07a Herziening exploitatieopzetten 2022 - raadsvoorstel en -besluit

Bijlagen 2022 22 november 2022 Nr. 40/5 Reg.nr. INTB-22-05712 Bijlagen: 12

Agendapunt: 7a

Voorstel tot het vaststellen van de herziene exploitatieopzetten 2022 en het beschikbaar stellen van aanvullend civieltechnisch krediet.

Aan de gemeenteraad

§ 1 Inleiding Jaarlijks herzien we alle actieve grondexploitaties. De volgende complexen vallen daar op dit moment onder: Complex 107 108 123* 161 162 178* 179 184 209 210 320 330 410

Omschrijving Bedrijventerrein Jufferbeek Zuid Bedrijventerrein Hazewinkel NW 2e fase Carmelstraat Hogenkampweg en omgeving Noabershof (Knarrenhof Thijsniederweg) Ootmarsumsedijk (herhuisvestingslocatie) Saasvelderlaan (herhuisvestingslocatie Kaltersweide) Raccordementslijn Enschedesestraat De Graven Es gebied 9 De Gravenweide (De Graven Es gebied 10a) OC Stakenbeek 1e fase (Balderikstraat) OC Stakenbeek 2e fase (Parallelstraat) Singelpark Deurningerstraat 39

Hieronder volgen kort de belangrijkste wijzigingen binnen de complexen waardoor het resultaat en/of de project specifieke risico’s gewijzigd zijn. * Binnen de complexen 123 Carmelstraat en 178 Ootmarsumsedijk/Oude Oldenzaalsestraat hebben zich nagenoeg geen wijzigingen voorgedaan. Complex 107 Bedrijventerrein Jufferbeek Zuid Op het bedrijventerrein Jufferbeek Zuid verliep de kavelverkoop in 2022 zeer positief. Hierdoor konden de project specifieke risico’s fors omlaag worden bijgesteld en neemt het resultaat toe. Als gevolg van de kavelverkopen hebben ook verrekeningen met betaalde optievergoedingen plaatsgevonden, waardoor in 2022 forse kosten voor beheer zijn gemaakt, deze waren onder de project specifieke risico’s voorzien. Agrarische gronden zijn in prijs gestegen en kosten voor bosaanplant nemen toe en als gevolg daarvan zijn de kosten voor boscompensatie opgehoogd.

Complex 108 Industrieterrein Hazewinkel NW, 2e fase Dit complex is in 2022 niet meer herzien omdat het bij de jaarrekening wordt afgesloten. In 2022 heeft een aanvullende grondverkoop plaatsgevonden van een groenstrook die een bedrijfsbestemming heeft gekregen, waardoor bij de afsluiting extra resultaat vrijvalt. Complex 161 Hogenkampweg en omgeving Aan de Hogenkampweg en Thijsniederweg zijn sinds 2012 20 woningbouwkavels verkocht. In 2022 vond de verkoop van het laatste kavel plaats. De project specifieke risico’s konden als gevolg van deze verkoop flink naar beneden worden bijgesteld. Complex 162 Noabershof (Knarrenhof Thijsniederweg) Aan de Thijsniederweg wordt een Knarrenhof gerealiseerd. Voor dit complex is een taxatie uitgevoerd om de marktconforme waarde van de te verkopen kavel te bepalen. Hierdoor is de grondprijs omhoog bijgesteld. Complex 179 Saasvelderlaan (herhuisvestingslocatie Kaltersweide) Binnen dit complex worden 14 woningen gerealiseerd. Twee woningbouwkavels zijn jaren geleden al uitgegeven. Op dit moment vinden werkzaamheden plaats ter voorbereiding op de verkoop van zes woningbouwkavels en daarnaast zijn 6 kavels gereserveerd voor wijkers voor plannen van de gemeente elders (verkoop van deze kavels zal naar verwachting nog wel een tiental jaren beslaan).

Vanwege de looptijd van dit project en de hoge prijsstijgingen binnen het bouw- en woonrijp maken zijn de project specifieke risico’s voor dit project fors toegenomen. Complex 184 Raccordementslijn Enschedesestraat In dit complex is nog één kavel met een kantoorbestemming beschikbaar waarvoor zich een gegadigde heeft gemeld. Omdat hiervoor binnen de nota Grondbeleid een residuele waarde berekening is vastgelegd, is een actualiserende taxatie uitgevoerd om de marktconforme waarde van de kavel te bepalen. Hierdoor kon de grondprijs in de exploitatieopzet omhoog worden bijgesteld, waardoor ook het resultaat binnen het complex fors toeneemt. Complex 209 De Graven Es gebied 9 Gebied 9 in de Graven Es is nagenoeg gereed. Op deze locatie zijn de afgelopen jaren 291 woningen gerealiseerd en loopt momenteel de uitgifte van de laatste 7 woningbouwkavels (voor vrijstaande woningen aan de Mandermaker). Het woonrijp maken van de laatste gedeelten van dit plangebied vindt nu plaats en valt hoger uit dan verwacht. Er is onvoldoende budget voor de laatste werkzaamheden. Hiervoor wordt extra krediet aangevraagd. De verwachting is dat gebied 9 uiterlijk in 2023/2024 definitief wordt afgerond. Complex 210 Gravenweide ((De Graven Es gebied 10a) Op de locatie Gravenweide worden 45 woningen gerealiseerd. Op 1 juni 2022 is het complex geopend.

Omdat het complex dit jaar geopend is, is het niet meegenomen in de herzieningen. De doorrekening van de opzet heeft plaatsgevonden op basis van de parameters uit 2021 (de opzet is doorgerekend op 1% rente, de overige complexen zijn geactualiseerd op 0,84% rente). Complex 320 Oldenzaal Centraal Stakenbeek 1e fase (Bisschop Balderikstraat) In de eerste fase van Oldenzaal Centraal worden 150 woningen gerealiseerd. De ontwikkeling verloopt voorspoedig; op dit moment zijn nog twee kavels beschikbaar en op termijn wordt nog één woning gesloopt en als bouwkavel uitgegeven. De resterende civiele bouwkosten zijn in 2022 wel flink gestegen door inflatie, extra werkvoorbereiding en toezicht en aanpassingen in de uitvoering (de realisatie van muren en extra trappartijen voor een betere ontsluiting).

2

Complex 330 Oldenzaal Centraal Stakenbeek 2e fase (Parallelstraat) In de tweede fase van Oldenzaal Centraal worden de komende jaren maximaal 160 woningen gerealiseerd op de locatie die nu nog een bedrijfsbestemming heeft. Binnen dit complex hebben diverse ontwikkelingen plaatsgevonden:  de bestemmingsplanprocedure om te komen tot woningbouw is opgestart;  de omvang van de opbrengsten valt lager uit door handhaving van twee bestaande hallen en minder uitgeefbaar oppervlak in de rest van het plan. In totaal betreft dit 1,2 miljoen. De ondergrond van de hallen is gewaardeerd tegen de uitgifteprijs van bedrijfsgrond met openbaar parkeren rondom op basis van het concept bestemmingsplan. De opbrengst daalt hierdoor met circa 8 ton;  de prijsstijging in de civiele kosten heeft een grote weerslag op dit project waar de meeste werkzaamheden om het gebied bouw- en woonrijp te maken nog moeten worden uitgevoerd. Door deze stijging nemen ook de project specifieke risico’s over de civiele kosten toe. Voor het aanvullende tekort van € 1.900.000 dat met name door bovengenoemde punten ontstaat, wordt een beroep gedaan op de reserve Oldenzaal Centraal. Complex 410 Singelpark Deurningerstraat 37-39 Het pand aan de Deurningerstraat is aangekocht om het Singelpark te versterken en een (beperkte) herontwikkeling mogelijk te maken, die ten dienste moet komen van het park.

Op dit moment is een uitvraag in voorbereiding om te komen tot herontwikkeling van de locatie. In de exploitatieopzet hebben wijzigingen plaatsgevonden op basis van ppt-criteria (profijt, proportionaliteit en toerekenbaarheid) waardoor de civiele kosten die aan dit complex worden toegerekend fors zijn verlaagd. Het tekort dat mede als gevolg hiervan op het complex zat, is evenredig verlaagd. Het pand zal in de tweede helft van 2023 naar verwachting worden gesloopt en wordt alleen in de eerste helft nog verhuurd. De leegstand zal de komende maanden naar verwachting steeds groter worden en de kosten voor het pand liggen met name als gevolg van het nieuwe energiecontract juist hoger. In de herziening is rekening gehouden met deze stijging van de beheerslasten. Winstprognose 2022 Op dit moment ziet het ernaar uit dat het resultaat dat met de jaarrekening 2022 ten gunste komt van de algemene dienst nihil is. Uit de complexen Jufferbeek Zuid en Hogenkampweg valt resultaat vrij in de algemene reserve van het grondbedrijf, maar op basis van het cascademodel uit de nota Grondbeleid 2020 en aanvullende besluitvorming voor de strategische gronden, moeten de reserves eerst op niveau worden gebracht. § 2 Doel De notitie Grondbeleid in begroting en jaarrekening van het BBV schrijft voor dat jaarlijks een herziening van de grondexploitatiebegroting moet plaatsvinden.

Met deze herzieningen monitoren we of de budgetten in de grondexploitaties nog toereikend zijn en geven we inzicht in de voortgang en verwachte resultaten van de grondexploitaties. § 3 Argumenten 3.1 Algemene wijziging in de complexen als gevolg van corona en de oorlog in Oekraïne De kosten voor en de levertijd van bouwmaterialen zijn de afgelopen tijd flink toegenomen. Dit zien we terug in de meer dan gemiddelde prijsstijging voor het bouw- en woonrijp maken van bijna alle gebiedsontwikkelingen en met name voor de locaties waar nog bouw- en of woonrijp gemaakt moet worden: Knarrenhof aan de Thijsniederweg, De Graven Es gebied 9 en Oldenzaal Centraal Stakenbeek 1e en 2e fase.

3

§ 4 Kanttekeningen 4.1 Specifieke projectrisico’s Binnen alle complexen wordt rekening gehouden met specifieke risico’s die zich binnen dat complex nog voor kunnen doen (de algemene risico’s worden afgedekt binnen de algemene reserve van het grondbedrijf). Voor complex 330 Oldenzaal Centraal Stakenbeek 2e fase (Parallelstraat) zijn de project specifieke risico’s in beeld, maar niet allemaal financieel vertaald in de exploitatieopzet omdat op basis van 2 wijzigingsbevoegdheden zich nog verschillende scenario’s voor kunnen doen. Rekening is gehouden met de huidige bestemming en als gevolg daarvan de laagst mogelijke opbrengst voor de betreffende kavels. § 5 Financiële en fiscale gevolgen (control) Het begrote totale resultaat op de verschillende complexen is € 26.333.000. Hiervan is in voorgaande jaarrekeningen al een resultaat van € 16.458.000 gerealiseerd. Ten opzichte van 2021 is het begrote resultaat toegenomen met € 3.329.000 door de opening van het complex De Gravenweide en resultaten binnen de complexen Jufferbeek Zuid en Raccordementslijn. Het totaal aan nog te maken kosten (exclusief uit te nemen resultaat en risico’s) bedraagt 24 miljoen en daarnaast moet nog 36 miljoen aan opbrengsten gerealiseerd worden. Vanwege de omvang van deze bedragen is risicomanagement belangrijk binnen het grondbedrijf.

In de complexen wordt rekening gehouden met € 5.417.000 voor project specifieke risico’s. Ten opzichte van 2021 zijn de risico’s afgenomen met € 187.000. De afname van project specifieke risico’s wordt met name veroorzaakt door ontwikkelingen binnen het complex Jufferbeek Zuid. Wanneer risico’s zich niet voordoen of kunnen worden afgewenteld, vallen de begrote bedragen vrij ten gunste van het resultaat. Winstprognose 2022 Zoals aangegeven ziet het ernaar uit dat het resultaat dat met de jaarrekening 2022 ten gunste komt van de algemene dienst nihil is. Aanvullende kredieten voor civiele werkzaamheden Door onder anderen de extra kostenstijging genoemd onder paragraaf 3.1 is een aanvraag voor extra krediet nodig voor de complexen:  161 Hogenkampweg van € 11.000;  123 Camelstraat van € 16.000;  209 Graven Es gebied 9 van € 43.000;  en 320 Stakenbeek 1e fase (Bisschop Balderikstraat) van € 244.000. Normaliter verlopen deze kredietaanvragen separaat in een voorstel van team realisatie. Omdat de kostenstijging vooral veroorzaakt wordt door prijsstijgingen van bouwmaterialen en ruim binnen de in de begroting 2023 gehanteerde prijsstijging van 15% valt, wordt de kredietaanvraag nu eenmalig gelijk meegenomen bij de actualisatie van de herzieningen.

4

§ 6 Bekrachtigen geheimhouding De bijgevoegde exploitatieopzetten van het grondbedrijf inclusief onderbouwing en specificaties bevatten vertrouwelijke informatie. Het is ongewenst en voor de gemeente nadelig wanneer deze informatie in de openbaarheid komt omdat dit marktverstorend kan werken. In raadsvoorstel INTB-22-05715 wordt voorgesteld om de geheimhouding te bekrachtigen.

Oldenzaal, 9 december 2022 Het college van burgemeester en wethouders, de secretaris,

de burgemeester,

Wilfred Goedmakers

P.G. Welman

Bijlagen De exploitatieopzetten 2022:  complex 107 Bedrijventerrein Jufferbeek Zuid 2022;  complex 123 Carmelstraat 2022;  complex 161 Hogenkampweg en omstreken 2022;  complex 162 Noabershof (knarrenhof Thijsniederweg) 2022;  complex 178 Ootmarsumsedijk 2022;  complex 179 Saasvelderlaan (Kaltersweide) 2022;  complex 184 Raccordementslijn Enschedesestraat 2022;  complex 209 Graven Es gebied 9;  complex 320 Stakenbeek 1e fase (Bisschop Balderikstraat) 2022;  complex 330 Stakenbeek 2e fase (Parallelstraat) 2022;  complex 410 Singelpark Deurningerstraat 39 2022; En de begrotingswijziging GREX

5

Nr. 1240

De raad van de gemeente Oldenzaal;

gelezen het voorstel van het college van burgemeester en wethouders van 22 november 2022, nr.40/5, reg.nr. INTB-22-05712; gelet op artikel 108 van de Gemeentewet

besluit:

1. de herzieningen van onderstaande exploitatieopzetten vast te stellen:  complex 107 Bedrijventerrein Jufferbeek Zuid 2022;  complex 123 Carmelstraat 2022;  complex 161 Hogenkampweg en omstreken 2022;  complex 162 Noabershof (knarrenhof Thijsniederweg) 2022;  complex 178 Ootmarsumsedijk 2022;  complex 179 Saasvelderlaan (Kaltersweide) 2022;  complex 184 Raccordementslijn Enschedesestraat 2022;  complex 209 Graven Es gebied 9;  complex 320 Stakenbeek 1e fase (Bisschop Balderikstraat) 2022;  complex 330 Stakenbeek 2e fase (Parallelstraat) 2022;  complex 410 Singelpark Deurningerstraat 39 2022. 2. de volgende aanvullende civieltechnische kredieten beschikbaar te stellen ten laste van de algemene reserve van het grondbedrijf:  € 11.000 voor complex 161 Hogenkampweg en omstreken;  € 16.000 voor complex 123 Carmelstraat;  € 43.000 voor complex 209 De Graven Es gebied 9;  € 244.000 voor complex 320 Stakenbeek 1e fase conform de civieltechnische ramingen in de betreffende grondexploitatieopzetten.

Vastgesteld in de openbare vergadering van 19 december 2022 de griffier,

de voorzitter,

J.H. Brokers

P.G. Welman