07 Wonen voor een- en tweepersoonshuishoudens - Raadsvoorstel en -besluit

Bijlagen 2023 19 december 2023 Nr. 47/9 Reg.nr. INTB-23-06132 Bijlagen: -

Agendapunt:7

Voorstel tot realisering woningen voor 1-2 persoonshuishoudens

Aan de gemeenteraad

Uw raad heeft - gelet op de druk op de woningmarkt - op 26 juni 2023 een raadsbesluit over flexwonen opgesteld. Ons college heeft naar aanleiding van uw raadsbesluit een raadsmemo opgesteld. Deze heeft u besproken in het PF van 18 september 2023. Het idee voor flexwonen heeft tot enige beroering in de Oldenzaalse gemeenschap geleid. Bij alle 4 genoemde locaties (Grensweg, Zevenster, Stakenbeek en Molkenboerstraat) zijn kritische reacties van omwonenden ontvangen over de eventuele realisering van flexwoningen. Woningbouw is gewenst gelet op toenemende druk op de woningmarkt Schaarste aan woningen en het stagneren van doorstroming zorgt voor een toenemende druk op de woningmarkt. Een gevolg hiervan is dat de gemiddelde inschrijfduur voor woningzoekenden naar een sociale huurwoning verder stijgende is. Uw raad heeft via een initiatiefvoorstel en diverse moties ons college opgeroepen om hierop te anticiperen en over te gaan tot actie. Samen met WBO Wonen willen we hiermee aan de slag door invulling te geven aan de twee inbreidingslocaties en ongeveer 40 woningen te bouwen voor 1 en 2 persoonshuishoudens. Naast het bouwen van nieuwe woningen willen wij ons richten op doorstroming en het ontwikkelen van een verhuisketen. Het stimuleren van doorstroming kan een deel van de oplossing zijn. Doorstroming betekent dat huishoudens verhuizen van de ene naar de andere woning.

De woning die zij achterlaten, komt hierdoor beschikbaar voor anderen. Met name wanneer grotere woningen vrijkomen, kunnen meerdere huishoudens een stapje maken in hun wooncarrière. Er ontstaat dan een verhuisketen. Dit lost de schaarste niet op, maar draagt wel bij aan een evenwichtigere verdeling. Het realiseren van doorstroming is geen sinecure. Er is namelijk geen blauwdruk met gegarandeerd succes. Wel is helder dat een gezamenlijke aanpak door verschillende partijen en het voeren van gesprekken met inwoners bijdraagt aan doorstroming. Hierbij zijn senioren een belangrijke doelgroep voor doorstroming; een doelgroep die vaak naar een kleinere en meer geschikte woning wil verhuizen. Wij willen rekening houden met de veerkracht van de wijk en ons breder inzetten en niet alleen richten op de senioren. Hierbij denken we met name aan jongeren die zelfstandig willen wonen, maar ook aan mensen die achterblijven in een woningen nadat huisgenoten verhuizen: als kinderen het huis uit gaan, of als mensen gaan scheiden. Ook bij deze mensen is er wellicht een behoefte om goedkoper, kleiner of op een andere locatie te gaan wonen. Een andere doelgroep zijn jonge gezinnen, die juist meer ruimte nodig hebben, maar daardoor wel weer ruimte vrijmaken voor starters op de woningmarkt.

Door het inzetten op nieuwbouw van woningen voor 1 en 2 persoonshuishoudens die doorstromen vanuit de bestaande woningvoorraad kunnen we deze bestaande vrijkomende woningen inzetten voor veel verschillende doelgroepen. Wij zijn van mening dat we zo op een efficiënte manier bij dragen dat meer mensen in een geschikte woning gaan wonen. Door doorstroming komen immers woningen vrij voor diverse 1- en 2 persoonshuishoudens en gezinnen. Zo kunnen meerdere huishoudens een stap zetten in hun wooncarrière als gevolg van het toevoegen van 1 nieuwbouwwoning.

Huisvesting 1-2 persoonshuishoudens prioriteit bij college en WBO Wonen Bij WBO Wonen zijn 1-2 persoonshuishoudens veruit de grootste doelgroep. Samen met WBO Wonen wil het college daarom de mogelijkheden voor 1-2 persoonshuishoudens vergroten. In de Woonagenda is aangegeven hier in de komende jaren maximale prioriteit aan te geven. Inspelen op de grote vraag is een belangrijk item in de Woonagenda, die samen met WBO Wonen is opgesteld. Hierin is opgenomen dat:  WBO Wonen gemiddeld 30 woningen per jaar bouwt;  WBO Wonen naar versnelde bouw en toevoeging woningen door fabrieksmatig te bouwen streeft;  WBO Wonen een flexibele schil creëert in de huurwoningvoorraad. Op 5 september 2023 heeft de raad de concept Woonagenda in het politiek forum besproken. Deze is op 7 december 2023 door de portefeuillehouder ondertekend. WBO Wonen wil graag meewerken om de druk op de woningmarkt in Oldenzaal te verlichten. Dat daar aanleiding toe is, is duidelijk. Uit de reacties op haar huurwoningen blijkt een stevige druk op de korte termijn. Dit vraagt om snelle besluitvorming van de raad om locaties beschikbaar te stellen Investeren in de wijk Het college ziet samen met WBO Wonen kansen op de locaties Zevenster en Molkenboerstraat. WBO Wonen is bij uitstek de partner die sociale huurwoningen in Oldenzaal realiseert. Draagvlak en investeringsbereidheid bij WBO Wonen is essentieel.

Het is daarbij vanuit draagvlak en veerkracht in buurt van belang om te bouwen voor doelgroepen die een meerwaarde hebben voor de buurt. Hierdoor ontstaat ruimte elders in het WBO Wonen-bezit om toe te wijzen aan bijzondere doelgroepen. Dit sluit aan bij de 2 belangrijkste uitgangspunten in onze Woonagenda. We zijn actief in de wijken, omdat we geloven dat de lokale gemeenschap een cruciale rol speelt bij het realiseren van onze doelstellingen. Door nauw samen te werken met de bewoners en andere betrokkenen, streven we ernaar om op maat gemaakte oplossingen te bieden die aansluiten bij de behoeften van elke specifieke wijk. Met een steeds beperktere hoeveelheid beschikbare middelen moeten we scherpe keuzes maken. We richten ons op die gebieden waar we de grootste impact kunnen hebben. Dit vereist goede afspraken en een doordachte aanpak. De genoemde locaties Van de voor flexwoningen in beeld gebrachte locaties zijn op dit moment 2 locaties kansrijk voor reguliere woningen te realiseren door WBO Wonen. Dit betreffen:  De Thij: van Hartenstraat / van Deinsestraat (voormalige school de Zevenster): ca. 20 woningen (“Bouwen voor jong en oud in het hart van de wijk”);  Zuid-Berghuizen: Molkenboerstraat / Zwartzstraat (voormalige school Bernardus) ca.

20 woningen (“Kansrijk bouwen voor jong en oud in de buurt”); Deze locaties kunnen worden ingezet voor circa 40 woningen te realiseren door WBO Wonen, waarbij recht wordt gedaan aan het toenemende aantal woningzoekenden, de diverse doelgroepen, de wijk, de burgerparticipatie en een zo hoog mogelijke beeldkwaliteit. Per locatie werken we een voorstel uit voor een divers bouwprogramma, waarbij we in de uitwerking kunnen kijken in hoeverre naast sociale huurwoningen ook vrije sectorhuur of koopwoningen kunnen worden opgenomen in het programma. Daarbij willen we vooral kijken naar de behoefte vanuit de buurt en rekening houden met de veerkrachtkaarten. Zuid-Berghuizen en de Thij hebben verhoudingsgewijs meer sociale huurwoningen dan gemiddeld in Oldenzaal. Daarom worden elders in deze wijken ook de nodige koopwoningen gebouwd. Denk daarbij aan het sleutelproject Stakenbeek in Zuid-Berghuizen en de Noabershof en woningbouw aan de Tijsniedersweg en Kaltersweide in de Thij. Door de toevoeging van huurwoningen die geschikt zijn voor doorstromende 1- en 2 persoonshuishoudens komen woningen vrij in de bestaande voorraad. Deze vrijkomende woningen zijn weer geschikt voor diverse overige huishoudens. Overbrengen De Zevenster naar het grondbedrijf Met het vertrek van basisschool de Zevenster naar de nieuwbouwlocatie aan de Operalaan in 2023 heeft het schoolgebouw aan de J.W.F.

van Hartenstraat geen onderwijsfunctie meer. In oktober is de 2

locatie juridisch teruggeleverd aan de gemeente. Voorgesteld wordt het perceel met opstal inclusief boekwaarde voor herontwikkeling onder te brengen onder de materiële vaste activa van het grondbedrijf. Zodra de plannen voor de herontwikkeling concreter worden, zal krediet worden gevraagd voor het afdekken van het tekort van deze ontwikkeling. Voor het concern betekent dit dat de boekwaarde van € 123.912 wordt overgezet naar het grondbedrijf. De overdracht draagt bij aan de algemene taakstelling vastgoed uit de ombuiging 2021. De overdracht leidt tot een voordeel vanaf 2024 van € 5.587 (structurele lasten die komen te vervallen voor het concern). De locatie Molkenboerstraat is al ondergebracht in het grondbedrijf. Aandachtspunten In het PF heeft u ons gevraagd om een aanvulling ten aanzien van: - leegstaande gebouwen; - de behoefte aan flexwoningen onder jongeren in Oldenzaal; - de wijze van inwonersparticipatie. Uiteraard houden wij samen met WBO Wonen ons vizier open voor mogelijkheden van leegstaande gebouwen. Wij willen een nader onderzoek naar de mogelijkheden van leegstaande gebouwen oppakken. Dit vergt echter de nodige tijd, capaciteit en middelen. Wij geven daarom prioriteit aan de ontwikkeling van woningbouw voor de buurt op de 2 genoemde locaties. De behoefte aan specifiek flexwonen wordt niet apart geregistreerd en is daarom bij ons niet bekend.

Wel staan veel 1-2 persoonshuishoudens, jong en oud, bij WBO Wonen ingeschreven. Uit haar portefeuilleplan blijkt de huishoudsamenstelling van haar woningzoekenden. Hier is te zien dat het overgrote deel (87% in 2022) van de woningzoekenden bestaat uit een- tot tweepersoonshuishoudens. De toename in het aantal inschrijvingen wordt ook veroorzaakt door deze groep woningzoekenden (88%). Ook uit diverse onderzoeken zoals het rapport “Vraag- en aanbodanalyse 2015-2022” van I&O Research) wordt dit beeld bevestigd. Woningenzoekenden bij WBO Wonen wensen vooral een woning met 2 slaapkamers. Daarbij kan zowel sprake zijn van grondgebonden als gestapelde woningen. De wachttijd voor deze woningen neemt de laatste jaren toe. Inwonersparticipatie vinden wij zeer belangrijk bij de ontwikkeling van woningbouw in een bestaande buurt. Het creëert draagvlak voor een plan. Bij de ontwikkeling van de 2 locaties pakken wij dit - zoals u van ons mag verwachten en van ons gewend bent - samen met WBO Wonen serieus op. Wij vragen uw raad ons hiervoor de nodige ruimte te bieden. Wij willen daarom met een schetsontwerp en uitgangspunten omwonenden vragen om hun reactie en verbetersuggesties.

Relatie met Didam-arrest Uit diverse recente uitspraken volgt dat gemeenten bij de verkoop van onroerende zaken voor sociale huurwoningen, de woningcorporaties onder omstandigheden kunnen aanmerken als enige serieuze gegadigde vanwege hun bijzondere wettelijke positie. Het is wel noodzakelijk om per situatie te beoordelen of de verkoop in overeenstemming is met de prestatieafspraken die zijn gemaakt met de actieve woningcorporaties in de gemeente. In sommige gevallen kan het nodig zijn om andere woningcorporaties de gelegenheid te bieden mee te dingen. Daarnaast is het belangrijk dat een gemeente het voornemen tot een één-op-één verkoop aan een woningcorporatie tijdig en op gepaste wijze bekendmaakt en daarin motiveert waarom aan de vereisten die voortvloeien uit het Didam-arrest wordt voldaan. Het samen met WBO Wonen ontwikkelen van sociale woningbouw bij de Zevenster en Molkenboerstraat voldoet in onze ogen hieraan. In de samen met WBO Wonen opgestelde Woonagenda 20232027 zijn hierover afspraken gemaakt. WBO Wonen is daarbij feitelijk de enige actieve woningcorporatie in Oldenzaal. Hoe verder? Na uw raadsbesluit kunnen wij met de door u beschikbaar gestelde middelen voor faciliteren wooninitiatieven overige locaties op zoek gaan naar extra ambtelijke capaciteit voor planvorming, -begeleiding en -realisatie voor de door u gewenste woningen.

Het gaat dan om het bepalen van een heldere urgentie, een haalbare en gedragen businesscase, een gezamenlijk besluit en samenwerkingsovereen3

komst, het project klaarmaken voor uitvoering en de realisering van woningen en woonomgeving. Gemeente is daarbij verantwoordelijk voor de grond, WBO Wonen voor de opstallen. Met WBO Wonen moeten we op voorhand afspraken maken over de verdeling van de kosten over onderwerpen als grondkosten en locatie, bouw en woonrijp maken, subsidies, woonprogramma en omgevingsplan.

In de vergadering van het politiek forum van 22 januari 2024 is besloten uw raad te adviseren tot behandeling en besluitvorming over te gaan.

Oldenzaal, 23 januari 2024 Het college van burgemeester en wethouders, de secretaris,

de burgemeester,

G.A. Tiebot

P.G. Welman

Bijlagen -

4

Nr.1356

De raad van de gemeente Oldenzaal;

gelezen het voorstel van het college van burgemeester en wethouders van 19 december 2023, nr.47/9, reg.nr. INTB-23-06132; gelet op artikel 147 lid 2 van de gemeentewet

besluit:

vast te stellen:

1. de locatie Zevenster inclusief boekwaarde voor herontwikkeling onder te brengen bij de materiële vaste activa van het grondbedrijf; 2. samen met WBO Wonen de locaties Zevenster en Molkenboerstraat te ontwikkelen met woningen voor 1-2 persoonshuishoudens en zo optimaal mogelijk rekening te houden met de belangen van woningzoekenden en omwonenden.

Vastgesteld in de openbare vergadering van 29 januari 2024 de griffier,

de voorzitter,

I.C.M. IJland

P.G. Welman