07 Vernieuwbouw Stadhuis - Raadsvoorstel en -besluit

Bijlagen 2025 18 november 2025 Nr. 39/4 Reg.nr. INTB-25-07037 Bijlagen: 6

Agendapunt: 7

Voorstel tot het vernieuwbouwen van het stadhuis en de invulling van het af te stoten gedeelte (L-vleugel).

Aan de gemeenteraad § 1 Inleiding In uw vergadering van 13 november 2024 heeft u de programmabegroting 2025 vastgesteld. In deze begroting heeft u een reservering opgenomen voor een toekomstbestendig stadhuis. In dit voorstel vragen wij uw raad in te stemmen met de vernieuwbouw en toekomstbestendig maken van het stadhuis, en akkoord te gaan met de (tijdelijke) invulling van de vleugel. Vernieuwbouw van het stadhuis geen luxe, maar noodzaak Het stadhuis van Oldenzaal verkeert in een slechte staat en voldoet niet aan de eisen van deze tijd. Installaties zijn verouderd, het dak lekt en de energiekosten zijn hoog, onder andere door een gebrek aan verduurzaming. Daarnaast is het gebouw slecht toegankelijk voor bezoekers, wat de kwaliteit van onze dienstverlening belemmert. Ook ervaren bezoekers weinig privacy bij de balies en wachtruimten. De indeling sluit niet meer aan op de manier waarop we willen werken en inwoners willen helpen. Een verbouwing is dan ook geen luxe, maar een noodzaak. U heeft bij de Kadernota 2025 gekozen voor het scenario ‘verkleinen en verbouwen’. Dit scenario combineert noodzakelijke renovatie met verduurzaming, verbeterde dienstverlening en efficiënter gebruik van ruimte. Hierbij wordt ook een realistische invulling van de vrijkomende L-vleugel beoogd.

In totaal is voor de vernieuwbouw reeds een krediet beschikbaar gesteld € 17,1 miljoen (inclusief € 1 miljoen indexatie). Daarnaast is een DUMAVA-subsidie toegekend van € 927.000 waarvan wordt voorgesteld het krediet hiermee op te hogen. Uw raad wordt gevraagd dit besluit te nemen op 15 december 2025, waarna de aanbesteding kan starten en de uitvoering naar verwachting medio september 2026 volgt. Inleiding De afgelopen jaren hebben wij meerdere scenario’s verkend en uw raad is via politieke fora en informatieve bijeenkomsten meegenomen in het proces. Bij de Kadernota 2025 en de Programmabegroting 2025 heeft uw raad middelen begroot ten behoeve van het stadhuis. De raad heeft vervolgens in november 2024 besloten om budget beschikbaar te stellen voor de voorbereiding van de vernieuwbouw. Het college komt hiermee tot een concreet voorstel over de uitvoering van een vernieuwbouw van het stadhuis. Belangrijkste argumenten voor de vernieuwbouw van het stadhuis • Het stadhuis is technisch en functioneel verouderd. Het gebouw heeft al meer dan 10 jaar geen groot onderhoud gehad, wat geleid heeft tot verouderde werkplekken en technische installaties die op het punt staan uit te vallen. Een grondige renovatie is inmiddels onvermijdelijk. • De inrichting belemmert goede dienstverlening.

Het gebouw is slecht toegankelijk voor bezoekers, biedt weinig privacy bij de balies en wachtruimten en sluit niet aan op de manier waarop inwoners tegenwoordig geholpen willen worden. Een vernieuwd stadhuis zorgt voor overzicht, rust en toegankelijkheid, waardoor inwoners en ondernemers sneller en persoonlijker geholpen kunnen worden.

•

•

•

De huidige indeling sluit niet aan op moderne werkvormen en belemmert snelle, klantgerichte hulp. De ruimtelijke opzet belemmert samenwerking en flexibel werken. Een vernieuwd stadhuis maakt hybride en teamgericht werken mogelijk, wat bijdraagt aan een efficiëntere organisatie en betere dienstverlening. De gemeente wil aantrekkelijk blijven als werkgever. In een krappe arbeidsmarkt is een functioneel passende werkomgeving essentieel om medewerkers te behouden en nieuw talent aan te trekken. Investeren in het stadhuis betekent investeren in het hart van de organisatie. De gemeente heeft een voorbeeldfunctie in verduurzaming. De VNG heeft namens de gemeenten meegetekend in het klimaatakkoord. Daarin is afgesproken dat het maatschappelijk vastgoed in 2030 respectievelijk 2050 CO2- arm en aardgasvrij moet zijn. Als overheid hoort de gemeente voorop te lopen in de energietransitie. Het verduurzamen van het stadhuis sluit aan bij landelijke afspraken en laat zien dat Oldenzaal serieus werk maakt van klimaatdoelen.

Op 8 september 2025 heeft het college tijdens het Politiek Forum een presentatie gegeven over de vernieuwing en verbouw van het stadhuis, ter voorbereiding op besluitvorming door uw raad. Tijdens het forum bleek dat enkele fracties aanvullende vragen hadden. Vervolgens is met de betreffende fracties in gesprek gegaan om de informatiebehoefte in kaart te brengen. In bijlage 2 bij dit raadsvoorstel treft u de beantwoording aan van de door de fracties gestelde vragen. Naar aanleiding van de gestelde vragen is een nieuw raadsvoorstel opgesteld (voorliggend raadsvoorstel). Dit betekent dat het raadsvoorstel van 26 augustus 2025 met nummer INTB-25-06712 door de raad kan worden ingetrokken. Inmiddels zijn verschillende mogelijkheden uitgezocht voor de L – vleugel van het stadhuis. Dit zijn de varianten stadsappartementen, stadshotel, kantoren en het huisvesten van het Sociaal Plein in de Lvleugel, in combinatie met verhuur van kantoren van de overige m2. § 2 Doel Het doel is om een toekomstbestendig, duurzaam, toegankelijk en uitnodigend stadhuis te realiseren dat aansluit bij de visie op dienstverlening en moderne werkmethoden.

De vernieuwbouw moet leiden tot: • een stadhuishal waar ontmoeten zowel intern als extern centraal staat; • een betere toegankelijkheid en privacy voor bezoekers; • een uitnodigende en logische routing; • energiezuinige installaties en circulaire materialen; • een gezonde, functioneel passende werkomgeving voor medewerkers; • voorbeeldfunctie in duurzaamheid voor de stad en haar inwoners. Daarnaast moet dit voorstel leiden tot het vaststellen van een realistische invulling van de vrijkomende L-vleugel en tot het beschikbaar te stellen van een krediet om de L-vleugel verhuurbaar te maken. Scenario’s en afweging Tijdens het Politiek Forum van 5 februari 2024 heeft de gemeenteraad het college verzocht om 4 scenario’s voor vernieuwbouw van het stadhuis op hoofdlijnen uit te werken. Deze zijn tijdens het Politiek Forum van 15 april 2024 aan de gemeenteraad voorgelegd: 1. nieuwbouw; 2. Huis van de stad; 3. verkleinen en vernieuwbouwen; 4. noodzakelijk onderhoud.

2

Nr.

Scenario

Investering

1. 2. 3. 4.

Nieuwbouw Huis van de stad Verkleinen en verbouwen stadhuis Noodzakelijk onderhoud

€ 27,9 miljoen € 21,8 miljoen € 16,1 miljoen € 12 miljoen

Indicatieve kapitaallasten per jaar € 1,2 miljoen € 1,1 miljoen € 0,8 miljoen € 0,6 miljoen

Scenario 3: Verkleinen en vernieuwbouwen – de beste keuze U heeft op 15 april 2024 gekozen om het college een richtinggevend kader mee te geven, dit was scenario 3 ‘Verkleinen en verbouwen stadhuis’. Waarom is gekozen voor dit scenario? Scenario 3 'verkleinen en verbouwen’ is duurzaam, toekomstgericht en betaalbaar. De verduurzaming en renovatie zorgen op de lange termijn voor lagere vaste lasten. Door het gebouw te verkleinen ontstaat ruimte voor een andere invulling van de L-vleugel. Het college heeft daartoe een aantal varianten onderzocht. Deze worden in dit voorstel nader toegelicht. Daarnaast was bij de keuze voor scenario 3, ook de huisvesting van het Sociaal Plein van doorslaggevend belang. De inhoudelijke argumenten om te kiezen voor de huisvesting van het Sociaal Plein aan Ganzenmarkt 11 waren de mogelijkheid om op basis van gelijkwaardigheid samen te werken, meer privacy en minder drempels voor inwoners. De inschatting die toen werd gemaakt is dat ook met een andere uitstraling, huisvesting van het Sociaal Plein in het Stadhuis de zorgen rond privacy en drempels niet zou kunnen wegnemen.

Daarnaast was de opvatting dat huisvesten van een Sociaal Plein in een apart gebouw beter zou passen bij de beweging naar voren met vroegtijdige signalering en daardoor het voorkomen van zorgescalatie Duurzaamheid centraal Het vernieuwde stadhuis wordt ParisProof: energiezuinig, fossielvrij en voorbereid op toekomstige wetgeving. Minder duurzaam bouwen brengt aanzienlijke financiële risico’s met zich mee en past niet binnen de maatschappelijke en bestuurlijke verantwoordelijkheid die wij hebben. Wat als we niet of minder duurzaam bouwen? Minder duurzaam bouwen is geen reële optie. Dit brengt zowel maatschappelijke als financiële risico’s met zich mee. Gebouwen die nu niet aan de hoge duurzaamheidsnormen voldoen, lopen het risico binnen korte tijd technisch en economisch verouderd te zijn. Ze worden duurder in gebruik, moeilijker te onderhouden en verliezen sneller hun waarde. Bovendien is de verwachting dat toekomstige wetten en financieringsvoorwaarden strengere eisen stellen: wat vandaag als ambitie geldt, kan morgen de norm zijn. Daarom is het essentieel dat we nu investeren in een toekomstbestendige oplossing. Alleen zo waarborgen we dat dit gebouw ook op de lange termijn betaalbaar, bruikbaar en verantwoord blijft. Behoud karakteristiek karakter De voorgevel blijft behouden door isolatie aan de binnenzijde.

Voor de aanpak hiervan zijn verschillende scenario’s onderzocht en besproken met onder andere de welstandscommissie, de oorspronkelijke architect en de stedenbouwkundige. De aanpassing wordt gefinancierd met de DUMAVA-subsidie van € 927.000. Ecologie gewaarborgd Noodzakelijke mitigerende maatregelen zijn genomen, zodat natuurwetgeving geen belemmering vormt voor de uitvoering. 3

Invulling van de vrijkomende L-vleugel Met de keuze voor scenario 3 moet een andere invulling voor de L-vleugel worden gevonden. Het college heeft hiertoe verschillende varianten onderzocht. Uitgangspunten van de L-vleugel • heeft 2102 m2 bruto vloeroppervlak, excl. Vide; • is gebouwd in 2001; • kent een boekwaarde van € 2,1 miljoen euro per 1 januari 2025; • eventuele afstoting kan vanaf 2029 plaatsvinden, de boekwaarde is dan € 1,8 miljoen; • de bijbehorende begrote kapitaallasten bedragen jaarlijks € 69.000 en zijn meerjarig meegenomen in de begroting. Het college heeft 4 varianten voor invulling van de L-vleugel onderzocht. Dit zijn er 2 meer dan in eerste instantie door uw raad waren meegegeven (namelijk stadsappartementen en stadshotel). Dit heeft te maken met vragen van verschillende fracties uit uw raad en de negatieve businesscases en netcongestie bij de varianten stadsappartementen en stadshotel. Bij de tijdelijke verhuur van de L-vleugel is rekening gehouden met de verbouwingsperiode van het stadhuis en de daarbij horende overlast; uitgaande van ingebruikname in 2028 is voor de financiële verwerking de boekwaarde per 2029 gehanteerd, zodat verhuur mogelijk is zonder de verbouwing of planning te hinderen.

Hieronder lichten wij de varianten toe: Voor de financiële uitwerking van de verschillende varianten verwijzen wij u naar bijlage 4, waarin alle varianten financieel zijn uitgewerkt. Variant 1: L-vleugel: Stadsappartementen De L-vleugel biedt technisch mogelijkheden voor de transformatie naar 21 stadsappartementen. Uit de marktconsultatie en opgestelde businesscase blijkt echter dat een marktpartij onder huidige uitgangspunten geen sluitende exploitatie kan maken. Dit heeft onder meer te maken met de onrendabele top, hogere investeringskosten ten opzichte van de marktwaarde. Daarnaast speelt netcongestie bij deze variant, bij afstoten van de vleugel een bepalende rol. Dit betekent dat het af te stoten gedeelte, op korte termijn, geen nieuwe/ zelfstandige aansluiting kan krijgen. Variant 2: L-vleugel: Stadshotel De L-vleugel biedt technisch mogelijkheden voor de transformatie naar een stadhotel (34 kamers). Echter, ook voor deze variant blijkt uit marktconsultatie en de opgestelde businesscase dat een marktpartij onder huidige uitgangspunten geen sluitende exploitatie kan maken. Dit heeft onder meer te maken met de onrendabele top, hogere investeringskosten ten opzichte van de marktwaarde. Daarnaast speelt netcongestie bij deze variant een bepalende rol. Dit betekent dat het af te stoten gedeelte, op korte termijn, geen nieuwe/ zelfstandige aansluiting kan krijgen.

Conclusie op variant 1 Stadsappartementen en variant 2 Stadshotel: Vanwege de hoge financieringsbehoefte (door het moeten betalen van een vergoeding aan een marktpartij voor de onrendabele top van € 1,88 miljoen bij variant 1 en € 5,03 miljoen bij variant 2), het moeten afboeken van de boekwaarde van de L-vleugel van € 1,8 miljoen, de beperkte structurele voordelen en uitdagingen zoals netcongestie, is de realisatie van een variant met stadsappartementen of een stadshotel momenteel niet haalbaar. De aansluiting op het energienet blijkt op dit moment onmogelijk te realiseren. Navraag wijst uit dat realisatie van een nieuwe aansluiting op het energienet vóór 2030 niet haalbaar is; Cogas (i.s.m. Coteq) voorziet een planning die eerder richting 2035 gaat. Vanwege de beperkte opbrengst en de beperkingen als gevolg van netcongestie, worden beide varianten als financieel niet rendabel en daarmee niet verantwoord beschouwd. De voorkeur gaat uit naar 4

een alternatief scenario dat zowel inhoudelijk beter aansluit bij gemeentelijke beleidsdoelen als financieel en maatschappelijk beter uitvoerbaar is. Variant 3: L-vleugel: Kantoren (in eerste instantie verhuur, op termijn afstoten) Een andere mogelijkheid voor de invulling van de L-vleugel is de invulling als kantoorruimte. Ook hier speelt netcongestie een rol. Het scenario van tijdelijke verhuur van kantoren in de L-vleugel wordt gezien als een haalbare tussenstap richting verkoop van de vleugel. Door de huidige netcongestie is het op dit moment niet mogelijk om een separate aansluiting voor de L-vleugel te realiseren. Bij afstoting van de vleugel ontstaat een nieuwe erfgrens en gelden de wettelijke eisen voor galvanische scheiding van de panden, waaronder afzonderlijke meterkasten en geen directe elektrische verbinding. Bij tijdelijke verhuur is dit niet vereist en omdat de L-vleugel in eigendom blijft van de gemeente en het geoorloofd is om tussenmeters te plaatsen. Als de L-vleugel volledig geschikt wordt gemaakt voor verhuur (met minimale aanpassingen) van de beschikbare kantoren is een investeringsbedrag benodigd van € 1,2 miljoen We nemen alleen de strikt noodzakelijke maatregelen. Bij een huurprijs van € 115 m2 ontstaat vanaf 2029 een huuropbrengst van € 213.000 die de kapitaallast van € 53.000 ruim overschrijdt.

Voorgesteld wordt dit positieve exploitatiesaldo te storten in een nieuw te vormen bestemmingsreserve Verkoop L-vleugel. Deze reserve kan dan bij verkoop worden gebruikt om de dan nog resterende boekwaarde af te kunnen boeken. Een verkoop in latere jaren heeft gevolgen voor het afboeken van de dan geldende boekwaarde en er zijn bouwkundige maatregelen benodigd om dit te realiseren (splitsing panden). Daarnaast heeft verandering van het eigendom ook gevolgen voor de erfscheiding en voor de verplichtingen tot onderzoek in het kader van de Omgevingswet. Investeringen en eenmalige kosten/opbrengsten De aanpassing van de L-vleugel om deze gereed te maken voor verhuur vraagt een investering van € 1,16 miljoen. De investering voor het sociaal plein Ganzenmarkt 11 was voor € 3,25 miljoen voorzien in de Kadernota 2025. Deze raming was echter exclusief inrichting, VAT en toegekende DUMAVA-subsidie t.b.v.de Ganzenmarkt 11. Deze kosten bedragen € 1,25 miljoen, dit heeft als gevolg dat we in totaal (3,25 + 1,25) = € 4,5 miljoen investering opnemen voor het Sociaal Plein. In de actuele raming bedraagt de investering maximaal € 4,5 miljoen, waarvan nog € 0,5 miljoen DUMAVAsubsidie wordt afgetrokken waardoor per saldo een netto-investering van € 4 miljoen resteert.

Onderdeel

Investeringen x € 1 miljoen 1,16 PM 4,50 -0,50 5,16

Kosten benodigde maatregelen L-vleugel Verkoopopbrengst/afboeken boekwaarde Investering sociaal plein in Ganzenmarkt 11 DUMAVA-subsidie Totaal

Exploitatiekosten, kapitaallasten en verhuuropbrengsten variant 3 De kapitaallasten betreffen enerzijds de investering voor het sociaal plein in Ganzenmarkt 11 (hiervan is reeds € 75.000 opgenomen in onze meerjarenbegroting) en anderzijds het geschikt maken van de L-vleugel voor verhuur. Voorgesteld wordt het positieve exploitatiesaldo € 160.000 (verhuuropbrengst minus kapitaallasten) t.a.v. de verhuur van de L-vleugel te reserveren om de toekomstige afboeking van de boekwaarde te kunnen dekken. De verhuur van sociaal plein leidt tot structurele verhuuropbrengsten naast structurele exploitatielasten. Deze waren beide al voorzien via de Kadernota 2025. Nieuw in dit scenario is de verhuuropbrengst van de L-vleugel als kantoorruimte. 5

Onderdeel Kapitaallasten sociaal plein Geschikt maken L-vleugel kantoren Opbrengst verhuur L-vleugel kantoren Reserveren positief saldo verhuur minus exploitatielasten Opbrengst verhuur sociaal plein Ganzenmarkt 11 (Kadernota 2025) Exploitatiekosten sociaal plein Ganzenmarkt 11 (Kadernota 2025) Per saldo

Bedragen x € 1 miljoen 0,171 0,053 -0,213 0,160 -0,200 0,050 0,021

Variant 4: L-vleugel: Sociaal Plein in L-vleugel + verhuren kantoren overig deel + verkoop Ganzenmarkt 11) Verschillende fracties hebben het college van B&W verzocht te onderzoeken of het Sociaal Plein ook gehuisvest kan worden in de L-vleugel van het stadhuis. Dit is samen met de projectgroep van het Sociaal Plein onderzocht. Uitkomsten onderzoek: Het is mogelijk het Sociaal Plein in de L-vleugel te realiseren. In dit scenario blijft het pand eigendom van de gemeente en wordt geïnvesteerd voor de lange termijn. Hierdoor is de investering in dit scenario hoger dan bij het scenario waarbij in de kantoren alleen het hoogstnoodzakelijke wordt geïnvesteerd om ze verhuurbaar te maken en ze uiteindelijk worden afgestoten. Het geschikt maken van de L-vleugel voor vestiging van het sociaal plein en verhuur van het resterende vloeroppervlak op basis van verduurzaming (Paris proof) vraagt een investering van € 6,4 mln. Echter door het combineren van de bouwwerkzaamheden kan een synergievoordeel van naar verwachting € 0,3 mln. worden gerealiseerd waardoor een netto-investering van € 6,1 mln. resteert. In dit scenario wordt het pand aan de Ganzenmarkt 11 afgestoten waarmee een opbrengst van € 1 mln. wordt verwacht.

Investeringen en eenmalige kosten/opbrengsten Het aanpassen van de L-vleugel (Paris Proof) om deze geschikt te maken voor huisvesting van het sociaal plein en gedeeltelijke verhuur als kantoorruimte vraagt om een investering van in totaal € 6,4 miljoen. Omdat in dit scenario gelijk opgetrokken kan worden met de renovatie van het stadhuis zal sprake zijn van een synergievoordeel dat becijferd is op € 0,3 miljoen. Verkoop van de Ganzenmarkt 11 zal naar verwachting een eenmalige opbrengst van € 1 miljoen genereren bij ongewijzigde bestemming (maatschappelijk). De kosten voor het Sociaal Plein in de L-vleugel bedragen € 3,8 miljoen, incl. VAT en inrichting. De DUMAVA-subsidie voor de Ganzenmarkt 11 komt in deze variant te vervallen.

Onderdeel Verbouwing kosten L-vleugel deel Sociaal Plein Verbouwing kosten L-vleugel deel verhuur kantoren Synergievoordeel bouwproces Verkoop Ganzenmarkt 11 Totaal Exploitatiekosten, kapitaallasten en verhuuropbrengsten variant 4 6

Investeringen x € 1 miljoen 3,80 2,60 -0,30 -1,00 5,10

De kapitaallasten betreffen enerzijds de investering om de L-vleugel geschikt te maken voor huisvesting van het sociaal plein en het restant geschikt te maken voor verhuur als kantoorruimte. Dit scenario leidt tot een maximale huuropbrengst van afgerond € 260.000 (uitgaande van een verhuurbaar vloeroppervlak van 1.850 m2 en een verhuurprijs van € 140 per m2). In onze meerjarenbegroting is al rekening gehouden met een structurele verhuuropbrengst voor het sociaal plein aan de Ganzenmarkt van € 200.000 en structurele exploitatielasten van €125.000.

Onderdeel

Bedragen x € 1 miljoen 0,170 0,090 -0,095 -0,164 0,001

Kapitaallasten L-vleugel - sociaal plein Kapitaallasten L-vleugel - kantoren Opbrengst verhuur L-vleugel - kantoren Opbrengst verhuur L-vleugel – sociaal plein Per saldo

Toelichting op het verschil in verkoopopbrengst L-vleugel en Ganzenmarkt 11 Het verschil in de onrendabele top en verkoopopbrengst ontstaat vooral door het type ingreep dat noodzakelijk is. De L-vleugel is bestaande bouw, waardoor stadsappartementen of een stadshotel moeten worden “ingepast” binnen een casco dat daar niet voor ontworpen is. Transformatie van bestaande bouw is ingrijpend en kostbaar, terwijl de eindwaarde lager ligt dan de investering. Dat maakt scenario 1 en 2 per definitie verliesgevend. In scenario 4 is bij de Ganzenmarkt 11 sprake van volledige sloop en nieuwbouw. Hierdoor kan een optimaal, modern en marktconform gebouw worden gerealiseerd, wat wél een positieve waarde oplevert. Het college heeft de voorkeur voor invulling van de L-vleugel met kantoren (variant 3). Scenario’s 3 (verkleinen en verbouwen) en 4 (Sociaal Plein in de L-vleugel) zijn zowel qua investering als qua jaarlijkse kapitaallasten nagenoeg gelijkwaardig. Juist daarom is het de inhoudelijke afweging die de doorslag geeft. In 2023 heeft een evaluatie plaatsgevonden van het functioneren van het huidige Sociaal Plein, waarin onder meer de klantervaring, de positionering van de verdeeltafel en casuïstiekbesprekingen, de omvang en samenstelling van het team, ICT en website, en de huisvesting aan de orde zijn gekomen.

Wij hebben u daarover nader geïnformeerd in een raadsinfobrief (UIT-23-13266) van 12 december 2023 en tijdens het forum van 22 januari 2024. Voor de evaluatie is o.a. gebruik gemaakt van de uitkomsten van een klant ervaringsonderzoek. Uit deze evaluatie kwam o.a. naar voren dat de huidige locatie van het Sociaal Plein niet optimaal is en dat ook met een aangepaste uitstraling de zorgen over privacy en drempels voor inwoners niet zou wegnemen. De raad heeft op 10 juli 2023 in dezelfde lijn in een motie uitgesproken dat samenwerking in het sociaal domein moet plaatsvinden op basis van gelijkwaardigheid, in een omgeving met meer privacy en minder drempels. Het apart huisvesten van het Sociaal Plein sluit beter aan bij die uitgangspunten én bij de beweging naar voren: vroegtijdige signalering en het voorkomen van zorg-escalatie. Een zelfstandige, herkenbare locatie biedt hiervoor de beste basis. Het college geeft al enige tijd uitvoering aan de motie van de raad, om de huisvesting van het Sociaal Plein aan de Ganzenmarkt 11 voor te bereiden. De raad heeft hiervoor een voorbereidingskrediet beschikbaar gesteld. Het college blijft daarom achter het eerder ingenomen standpunt staan en geeft de voorkeur aan scenario 3: verkleinen en vernieuwbouwen van het stadhuis, gecombineerd met aparte huisvesting van het Sociaal Plein.

Dit scenario verenigt financiële doelmatigheid met inhoudelijke overtuiging en bestuurlijke visie. 7

Daarnaast biedt de invulling van de L-vleugel met kantoorfuncties een realistische en toekomstgerichte ontwikkeling. In eerste instantie door verhuur (gezien de netcongestie), met het perspectief van verkoop zodra de omstandigheden dat toelaten. Het college onderzoekt actief creatieve en innovatieve oplossingen om de gevolgen van netcongestie te beperken en zo eerdere verkoop mogelijk te maken. Financiën Vernieuwbouw stadhuis De vernieuwbouw van het stadhuis wordt financieel gedekt binnen de bestaande en reeds gereserveerde middelen van de gemeente. Het ‘verkleinen en vernieuwbouwen’ stadhuis kost € 16,1 miljoen. Deze kosten zijn opgenomen in de programmabegroting 2025. Daarnaast is rekening gehouden met indexatie (€ 1 miljoen in kadernota 2026), vervanging meubilair - inclusief bureaustoelen - (€ 240.000 kadernota 2025) en archiefruimte (€ 380.000 kadernota 2026). Verder ontvangt de gemeente een DUMAVA-subsidie van € 927.000, specifiek voor duurzame maatregelen. Tezamen met de beschikbare kredieten is in totaal € 18,7 miljoen beschikbaar. De hiermee samenhangende kapitaallasten van € 898.000 zijn opgenomen in onze meerjarenbegroting. Invulling van de L-vleugel Als de L-vleugel volledig wordt ingericht voor verhuur (met minimale aanpassingen) van de beschikbare kantoren is een additioneel investeringsbedrag benodigd van € 1,2 miljoen.

We nemen alleen de strikt noodzakelijke maatregelen. Bij een huurprijs van € 115 m2 ontstaat vanaf 2029 een huuropbrengst van € 213.000 die de kapitaallast van € 53.000 ruim overschrijdt. Voorgesteld wordt dit positieve exploitatiesaldo te storten in een nieuw te vormen bestemmingsreserve Verkoop L-vleugel. Deze reserve kan dan bij verkoop worden gebruikt om de dan nog resterende boekwaarde af te kunnen boeken. In deze variant is het waarschijnlijk dat deze verhuuractiviteit onder de vennootschapsbelasting zal komen te vallen, omdat de gemeente zich als ondernemer gaat gedragen. Het nettoresultaat op de verhuur zal mogelijk belast worden met 19% (< € 25.000). En omdat de gemeente de kantoren op een andere wijze gaat gebruiken dan voorheen is er een risico op btw-herziening. Dit risico is echter gering (< € 10.000). Het college acht deze variant financieel verantwoord en inhoudelijk passend binnen de strategische vastgoedkoers van de gemeente. Sociaal Plein In de Kadernota 2025 is voor de huisvesting van het Sociaal Plein een investering van € 3,25 miljoen opgenomen. Dit bedrag betrof uitsluitend de bouwkundige aanpassingen en was exclusief inrichting, VAT en nadere technische eisen. In de actuele raming bedraagt de investering € 4,50 miljoen, waarvan nog € 0,50 miljoen DUMAVA-subsidie wordt afgetrokken; waardoor per saldo een netto-investering van € 4 miljoen resteert.

Het verschil wordt verklaard door het meenemen van aanvullende posten zoals inrichting, vloerafwerking, technische installaties en een geactualiseerde kostenraming. Voor het Sociaal Plein wordt op dit moment geen krediet beschikbaar gesteld. Hiervoor komt op een later moment een afzonderlijk raadsvoorstel, zodra het ontwerp en de raming definitief zijn. Op basis van de huidige inschattingen betreft dit het maximumbedrag waarmee wij nu rekening houden. Bij de verdere uitwerking wordt per post (zoals meubilair, vloerafwerking en inrichting) beoordeeld of dit volledige krediet noodzakelijk is. Tijdelijke huisvesting Gedurende de vernieuwbouw, die onder voorbehoud van besluitvorming medio 2026 van start gaat, is het stadhuis niet in gebruik. De werkzaamheden omvatten onder meer het vervangen van het 8

volledige dak, kozijnen en installaties, waardoor het gebouw tijdelijk niet functioneel is, er veel overlast is en er geen elektriciteit is. Om de continuïteit van dienstverlening en ambtelijke processen te borgen, heeft het college besloten om tijdens de verbouwing de volgende tijdelijke huisvestingsoplossingen te treffen: • de publieksbalies en ambtelijke organisatie worden tijdelijk ondergebracht in het Vos House (Lossersestraat 2). Dit biedt voldoende ruimte om de dienstverlening in aangepaste vorm voort te zetten, met sobere maar doelmatige werkplekken; • het Sociaal Plein wordt tijdelijk gehuisvest in De Hooge Lucht (Hooge Lucht 1). Deze locatie is goed bereikbaar en laagdrempelig voor inwoners met hulpvragen en daarnaast kan al een eerste stap gezet worden in de integrale samenwerking met de GGD;; • voor de locatie van de raadsvergaderingen is een direct voorstel via de griffie aangeboden. De kosten voor de tijdelijke huisvesting zijn meegenomen in de kadernota 2026 en vallen binnen beschikbare budgettaire ruimte. Vervolg en planning bij Go: Om stijgende kosten, verlies van subsidies en stagnatie in dienstverlening te voorkomen, is tijdige besluitvorming noodzakelijk. Bij de aanbesteding dagen wij de markt uit om binnen het bestaande budget extra inspanningen ten aanzien van duurzaamheid te leveren.

Ook willen wij inwoners betrekken bij de inrichting van het gebouw (bijvoorbeeld bij naamgeving van ruimtes). De voorlopige planning voor het vervolgtraject is als volgt opgebouwd:

Wanneer December 2025 December 2025 December 2025 December 2025

Januari 2026 Januari 2026 Juni 2026 Augustus 2026 Augustus/September 2026 September 2026

Actie Besluitvorming gemeenteraad Communicatie naar inwoners, partners en gemeentelijke organisatie Tekenen tijdelijke huurovereenkomsten Starten met aanbestedingsprocedures - Bouwteam vernieuwbouw stadhuis - Verhuizing - Uit- en inhuizen archief Verhuisplan opstellen en plan werkwijze/dienstverlening tijdelijke locatie opstellen. Vertalen voorlopig ontwerp naar definitief ontwerp door bouwteam Aanbesteding wordt gegund Verhuizing sociaal plein naar De Hooge Lucht Uithuizen archief (in de ideale situatie nog voor de bouwvak) Verhuizing ambtelijke organisatie en publieksbalie

Verwachting is dat het Sociaal Plein rond de zomer van 2027 gaat verhuizen van de Hooge Lucht naar de Ganzenmarkt 11. Dit betekent dat in de tweede helft van 2027 de Hooge Lucht vrij zal komen voor verkoop.

9

Risico’s bij besluit om niet te verbouwen (NoGO-besluit) Indien uw gemeenteraad besluit om niet in te stemmen met de voorgestelde vernieuwbouw van het stadhuis (‘NoGO-besluit’), brengt dit aanzienlijke risico’s en negatieve gevolgen met zich mee, zowel op korte als lange termijn. Noodzakelijk onderhoud blijft vereist (€ 12 miljoen, prijspeil 2024). Ook zonder vernieuwbouw is groot onderhoud aan onder andere het dak, installaties en kozijnen onvermijdelijk. Deze investering levert echter geen verbetering op in functionaliteit, duurzaamheid of gebruikskwaliteit van het gebouw. Vervallen van de DUMAVA-subsidie van € 927.000. De toegekende subsidie voor duurzame maatregelen is gebonden aan tijdige uitvoering. Zonder besluit vervalt deze financiële bijdrage, wat toekomstige verduurzaming bemoeilijkt. Niet voldoen aan wettelijke verduurzamingsverplichtingen. De omgevingsdienst stelt eisen op het gebied van isolatie en installaties. Bij uitblijven van ingrepen voldoet het pand niet aan wet- en regelgeving. Geen voorbeeldfunctie meer in duurzaamheid. De gemeente mist de kans om voorop te lopen in de energietransitie, terwijl juist een duurzaam stadhuis inspiratie kan bieden aan inwoners en ondernemers. Kwaliteit van de gemeentelijke dienstverlening blijft onder druk staan. De huidige indeling belemmert privacy, toegankelijkheid en klantvriendelijkheid.

Zonder verbouwing blijven deze knelpunten bestaan. Moeilijker aantrekken en behouden van personeel. Een verouderde werkomgeving maakt het moeilijk om medewerkers aan te trekken en te behouden in een krappe arbeidsmarkt. Dit kan leiden tot hogere personeelskosten en verminderde dienstverlening. Communicatie Een vernieuwbouw vraagt om actieve en transparante communicatie richting inwoners, medewerkers, de gemeenteraad en andere belanghebbenden. De gemeente Oldenzaal kiest ervoor om inwoners vroegtijdig en herhaaldelijk te informeren over nut en noodzaak van het project, de voortgang van de werkzaamheden en wat dit voor hen betekent. In het communicatieplan zijn de aanpak, de middelen en de communicatiemomenten nader uitgewerkt. Er is gestart met een communicatietraject, waaronder: • een videoboodschap waarin het project en de noodzaak worden uitgelegd; • informatie op de gemeentelijke website en via social media; • raadsinformatiebijeenkomsten en politieke fora waarin u bent meegenomen; • gerichte communicatie richting medewerkers over het voorlopig ontwerp, tijdelijke huisvesting, werkomstandigheden en planning. Met dit voorstel wordt de basis gelegd voor een duurzame en toekomstbestendige vernieuwbouw, die wij samen met alle betrokkenen willen realiseren, met als doel de dienstverlening verder te verbeteren en goed werkgeverschap te blijven waarborgen.

Daarnaast wordt in dit voorstel de basis gelegd voor een realistische invulling van de vrijkomende L-vleugel.

10

In de vergadering van het politiek forum van 8 december 2025 is besloten uw raad te adviseren tot behandeling en besluitvorming over te gaan.

Oldenzaal, 9 december 2025 Het college van burgemeester en wethouders, de secretaris,

de burgemeester,

G.A. Tiebot

P.G. Welman

Bijlagen Bijlage 1: Terugblik en verkenning Bijlage 2: Beantwoording vragen fracties Bijlage 3: Financiële bijlage vernieuwbouw stadhuis Bijlage 4: Financiële bijlage L-vleugel Bijlage 5: PvE stadhuis Oldenzaal Bijlage 6: plattegronden en isometrische tekeningen

11

Nr. 1483

De raad van de gemeente Oldenzaal;

gelezen het voorstel van het college van burgemeester en wethouders van 18 november 2025, nr.39/4, reg.nr. INTB-25-07037;

1.

2. 3.

4.

5.

besluit: het (bruto)krediet van € 16,1 miljoen uit de programmabegroting 2025, de indexatie van € 1 miljoen opgenomen in de kadernota van 2026 en de volledige DUMAVA subsidie beschikbaar te stellen voor het vernieuwbouwen en het toekomstbestendig maken van het stadhuis; het krediet op te hogen met de toegekende DUMAVA subsidie van € 927.000; de L- vleugel van het stadhuis vooralsnog niet af te stoten, maar tijdelijk te verhuren ten behoeve van kantoorfuncties, met als doel de vleugel op een later moment alsnog af te stoten zodra de omstandigheden (waaronder de huidige netcongestie) dit toelaten; een krediet van € 1,2 miljoen beschikbaar te stellen, voor het verhuurbaar maken van de L-vleugel van het stadhuis; de kapitaallasten van € 53.000 vanaf 2029 worden gedekt door de verhuuropbrengsten van € 213.000 en het positieve saldo van € 160.000 jaarlijks te storten in een nieuw te vormen bestemmingsreserve Verkoop L-vleugel; het raadsvoorstel van 26 augustus 2025 met nummer INTB-25-06712 in te trekken.

Vastgesteld in de openbare vergadering van 15 december 2025 De griffier, {{esl:Signer1:Capture:size(250,55), offset(-50,-6)}}

C.H. Hartendorp

de voorzitter, {{esl:Signer2:Capture:size(250,55), offset(-50,-6)}}

P.G. Welman