07 Vernieuwbouw Stadhuis - bijlage 7 - Politiek Forum - Beantwoording aanvullende vragen van de fracties

Bijlage 2.1

Extra informatie behorende bij beantwoording vragen fracties

1

Bijlage 2.1

Extra informatie behorende bij beantwoording vragen fracties

Datum Versie Auteur

: : :

2 december 2025

Opgesteld voor:

Aashna Koeldiep 1

Inhoudsopgave Inleiding ................................................................................................................................ 3 1. Eerder getoonde gevelbeelden (mei 2025) ................................................................... 4 1.1 Reacties welstandscommissie en het Cuypersgenootschap op eerder getoonde beelden (mei 2025) ..........................................................................................................................................5 1.2 Reactie welstandscommissie op eerder getoonde gevelbeelden (mei 2025) ...........................6 1.3 Reactie van het Cuypersgenootschap op eerder getoonde beelden (mei 2025) ......................8

2. Laatste versie gevelontwerp ....................................................................................... 10 2.1 Inleiding ....................................................................................................................................10 2.2 Conclusie..................................................................................................................................10 2.3 Laatste gevelontwerp ...............................................................................................................10

3. Indicatieve verkoopopbrengsten Ganzenmarkt 11 en De Hooge Lucht ................... 11

2

Inleiding Op maandag 1 december 2025, heeft de technische sessie voor raads- en forumleden plaatsgevonden. Tijdens deze bijeenkomst heeft u de mogelijkheid gehad om technische vragen te stellen, een enkeling vroeg om nadere documentatie te delen. Volgens de gemaakte afspraken treft u hierbij de aanvullende stukken aan die tijdens de sessie zijn toegezegd. Deze documenten zijn bedoeld ter verdere ondersteuning van uw voorbereiding en om de besproken thema’s vollediger te kunnen beoordelen.

3

1.

Eerder getoonde gevelbeelden (mei 2025)

Tijdens de inloopbijeenkomst, in mei 2025, zijn voorlopige gevelbeelden gepresenteerd ter illustratie van de voorgenomen planvorming. Deze beelden waren op dat moment echter nog niet voorgelegd aan de welstandscommissie (het Oversticht). In een later stadium is daarnaast gebleken dat ook het Cuypersgenootschap een inhoudelijke beoordeling wenste te geven op de voorgestelde geveluitwerking. Uit navraag kwam bovendien naar voren dat de oorspronkelijke architect auteursrechtelijke aanspraken heeft op het ontwerp. Deze combinatie van factoren maakte duidelijk dat de eerder getoonde gevelbeelden niet op draagvlak van de betrokken advies- en erfgoedinstanties konden rekenen en, indien voortgezet, mogelijk zouden leiden tot langdurige juridische trajecten. Om deze redenen heeft de architect onderzocht welke ontwerpopties wél haalbaar zijn binnen de inhoudelijke en juridische kaders. In deze bijlage treft u het definitieve ontwerp (hoofdstuk 2, laatste gevelontwerp) aan, waarin rekening is gehouden met de aangedragen aandachtspunten en de geldende voorwaarden. Eerder getoonde gevelbeelden (mei 2025)

4

1.1

Reacties welstandscommissie en het Cuypersgenootschap op eerder getoonde beelden (mei 2025)

Het voorleggen van gevelontwerpen aan de welstandscommissie is een vast onderdeel van het ruimtelijk besluitvormingsproces. De commissie toetst bouwkundige (en stedenbouwkundige) plannen aan de geldende welstandscriteria, waaronder beeldkwaliteit, inpassing in de omgeving en de mate waarin het ontwerp aansluit bij lokale beleidskaders en cultuurhistorische waarden. Deze toetsing dient zowel de ruimtelijke kwaliteit als de rechtszekerheid: een positief advies van de welstandscommissie vormt een belangrijk fundament voor een zorgvuldig en juridisch houdbaar vergunningentraject. Het is wenselijk om in een vroeg stadium voorlopige gevelontwerpen aan de welstandscommissie voor te leggen. Een vroege toetsing: • Voorkomt ontwerprichtingen die later niet aanvaardbaar blijken, waardoor kostbare aanpassingen of vertraging in het vergunningsproces worden voorkomen. • Biedt tijdige duidelijkheid over randvoorwaarden, zoals beeldkwaliteitseisen of cultuurhistorische aandachtspunten. • Versterkt de kwaliteit van het uiteindelijke ontwerp, omdat de architect de inhoudelijke reacties vanaf het begin kan meenemen in de verdere uitwerking. • Draagt bij aan een voorspelbaar en efficiënt vergunningstraject, doordat potentiële juridische knelpunten vroeg worden gesignaleerd en opgelost.

Door dit proces zorgvuldig en tijdig te doorlopen, wordt verzekerd dat het ontwerp zowel ruimtelijk verantwoord als juridisch zorgvuldig is, en dat het voldoet aan de verwachtingen van de betrokken adviesorganen en het bevoegd gezag. De brief van de welstandscommissie waarin het advies formeel is vastgelegd, dateert van 24 april. De besluitvorming door het college heeft echter op 15 april plaatsgevonden. Ten tijde van het forum van 12 mei was de schriftelijke vastlegging van het advies nog niet ontvangen. Dit had onder meer te maken met de periode rond feestdagen en de afwezigheid van de betrokken projectleider wegens vakantie. Hierdoor is er een mismatch geweest tussen de getoonde beelden en het advies.

5

Op verzoek hebben wij onlangs het Cuypersgenootschap ook gevraagd om een schriftelijke reactie op de eerder getoonde beelden. Ook deze instantie geeft aan dat ze niet kunnen instemmen met de eerder getoonde beelden. 1.2

Reactie welstandscommissie op eerder getoonde gevelbeelden (mei 2025)

6

7

1.3

Reactie van het Cuypersgenootschap op eerder getoonde beelden (mei 2025)

8

9

2.

Laatste versie gevelontwerp

2.1

Inleiding

Het uiteindelijke gevelontwerp, zoals hieronder gepresenteerd, kan rekenen op steun van zowel de welstandscommissie als het Cuypersgenootschap. Bij het ontwerp zijn de belangrijkste uitgangspunten van de welstand expliciet meegenomen: de bestaande gevelstructuur blijft herkenbaar, wordt verduurzaamd en gemoderniseerd, met accenten in de vorm van kaders die incidenteel de borstwering doorbreken. Dit vormt een interpretatie van het oorspronkelijke gevelconcept, waarin soortgelijke onderbrekingen reeds zichtbaar waren. Deze aanpak wordt niet alleen als de beste architectonische keuze beschouwd, maar sluit ook aan bij de adviezen van de erfgoeddeskundigen. Bovendien draagt het bij aan een meer open en levendige gevel, waarmee de eerder ervaren eentonigheid deels wordt doorbroken, en past het ontwerp binnen het budget. Daarnaast is extra aandacht besteed aan de entree en de beleving van de publieksruimte. Door onder andere het muurtje zoveel mogelijk te verwijderen en een grotere trap te realiseren, ontstaat een vriendelijker en uitnodigender contact tussen de gevel, de publieksruimte en het plein. De luifel bij de entree versterkt dit uitnodigende karakter en draagt bij aan de uitstraling van een stadhuis. Ook kleine details zijn in overleg verder uitgewerkt om de kwaliteit en beleving van het ontwerp te optimaliseren. 2.2

Conclusie

Op basis van deze uitgangspunten en de gemaakte aanpassingen kan worden vastgesteld dat het gevelontwerp volledig in lijn is met de wensen en adviezen van de betrokken adviesorganen. Afgesproken is dat de architect de laatste puntjes uitwerkt en deze formeel indient. Op basis van deze definitieve uitwerking kan vervolgens een positief advies worden uitgebracht. Hiermee is een ontwerp gerealiseerd dat zowel architectonisch, functioneel als juridisch zorgvuldig is, en dat bijdraagt aan een uitnodigend en herkenbaar stadsbeeld dat voldoet aan alle eisen. 2.3

Laatste gevelontwerp

10

3.

Indicatieve verkoopopbrengsten Ganzenmarkt 11 en De Hooge Lucht

Naar aanleiding van technische vragen van enkele fracties over de indicatieve verkoopopbrengst van Ganzenmarkt 11 en De Hooge Lucht bij verkoop met de bestemming wonen, delen wij hierbij de uitgewerkte onderbouwing. Voor de berekeningen is uitgegaan van: • vier bouwlagen, aansluitend bij de omliggende bebouwing; • parkeren op eigen terrein op maaiveld, met woningen daarboven; • appartementen van gemiddeld 75 m²; • bedragen exclusief sloopkosten (deze komen voor rekening van de ontwikkelaar). Ganzenmarkt 11 • Gebouw ca. 833 m² • Drie woonlagen met 24 of 27 appartementen • Indicatieve opbrengst: o 24 appartementen → € 1.680.000 o 27 appartementen → € 1.890.000 De Hooge Lucht • Gebouw ca. 734 m² • Drie woonlagen met 21 of 24 appartementen • Indicatieve opbrengst: o 21 appartementen → € 1.470.000 o 24 appartementen → € 1.680.000 De huidige bestemming is centrumvoorzieningen. Binnen deze bestemming kunnen geen nieuwe woningen worden gerealiseerd. De genoemde opbrengsten zijn daarom alleen haalbaar bij wijziging naar de bestemming wonen. In het vergelijk dat aan de raad is gepresenteerd, is om deze reden gerekend met een opbrengst van € 1 miljoen.

11