07 Vernieuwbouw Stadhuis - Bijlage 4 - Financiële bijlage L-vleugel

Bijlage 4:

Financiële bijlage Impact L- Vleugel

Financiële bijlage: Impact L - vleugel

Bijlage 4

Datum Versie Auteur

: : :

7 november 2025

Opgesteld voor:

Inleiding In deze bijlage treft u de financiële uitwerking van de verschillende varianten voor de L-vleugel van het stadhuis. Onderstaande tabellen betreffen de benodigde maatregelen voor de L-vleugel en de impact op de Ganzenmarkt 11 (daar waar een negatief bedrag staat, betekent dat een voordeel voor de gemeente op de huidige meerjarenbegroting). Variant 1. L-vleugel Stadsappartementen Deze variant leidt tot verkoop van de L-vleugel met als voorwaarde dat deze geschikt gemaakt moet worden voor verkoop en doorontwikkeling met de bestemming van stadsappartementen. Daaronder valt bv. een eigen aansluiting op het stroomnet van voldoende capaciteit. Consequentie van deze variant is dat de bestaande boekwaarde op de L-vleugel moet worden afgeboekt en een dient er een vergoeding te worden betaald voor de onrendabele top. De onrendabele top is het deel van de kosten van een project dat niet terugverdiend kan worden via de opbrengsten. Met andere woorden: het is het bedrag dat nodig is om, in dit geval een gebouw, geschikt te maken voor een nieuwe bestemming, maar dat niet wordt gedekt door de verkoopprijs of toekomstige inkomsten. Dit bedrag moet vaak worden aangevuld door een subsidie of een andere financiële bijdrage. De investering voor het sociaal plein Ganzenmarkt 11 was voor € 3,25 miljoen voorzien in de Kadernota 2025.

Deze raming is exclusief inrichting, VAT en toegekende DUMAVA-subsidie t.b.v.de Ganzenmarkt 11. Deze kosten bedragen € 1,25 miljoen, dit heeft als gevolg dat we in totaal (3,25 + 1,25) = € 4,5 miljoen investering opnemen voor het Sociaal Plein. In de actuele raming bedraagt de investering maximaal € 4,5 miljoen, waarvan nog € 0,5 miljoen DUMAVA-subsidie wordt afgetrokken waardoor per saldo een netto-investering van € 4 miljoen resteert. Voor het sociaal plein wordt op dit moment geen krediet beschikbaar gesteld. Hiervoor volgt op een later moment een afzonderlijk raadsvoorstel, zodra het ontwerp en de raming definitief zijn. Op basis van de huidige inschattingen betreft dit het maximumbedrag waarmee wij nu rekening houden. Bij de verdere uitwerking wordt per onderdeel (zoals meubilair, vloerafwerking en inrichting) beoordeeld of het volledige krediet noodzakelijk is.

Investeringen en eenmalige kosten/opbrengsten

Onderdeel Afboeken boekwaarde L-vleugel bij verkoop (peildatum 11-2029) Onrendabele top bij verkoop Verkoopopbrengst L-vleugel Investering sociaal plein in Ganzenmarkt 11 DUMAVA–subsidie Ganzenmarkt 11 Totaal

Investeringen x € 1 miljoen 1,79 1,88 0,00 4,50 -0,50 7,67

Exploitatiekosten, kapitaallasten en verhuuropbrengsten variant 1 De kapitaallasten betreffen de investering voor het sociaal plein in Ganzenmarkt 11 (hiervan is reeds € 75.000 opgenomen in onze meerjarenbegroting). De verkoop van de L-vleugel leidt tot vrijval van kapitaallasten voor dit deel. Als gevolg van de verkoop van de L-vleugel zullen er geen verdere exploitatiekosten meer zijn. De vrijval van deze overige exploitatiekosten is nog niet bekend. De verhuur van sociaal plein leidt tot structurele verhuuropbrengsten naast structurele exploitatielasten. Deze waren beide al voorzien via de Kadernota 2025.

Onderdeel Kapitaallasten sociaal plein Vrijval kapitaallasten L-vleugel i.v.m. verkoop Opbrengst verhuur sociaal plein Ganzenmarkt 11 (Kadernota 2025) Exploitatiekosten sociaal plein Ganzenmarkt 11 (Kadernota 2025) Per saldo

Bedragen x € 1 miljoen 0,171 -0,069 -0,200 0,050 -0,048

Risico’s • Netcongestie vormt momenteel een wezenlijke belemmering bij de verkoop van de vleugel. Zolang er geen netcapaciteit beschikbaar is, wordt het gebouw feitelijk aangeboden zonder elektriciteitsaansluiting, wat de verkoopwaarde en ontwikkelbaarheid onmogelijk maakt. • Als gevolg van verkoop van de L-vleugel bestaat er een mogelijkheid dat er een herziening van de omzetbelasting op dit deel van het pand komt. Gezien het lage percentage nietcompensabele BTW is de omvang relatief gering.

Variant 2. L-vleugel Stadshotel Dit scenario leidt tot verkoop van de L-vleugel met als voorwaarde dat deze geschikt gemaakt moet worden voor verkoop met bestemming Stadshotel. Daaronder valt bv. een eigen aansluiting op het stroomnet van voldoende capaciteit. Consequentie van deze variant is dat de bestaande boekwaarde op de L-vleugel zal moeten worden afgeboekt en een vergoeding zal moeten worden betaald voor de onrendabele top. De investering voor het sociaal plein Ganzenmarkt 11 was voor € 3,25 miljoen voorzien in de Kadernota 2025. Deze raming is exclusief inrichting, VAT en toegekende DUMAVAsubsidie t.b.v.de Ganzenmarkt 11. Deze kosten bedragen € 1,25 miljoen, dit heeft als gevolg dat we in totaal (3,25 + 1,25) = € 4,5 miljoen investering opnemen voor het Sociaal Plein. In de actuele raming bedraagt de investering maximaal € 4,5 miljoen, waarvan nog € 0,5 miljoen DUMAVA-subsidie wordt afgetrokken waardoor per saldo een netto-investering van € 4 miljoen resteert. Investeringen en eenmalige kosten/opbrengsten

Onderdeel Afboeken boekwaarde L-vleugel bij verkoop (peildatum 11-2029) Onrendabele top bij verkoop Verkoopopbrengst L-vleugel Investering sociaal plein in Ganzenmarkt 11 DUMAVA-subsidie Totaal

Investeringen x € 1 miljoen 1,79 5,03 0,00 4,50 -0,50 10,82

Exploitatiekosten, kapitaallasten en verhuuropbrengsten variant 2 De kapitaallasten betreffen de investering voor het sociaal plein in Ganzenmarkt 11 (hiervan is reeds € 75.000 opgenomen in onze meerjarenbegroting). De verkoop van de L-vleugel leidt tot vrijval van kapitaallasten voor dit deel. Als gevolg van de verkoop van de L-vleugel zullen er geen verdere exploitatiekosten meer zijn. De vrijval van deze overige exploitatiekosten is nog niet bekend. De verhuur van sociaal plein leidt tot structurele verhuuropbrengsten naast structurele exploitatielasten. Deze waren beide al voorzien via de Kadernota 2025.

Onderdeel Kapitaallasten sociaal plein Vrijval kapitaallasten L-vleugel i.v.m. verkoop Opbrengst verhuur sociaal plein Ganzenmarkt 11 (Kadernota 2025) Exploitatiekosten sociaal plein Ganzenmarkt 11 (Kadernota 2025) Per saldo

Bedragen x € 1 miljoen 0,171 -0,069 -0,200 0,050 -0,048

Risico’s • Netcongestie vormt momenteel een wezenlijke belemmering bij de verkoop van de vleugel. Zolang er geen netcapaciteit beschikbaar is, wordt het gebouw feitelijk aangeboden zonder elektriciteitsaansluiting, wat de verkoopwaarde en ontwikkelbaarheid onmogelijk maakt. • Als gevolg van verkoop van de L-vleugel bestaat er een mogelijkheid dat er een herziening van de omzetbelasting op dit deel van het pand komt. Gezien het lage percentage nietcompensabele btw is de omvang relatief gering.

Variant 3. L-vleugel kantoren (voorlopig verhuren daarna verkopen) Deze variant leidt tot aanpassing van de L-vleugel in een minimale investering omdat deze geschikt gemaakt moet worden voor verhuur. De L-vleugel wordt niet verduurzaamd en niet Paris Proof gemaakt. De gemeente is voornemens de L-vleugel te verkopen, tot die tijd treedt zij op als verhuurder. De gehanteerde verhuurprijs bedraagt € 115 per m2. Investeringen en eenmalige kosten/opbrengsten De aanpassing van de L-vleugel om deze gereed te maken voor verhuur vraagt een investering van € 1,16 miljoen. De investering voor het sociaal plein Ganzenmarkt 11 was voor € 3,25 miljoen voorzien in de Kadernota 2025. Deze raming was echter exclusief inrichting, VAT en toegekende DUMAVAsubsidie t.b.v.de Ganzenmarkt 11. Deze kosten bedragen € 1,25 miljoen, dit heeft als gevolg dat we in totaal (3,25 + 1,25) = € 4,5 miljoen investering opnemen voor het Sociaal Plein. In de actuele raming bedraagt de investering maximaal € 4,5 miljoen, waarvan nog € 0,5 miljoen DUMAVA-subsidie wordt afgetrokken waardoor per saldo een netto-investering van € 4 miljoen resteert.

Onderdeel Kosten benodigde maatregelen L-vleugel Verkoopopbrengst/afboeken boekwaarde Investering sociaal plein in Ganzenmarkt 11 DUMAVA-subsidie Totaal

Investeringen x € 1 miljoen 1,16 PM 4,50 -0,50 5,16

Exploitatiekosten, kapitaallasten en verhuuropbrengsten variant 3 De kapitaallasten betreffen enerzijds de investering voor het sociaal plein in Ganzenmarkt 11 (hiervan is reeds € 75.000 opgenomen in onze meerjarenbegroting) en anderzijds het geschikt maken van de L-vleugel voor verhuur. Voorgesteld wordt het positieve exploitatiesaldo € 160.000 (verhuuropbrengst minus kapitaallasten) t.a.v. de verhuur van de L-vleugel te reserveren om de toekomstige afboeking van de boekwaarde te kunnen dekken. De verhuur van sociaal plein leidt tot structurele verhuuropbrengsten naast structurele exploitatielasten. Deze waren beide al voorzien via de Kadernota 2025. Nieuw in dit scenario is de verhuuropbrengst van de L-vleugel als kantoorruimte.

Onderdeel Kapitaallasten sociaal plein Geschikt maken L-vleugel kantoren Opbrengst verhuur L-vleugel kantoren Reserveren positief saldo verhuur minus exploitatielasten Opbrengst verhuur sociaal plein Ganzenmarkt 11 (Kadernota 2025) Exploitatiekosten sociaal plein Ganzenmarkt 11 (Kadernota 2025) Per saldo

Bedragen x € 1 miljoen 0,171 0,053 -0,213 0,160 -0,200 0,050 0,021

Risico’s • Door het actief verhuren van panden ontstaat er waarschijnlijk een vennootschapsbelasting plichtige situatie. Dit vermindert de netto-opbrengst. De omvang hiervan is afhankelijk van het nettoresultaat op de verhuuractiviteit. Dit effect is niet meegenomen in bovenstaande berekening. • Als gevolg van een andere aanwending van de L-vleugel bestaat er een mogelijkheid dat er een herziening van de omzetbelasting op dit deel van het pand komt. Gezien het lage percentage niet-compensabele btw is de omvang relatief gering.

Variant 4. L vleugel Sociaal Plein + resterend deel kantoorruimte + verkoop Ganzenmarkt 11 Deze variant leidt tot verbouwing van de L-vleugel omdat deze geschikt gemaakt moet worden voor vestiging sociaal plein en verhuur. Dit gebeurt op basis van verduurzaming van het pand. Dit is Paris Proof en leidt tot een investering van € 6,1 mln. (incl. synergievoordeel). Dit bedrag is vastgesteld conform de uitgangspunten als de berekening van de Ganzenmarkt 11. De gemeente treedt op als verhuurder, er is geen sprake van verkoop. De Ganzenmarkt 11 wordt verkocht zonder wijziging van de bestemming. De overige ruimte in de L-vleugel wordt verhuurd als kantoorruimte. Hierbij is gerekend met een huurprijs van € 140 per m2. Het verschil in huurprijs t.o.v. variant 3 wordt veroorzaakt door de verhuur van een verduurzaamd pand (Paris Proof). Investeringen en eenmalige kosten/opbrengsten Het aanpassen van de L-vleugel (Paris Proof) om deze geschikt te maken voor huisvesting van het sociaal plein en gedeeltelijke verhuur als kantoorruimte vraagt om een investering van in totaal € 6,4 miljoen. Omdat in dit scenario gelijk opgetrokken kan worden met de renovatie van het stadhuis zal sprake zijn van een synergievoordeel dat becijferd is op € 0,3 miljoen.

Verkoop van de Ganzenmarkt 11 zal naar verwachting een eenmalige opbrengst van € 1 miljoen genereren bij ongewijzigde bestemming (maatschappelijk). De kosten voor het Sociaal Plein in de L-vleugel bedragen € 3,8 miljoen, incl. VAT en inrichting. De DUMAVA-subsidie voor de Ganzenmarkt 11 komt in deze variant te vervallen.

Onderdeel Verbouwing kosten L-vleugel deel Sociaal Plein Verbouwing kosten L-vleugel deel verhuur kantoren Synergievoordeel bouwproces Verkoop Ganzenmarkt 11 Totaal Exploitatiekosten, kapitaallasten en verhuuropbrengsten variant 4

Investeringen x € 1 miljoen 3,80 2,60 -0,30 -1,00 5,10

De kapitaallasten betreffen enerzijds de investering om de L-vleugel geschikt te maken voor huisvesting van het sociaal plein en het restant geschikt te maken voor verhuur als kantoorruimte. Dit scenario leidt tot een maximale huuropbrengst van afgerond € 260.000 (uitgaande van een verhuurbaar vloeroppervlak van 1.850 m2 en een verhuurprijs van € 140 per m2). In onze meerjarenbegroting is al rekening gehouden met een structurele verhuuropbrengst voor het sociaal plein aan de Ganzenmarkt van € 200.000 en structurele exploitatielasten van €125.000.

Onderdeel

Bedragen x € 1 miljoen 0,170 0,090 -0,095 -0,164 0,001

Kapitaallasten L-vleugel - sociaal plein Kapitaallasten L-vleugel - kantoren Opbrengst verhuur L-vleugel - kantoren Opbrengst verhuur L-vleugel – sociaal plein Per saldo

Risico’s • Door het actief verhuren van panden ontstaat er waarschijnlijk een vennootschapsbelasting plichtige situatie. Dit vermindert de netto-opbrengst. De omvang hiervan is afhankelijk van het nettoresultaat op de verhuuractiviteit. Dit effect is niet meegenomen in bovenstaande berekening. • Als gevolg van een andere aanwending van de L-vleugel bestaat er een mogelijkheid dat er een herziening van de omzetbelasting op dit deel van het pand komt. Gezien het lage percentage niet-compensabele btw is de omvang relatief gering. Totaaloverzicht investeringen L-Vleugel/Ganzenmarkt 11 In onderstaande tabel treft u de benodigde investeringen vergeleken op basis van de bovenstaande varianten:

Variant invulling L-Vleugel/Sociaal plein

Totaal investeringen/eenmalige kosten-opbrengsten x € 1 miljoen

1. Stadsappartementen in L-vleugel - Sociaal Plein Ganzenmarkt 11

7,67

2. Stadshotel in L-vleugel - Sociaal Plein Ganzenmarkt 11

10,82

3. Kantoren verhuur in L-vleugel - Sociaal Plein Ganzenmarkt 11

5,16

4. Sociaal plein in L-vleugel + verhuren kantoren overige deel

5,10

Totaaloverzicht exploitatielasten Onderstaand treft u een overzicht van de exploitatie effecten vergeleken op basis van de bovenstaande varianten:

Variant invulling L-Vleugel/Sociaal plein 1. Stadsappartementen in L-vleugel - Sociaal Plein Ganzenmarkt 11

Totaal x € 1 miljoen -0,048

2. Stadshotel in L-vleugel - Sociaal Plein Ganzenmarkt 11 3. Kantoren verhuur in L-vleugel - Sociaal Plein Ganzenmarkt 11 4. Sociaal plein in L-vleugel + verhuren kantoren overige deel

-0,048 0,021 0,001