07 Strategische Woonprogrammering 2020-2030 - bijlage vraag- en aanbodanalyse 2020 WBO

Hoort bij raadsbesluitnr. 1058 van 25 januari 2021 - de griffier,

Vraag- en aanbod analyse Datum

25-01-2021

Van

Portefeuillemanagement, Joris Sprangers

Toelichting WBO Wonen verhuurt en beheert per 31-12-2019 3962 woningen in Oldenzaal. Het is haar kerntaak ‘om woningen te bieden aan mensen die hier niet zelf in kunnen voorzien’. In het bijzonder richt zij zich daarbij op mensen met een bescheiden inkomen. Een belangrijke opdracht in dit verband is om verschillende groepen tijdig aan een passende woning te helpen. Analyse en rapportage WBO Wonen heeft de gegevens van 1.018 toegewezen woningen in de periode van 2017 tot en met 2019 gebruikt voor deze analyse. Van 88 woningen is de eerste reactiedatum niet bekend, waardoor de actieve zoektijd niet kan worden berekend. Dit zijn voornamelijk woningen die zijn gesloopt, waarvoor nieuwbouw in de plaats is gekomen. Het gaat om nieuwe contracten, waarbij de oude huurder weer nieuwe huurder is geworden. Er is om die reden geen eerste reactiedatum bekend. Daardoor resteren 930 woningen ten behoeve van de analyse. In de analyse zijn bergingen, garageboxen en parkeergarages buiten beschouwing gelaten.

Toegewezen woningen in 2017, 2018 en 2019 Het aantal toegewezen woningen naar startjaar contract (2017–2019) Jaar Aantal % 2017 313 34% 2018 292 31% 2019 325 35% Totaal 930 100%

Het aantal toegewezen woningen naar leeftijd huurder (2017-2019) Leeftijd Aantal % 18-22 103 11% 23-30 279 30% 31-50 227 24% 51-70 195 21% 70+ 126 14% Totaal 930 100% Toelichting aantal toegewezen woningen naar leeftijd huurder  Jongeren tot 30 jaar nemen 41% van al onze toewijzingen voor hun rekening. Jongeren van 18 tot 22 jaar 11%. Dat is gezien de leeftijdsspreiding een erg groot aandeel.

Pagina 1 van 4

Het aantal toewezen woningen naar VHO-type (2017-2019) Type woning Aantal % Appartement 475 51% Eengezinswoning 329 35% Benedenwoning 53 6% Bovenwoning 52 6% Aanleunwoning 14 2% Woon-werk-woning 5 1% Onbekend 2 0% Totaal 930 100% Toelichting toegewezen woningen:  Uit de tabellen blijkt dat het aantal mutaties stabiel blijft rond de ca 300 mutaties per jaar. Dit komt overeen met het lange termijn gemiddelde. Daarmee heeft WBO een mutatiepercentage van 7,5%.  De verhouding toegewezen appartementen en eengezinswoningen bedraagt ca. 2/3 en 1/3.  Gezien de verhoudingen tussen appartementen en eengezinswoningen in het bezit van WBO (50-50) blijkt hieruit dat de appartementen hebben een hogere omloopsnelheid dan de eengezinswoningen.

Actieve zoektijd WBO Wonen heeft een vraag- en aanbodanalyse over de periode 2017-2019 uitgevoerd. Een belangrijke indicator is de ‘actieve zoektijd’, het tijdsverschil tussen de eerste reactie op een advertentie door een woningzoekende en de ingangsdatum van het huurcontract.

Actieve zoektijd in maanden (mediaan), naar urgentiestatus 8,2

8,8

9,3

9,0 7,9

5,4 3,8

Geen urgentie





 

4,1

Urgentie 2017

5,6

2018

Totaal 2019

De mediane zoektijd is toegenomen met 5,6 maanden in 2017 naar 9,0 maanden in 2019. Dat betekent dat ongeveer de helft van de woningzoekenden een actieve zoektijd had van 9 maanden of korter en de andere helft een zoektijd van meer dan 9 maanden. Bij een kwart van de woningen (26%) is de actieve zoektijd maximaal 2 maanden. Dit betreft met name appartementen. Eengezinswoningen worden relatief minder snel toegewezen. In 45% van de gevallen wordt binnen 6 maanden een woning toegewezen In 60% van de gevallen wordt binnen 12 maanden een woning toegewezen.

Pagina 2 van 4

Actieve zoektijd in maanden naar leeftijdsklasse 13,6 10,0

8,8

8,5

3,3

18-22

 

23-30

31-50

51-70

70+

De groep 31-50 jarigen hebben te maken met de langste actieve zoektijd. Dit zijn waarschijnlijk lange termijn huurders die specifieker zoeken. Bij 70-plussers is de actieve zoektijd het laagst gevolgd door de jongeren.

Actieve zoektijd in maanden (mediaan) naar huurklasse (zonder urgentie)

15,3

9,4

8,5

5,6

Goedkoop (n=152)

Betaalbaar 1 (n=521)

Betaalbaar 2 (n=50)

Huurklasse

Huurprijs

Goedkoop

< €424,44

Betaalbaar 1

€424,44 – €607,46

Betaalbaar 2

€607,46 – €651,03

Duur

€651,03 – €720,42

   

Duur

(n=69)

De actieve zoektijd is in de goedkope prijsklasse het kortst. In de huurklasse betaalbaar 2 is de actieve zoektijd met ruim 15 maanden het langst. Hier zijn ook maar 50 woningen beschikbaar gekomen. In de huurklasse betaalbaar 2 komt bijna 60% van alle reacties vanuit gezinnen in de leeftijd ouder dan 30. 85% van alle toegewezen woningen hebben een huurprijs lager dan €607,46

Pagina 3 van 4

Actieve zoektijd naar woningtype

13,6 9,9

9,2

7,6 5,5

Appartement (n=426)

Eengezinswoning (n=244)

Benedenwoning (n=53)

Bovenwoning (n=49)

Overig

(n=20)

Conclusies en opvallendheden    





Het aantal woningen wat muteert per jaar blijft ongeveer gelijk. Doordat de mediane wachttijden oplopen kunnen we concluderen dat de druk op de huurmarkt toeneemt. Opvallend is dat de kortste wachttijden zich manifesteren in de goedkoopste huurklasse. 41% van alle toewijzingen gaan naar de leeftijdscategorieën 18 t/m 30 jaar. Gezien de leeftijdsspreiding is dit een fors aandeel. De hoge actieve zoektijd in de prijscategorie betaalbaar 2 komt met name voort uit de gezinnen. Zij komen door passend toewijzen in nog aanmerking voor huurtoeslag voor eengezinswoningen in deze prijsklasse terwijl het aanbod beperkt is. Hoewel het aandeel gezinnen wat reageert op het bezit van WBO beperkt is (10%), heeft deze groep meer moeite om een passende woning te bemachtigen. Dit komt doordat ook solo’s en duo’s fors reageren op de eengezinswoningen (44% van alle reacties op eengezinswoningen kwamen van solo’s en 29% van alle reacties kwam van duo’s). Eengezinswoningen blijken daarmee het populairste product van WBO. 37% van alle reacties komen uit de leeftijdscategorie 23 – 30 jaar. Dit zijn waarschijnlijk de starters en doorstromers op de woningmarkt die selectief zoeken.

Cijfers in relatie tot wensportefeuille Kwalitatieve aansluiting wensportefeuille De grootste doelgroep voor WBO blijven de eenpersoons- en daarna de tweepersoonshuishoudens. In geval van (sloop en) nieuwbouw bouwen we liftwoningen type 2 of tuinwoning type 2. In de productgroep appartementen zien we momenteel geen bijzonderheden. Deze zijn snel toegankelijk. De toenemende vraag naar eengezinswoningen vanuit de doelgroep gezinnen is wel een aandachtspunt. Deze groep is afhankelijk van het product eengezinswoning en zal bij voorkeur daar ook in gehuisvest moeten worden. Monitoring van dit producttype blijft essentieel. Kwantitatieve aansluiting wensportefeuille De wensportefeuille van WBO voorziet in een krimp van 575 appartementen tot 2030. Deze krimp wordt verondersteld plaats te vinden in de jaren 2025 tot 2030. De vraag/aanbodanalyse laat tegen het sentiment in een toenemende druk op de huurmarkt zien. Omdat het de cijfers van 2017-2019 betreft zijn hier geen Corona effecten in meegenomen. Deze effecten verwachten we, indien aanwezig, volgend jaar terug te zien waardoor de druk op de huurmarkt mogelijk verder op loopt. Momenteel is er geen aanleiding om de krimp grootschalig in te zetten. We blijven deze ontwikkelingen volgen.

Pagina 4 van 4