07 Gebiedsvisie Jufferbeek Noord - bijlage 1 gebiedsvisie

GEBIEDSVISIE JUFFERBEEK - NOORD PERSPECTIEF VOOR DE ONTWIKKELING VAN EEN NIEUWE WERKLOCATIE

2

GEBIEDSVISIE JUFFERBEEK - NOORD PERSPECTIEF VOOR DE ONTWIKKELING VAN EEN NIEUWE WERKLOCATIE

Datum: 21 september 2020 Projectnummer: 168.00.04.00.00

3

4

INHOUDSOPGAVE Hoofdstuk 1 - inleiding

7

Hoofdstuk 2 - waarden en kansen

11

Hoofdstuk 3 - programma en ambitie 13 Hoofdstuk 4 - visie

15

Hoofdstuk 5 - naar uitvoering

25

5

JUFFERBEEK NOORD HUIDIGE SITUATIE

oppervlakte: ca 53 ha.

• • • • •

6

16 woningen Verdeelstation Tuincentrum NSW-landgoed Spoor (met veiligheidszone)

HOOFDSTUK 1 INLEIDING 1.1

Aanleiding

Jufferbeek Noord is een stukje landelijk gebied aan de rand van de stad. Het is een van de gebieden rond de stad Oldenzaal waar al langere tijd wordt nagedacht over de best passende ontwikkeling van het gebied voor de langere termijn.

Achtergrond programmering bedrijventerrein De 14 gemeenten in Twente hadden in het verleden elk hun eigen bedrijventerreinenvisie. Als eerste hebben de Netwerkstadgemeenten in 2010 besloten een gezamenlijke visie op te stellen de ‘Bedrijventerrei-

Doel Het doel is om in Jufferbeek Noord ruimte te maken voor een bijzonder werkgebied van minimaal 12 hectare netto uitgeefbaar gebied. Deze opgave wordt in alle bedrijvenvisies van de afgelopen jaren onderkend. Ook in de in 2014 vastgestelde Structuurvisie Oldenzaal is de ambitie voor de ontwikkeling van Jufferbeek Noord opgenomen.

nenvisie Netwerkstad’ die na 3 jaar is geëvalueerd. Zowel in de oorspronkelijke visie als de geëvalueerde

Proces De gemeente Oldenzaal wil bij de ontwikkeling van Jufferbeek Noord meer invulling geven aan de veranderende rol die de overheid nu al heeft en die met de komst van de Omgevingswet ook van de gemeente wordt gevraagd. Daarom is in een intensief proces samen met inwoners en eigenaren, belanghebbenden, gemeentelijke vertegenwoordigers en de gemeenteraad nagedacht over een groeiperspectief voor Jufferbeek Noord. Voorliggende gebiedsvisie is het resultaat van dat proces.

caties dat was gericht op herstel van de balans tussen vraag en aanbod van bedrijventerreinen. Het

1.2

Uitnodigingsplanologie

De werkwijze en ontwikkelfilosofie van de gemeente laat zich samenvatten in het principe van de uitnodigingsplanologie. Uitnodigingsplanologie houdt in dat de overheid open staat en ruimte biedt voor allerhande initiatieven, als ze maar een bijdrage leveren aan de beoogde stip op de horizon voor Jufferbeek-Noord. Daarbij staan drie uitgangspunten centraal. 1. Geen plan maar proces Het proces staat bij gebiedsontwikkeling (en bij uitnodigingsplanologie) centraal. Het resultaat is dan ook geen vastomlijnd plan, maar een aanpak en een programma hoe het gewenste beeld voor Jufferbeek Noord kan worden bereikt. 2. Niet maken maar groeien De toekomst laat zich niet leiden en laat zich niet voorspellen. Maken impliceert dat er een duidelijk eindbeeld bestaat. Gebiedsontwikkeling is echter een doorlopend proces

visie is opgenomen dat bij voldoende vraag in ieder geval Jufferbeek Noord zal worden ontwikkeld. Vervolgens is onder regie van de provincie Overijssel in de regio Twente onderzocht wat de behoefte is aan werklocaties. Begin 2016 is gestart met het proces strategisch programmeren regionale werkloresultaat is het document ‘Afspraken Regionale Bedrijventerreinen Programmering Twente 2017 – 2020’. Hiermee hebben alle gemeenten door ondertekening van een bestuursovereenkomst in september 2017 ingestemd. Eind 2018 – begin 2019 is door de 14 Twentse gemeenten en de provincie Overijssel gewerkt aan een actualisatie van de afspraken op basis van de nieuwe vraagraming dat zich uitstrekt over de periode 2019 – 2030. De afspraken staan verwoord in het document ‘Afspraken Bedrijventerreinen Twente 2019 – 2022. In 2019 hebben alle 14 Twentse gemeenten de bestuursovereenkomst behorende bij het Afsprakendocument ondertekend. In het afsprakendocument wordt naast het geven van ruimte aan de economische groei gekozen voor de kwalitatief beste locaties. Dit betekent dat de economie niet op slot gaat en dat nieuwe plannen met een actuele marktvraag doorgang (moeten) krijgen. In beide regionale afspraakdocumenten staat Jufferbeek Noord (12 ha netto) als plan dat ontwikkeld kan worden als er voldoende vraag blijkt te zijn.

Oldenzaal heeft altijd een behoudend beleid gevoerd met betrekking tot de ontwikkeling van werklocaties. Er werd en wordt niet eerder bedrijfsterrein ontwikkeld dan nadat er voldoende vraag is. Uit het Afsprakendocument 2019 - 2022 blijkt dat Oldenzaal een regulier gemengde vraag van 15,7 ha. en logistieke en industrieel-logistieke vraag van 8,4 ha. toebedeeld krijgt. Dus een totale vraag van 24,1 ha. Op dit moment bedraagt het aanbod circa 6,5 ha. bedrijfsterrein.

7

Impressie stadscafé 2

8

waarin stap voor stap het gebied organisch groeit in een richting die als meest wenselijk wordt gezien. Daarom wordt gewerkt met een duidelijk omlijnd eindbeeld. 3. Samen op basis van gelijkwaardigheid De gemeente is voor de ontwikkeling van het gebied mede afhankelijk van de initiatieven van anderen. Daarbij is de insteek dat alle partijen die betrokkenheid hebben bij het gebied samen werken. Deze samenwerking is op basis van gelijkwaardigheid, alleen dan bestaat de intrinsieke motivatie om van het proces een succes te maken. Mocht de samenwerking stranden of mocht er onvoldoende voortgang zijn in de ontwikkeling van het gebied, dan kan de gemeente het gebied zelf ontwikkelen tot werkgebied. De gemeente kan in dat geval de initiatiefnemersrol naar zichzelf toe trekken en minder wachten op initiatieven vanuit de markt.

1.3

Proces en totstandkoming visie

De gemeente wil een gebiedontwikkelingsproces op gang brengen in Jufferbeek Noord vanuit haar nieuwe rol als kaderstellende partij. Daarbij laat de gemeente ruimte aan initiatiefnemers, inwoners en/of eigenaren om het gebied ‘in te kleuren’. Belangrijk onderdeel in het proces om te komen tot een visie voor Jufferbeek Noord is het participatietraject. Insteek is om als gemeente met belanghebbenden als gelijkwaardige partners gezamenlijk een visie voor het gebied te ontwikkelen, waar iedere deelnemer zijn/haar belang en inbreng in herkent. De gemeenteraad stelt de visie uiteindelijk vast. Het participatieproces is opgebouwd in een aantal stappen. Uitgangspunt voor het participatieproces is een onderverdeling van partijen die, afhankelijk van hun rol en belang beslissen, meedoen, meedenken of alleen mee weten en geïnformeerd worden. De gemeenteraad is als eerste aan zet en ook als laatste bij de vaststelling van de visie. In eerste instantie heeft de gemeenteraad van Oldenzaal in een Nota van Uitgangspunten de kaders voor het gebiedsproces vastgelegd (zie daarvoor ook paragraaf 3.3). Vervolgens wordt in drie stadscafé’s gesproken over de gebiedsvisie. Het eerste stadscafé (9 maart 2019) was met eigenaren en inwoners van Jufferbeek Noord. In dit stadscafé is gesproken over de waarden van het gebied en over de vraag ‘wat mag er niet gebeuren?’.

Bij het tweede stadscafé is weer gesproken met de inwoners en eigenaren van Jufferbeek Noord, maar ook met indirect belanghebbenden, zoals IVN en de ondernemersvereniging van het Hulsbeek. In dat stadscafé is aan de hand van scenario’s verkend wat de voorkeuren zijn voor een ontwikkelingsrichting voor Jufferbeek Noord. In het derde stadscafé zal in de vorm van een inloopbijeenkomst de gebiedsvisie voor alle geïnteresseerden worden teruggelegd.

1.4

Leeswijzer

In hoofdstuk 2 wordt allereerst ingegaan op de huidige situatie, de aanwezige waarden en kansen. Hoofdstuk 3 gaat verder met programma en ambitie voor Jufferbeek Noord. In dit hoofdstuk worden ook de kaders benoemd die de gemeenteraad heeft meegegeven voor de ontwikkeling van het gebied. Hoofdstuk 4 omvat het toekomstbeeld voor jufferbeek Noord. Hoofdstuk 5 laat een stappenplan zien hoe met initiatieven wordt omgegaan. In hoofdstuk 6 is in de uitvoeringsparagraaf opgenomen hoe de gemeente uitwerking wil geven aan de visie.

STADSCAFE 3 STADSCAFE 2 STADSCAFE 1

Schematische weergave participatieopzet

9

1935

1965

1995 Historische ontwikkeling Jufferbeek Noord Impressie Jufferbeek Noord

10

HOOFDSTUK 2 HUIDIGE SITUATIE, WAARDEN EN KANSEN 2.1

Huidige situatie

Jufferbeek Noord is een landelijk gebied aan de rand van Oldenzaal. Het gebied ligt ingeklemd tussen het Hulsbeek en de Provinciale Rondweg (N342) aan de noordzijde. Aan de westzijde ligt het bedrijventerrein Jufferbeek Zuid. Aan de zuidzijde grenst het gebied aan Het Hazewinkel en de spoorlijn. Aan de oostzijde ligt de stad Oldenzaal. Daarmee is Jufferbeek Noord een laatste stukje landelijk gebied, omringd door stedelijke functies van Oldenzaal.

andere woorden, we ontwikkelen vanuit een gedeeld verleden een nieuwe visie op de toekomst van Jufferbeek Noord. De bestaande landschapsstructuren zijn daarbij uitgangspunt en geen discussiepunt.

2.3

Kansen

Er wordt al lange tijd gesproken over de ontwikkeling van het gebied Jufferbeek Noord. Dat is op sommige plekken terug te zien, bijvoorbeeld omdat eigenaren wachten met investeringen in hun panden. Kenmerkend voor het gebied is het informele karakter. Dat blijkt onder andere uit de smalle verharde en onverharde wegen die door het gebied lopen maar niet met elkaar zijn verbonden en slechts op 1 plek en alleen voor langzaam verkeer (Visschedijkweg) ruimte laten om door te steken onder het spoor door. De vele oude houtsingels in verschillende richtingen versterken het informele beeld, verdelen het gebied en zorgen steeds voor nieuwe uit- en doorzichten.

Het behouden van het landschappelijk casco van het gebied staat voorop. Dit landschappelijk casco biedt een groen kader voor de verdere ontwikkeling van het gebied. De structuur van houtsingels in het gebied is een belangrijke drager van het landschappelijk casco. Het casco biedt ook kansen en mogelijkheden voor versterking. Onder andere het verder doorzetten van het patroon van houtsingels is in dat kader benoemd. Bovendien sluit dit aan bij de historie van het gebied. Ook wordt het herstel van beken in combinatie met waterberging genoemd. Belangrijk in de ontwikkeling van het gebied is het vasthouden van het groene karakter door het behouden van één aaneengesloten groengebied waar ruimte is voor ontmoeting. Dit groengebied kan de verbindende schakel zijn in Jufferbeek-Noord, daartussen en omheen kunnen gebieden liggen die vanuit de bestaande, vertakte wegenstructuur worden ontsloten. Het maken van een koppeling met het Hulsbeek wordt als meerwaarde gezien, de vraag is wel of dat haalbaar is binnen de bestaande opzet van Jufferbeek Noord, het Hulsbeek en de Provinciale Rondweg (N342) als barrière daartussen. Dit wordt dan ook niet nu als onderdeel van de opgave gezien, maar als zich de kans voordoet zal de koppeling worden onderzocht.

2.2

2.4

Belemmeringen

Het gebied is nu vooral agrarisch in gebruik. Verspreid in het gebied liggen 20 woningen. Ook is er een zorgboerderij (NSW-landgoed) te vinden, een tuincentrum en een hoogspanningverdeelstation. Langs de oostelijke rand is een natuurlijk waterbergingsgebied met helofytensysteem ontwikkeld. In de hoek van de Provinciale Rondweg is een bijenlint aangeplant.

Waarden

Jufferbeek Noord is een van de gebieden in Oldenzaal waar de stad bijna naadloos overgaat in het landelijk gebied. Al in de Hengelosestraat is er, komend vanuit de binnenstad, zicht op de bomen en het groen van Jufferbeek Noord. En omgekeerd is er vanuit Jufferbeek Noord ook zicht op de Plechelmusbasiliek in de binnenstad. Het gebied heeft een lange historie. Veel oude perceelsgrenzen, restanten van oude beeklopen, houtsingels en wegen zijn nog steeds zichtbaar in het gebied. Deze landschappelijke en cultuurhistorische waarden en kwaliteiten vormen de bouwstenen voor een ontwikkeling van Jufferbeek Noord tot werkgebied. Met

Door het gebied lopen verschillende leidingen, zoals een hogedrukgasleiding en de hoogspanningsleidingen. Voor beide leidingtrace’s geldt dat veiligheidsafstanden in acht moeten worden genomen. Naast het gebied ligt de spoorlijn, die vanuit externe veiligheid beperkingen kan geven voor de ontwikkeling van het gebied.

11

Visiekaart ‘etalage van Oldenzaal (uit Structuurvisie 2014) Overzicht programmering bedrijventerrein gemeenten Twente (uit document ‘Afspraken Bedrijventerreinen Twente 2019 – 2022) Gemeente

12

Regulier gemengde

Logistieke en industri-

vraag

eel-logistieke vraag

Totale vraag

Almelo

17,4

-

17,4

Borne en Hengelo

31,6

8,7

40,3

Dinkelland

3,9

-

3,9

Enschede

27,0

-

27,0

Haaksbergen

8,4

-

8,4

Hellendoorn

10,0

3,7

13,7

Hof van Twente

9,3

-

9,3

Losser

4,6

-

4,6

Oldenzaal

15,7

8,4

24,1

Rijssen-Holten

10,9

5,0

15,9

Tubbergen

4,0

-

4,0

Twenterand

10,9

-

10,9

Wierden

5,2

5,0

10,2

XL Businesspark

-

51,7

51,7

Totaal

158,9

82,5

241,4

HOOFDSTUK 3 PROGRAMMA EN AMBITIE 3.1 Structuurvisie Oldenzaal ‘Strategische ingrepen voor de toekomst’ (2014)

In de Structuurvisie wordt Jufferbeek Noord genoemd als onderdeel van de ‘etalage’ voor Oldenzaal samen met Jufferbeek Zuid, het Hulsbeek en de binnenstad. Deze ‘etalage’ is een zone vanaf de A1 naar de binnenstad waar men de dynamiek ervaart, de mensen samenkomen en Oldenzaal letterlijk laat zien wat ze te bieden heeft. Jufferbeek Noord wordt daarin genoemd als een stadscampus waar ontmoeting centraal staat. Het gebied ligt, komend vanuit Hengelo, aan een mooie zichtas op de Sint Plechelmusbasiliek. Deze zichtas kan worden versterkt door aan de route meer activiteiten en ondernemers te laten zien. Jufferbeek Noord moet een onderdeel van de ‘etalage’ langs die route worden.

3.2

Onderzoek werklocaties

In regionaal verband is in Twente onderzocht wat de behoefte is aan werklocaties. Naar aanleiding van dit onderzoek zijn in regioverband afspraken gemaakt voor de programmering van bedrijventerrein in Twente. Het uitgangspunt daarbij is om de economie van Twente te versterken. Dit betekent dat de economie niet op slot gaat en dat nieuwe plannen met een actuele marktvraag doorgang (moeten) krijgen. Om dit mogelijk te maken is het tegelijkertijd nodig de regionale hoeveelheid planaanbod te verminderen. Voor Oldenzaal is ruimte om ca. 24 ha. aan bedrijventerrein te ontwikkelen. Op Jufferbeek Zuid is nog ca 6,5 ha beschikbaar. In Jufferbeek Noord moet een groot deel van de overige bedrijfslocaties een plek krijgen, zo’n 12 ha netto uitgeefbaar bedrijventerrein.

3.3

Randvoorwaarden ontwikkeling

De gemeenteraad heeft in zijn Nota van Uitgangspunten een aantal randvoorwaarden benoemd voor de ontwikkeling van Jufferbeek – Noord. De kans en de uitdaging voor Jufferbeek Noord is om ruimte te bieden aan een breed scala aan initiatieven die zich, binnen het landschappelijk casco, laten inpassen in het gebied. Daarbij ligt het ambitieniveau hoog, maar ook reëel; dat wat er gebeurt in Jufferbeek Noord moet er representatief uit zien en mag letterlijk zicht bieden op wat zich binnen de panden afspeelt. Op voorhand worden geen functies of soort initiatieven uitgesloten, wel zijn enkele voorwaarden gesteld. 1. Ontmoeten staat centraal Jufferbeek Noord moet een (werk)gebied worden waar ontmoeten voorop staat. Dat kan vorm krijgen door bedrijven bij elkaar te plaatsen die elkaar ondersteunen of aanvullen.

Daarnaast moet de inrichting van het gebied zodanig zijn, dat het verblijfsklimaat goed is en er ruimte is voor (toevallige) ontmoeting. 2. Veilig en gezond Wat er ook gebeurt, nieuwe initiatieven mogen geen gevolgen hebben voor de veiligheid en gezondheid van omwonenden en inwoners van Jufferbeek Noord. 3. Geen onderlinge hinder en belemmeringen De intenties van de structuurvisie en de aard en opzet van het gebied lenen zich voor een mix aan functies. Belangrijk is dat initiatieven naast elkaar kunnen bestaan, ruimte hebben en ruimte geven. Nog mooier is als initiatieven elkaar versterken zodat er (extra) meerwaarde ontstaat. 4. Geen negatieve consequenties voor (lopende) initiatieven elders in de stad Jufferbeek Noord is niet de enige plek waar initiatieven spelen. Van belang is dat de ruimte die Jufferbeek Noord biedt niet op gespannen voet staat met lopende en geplande initiatieven elders in de stad. Dat wat in Jufferbeek Noord gebeurt is onderscheidend en aanvullend op wat Oldenzaal al biedt en wil bieden. ‘Verbinding’ moet het kernwoord voor Jufferbeek Noord zijn: niet alleen met de binnenstad, maar zo mogelijk ook met het Hulsbeek en tussen bestaand en nieuw. 5. Rekening houden met bestaande functies Als gezegd wordt in Jufferbeek Noord nu al gewoond, gewerkt, gezorgd en gerecreëerd.

Nieuwe ontwikkelingen voegen zich in de bestaande landschappelijke structuren, maar zijn ook afgestemd op de huidige functies in het gebied. 6. Doordachte fasering Oldenzaal heeft op dit moment niet voor Jufferbeek Noord een programma klaar liggen. De toekomst laat zich bovendien steeds minder goed voorspellen. Bij de uitwerking van Jufferbeek Noord is het daarom goed na te denken over een fasering, in tijd en in ruimte. Daarbij wordt nadrukkelijk ook de mogelijkheid van tijdelijkheid open gehouden. Tijdelijkheid in de zin van wisselende functies op een plek, maar ook in de zin van andere vormen van uitgifte van grond.

13

Visiekaart Jufferbeek Noord

14

HOOFDSTUK 4 VISIE 4.1

Inleiding

De gebiedsvisie geeft richting aan de ontwikkeling van Jufferbeek Noord. De gebiedsvisie is uitdrukkelijk geen eindbeeld. Uitgangspunt van de gemeente is dat de totstandkoming van het gebied in beginsel gebeurt op basis van de principes van de uitnodigingsplanologie. De gemeente wil hier ervaring mee opdoen, maar behoudt zich het recht voor om als de ontwikkeling van het gebied daar om vraagt de uitnodigingsplanologie te verwisselen voor een vorm van ontwikkelingsplanologie, waarbij de gemeente en meer trekkende en actieve rol neemt om tot de ontwikkeling van het gebied tot werklocatie te komen. De gebiedsvisie vormt het kader voor ontwikkeling. Daarbij zijn een aantal principes benoemd die het kader moeten ondersteunen en houvast moeten geven in de ontwikkeling. Diverse partijen in het gebied, zoals de inwoners en grondeigenaren, en (markt)partijen van buiten zullen in de komende jaren de opzet en inrichting van het gebied vormgeven.

4.2

Toekomstperspectief Jufferbeek Noord

Jufferbeek Noord is een gebied dat betekenis heeft voor veel mensen en vanuit verschillend perspectief ( zoals bewoner, recreant, ontwikkelaar). Dat betekent dat de visie een evenwicht zoekt tussen aan de ene kant ruimte bieden voor werklocaties, maar aan de andere zijde ook recht doen aan de aanwezige waarden, kwaliteiten en belemmeringen. De insteek is een werkgebied te ontwikkelen dat aansluit op de bestaande kwaliteiten en zo te komen tot ‘een etalage’ van Oldenzaal: een gebied dat laat zien wat Oldenzaal te bieden heeft. Het is een etalage in de breedste zin van het woord: -- Vanwege de kwaliteiten die er te vinden zijn; -- Vanwege de combinatie van functies die naast elkaar bestaan; -- Vanuit een groene omgeving die de drager is voor de ontwikkelingen; -- Vanwege de ontwikkelingsstrategie die de gemeente hanteert. De hoofdopzet van het gebied wordt gevormd door het landschappelijk casco. Binnen het casco is vervolgens ruimte voor een flexibele invulling van functies. Het landschappelijk casco is het verbindende element in Jufferbeek Noord: van de grote houtsingels tot aan het groen in de haarvaten van het gebied op en rond de erven. Binnen dit casco kan een toegankelijk, aaneengesloten groengebied ontstaan waarin de bestaande functies hun plek (kunnen) houden, maar ook ruimte is voor bijvoorbeeld waterberging.

Door de aanwezigheid van de spoorlijn en de hoogspanningsleidingen is dit gebied minder geschikt om te ontwikkelen tot werkgebied.

Het aaneengesloten groengebied is het verbindende en onderscheidende element van Jufferbeek Noord. Het laat de unieke kwaliteiten van het gebied zien, nu en in de toekomst. Het groengebied vormt ook de scheiding tussen de twee werkgebieden die andere onderdelen vormen van de etalage van Oldenzaal. Voor een toekomstbestendige ontwikkeling van de werkgebieden is gekozen voor twee grotere werkgebieden met ieder een eigen ontwikkelperspectief: ‘Ontmoeten en verbinden’ en ‘Maken’. De keuze voor twee ontwikkelperspectieven komt voort uit het feit dat een te grote mix van functies vaak op de langere termijn tot onderlinge belemmeringen leidt. Nu kunnen de werkgebieden een eigen ontwikkelstrategie volgen, rekening houdend met de bestaande functies, en kan het groengebied als robuuste structuur de landschappelijke en natuurwaarden vasthouden. Het landschappelijk casco vormt de basis voor de verdere ontwikkeling van het gebied in drie delen: de werkgebieden ‘ontmoeten en verbinden’ en ‘maken’ en het aaneengesloten groengebied ‘groen en wonen’. De structuur van houtsingels wordt benut en zoveel mogelijk behouden om de maat en schaal van het gebied te benadrukken. Bovendien wordt het groen zo ook in de werkgebieden getrokken.

Het aaneengesloten groengebied wordt door houtsingels omzoomd en biedt ruimte voor verdere uitbreiding van het bijenlint en voor waterberging van het gebied zelf en vanuit de stad. Meest geschikte locatie daarvoor is het gebied onder de hoogspanningskabels, waar bebouwing niet mogelijk is. Daarnaast kan er ruimte zijn voor weilanden en bloemrijke graslanden zoals dat nu ook al het geval is. Een padenstructuur zorgt voor verbindingen tussen en door de drie gebieden. Oldenzaal profileert zich als ‘de Glimlach van Twente’. Een positieve uitstraling van Jufferbeek Noord dat ligt langs de entree van Oldenzaal vanaf de A1, draagt daar aan bij. Bij de opzet van het gebied is daarom gekozen voor een afwisseling van bebouwde en onbebouwde zones. Functies die op de zichtlocaties liggen langs de Provinciale Rondweg vragen een bijzondere uitstraling en kwaliteit. In het navolgende worden per deelgebied de ambities en ontwikkelrichting verder uitgewerkt.

15

de Architect, foto: Egbert de Boer

Google maps - streetview

Campus Hasselt - parc51.com Impressie ontwikkelingsriching gebied ‘Ontmoeten en verbinden’

16

DEELGEBIED I WERKGEBIED ‘ONTMOETEN EN VERBINDEN’ KOERS In het deelgebied ‘Ontmoeten en verbinden’ is ruimte voor functies die zorgen voor ontmoeting, ontmoeting mogelijk maken. Maar er is ook en vooral ruimte voor functies die elkaar versterken, samen sterker zijn en verbindingen leggen met elkaar en met de binnenstad en het Hulsbeek. Het leggen van de verbindingen kan in de meest ruime zin van het woord zijn: door functies die een brug slaan tussen de stad en het Hulsbeek of door bedrijven die elkaar versterken en zo samen innovaties mogelijk maken. Dat kunnen dus functies zijn op het vlak van bijvoorbeeld sport, recreatie en ontspanning, maar het kunnen zeker ook bedrijven zijn die in dezelfde productieketen werken en elkaar versterken en tot innovaties komen. In het gebied liggen woonfuncties. Vanuit het oogpunt van veiligheid en gezondheid denken we voor dit deelgebied daarom aan functies in de milieucategorieën 1 - 3.1. De ligging van het gebied is zodanig gekozen dat de verbinding met het Hulsbeek en de binnenstad ook logisch te leggen is. Het gebied krijgt bij voorkeur aan de noordoostzijde een extra ontsluiting op de Ossenmaatstraat. De precieze locatie is onderdeel van verkeerskundig onderzoek. Binnen het gebied wordt een wegenstructuur aangelegd die het mogelijk maakt om vanaf twee zijden het gebied in- en uit te rijden en rond te rijden.

Een andere belangrijke voorwaarde bij de ontwikkeling van dit deelgebied is het ruimte geven aan ontmoeting en openbare toegankelijkheid. In dit gebied passen bedrijven en andere functies die een open uitstraling hebben, die uitnodigend zijn en geen harde afscheiding hebben met de omgeving. Bij voorkeur lopen openbaar gebied en privégebied op een natuurlijke wijze in elkaar over. Groene erfafscheidingen kunnen daardoor ook onderdeel uitmaken van het openbaar gebied. In het gebied liggen een aantal bestaande houtsingels. Deze bestaande houtsingelstructuur vormt de basis en wordt in principe bewaard. De structuur kan worden doorontwikkeld afhankelijk van de kaveluitgifte. Daarmee geeft dit gebied de functies de ruimte die ze nodig hebben. Mochten bestaande singels toch moeten worden aangepast of verwijderd vanwege de gewenste ontwikkelingen, zullen de singels elders in het gebied worden gecompenseerd.

Principes voor ontwikkeling -- Functies leggen verbinding met elkaar of met de omgeving; -- Functies nodigen bezoekers uit, trekken bezoekers aan en/of zijn openbaar toegankelijk; -- Er is ruimte in het gebied voor ontmoeten, bijvoorbeeld in de vorm van gezamenlijke lunchplekken/ontmoetingsplekken; -- Hekken en slagbomen waar mogelijk voorkomen; -- Een natuurlijke overgang zonder afscheiding tussen erf en openbaar gebied heeft de voorkeur.

17

Google maps - streetview

Emis Vito

Ecostyle - Oosterwolde, foto: biojournaal

Erwin Kleinsman - architect Impressie ontwikkelingsriching gebied ‘Maken’

18

Minivalve

DEELGEBIED II WERKGEBIED ‘MAKEN’ KOERS Het deelgebied ‘Maken’ biedt ruimte aan functies in de maakindustrie, in de breedste zin van het woord. Dat kan in de creatieve sfeer zijn, maar ook in de vorm van bouw, technologie en techniek of kleinschalige productie. Belangrijk is dat het functies zijn die de (digitale) maakindustrie laten zien en dat de functies geen belemmeringen vormen voor elkaar. Het gebied heeft nu al een kenmerkende dragende structuur die met het verder aanplanten van houtsingels wordt versterkt. Deze structuur vormt de basis voor de verdere ontwikkeling van het gebied. Uitgangspunt is dat de bedrijfserven groene kamers zijn in de hoofstructuur van houtsingels. Om de groene uitstraling van het gebied te kunnen borgen is het belangrijk dat de erven in dit deelgebied in ieder geval een groen voorterrein hebben. Voor bedrijven en functies die op een zichtlocatie liggen vanaf de invalsweg van Oldenzaal wordt extra ruimtelijke kwaliteit verwacht. Op dit moment liggen een aantal woningen op de zichtlocaties vanaf de Provinciale Rondweg. Deze woningen hebben last van een (te) hoge geluidbelasting op de gevels. Uit het oogpunt van een veilig en gezonde leefomgeving is wonen op deze plek dan ook ongewenst. Met de betrokken partijen zullen we samen kijken hoe we de zichtlocatie vorm kunnen geven en bewoners een veilige en gezonde woonplek.

Bij de ontwikkeling van het werkgebied is het van belang rekening te houden met de mogelijk nog aanwezige woonfuncties. Dat betekent dat niet alle functies in hogere milieucategorieën bij voorbaat ruimte kunnen krijgen, we voorzien ruimte voor bedrijven in de milieucategorieën 1 - 3.1. Er wordt geen ruimte voorzien voor de zware industrie. Als gemeente onderzoeken we hoe we tot een gestuurde, gefaseerde ontwikkeling kunnen komen in dit gebied. Het gebied krijgt een extra ontsluiting op de Hazewinkelweg. Gedacht wordt ter hoogte van de Waterwinweg, maar de precieze plek wordt na verkeerskundig onderzoek bepaald. Zo kan het werkgebied zowel vanaf de Jufferbeekweg , de Hengelosestraat als de Jufferbeekweg worden bereikt.

Principes voor ontwikkeling -- Functies waarbij het maken of ontwikkelen van producten voorop staat; -- Het ‘maken’ is letterlijk zichtbaar vanaf buiten; -- Gebouwen in ‘de etalage’ vragen extra kwaliteit; -- Functies passen binnen het landschappelijk casco van het gebied; -- Geen ruimte voor een woning bij een bedrijf, tenzij het om een bestaande woning gaat; -- De erven hebben een groen voorterrein; -- Erven hebben groene erfafscheidingen bestaande uit bomen, hagen, heesters of vergelijkbaar; -- Hoe groter een erf, hoe breder de erfafscheiding.

19

Architect eigen huis

De Mikkelhorst Haren - foo: bebbu.com Impressie ontwikkelingsrichting gebied ‘Groen en wonen’

20

Delacourt van Beek

DEELGEBIED III GROEN EN WONEN KOERS Het gebied ‘Groen en wonen’ is het aaneengesloten groengebied van Jufferbeek Noord. In dit gebied ligt de nadruk op ‘groene functies’ al dan niet gecombineerd met wonen een landschappelijke setting. Het gebied biedt ruimte aan bestaande woningen en aan nieuwe woonfuncties als die elders in Jufferbeek Noord niet behouden kunnen of willen worden. In het gebied liggen ook nu al functies in de ‘groene’ sector zoals de zorgboerderij en het tuincentrum. Het gebied biedt ook ruimte voor andere functies. Het groengebied kan een multifunctioneel gebied worden waar wonen, werken, natuur, bijenlinten, zorg en ook waterberging samen op gaan. In dit gebied kan worden gewoond en gewerkt binnen de bestaande karakteristiek van het landschap zoals dat nu ook al gebeurt. Dat betekent een afwisseling van bebouwde en onbebouwde gebieden en een concentratie van bebouwing rond de kruisingen en invalswegen. Erven worden omsingeld door houtwallen of –singels, zodat woningen/bedrijven in een groene kamer liggen. De bestaande ontsluitingsstructuur vormt de basis voor de ontwikkeling van het gebied. De langzaamverkeersverbinding (laatste stuk Visschedijkweg) onder het spoor door blijft als zodanig behouden.

In het gebied is ruimte voor waterberging en het helofytenfilter dat nu langs de Ossenmaatstraat ligt, maar afhankelijk van de ontwikkelingen kan worden vergroot of verplaatst binnen dit gebied. Door het gebied wordt ruimte gemaakt en gezocht voor een informele padenstructuur die de twee werkgebieden verbindt, maar ook de mogelijkheid geeft om door het aaneengesloten groengebied te struinen. Hervestiging woonfuncties Het deelgebied ‘Groen en wonen’ biedt eventueel ruimte voor de verplaatsing van woonfuncties elders uit Jufferbeek Noord. Niet alle plekken komen daarvoor in aanmerking. Dat is mede het gevolg van de hoge geluidbelasting op het gebied van railverkeerslawaai en van wegverkeerslawaai. We hechten eraan bij hervestiging in het gebied een goed woon- en leefklimaat te kunnen bieden. Daarom zijn we bereid om t.a.v. geluidbelasting een hogere grenswaarde te verlenen tot 55 dB (LDEN) voor railverkeerslawaai en 58 dB (LDEN) voor wegverkeerslawaai. Dat betekent dat in ieder geval binnen een zone van 150 meter vanaf het spoor geen woningen kunnen worden gebouwd. Om te voldoen aan een aanvaardbaar akoestisch woon- en leefklimaat hanteren we de volgende uitgangspunten:

Principes voor ontwikkeling -- Ruimte voor functies in de ‘groene sector’; -- Wonen al dan niet met (bescheiden) nevenfuncties; -- Ruimte voor waterberging; -- Erven liggen binnen ‘groene kamers’ van houtsingels/houtwallen; -- Woningen en andere gebouwen passen in de natuurlijke setting, hebben een eenduidige hoofdvorm en een landelijk karakter. -----

De maximale ontheffingswaarde ten gevolge van wegverkeer bedraagt 58 dB (LDEN); De maximale invallende geluidbelasting op de gevel ten gevolge van railverkeer bedraagt 55 dB (LDEN); Er moet nader onderzoek plaatsvinden naar het creëren van minimaal één ge- luidluwe gevel per woning; Nieuwbouwwoningen kunnen alleen worden gebouwd nadat is aangetoond dat wordt voldaan aan de SBR-richtlijn trillingen deel B (streefwaarden voor nieuwe situaties uit tabel 2).

21

grondeigendom Jufferbeek Noord

gemeente Oldenzaal Particulier bezit Wilvasto B.V. Enexis Netbeheer B.V. Railinfratrust B.V. Waterschap Vechtstromen Geo-Informatie 01-04-2019

22

Eigendommen Jufferbeek Noord (d.d. 3 april 2019)

4.3

Handelingsperspectief: geen zekerheid, wel keuzevrijheid

Vooruitlopend op de Omgevingswet probeert de gemeente meer invulling te geven aan de veranderende rol die de overheid heeft. De insteek van de gemeente is om in eerste instantie de ontwikkeling van Jufferbeek Noord in samenwerking met andere partijen tot stand te brengen. Dit vraagt een samenspel tussen eigenaren, initiatiefnemers en gemeente. Daarbij kan ieders rol variëren. Hierdoor ontstaat voor alle partijen ruimte om te kiezen.

Gemeentelijke rol

Uitgangspunt van de gemeente is een organische ontwikkeling van het gebied tot werkgebied. De rol van de gemeente is daar waar de gemeente geen gronden in eigendom heeft in eerste instantie faciliterend en uitnodigend. Waar de gemeente wel gronden in eigendom heeft zal de gemeente het initiatief nemen voor de ontwikkeling van het gebied. Dit betekent dat de gemeente voor deelgebied 1 ‘Ontmoeten en Verbinden’ dat voor een groot deel in eigendom is van de gemeente het initiatief zal nemen voor de ontwikkeling van het gebied. Waar de gemeente geen gronden in eigendom heeft hanteert de gemeente het uitgangspunt dat de gemeente niet actief eigenaren gaat uitkopen, tenzij de ontwikkeling van het gebied daar om vraagt. Dan kan de gemeente er alsnog toe over gaan om een actieve rol aan te nemen om tot ontwikkeling van Jufferbeek Noord als werkgebied te komen. Als aan de gemeente grond of opstallen worden aangeboden, zal de gemeente altijd overwegen deze gronden of gebouwen aan te kopen om de ontwikkeling verder vorm te geven.

Mogelijkheden voor eigenaren

Voor de eigenaren geldt het adagium ‘geen zekerheid, wel keuzevrijheid’. Op voorhand is alleen duidelijk dat het gebied zal worden getransformeerd tot werkgebied. Er kan echter geen duidelijkheid worden geboden over het precieze eindbeeld van Jufferbeek Noord; juist omdat dit af zal hangen van de initiatieven die zich voor zullen doen. De keuzevrijheid voor de eigenaren van de woningen die nu in het gebied wonen, de eigenaar-bewoners van het gebied bestaat in essentie uit vier mogelijkheden: -- Blijven wonen op de huidige locatie; -- Ontwikkelen op de huidige locatie in de lijn van het perspectief; -- Verkopen en verhuizen binnen het gebied (naar de in het deelgebied ‘Wonen & Groen’ aangegeven woningbouwlocatie) -- Verkopen en verhuizen buiten het gebied.

Blijven wonen De huidige eigenaar-bewoners van het gebied kunnen blijven wonen waar ze nu wonen, tenzij de ontwikkeling van het gebied hierdoor niet of niet voldoende van de grond komt. In dat geval kan de gemeente overwegen om tot aankoop over te gaan om de ontwikkeling vorm te geven. Daarbij wordt op voorhand aangegeven dat de woonomgeving in de toekomst zal veranderen door de geleidelijke transformatie van het gebied tot werkgebied. De gemeente onderkent dat hierdoor het blijven wonen op de huidige locatie voor bewoners minder aantrekkelijk kan worden. Ontwikkelen op huidige locatie Behalve blijven wonen op de huidige locatie is er voor de eigenaar-bewoners ook de mogelijkheid om in de lijn van het ontwikkelingsperspectief en in overleg met de gemeente onder voorwaarden (zoals een exploitatieovereenkomst) hun locatie te ontwikkelen. De bestaande woonfunctie kan in dat geval behouden blijven in de vorm van een bedrijfswoning. Verhuizen binnen het gebied Eigenaren kunnen hun woningen verkopen aan een initiatiefnemer. De gemeente zal altijd in overweging nemen een aangeboden woning en grond aan te kopen om een verdere ontwikkeling van het gebied mogelijk te maken.

In dat geval wordt aan eigenaar-bewoners de planologische ruimte geboden om een nieuwe woning te realiseren in een groen setting op een ruime kavel op de door de gemeente in het deelgebied ‘Wonen&Groen’ aangegeven woningbouwlocatie, onder de daar gestelde voorwaarden van een goed woon- en leefklimaat. Verhuizen naar elders Tot slot staat het bewoners natuurlijk vrij om te verhuizen naar een plek elders, buiten Jufferbeek Noord. Ook in dat geval zal de gemeente, als een woning wordt aangeboden, de aankoop ervan overwegen.

Mogelijkheden initiatiefnemers

Initiatieven maken Jufferbeek Noord. De gemeente roept initiatiefnemers op om – naast de gemeente – de ontwikkeling van het gebied tot stand te laten komen. Als een initiatiefnemer geen eigen gronden heeft, kan hij bij de gemeente terecht om de mogelijkheden te verkennen om op gemeentelijke grond zijn plannen te realiseren. In andere gevallen zal de initiatiefnemer zelf met de desbetreffende grondeigenaar in gesprek kunnen gaan. Ook hierin denkt de gemeente graag mee.

23

FASE 1 ONTWIKKELING

24

HOOFDSTUK 5 NAAR UITVOERING 5.1

Doorwerking visie

geen bedenkingen’ afgeven (artikel 6.5, lid 3 Bor). Dit past goed bij organische gebieds-

Deze visie voor Jufferbeek Noord is bedoeld om de koers te bepalen voor de ontwik-

ontwikkeling en uitnodigingsplanologie; de gemeenteraad stelt de kaders met de visie en

keling van het gebied. Daarbij koerst de gemeente voor het ogenblik op organische

het college wordt belast met de uitvoering.

gebiedsontwikkeling. Dat betekent dat op voorhand geen vastomlijnd eindbeeld wordt geschetst, maar kaders en richting worden gegeven voor de ontwikkeling van het gebied

Het ligt voor de hand dat de gemeente voor deelgebied 1 ‘Ontmoeten en Verbinden’ dat

tot een bijzonder werkgebied.

voor een groot deel in eigendom is bij de gemeente de visie zal vertalen in een bestemmingsplan/omgevingsplan.

Voor de gemeente is het wenselijk om, vanuit de kaders van deze visie, naar bevind van zaken te kunnen handelen en initiatieven te begeleiden en faciliteren in de lijn van de visie. Daarbij zijn in de eerste plaats de door de raad meegegeven waarden en ontwikkelingsrichting die voor Jufferbeek Noord in de visie zijn geschetst leidend voor het toekomstbeeld van elk werkgebied. Daarnaast is voor de gemeente de economische haalbaarheid van groot belang. Het grote aantal woningen trekt namelijk een zware wissel op de economische en financiële haalbaarheid. De gemeente toetst daarom bij particuliere initiatieven uitdrukkelijk de haalbaarheid van het plan. Voor een juiste werking van de visie is het belangrijk om te komen tot een juridische doorvertaling die de uitvoering borgt. Immers, de visie bindt alleen de gemeente en

5.2

Fasering

Het is niet de intentie van de gemeente om het hele gebied van Jufferbeek Noord in een keer te ontwikkelen. De gemeente start met deelgebied 1 ‘Ontmoeten en Verbinden’, waar de gemeente zelf al eigendom heeft. Voor initiatieven die beter passen in het gebied ‘Maken’, staat de gemeente open voor het versneld ontwikkelen van het gebied ‘Maken’. Vanwege de wens voor een organische ontwikkeling wordt echter geen scherp afgebakende fasering voorgesteld. Duidelijk daarbij is wel dat voor een fase of deelgebied van Jufferbeek Noord wordt ontwikkeld, in ieder geval de hoofdontsluiting van het te ontwikkelen deel van het gebied wordt aangelegd.

andere partijen niet. De meest gebruikelijke route is het vertalen van de visie in een bestemmingsplan of omgevingsplan. Dit plan bevat de regels op basis waarvan een omgevingsvergunning kan worden verleend. De regels in het bestemmingsplan/omgevingsplan vormen daarmee een concreet toetsingskader. Een andere route is het spoort van de VVGB, de ‘Verklaring van geen bedenkingen’. Hierbij wordt de gemeenteraad gevraagd om initiatieven die passen binnen de kaders van de visie als categorie van gevallen aan te wijzen waarvoor zij op voorhand een ‘Verklaring van

25

26

COLOFON Opdrachtgever

Gemeente Oldenzaal

Rapport

Gemeente Oldenzaal mevr. A. van Oss dhr. J. Oude Avenhuis dhr. H. van Uum BügelHajema Adviseurs dhr. J. Oosterkamp mevr. J. Schurer

21 september 2020

BügelHajema Adviseurs Vaart NZ. 50 9401 GN Assen T 0592 31 62 06 E info@bugelhajema.nl I www.bugelhajema.nl

27