06. Bestemmingsplan Steenstraat 44 - Zienswijze 1 t/m 4 - anoniem

INGEKOMEN 11 FEB, 2023

Stichting Achmea Rechtsbijstand Postbus 4116 7320 AC Apeldoorn

AANGETEKEND R221089895 Gemeenteraad

Laan van Malkenschoten 20 Apeldoorn

Gemeente Oldenzaal Postbus 354

Telefoon 088 462 3700 Fax 088 462 2799 klantenservice@achmearechtsbijstand.nl www.achmearechtsbijstand.nl

7570 AJ OLDENZAAL

Datum

Ons zaaknummer

21 februari 2023

R221089895

Onderwerp

Uw kenmerlr

zienswijze bestemmingsplanwijziging

NL.IMR0.0173.BP04022-

Behandeld door

Op woensdag afwezig

on01

Geachte heer, mevrouw, de heer

Westwal §^571 BB in OLDENZAAL vroeg ons om juridische hulp.

Cliënt is het niet eens met het plan voor nieuwe appartementen aan de Steenstraat 44 Cliënt woont ten noorden van het plangebied. Dit plan heeft voor cliënt nadelige gevolgen. Het plan is in strijd met een goede ruimtelijke ordening. Het plan zorgt voor parkeeroverlast Er is op de locatie nu al onvoldoende parkeerruimte. Met de komst van de zeven appartementen wordt deze overlast nog groter. Voor een goede ruimtelijke ordening is verder onderzoek naar de parkeerbehoefte noodzakelijk. Duidelijk is dat gebruikt wordt gemaakt van de constructie uit de Nota parkeernormen van de gemeente Oldenzaal. Cliënt betwist dat de toepassing van deze constructie in deze situatie wenselijk is. In paragraaf 5.7.4 van de plantoelichting, specifiek onder 'Resumé', wordt gesteld dat er in de huidige situatie sprake is van vijf parkeerplaatsen. Feitelijk lijkt daar momenteel geen sprake van te zijn. In de huidige inrichting zijn er geen parkeerplaatsen aanwezig op het perceel. Duidelijk is dan ook niet in hoeverre deze plannen willen voorzien in de zeven parkeerplaatsen die voorgesteld worden. Afbeelding 3.2 in de plantoelichting is ook te onduidelijk om aan te kunnen nemen dat de plannen voorziet in voldoende parkeerplaatsen. Cliënt verzoekt de gemeente dan ook om de plannen aan te passen, zodat concreet voldaan kan worden aan de berekende parkeerbehoefte van 10 parkeerplaatsen

Rekeningnummer (IBAN) NL11 RABO 0101 0506 74 Kvk 41 038 571 Apeldoorn

Veivolg op de brief van

Bestemd voor

21 februari 2023

Bladnummer

2

De voorgenomen bouwhoogte van 14 meter past niet in de omgeving De plannen zien op een voorgenomen bouwhoogte van 14,75m. Onder 3.1 van het bestemmingsplan wordt gesteld dat door deze aanpassing van de bouwhoogte “de appartementen zich goed voegen in het huidige straatbeeld langs de Steenstraat" en dat "de wordt stedenbouwkundige uitstraling van de Steenstraat wordt versterkt." Cliënt kan zich niet vinden in deze summiere motvering. Wanneer de bouwplannen vergeleken worden met de bouwhoogtes in reeds in werking getreden bestemmingsplannen 'Carmel-lnslag' en ‘De Klei Esch', wordt snel duidelijk dat de plannen hoger zijn dan alle direct omliggende bebouwing. Onduidelijk is dan ook op welke manier de gemeente meent dat het reeds aanwezige straatbeeld van de Steenstraat wordt versterkt. Nergens in de directe omgeving wordt deze bouwhoogte toegestaan. Ook moet rekening gehouden worden met het feit dat de bouwhoogte van 14,75 meter als gevolg zal hebben dat reeds aanwezige zichtlijnen op de Sint-Plechelmusbasiliek weg zullen vallen. Dit doet nadrukkelijk af aan het authentieke karakter van de omgeving. Bovendien worden de consequenties van de aanvullende bouwhoogte op de omgeving niet meegenomen in de overwegingen.

De plannen zijn niet voorzien van een bezonningsstudie, waardoor geen duidelijkheid geboden wordt aan omwonenden, zoals bijvoorbeeld de bewoners van de Westwal, zoals cliënt. U kunt planschade voorkomen door een aanpassing van het plan Een goede ruimtelijke ordening vraagt dat u het nadeel voor omwonenden zo klein mogelijk houdt. Cliënt vraagt om de plannen te herzien Als u toch de plannen vaststelt vraag ik u rekening te houden met de zienswijze van cliënt. Bel of mail mij gerust als u nog vragen hebt U bereikt mij op telefoonnummei4B9^^0. Mailen kan naar klantenservlce@achmearechtsbijstand.nl. Ons zaaknummer is R221089895. Wilt u dit nummer altijd noemen als u belt of mailt? Wij kunnen u dan sneller helpen. Met vriendelijke groet,

PostNL Port Betaald Port Payé Pays-Bas

ochmeo 0

AANGETEKENDE BRIEF lx

Frantering betaald afe.: T333NP.

3SXFXG6264016

20

D

PostNL 24-02-2023 16:32

NL

Latka, Nicole Van: Verzonden: Aan: Onderwerp:

Latka, Nicole vrijdag 10 februari 2023 09:57 'jgierveld@hotmail.com' zienswijze ontwerpbestemmingsplan Steenstraat 44

Beste heer Gierveld, Zojuist hebben wij elkaar gesproken over het ontwerpbestemmingsplan "Steenstraat 44". U wenst een mondelinge zienswijze in te dienen op dit ontwerp. De zienswijze die na ons gesprek is overgebleven gaat over trillingen. U gaf aan dat de uitvoering van de woningen Nieuwstraat - Badhuisstraat een negatief effect hebben gegeven voor wat betreft trillingen, waarbij in uw woning door het verkeer over de weg scheuren ontstaan. U wilt op voorhand voorkomen dat het plan aan de Steenstraat 44 effect heeft op trillingen van het verkeer over de weg en daarmee voorkomen dat uw eigendom daaronder lijdt. Ik heb vast aangegeven bij initiatiefnemer dat dit voor u van belang is. Zodra ik meer informatie heb, zal ik contact opnemen. Ook wordt u nu verder op de hoogte gehouden, omdat u een zienswijze heeft ingediend. Dat betekent dat als het plan is uitgelegen, wij ambtelijk een beantwoording zullen opstellen als advies richting college en de raad. Dat kan inhouden dat er iets aan het plan moet wijzigen of dat beoordeeld wordt dat het niet nodig is. U ontvangt voordat het wordt voorgelegd aan de raad een kopie van deze beantwoording. Vervolgens krijgt u een uitnodiging om in het politiek forum in te spreken als u daarvan gebruik wenst te maken.

Indien het vervolgens aan de gemeenteraad wordt voorgelegd en zij zijn akkoord met het plan, dan ontvangt u daarvan ook de uitkomst en heeft u de mogelijkheid om - als u niet tevreden bent - beroep in te dienen bij de Raad van State. Mocht u in de tussentijd vragen hebben, dan kunt u natuurlijk contact opnemen. Met vriendelijke groet, Nicole Latka | Jurist Domein Ruimte - Team Ontwikkeling M 06 21 19 86 73

Aanwezig: maandag tot en met donderdag Gemeente Oldenzaal | Ganzenmarkt 1 | UB

Postbus 354 | 7570 AJ Oldenzaal

owcnïMi

7(0541) 58 81 11 of 14 0541 | www.oldenzaal.nl

w

Blijf op de hoogte, volg ons op: O O © © O

Is het nodig dat u deze e-mail print? Denk aan het milieu.

i

Gemeenteraad Gemeente Oldenzaal Postbus 354 7570 AJ OLDENZAAL

Datum

Uw kenmerk NL.IMR0.0173.BP04022-on01

4 maart 2023 Onderwerp

zienswijze bestemmingsplanwijziging

Geachte heer, mevrouw, de hee

Westwalg|7571 BB in OLDENZAAL .

Is het niet eens met het plan voor nieuwe appartementen aan de Steenstraat 44 Wij wonen ten noorden van het plangebied. Dit plan heeft voor ons nadelige gevolgen. Het plan is in strijd met een goede ruimtelijke ordening. Het plan zorgt voor parkeeroverlast Er is op de locatie nu al onvoldoende parkeerruimte. Met de komst van de zeven appartementen wordt deze overlast nog groter. Voor een goede ruimtelijke ordening Is verder onderzoek naar de parkeerbehoefte noodzakelijk. Duidelijk is dat gebruikt wordt gemaakt van de constructie uit de Nota parkeernormen van de gemeente Oldenzaal. Ik betwist dat de toepassing van deze constructie in deze situatie wenselijk is. In paragraaf 5.7.4 van de plantoelichting, specifiek onder 'Resumé’, wordt gesteld dat er in de huidige situatie sprake is van vijf parkeerplaatsen. Feitelijk lijkt daar momenteel geef sprake van te zijn. In de huidige inrichting zijn er geen parkeerplaatsen aanwezig op het perceel. Duidelijk is dan ook niet in hoeverre deze plannen willen voorzien in de zeven parkeerplaatsen die voorgesteld worden. Afbeelding 3.2 in de plantoelichting is ook te onduidelijk om aan te kunnen nemen dat de plannen voorziet in voldoende parkeerplaatsen. Ik verzoekt de gemeente dan ook om de plannen aan te passen, zodat concreet voldaan kan worden aan de berekende parkeerbehoefte van 10 parkeerplaatsen

Vervolg op de brief

Bladnummer

van 4 maart 2023

2

De voorgenomen bouwhoogte van 14 meter past niet in de omgeving De plannen zien op een voorgenomen bouwhoogte van 14,75m. Onder 3.1 van het bestemmingsplan wordt gesteld dat door deze aanpassing van de bouwhoogte "de appartementen zich goed voegen in het huidige straatbeeld langs de Steenstraat" en dat “de wordt stedenbouwkundige uitstraling van de Steenstraat wordt versterkt." Wij kunnen ons niet vinden in deze summiere motvering. Wanneer de bouwplannen vergeleken worden met de bouwhoogtes in reeds in werking getreden bestemmingsplannen 'Carmel-lnslag' en 'De Klei Esch', wordt snel duidelijk dat de plannen hoger zijn dan alle direct omliggende bebouwing. Onduidelijk is dan ook op welke manier de gemeente meent dat het reeds aanwezige straatbeeld van de Steenstraat wordt versterkt. Nergens in de directe omgeving wordt deze bouwhoogte toegestaan. Ook moet rekening gehouden worden met het feit dat de bouwhoogte van 14,75 meter als gevolg zal hebben dat reeds aanwezige zichtlijnen op de Sint-Plechelmusbaslliek weg zullen vallen. Dit doet nadrukkelijk af aan het authentieke karakter van de omgeving. Bovendien worden de consequenties van de aanvullende bouwhoogte op de omgeving niet meegenomen in de overwegingen. De plannen zijn niet voorzien van een bezonningsstudie, waardoor geen duidelijkheid geboden wordt aan omwonenden, zoals bijvoorbeeld de bewoners van de Westwal, zoals wij.

U kunt planschade voorkomen door een aanpassing van het plan Een goede ruimtelijke ordening vraagt dat u het nadeel voor omwonenden zo klein mogelijk houdt. Wij vragen om de plannen te herzien Als u toch de plannen vaststelt vraag ik u rekening te houden met de zienswijze van ons. Bel of mail mij gerust als u nog vrao^yiebt U bereikt mij op telefoonnummer^^HpHq^/iailen kan naar

Met vriendelijke groet,

Brusse & Masselink

Advocaten inr. W.B. ümnsc’ rnr. H.J.M. Maasolink mr. M.A. Schuring inr. A.G. Baan mr. N.A.M, Kicnliuis mi', M.ii.J. Booijink Jurist m r, Y,J. M, R u s I en bc rg- B e rgm a 11

Gemeente Oldenzaal Gemeenteraad T.a.v. mevrouw i'

Faillisscmentsmcdewerker/ bewindvoerder M. Doijk R ,M. 1 Joh ten I >crg -Rolefes

1

Postbus 354 7570 AJ OLDENZAAL

(Voorafgaand per e-mai

/rtioldenzaat.nl )

ZIENSWIJZE

Oldenzaal, 14 maart 2023 Inzake Onze ref. Uw ref. Telefoonnr. E-mail

Linderhof / advies 230116 Ontwerpbestemniingsplan “Steenstraat 44” 0546 - 542 500 lbrussemasselink.nl

Geachte gemeenteraad, geachte mevrou Tot mij heeft zich gewend de heei^QPHHI^ wonende te flüMMBièi Oldenzaal aan de Westwalfl® met het verzoek hem bij te staan inzake de navolgende kwestie. Cliënt nam kennis van het ontwerpbestemniingsplan Steenstraat 44, zoals dat ter inzage ligt per 1 februari 2023. Op grond van dit plan moet het mogelijk worden gemaakt om het kantoorgebouw aan de Steenstraat 44 te transfonneren naai' een appartementencomplex, waarbij een vierde bouwlaag (penthouse), zeven bergingen en twee garages worden toegevoegd om op die wijze een zevental appartementen te realiseren. Cliënt heeft hier bezwaren tegen en derhalve ook met het ontwerpbestemniingsplan dat thans ter inzage ligt. Vandaar onderhavige zienswijze. Zoals aangegeven, woont cliënt aan de Westwal^^ge Oldenzaal. Vanuit zijn woning heeft hij een vrij zicht op het pand aan de Steenstraat 44. Voor zover vereist, moet hij derhalve aangemerkt worden als belanghebbende. Brusse Masselink B.V, Postbus 150, 7600 AD Almelo Wicrdcnsnsti ant 12'^ Almelo j Hurtlcnbcrgerv/eg 6 Tubbergen j Stationsplein t Oldenzaal Almelo en Tubbergen 0546-542500 | Oldenzaal 0541-521515 | info(a brussemasscHnlc.nl j www.brusRemnsselink.nl KvK 08156941 | BTW NL 8176.87.099 B01 | Stichting Beheer Dmlengekïcn Brusse Masselink IBAN NL80 RABO 0125578210 Op alle overeenkomsten van opdracht gesloten met flnmsc Mnssclink B.V.

zijn van toepassing <ln Algemene Voorwoorden vtut Brusse Masselink B.V. pfgedrukt op Ue achterzijde van liet briefpapier en te downloaden via www.brusscmasselmk.nl. Deze zijn eveneens gedeponeerd bij de Kamer vnn Koophandel en Fabrieken te Oost-Ncdcrlnnd, onder nummer 013150941.

Drasse & Masselink

Doordat cliënt vrij zicht heeft op het pand aan de Steenstraat 44, geldt het omgekeerde ook: eventuele toekomstige bewoners van de te realiseren appartementen zullen zicht hebben op en in de woning en achtertuin van cliënt, waardoor zijn privacy ernstig geschaad wordt bij realisering van het plan. Indien het pand daarnaast verhoogd wordt met een extra bouwlaag en er extra raamkozijnen worden toegepast zoals aangegeven in de planbeschrijving, zal dat alleen maar meer zijn. Dit klemt te meer indien in ogenschouw wordt genomen dat het gebruik van pand anders wordt dan voorheen. Het gebruik als kantoorpand heeft tot gevolg dat dit enkel op doordeweekse dagen tijdens kantooruren wordt gebruikt, terwijl dat bij een woonbestemming uitdrukkelijk niet het geval is. De toevoeging van een extra bouwlaag zorgt niet alleen voor een grotere inbreuk in de privacy van cliënt, maar zal tevens nadelige gevolgen hebben voor het uitzicht van cliënt en het zonlicht op het perceel van cliënt. In de planbeschrijving (hoofdstuk 3.1) is opgenomen dat de hoogte meer dan 14 meter wordt (er wordt een maximale bouwhoogte van 14,75 meter in het plan opgenomen). Er wordt aangegeven dat het pand daarmee goed zal voegen in het huidige straatbeeld en daarmee de stedenbouwkundige uitstraling zal versterken. Cliënt betwist dit uitdrukkelijk.

De maximale bouwhoogte van de naastgelegen panden (afbeelding 1,2 van het ontwerpbestemmingsplan) is 5 tot 10 meter hoog. Een bouwhoogte van bijna 15 meter, betekent een bouw die 50% tot 200% hoger is dan de omliggende bebouwing. Geenszins is er sprake van goede voeging in het huidige straatbeeld, De wijziging van de bestemming, zal tevens zorgen voor een verhoging van de parkeerdruk. In het ontwerpbestemmingsplan is opgenomen dat er drie parkeerplaatsen ten oosten van het pand worden gecreëerd en daannee voldaan wordt aan de nieuwe parkeerbehoefte voor twee aanvullende appartementen, Cliënt is van mening dat deze redenering niet houdbaar is en wel om de navolgende redenen. Ten eerste wordt het gebruik anders. Bij het huidige gebruik is er sprake van het gebruik van parkeerplaatsen tijdens doordeweekse dagen gedurende kantoortijden. De parkeerplaatsen in de omgeving zijn buiten deze tijden beschikbaar voor de bewoners, juist op de momenten dat deze beschikbaar dienen te zijn voor de bewoners. Door de functiewijziging gaat dat veranderen in de zin dat er meer bewoners zullen zijn, terwijl daar evenveel parkeerplaatsen voor aanwezig zijn. Aldus zal de parkeerdruk feitelijk wel degelijk toenemen. Ten tweede wordt ervan uitgegaan dat er in het te realiseren gebouw twee garages worden gerealiseerd, welke meegenomen worden in de berekening van de parkeerdruk.

Het is een feit van algemene bekendheid dat garages in het leeuwendeel van de gevallen niet gebruikt

Pagina 2 van 3

Bmsse & Masselink worden voor het parkeren van auto’s. Cliënt is derhalve van mening dat de garages derhalve in het onderhavige geval niet meegenomen dienen te worden in de berekening van de parkeerdruk. Tenslotte, zoals hiervoor aangegeven, gesteld dat er drie parkeerplaatsen worden gerealiseerd ten oosten van het plangebied. De locatie waar deze parkeerplaatsen zouden worden gerealiseerd (afbeelding 3.2) betreft openbare ruimte waar momenteel fietsenstallingen staan (verblijfsgebied). Cliënt is van mening dat het degene die het plan wenst te realiseren, niet vrij staat om openbare ruimte voor algemeen gebruik te gaan gebruiken om parkeerplaatsen te realiseren voor privé-gebruik van de toekomstige appartementsbewoners. Concluderend is cliënt van mening dat met het ontwerpbestemmingsplan niet ingestemd dient te worden en de huidige bestemming gehandhaafd dient te blijven. Graag ontvang ik van u een ontvangstbevestiging van deze zienswijze. Met vriendelijke groet,

Pagina 3 van 3