06. Bestemmingsplan Steenstraat 44 - Bestemmingsplan toelichting

Hoort bij raadsbesluitnr. 1284 van 26 juni 2023, de griffier,

ValidSigned door Hans Brokers op 05-07-2023

Bestemmingsplan

Steenstraat 44

November 2021

Status: Concept

Bestemmingsplan ‘Steenstraat 44’ Concept

Bestemmingsplan ‘Steenstraat 44’

Plannaam: IMRO-nummer: Plantype: Status: Datum:

‘Steenstraat 44’ NL.IMRO.0173.BP04022-on01 Bestemmingsplan Concept November 2021

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

2

Bestemmingsplan ‘Steenstraat 44’ Concept

TOELICHTING

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

3

Bestemmingsplan ‘Steenstraat 44’ Concept

INHOUDSOPGAVE HOOFDSTUK 1 INLEIDING ................................................................................... 5 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5

AANLEIDING ............................................................................................................................................... 5 LIGGING PLANGEBIED.................................................................................................................................... 5 DE BIJ HET PLAN BEHORENDE STUKKEN ............................................................................................................. 5 VIGEREND BESTEMMINGSPLAN ....................................................................................................................... 6 LEESWIJZER ................................................................................................................................................ 7

HOOFDSTUK 2 BESTAANDE RUIMTELIJKE SITUATIE .................................................... 8 HOOFDSTUK 3 PLANBESCHRIJVING ....................................................................... 9 3.1

ALGEMEEN ................................................................................................................................................. 9

HOOFDSTUK 4 VERANTWOORDING BESTEMMINGSKEUZE ......................................... 12 4.1 4.2 4.3

INLEIDING................................................................................................................................................. 12 OPZET VAN DE REGELS ................................................................................................................................ 12 WIJZE VAN BESTEMMEN .............................................................................................................................. 13

HOOFDSTUK 5 HAALBAARHEID VAN HET PLAN ....................................................... 15 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7 5.8

BELEID ..................................................................................................................................................... 15 MILIEU .................................................................................................................................................... 25 WATER .................................................................................................................................................... 31 ARCHEOLOGIE & CULTUURHISTORIE .............................................................................................................. 34 ECOLOGIE................................................................................................................................................. 35 BESLUIT MILIEUEFFECTRAPPORTAGE .............................................................................................................. 37 VERKEER EN PARKEREN ............................................................................................................................... 38 ECONOMISCHE UITVOERBAARHEID ................................................................................................................ 40

HOOFDSTUK 6 PROCEDURE .............................................................................. 41 6.1 6.2 6.3

INSPRAAK ................................................................................................................................................. 41 VOOROVERLEG .......................................................................................................................................... 41 ZIENSWIJZEN............................................................................................................................................. 41

BIJLAGEN BIJ DE TOELICHTING ............................................................................... 42 BIJLAGE 1 BIJLAGE 2 BIJLAGE 3 BIJLAGE 4 BIJLAGE 5

AKOESTISCH ONDERZOEK WEGVERKEERSLAWAAI ...................................................................................... 42 WATERTOETSRESULTAAT ..................................................................................................................... 42 STIKSTOFONDERZOEK.......................................................................................................................... 42 NATUURWAARDEN ECOLOGIE ............................................................................................................... 42 VORMVRIJE M.E.R.-BEOORDELING ......................................................................................................... 42

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

4

Bestemmingsplan ‘Steenstraat 44’ Concept

HOOFDSTUK 1 1.1

INLEIDING

Aanleiding

Voorliggend bestemmingsplan heeft betrekking op een oud kantoorpand aan de Steenstraat 44 in Oldenzaal. Het voornemen bestaat om de bestemming om te zetten naar een woonbestemming. Zodoende kan men ter plaatse 7 levensloopbestendige appartementen realiseren met enkele parkeerplaatsen en bergingen. Om dit te bewerkstelligen zullen er enkele werkzaamheden plaatsvinden aan de gevel en zal een extra bouwlaag gerealiseerd worden. Dit met zonder de karakteristiek van het beeldbepalende gebouw uit het oog te verliezen. Het plan past niet binnen het geldende bestemmingsplan, waardoor een herziening van het bestemmingsplan noodzakelijk is. Voorliggend bestemmingsplan voorziet hierin. Er wordt aangetoond dat de gewenste ontwikkeling vanuit ruimtelijk en planologisch oogpunt verantwoord is.

1.2

Ligging plangebied

Het plangebied ligt binnen de kern Oldenzaal, grenzend ten zuiden van het centrum. Het plangebied staat kadastraal bekend als gemeente Oldenzaal, sectie D, nummers 2064, 1150 en 1844. In afbeelding 1.1 wordt de ligging van het plangebied in de kern Oldenzaal (rode ster) en ten opzichte van de directe omgeving (rode omlijning) indicatief weergegeven. Voor de exacte begrenzing wordt verwezen naar de verbeelding bij dit bestemmingsplan.

Afbeelding 1.1

1.3

Ligging van het plangebied in Oldenzaal en ten opzichte van de directe omgeving (Bron: PDOK)

De bij het plan behorende stukken

Het bestemmingsplan ‘Steenstraat 44’ bestaat uit de volgende stukken: • •

verbeelding (tek.nr. NL.IMRO.0173.BP04022-on01) en een renvooi; regels (met bijlage).

Op de verbeelding zijn de bestemmingen van de in het plan begrepen gronden weergegeven. In de regels zijn bepalingen opgenomen om de uitgangspunten van het plan zeker te stellen. Het plan gaat vergezeld van een toelichting. De toelichting geeft een duidelijk beeld van het bestemmingsplan en van de daaraan ten grondslag liggende gedachten, maar maakt geen deel uit van het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

5

Bestemmingsplan ‘Steenstraat 44’ Concept

1.4

Vigerend bestemmingsplan

1.4.1

Algemeen

De locatie is gelegen binnen het bestemmingsplan ‘Carmel-Inslag’ van de gemeente Oldenzaal. Dit bestemmingsplan is vastgesteld door de gemeenteraad op 4 december 2008. Daarnaast geldt voor het plangebied het paraplubestemmingsplan ‘Parkeernormen Oldenzaal’ (vastgesteld 28 november 2018). Wat betreft de voorgenomen ontwikkeling is hoofdzakelijk het bestemmingsplan ‘Carmel-Inslag’ relevant. In afbeelding 1.2 is een uitsnede van de verbeelding van dit bestemmingsplan weergegeven. Het plangebied is hierop aangeduid met een rode omlijning.

Afbeelding 1.2

1.4.2

Uitsnede van het bestemmingsplan ‘Carmel-Inslag’ (Bron: gemeente Oldenzaal)

Beschrijving bestemmingen

Op basis van het geldende bestemmingsplan ‘Carmel-Inslag’ zijn de gronden binnen het plangebied bestemd tot ‘Groen’, ‘Maatschappelijke dienstverlening’ en ‘Verblijfsgebied’ met de aanduidingen ‘voorste bouwgrens’, ‘beeldbepalend gebouw’ en ‘maximale goot en bouwhoogte’. Tenslotte geldt de dubbelbestemming ‘Terrein van een archeologische waarde’. Hierna wordt op de geldende (dubbel)bestemmingen ingegaan. Groen De voor ‘Groen’ aangewezen gronden zijn bestemd voor plantsoenen, groenstroken, paden, uitritten, bermen met beplanting, water, parkeren en voorzieningen ten behoeve van waterbergend vermogen. Maatschappelijke dienstverlening De voor ‘Maatschappelijke dienstverlening’ aangewezen gronden zijn bestemd voor maatschappelijke dienstverlening, dienstwoningen ten tijde van terinzagelegging en met bijbehorende bebouwing, waaronder voorzieningen ten behoeve van waterbergend vermogen en (on)bebouwde terreinen. Voor het bouwen van bebouwing zijn diverse bouwregels opgesteld. Zo zijn ter plaatse de aanduidingen ‘beeldbepalend gebouw’, ‘maximale (goot)-hoogte’ en ‘voorste bouwgrens’ opgenomen. ‘Verblijfsgebied’

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

6

Bestemmingsplan ‘Steenstraat 44’ Concept De voor ‘Verblijfsgebied’ aangewezen gronden zijn bestemd voor (openbare) verblijfsdoeleinden, parkeren, groen, speelvoorzieningen en ten behoeve van waterbergend vermogen. ‘Terrein van een archeologische waarde’ De voor ‘Terrein van een archeologische waarde’ aangewezen gronden zijn mede bestemd voor de bescherming van archeologische waarden. 1.4.3

Strijdigheid

De transformatie van het oude kantoorpand naar reguliere appartementen is niet in overeenstemming met het geldende bestemmingsplan. aangezien de benodigde gebruiksregels en bouwregels ontbreken. Om de gewenste ontwikkeling mogelijk te maken is een herziening van het bestemmingsplan benodigd. Voorliggend plan voorziet hierin.

1.5

Leeswijzer

Na deze inleiding wordt in hoofdstuk 2 een beschrijving gegeven van de bestaande ruimtelijke situatie ter plaatse van het plangebied en de directe omgeving. Hoofdstuk 3 gaat in op de gewenste situatie. In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op de verantwoording van de bestemmingskeuze, waarbij de opzet van de regels en wijze van bestemmen aan bod komen. In hoofdstuk 5 wordt de haalbaarheid van het plan nader onderbouwd. Eerst wordt het voornemen getoetst aan de beleidskaders op verschillende niveaus. Daarna passeren alle relevante milieu- en omgevingsaspecten de revue. Tot slot wordt in dit hoofdstuk de economische haalbaarheid verantwoord. Hoofdstuk 6 gaat in op de procedure, waarbij inspraak, vooroverleg en zienswijzen als onderwerp aan bod komen.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

7

Bestemmingsplan ‘Steenstraat 44’ Concept

HOOFDSTUK 2

BESTAANDE RUIMTELIJKE SITUATIE

Zoals in hoofdstuk 1 al is aangegeven ligt het plangebied aan de Steenstraat in de kern Oldenzaal, ten zuiden van het centrum. Het plangebied bevindt zich ter plaatse van de voormalige buitengracht langs de vestigingswal (niet te verwarren met de middeleeuwse stadsmuur, deze bevindt zich op ruimere afstand van het plangebied), in de schil rond het stadscentrum. De Steenstraat vormt de verbindingsweg tussen enkele historische routes vanuit en naar de binnenstad. Het betreffen de Hengelosestraat-Deurningerstraat en de Spoorstraat. De Steenstraat heeft tegenwoordig dan ook een belangrijke ontsluitingsfunctie voor de binnenstad. De Steenstraat maakt deel uit van een belangrijke wegenstructuur en verbindt diverse delen van de westzijde van de stad en het centrum met elkaar. In de periode 1850 tot 1950 is de ruimte om het centrum ingevuld en verdicht. In deze periode is bebouwing voor met name winkels en bedrijven gecombineerd met woningen gerealiseerd. De bestaande bebouwing rondom het plangebied bestaat uit bebouwing van drie of vier bouwlagen met kap. De laatste decennia is echter ook gekozen voor meer differentiatie door het toevoegen van extra bouwlagen. Het plangebied wordt omringd door stedelijk gebied met aan de noordzijde de Badhuisstraat, de oostzijde de Steenstraat en aan de zuidzijde de Steenstraat/Nieuwstraat als directe begrenzing.

Om het plangebied heen bevindt zich, naast de hoofdfunctie wonen, enkele winkels, kantoren, centrumvoorzieningen en een parkeerterrein ten oosten. Het plangebied zelf betreft een oud kantoorpand genaamd ‘het Stadshart’ en naastgelegen groen en parkeervoorzieningen met een totale omvang van circa 820 m². Het oude kantoorpand was in gebruik ten behoeve van de maatschappelijke dienstverlening. In afbeelding 2.1 is een luchtfoto opgenomen waarin bovenstaande zichtbaar is. Het plangebied is hierop met een rode omlijning aangeduid.

Afbeelding 2.1

Luchtfoto huidige situatie plangebied (Bron: PDOK.nl)

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

8

Bestemmingsplan ‘Steenstraat 44’ Concept

HOOFDSTUK 3 3.1

PLANBESCHRIJVING

Algemeen

Dit bestemmingsplan voorziet in de transformatie van het oude kantoorpand aan omliggende gronden naar een woonfunctie met zeven woonappartementen, bijhorende parkeervoorzieningen en een berging. Om dit te bewerkstelligen worden er enkele aanpassingen gedaan aan de huidige gevels van het beeldbepalende gebouw. De boom aan de oostzijde (de rode beuk) blijft behouden. Het aanzicht van de huidige situatie en bestaande boom zijn te zien op afbeelding 3.1.

Afbeelding 3.1

Huidig aanzicht van ‘het Stadshart’ (Bron: Google.Streetview)

Om de transformatie van het oude kantoorpand tot een woonappartementengebouw met zeven levensloopbestendige appartementen te voltooien zal, naast een interne verbouwing, een extra bouwlaag (penthouse) gerealiseerd worden. Ook zullen er enkele gevelwijzigingen plaatsvinden zoals extra (raam)kozijn. De hoogte van het gebouw zal zodoende meer dan 14 meter zijn. Door deze aanpassingen zullen de appartementen zich goed voegen in het huidige straatbeeld langs de Steenstraat en wordt de stedenbouwkundige uitstraling van de Steenstraat versterkt. De begane grond wordt uitgebreid met zeven bergingen en twee garages zodat ieder appartement de beschikking heeft tot een eigen parkeerplek. Op de onderstaande afbeelding 3.2 en 3.3 zijn een plattegrond en doorsnede van de gewenste situatie weergegeven. Op afbeelding 3.4 zijn enkele sfeerbeelden van de nieuwe situatie te zien vanuit verschillende perspectieven en windrichtingen.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

9

Bestemmingsplan ‘Steenstraat 44’ Concept

Afbeelding 3.2

Plattegrond gewenste situatie (Bron: Te Kiefte Architecten bv)

Afbeelding 3.3

Doorsnede gewenste situatie (Bron: Te Kiefte Architecten bv)

De zeven levensloopbestendige appartementen variëren in grootte van circa 94 tot 127 m². Tevens zal het huidige voorterrein van het gebouw aan de Steenstraat en op het voorplein, bij de entree van het gebouw, een vergroening plaatsvinden. Op afbeelding 3.4 zijn enkele sfeerbeelden van de nieuwe situatie te zien vanuit verschillende perspectieven en windrichtingen. Hierop is de vergroening van het perceel duidelijk te zien.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

10

Bestemmingsplan ‘Steenstraat 44’ Concept

Afbeelding 3.4

Sfeerbeelden transformatie kantoorpand Steenstraat 44 (Bron: Te Kiefte Architecten bv)

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

11

Bestemmingsplan ‘Steenstraat 44’ Concept

HOOFDSTUK 4 4.1

VERANTWOORDING BESTEMMINGSKEUZE

Inleiding

In de voorgaande hoofdstukken is ingegaan op het plangebied en de gewenste ontwikkeling. De informatie uit deze hoofdstukken is gebruikt om keuzes te maken bij het maken van het juridische deel van het bestemmingsplan: de verbeelding en de regels. In dit hoofdstuk wordt dieper ingegaan op de opzet van dit juridische deel. Daarnaast wordt een verantwoording gegeven van de gemaakte keuzes op de verbeelding en in de regels.

4.2

Opzet van de regels

4.2.1

Algemeen

In de Wet ruimtelijke ordening (Wro) die op 1 juli 2008 in werking is getreden, is de verplichting opgenomen om ruimtelijke plannen en besluiten digitaal vast te stellen. De digitaliseringsverplichting geldt vanaf 1 januari 2010. In de ministeriële Regeling standaarden ruimtelijke ordening is vastgelegd dat de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) de norm is voor de vergelijkbaarheid van bestemmingsplannen. Naast de SVBP zijn ook het Informatiemodel Ruimtelijke Ordening en de Standaard Toegankelijkheid Ruimtelijke Instrumenten normerend bij het vastleggen en beschikbaar stellen van bestemmingsplannen. De SVBP geeft normen voor de opbouw van de planregels en voor de digitale verbeelding van het bestemmingsplan. Dit bestemmingsplan is opgesteld conform de normen van de SVBP2012. Het juridisch bindend gedeelte van het bestemmingsplan bestaat uit planregels en bijbehorende verbeelding waarop de bestemmingen zijn aangegeven. Deze verbeelding kan zowel digitaal als analoog worden verbeeld. De verbeelding en de planregels dienen in samenhang te worden bekeken. De regels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken: 1. 2. 3. 4. 4.2.2

Inleidende regels; Bestemmingsregels; Algemene regels; Overgangs- en slotregels. Inleidende regels

Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied en bevatten: •

Begrippen (Artikel 1) In dit artikel zijn definities van de in de regels gebruikte begrippen opgenomen. Hiermee is een eenduidige interpretatie van deze begrippen vastgelegd.

•

Wijze van meten (Artikel 2) Dit artikel geeft op een eenduidige manier aan op welke wijze afstanden, oppervlakten en inhouden moeten worden gemeten en hoe voorkomende eisen betreffende de maatvoering begrepen moeten worden.

4.2.3

Bestemmingsregels

Hoofdstuk 2 van de regels bevat de juridische vertaling van de in het plangebied voorkomende bestemmingen. De regels zijn onderverdeeld in: • • • •

Bestemmingsomschrijving: omschrijving van de activiteiten die zijn toegestaan; Bouwregels: eisen waaraan de bebouwing moet voldoen; Afwijken van de bouwregels: onder welke voorwaarden mag afgeweken worden van aangegeven bouwregels; Afwijken van de gebruiksregels: onder welke voorwaarden mag worden afgeweken van het in de bestemmingsomschrijving beschreven gebruik;

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

12

Bestemmingsplan ‘Steenstraat 44’ Concept In paragraaf 4.3 worden de bestemmingen nader toegelicht. 4.2.4

Algemene regels

Hoofdstuk 3 bevat de algemene regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied. Dit hoofdstuk is opgebouwd uit: •

•

• •

4.2.5

Anti-dubbeltelregel (Artikel 6) Deze regel is opgenomen om een ongewenste verdichting van de bebouwing te voorkomen. Deze verdichting kan zich met name voordoen, indien een perceel of een gedeelte daarvan, meer dan één keer betrokken wordt bij de berekening van een maximaal bebouwingspercentage. Algemene gebruiksregels (Artikel 7) In dit artikel worden de algemene gebruiksregels opgenomen ten aanzien van strijdig gebruik. Algemene afwijkingsregels (Artikel 8) In dit artikel worden de algemene afwijkingsregels beschreven. Deze regels maken het mogelijk om op ondergeschikte punten van de regels in het bestemmingsplan af te wijken. Algemene wijzigingsregels (Artikel 9) In dit artikel zijn regels opgenomen voor het wijzigen van het bestemmingsplan ten behoeve van het aanbrengen van geringe veranderingen in de plaats, ligging en/of afmetingen van bestemmingsgrenzen, met inachtneming van voorwaarden. Overgangs- en slotregels

In hoofdstuk 4 van de regels staan de overgangs- en slotregels. In de overgangsregels is aangegeven wat de juridische consequenties zijn van bestaande situaties die in strijd zijn met dit bestemmingsplan. In de slotregel wordt aangegeven hoe het bestemmingsplan wordt genoemd.

4.3

Wijze van bestemmen

Kenmerk van de Nederlandse ruimtelijke ordeningsregelgeving is dat er uitgegaan wordt van toelatingsplanologie. Een bestemmingsplan geeft aan welke functies waar zijn toegestaan en welke bebouwing mag worden opgericht. Bij het opstellen van dit bestemmingsplan zijn keuzes gemaakt over welke functies waar worden mogelijk gemaakt en is gekeken welke bebouwing stedenbouwkundig toegestaan kan worden. Het is noodzakelijk dat het bestemmingsplan een compleet inzicht biedt in de bouw- en gebruiksmogelijkheden binnen het betreffende plangebied. Het bestemmingsplan is het juridische toetsingskader dat bindend is voor de burger en overheid en geeft aan wat de gewenste planologische situatie voor het plangebied is. In deze paragraaf worden de gemaakte keuzes nader onderbouwd. 'Verkeer - Verblijfsgebied' (Artikel 3) De bestemming 'Verkeer - Verblijfsgebied' is toegekend aan de gronden die in gebruik worden genomen als parkeerterrein of voorplein of dienen als toegang tot het parkeerterrein of andere aangrenzende erven. Binnen deze bestemming worden wegen en straten met een functie voornamelijk gericht op verblijf van het verkeer, parkeer-, groen- en speelvoorzieningen en waterhuishoudkundige doeleinden, waterberging en waterlopen toegestaan. Wonen (Artikel 4) De bestemming ‘Wonen’ is toegekend aan de gronden die in gebruik worden genomen ten behoeve van het wonen.

Dit is ter plaatse van het woonappartement met de bijhorende berging en garage . Binnen deze bestemming mag gewoond worden al dan niet in combinatie met een aan huis verbonden beroep. Gebouwen mogen enkel binnen het bouwvlak gerealiseerd worden. Het totaal aantal toegestane wooneenheden wordt aangeduid op de verbeelding en mag maximaal 7 bedragen. Tevens zijn ten behoeve van de maximale goot- en bouwhoogte maatvoeringen opgenomen op de verbeelding, te weten een maximale hoogte van 14,5 meter ter plekke van het huidige gebouw. . Naast bouwregels voor het gebouw, zijn ook bouwregels voor aanbouwen, uitbouwen bijgebouwen en overkappingen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde opgenomen.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

13

Bestemmingsplan ‘Steenstraat 44’ Concept 'Waarde - Archeologie' (Artikel 5) De dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie’ is opgenomen op het plangebied. Ten behoud van de archeologische waarde die in de grond kan zitten. De archeologische waarde kan dieper dan 1 meter beneden maaiveld kunnen zitten waardoor de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' is opgenomen. Binnen deze dubbelbestemming is samengevat bepaald dat bij bouwactiviteiten of grondwerkzaamheden dieper dan 1 meter het uitvoeren van archeologisch onderzoek noodzakelijk is.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

14

Bestemmingsplan ‘Steenstraat 44’ Concept

HOOFDSTUK 5

HAALBAARHEID VAN HET PLAN

5.1

Beleid

5.1.1

Rijksbeleid

5.1.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI) 5.1.1.1.1

Algemeen

Nederland staat voor grote uitdagingen die van invloed zijn op onze fysieke leefomgeving. Complexe opgaven zoals verstedelijking, verduurzaming en klimaatadaptatie zijn nauw met elkaar verweven. Dat vraagt een nieuwe, integrale manier van werken waarmee keuzes voor onze leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden. De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) zorgt voor een gezamenlijke aanpak die leidt tot een duurzaam perspectief voor onze leefomgeving. Dit is nodig om onze doelen te halen en is een zaak van overheid en samenleving. 4.1.1.1.2

Vier prioriteiten

Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Dit komt samen in vier prioriteiten. 1.

Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie

Nederland moet zich aanpassen aan de gevolgen van klimaatverandering. In 2050 is Nederland klimaatbestendig en waterrobuust. Dit vraagt om maatregelen in de leefomgeving, waarmee tegelijkertijd de leefomgevingskwaliteit verbeterd kan worden en kansen voor natuur geboden kunnen worden. In 2050 heeft Nederland daarnaast een duurzame energievoorziening. Dit vraagt echter om ruimte. Door deze ruimte zoveel mogelijk te clusteren, wordt versnippering van het landschap voorkomen en wordt de ruimte zo efficiënt mogelijk benut. Het Rijk zet zich in door het maken van ruimtelijke reserveringen voor het hoofdenergiesysteem op nationale schaal. 2.

Duurzaam economisch groeipotentieel

Nederland werkt toe naar een duurzame, circulaire, kennisintensieve en internationaal concurrerende economie in 2050. Daarmee kan ons land zijn positie handhaven in de top vijf van meest concurrerende landen ter wereld. Er wordt ingezet op een innovatief en sterk vestigingsklimaat met een goede quality of life. Belangrijk is wel dat onze economie toekomstbestendig wordt, oftewel concurrerend, duurzaam en circulair. 3.

Sterke en gezonde steden en regio’s

Er zijn vooral in steden en stedelijke regio’s nieuwe locaties nodig voor wonen en werken. Het liefst binnen de bestaande stadsgrenzen, zodat de open ruimten tussen stedelijke regio’s behouden blijven. Dit vraagt optimale afstemming op en investeringen in mobiliteit. Dit betekent dat voorafgaand aan de keuze van nieuwe verstedelijkingslocaties helder moet zijn welke randvoorwaarden de leefomgevingskwaliteit en -veiligheid daar stelt en welke extra maatregelen nodig zijn wanneer er voor deze locaties wordt gekozen. Zo blijft de gezondheid in steden en regio’s geborgd. 4.

Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied

Er ontstaat een nieuw perspectief voor de Nederlandse landbouwsector als koploper in de duurzame kringlooplandbouw. Een goed verdienpotentieel voor de bedrijven wordt gecombineerd met een minimaal effect op de omgevingskwaliteit van lucht, bodem en water. In alle gevallen zetten we in op ontwikkeling van de karakteristieke eigenschappen van het Nederlandse landschap. Dit vertegenwoordigt een belangrijke cultuurhistorische waarde. Verrommeling en versnippering, bijvoorbeeld door wildgroei van distributiecentra, is ongewenst en wordt tegengegaan.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

15

Bestemmingsplan ‘Steenstraat 44’ Concept 5.1.1.1.3

Afwegingsprincipes

De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven is combinaties te maken en win-win situaties te creëren, maar dit is niet altijd mogelijk. Soms zijn er scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen. Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes: 1.

2.

3.

Combinatie van functies gaan voor enkelvoudige functies. In het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van onze ruimte; Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal. Het verschilt tussen gebieden wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling en tussen concurrentiekracht en leefbaarheid. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere; Afwentelen wordt voorkomen. Het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie inwoners, zonder dat dit ten koste gaat van die van toekomstige generaties.

5.1.1.2 Ladder voor duurzame verstedelijking In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR: voorganger van de NOVI) is de ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Deze ladder is per 1 oktober 2012 als motiveringseis in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6, lid 2) opgenomen. Op 1 juli 2017 is de Ladder in het Besluit ruimtelijke ordening gewijzigd. Aanleiding voor de wijziging waren de in de praktijk gesignaleerde knelpunten bij de uitvoering van de Ladder en de wens om te komen tot een vereenvoudigd en geoptimaliseerd instrument. Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening door een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Hierbij geldt een motiveringsvereiste voor het bevoegd gezag als nieuwe stedelijke ontwikkelingen planologisch mogelijk worden gemaakt. Teneinde een ontwikkeling adequaat te kunnen toetsen aan de ladder is het noodzakelijk inzicht te geven in de begrippen ‘bestaand stedelijk gebied’ en ‘stedelijke ontwikkeling’. In de Bro zijn in artikel 1.1.1 definities opgenomen voor: bestaand stedelijk gebied: ‘bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur’.

stedelijke ontwikkeling: ´ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.´ Bij het beschrijven van de behoefte dient te worden uitgegaan van het saldo van de aantoonbare vraag naar de voorgenomen ontwikkeling (de komende tien jaar, zijnde de looptijd van het bestemmingsplan) verminderd met het aanbod in planologische besluiten, ook als het feitelijk nog niet is gerealiseerd (harde plancapaciteit). 5.1.1.3 Toetsing van het initiatief aan de uitgangspunten in het rijksbeleid De Nationale Omgevingsvisie laat zich niet specifiek uit over dergelijke lokale ontwikkelingen. De voorgenomen ontwikkeling raakt geen rijksbelangen als opgenomen in de NOVI. Wat betreft de ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’ wordt opgemerkt dat toetsing noodzakelijk is bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen (3.1.6 Bro). Het begrip ‘stedelijke ontwikkeling’ wordt in Bro 1.1.1. als volgt gedefinieerd: stedelijke ontwikkeling: ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen. Uit Afdelingsjurisprudentie blijkt dat de vraag wanneer sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling in grote mate casuïstisch wordt beantwoord.

Om te bepalen of er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling, moet eerst duidelijk worden of er überhaupt sprake is van een stedelijke ontwikkeling. Zo heeft de Afdeling uitgemaakt dat de bouw van 11 woningen niet als stedelijke ontwikkeling wordt gezien.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

16

Bestemmingsplan ‘Steenstraat 44’ Concept Gezien het feit dat onderhavig plan slechts voorziet in de transformatie van bestaande bebouwing naar zeven appartementen, wordt gesteld dat dit bestemmingsplan geen nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt. De ladder voor duurzame verstedelijking hoeft daarom niet doorlopen te worden. 5.1.1.4 Conclusie Geconcludeerd wordt dat het initiatief past binnen het rijksbeleid. 5.1.2

Provinciaal beleid

Het provinciaal beleid is verwoord in tal van plannen. Het belangrijkste plan betreft de Omgevingsvisie Overijssel en de daarbij behorende Omgevingsverordening Overijssel. 5.1.2.1 Omgevingsvisie Overijssel De Omgevingsvisie Overijssel is dé provinciale visie voor de fysieke leefomgeving van Overijssel. Duurzaamheid, ruimtelijke kwaliteit en sociale kwaliteit zijn de leidende principes of ‘rode draden’ bij alle initiatieven in de fysieke leefomgeving van de provincie Overijssel. 5.1.2.2 Omgevingsverordening Overijssel De provincie beschikt over een palet aan instrumenten waarmee zij haar ambities realiseert. Het gaat er daarbij om steeds de meest optimale mix van instrumenten toe te passen, zodat effectief en efficiënt resultaat wordt geboekt voor alle ambities en doelstellingen van de Omgevingsvisie. De keuze voor inzet van deze instrumenten is bepaald aan de hand van een aantal criteria. In de Omgevingsvisie is bij elke beleidsambitie een realisatieschema opgenomen waarin is aangegeven welke instrumenten de provincie zal inzetten om de verschillende onderwerpen van provinciaal belang te realiseren. Eén van de instrumenten om het beleid uit de Omgevingsvisie te laten doorwerken is de Omgevingsverordening Overijssel.

De Omgevingsverordening is het provinciaal juridisch instrument dat wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch geborgd is. 5.1.2.3 Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel Om te bepalen of een initiatief bijdraagt aan de ambities van de provincie Overijssel, wordt het Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel gebruikt. In dit uitvoeringsmodel staan de volgende stappen centraal: 1. 2. 3.

Of – generieke beleidskeuzes Waar – ontwikkelingsperspectieven Hoe – gebiedskenmerken

Bij een initiatief voor bijvoorbeeld woningbouw, een nieuwe bedrijfslocatie, toeristisch-recreatieve voorzieningen, natuurontwikkeling, et cetera kun je aan de hand van deze drie stappen bepalen of een initiatief binnen de geschetste visie voor Overijssel mogelijk is, waar het past en hoe het uitgevoerd kan worden. De eerste stap, het bepalen van de of-vraag, lijkt in strijd met de wens zoveel mogelijk ruimte te willen geven aan nieuwe initiatieven. Met het faciliteren van initiatieven moet echter wel gekeken worden naar de (wettelijke) verantwoordelijkheden zoals veiligheid of gezondheid. Het uitvoeringsmodel maakt helder wat kan en wat niet kan. Om een goed evenwicht te vinden tussen het bieden van ruimte aan initiatieven en het waarborgen van publieke belangen, varieert de provinciale sturing: soms normstellend, maar meestal richtinggevend of inspirerend. In afbeelding 5.1 is het Uitvoeringsmodel weergegeven.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

17

Bestemmingsplan ‘Steenstraat 44’ Concept

Afbeelding 5.1

1.

Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel (Bron: Provincie Overijssel)

Of - generieke beleidskeuzes

Maatschappelijke opgaven zijn leidend in het handelen. Allereerst is het dan ook de vraag of er een maatschappelijke opgave is. Of een initiatief mogelijk is, wordt onder andere bepaald door generieke beleidskeuzes van EU, Rijk of provincie. Denk hierbij aan beleidskeuzes om basiskwaliteiten als schoon drinkwater en droge voeten te garanderen. Maar ook aan beleidskeuzes om overaanbod van bijvoorbeeld woningbouw- en kantorenlocaties – en daarmee grote financiële en maatschappelijke kosten – te voorkomen. In de omgevingsvisie zijn de provinciale beleidskeuzes hieromtrent vastgelegd. De generieke beleidskeuzes zijn vaak normstellend. Dit betekent dat ze opgevolgd moeten worden: het zijn randvoorwaarden waarmee iedereen rekening moet houden vanwege zwaarwegende publieke belangen. De normstellende beleidskeuzes zijn vastgelegd in de omgevingsverordening. 2.

Waar - ontwikkelingsperspectieven

Na het beantwoorden van de of-vraag, is de vraag waar het initiatief past of ontwikkeld kan worden. In de omgevingsvisie op de toekomst van Overijssel onderscheid de provincie zes ontwikkelingsperspectieven. Deze ontwikkelingsperspectieven schetsen een ruimtelijk perspectief voor een combinatie van functies en geven aan welke beleids- en kwaliteitsambities leidend zijn. De ontwikkelingsperspectieven geven zo richting aan waar wat ontwikkeld zou kunnen worden. De ontwikkelingsperspectieven zijn richtinggevend. Dit betekent dat er ruimte is voor lokale afweging: een gemeente kan vanwege maatschappelijke en/of sociaal-economische redenen in haar Omgevingsvisie en bestemmings- of omgevingsplan een andere invulling kiezen. Die dient dan wel te passen binnen de – voor dat ontwikkelingsperspectief – geldende kwaliteitsambities. Daarbij dienen de nieuwe ontwikkelingen verbonden te worden met de bestaande kenmerken van het gebied, conform de Catalogus Gebiedskenmerken (de derde stap in het uitvoeringsmodel). Naast ruimte voor een lokale afweging ten aanzien van functies en ruimtegebruik, is er ruimte voor een lokale invulling van de begrenzing: de grenzen van de ontwikkelingsperspectieven zijn signaleringsgrenzen.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

18

Bestemmingsplan ‘Steenstraat 44’ Concept 3.

Hoe - gebiedskenmerken

Ten slotte is de vraag hoe het initiatief ingepast kan worden in het landschap. De gebiedskenmerken spelen een belangrijke rol bij deze vraag. Onder gebiedskenmerken worden verstaan de ruimtelijke kenmerken van een gebied of gebiedstype die bepalend zijn voor de karakteristiek en kwaliteit van dat gebied of gebiedstype. Voor alle gebiedstypen in Overijssel is in de Catalogus Gebiedskenmerken beschreven welke kwaliteiten en kenmerken van provinciaal zijn en behouden, versterkt of ontwikkeld moeten worden. De gebiedskenmerken zijn soms normstellend, maar meestal richtinggevend of inspirerend. Voor de normerende uitspraken geldt dat deze opgevolgd dienen te worden; ze zijn dan ook in de omgevingsverordening geregeld. De richtinggevende uitspraken zijn randvoorwaarden waarmee in principe rekening gehouden moet worden. Hier kan gemotiveerd van worden afgeweken mits aannemelijk is gemaakt dat met het alternatief de kwaliteitsambities even goed of zelfs beter gerealiseerd kunnen worden. De inspirerende uitspraken bieden een wenkend perspectief: het zijn voorbeelden van de wijze waarop ruimtelijke kwaliteitsambities ingevuld kunnen worden. Initiatiefnemers kunnen zich hierdoor laten inspireren, maar dit hoeft niet.

5.1.2.4 Toetsing van het initiatief aan het Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel Toetsing van voorliggend initiatief aan het Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel ontstaat globaal het volgende beeld. Of - generieke beleidskeuzes In het kader van voorliggende ontwikkeling zijn bij het toetsen aan de 'generieke beleidskeuzes' voornamelijk artikel 2.1.3 (Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik) en artikel 2.2.2 (Realisatie nieuwe woningen) van de provinciale verordening van belang. De hiervoor genoemde artikelen worden hierna nader toegelicht. Artikel 2.1.3: Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik Bestemmingsplannen voorzien uitsluitend in stedelijke ontwikkelingen die een extra ruimtebeslag door bouwen en verharden leggen op de groene omgeving wanneer aannemelijk is gemaakt: 1.

2.

dat er voor deze opgave in redelijkheid geen ruimte beschikbaar is binnen het bestaande bebouwd gebied en de ruimte binnen het bestaand bebouwd gebied ook niet geschikt te maken is door herstructurering en/of transformatie; dat mogelijkheden voor meervoudig ruimtegebruik binnen het bestaand bebouwd gebied optimaal zijn benut.

In de Omgevingsverordening Overijssel is het begrip ‘groene omgeving’ nader gedefinieerd als: de gronden die niet vallen onder bestaand bebouwd gebied. In de Omgevingsverordening Overijssel is het begrip ‘bestaand bebouwd gebied’ nader gedefinieerd als: de gronden binnen steden en dorpen die benut kunnen worden voor stedelijke functies op grond van geldende bestemmingsplannen en op grond van voorontwerp-bestemmingsplannen voor zover de provinciale diensten daarover schriftelijk een positief advies hebben uitgebracht in het kader van het vooroverleg als bedoeld in artikel 3.1.1 Bro. Toetsing van het initiatief aan artikel 2.1.3 van de Omgevingsverordening Overijssel De ontwikkeling vindt plaat binnen de het bestaande stedelijk gebied van Oldenzaal en betreft een binnenstedelijke (her)ontwikkeling en transformatie die voldoet aan het principe van ‘Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik’. De ontwikkeling vindt immers plaats op bestaande bebouwde locatie. Er vindt geen extra ruimtebeslag plaats op de groene omgeving. In verband hiermee is het voorliggende bestemmingsplan in overeenstemming met artikel 2.1.3 uit de Omgevingsverordening Overijssel.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

19

Bestemmingsplan ‘Steenstraat 44’ Concept Artikel 2.2.2 Realisatie nieuwe woningen 1.

Bestemmingsplannen en omgevingsvergunningen als bedoeld in artikel 2.1 lid 1 onder c van de Wabo, voorzien uitsluitend in de mogelijkheid tot het realiseren van nieuwe woningen als de behoefte daaraan is aangetoond door middel van actueel onderzoek woningbouw.

2.

De behoefte aan nieuwe woningen zoals bedoeld in lid 1 wordt in ieder geval geacht te zijn aangetoond als realisatie daarvan past binnen de geldende woonafspraken zoals die zijn gemaakt tussen gemeente en provincie op basis van regionale afstemming.

Toetsing van het initiatief aan artikel 2.2.2 van de Omgevingsverordening Overijssel Met de voorgenomen herontwikkeling wordt in totaal zeven levensloopbestendige appartementen toegevoegd aan de woningvoorraad van Oldenzaal. De woning voldoet aan de kwalitatieve behoefte in de markt en wordt gebouwd voor de lokale behoefte. Voor een nadere toelichting wordt verwezen naar het gemeentelijke woonbeleid zoals opgenomen in subparagraaf 5.1.3.4 van deze toelichting. Geconcludeerd wordt dat dit plan in overeenstemming is met artikel 2.2.2 van de Omgevingsverordening Overijssel. Waar - ontwikkelingsperspectieven In dit geval zijn vooral de ontwikkelingsperspectieven voor de stedelijke omgeving van belang. In de stedelijke omgeving is de uitdaging om de economische centra bereikbaar te houden en door herstructurering de kwaliteit van de woonomgeving en bedrijfslocaties te vergroten. In afbeelding 5.2 is een uitsnede van de perspectievenkaart behorende bij de Omgevingsvisie opgenomen.

Afbeelding 5.2

Uitsnede ontwikkelingsperspectievenkaart Omgevingsvisie Overijssel (Bron: Provincie Overijssel)

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

20

Bestemmingsplan ‘Steenstraat 44’ Concept

‘Woon- en werklocaties binnen de stedelijke netwerken ‘ Rond de binnensteden liggen de diverse woon- en werklocaties, elk met hun eigen woon-, werk- of mixmilieu. Herstructurering en transformatie moeten deze vitaal en aantrekkelijk houden en de diversiteit aan milieus versterken. Herstructurering en transformatie bieden kansen om te anticiperen op klimaatverandering (bijvoorbeeld door ruimte voor groen, natuur of water te reserveren). Van belang is de stedelijke ontwikkeling altijd af te stemmen op de kenmerken van het watersysteem, bijvoorbeeld door in laaggelegen gebieden bij bouw- en evacuatieplannen rekening te houden met risico’s op overstroming of wateroverlast. Herstructurering en transformatie kunnen ook bijdragen aan de energietransitie (door het nemen van energieefficiënte maatregelen en/of het opwekken van duurzame energie door bijvoorbeeld het aanwezige dakoppervlak te benutten). Toetsing van het initiatief aan het ‘Ontwikkelingsperspectief’ In voorliggend geval wordt een leegstaand kantoorgebouw getransformeerd naar zeven woonappartementen binnen een stedelijk netwerk. Er is daarnaast sprake van een stedenbouwkundig verantwoord en functioneel passende ontwikkeling, waarbij een aantrekkelijke woonlocatie ontstaat in de kern Oldenzaal. De nieuwe bebouwing voegt zich goed in het straatbeeld en zorgt voor een stedenbouwkundige afronding van deze locatie.

Tevens blijft door deze transformatie het centrumgebied van Oldenzaal vitaal en aantrekkelijk aangezien leegstand wordt voorkomen. Gesteld wordt dat het initiatief in overeenstemming is met het ter plaatse geldende ontwikkelingsperspectief. Hoe - gebiedskenmerken Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch-cultuurlandschap, stedelijke laag en de laag van de beleving) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en –opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. De ‘Natuurlijke laag’ en de ‘Laag van het agrarische cultuurlandschap’ kunnen in dit geval buiten beschouwing blijven aangezien de oorspronkelijke waarden van deze lagen niet meer voorkomen in het plangebied. Daarnaast wordt de ‘Laag van de beleving’ buiten beschouwing gelaten omdat er geen kenmerken of elementen vanuit deze laag op het plangebied van toepassing zijn. Hierna wordt nader ingegaan op de ‘Stedelijke laag’. De ‘Stedelijke laag’ In de ‘Stedelijke laag’ ontstaat de koppeling van de sociale en fysieke dynamiek van de stedelijke functies aan het verbindende netwerk van wegen, paden, spoorwegen en kanalen. Elke stad of dorp bezit zijn eigen karakteristieke ruimtelijke, sociale en functionele opbouw en kwaliteiten. Het plangebied ligt in het gebiedstype ‘Historische centra, binnensteden en landstadjes’, dit is in afbeelding 5.3 weergegeven.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

21

Bestemmingsplan ‘Steenstraat 44’ Concept

Afbeelding 5.3

Uitsnede van de ‘Stedelijke laag’ (Bron: Provincie Overijssel)

‘Historische centra, binnensteden en landstadjes’ De historische centra, binnensteden en landstadjes vormen de functionele en emotionele kernen van de steden en dorpen. Ruimtelijk kenmerkend zijn de compacte bebouwingsstructuur, veelal binnen (voormalige) omwalling en veel individuele karakterverschillen op korte afstand. Veel historische centra, binnensteden en landstadjes herbergen bijzondere condities zoals een waterfront of stationsgebied en staan symbool voor de identiteit en eigenheid van de steden en stadjes. Functioneel worden deze gebieden gekenmerkt door een mix van functies waarvan de concentratie van voorzieningen op gebied van detailhandel, horeca, cultuur, onderwijs, gezondheidszorg et cetera een belangrijk deel vormt. Als ontwikkelingen plaats vinden in historische centra, binnensteden en landstadjes, dan dragen deze bij aan behoud en versterking de mix van functies, het historisch gegroeide patroon van wegen en openbare ruimten en de leefbaarheid. Grote bouwopgaven, zoals bij herstructurering, inbreiding of intensivering van woon-, werk-, en voorzieningen milieus worden ingepast met respect voor de historie, het individuele karakter van de bebouwing en de leefbaarheid, in relatie tot de problematiek van verkeer en parkeren. Toetsing van het initiatief aan de ‘Stedelijke laag’ De ontwikkeling voegt zich qua maat en karakter in de omgeving.

Voor wat betreft de aanpassingen om een volwaardig appartementencomplex te zijn is in de bouwregels aansluiting gezocht met de omliggende bebouwing , waardoor de extra bouwlaag zich goed in het straatbeeld zal voegen. Tevens zal er per appartement een eigen parkeerplek gerealiseerd worden. Geconcludeerd wordt dat de voorgenomen ontwikkeling op de bewuste locatie goed past bij het huidige karakter van het omliggende gebied en daarom passend is binnen de ‘stedelijke laag’. 5.1.2.5 Conclusie toetsing aan het provinciaal beleid Geconcludeerd wordt dat het initiatief in overeenstemming is met de uitgangspunten uit het provinciaal beleid zoals genoemd in de Omgevingsvisie Overijssel en is verankerd in de Omgevingsverordening Overijssel.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

22

Bestemmingsplan ‘Steenstraat 44’ Concept 5.1.3

Gemeentelijk beleid

5.1.3.1 Stadsvisie 2025 Algemeen De stadsvisie is vastgesteld in oktober 2008 en beschrijft de ambities van de stad, waarbij rekening is gehouden met ontwikkelingen op het gebied van woningbouw, economie, ruimtelijke ordening en welzijn. Er zijn zes ambities voor het Oldenzaal van 2025 geformuleerd: • • • • • •

Oldenzaal binnenstad met sfeer; Bedrijvigheid, succes van heden en toekomst; Oldenzaal, de glimlach van Landgoed Twente; Oldenzaal, waar je graag woont en leeft; Verbinden en samenwerken, sleutel tot succes; Oldenzaal, behoud van inwonertal voor behoud van voorzieningen.

Voor het plangebied is met name ‘Oldenzaal, waar je graag woont en leeft’ van belang. ‘Oldenzaal, waar je graag woont en leeft’ Op allerlei momenten tijdens de dialoog voor de Stadsvisie kwam naar voren dat Oldenzaal een ‘stedelijkheid op maat’ kent. Deze stedelijkheid wordt gekenmerkt door de huidige omvang van de stad. Deze omvang moet gehandhaafd blijven om de kwaliteit van de leefomgeving te bewaken. Dit is een belangrijke reden om te streven naar behoud van het inwonertal. Dit vergt de nodige inzet, omdat de demografische prognoses laten zien dat het inwonertal van Oldenzaal, maar ook van Twente (en zelfs heel Europa), op termijn gaat afnemen. Er is sprake van een voorlopig nog doorzettende trend van afnemende woningbezetting en een toenemende permanente vervangingsbehoefte. Het feit dat de bouwambitie in Oldenzaal, maar ook in Twente, de woningbehoefte overstijgt, vraagt om duidelijke keuzes en regionale afstemming. Met de nu beschikbare gegevens, ten aanzien van de toekomstige inwonersaantallen, verdienen binnenstedelijke locaties de voorkeur boven uitleglocaties. Als gevolg van de afnemende behoefte aan uitbreiding van de woningvoorraad moet er zorgvuldig worden omgegaan met het schaarser wordende nieuwbouwprogramma. De bestaande woningvoorraad wordt steeds belangrijker om in de woningbehoefte te voorzien.

Daarbij moet de, in het regionale woningmarktonderzoek geconstateerde, beperkte behoefte aan goedkope koopwoningen voor starters en de grote belangstelling onder senioren voor nultredenwoningen (levensloopbestendige woningen) worden betrokken. Daarnaast dient het aanwezige groen in de stad te worden behouden en waar mogelijk te worden versterkt. De altijd onder druk staande groene vingers tussen de wijken en op het bedrijventerrein zijn hier goede voorbeelden van. De afzonderlijke identiteit van de wijken wordt ermee bepaald en het geeft de wijkbewoners en bedrijven een parkachtige setting. De gemeente streeft naar behoudvan het openbaar groen. Men kan denken aan bomen langs wegen, maar ook aan de terugkeer van het park op de stadswallen. Daarbij is water in de stad een grote wens. Toetsing van het initiatief aan de Stadsvisie 2025 Voorliggende ontwikkeling voorziet in de transformatie van een oud kantoorpand aan de Steenstraat 44, binnen de stad Oldenzaal. Het betreft de transformatie van een bestaand gebouw, waarna er zeven levensloopbestendige woonappartementen met bijhorende berging en parkeervoorziening gerealiseerd worden. Op basis van het recente woonbeleid (zie paragraaf 5.1.3.1) wordt met de levensloopbestendige appartementen voorzien in de woningbouwbehoefte. Tevens wordt op het voorplein en om het gebouw heen groen toegevoegd.

De aanpassingen in de bebouwing voegt zich zodoende goed in het straatbeeld en zorgt voor een stedenbouwkundige afronding van deze locatie. Geconcludeerd wordt dat initiatief voldoet aan de Stadsvisie 2025. 5.1.3.2 Structuurvisie Oldenzaal De 'Structuurvisie Oldenzaal' is op 10 maart 2014 door de gemeenteraad vastgesteld. De structuurvisie laat het ontwikkelperspectief voor Oldenzaal zien voor de komende 10 tot 15 jaar. De structuurvisie vormt de basis

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

23

Bestemmingsplan ‘Steenstraat 44’ Concept voor (nieuwe) bestemmingsplannen en een inspiratie voor toekomstige beleidsvorming. Met de volgende vier strategische ingrepen laat Oldenzaal zien waar haar ambitie ligt: 1. 2. 3. 4.

vergroten van stedelijk kerngebied; ruimte maken voor de etalage van Oldenzaal; ruimte voor gevestigde en nieuwe ondernemers en; vitale, onderscheidende en intieme woonwijken.

Vergroten van stedelijk kerngebied Het plangebied ligt op de rand van het stedelijk kerngebied van Oldenzaal. Binnen dit kerngebied wordt gestreefd naar het vergroten van het stedelijk kerngebied. Het stedelijk kerngebied bestaat uit een centrale kern, de historische binnenstad, met aangrenzend drie gebieden met een geheel eigen sfeer. Door het vergroten van het stedelijk kerngebied worden nieuwe en bestaande activiteiten in de invloedssfeer van het centrum betrokken. De kwaliteit en leefbaarheid van Oldenzaal wordt vergroot door de gebieden waar de komende tijd dynamiek te verwachten is, mentaal te laten horen tot één gebied: het stedelijk kerngebied van Oldenzaal. Binnen het stedelijk kerngebied neemt de rand van de binnenstad c.q. voormalige stadswal een bijzondere positie in. Door de mentale uitbreiding van het stedelijk kerngebied komen het historisch- en cultureel erfgoed als de oude stadswal in het centrum te liggen, wat het karakter, de identiteit en de trots op de stad vergroot. De gewenste groene stadswal wordt niet gezien als een grens maar als een overgangsgebied. Toetsing van het voornemen op de Structuurvisie Oldenzaal Met voorliggend plan wordt een beeldbepalend gebouw (het Stadshart) getransformeerd naar woonappartementen en krijgt dit gebouw een nieuwe functie die passend is bij de rand van het stedelijk kerngebied.

Door de transformatie wordt leegstand in een beeldbepalende gebouw voorkomen en wordt een hoogwaardig woonmilieu toegevoegd binnen het kerngebied van Oldenzaal. In zekere zin draagt het plan, met name het duurzame behoud van een beeldbepalend pand bij aan enkele in de Structuurvisie Oldenzaal genoemde ambities. 5.1.3.1 Woonvisie Oldenzaal Algemeen De woonvisie Oldenzaal 2016 -2020 is op 22 februari 2016 vastgesteld door de gemeenteraad. De woonvisie geeft de ambitie waarmee de gemeente Oldenzaal de komende 5 tot 10 jaar aan de slag wil. Het coalitieakkoord, de woonvisie Twente en de structuurvisie Oldenzaal hebben de basis gevormd voor de geactualiseerde woonvisie. Tevens is de ‘Leidraad nieuwe woningbouwinitiatieven’ vastgesteld door het college van burgemeester en wethouders op 2 juli 2019. De punten uit de woonvisie zijn hierin uitgewerkt voor woningbouwinitiatieven. Gemeente Oldenzaal zet in op 5 speerpunten, namelijk: 1. 2. 3. 4. 5.

doelgroepen (1-persoonshuishoudens, lagere inkomens) wonen en zorg stedelijke vernieuwing verduurzaming bestaande voorraad programmeren en zuinig ruimtegebruik.

Ten aanzien van voorliggend plan is met name het speerpunt ‘wonen en zorg’ van belang. Hierna wordt nader ingegaan op dit speerpunt. Wonen en zorg Bij wonen en zorg is de inzet om in te spelen op vergrijzing en langer zelfstandig wonen. Het aantal oudere 1en 2 persoonshuishoudens in Oldenzaal neemt de komende 10 jaar met ongeveer 1.000 toe. Deze demografische ontwikkeling vereist aanpassing van de bestaande woningvoorraad, woonconcepten en diensten. De toegang tot beschermde woonvormen is beperkt (vanwege extramuralisering). De gemeente zet in op levensloopbestendige woningen en ontmoeting. Daarnaast stimuleert de gemeente vanuit het scheiden

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

24

Bestemmingsplan ‘Steenstraat 44’ Concept van wonen en zorg de totstandkoming van kleine complexen (zelfstandige woningen voor doelgroepen in elkaars nabijheid, ook vanuit de ontmoetingsgedachte) via planologische medewerking. Toetsing van het initiatief aan de woonvisie Oldenzaal De leidraad woningbouwinitiatieven gaat voor gestapelde woningen uit van levensloopbestendig, nabijheid van voorzieningen een minimale omvang van 50 m² als ook een bijdrage in de ruimtelijke kwaliteit c.q. stedelijke vernieuwing. Het transformatieplan bevat 7 appartementen van 94 tot 127 m² waarbij de appartementen op de verdieping door middel van een lift toegankelijk zijn. Verder is het pand gelegen in de binnenstad met de (winkel-)voorzieningen op loopafstand. Gesteld kan worden dat daarmee voldaan wordt aan de uitgangspunten van de Woonvisie en de leidraad woningbouwinitiatieven.

5.2

Milieu

Op grond van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening moet in de toelichting op het bestemmingsplan een beschrijving worden opgenomen van de wijze waarop de milieu- en omgevingsaspecten bij het plan zijn betrokken. Daarbij moet rekening gehouden worden met de geldende wet- en regelgeving en met de vastgestelde (boven)gemeentelijke beleidskaders. Bovendien is een bestemmingsplan een belangrijk middel voor afstemming tussen de milieuaspecten en ruimtelijke ordening. 5.2.1

Geluid

5.2.1.1 Wettelijk kader De Wet geluidhinder (Wgh) bevat geluidnormen en richtlijnen over de toelaatbaarheid van geluidniveaus als gevolg van rail- en wegverkeerslawaai en industrielawaai. De Wgh geeft aan dat een akoestisch onderzoek moet worden uitgevoerd bij het voorbereiden van de vaststelling van een bestemmingsplan of het nemen van een omgevingsvergunning indien het plan een geluidsgevoelig object mogelijk maakt binnen een geluidszone van een bestaande geluidsbron of indien het plan een nieuwe geluidsbron mogelijk maakt. Het akoestisch onderzoek moet uitwijzen of de wettelijke voorkeurswaarde bij geluidsgevoelige objecten wordt overschreden en zo ja, welke maatregelen nodig zijn om aan de voorkeurswaarde te voldoen. 5.2.1.2 Situatie plangebied In dit geval worden nieuwe geluidsgevoelig objecten toegevoegd binnen het plangebied (appartementen). Daarom worden de aspecten rail-, industrie- en wegverkeers- en luchtvaartlawaai hierna behandeld. Wegverkeerslawaai Artikel 74 van de Wet geluidhinder bepaalt dat wegen een wettelijke geluidszone hebben. De breedte van de geluidszone is afhankelijk van het aantal rijstroken en of de weg in stedelijk of in buitenstedelijk gebied is gelegen. Het plangebied ligt binnen de wettelijke geluidzone van drie wegen met een 50 km/uur regime, te weten de Steenstraat, Nieuwstraat en Spoorstraat.

Om de geluidsbelasting van deze wegen op de appartementen in het plangebied te bepalen in door BJZ.nu een akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai uitgevoerd. Hierna wordt op de bevindingen ingegaan. In bijlage 1 van deze toelichting is het gehele rapport opgenomen. Resultaten wegverkeerslawaai onderzoek De geluidbelasting ten gevolge van de Spoorstraat bedraagt maximaal 35 dB, deze weg voldoet aan de voorkeurswaarde van 48 dB uit de Wet geluidhinder. De geluidbelasting ten gevolge van het wegverkeerslawaai van de Steenstraat en de Nieuwstraat bedraagt respectievelijk hoogstens 50 dB en 57 dB. Hiermee wordt niet aan de voorkeurswaarde voldaan. Voor beide wegen geldt dat aan de maximale ontheffingswaarde van 63 dB uit de Wet geluidhinder wordt voldaan. De gecumuleerde waarde bedraagt hoogstens 63 dB.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

25

Bestemmingsplan ‘Steenstraat 44’ Concept Bron- en overdrachtsmaatregelen kunnen rekenen op bezwaren van stedenbouwkundige, landschappelijke of financiële aard of zijn niet mogelijk. Met het treffen van extra gevelmaatrelen van minimaal 26 dB kan een binnenniveau van 38 dB worden gewaarborgd, zoals gesteld in het Bouwbesluit 2012. Gelet op vorenstaande is, met het nemen van extra gevelmaatregelen, sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat ter plaatse van de te realiseren appartementen wat betreft het aspect wegverkeerslawaai. Railverkeerslawaai De dichtstbijzijnde spoorweg bevindt zich op ruime afstand van het plangebied (circa 470 meter). Op basis van de geluidskaart spoorwegen is het plangebied op voldoende afstand van de spoorweg gelegen. Eén en ander is weergegeven in afbeelding 5.4. Ten aanzien van spoorweglawaai is ter plaatse van het plangebied (rode ster) sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

Afbeelding 5.4

Ligging van het plangebied (zwarte cirkel) t.o.v. nabijgelegen spoorweg (Bron: Geluidskaart spoorwegen PDOK)

Industrielawaai Het plangebied is niet gelegen in of nabij een zone van een gezoneerd bedrijventerrein. Daarom wordt niet nader op het aspect industrielawaai ingegaan. In paragraaf 5.2.5 wordt nader ingegaan op de in de omgeving aanwezige (individuele) bedrijvigheid. 5.2.1.3 Conclusie Met het vaststellen van de benodigde hogere waarde en het nemen van extra gevelmaatregelen voor wat betreft het aspect wegverkeerslawaai vormt de Wet geluidhinder geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling. 5.2.2

Bodem

5.2.2.1 Algemeen Bij de vaststelling van een bestemmingsplan dient te worden bepaald of de aanwezige bodemkwaliteit past bij het toekomstige gebruik van die bodem en of deze aspecten optimaal op elkaar kunnen worden afgestemd. Om hierin inzicht te krijgen, dient doorgaans een bodemonderzoek te worden verricht conform de richtlijnen NEN 5740.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

26

Bestemmingsplan ‘Steenstraat 44’ Concept 5.2.2.2 Situatie plangebied Op basis van de nieuwe situatie, in vergelijking met de huidige situatie, het bestaande pand, ter plaatse van het plangebied, is zichtbaar dat als gevolg van de voorgenomen ontwikkeling niet of nauwelijks sprake is van bodemingrepen. Het gaat immers om een transformatie van een bestaand gebouw. De bestaande bebouwing blijft grotendeels intact en wordt uitsluitend op de verdiepingen verbouwd en uitgebreid. Tevens wordt opgemerkt dat de gronden ter plaatse van het plangebied reeds zijn voorzien van een bestemming alsmede bebouwing waar reeds sprake is van langdurig menselijk verblijf. 5.2.2.3 Conclusie De bodemkwaliteit vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan. 5.2.3

Luchtkwaliteit

5.2.3.1 Beoordelingskader Om een goede luchtkwaliteit in Europa te garanderen heeft de Europese unie een viertal kaderrichtlijnen opgesteld. De hiervan afgeleide Nederlandse wetgeving is vastgelegd in hoofdstuk 5, titel 2 van de Wet milieubeheer. In de Wet milieubeheer staan ondermeer de grenswaarden voor de verschillende luchtverontreinigende stoffen. Onderdeel van de Wet luchtkwaliteit zijn de volgende Besluiten en Regelingen: • •

Besluit en de Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen); Besluit gevoelige bestemmingen (luchtkwaliteitseisen);

Besluit en de Regeling niet in betekenende mate bijdragen Het Besluit niet in betekenende mate bijdragen (NIBM) staat bouwprojecten toe wanneer de bijdrage aan de luchtkwaliteit van het desbetreffende project niet in betekenende mate is. Het begrip ‘niet in betekenende mate’ is gedefinieerd als 3% van de grenswaarden uit de Wet milieubeheer. Het gaat hierbij uitsluitend om stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10). Toetsing aan andere luchtverontreinigende stoffen uit de Wet milieubeheer vindt niet plaats. In de Regeling NIBM is een lijst met categorieën van gevallen (inrichtingen, kantoor- en woningbouwlocaties) opgenomen die niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Enkele voorbeelden zijn: • • •