Document · PDF

Agendabundel

Beeldvormende raadsbijeenkomst 18 januari 2023, gemeente Oldambt29.132 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 4

Bundel - Beeldvormende raadsbijeenkomst van 18 januari 2023

1 1.a

1.b 2 2.a 3

3.a

3.b

4.a

INFORMATIEMARKT (wordt niet uitgezonden) 19.45 - 20.45 uur: Informatiemarkt Tijdens deze informatiemarkt is er gelegenheid (ambtelijk) adviseurs technische vragen te stellen over de geagendeerde raadsvoorstellen. 20.45 - 21.00 uur: Pauze en gelegenheid voor ontmoeting PLENAIRE BEELDVORMENDE RAADSBIJEENKOMST (wordt uitgezonden) 21.00 uur: Opening BIJ DE RAAD AAN TAFEL Inwoners kunnen met de aanwezige raadsleden in gesprek over niet-geagendeerde onderwerpen of hun mening geven over de geagendeerde onderwerpen. Aanmelding is vereist. Zie punt 6 voor meer informatie. Niet-geagendeerde onderwerpen Inwoners kunnen met de aanwezige raadsleden in gesprek over onderwerpen die niet zijn geagendeerd, maar wel betrekking hebben op de gemeente Oldambt en haar taken. Hiervoor is maximaal drie kwartier beschikbaar; een kwartier per persoon. Aanmelding is vereist. Zie punt 6 voor meer informatie. Geagendeerde onderwerpen Inwoners kunnen hun mening geven over de onderwerpen die zijn geagendeerd. Hiervoor is maximaal een half uur beschikbaar; vijf minuten per persoon. Als er meer dan zes aanmeldingen zijn, zal de spreektijd per persoon evenredig worden verdeeld. Aanmelding is vereist. Zie punt 6 voor meer informatie.

Beeldvorming over voorliggende raadsvoorstellen De aanwezige raadsleden en fractieondersteuners krijgen de mogelijkheid om de portefeuillehouder(s) beeldvormend te bevragen op de voorliggende raadsvoorstellen. Raadsvoorstel inzake Sloop St. Lucas (95330-2022) 4a Raadsvoorstel inzake Sloop St. Lucas 4a.1 Plattegrond en foto's locatie 4a.2 Haalbaarheidsstudie Architectenbureau DAAD 4a.3 Ambitiedocument 4a.4 Beschikking Impulsaanpak kernwinkelgebieden

4.b

Raadsvoorstel inzake Nota positieve gezondheid en sport 2023-2026 (82131-2022) 4b Raadsvoorstel inzake Nota positieve gezondheid en sport 2023-2026 4b.1 Nota positieve gezondheid en sport 2023-2026 4b.2 samenvatting-integraal-zorgakkoord 4b.3 Brief aan gemeenten inzake bundeling en oormerken middelen

4.c

Raadsvoorstel inzake Verordening participatieraad gemeente Oldambt 2022 (92113-2022) 4c Raadsvoorstel inzake Verordening participatieraad gemeente Oldambt 2022 4c.1 Verordening participatieraad gemeente Oldambt 2022 4c.2 Positief advies participatieraad io op de verordening

4.d

Raadsvoorstel inzake Benoeming leden Adviescommissie voor Omgevingskwaliteit 2023 (101974-2022) 4d Raadsvoorstel inzake Benoeming leden Adviescommissie voor Omgevingskwaliteit 2023

4.e

Initiatiefraadsvoorstel inzake Wijziging van het aanwijzingsbesluit van 19 december 2012 (3774-2023) 4e Initiatiefraadsvoorstel inzake Wijziging van het aanwijzingsbesluit van 19 december 2012 4e.1 Aanwijzingsbesluit VVGB 19 december 2012

5.a 5.b

VERVOLGPROCES betreffende de voorliggende raadsvoorstellen Per raadsvoorstel wordt het vervolgproces bepaald. De keuzemogelijkheden zijn: - nogmaals beeldvormend behandelen (gemotiveerd) - agenderen voor het oordeelsvormende gedeelte van de raadsvergadering - agenderen voor het besluitvormende gedeelte van de raadsvergadering Vervolgproces raadsvoorstel Sloop St. Lucas Vervolgproces raadsvoorstel Nota positieve gezondheid en sport 2023-2026

5.c 5.d 5.e 6

Vervolgproces raadsvoorstel Verordening Participatieraad gemeente Oldambt 2022 Vervolgproces raadsvoorstel Benoeming leden Adviescommissie voor Omgevingskwaliteit 2023 Vervolgproces initiatiefraadsvoorstel Wijziging van het aanwijzingsbesluit van 19 december 2012 Sluiting Wilt u “bij de raad aan tafel”, dan kunt u zich tot één dag voor deze beeldvormende raadsbijeenkomst aanmelden bij de raadsadviseur Jeroen Bottema: griffie@gemeente-oldambt.nl onder vermelding van het onderwerp of agendapunt dat u wilt bespreken. Na aanmelding wordt u geïnformeerd over de werkwijze. De vergaderstukken kunt u bekijken op www.gemeente-oldambt.nl/gemeenteraad.

4.a Raadsvoorstel inzake Sloop St. Lucas (95330-2022) 1 4a Raadsvoorstel inzake Sloop St. Lucas

Raadsvoorstel

Onderwerp

Sloop St. Lucas

Datum beeldvormende raadsbijeenkomst

18 januari 2023

Datum raadsvergadering

1 februari 2023

Zaaknummer

95330-2022:890677

Steller

Agnes Roeters

Portefeuillehouder(s)

Erich Wünker en Gert Engelkens

Medeverantwoordelijke(n)

Eerdere besluitvorming en/ of vastgesteld beleid

2022: Ambitiedocument Centrum Oldambt 2021: Actualisatie Detailhandelsvisie Winschoten 2021 2019: Aankoop ziekenhuis St. Lucas 2013: Winschoten Centrumvisie 2025

Voorgesteld raadsbesluit

De raad besluit: 1. Een krediet ter hoogte van € 3.300.000,- beschikbaar te stellen voor de voorbereiding en sloop van het St. Lucas. 2. Bouwdelen E en F en de archieftoren van het St. Lucasziekenhuis te behouden voor een herontwikkeling. 3. Deze voorbereidings- en sloopkosten te activeren. 4. Te zijner tijd een grondexploitatie te openen voor de herontwikkeling van het plangebied van het Lucasterrein waarin deze voorbereidings- en sloopkosten worden opgenomen als gedane uitgaven.

Samenvatting

In 2019 heeft de gemeente het ziekenhuisterrein St. Lucas met bijbehorende opstallen in eigendom verkregen. Het ziekenhuis staat sinds die tijd leeg en het beheer ervan vergt veel geld, tijd en energie. Om na te gaan wat de (on)mogelijkheden voor vervolggebruik en/ of herbestemming van de huidige gebouwen zijn, is door een architectenbureau onderzoek verricht. Parrallel is er vanuit een breder verband nagedacht over het versterken van de binnenstad, dit mede in vervolg op de eerder vastgestelde actualisatie van de detailhandelsvisie en de woonvisie. Op basis van dit alles is in de afgelopen periode een gedragen ambitiedocument opgesteld voor de binnenstad en het centrum van Winschoten. De conclusies en aanbevelingen van dit document zijn richtinggevend voor wat betreft de toekomst van het ziekenhuisterrein. Nu

het ambitiedocument door de gemeenteraad is vastgesteld, is de tijd daar om stappen te maken om tot een daadwerkelijke herontwikkeling van het ziekenhuisterrein te komen. Daartoe is nodig dat eerst de bestaande gebouwen gesloopt worden en de twee oudste delen van het ziekenhuis een nieuwe invulling krijgen. Bijlage(n)

AVG

A. B. C. D.

Plattegrond en foto’s locatie Haalbaarheidsstudie architectenbureau DAAD Ambitiedocument Beschikking Impulsaanpak kernwinkelgebieden

De voorstellen en de bijlagen zijn AVG-proof.

TOELICHTING Inleiding In 2019 heeft de gemeente het St. Lucas in eigendom verkregen. Het gebouw staat al geruime tijd leeg en is afgesloten van nutsvoorzieningen. Het gebouw is qua beheer een uitdaging, niet alleen vanwege de omvang, maar ook vanwege de vele ingangen die het gebouw kent. Omdat het gebouw tegen het centrum aan staat en de beheersbaarheid/veiligheid het belangrijkste aandachtspunt is, hebben wij het gebouw in de hekken gezet en Bouwatch ingeschakeld om via camera’s ons te helpen met het beheer en toezicht. De afgelopen jaren heeft het gebouw leeg gestaan, in afwachting van een visie op de herontwikkeling van deze locatie. Met het vaststellen van het ambitiedocument is helderheid verkregen in de toekomst van deze locatie en kan gestart worden met de voorbereidingen om tot herontwikkeling te komen. Dit maakt dat het voorstel thans is om tot sloop van de huidige opstallen over te gaan (met uitzondering van de karakteristieke delen). Motivatie Ad 1 Een krediet ter hoogte van €3.300.000,- beschikbaar te stellen voor de voorbereiding en sloop van het St. Lucas. 1.1 St. Lucaslocatie is als bronpunt voor het noordelijk deel van het kernwinkelgebied in het ambitiedocument opgenomen. In de onlangs vastgestelde centrumvisie is opgenomen dat de St. Lucaslocatie een enorme impuls kan geven aan de Langestraat-Noord en de rest van het centrum.

Daarvoor is een goede stedenbouwkundige opbouw nodig, waarbij er een goede aansluiting is van de St. Lucaslocatie op de Langestraat. Daarnaast is een passend programma nodig met de juiste mix van retail, horeca met terrassen, parkeren en wonen. 1.2 Het grootste gedeelte van de huidige opstallen van St. Lucas zijn minder geschikt voor nieuwe programma’s. Wij hebben een haalbaarheidsstudie laten uitvoeren naar de mogelijkheden van hergebruik ten behoeve van een nieuw programma. Zie daartoe bijlage B. Haalbaarheidsstudie architectenbureau DAAD. Er is gekeken naar de bouwtechnische staat van de gebouwen, de ruimtelijke mogelijkheden om er een nieuw programma in onder te brengen, de architectonische kwaliteit van de gebouwen en ten slotte naar de financiële consequenties. Uit dit onderzoek is naar voren gekomen dat de recente bouwdelen bouwtechnisch in goede staat zijn, maar slechts met een zeer ingrijpende verbouwing geschikt zijn voor nieuwe programma’s. De oudste bouwdelen lenen zich daartoe beter, alhoewel de bouwtechnische staat van die bouwdelen relatief slechter is. 1.3 Door de kelder thans buiten de sloop te houden kan in de toekomst een kostenbesparing gerealiseerd worden. De kelder en fundering kunnen mogelijk hergebruikt worden en opgenomen worden in de plannen om tot een nieuwe invulling van de locatie te komen.

Dit maakt dat we de kelder nu niet meenemen in de sloop, maar laten zitten, tot de besluitvorming over een nieuwe invulling is gevallen.

Mochten wij de kelder nu wel gaan verwijderen, betreft dit een extra kostenpost. Bovendien is veel grondtransport nodig om het gat dat ontstaat, op te vullen. Hierdoor zal de locatie voor lange tijd in de hekken moeten worden gezet, daar er een grote kans is op het (tijdelijk) ontstaan van drijfzand. Ad. Besluitpunt 2: Bouwdelen E en F en de archieftoren van het St. Lucasziekenhuis te behouden voor een herontwikkeling. 2.1 De oudste delen zijn karakteristiek Vanuit cultuurhistorische waardenstelling zijn de oudste delen als karakteristiek gemarkeerd. Dit maakt dat behoud van de oudste twee delen van meerwaarde kan zijn voor het aanzicht en functioneren van het centrum van Winschoten.

2.2. De oudste delen staan in verbinding met de St. Vituskerk De oudste delen van het ziekenhuis hebben van oudsher een relatie met de St. Vituskerk. Niet alleen vanwege de nonnen die in de oudste delen verbleven, maar ook vanwege de fysieke verbinding tussen de kerk en de oudste gedeelten. Dit is een stuk historie dat waardevol is om te bewaren en in de toekomst mogelijk opnieuw tot een interessante functionele e/o ruimtelijke samenhang kan leiden. 2.3 Hiermee wordt gehoor gegeven aan de oproep van Stichting Oud Winschoten en het bestuur van de St. Vituskerk om het oudste deel te behouden Het bestuur van de Geloofsgemeenschap St. Vitus en SOW hebben in 2021 de nadrukkelijke wens kenbaar gemaakt dat zij graag willen dat het nonnenhuis van sloop bespaard wordt. Met voorliggend voorstel wordt gehoor gegeven aan deze oproep. Ad 3 Deze voorbereidings- en sloopkosten te activeren. 3.1 Daarmee wordt tijd gecreëerd om de grondexploitatie op te stellen Met het activeren van de kosten worden deze uitgaven geboekt op de balans, zodat deze kosten in verhouding komen te staan tot de toekomstige opbrengsten uit subsidies en grondverkopen. Hiermee wordt dan ook ruimte gecreëerd om de grondexploitatie op te stellen. Ad 4 Te zijner tijd een grondexploitatie te openen voor de herontwikkeling van het plangebied van

het Lucasterrein waarin deze voorbereidings- en sloopkosten worden opgenomen als gedane uitgaven. 4.1 In de grondexploitatie worden alle financiële aspecten voor het plangebied opgenomen Voor de sloopkosten wordt een aanzienlijke investering gevraagd. Daarentegen zijn onlangs voor de aanpak van de projecten in het centrum tevens twee subsidies toegezegd. Uit de impulsaanpak kernwinkelgebieden ontvangt de gemeente 3 miljoen euro van het Rijk om het winkelgebied in het centrum van Winschoten aantrekkelijker te maken. Dit wordt ingezet voor de revitalisering van Langestraat Noord (oostzijde), direct grenzend aan het Lucasterrein. Een bedrag van € 679.680,- hiervan is gereserveerd als bijdrage aan de sloopkosten van het ziekenhuis. Een belangrijke randvoorwaarde bij deze subsidie is dat de realisatie medio 2027 moet zijn afgerond. Daarnaast is onlangs een subsidie van 3,6 miljoen vanuit het Rijk beschikbaar gesteld voor de versnellingsopgave van de woningbouwontwikkeling in het centrum van Winschoten. Hiervan is 1,33 miljoen beschikbaar als bijdrage in de sloop- en ontwikkelingskosten voor het ziekenhuisterrein. De beschikking van de Impulsaanpak kernwinkelgebieden is als bijlage bij dit voorstel gevoegd. De beschikking van versnellingsopgave is ten tijde van het schrijven van dit voorstel nog niet ontvangen. Desgewenst kan dit nagezonden worden.

Betrokkenheid (externe) partners Bij dit project zijn uiteenlopende partners betrokken. Naast de Provincie en het Rijk zijn onder andere ook omwonenden, wijkplatform, Stichting Oud Winschoten, City Club Winschoten, ondernemers, de toekomstige (sloop)aannemer en het Kerkbestuur St. Vituskerk betrokken. Consequenties De inzet is om de overlast voor de omgeving zoveel mogelijk te beperken. De sloop van het ziekenhuis zal dan ook secuur moeten plaatsvinden. De omliggende bebouwing staat op een aantal plekken zeer dicht op de te slopen delen. Daarnaast is de St. Vituskerk zelfs onderdeel van de oudbouw van het ziekenhuis. Tevens ligt de locatie langs een schoolroute. De afstemming met de naastgelegen school inzake de bereikbaarheid en veiligheid vergt een nadere afstemming met het Dollard College en de (sloop)aannemer. Een volgende kanttekening betreft de hoogte van het krediet. De verwachting is dat de aanbesteding pas eind 2023 kan plaatsvinden. Gezien de recente marktontwikkelingen en prijsstijgingen kan niet met zekerheid worden gesteld dat de biedingen vanuit de markt eind volgend jaar aansluiten op het beschikbaar gestelde krediet. Vervolg Nadat krediet beschikbaar is gesteld om tot sloop over te kunnen gaan, wordt het aanbestedingstraject opgesteld, de benodigde onderzoeken uitgevoerd en de benodigde vergunningen en ontheffingen aangevraagd.

Hierbij kan gedacht worden aan een asbestinventarisatieonderzoek, alsook een bodemonderzoek en een ontheffing op de Wet natuurbeheer. Onze planning is dat wij in de tweede helft van 2023 het aanbestedingstraject kunnen starten en dat in 2024 gestart kan worden met de sloop. Hierbij dient rekening te worden gehouden met het feit dat de sloopwerkzaamheden ongeveer een jaar in beslag kunnen nemen. Winschoten 13 december 2022, Burgemeester en wethouders van de gemeente Oldambt,

Berlinda Aukema Secretaris

Cora-Yfke Sikkema Burgemeester

Raadsbesluit

De raad van de gemeente Oldambt, gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 13 december 2022 Besluit 1. Een krediet ter hoogte van € 3.300.000,- beschikbaar te stellen voor de voorbereiding en sloop van het St. Lucas. 2. Bouwdelen E en F en de archieftoren van het St. Lucasziekenhuis te behouden voor een herontwikkeling. 3. Deze voorbereidings- en sloopkosten te activeren. 4. Te zijner tijd een grondexploitatie te openen voor de herontwikkeling van het plangebied van het Lucasterrein waarin deze voorbereidingsen sloopkosten worden opgenomen als gedane uitgaven.

Datum raadsvergadering 1 februari 2023

Onderwerp Sloop St. Lucas

Agendapunt

Zaaknummer 95330-2022 Winschoten, 1 februari 2023 De raad van de gemeente Oldambt,

Jelte van der Meer Griffier

Cora-Yfke Sikkema Voorzitter

1 4a.1 Plattegrond en foto's locatie

Plattegrond locatie

Foto’s in- en extern

DA AD Haalbaarheidsstudie St. Lucas Ziekenhuis Winschoten 10.03.2022

1 4a.2 Haalbaarheidsstudie Architectenbureau DAAD

Haalbaarheidsstudie St. Lucas Ziekenhuis Winschoten

Inleiding Het oude Rooms Katholieke Ziekenhuis in Winschoten opende zijn deuren in 1926. Hoewel de naam, het St. Lucas ziekenhuis, doet vermoeden dat deze vernoemd is naar de evangelist Lucas, dankt het zijn naam aan Lucas Fleerkamp. Het had weinig gescheeld of het ziekenhuis had Mattheus als naamdrager gehad. Mattheus en Lucas, twee broers, hadden de afspraak gemaakt beiden een schenking te maken voor de bouw van het ziekenhuis. Hierbij zou de meest gulle schenker zijn naam verbonden krijgen aan het ziekenhuis. Na telling van de donaties bleek Lucas de grootste schenking te hebben gedaan en zodoende kreeg het ziekenhuis de naam het St. Lucas ziekenhuis. In 2008 fuseerde het St. Lucas met het ziekenhuis Delftzicht in Delfzijl tot Ommelander Ziekenhuis Groep OZG. Met de opening van het nieuwe ziekenhuis in Scheemda, is het ziekenhuis in 2018 definitief verdwenen uit het centrum van Winschoten. Door het verhuizen van het ziekenhuis naar Scheemda is het voormalig ziekenhuis leeg komen te staan. Dit boekwerk bevat een haalbaarheidsstudie naar het mogelijk behoud van (verschillende bouwdelen van) het ziekenhuis. Omdat de overwegingen voor behoud of sloop dit onderzoek overstijgen, worden geen conclusies verbonden aan het onderzoek. Aan het eind van het boekwerk is een matrix opgenomen met daarin een waardetoekenning voor verschillende onderzochte onderwerpen.

Dit betreft de historische waarde, herinneringswaarde, architectonische waarde, constructieve waarde (mate waarin flexibiliteit tot verbouw tot nieuwe functie mogelijk is) en geschiktheid voor commercieel programma en woonprogramma. Daarnaast is een indicatie van de verbouwkosten en totale sloopkosten opgenomen. Deze aspecten, in combinatie met de gemeentelijke (stedenbouwkundige) visie en toekomstvisie voor Winschoten bieden de gemeente de mogelijkheid om een weloverwogen keuze te maken voor behoud, gedeeltelijk behoud of sloop. Het boekwerk is opgebouwd uit bovengenoemde onderwerpen. Omdat het gebouw zeer complex is, is het gebouw opgedeeld in verschillende bouwdelen. Deze bouwdelen zijn gebasseerd op duidelijk herkenbare ensembles en verschillende bouwperioden. Zo kan kan een bouwdeel, zijnde een ensemble, bestaan uit meerdere bouwperioden.

Vervolgens wordt van groot naar klein gekeken naar het gebouw. Beginnend bij de (historische) stedenbouwkundige context. Hierna volgt een globale historische analyse van het gebouw zelf. Vervolgens wordt gekeken naar de ontastbare waarden (karakteristieke-, herinnerings- en architectonische waarde). Daarna wordt het gebouw bouwkundig in beeld gebracht. Hierbij wordt gekeken naar de constructieve situatie van de bouwdelen en de huidige stand met betrekking tot brandrisico’s en isolatie. Tot slot wordt gekeken hoe een nieuw programma in het gebouw kan landen. Hier worden tevens financiële cijfers aan verbonden om een globale inschatting te krijgen in de kosten voor transformatie. Ook worden enkele aandachtspunten ten behoeve van de sloop aangestipt.

Inhoud Opdrachtstelling 3 Overzicht 4-6 Historische analyse 7-9 Ontastbare waarden 10-11 Bouwtechnische analyse 12-13 Programmatische analyse 14-18 Kostenanalyse 19 Matrix 20

Zoals vermeld sluit het boekwerk af met een matrix waarin alle verschillende waarden naast elkaar worden gezet. Hiermee hopen we een overzichtelijke tabel te creëren waaruit weloverwogen per bouwdeel de keuze tussen behoud of sloop gemaakt kan worden.

Contactpersonen: Alex Huisman alex@daad.nl Marcel Timmerman marcel@daad.nl Projectnummer: 22.004 DAAD Architecten B.V. Paltz 21 9411 PM Beilen +31 (0)593 582 450 info@daad.nl www.daad.nl

< 1961, werkzaamheden op de bouwplaats tijdens één van de uitbreidingen van het ziekenhuis

DA AD

Overzicht | locatie --------------------------------------------------------------------Het voormalig St. Lucas Ziekenhuis bevindt zich in het noordelijk deel van het centrumgebied van Winschoten. Voorheen werd het ziekenhuis ontsloten door de Gaslaan de parallel aan de gebouwrichting liep. Met de laatste uitbreiding is echter deels over de Gaslaan heen gebouwd.

Cultuurhuis De Klinker

Gaslaan

St. Lucas Ziekenhuis

Meester D.U. Stikkerlaan

Gaslaan

De hoofdontsluiting vindt plaats via de Meester D.U. Stikkerlaan. Ten noorden van het ziekenhuis bevindt zich de parkeerplaats. De zuidzijde grenst aan de achterkanten van de winkels aan de Langestraat en de Sint-Vituskerk. Het omkaderd gebied beslaat een oppervlakte van circa 24.000 m². Hiervan is ongeveer 7.000 m² bebouwd, 10.000 m² verhard en 7.000 m² onverhard.

10m

De Venne 4

Langestraat

Sint-Vituskerk

Gaslaan

25m

Overzicht | gebouw --------------------------------------------------------------------De hiernaast weergegeven axonometrie is een schematische weergave van de bestaande situatie van het ziekenhuis. Dit betekent dat enkele dakopbouwen en happen uit het volume niet zijn weergegeven. De getoonde gegevens zijn inclusief kelder en eventuele dakopbouwen.

Bouwdeel E: circa 1.950 m² circa 7.200 m³

Bouwdeel F: circa 750 m² circa 2.800 m³

ra st at

Bouwdeel H: circa 530 m² circa 2.000 m³

e ng La

Bouwdeel B: circa 7.350 m² circa 26.500 m³

Bouwdeel I+K: circa 1.500 m² circa 5.400 m³

Bouwdeel J: circa 30 m² circa 100 m³

Bouwdeel G: circa 450 m² circa 1.500 m³

Bouwdeel C: circa 2.800 m² circa 10.250 m³

Ga Bouwdeel D: circa 950 m² circa 3.300 m³

sla

an Bouwdeel A: circa 8.150 m² circa 29.250 m³

Overzicht | bouwdelen --------------------------------------------------------------------A jaren ‘60, ‘70 en ‘90 Vleugel met zalen, dubbele corridor. Gebouwd in vier fasen.

Korte beschrijving per gebouwdeel

A Vleugel met zalen, dubbele corridor, geb

B jaren ‘70 en ‘90 Vleugel met zalen, dubbele corridor. Gebouwd in twee fasen.

B Vleugel met zalen, dubbele corridor, geb

C Vleugel met zalen, dubbele corridor op v Begane grond is hoofdentree tot voorma

C jaren ‘90 Vleugel met zalen, dubbele corridor op de verdieping. De begane grond is de hoofdentree van het voormalig ziekenhuis. D jaren ‘60 Oorspronkelijk het oudste gedeelte. Gang aan de zuidgevel met kamers aan de noordgevel. In de jaren ‘50 compleet vervangen door nieuwbouw.

D Oudste deel, gang tegen westgevel. In d als volledig vernieuwd.

E Oudste vleugel met één centrale gang. M vergroot/verkleind/opgetopt. Bijzondere

E 1926 en jaren ‘60 De oudste vleugel met in het midden een centrale gang. Het trappenhuis is een kenmerkend element.

K I

F 1926 en jaren ‘60 De begane grond is onderdeel van de oudste bebouwing. Later is heeft het bouwdeel een verdieping extra gekregen. Het bouwdeel bestaand uit drie aangeengesloten gebouwen waarvan het vermoeden is dat enkele gebouwen reeds bestonden. Aan de kapel grenst het voormalige mortuarium. Oorspronkelijk was dit de sacristie van de kapel.

F Begane grond onderdeel van oudste beb Oorspronkelijk één laag plat. Opgetopt e Lijken drie aaneengesloten gebouwen. e andere bebouwing onduidelijk, bijzonde Aan de kapel grenst het voormalig mortu diende als sacristie.

G Ketelhuis, waarschijnlijk met ondergrond

H Gebouwd als semi-permanent gebouw, é

I Noodgebouw, geschakelde containers, é

J Twee containers voor opslag

K Noodgebouwen, geschakelde containers

G jaren ‘60 Ketelhuis met kenmerkende 20 meter hoge schoorsteen.

F J

H jaren ‘60 Gebouwd als semi-permanent gebouw. Eén laag plat. I jaren ‘90 of ‘00 Noodgebouw van geschakelde containers. J jaren ‘90 of ‘00 Twee containers ten behoeve van opslag. K jaren ‘90 of ‘00 Noodgebouwen van geschakelde en gestapelde containers.

Schematisering ziekenhuis met bouwdelen Haalbaarheidsstudie behoud Gebouwdelen

Historie stedenbouwkundige ontwikkeling ---------------------------------------------------------------------

1906 | Rooms Katholieke kerk. Nog geen ziekenhuis. Aan de noordzijde van de Gaslaan lijkt een park of braakliggend terrein aanwezig met daaromheen enkele vrijstaande woningen.

<1934 | Het St. Lucas Ziekenhuis en de aangrenzende school zijn gebouwd in 1926. Aan de noordzijde van de Gaslaan komen enkele gebouwen. Ten oosten is het eerste deel van de villabuurt aangelegd. De Venne is gedempt.

<1960 | Het ziekenhuis breidt uit naar het zuidwesten. De bebouwing aan de westzijde van het ziekenhuis is grotendeels gesloopt. Langs het water ontstaat grootschalige bebouwing.

<1971 | De entree van het ziekenhuis en de school worden gesloopt en vervangen door de huidige bebouwing. Twee houten paviljoenen zijn toegevoegd. Er is een nieuwe brug over het kanaal aangelegd.

<1982 | Uitbreiding bouwdeel A. Het kanaal is gedempt.

2020 | De Gaslaan is doorbroken in verband met de uitbouw van de entree. Bouedeel B is uitgebreidt in de diepte en bouwdeel A breidt uit in de breedte. De houten paviljoenen hebben plaats gemaakt voor enkele noodgebouwen.

Stap 1 | Historie van het ziekenhuis ---------------------------------------------------------------------

Sint-Vituskerk

e ng La

1926

ra st

ziekenhuis

In 1926 is het St. Lucas ziekenhuis gebouwd in de oude pastorietuin achter de kerk. Het Rooms-Katholieke ziekenhuis lag, ten opzichte van de Gaslaan een tiental meter teruggeschoven. Naast het ziekenhuis stond de Rooms-Katholieke school. In de

eerste jaren na de oprichting is het ziekenhuis kleinschalig uitgebreid. Zo is bouwdeel C ouder anderen verhoogd met één verdieping. Dit is te zien in de ballustrade van het oude trappenhuis. Het oudste — en meest rijkelijk versierde — deel is echter niet meer aanwezig. school + gymzalen

1951, vlak voor de verbouw

sla

Links de oorspronkelijke trap. De balustrade is niet meer aanwezig. Het glaswerk bevindt zich in de kapel.

n La

1952 In 1952 is bouwdeel D uitgebreid. Het gebouw heeft een nieuw dak en extra verdieping gekregen. Hiervan is door de kort hierop volgende uitbreiding echter niks meer van te zien.

Het RKZ na de eerste verbouw. Rechts de lagere school

sla

n La

begin jaren ‘60 In de jaren ‘60 heeft het St. Lucas ziekenhuis een grootschalige verbouwing gehad. Deze uitbreiding vormt de basis van het ziekenhuis zoals we deze nu kennen. Hierbij zijn in verschillende bouwfases nagenoeg alle oorspronkelijke karakteristieken verdwenen. Bijzonder zijn de verschillende architectonische uitstralingen die de verschillende bouwdelen hebben. Zo is de kolommenstructuur van bouwdeel A als architectonisch element weergegeven in de gevel terwijl bouwdeel B voor die tijd een modernere uitstraling heeft gekregen.

tra

s ge

Bouwdelen B (links) en A (rechts).

Links op de voorgrond de oorspronkelijke bebouwing langs de Gaslaan.

sla

Achterzijde bouwdelen B en D. Bijzonder detail zijn de kaders met verbijzondering in het metselwerk.

e ng La ra st at

eind jaren ‘70 Eind jaren ‘70 is bouwdeel A uitgebreid. De detaillering die we eerder in de achtergevels zagen, is hier gebruikt.

De Gaslaan met rechts het ziekenhuis.

sla

Voor de uitbreiding is eenzelfde soort verbijzondering in het metselwerk gebruikt als aan de achterkanten van bouwdelen B en D.

n La

begin jaren ‘90 In de jaren ‘90 is het ziekenhuis uitgebreid tot de toestand die we nu kennen. Drie grote vleugels, bouwdelen A, B en C zijn toegevoegd. Door de introducering van bouwdeel C is de Gaslaan omgelegd. Meegenomen in deze uitbreidingstekening zijn de tijdelijke noodcontainers.

De huidige situatie met links bouwdeel C en rechts de laatste uitbreiding van bouwdeel A.

sla

De noodgebouwen.

Stap 2 | Ontastbare waarde --------------------------------------------------------------------Karakteristieke status Hoewel het ziekenhuis geen beschermde status heeft, vormt het oudste deel van het ziekenhuis wel een ensemble met de kerk en pastorie aan de langestraat. Deze twee panden hebben een karakteristieke status.

C B

rte

A Vl

ijv

ing

eb ou wd ee l Vl za le eu l c e or Be ge n, rid ga l m du or ne bb et , e g g D le eb ro zal nd en co ou Ou rri wd is , du do als dste ho in r, of bbe vo de vie ge de le lle el bo rf nt co E dig , ga uw as re en e t rrido di ve ng Ou ot nt r rn vo op ieu tege ve dste w ee ve or rg wd n w m ro vle r fas . es ali die ot e tg F p /v ugel g n ev er zie ing kle me Be el. ke . ind t éé In nh Oo gan de uis /o n c e pg Lij rspr gro . jar et entr en an ken onk nd o a pt '50 e o . B le ga Aa dere drie lijk nde z ijz og die n de beb aan één rde on ng. o de Me ed nd ka ou een laa el v re e e a pe wi a g g tra rma G ls l g ng eslo pla n ou p. als sa ren on te t. O ds Ke cri n t d te sti st h uid ge pge e be lh e b e e t b t uis . vo lijk, ouw opt ou H ,w w or ma bijz en. en v ing aa Ge rsc bo lig ond exa erg . hij uw mo ere cte roo nl da I gr t. rtu tr i j k a en ls ar No me se sm ium p. od to mi et ge -p nd die bo er J er oo ma uw gr rsp on Tw ne ,g ds ro nt ee es eo nk ch ge co eli ak lie bo K nt jk eld op ain uw No sla ec er ,é od sv g. én on ge oo ta l a bo i ro ag ne uw ps rs, p lat lag en éé . ,g nl es aa ch gp ak lat eld .. ec on ta ine rs, éé nt ot tw ee lag en . Vl

G I K

lm et

len

Ha a Ge lba a bo uw rhei de dss tu len di

Karakteristieke status omliggende panden

Herinneringswaarde Naast de karakteristieke waarde is de herinneringswaarde van het ziekenhuis een belangrijk aspect om rekening mee te houden. Een ziekenhuis vervult een belangrijk deel in het leven. Zo is het voor velen letterlijk het begin en het eind van het leven, maar is het ook een plek waar diepgaande emoties jegens naasten geuit worden. Het ziekenhuis zal voor vele Winschotenaren een belangrijke plek zijn geweest. Zodoende is het mogelijk hier een herinnering aan te behouden. Dit zal niet nodig zijn door het hele ziekenhuis in zijn vorm te behouden, maar bijvoorbeeld karakteristieke details te conserveren. Denk hierbij aan het behoud van de op de volgende pagina beschreven bouwdelen met architectonische waarden, of de eerder benoemde kenmerkende trappenhuizen. Een andere manier om de herinneren aan het ziekenhuis te koesteren kan plaats vinden door middel van kunst in de openbare ruimte of het refereren naar het ziekenhuis in toekomstige ingrepen (bijvoorbeeld straatnamen).

Uitsnede bestemmingsplan Winschoten - Centrum (29-05-2017) In het oranje gearceerdnt Lubouwaanduiding karakteristiek. ca sz i 20 eke voormalige mortuarium buiten Over de kaart heen is de plattegrond van het ziekenhuis geprojecteerd. Zichtbaar is dat het .01 nh .20 uis 22 de bouwaanduiding karakteristiek valt. Ons vermoeden is dat de bouwdelen E en F onderdeel van het ensemble met de pastorie zijn.

Architectonische waarde In de architectuur is duidelijk zichtbaar dat de gebouwen in verschillende fasen zijn gebouwd. Hierbij bevatten de oudste bouwdelen (E en F) onder anderen bijzondere (goot) details en zijn oude houten en stalen kozijnen aanwezig die het karakter aan de panden geeft. Ook is met zorg bouwdeel F aangesloten op de kapel van de kerk. De bouwdelen uit de jaren ‘60 en ‘70 (A, achtergevel B en D) zijn met zorg vormgegeven. Een heldere geleding is aanwezig in bouwdeel A waarbij de aan voorgevel duidelijk oog voor detail is. Dit is te zien in het naar voren verspringende metselwerk die een verwijzing is naar het oudere deel van A. Dit oudere deel is nog zichtbaar aan de achterzijde van het pand. Hier is een zeer karakteristieke verticale kolommenstructuur aanwezig waarbij de terugliggende invulling uit een metselwerkvlak met naar voren verspringende stenen bestaat. Bouwdelen B en C zijn uitgevoerd in lichte gevelbeplating die past bij de architectuur uit die tijd. Hoewel de ritmiek duidelijk aansluit op het ontwerp van bouwdeel A, is hier geen architectonische waarde aan te geven.

Voorgevel bouwdeel A (fase 1 en 2)

Detail metselwerk bouwdeel A, D en achterzijde B

Bouwdeel B

Achtergevel bouwdeel A. Rechts fase 1, links fase 2.

Detail goot bouwdeel E en F

Bouwdeel F met buitenruimte en originele (?) kozijnen op de begane grond

Aansluiting bouwdeel F met de kapel.

Interieur bouwdeel F. Stalen kozijnen

Stap 3 | bouwtechnische analyse --------------------------------------------------------------------Zoals in de historische analyse duidelijk is geworden, zijn nagenoeg alle bouwdelen gefaseerd gebouwd. In grote lijnen borduren de uitbreidingen die aan de verschillende bouwdelen hebben plaatsgevonden constructief voort op dat wat aanwezig was. Grote verschillen binnen een bouwdeel zijn dus niet aanwezig. Voor een vervolgtraject zal een inspectie en inventarisatie nodig zijn om op detailniveau de constructieve verschillen per bouwdeel in kaart te brengen. Voor de bouwtechnische analyse zijn de oorspronkelijke bouwtekeningen en de huidige staat bestudeerd. Hieruit is naar voren gekomen dat de gebouwen bij functiewijziging niet voldoen aan de brandveiligheidseisen. Gekeken moet worden of de hoofddraagconstructie voldoende brandwerendheid heeft. Is dit niet het geval, dan zal deze brandwerend bekleedt moeten worden. Daarnaast is er ook een risico voor brandoverslag bij de vloeren, gevels en dakconstructies. Daarnaast vormt het isoleren een grote uitdaging door de betonnen constructiedelen die tot de buitengevel lopen. Hierdoor zijn er veel koudebruggen aanwezig. Tevens vormt het betonskelet één geheel en is deze relatief dun. Hierdoor voldoen zowel de luchtgeluidsisolatie als de contactgeluidsisolatie niet aan de eisen voor woningbouw. Ook is het gebouw niet geïsoleerd.

Bouwdelen A, B, C Constructie constructie: betonskelet h.o.h. variërend, ca. 4,2-4,3 m. fundering: heipalen kelder: deels betonnen kelderbak, rest kruipruimte vloeren: beton, constructieve dikte 10-12 cm. Gedragen door betonnen liggers van ca. 35 cm dikte. dak: plat, beton spouw: wisselend ca. 30mm tot 60mm. Conclusie Een deugdelijk gebouw dat is gebouwd voor zijn oorspronkelijke functie met de voor die tijd geldende maatstaven. In theorie zijn de bouwdelen te transformeren tot woningbouw, echter is de bouwtechnische staat van zodanige kwaliteit dat er zeer veel ingrepen zullen moeten worden gedaan om de bouwdelen te laten voldoen aan het bouwbesluit.

Bouwdeel D Constructie constructie: gevels en casco van massief metselwerk met betonliggers, aangevuld met staal fundering: op staal kelder: betonnen onderbak vloeren: in het werk gestort beton, constructieve dikte deels 10, 12 en 15 cm. In het werk gestorte balken en neuslateien. dak: houten balklaag, opgelegd op metselwerk dan wel stalen liggers. spouw: ca. 30mm Conclusie Een deugdelijk gebouw dat is gebouwd voor zijn oorspronkelijke functie met de voor die tijd geldende maatstaven.

Conclusie In dit bouwdeel zijn de oudste bouwsporen aanwezig. Dit is goed zichtbaar in de combinatie van de verschillende constructieve oplossingen. De grotendeels massieve constructie geeft weinig vrijheid om de indeling aan te passen.

De mogelijke ingrepen zijn gelijk aan die van bouwdelen A, B en C. Het grote verschil zit hem in de type constructie die beperkend werkt op de indeling. Omdat de gevels en het casco van massief metselwerk is, is het veranderen van de bestaande indeling een relatief kostbare ingreep.

Kolomdetails bouwdeel E. De nadruk ligt op een zeer functionele en constructief gebruik van staal. Bij de nieuwe functie zijn de verbindingen, ter voorkoming van brandoverslag, een aandachtspunt. Uitsnede doorsnede bouwdeel A. Zichtbaar de doorlopende constructie die middels neuslateien tot de buitengevel doorlopen en resulteren in koudebruggen.

Bouwdeel E Constructie constructie: gevels en casco van massief metselwerk, in combinatie met staal en beton fundering: op staal (zand) kelder: een klein deel met kelder, rest kruipruimte begane grond vloer: deels hout, deels beton verdiepingsvloer: houten balklagen op staal en metselwerk dak: houten balklaag op metselwerk en staal. spouw: ca. 30mm

Dakdetails bouwdeel E. Zichtbaar de verschillende constructieve oplossingen. Detail A-A en B-B bevatten respectievelijk een doorgaande betonlatei en een combinatie van gestort beton met staal en neuslatei. Beide details vormen een koudebrug. Detail C-C is een vrijliggende stalen balk waardoor er geen koudebrug aanwezig is.

Bouwdeel F Constructie constructie: gevels en casco van massief metselwerk, in combinatie met staal en beton fundering: op staal (zand) kelder: een kleine technische kelder, rest kruipruimte begane grond vloer: deels hout, deels beton verdiepingsvloer: houten balklagen op staal en metselwerk dak: houten balklaag op metselwerk en staal. spouw: ca. 30mm aandachtspunten: sterk verweven met de kerk. Dragende grensmuur aanwezig en de gevels zijn vervlochten.

Conclusie bouwtechnische analyse frequentie van de vloeren liggen (18-22 Hz) en hierdoor versterkt worden.

In hoofdlijnen zijn er twee denkbare mogelijkheden voor transformatie; de gebouwen inpakken met isolatie aan de buitenzijde of in de gebouwen een geïsoleerde doos aanbrengen. Laatstgenoemde is enorm kostenverhogend en brengt veel technisch ingewikkelde ingrepen met zich mee.

Ervaring met oudere gebouwen is dat de dekking van de wapening te laag is om de brandveiligheid te garanderen voor de hoofddraagconstructie. Vaak moeten dan hele betonvloeren aan de onderzijde brandwerend bekleedt worden. Omdat het staalskelet ook deel uitmaakt van de hoofddraagconstructie, zal de staalconstructie ook brandwerend bekleedt moeten worden. Verder zullen de brandrisicopunten zoals gebruikelijk getoetst moeten worden.

Uit eerdere ervaring met dunne vloeren in combinatie met stalen liggers, onderzocht door adviesbureau Peutz, bij het Bonifatius Ziekenhuis te Leeuwarden, is loopgeluid en geluid met lage frequenties zeer moeilijk op te lossen vanwege het volledig gekoppeld casco (contactgeluid). Dit komt doordat de loopgeluiden dicht bij de eigen

Korte beschrijving per ge

A Vleugel met zalen, dubbe

B Vleugel met zalen, dubbe

Bouwdeel G Constructie constructie: betonskeletconstructie met gemetselde buitenmuren fundering: op staal (door middel van betonkelder) kelder: betonnen kelderbak vloeren: in het werk gestort beton dak: onbekend. Verwachting van beton, maar het kan ook een houten balklaag op metselwerk en staal zijn. spouw: ca. 30mm aandachtspunten: er is een ca. 20 meter hoge wit (kalk) uitgeslagen schoorsteen aanwezig. Mogelijke vervuiling aanwezig vanwege de huisbrandolietanks die vermoedelijk onder de grond liggen. Conclusie De hele constructie en het gebouw is functioneel gebouwd om te functioneren als ketelhuis. Zodoende bevat het gebouw een voor vele functies overgedimensioneerde constructie. Dit zorgt ervoor dat verschillende functies zouden kunnen landen in het gebouw.

Bouwdeel H Constructie constructie: onbekend, vermoedelijk gelijk aan D fundering: onbekend, vermoedelijk gelijk aan D kelder: onbekend, vermoedelijk gelijk aan D vloeren: onbekend, vermoedelijk gelijk aan D

C Vleugel met zalen, dubbe Begane grond is hoofden

Detail trappenhuis bouwdeel G. Zichtbaar is de constructie die doorloopt tot de buitengevel. Een prefab betonwand met neuslatei. De halfsteens en steensmuur staan zeer dicht op elkaar waardoor er geen ruimte voor isolatie in de spouw is.

D Oudste deel, gang tegen als volledig vernieuwd.

E Oudste vleugel met één c vergroot/verkleind/opget

A dak: onbekend, vermoedelijk gelijk aan D spouw: onbekend, vermoedelijk gelijk aan D Conclusie Een nadere inspectie is nodig om de constructieve opbouw van bouwdeel H te achterhalen. Het gebouw is echter als semi-permanent gebouw opgericht. Dit zal waarschijnlijk terug te zien zijn in de bouwtechnische kwaliteit. Daarom lijkt nader onderzoek geen toegevoegde waarde te hebben. Mocht uit de rest vande analyse blijken dat het interessant is om dit bouwdeel te behouden, dan kan dit onderzoek nog uitgevoerd worden.

K I

F Begane grond onderdeel Oorspronkelijk één laag p Lijken drie aaneengeslote andere bebouwing ondui Aan de kapel grenst het v diende als sacristie. G Ketelhuis, waarschijnlijk

H Gebouwd als semi-perma

I Noodgebouw, geschakeld

J Twee containers voor ops

K Noodgebouwen, geschak

Bouwdelen I, J, K De drie bouwdelen zijn in de jaren ‘90 of ‘00 neergezet als tijdelijke noodgebouwen. Bouwtechnisch zijn deze gebouwen dan ook van zo’n karakter. Het zijn gestapelde en aaneengeschakelde containers. Het transformeren van de containers met als doel behoudt hiervan op de locatie, is geen wenselijk scenario.

F J

Schematisering ziekenhuis met bouwdelen

Haalbaarheidsst Gebouwdelen

Stap 4 | programma --------------------------------------------------------------------Voor het programma is gekeken naar de geschiktheid van de gebouwen voor een woonprogramma op de verdiepingen en klein- en grootschalige commercie op de begane grond.

683 m²

C A

870 m²

1380 m²

1269 m² 1925 m²

177 m²

182 m²

588 m²

F J

150 m²

191 m²

162 m²

150 m²

349 m²

34 m²

Haalbaarheidsstudie behoud Sint Lucas ziekenhuis

Kelder De aanwezige kelderruimten zijn toegankelijk middels twee liftkernen in bouwdelen B en E en trappenhuizen in elk bouwdeel met uitzondering van bouwdeel D. Met een vrije hoogte van circa 2,3 meter voldoen de kelders aan de huidige eisen voor veiligheid en zouden zodoende geschikt kunnen zijn als bergruimte voor de woningen of opslag voor de winkels.

Kelder schematisch

Begane grond 20.01.2022

geschikt voor winkel met groot oppervlak geschikt voor winkel met klein oppervlak

Bouwdelen A, B en C Vanwege hun forse diepte (circa 21 tot 24 meter) en de aanwezige kolommenstructuur die een vrije indeling mogelijk maakt, zijn bouwdelen A, B en C goed geschikt voor enkele commerciële functies die een groot open oppervlak nodig hebben. Een andere mogelijkheid is om de gehele ruimte te transformeren tot bijvoorbeeld een overdekte markthal waar verschillende kleine ondernemers onder één dak hun (voedsel)waren verkopen, wat al dan niet ter plekke kan worden geconsumeerd. Bouwdelen D, E, F Bouwdelen D, E en F zijn door hun geringe diepte en structuur (deels constructieve wanden) minder flexibel indeelbaar en zodoende minder geschikt voor een commerciële functie. Kleinschalige ambachten zouden wellicht geschikt zijn voor de bouwdelen D, E en F. Bouwdeel G Het twee verdieping tellend voormalig ketelhuis met vide, kelder en 20 meter hoge schoorsteen, is een markant gebouw in Winschoten. Met zijn grote open ruimte (kolommenstructuur) is het gebouw geschikt als horecafunctie of andere commerciële functie. Een alternatieve optie is het transformeren van het voormalig ketelhuis tot bijzondere loftwoning. Bouwdelen H, I, J en K Bouwdelen H, I, J en K zijn vanwege hun tijdelijk karakter buiten beschouwing gelaten.

Haalbaarheids

Commercie sc

3 BL

5 BL

3 BL +zolder

5 BL

3 BL 3 BL +zolder

K I

3 BL +zolder

1 BL

2 BL

I 1 BL

E 3 BL 1 BL

F J

2 BL

J 1 BL

Verdieping

indicatie maximale toetreding daglicht geschikt voor dienende woonfuncties zone ongeschikt voor woonfunctie

Bouwdelen A, B en C Enkel gekeken naar de diepte van de drie bouwdelen, lijkt woningbouw niet geschikt. Schematisch weergegeven in de tekening is de afstand ten opzichte van de gevel tot waar daglicht het gebouw binnen komt (groen). Binnen deze zone van 6 meter dienen de woon- en slaapvertrekken zich te bevinden. De lichtgrijze zone heeft een diepte van 3 meter, hier komen vertrekken die geen daglicht nodig hebben. Dit zijn de gangen, badkamers en bergingen. Over blijft de donkergrijze zone, de zone in de kern van het gebouw, die los van gemeenschappelijke ontsluiting en extra berging geen functie heeft. Deze zone kent een diepte van circa 3 tot bijna 8 meter en is ongeveer 30% van het totale oppervlakte van bouwdelen A, B en C, verticale ontsluiting buiten beschouwing gelaten.

Haalbaarheidsstudie behoud Sint Lucas ziekenhuis

Haalbaarheidsstudi

Aantal bouwlagen

Bouwlagen schema

Woonprogramma schematisch

08.02.2022

Bovenstaand schema geeft het aantal bouwlagen weer. Op de volgende pagina zijn de bouwhoogten vertaald in doorsneden met daarin het voorgesteld programma.

Bouwdelen D, E, F Zoals in het schema te zien, is er voldoende daglichttoetreding in de bouwdelen D, E en F. Bouwdeel G Zie tekst bij hoofdstuk begane grond. Bouwdelen H, I, J en K Bouwdelen H, I, J en K zijn vanwege hun tijdelijk karakter buiten beschouwing gelaten.

Legenda appartementen commerciële ruimte verkeersruimte bergruimte vide/atrium 23,5-25,5m ca. 7m

ca. 7m

beukmaat ca. 4,25m 24,5m ca. 6,3m A

ca. 6,3m

Bouwdeel A heeft een diepte van ongeveer 24 meter. Dit maakt het bouwdeel inefficiënt voor woningbouw. Een mogelijkheid is het introduceren van een vide in het midden van het pand. Door de aanwezige kolommenstructuur lijkt dit een realistische denkrichting die een interessante samenspel van oud en nieuw zou kunnen opleveren. De woningen zouden circa 6,5 meter diep worden, hetgeen geschikt is voor het type rugwoning. Buitenruimten kunnen geïntegreerd worden als loggia of door middel van een uitkraging. Een andere optie is het volledig strippen tot de constructie waarna ruimte middels zelfbouwwoningen ingevuld zou kunnen worden.

Bouwdeel B lijkt sterk op bouwdeel A. De kolommenstructuur is echter wat minder gunstig voor woningbouw omdat deze dichter op de gevel staan. Dit zou betekenen dat de vide relatief groot is ten opzichte van de diepte van de woningen. De kelder zou gebruikt kunnen worden voor de bergingen van de woningen. Op de begane grond is een commerciële functie denkbaar.

beukmaat 4,3m

Wooncomplex in Amsterdam. Vide inclusief galerij circa. 10 bij 14 meter.

20,7m ca. 6m

beukmaat 4,3m

ca. 6m

Bouwdeel C is minder geschikt voor woningbouw. Hoewel de vleugel zelf in theorie prima woningen zou kunnen bevatten, zorgt de aansluiting van bouwdeel C op bouwdelen A en B voor een groot onbruikbaar deel. 2L Dit zou ingericht kunnen worden als bergruimte. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt is sloop van bouwdeel C wenselijk. Hiermee kan de Gaslaan hersteld worden en ontstaan meer mogelijkheden voor een goede ontwikkeling van het huidige parkeerterrein.

F D

16 2L

Next 21, Osaka. Zelfbouw in casco.

Zicht op de doodlopende Gaslaan.

Bouwdeel C.

8,5m

ca. 16m 7,4m

ig wez n a ta

ijgp

st een

zolder bouwdeel D

D D

De bestaande gang van bouwdeel D kan ofwel gebruikt worden als gemeenschappelijke gang waaraan zich enkele (rug)woningen bevinden ofwel onderdeel zijn van de woning. De opties leveren per verdieping respectievelijk twee appartementen van circa 75m² en 110m² BVO op. Het toevoegen van buitenruimten is echter een uitdaging. Om voldoende daglicht in de woningen te krijgen, is het behoud van bouwdeel D lastig te combineren met het behoud bouwdeel B. Omdat een stijgpunt in bouwdeel D ontbreekt, is behoud enkel mogelijk in combinatie met één van de aangrenzende bouwdelen. De bovenste verdieping is in verband met de aanwezige vrije hoogte ongeschikt voor bewoning. In de situatie dat de omliggende bouwdelen gesloopt worden, zullen de gevels aangeheeld moeten worden. Samenvattend is dit bouwdeel sterk afhankelijk van de omliggende bouwdelen.

Bouwdeel D met verbijzondering in het metselwerk. Rechts verscholen achter bouwdeel H.

ca. 6m Bouwdeel E lijkt goed geschikt voor het introduceren van appartementen. De centrale trap staat ongeveer in het midden van het bouwdeel waardoor er relatief weinig gemeenschappelijke verkeersruimte nodig is. Het toevoegen van buitenruimte is echter een belangrijk aandachtspunt.

E E

G Het oude trappenhuis.

ca. 16m

3,2m

5,3m

ca. 14m

Bouwdeel F heeft een soortgelijke opbouw als bouwdeel 2L E. Een centrale trap ontsluit biedt mogelijkheid tot een efficiënte ontsluiting van de appartementen. Een groot voordeel is de aanwezigheid van buitenruimten. Hierdoor kan relatief makkelijk woningbouw worden geïntegreerd in het volume zonder aantasting van het bestaande ontwerp. Vanwege de sterke verwevenheid met de kapel van de kerk, is extra aandacht nodig voor de toekomstige relatie met de kapel.

Haalbaarheidsstudie behoud Sint Lucas ziekenhuis Doorsneden Buitenruimte is aanwezig.

De kolommenstructuur in bouwdeel G zorgt ervoor dat een loftwoning of commerciële functie goed mogelijk is. 2L Per verdieping heeft het oude ketelhuis een oppervlakte van circa 150m² BVO, hetgeen op een totaal van 300m² Haalbaarheidsstudie behoud Sint Lucas ziekenhuis BVO bovengronds en 150m² BVO ondergronds uitkomt. Doorsneden Hoewel het gebouw20.01.2022 architectonisch interessant is, vormt het met de 20 meter hoge schoorsteen een markant punt in Winschoten.

De historische gelaagdheid van bouwdeel E is in alle gevels duidelijk zichtbaar.

De trap nabij de kerk.

Haalbaarheidsstudie behoud Sint Lucas ziekenhuis Doorsneden

20.01.2022

Duidelijk zichtbaar is de fasering van de bouwlagen.

20.01.2022

De gevel is vrij gesloten, maar niet dragend. Een goede verbouwing zou de kwaliteit van het pand flink kunnen laten toenemen.

De oude Gasfabriek op het CiBoGa terrein in Groningen. Tegenwoordig in gebruik als restaurant.

Stap 4 | programma --------------------------------------------------------------------Gegevens per bouwdeel Onderstaande gegevens geven de aanwezige oppervlakten per bouwdeel aan. Daarnaast voor de woonverdiepingen weergegeven hoe geschikt het gebouw is voor woningbouw. Dit staat weergegeven als efficiëntie woningbouw. Hoe dichter het getal bij de 1, hoe meer vloeroppervlak benut wordt voor de appartementen en minder voor ontsluiting. Bouwdeel A: BVO kelder: 918 BVO commercieel bgg: 1950 BVO verdieping 1+2: 3900 BVO woningbouw: 2550 Efficiëntie woningbouw: 0.65* BVO onbruikbaar verdieping 3: 1375 *neemt af in combinatie met bouwdelen B en C

Bouwdeel B: BVO kelder: 678 BVO commercieel bgg: 1300 BVO verdieping 1+2+3+4: 5200 BVO woningbouw: 3400 Efficiëntie woningbouw: 0.65* BVO onbruikbaar verdieping 5: 189 *neemt af in combinatie met bouwdelen A en C

Bouwdeel C: BVO kelder: 189 BVO commercieel bgg: 700 BVO verdieping 1+2: 1680 BVO woningbouw: 1260 Efficiëntie woningbouw: 0.75* BVO onbruikbaar verdieping 3: 252 *neemt af in combinatie met bouwdelen A en C

Bouwdeel D: BVO kelder: 190 BVO commercieel bgg: 190 BVO verdieping 1+2: 420 BVO woningbouw: 380 Efficiëntie woningbouw: 0.9* BVO onbruikbaar verdieping 3: 190 * vertekenend, ontsluiting aanwezig in bouwdelen A en E

Bouwdelen E en F: BVO kelder: 190 BVO commercieel bgg: 190 BVO verdieping 1+2: 1550 BVO woningbouw: 1180 Efficiëntie woningbouw: 0.76

15 APP BVO gem. 85m2

A Voorstel transformatie bouwdelen Gebasseerd op de type gebouwen zijn vier bouwdelen nader bestudeerd voor de invulling van woningbouw. Gezien bouwdeel A veel overeenkomsten bevat met bouwdelen B en C, is het principe van A toepasbaar op bouwdelen B en C. Bouwdeel A Voorstel voor het introduceren van een vide of atrium in het midden van het gebouw. Hiermee zijn over twee verdiepingen 30 appartementen te realiseren met een gemiddeld BVO van 85m2. Optioneel in te korten door het nieuwste deel, de westelijke vide te verwijderen. Hiermee zijn 8 appartementen minder te realiseren. De begane grond kan worden ingericht als winkelruimte. Op de bovenste bouwlaag is ruimte voor installaties. Bouwdeel D Bouwdeel D is geschikt voor het realiseren van 4 appartementen van circa 95m2 BVO. Het ontbreken van een trappenhuis maakt het bouwdeel afhankelijk van de andere bouwdelen. De bovenste bouwlaag is geschikt voor installaties. De begane grond kan ingericht worden als woon-werk verblijven, een gemeenschappelijke functie, dienst doen als kleine winkels of een maatschappelijke functie bevatten.

103 103

115 115

73 73

111 111

70 70

55 55

70 70

115

111

70 72 72

103 103 103

84 84

78 78

115

103

84 84

65 65

82 82

109

82 82 82 105 105

105 105 117 117

105

52 52

60 60

11770 70

6 APP BVO gem. 69m2

105 75 75 75

15 APP BVO gem. 85m2

A 103 103

115 115

73 73

111 111

70 70

55 55

70 70

115

111

70 72 72

103 103 103

72 115 115

84 84

78 78

115

103

84 84

65 65

82 82

2 APP BVO gem. 95m2

109 109 109

82 82

82 105 105

105 105 140 140

105 75 75

14070 70

75 75 75 75 150 150

100 100

150

100 100 100

60 60

100 24 24

9 APP BVO gem. 85m2

105 75 75 75

commercieel BVO ca. 1907m2

A 570 570

570 570

767 767

570

767

commercieel BVO ca. 228m2 D 228 228 228

E commercieel BVO ca. 450m2

Bouwdeel G: BVO kelder: 150 BVO commercieel bgg+1: 300

105 105 208 208 208317 317

137 137 137

150 150 150

60 60 60

begane grond

105 105 105

109 109

Bouwdelen E en F Geschikt voor he realiseren van 15 appartementen met een gemiddeld BVO van 82m2. Bouwdeel F bevat buitenruimten, bij bouwdeel E zal dit nog opgelost dienen te worden. De begane grond kan ingericht worden als woon-werk verblijven, een gemeenschappelijke functie, dienst doen als kleine winkels of een maatschappelijke functie bevatten. Bouwdeel G Bouwdeel G bevat een totaal BVO van 450m2. Dit is inclusief 150m2 kelderruimte. Het plaatsen van grootkeuken in de kelder maakt het gebouw geschikt als restaurant of café.

72 115 115

2 APP BVO gem. 95m2

317

105

commercieel BVO ca. 932m2

Stap 5 | sloop- en transformatiekosten --------------------------------------------------------------------Algemeen Onderstaande gegevens zijn een samenvatting de kostenraming. In de kostenraming is getracht alle bijkomende kosten in beeld te brengen. Desondanks kan het zijn dat sommige kostenposten overzien zijn. Sommige posten zijn afhankelijk van nog op te vragen en te maken rapporten (bijvoorbeeld asbest). Een zeer belangrijk aandachtspunt is de bodemkwaliteit. De evaluatieverslagen van de bodemsaneringen zullen moeten uitwijzen of de saneringen correct zijn uitgevoerd en wat voor mogelijke functies mogelijk zijn op de locatie. Mocht het zijn dat de huidige kwaliteit niet toerijkend zijn voor woningbouw of retail, zal dat gevolgen hebben voor de tijdsplanning en kosten. Op de hiernaast aangegeven kaart is schematisch aangegeven waar verontreiniging aanwezig is en welke delen gesaneerd zijn. Tevens staat de kelder momenteel vol water. Het is niet bekend waar dit vandaan komt. Dit levert een extra risicopost op. Totaalkosten sloop De raming is opgedeeld in het verwijderen van alle gebouwen tot en met het bouwrijp van de grond. Voor de sloop van de gebouwen is circa €1.170.000,- excl. BTW geraamd. De overige geraamde sloopkosten en saneringen zijn sterk afhankelijk van de nog uit te voeren rapporten en evaluatieverslagen.

Onder voorbehoud van bovenstaande schatten we de overige kosten tot en met het bouwrijp maken op circa €1.400.000,- excl. BTW.

Weergave uit de gemeentelijke database met bodemveronteinigingen. Afkomstig van de afdeling beleidsuitvoering, bodem en milieu. Het is onbekend of er certificaten zijn uitgegeven die de KIWA saneringen verifiëren. De evaluatieverslagen zijn nog niet gereed, maar wordt aan gewerkt.

Omgerekend tot prijs per vierkante meter (totaal in gebouw ca. 24.000 m²) komen de totale kosten voor sloop rond de circa €110,- per m² excl. BTW.

Transformatieraming per bouwdeel Per bouwdeel is gekeken naar de geschatte kosten om het bouwdeel te transformeren tot woningbouw met commerciële functie in de plint. Als uitgangspunt is genomen dat de bestaande architectonische uitstraling gehandhaafd blijft. De verschillen in de prijs zijn gebaseerd op de bouwtechnische kwaliteit en het vlekkenplan voor de inrichting. Niet meegenomen zijn architect- en advieskosten, inrichting van de commerciële ruimten en de afwerking van de appartementen. Alle prijzen zijn exclusief BTW. Bouwdelen H, I, J en K zijn vanwege hun tijdelijke karakter buiten beschouwing gelaten. Bouwdelen A, B en C: circa. €2.200,- per m²

Bouwdelen E en F: circa. €1.950,- per m²

Bouwdeel D: circa. €2.100,- per m²

Bouwdeel G: circa. €2.260,- per m²

historische waarde

herinneringswaarde

architectonische waarde

bouwtechnische kwaliteit

geschikt voor grootschalige commercie

geschikt voor kleinschalige commercie

geschikt voor woonprogramma

indicatie verbouwkosten per m2 BVO ex. BTW

--------------------------------------------------------------------De op deze pagina weergegeven matrix geeft per bouwdeel een waardetoekenning op de eerder in het boekwerk beschreven aspecten. Tezamen vormen zij het kader waarmee afgewogen kan worden of de kosten voor behoud opwegen tegenover maatschappelijke en architectonische waarde.

bouwdeel

Matrix waardetoekenning

+/-

€ 2.200,-

+/-

€ 2.200,-

+/-

€ 2.200,-

+/-

€ 2.100,-

+/-

€ 1950,-

+/-

€ 1950,-

+/-

€ 2260,-

+/-

n.v.t.

Waardematrix van het voormalig St. Lucas ziekenhuis Winschoten 20

1 4a.3 Ambitiedocument

Centrum Oldambt Ambitiedocument 26 oktober 2022

Inhoudsopgave 1.

Voorwoord

Inleiding: waarom willen we een ambitiedocument?

1.1. 1.2. 1.3. 1.4.

7 7 7 7

Het centrum vraagt aandacht We bouwen verder op wat er al is gedaan Met het ambitiedocument zetten we de volgende stap We hebben samen aan het ambitiedocument gewerkt

Analyse: opgave, kansen en uitdagingen

2.1. 2.2. 2.3. 2.4. 2.5. 2.6. 2.7.

9 9 9 10 11 12 12

Het centrum van Oldambt: een introductie Onze ambitie: centrum Oldambt is méér dan koopstad Uitdagingen in het centrum van Oldambt Voorwaarden voor een aantrekkelijke koopstad: een gezond winkelgebied Kansen voor (meer) woningbouw in het centrum Kansen voor meer stedelijke voorzieningen in het centrum Resultaten participatie

De ambitie in een notendop: onderscheidend, compact, verbonden, levendig, klimaatadaptief en circulair

3.1. 3.2. 3.3. 3.4. 3.5. 3.6. 3.7.

15 16 17 18 20 22 23

Ambities Onderscheidend, met oog voor geschiedenis en toekomst Compact centrum Verbonden Levendig en uitnodigend Klimaatadaptief Circulair en toekomstbestendig

Van ambitie naar realiseren

4.1. 4.2. 4.3. 4.4. 4.5. 4.6.

25 25 25 25 28 30

Een compact kernwinkelgebied Kansen voor woningen Bevorderen verblijven en ontmoeten Versterking van de Noordpool Versterking van de Zuidpool Een reeks van concrete verbetermaatregelen

Ontwikkelstrategie

5.1. 5.2. 5.3. 5.4. 5.5. 5.6

37 37 37 37 37 37

Versterking van de Noordpool Versterking van de Zuidpool Kansen voor woningen Bevorderen verblijven en ontmoeten en concrete verbetermaatregelen Financiën Aanpak voor het vervolg

Colofon

DA AD 3

Voorwoord Voor u ligt het ambitiedocument Centrumontwikkeling Oldambt. Dit document is het fundament voor een toekomstbestendig centrum voor de regio. Het centrum van Winschoten is een belangrijk koopcentrum. Gedurende het uitgebreide participatietraject in de aanloop naar dit ambitiedocument, werd bovendien nog eens duidelijk dat het zoveel méér is dan dat. Ons centrum heeft enorm veel potentie. Dat begint bij een rijke historie en een achterland dat strekt tot voorbij de gemeentegrenzen van Oldambt. Ook vanuit omliggende steden en zelfs van over de grens in Duitsland, komen bezoekers naar Winschoten. Niet alleen om te winkelen of voor de dagelijkse boodschappen, maar ook voor horeca, cultuur, sport en niet te vergeten werk of school en een fijne plek om te verblijven en elkaar te ontmoeten. Die basis, in combinatie met de aantrekkende economie en woningmarkt en de groei van Blauwestad, zorgt voor kansen. Tegelijk is er ook de bittere noodzaak om nu in actie te komen, want stilstand betekent achteruitgang. Ook onze ondernemers dragen de gevolgen van de toename van online winkelen, nog eens versterkt door de coronacrisis. Leegstand is ook hier een probleem. Daarom is in de detailhandelsvisie al voorgesorteerd op een compacter centrum door vol in te zetten op versterking van de Zuidpool, de Noordpool en de Langestraat. Compacter, zodat de levendigheid behouden blijft.

Want een aantrekkelijk en gezond winkelgebied is voor het centrum van groot belang. Daarbij hebben we de nodige uitdagingen op specifieke plekken in het centrum, zoals de St. Lucas locatie, de Liefkenshoek, de afgebrande panden in de Langestraat en de locatie Blaauw. Dit ambitiedocument zorgt ervoor dat we al die ontwikkelingen in samenhang met elkaar kunnen oppakken, zodat we nu geen dingen doen die later niet in het geheel blijken te passen. In het centrum van de toekomst worden sommige winkelstraten woonstraten, komen nieuwe woningen in diverse segmenten en brengen al die bewoners een hoop levendigheid. Kwalitatief hoogwaardige verblijfplekken, aan het (nieuwe) water en in het groen, trekken bewoners en bezoekers. De horeca en de winkels profiteren daarvan. Er is ruimte voor niche ondernemingen, leuke winkeltjes met streekproducten of juist een bijzonder serviceniveau. Ten slotte is er ook meer verbinding; tussen noord en zuid, met belangrijke bronpunten en logische routes. Daar floreren we uiteindelijk allemaal bij. Onze inwoners, ondernemers, bezoekers en de gemeente. Tenslotte een woord van dank aan iedereen die het afgelopen half jaar heeft meegedacht over onze ambities.

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=Oldambt&id=e2260de7-fab2-4709-a151-e4c52d533cfe