7d Raadsvoorstel inzake Het Programma Wonen 2021 - 2026 voor de gemeente Oldambt

Raadsvoorstel

Onderwerp

Het Programma Wonen 2021 – 2026 voor de gemeente Oldambt

Datum beeldvormende raadsbijeenkomst

14 juni 2021, voortgezet op 15 juni 2021

Datum raadsvergadering

21 juni 2021

Zaaknummer

46659-2021:008577

Steller

Magda Söllner

Portefeuillehouder(s)

Gert Engelkens

Medeverantwoordelijke(n)

Eerdere besluitvorming en/ of vastgesteld beleid

Dit nieuwe Programma Wonen vervangt de Woonvisie 2015 – 2020.

Voorgesteld raadsbesluit

De raad besluit: Het Programma Wonen 2021 – 2026 voor de gemeente Oldambt vast te stellen.

Samenvatting

In dit nieuwe Programma Wonen (voorheen Woonvisie) wordt de visie van de gemeente Oldambt met betrekking tot volkshuisvesting weergegeven.

Bijlage(n)

AVG

Ten opzichte van de vorige Woonvisie is de woningmarkt en de demografische verwachting flink veranderd. Waar voorheen uitgegaan werd van huishoudenskrimp laten de prognoses nu een groei van het aantal huishoudens zien. In dit Programma Wonen is deze verandering vertaald naar een programma dat meer kansen geeft voor nieuwbouw in de gemeente. Tegelijkertijd blijft het kwalitatief op peil houden en verbeteren van de bestaande woningvoorraad een belangrijk aandachtspunt voor de gemeente. 1. Programma Wonen 2021 2026 Oldambt Concept mei 2021. 2. Prestatiekader RWLP 2018-2023 Oost-Groningen. 3. Nota van reactie en commentaar Programma Wonen 2021 2026. 4. Zienswijzen samengevoegd. stukken zijn AVG-proof

TOELICHTING Inleiding Context In de provinciale omgevingsverordening is vastgelegd dat de regio moet beschikken over een regionale, door de raden vastgestelde woonvisie. In de Oost-Groninger gemeenten gelden afspraken op het gebied van wonen en leefbaarheid. Deze zijn vastgelegd in het Prestatiekader Regionaal Woon- en Leefbaarheidsplan (RWLP) Oost-Groningen 2018-2023 (zie bijlage 2). In het nieuwe prestatiekader is opgenomen dat de gemeenten binnen één jaar na ondertekening een nieuwe woonvisie vaststellen. Oorzaken van de verlate vaststelling van dit Programma Wonen (deze term sluit aan bij de gebruikte terminologie in de Omgevingswet) zijn het gevolg van eerder gemaakte bestuurlijke keuzes over de periode van ter inzagelegging, de totstandkoming van het nieuwe bestuursakkoord tussen gemeente en provincie over Blauwestad en het besluit van het college om de nieuwste regionale bevolkingsprognoses te betrekken bij dit Programma Wonen. Op 27 september 2018 hebben de bestuurders van de woningcorporaties, zorgpartijen en gemeenten het Prestatiekader RWLP 2018-2023 Oost-Groningen ondertekend. Omdat het prestatiekader door de raad vastgesteld moet worden, is deze ondertekend met de intentie dat deze versie tegelijk met het Programma Wonen aan de raad zal worden voorgelegd.

Deze documenten zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden en voldoen als eenheid gezamenlijk aan de provinciale omgevingsverordening. Regionaal Woon- en Leefbaarheidsplan Oost-Groningen Het RWLP Oost-Groningen is een samenwerking van de Oost-Groninger gemeenten, woningcorporaties, zorgorganisaties en de provincie Groningen. Er zijn regionale afspraken over de woningmarkt en een uitvoeringsprogramma (de menukaart), dat als doel heeft de (particuliere) woningvoorraad in OostGroningen te verbeteren en toekomstgeschikt te maken. Het regionale beleid was aanvankelijk overwegend kwantitatief van aard, waardoor er weinig mogelijkheden waren voor het toevoegen van nieuwe woningen. Het Prestatiekader van september 2018 is gericht op het verbeteren van de kwaliteit van de woningen en op een vitale toekomst van het gebied. Gemeenten krijgen meer vrijheid om hun eigen woonbeleid vorm te geven en vast te leggen in een gemeentelijke woonvisie. Daarbij moeten gemeenten wel rekening houden met de uitkomsten van het regionale woningmarktonderzoek (Companen 2017) en werken volgens een Product Markt Combinatie-strategie (PMC-strategie). In het voorliggende Programma Wonen is volgens deze systematiek gewerkt en rekening gehouden met de uitkomsten van het woningmarktonderzoek. Daarnaast is rekening gehouden met de nieuwste regionale bevolkingsprognoses (oktober 2020).

Ten opzichte van de vorige prognoses (2016) laten de nieuwste cijfers een gunstiger beeld zien van de ontwikkeling van de migratiecijfers en de omvang van de krimp. Programma Wonen 2021-2026 Dit Programma Wonen schetst de gemeentelijke visie op de ontwikkeling van het wonen in de gemeente Oldambt voor de periode tot 2026 met een doorkijk naar 2030. De beschikbare prognoses (ontgroening, vergrijzing en ontwikkelingen rond het aantal inwoners en huishoudens), zullen er op termijn aanzienlijke gevolgen hebben voor de regionale woningmarkt. Het nieuwe gemeentelijke woonbeleid moet echter niet alleen op prognoses gebaseerd worden. Het is van groot belang om de woningmarkt weer in beweging te krijgen. Op basis van de actuele en te verwachten toekomstige vraag is het van belang om te investeren in zowel het toevoegen van nieuwbouw als het kwalitatief verbeteren van de bestaande woningvoorraad. In de voorgestelde strategie worden daarom de daadwerkelijke cijfers betrokken. Door een goede monitoring van de huishoudensontwikkeling en werkelijke leegstandsontwikkeling willen we anticiperen op de toekomst. We creëren daartoe mogelijkheden voor 850 extra nieuwbouwwoningen voor kwalitatieve verrijking en vernieuwing van de voorraad voor de periode tot 2030. Daarnaast wordt van de nog beschikbare capaciteit in de huidige bestemmingsplannen een hoeveelheid van 100 als kansrijk gezien.

Wanneer er leegstand ontstaat hebben wij vanuit de Menukaart Oost-Groningen programma’s klaar om verouderde en incourante woningen te slopen. Op basis van de beschikbare prognoses is de verwachting

dat wij de komende 10 jaar ongeveer 200 uit de markt moeten nemen. Dat doen we alleen als uit monitoring blijkt dat de ontwikkeling van het aantal huishoudens daartoe aanleiding geeft en er ongewenste leegstand ontstaat (meer dan 5%). Dat betekent dat we als gemeente een actief beleid gaan voeren om de woningvoorraad vitaal te houden door kwaliteitsverbetering en ruimte voor vernieuwing. We creëren daarmee meer flexibiliteit en ruimte op het gebied van nieuwbouw, maar wegen dit altijd goed af tegen de bestaande woningvoorraad. De bestaande voorraad staat centraal binnen deze koers. We zetten in op verduurzaming van de bestaande voorraad om zo te zorgen voor meer wooncomfort, lagere energielasten en waarde behoud. In dit Programma Wonen ligt de focus op negen (9) thema’s: 1. Vernieuwen en vitaal houden: ruimte voor kwalitatieve nieuwbouw en verbetering (koop en huur) 2. Kwaliteitsimpuls voor de (sociale) huurvoorraad 3. Kwaliteitsimpuls voor de (particuliere) koopvoorraad 4. Wonen en zorg: goed begeleiden van de vergrijzingsopgave 5. Jongeren en starters op de woningmarkt 6. Klimaat en energiebesparing 7. Aanpak van de aardbevingsproblematiek 8. Betaalbaarheid van het wonen 9. Blauwestad.

Hiermee zetten we als gemeente, samen met onze partners, in op nieuwe dynamiek in de Oldambtster woningmarkt en het realiseren van een voorraad die courant en zowel kwalitatief als kwantitatief op peil is, zodat iedereen die dat wil een geschikte woning kan vinden in Oldambt. Motivatie Het huidige Prestatiekader geeft ons de mogelijkheid om extra nieuwbouw toe te voegen aan de bestaande woningvoorraad. Hiervoor is het noodzakelijk om een goede strategie op te zetten, zodat het toevoegen van woningen niet voor ongewenste neveneffecten zorgt (leegstand, verpaupering, waardedaling, etc.). Toevoeging aan de voorraad vindt plaats op plekken waar dit van meerwaarde is voor de omgeving (structuurversterking). Om de extra nieuwbouw van 850 woningen mogelijk te kunnen maken – zonder verstoring van de balans in vraag en aanbod – zullen er op termijn naar verwachting 200 woningen moeten worden onttrokken aan de woningvoorraad. Door het formuleren van een PMC-strategie geven we invulling aan de kwalitatieve opgaven die er op de Oldambtster woningmarkt liggen. De ontgroening en vergrijzing is een belangrijke demografische en maatschappelijke opgave. In toenemende mate is er behoefte aan goede levensloopgeschikte woningen voor senioren. Dit doet overigens niets af aan het belang om ook aandacht te hebben voor kwalitatief goede en betaalbare woningen voor jongeren en jonge gezinnen.

We hebben een effectenanalyse gemaakt om in beeld te brengen hoe de wens naar nieuwbouw afgezet kan worden tegen de bestaande voorraad, toekomstige sloop en huidige leegstand. Voortzetting van de oorspronkelijke situatie (‘nul-scenario’) betekent dat er een tekort aan woningen ontstaat, waardoor (potentiële) inwoners op zoek gaan naar een woning elders in de regio. Wanneer er wel nieuwbouw plaatsvindt, maar geen sloop, zullen er ongewenste effecten op de leegstand, woningwaarden en leefbaarheid plaatsvinden. Extra nieuwbouw en sloop, aansluitend bij de regionale prognoses, betekent dat de leegstand op een acceptabel niveau blijft. Het advies is daarom om in te zetten op 850 extra nieuwbouwmogelijkheden, circa 100 in harde bestaande plannen te laten staan en voor te bereiden op 200 te slopen woningen in de komende tien jaar. De effecten van deze keuzes op de leegstand zijn relatief beperkt en daarmee aanvaardbaar. Door een goede monitoring van de huishoudensontwikkeling en werkelijke leegstandsontwikkeling voorkomen we onnodige sloop en/of nieuwbouw. Betrokkenheid (externe) partners Het proces om te komen tot dit Programma Wonen heeft (veel) langer geduurd dan oorspronkelijk de bedoeling was. In 2019 is het proces al gestart en zijn avonden voor inwoners en stakeholders georganiseerd. Deze bijeenkomsten zijn zeer goed bezocht en er is veel informatie opgehaald.

Er is in 2019 ook een informele raadsbijeenkomst over het nieuwe programma wonen georganiseerd waarin de Raad is gevraagd naar de speerpunten die zij van belang vonden voor dit nieuwe Programma Wonen.

Doordat het uiteindelijk tot eind 2020 heeft geduurd voordat de nieuwe regionale bevolkingsprognoses beschikbaar zijn gekomen was het concept Programma Wonen pas begin 2021 gereed. Dit concept is ter inzage gelegd en er is een eerste beeldvormende Raadsbijeenkomst georganiseerd. De zienswijzen zijn verwerkt in de bijgevoegde nota van reactie en commentaar. Daarnaast is een gesprek met de woningcorporaties over het concept geweest en zijn de huurdersorganisaties uitgenodigd voor een gesprek. Consequenties Sloopkosten Uitgaande van een gemiddelde aankoop- en sloopprijs van € 50.000,-- per woning op termijn, leidt dit bij sloop (uitgaande van de prognose) van 200 particuliere woningen tot een kostenplaatje van zo’n € 10.000.000,--. In het RWLP is de afspraak gemaakt dat voor de uitvoering van het Transitie- en Sloopfonds en de rotte kiezen aanpak 75% wordt gefinancierd vanuit het regionale fonds en 25% komt voor rekening van de gemeente. De sloop van de genoemde 200 woningen betekent dus een cofinanciering van ongeveer 2,5 miljoen over de komende tien jaar. Van de sinds 2016 ontvangen decentralisatie uitkering bevolkingsdaling komt jaarlijks een bedrag ten goede aan de afzonderlijke gemeenten op basis van het aantal woningen. Dit bedrag is bestemd voor de cofinanciering van de keuzegerechten uit de menukaart van het RWLP.

Van deze bedragen resteert nog een bedrag van € 563.000,-- (via ‘doorgeschoven projecten’). De gemeente heeft hiermee voor de financiering van de sloopopgave al (gedeeltelijk) dekking vanuit de bestaande reservering vanuit de decentralisatie uitkering. Daarnaast zet de gemeente zich in voor het voorzetten van de regionale aanpak vanuit de Regiodeal Oost-Groningen, en neemt met maximale inzet deel aan het organiseren van aanvullende financiering. De totale kosten voor de noodzakelijke ingrepen in de particuliere voorraad zijn onmogelijk vanuit de eigen gemeentebegroting te dekken. Daarom wordt een krachtige lobby gevoerd om de benodigde middelen voor de kosten van de sloopopgave te organiseren. Vervolg Bovendien vormt het Programma Wonen de basis voor de biedingen van de woningcorporaties en daarmee voor de lokale prestatieafspraken. Het programma wonen is dynamisch. Dat wil zeggen dat het programma continu gemonitord wordt en wordt bijgesteld wanneer de omstandigheden daarom vragen. Op dit moment werkt de gemeente Oldambt in regionaal verband aan een nieuw woningmarktonderzoek. De resultaten hiervan zullen naar verwachting na de zomer beschikbaar komen. Dat is ook al het eerste belangrijke herijkingsmoment voor dit Programma Wonen. Winschoten, 1 juni 2021 Burgemeester en wethouders van de gemeente Oldambt,

Berlinda Aukema Secretaris

Cora-Yfke Sikkema Burgemeester

Raadsbesluit

De raad van de gemeente Oldambt, gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 1 juni 2021 Besluit Het Programma Wonen 2021 – 2026 voor de gemeente Oldambt vast te stellen.

Datum raadsvergadering 21 juni 2021

Onderwerp Het Programma Wonen 2021 – 2026 voor de gemeente Oldambt

Agendapunt

Winschoten, 1 juni 2021 . De raad van de gemeente Oldambt, Zaaknummer 46659-2021:008577

Jelte van der Meer Griffier

Cora-Yfke Sikkema Voorzitter