Vestiging voorkeursrecht op de locatie ‘Sonman II’ in Moergestel - raadsvoorstel

Raadsvoorstel Onderwerp: Vestiging voorkeursrecht op de locatie ‘Sonman II’ in Moergestel

Zaaknummer: 1013402

Raadsvergadering d.d. 14 december 2023 Afdeling: Fysieke leefomgeving Voorstel 1. op grond van artikel 5 van de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) percelen aan te wijzen waarop de artikelen 10 t/m 15, 24 en 26 van de Wvg van toepassing zijn. De percelen zijn aangegeven op de bij dit besluit en als zodanig gewaarmerkte tekening met nummer 0373.8025b.TK-01 d.d. 23 augustus 2023 en op de percelenlijst, waarop zijn vermeld de in de aanwijzing opgenomen percelen, de grootte en de namen van de eigenaren en de rechthebbenden op de daarop rustende beperkte rechten, naar de rechtstoestand van de openbare registers van het Kadaster van 22 augustus 2023, zoals opgenomen in bijlage 1; 2.

de onder beslispunt 1 genoemde percelen aan te wijzen om de potentiële bedrijventerreinlocatie ‘Sonman II’ uit het Koersdocument Oostflank, zoals in concept vastgesteld in de collegevergadering van 19 september 2023, zeker te stellen;

3.

dit besluit te nemen ter bestendiging van het besluit van 19 september 2023 van het college van Oisterwijk, welk besluit van rechtswege vervalt, zodra dit raadsbesluit rechtskracht heeft;

4.

dat dit besluit op basis van artikel 9 lid 3 van de Wvg een maximale werkingsduur heeft van drie jaar;

5.

dat voor afloop van de werkingsduur van het voorkeursrecht – indien de ruimtelijke planvorming nog niet zo ver is dat voor het gebied ‘Sonman II’ een bestemmingsplan (of na inwerkingtreding van de Omgevingswet een omgevingsplan is vastgesteld - zal worden overgegaan tot vaststelling van een structuurvisie (of na inwerkingtreding van de Omgevingswet een omgevingsvisie) als grondslag voor continuering van het voorkeursrecht;

6.

het raadsbesluit te publiceren in het Gemeenteblad, kenbaar te maken conform artikel 7 lid 1 en 2 van de Wvg stelt en te registreren in het kader van de Wet kenbaarheid publiekrechtelijke beperkingen zodat het voorkeursrecht rechtskracht heeft.

1

Inleiding Op 19 september 2023 heeft het college van B&W besloten om het concept Koersdocument Oostflank vast te stellen en vrij te geven voor inspraak en participatie. Het doel van het participatietraject is om alle wensen, bedenkingen, voor- en tegenargumenten op te halen zodat de gemeenteraad -naar verwachting- in februari 2024 het definitief koersdocument kan vaststellen. Het nu door het college vrijgegeven koersdocument is dus nadrukkelijk nog een concept dat aan de hand van het participatietraject verder vorm wordt gegeven. Vanwege het richtinggevend karakter van het koersdocument is het wel belangrijk om aan de voorkant de gemeentelijke belangen te beschermen. Het Koersdocument Oostflank vormt namelijk een gebiedsgerichte uitwerking van de uitgangspunten uit de verstedelijkingsstrategie Stedelijke Regio Breda-Tilburg (SRBT). Behalve de opgave die in het concept koersdocument staat om bestaande bedrijventerreinen te verdichten, verduurzamen en te vergroenen is er binnen de gemeente Oisterwijk ook behoefte aan extra ruimte voor bedrijventerreinen. Hiervoor zijn in het concept koersdocument potentiële en alternatieve uitbreidingslocatie aangewezen. Als potentiële uitbreidingslocatie zijn daarbij de gronden ten noorden van het bedrijventerrein Sonman aangewezen, vermeld onder de naam ‘Sonman II’.

De percelen behorend tot deze potentiële uitbreidingslocatie zijn momenteel niet in eigendom van de gemeente. Om speculatie te voorkomen en de regie bij de verwezenlijking van de beoogde ontwikkeling te behouden kan de Wet voorkeursrecht gemeenten als grondbeleidsinstrument worden ingezet. Het doel van deze wet is om de overheid een voorkeurspositie op de grondmarkt te geven bij de uitvoering van ruimtelijke ontwikkelingen. De eigenaren van de desbetreffende percelen dienen hun eigendom op de percelen bij voorgenomen vervreemding namelijk eerst, op enkele wettelijke uitzonderingen na, aan de gemeente aan te bieden. Op deze manier is het voor de gemeente mogelijk een actief grondbeleid te voeren bij de ontwikkeling van de desbetreffende percelen en -door verwerving van het eigendom op de percelen- zelf de regie te krijgen bij de uitvoering van haar plannen. Het hiervoor opgestelde concept raadsvoorstel- en besluit heeft gedurende vier weken ter inzage gelegen en is nu gereed om in uw raad voor vaststelling te worden behandeld.

Argumenten 1.1 Het draagt bij aan het behalen van de doelstellingen van het Koersdocument Oostflank In combinatie met de aanstaande ontwikkelingen en transformaties (wonen naar werken) neemt de behoefte aan extra bedrijfsruimte in de gemeente Oisterwijk toe tot ongeveer 10 hectare. In het concept koersdocument zijn daarom potentiële en alternatieve locaties aangewezen voor de uitbreiding van de bedrijventerreinen. Het is overigens niet nodig om al deze locaties te ontwikkelen tot bedrijfslocatie. Nader onderzoek is eerst nog nodig om duidelijk te maken wat haalbare en kwalitatieve ontwikkelingen zijn. Een voorwaarde voor deze uitbreidingen is in ieder geval een goede kwalitatieve landschappelijke inpassing. Om echter te voorkomen dat als gevolg van het openbaar worden van het concept koersdocument er in de tussentijd ongewenste verkopen of prijsopdrijving plaatsvindt neemt de gemeente nu een actieve rol in het grondbeleid met het instellen van een voorkeursrecht op de potentiële uitbreidingslocatie ‘Sonman II’.

2

1.2 De regierol van de gemeente bij deze gebiedsontwikkelingen wordt versterkt De toepassing van de Wet voorkeursrecht gemeente voorkomt dat een andere partij zich in het gebied een positie verschaft, waardoor de gemeentelijke regierol kan worden verstoord. In het bijzonder kan via deze wet de regiefunctie van de gemeente worden versterkt, een slagvaardiger aankoopbeleid worden gevoerd, prijsopdrijving tegen worden gegaan zodat onteigeningen in de toekomst betaalbaar blijven en kan de transparantie op de grondmarkt worden verbeterd. Op deze manier verschaft de gemeente zichzelf maximale sturing in zowel de productie als de exploitatie van deze locaties. Een voordeel is ook dat de opbrengsten uit de grondexploitatie volledig door de gemeente zelf kunnen worden geïncasseerd. 1.3 Het is een beschermingsinstrument tegen ongewenste verkopen of prijsopdrijving Zodra bekend is dat deze locaties een andere bestemming krijgen kan tussenkomst optreden van projectontwikkelaars en/of speculanten die de grond voor te hoge prijzen (ver)kopen. De grondprijzen worden dan dermate hoog dat realisatie van bestemmingsplannen grote risico’s met zich meebrengt. Eveneens komt door het opjagen van de grondprijzen de kwaliteit van de plannen in gevaar.

Indien de gemeente de grond niet kan verwerven, dan is de kans ook groot dat de gemeente de te maken kosten voor de voorzieningen van openbaar nut niet volledig krijgt vergoed. Door deze interventie in het natuurlijke proces van aan- en verkoop kan de gemeente zo mogelijk een langdurig en kostbaar verwervingsproces of onteigening voorkomen. 1.4 De gemeenteraad is bevoegd om het gemeentelijk voorkeursrecht te vestigen Artikel 5 van de Wvg biedt de raad de mogelijkheid een voorkeursrecht te vestigen op gronden die nog niet zijn opgenomen in een bestemmingsplan, inpassingsplan of structuurvisie, maar waarbij in het besluit tot aanwijzing aan de betrokken gronden een niet-agrarische bestemming wordt toegedacht en waarvan het gebruik afwijkt van de toegedachte bestemming. 2.1 De gronden komen in aanmerking voor vestiging van het voorkeursrecht. Op grond van het vigerende bestemmingsplan zijn de in de aanwijzing betrokken percelen hoofdzakelijk bestemd tot ‘Agrarisch met waarden – Landschap’ en zijn ook als zodanig in gebruik. Het gebruik wijkt daarmee af van de toegedachte bestemming en daarmee wordt voldaan aan de in de Wvg gestelde formele vereisten tot vestiging.

3.1 Er zijn geen zienswijzen op het voorgenomen raadsvoorstel en -besluit binnengekomen In het kader van een zorgvuldige voorbereiding van het door de gemeenteraad te nemen besluit is in de Wet voorkeursrecht gemeenten vastgelegd dat belanghebbenden vooraf zienswijzen tegen het voorgenomen raadsbesluit kunnen indienen. Dit met als doel dat de gemeenteraad een weloverwogen beslissing kan maken. Er zijn gedurende deze periode geen zienwijzen ontvangen op het voorgenomen raadsvoorstel en -besluit. 3.2 Het is een bestendiging van het voorlopig voorkeursrecht Op 19 september 2023 heeft het college van B&W besloten een voorlopig voorkeursrecht te vestigen. Artikel 6 lid 1 van de Wvg stelt dat het besluit van het college van rechtswege vervalt drie maanden na dagtekening of zoveel eerder als een besluit van de gemeenteraad tot aanwijzing ingevolge artikel 3, 4 of 5 van de Wvg in werking treedt. Indien het besluit tot het vestigen van het voorkeursrecht niet tijdig wordt bestendigd vervalt het voorkeursrecht. Conform artikel 9c van de Wet voorkeursrecht gemeenten kan dan op de desbetreffende gronden niet binnen twee jaar opnieuw een voorkeursrecht worden

3

gevestigd. Dit betekent dat de grondeigenaar de grondeigenaar de grond gedurende deze periode weer vrijelijk mag vervreemden. 4.1 Aan de doorlooptijd van het voorkeursrecht is een maximale wettelijke termijn gekoppeld. Artikel 9 lid 3 van de Wvg bepaalt dat een besluit tot aanwijzing als bedoeld in artikel 5 van de Wvg van rechtswege vervalt drie jaar na dagtekening van dat besluit, tenzij voordien een structuurvisie, bestemmingsplan of inpassingsplan is vastgesteld. 5.1 Een verlenging van het voorkeursrecht kan alleen met een structuur- of omgevingsvisie. Artikel 5 lid 1 van de Wvg bepaalt dat de gemeenteraad bij de vestiging van het aanwijzingsbesluit moet aangeven of nadien nog zal worden overgegaan tot het vaststellen van een structuurvisie.

6.1 Deze stap is nodig om het besluit formele rechtskracht te laten krijgen In artikel 7 lid 1 en 2 van de Wvg worden de eisen genoemd die de wet stelt, om het voorkeursrecht in werking te laten treden. Kanttekeningen 1.1 Het voorkeursrecht vormt een belasting voor de eigenaar De eigenaar kan de desbetreffende gronden niet meer vrijelijk verkopen maar moet deze eerst te koop aanbieden aan de gemeente. Bovendien kan het college vragen om een rechterlijke prijsbepalingsprocedure. Op deze manier besluit de rechtbank over de verkoopprijs en is het aan de eigenaar om te besluiten of de gemeente voor dit bedrag de desbetreffende gronden mag kopen. Alleen als de gemeente niet op het aanbod ingaat mag de grond aan anderen worden verkocht. De vestiging van een gemeentelijk voorkeursrecht kan voor de eigenaar dus een forse impact hebben. Zoals echter in dit raadsvoorstel is toegelicht vinden we dat de argumenten voor het instellen van het voorkeursrecht zwaarder wegen dan deze belasting voor de eigenaar. 1.2 Het voorkeursrecht biedt geen garantie voor de verwerving van deze gronden Het vestigen van een gemeentelijk voorkeursrecht biedt geen zekerheid dat de aangewezen gronden daadwerkelijk in eigendom van de gemeente komen. Het gemeentelijk voorkeursrecht kan namelijk alleen worden toegepast als de betrokken grondeigenaar vrijwillig van plan is om zijn grond te verkopen.

Zolang de grond dus niet aan de gemeente te koop wordt aangeboden ontstaat dus ook niet de mogelijkheid om tot aankoop over te gaan. Het voorkeursrecht is daarom enkel een beschermingsinstrument dat ongewenste verkopen kan tegengaan. 1.3 De omvang van de aanbieding kan ruimer zijn dan hetgeen is aangewezen. Uitgangspunt is dat de eigenaar vrij is om te bepalen wat hij aan de gemeente te koop aanbiedt. Het aanbod kan het geheel van de met het voorkeursrecht belaste gronden betreffen, maar ook slechts een deel daarvan. Het is daarnaast mogelijk dat de eigenaar zijn aanbod verruimt door daarin niet alleen de met het voorkeursrecht belaste gronden op te nemen, mits de andere gronden tezamen met de Wvg-gronden een zogeheten ‘samenhangend geheel’ vormen. De gemeente is vervolgens verplicht om ten aanzien van dat verruimde aanbod een beginselbesluit te nemen. Indien de gemeente het aanbod weigert, dan is de eigenaar gedurende drie jaar vrij de met het voorkeursrecht aangewezen gronden aan derden te verkopen.

4

5.1 Er dient voldoende ambtelijke capaciteit en middelen beschikbaar te worden gesteld Binnen drie jaar na het raadsbesluit moet -onder de Omgevingswet- een omgevingsplan of omgevingsvisie worden vastgesteld. Indien er geen ruimtelijk plan is vastgesteld kan de grondeigenaar de grond wederom vrijelijk vervreemden. Conform artikel 9c van de Wet voorkeursrecht gemeenten kan op de betreffende gronden niet binnen twee jaar opnieuw een voorkeursrecht worden gevestigd. Met het reserveren van ambtelijke capaciteit en middelen in de komende jaren moet worden gewaarborgd dat een ruimtelijk plan binnen deze periode kan worden vastgesteld. Financiën Het is relevant om in de komende jaren ambtelijke capaciteit beschikbaar te stellen om de contacten met de huidige grondeigenaren te onderhouden met als doel om tot een onderlinge overeenstemming te komen. Mocht dit niet lukken dat is het belangrijk om, zoals in de kanttekeningen staat, daarnaast ook ambtelijke capaciteit en middelen te reserveren om -indien benodigd- tijdig een ruimtelijk plan op te stellen ter verlenging en behoud van het gemeentelijk voorkeursrecht. Communicatie Het besluit van de raad treed in werking een dag na de publicatie van de terinzagelegging in het Gemeenteblad en de Nieuwsklok.

Het besluit van de gemeenteraad ligt tezamen met de kaarten en de lijsten van aangewezen gronden gedurende zes weken ter inzage tijdens de kantooruren ter inzage in het gemeentehuis en digitaal via de gemeentelijke website. De eigenaren en beperkt gerechtigden van deze percelen ontvangen ieder afzonderlijk, per aangetekende brief, bericht over de inhoud van dit besluit en de gevolgen hiervan. Indien er reeds een telefoonnummer of emailadres bekend is van de eigenaar, zal de behandeld ambtenaar daarnaast ook via deze weg contact opnemen. Uitvoering Bezwaarprocedure definitieve vestiging voorkeursrecht Tegen het aanwijzingsbesluit van de raad staat ingevolgde de Algemene wet bestuursrecht bezwaar en beroep open. Belanghebbenden kunnen gedurende een termijn van zes weken, ingaande op de dag nadat dit besluit is bekendgemaakt in het Gemeenteblad, bij de raad van de gemeente Oisterwijk een bezwaarschrift indienen. Het maken van bezwaar heeft niet tot gevolg dat de werking van het besluit wordt geschorst. Indien een belanghebbende bezwaar maakt kan hij/zij tevens een verzoek om voorlopige voorziening indienden bij de voorzieningenrechter van de rechtbank Zeeland – West-Brabant.

Stappen na vestiging voorkeursrecht Zoals toegelicht bij de kanttekeningen biedt het vestigen van een gemeentelijk voorkeursrecht geen zekerheid dat de aangewezen gronden daadwerkelijk in eigendom van de gemeente komen. Het gemeentelijk voorkeursrecht kan alleen worden toegepast als de betrokken grondeigenaar vrijwillig van plan is om zijn grond te verkopen. Deze vervolgstappen en bijbehorende beslismomenten zijn in bijlage 3 opgenomen. Bijlagen 1. Locatie WVG Sonman II, incl. percelenlijst 2. Kaartbeeld en tekstpassage uit het Koersdocument Oostflank 3. Stappen na vestiging gemeentelijk voorkeursrecht

5

Oisterwijk 7 november 2023, Het college, de secretaris,

de burgemeester,

Marco Wilke

Hans Janssen

6

Raadsbesluit Vestiging voorkeursrecht op de locatie ‘Sonman II’ in Moergestel

De raad van de gemeente Oisterwijk, gelezen het voorstel van het college d.d. 7 november 2023, afdeling Fysieke leefomgeving, raadsvoorstel nr. 1013402; •

gezien het voorstel van het college van Oisterwijk van 7 november 2023, waarin de redenen zijn vermeld tot aanwijzing van het gebied ‘Sonman II’ in Moergestel, voor de gronden waarvan het wettelijk voorkeursrecht wordt gevestigd;

•

gelet op de door de belanghebbenden in het kader van artikel 4:8 Algemene wet bestuursrecht (Awb) naar voren gebrachte zienswijzen (indien van toepassing) en de reactie daarop;

gelet op de artikelen 2 en 5 alsmede de overige van toepassing zijnde bepalingen van de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) en de Algemene wet bestuursrecht (Awb);

besluit : 1. op grond van artikel 5 van de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) percelen aan te wijzen waarop de artikelen 10 t/m 15, 24 en 26 van de Wvg van toepassing zijn. De percelen zijn aangegeven op de bij dit besluit behorende en als zodanig gewaarmerkte tekening met nummer 0373.8025b.TK-01 d.d. 23 augustus 2023 en op de percelenlijst, waarop zijn vermeld de in de aanwijzing opgenomen percelen, de grootte en de namen van de eigenaren en de rechthebbenden op de daarop rustende beperkte rechten, een en ander naar de rechtstoestand van de openbare registers van het Kadaster van 22 augustus 2023; 2. de onder beslispunt 1 genoemde percelen aan te wijzen om de potentiële bedrijventerreinlocatie ‘Sonman II’ uit het Koersdocument Oostflank, zoals in concept vastgesteld in de collegevergadering van 19 september 2023, zeker te stellen; 3. dit besluit te nemen ter bestendiging van het besluit van 19 september 2023 van het college van Oisterwijk, welk besluit van rechtswege vervalt, zodra dit raadsbesluit rechtskracht heeft; 4. dat dit besluit op basis van artikel 9 lid 3 van de Wvg een maximale werkingsduur heeft van drie jaar; 5.

dat voor afloop van de werkingsduur van het voorkeursrecht – indien de ruimtelijke planvorming nog niet zo ver is dat voor het gebied ‘Sonman II’ een bestemmingsplan (of na inwerkingtreding van de Omgevingswet een omgevingsplan is vastgesteld - zal worden overgegaan tot vaststelling van een structuurvisie (of na inwerkingtreding van de Omgevingswet een omgevingsvisie) als grondslag voor continuering van het voorkeursrecht; 6. het raadsbesluit te publiceren in het Gemeenteblad, kenbaar te maken conform artikel 7 lid 1 en 2 van de Wvg stelt en te registreren in het kader van de Wet kenbaarheid publiekrechtelijke beperkingen zodat het voorkeursrecht rechtskracht heeft.

7

Aldus besloten in de openbare vergadering van de raad van de gemeente Oisterwijk op 14 december 2023,

de griffier,

de voorzitter,

Daniëlle Robijns

Hans Janssen

8