RIB - Start aanbestedingsprocedure Beekdalpark

Raadsinformatiebrief Start aanbestedingsprocedure Beekdalpark Aan

de gemeenteraad

Van

het college

Behandeld in de collegevergadering d.d 9 september 2025 Bijlage

1

Onderwerp

Start aanbestedingsprocedure Beekdalpark

Inleiding De gemeente Oisterwijk wil op de locatie van het voormalig zwembad De Leye inclusieve, toekomstbestendige woningbouw ontwikkelen waarin samen leven en ontmoeten een belangrijke plek krijgt. Deze herontwikkeling betreft een gebied van circa 1,8 hectare, gelegen in het centrum van Oisterwijk aan de Voorste Stroom. Het project beoogt maximaal 87 woningen te realiseren, waarvan ten minste 43% in het sociale segment. Daarnaast is er een mogelijkheid voor realisatie van een maatschappelijke of commerciële voorziening in de plint van één van de gebouwen. Het programma is verdeeld over vier bouwvolumes. In één van de bouwvolumes worden door de woningbouwcorporatie 25 sociale huurwoningen gerealiseerd. Voor de overige maximaal 62 woningen en het gebied ertussen zoeken we een ontwikkelaar. Om een ontwikkelaar te selecteren, starten we een aanbestedingsprocedure op. In het selectiedocument geven we aan wat we belangrijk vinden op deze locatie. We publiceren nu het selectiedocument zodat de aanbestedingsprocedure van start gaat.

Kennisnemen van De start van de aanbestedingsprocedure en het selectiedocument.

Informatie De publicatie van het selectiedocument vormt de start van de aanbestedingsprocedure. We hebben een aanbestedingsprocedure nodig om op de juiste manier een ontwikkelaar te kunnen selecteren. Het Didam-arrest is van toepassing. Dit betekent dat de overheid niet een op een kan gunnen aan een partij, maar alle partijen een gelijke kans moet geven.

De aanbestedingsprocedure bestaat uit twee fasen. 1. De selectiefase Deze fase start in september 2025 en wordt gepubliceerd op Tendernet. Alle geïnteresseerden kunnen zich inschrijven. Op basis van de criteria uit het selectiedocument selecteren we in november 2025 maximaal vijf partijen. Deze maximaal vijf partijen gaan door naar de gunningsfase. 2. De gunningsfase In de gunningsfase mogen de maximaal vijf overgebleven partijen een plan indienen. We beoordelen de plannen aan de hand van vooraf bepaalde criteria. Hieruit volgt in februari 2026 een partij met het beste plan. Met deze partij sluit de gemeente na afloop van de bezwarentermijn een overeenkomst.

Het selectiedocument sluit aan bij het vastgestelde bestemmingsplan. Voor de locatie Beekdalpark is sprake van een onherroepelijk bestemmingsplan waarin is vastgelegd en beschreven wat de gemeente op deze plek voor ogen heeft. Op basis van het bestemmingsplan hebben we het selectiedocument opgesteld. In het bestemmingsplan en bijbehorend beeldkwaliteitsplan staat beschreven welke eisen wij stellen aan de kwaliteit van de gebouwen en de inrichting van het gebied ertussen. Aangezien het een locatie is in het centrum van Oisterwijk aan de Voorste Stroom stellen wij hoge eisen aan de ruimtelijke kwaliteit. De ontwikkelaar kan meer punten scoren bij een plan met meer sociale woningbouw, betere circulariteit en aandacht voor klimaatadaptatie, een hogere ruimtelijke kwaliteit met aandacht voor openbaar groen, verblijfskwaliteit en samenhang tussen de bebouwing en de openbare ruimte. In het bestemmingsplan besteden we ook aandacht aan de samenredzaamheid en ontmoeting van de inwoners. Daarom is een ontmoetingsruimte in één van de gebouwen een vereiste en wensen we daarnaast een ruimte voor een

1

maatschappelijke of commerciële voorziening. Ook de inrichting van de buitenruimte is daarbij van belang. Er moet aandacht zijn voor de mogelijkheid om te ontmoeten in de buitenruimte. De ontwikkelaar kan hiervoor ideeën aandragen.

Het selectiedocument stelt kaders voor de woningtypologie. De gemeenteraad heeft ons opgedragen een groot aandeel sociale woningen te realiseren op deze locatie. De vastgestelde verdeling is 43% sociale huur en koop, 34% betaalbare woningen en 23% vrije sector woningen. Van de maximaal 87 woningen in het plangebied, worden er 25 gerealiseerd door woningbouwcorporatie Leystromen. Deze 25 woningen worden allemaal sociale huurappartementen. De overige maximaal 62 woningen worden door de ontwikkelaar gerealiseerd. De ontwikkelaar moet voldoen aan de vastgestelde verdeling. Concreet betekent dit dat de ontwikkelaar, naast betaalbare en vrijesector woningen, óók sociale koopwoningen moet realiseren (tot € 255.000, prijspeil 2025). Bij een totaal van 87 woningen gaat het om minimaal 12 sociale koopwoningen. Indien de ontwikkelaar 62 woningen realiseert, bestaat het ontwikkelaarsprogramma uit 12 sociale koopwoningen (circa 19%), 30 betaalbare woningen (circa 48% / tot € 460.000, prijspeil 2025) en 20 vrijesector woningen (circa 32%).

Het selectiedocument beschrijft de wijze van beoordeling. In het document staat hoe we omgaan met de ontvangen biedingen. Wanneer zijn deze wel/niet acceptabel en hoe beoordelen we ze ten opzichte van elkaar? Op die manier is voor alle partijen duidelijk wat wij belangrijk vinden en waar ze punten op kunnen scoren. Omdat we vooraf duidelijk zijn over de manier van beoordelen, verwachten we dat partijen plannen indienen die goed aansluiten bij onze eisen en wensen op deze plek. De beoordelingscommissie beoordeelt vervolgens de biedingen en bepaalt de winnende bieding. De commissie informeert alle gegadigden over de beoordeling en of de gegadigde wel of niet wint.

In een anterieure overeenkomst leggen we de afspraken tussen de gemeente en de ontwikkelaar vast. Nadat bekend is geworden welke partij de ontwikkeling gegund wordt, leggen we de afspraken vast in een anterieure overeenkomst. Een concept van deze overeenkomst voegen we al in de gunningsfase aan de stukken toe, zodat de ontwikkelaars al weten waar ze aan toe zijn. Uiteraard is het mogelijk om deze overeenkomst nog te bespreken en waar nodig aan te passen. 2

De gestelde eisen kunnen belemmerend zijn voor de gegadigden. We stellen hoge eisen aan de ruimtelijke kwaliteit van het plan, we willen zoveel mogelijk sociale woningen, er moet een gezamenlijke ontmoetingsruimte komen, we hechten veel waarde aan duurzaamheid en klimaatadaptatie én we willen geen verlies maken op deze locatie. We hanteren een marktconforme grondprijs, maar uiteindelijk bepalen de gegadigden zelf of het haalbaar is om aan alle eisen te voldoen en ook nog een positieve exploitatie te krijgen. Mochten de inschrijvingen niet voldoen aan onze eisen, dan behouden we het recht om de aanbestedingsprocedure tussentijds te beëindigen of om aan geen enkele partij te gunnen. In een dergelijk geval, wegen we uiteraard af hoe we ermee omgaan en of het beter is dat we bijvoorbeeld onze eisen bijstellen.

De planning is richtinggevend maar kan worden bijgesteld. In het selectiedocument hebben we een planning opgenomen vanaf het moment van publicatie tot het moment van definitieve gunning. Deze planning is realistisch, maar is ook afhankelijk van het verloop van de procedure en het aantal gegadigden. Aangezien we een zorgvuldige beoordeling willen doen, kan het zijn dat het meer tijd kost dan gepland als er veel inschrijvingen zijn.

Vervolg We publiceren nu het selectiedocument via Tendernet. Ontwikkelaars krijgen de gelegenheid om zich in te schrijven. Vervolgens beoordelen we de inschrijvingen en selecteren er maximaal vijf. Deze maximaal vijf gaan door naar de gunningsfase waarin zij een plan kunnen indienen. We beoordelen de plannen en bepalen de winnaar. Met de winnende partij sluiten we een anterieure overeenkomst.

Communicatie We hebben veel gecommuniceerd rondom de bestemmingsplanprocedure en de sloop van de gebouwen. We sturen een nieuwsbericht met dezelfde informatie als in deze raadsinformatiebrief staat. Daarnaast actualiseren we de informatie op de webpagina www.oisterwijk.nl/projecten/beekdal-park. De ontwikkelaars ontvangen een bericht via TenderNed, waarop we het selectiedocument publiceren. De publicatie op TenderNed: Woningbouwontwikkeling Beekdalpark Oisterwijk. 3

Bijlagen 1. Selectiedocument

4