RIB - KVL Ambachtstraat

Raadsinformatiebrief Principeverzoek KVL Ambachtstraat Aan

de gemeenteraad

Van

het college

Behandeld in de collegevergadering d.d

16 september 2025

Bijlage

Ja

Onderwerp

Principeverzoek KVL Ambachtstraat

Inleiding Concept-nl projectontwikkeling, bouwbedrijf Van Stiphout en woningcorporatie Leystromen hebben gezamenlijk een principeverzoek ingediend voor de herontwikkeling van het deels braakliggende en deels leegstaande deel van het KVL terrein grenzend aan de Gasstraat en Ambachtstraat. Het college heeft besloten om medewerking te verlenen aan dit initiatief voor herontwikkeling van het KVL-terrein Ambachtstraat inhoudende realisatie van woningbouw en een supermarkt onder de volgende voorwaarden: - een wijziging van het omgevingsplan om de vestiging van de functie supermarkt op de huidige locatie (Fabriekspad) niet langer mogelijk te maken; - invulling te geven aan de realisatie in totaal 125 woningen, waarvan 20 woningen op deel van perceel 8110 conform de eerder gesloten overeenkomst tussen gemeente Oisterwijk en BPD; - het realiseren van een doorsteek ter hoogte van het Fabriekspad ten behoeve van de verbetering van de verbinding tussen KVL en het centrum van Oisterwijk Daarnaast heeft het college besloten om gelijktijdig te voorzien in een herontwikkeling van het huidige gebied van de supermarkt en hierbij minimaal te voorzien in een (commerciële) publiekstrekkende functie op plintniveau.

Kennisnemen van Het besluit van het college om onder voorwaarden principemedewerking te verlenen aan een ontwikkeling aan de Ambachtstraat te Oisterwijk. De ontwikkeling voorziet in de verplaatsing van een supermarkt van het Fabriekspad naar de Gasstraat/Ambachtstraat en de bouw van in totaal 125 woningen. Daarnaast is het de wens van het college om gelijktijdig met de verplaatsing van de supermarkt de huidige locatie van de supermarkt te herontwikkelen.

Informatie Het initiatief past binnen het koersdocument Oostflank Het stationsgebied is binnen het koersdocument Oostflank aangeduid als een zoekgebied voor een nieuw stedelijk woon-en werkmilieu en eveneens als een gebied met een complexe transformatieopgave, waarbij rekening gehouden moet worden met omliggende bedrijven en het spoor. Er zijn mogelijkheden om een bijzonder stationsmilieu te realiseren, dat zowel aan de lokale als regionale woningbehoefte tegemoetkomt. Daarvoor is het nodig om deels het bedrijventerrein Kerkhoven te transformeren naar compacte woningbouw met stedelijke kwaliteiten, aansluitend op de kwaliteiten, dichtheden en mate van stedelijkheid van de KVLlocatie. Dit plan voorziet in de transformatie van twee percelen met een bedrijfsmatige functie naar een stedelijk woonmilieu, passend binnen de visie zoals vastgelegd in het koersdocument Oostflank. Onderdeel van het plan is de verplaatsing van de supermarkt. Op de beoogde supermarktlocatie is reeds een woonfunctie toegestaan conform het bestemmingsplan KVL-terrein, oost en dient de functieaanduiding uitgebreid te worden met de mogelijkheid tot vestiging van een supermarkt. Het Koersdocument doet hier geen uitspraken over.

Het initiatief past deels binnen de gebiedsvisie Nijverheidsweg en omgeving uit 2019 In de gebiedsvisie Nijverheidsweg en omgeving zijn de kansen voor transformatie naar wonen en werken, van onder andere dit deelgebied, onderzocht. Voor dit deelgebied is transformatie naar wonen als een geschikt toekomstperspectief vastgelegd. Het initiatief voorziet in de transformatie naar wonen voor het noordelijk deel. Het zuidelijk deel, direct grenzend aan de Gasstraat, is in een eerder stadium reeds getransformeerd. De realisatie van een supermarkt vormde geen onderdeel van deze gebiedsvisie.

Het initiatief draagt bij aan de opgave voor volkshuisvesting binnen de gemeente Oisterwijk Er worden woningen toegevoegd die zowel kwalitatief als kwantitatief bijdragen aan de woningvoorraad. Het plan voorziet in de bouw van appartementen op de supermarkt, de herontwikkeling van de leegstaande gebouwen van de voormalige kantoorlocatie aan de Ambachtstraat 19 en het realiseren van een gemengd wonen concept op de voormalige locatie van Prisma. De beoogde prijsklassen van de woningen zijn conform de woonzorgvisie (35% sociaal, 40% betaalbaar en 25% duur). Toevoeging van extra woningen zorgt tevens voor doorstroming op de woningmarkt.

Het initiatief zorgt voor behoud van de supermarktvoorziening De huidige supermarktlocatie aan het Fabriekspad functioneert matig. In de detailhandelsstructuurvisie uit 2016 is dat ook geconstateerd. Daarin is aangegeven dat er sprake is van een te kleine supermarkt, beperkte parkeercapaciteit, onaantrekkelijke uitstraling en matige relatie met de Dorpsstraat. De beleidsuitgangspunten uit de detailhandelsstructuurvisie 2016 zijn in 2024 opgegaan in de economische visie. In onze economische visie hebben we vastgesteld geen medewerking te verlenen aan nieuwe detailhandelsontwikkelingen buiten het centrumgebied. Om deze reden is door de

initiatiefnemers opdracht gegeven aan BRO om de nut en noodzaak en de effecten van de verplaatsing van de supermarkt te onderzoeken. De voorgestelde verplaatsing wordt in dit onderzoek gezien als het beste scenario om de supermarktvoorziening voor Oisterwijk te behouden. Zonder investering en uitbreiding zal de supermarktvoorziening op termijn verdwijnen. Op de huidige locatie is onvoldoende ruimte om de gewenste kwaliteitsimpuls en vergroting van de winkel in te passen. Gekeken is naar een mogelijke uitbreiding van de supermarkt op de plaats waar nu het gemeentelijk parkeerterrein ligt. Dit parkeerterrein is al te klein om in de parkeerbehoefte van de huidige supermarkt te voorzien. Een uitbreiding op deze locatie is hierdoor fysiek onmogelijk. Het onderzoek is als bijlage 2 toegevoegd.

Verplaatsing kan bijdragen aan een sterkere wisselwerking tussen KVL en het centrum Volgens het onderzoek van BRO naar kan, als gevolg van de verplaatsing en modernisering van de supermarkt, het aantal klanten toenemen. Een grotere supermarkt die beter inspeelt op de hedendaagse consumentenbehoefte trekt extra publiek. Hierdoor kan het combinatiebezoek tussen KVL en het kernwinkelgebied worden versterkt. Een goede verbinding van het KVL-terrein met het centrum van Oisterwijk is cruciaal om synergie tussen beide gebieden te creëren. Het Fabriekspad dient hierbij als een belangrijke verbinding. Het vertrek van Jumbo aan het Fabriekspad biedt kansen om de synergie tussen beide gebieden te vergroten. Het initiatief maakt het realiseren van een betere verbinding tussen KVL en De Lind mogelijk In het masterplan KVL is het deel direct grenzend aan de Gasstraat, samen met het deel waar nu de Boerenbond en Lidl gevestigd zijn, aangewezen als Studiegebied KVL. Dit studiegebied beoogt de realisatie van een betere verbinding tussen KVL en de Lind. Als randvoorwaarde voor deze ontwikkeling is daarom de verbetering van de verbinding tussen KVL en de Lind, ook wel de doorsteek genoemd, opgenomen. Door dit als voorwaarde op te nemen zorgen we ervoor dat verplaatsing van de supermarkt ook daadwerkelijk zorgt dat de doorsteek gerealiseerd kan worden.

Door vestiging van een supermarkt op het Fabriekspad uit te sluiten wordt gegarandeerd dat het om een verplaatsing gaat Bij doorgang van het plan om de supermarkt te verplaatsen geldt als voorwaarde dat het niet meer mogelijk mag zijn om op de huidige locatie (Fabriekspad) een supermarkt te exploiteren. Hiermee borgen we dat de supermarkt wordt verplaatst en er geen sprake is van een nieuwe supermarktontwikkeling. Dit sluit aan bij het uitgangspunt van de economische visie om in te zetten op kwaliteit in plaats van het uitbreiden van het aantal winkelmeters. Wel adviseert het onderzoek om bij de herontwikkeling van het huidige gebied van de supermarkt een levendige plint te realiseren, die zorgt voor trekkracht en ‘loop’ in dit deel van het centrum. Dit sluit aan bij het uitgangspunt uit de detailhandelsstructuurvisie van 2016 om bij vertrek van de supermarkt wel te voorzien in een publiekstrekker. Indien bij de herontwikkeling van het Fabriekspad blijkt dat er behoefte en ruimte is voor een supermarktfunctie kan deze voorwaarde worden heroverwogen.

Hiermee zorgen we voor een kwaliteitsimpuls in de omgeving van het Fabriekspad De verplaatsing van de supermarkt maakt niet alleen een betere verbinding tussen KVL en het centrum (de zogenoemde doorsteek) mogelijk, maar maakt het ook mogelijk om het hele gebied te herontwikkelen en een kwaliteitsimpuls te geven. Om ervoor te zorgen dat dit gebied ook daadwerkelijk een kwaliteitsimpuls krijgt is het van belang dat de verplaatsing van de supermarkt niet alleen realisatie van de doorsteek mogelijk maakt, maar ook gelijktijdig voorziet in een herontwikkeling van dit gebied. Waarbij de herontwikkeling minimaal voorziet in een levendige plint.

Hiermee kan de gemeente haar verplichtingen uit een overeenkomst nakomen In 2016 heeft de gemeente Oisterwijk een overeenkomst gesloten met BPD voor de gebiedsontwikkeling KVL. Een deel van het plangebied (het gedeelte direct grenzend aan de Gasstraat, perceel 8110) is onderdeel van deze overeenkomst. Binnen deze overeenkomst is afgesproken dat BPD de optie heeft om op dit perceel minimaal 20 woningen te realiseren. Derhalve is voor de realisatie van deze woningen het bestemmingsplan KVL-trerein, oost vastgesteld. Het huidige voorstel voorziet in de bouw van een supermarkt met daarboven 19 appartementen. Navraag bij de initiatiefnemers levert op dat het mogelijk is om het aantal eenheden op de supermarkt bij te stellen naar 20 woningen. Daarmee kan de gemeente haar verplichtingen uit de overeenkomst met BPD nakomen.

Er is een omgevingsdialoog gevoerd De initiatiefnemers hebben op 3 juni een omgevingsdialoog gevoerd, waarbij directe omwonenden en ondernemers proactief zijn uitgenodigd, en zijn geïnformeerd over het planvoornemen en in de gelegenheid zijn gesteld hun ideeën hiertegen kenbaar te maken. Hiervan is door omwonenden gebruik gemaakt en initiatiefnemers hebben aangegeven hoe zij met deze input om willen gaan. Onder andere door zich in te spannen voor een groene inrichting, zich in te zetten voor behoud van het bestaande groen gelegen achter de woningen aan de Laan van KVL en in de verdere uitwerking aan te sluiten op het materiaalgebruik wat reeds in KVL wordt toegepast. In de omgevingsdialoog zijn er zorgen geuit over de verplaatsing van de supermarkt. Hiervoor is door BRO een onderzoek uitgevoerd, maar de verwachting is dat dit niet alle zorgen wegneemt. Daarnaast zijn er zorgen geuit over woningbouw in de directe nabijheid van bedrijvigheid en vice versa. De resultaten van de gevoerde omgevingsdialoog zijn als bijlage (bijlage 3) toegevoegd.

Medewerking verlenen aan verplaatsing van een supermarkt is niet in lijn met de economische visie In onze economische visie hebben we vastgesteld geen medewerking te verlenen aan nieuwe detailhandelsontwikkelingen buiten het centrumgebied. Door medewerking te verlenen aan een verplaatsing en een beperkte uitbreiding van een supermarktfunctie wordt een detailhandelsfunctie vanuit het centrumgebied verplaatst naar het KVL-gebied en dus buiten het centrumgebied. Geen medewerking verlenen kan uiteindelijk resulteren in verlies van een supermarkt voor het centrum van Oisterwijk.

Met de eigenaar van de huidige supermarkt moet nog tot overeenstemming worden gekomen Met de eigenaar van de huidige supermarkt worden nog gesprekken gevoerd. In de eerste plaats gaat dit over de waarde van de nieuwe locatie voor de supermarkt. Deze waarde is door middel van een taxatie vastgesteld. In deze taxatie wordt uitgegaan van verplaatsing en een uitbreiding van het winkelvloeroppervlak. In deze gesprekken zal ook de herbestemming van de huidige supermarkt aan de orde komen en de overdracht van de grond die nodig is om het Fabriekspad te kunnen verbreden om zo de gewenste kwaliteit van de doorsteek te kunnen garanderen.

Nog niet alle omgevingsaspecten zijn in dit planstadium onderzocht en getoetst. In dit planstadium is het initiatief nog niet getoetst op alle relevante omgevingsaspecten. Het principeverzoek is op hoofdlijnen getoetst op relevante omgevingsaspecten en overige aandachtspunten. Binnen de ruimtelijke procedure wordt getoetst aan alle relevante omgevingsaspecten. Daarnaast kunnen er gedurende dit traject veranderingen plaatsvinden op het van toepassing zijnde beleid en de wet- of regelgeving. Deze veranderingen kunnen van invloed zijn op de verleende principemedewerking of op de ruimtelijke procedure die moet worden gevolgd. Deze onzekerheden zijn echter inherent aan de fase waarin het principeverzoek zich nu bevindt. Specifiek voor de gewenste uitbreiding van de supermarkt dient nut en noodzaak nog nader te worden onderbouwd.

Vervolg Het totale initiatief voorziet in de bouw van 125 woningen. Initiatieven met een omvang van meer dan 20 woningen zijn onderdeel van de woningbouwversnelling. De fasering wordt in dat kader verder besproken. De verdere uitwerking vindt plaats binnen de grondexploitaties KVL-terrein (deels) en KVL-studiegebied. Met de ontwikkelende partijen wordt voorafgaand aan de ruimtelijke procedure een anterieure overeenkomst gesloten, waardoor in het kostenverhaal wordt voorzien. De gemeenteraad is bevoegd gezag voor een eventuele herziening van het Omgevingsplan. Ook bij een buitenplanse omgevingsplanactiviteit is voor dit plan een bindend advies van de raad nodig. De raad komt dus nadrukkelijk aan bod bij de ruimtelijke procedure. Wij achten het daarom wenselijk u in een vroeg stadium te informeren en te betrekken bij dit proces.

Communicatie De initiatiefnemers zijn schriftelijk op de hoogte gebracht van het collegebesluit

Bijlagen 1. Principeverzoek KVL Ambachtstraat 2. BRO-Onderzoek Ruimtelijk-functionele effectenanalyse herontwikkeling Jumbo locatie 3. Omgevingsdialoog KVL Ambachtstraat