RIB - Bijlage 2 BRO Onderzoek KVL

notitie

projectnaam Ruimtelijk-functionele effectenanalyse herontwikkeling Jumbo locatie datum 4 juni 2025

Ruimtelijk-functionele effectenanalyse herontwikkeling Jumbo locatie

projectnummer P08309 opdrachtgever Concept-nl Projectontwikkeling B.V.

2. De uitgangspositie en de rol van de huidige Jumbo-supermarkt (Fabriekspad) voor centrum Oisterwijk. 3. Alternatieve ontwikkelscenario’s Jumbo 4. Relatie nieuwe Jumbo en KVL-terrein met centrum Oisterwijk

Inleiding

5. De kansen van beoogde ontwikkeling aan Fabriekspad 6. De uitgangspositie van centrum Oisterwijk

Jumbo wil de huidige supermarkt aan het Fabriekspad in Oisterwijk ver-

7. Integrale afweging o.b.v. de leidende principes van ruimtelijk detail-

plaatsen en uitbreiden op het KVL-terrein. Op de achter te laten locatie

BRO projectleider DGo

handelsbeleid.

van Jumbo vindt een herontwikkeling plaats. Er komt een levendige plint

projectteam RKo review RvL

met wonen daarboven. Supermarkten zijn van belang voor centrumge-

1. De rol van supermarken in centra

bieden, want het zijn trekkers. Ten behoeve van vitale centra, zijn

Supermarkten hebben maatschappelijke betekenis. Zij voorzien in de

nieuwe detailhandelsontwikkelingen ook primair voorzien in de kernwin-

eerste levensbehoeften en zijn belangrijke trekkers voor winkelcentra.

kelgebieden en niet daarbuiten. Dit is ook het beleidsuitgangspunt van

Andere voorzieningen profiteren ook van de bezoekersstromen, mits su-

de Economische visie Oisterwijk (2024). Dat betekent dat de mogelijke

permarkten ook ruimtelijk goed gepositioneerd zijn t.o.v. de andere cen-

verplaatsing van Jumbo niet in lijn is met dit beleidsuitgangspunt. Voor-

trumvoorzieningen. De volgende ruimtelijke voorwaarden zijn relevant:

liggend memo gaat daarom in op de eventuele ruimtelijk-functionele ef-

•

Supermarkt(en) als bronpunt: veelal hebben centra zoals Oister-

fecten van deze ontwikkeling op centrum Oisterwijk. Hiervoor is een

wijk, met twee supermarkten een haltermodel. Dat betekent: de su-

ruimtelijk functioneel onderzoek gedaan. We maken gebruik van Loca-

permarkten aan de randen van het centrum als bronpunt met par-

tus Retailverkenner 2025 en het Koopstromen Onderzoek Randstad en

keervoorziening en daartussen de andere voorzieningen. Ook in

Noord-Brabant 2021 (hierna KSO 2021).

Oisterwijk geldt dit. Het merendeel van het winkelaanbod ligt tussen de beide centrumsupermarkten Jumbo en Albert Heijn in. Bezoekers

Aanpak

parkeren dan bij de supermarkt en zo ontstaat de mogelijkheid tot

Er zijn geen specifieke (openbare) gegevens over de exacte aantallen

combinatiebezoek met andere centrumvoorzieningen (1 keer parke-

bezoekers van Jumbo én het percentage dat daarvan ook bestedingen

ren).

Willemsplein 2

doet in andere voorzieningen van Centrum Oisterwijk. Daarom doet

5211 AK ’s-Hertogenbosch

BRO onderzoek naar de relevante aspecten die we wel inzichtelijk te

combinatiebezoek tussen supermarkten en andere voorzieningen

maken zijn en dat geeft een indicatief beeld van de eventuele effecten

kan oplopen tot circa 50%. Ruimtelijke voorwaarden zijn echter dat

op centrum Oisterwijk. We gaan stapsgewijs in op:

de overige voorzieningen (1) nabij liggen en (2) in het zicht liggen.

1. De rol van supermarkten in centra en welke voorwaarden daarbij

Zo niet dan daalt het combinatiebezoek fors 1. In Oisterwijk is de lig-

+31 (0)73 208 91 55 info@bro.nl www.bro.nl

gelden. 1

•

Zichtlijnen en afstand: uit onderzoek (zie figuur 2) blijkt dat het

ging van Jumbo t.o.v. het centrum ongunstig. De afstand van deur

In de editie 2016 van dit onderzoek lag het combinatiebezoek bij een afstand van 80 tot 120 meter onder de 40% en als er geen winkels in het zicht liggen, bedraagt het combinatiebezoek 30%.

1/7

tot deur tussen de Jumbo en de Delicatessenzaak Smaeck! in de Dorpsstraat Is circa 100 meter. Andere winkels verderop in de Dorpsstraat liggen op grotere afstand. Daarbij is er geen sprake van zichtrelaties en het Fabriekspad is geen aantrekkelijke looproute, door leegstand en verpaupering (zie figuur 1). Ook relevant: uit diverse koopstromenonderzoeken blijkt dat het combinatiebezoek vooral hoger ligt tussen supermarkten en andere dagelijkse winkels zoals een bakker of slager en winkels die in het verlengde liggen van boodschappen doen. Denk aan Kruidvat/Etos, Zeeman, Hema, Action. Deze winkels liggen allen relatief ver van Jumbo af en liggen rondom de Albert Heijn-supermarkt. BRO verwacht daarom dat het combinatiebezoek relatief laag zal zijn tussen Jumbo en centrum Oisterwijk.

Figuur 1 Leegstand en verpaupering aan het Fabriekspad doet afbreuk aan de statuur van het centrum

2/7

Figuur 2: Combinatiebezoek

3/7

2. Matige uitgangspositie Jumbo en verbinding centrum

•

Sterke concurrentie nabij: met zowel Albert Heijn als Lidl, zijn er

meente Oisterwijk blijkt dat er ook geen andere alternatieve locaties be-

De uitgangspositie van Jumbo is relevant omdat het enerzijds iets zegt

sterke concurrenten met een betere uitgangspositie dan Jumbo. Zo

schikbaar (of geschikt te maken) zijn. Ook het huidige gemeentehuis is

over het aantal bezoekers en het eventuele combinatiebezoek en ander-

is Lidl een discount supermarkt met goed parkeren en Albert Heijn

ongeschikt als potentiele supermarktlocatie, omdat deze locatie te klein

zijds over de toekomstbestendigheid van de supermarkt op deze locatie.

ligt centraler in het centrum, met andere trekkers nabij en is beter

is voor een supermarkt en de benodigde parkeervoorziening. Daarom is

Supermarkten hebben maatschappelijke betekenis, maar het zijn geen

bereikbaar.

een verplaatsing van Jumbo naar het KVL-terrein te motiveren.

maatschappelijke voorzieningen. Zij moeten continu innoveren om aantrekkelijk te blijven. Dat betekent dat de maatvoering, bereikbaarheid,

Kortom: de Jumbo supermarkt heeft een matige uitgangspositie en ver-

4. Relatie nieuwe Jumbo en KVL-terrein met centrum Oisterwijk

parkeren, zichtbaarheid etc. op orde moet zijn. Zo niet dan wijkt de con-

binding met centrum Oisterwijk. Dat was ook de conclusie uit het detail-

Als gevolg van de verplaatsing en modernisering van de supermarkt kan

sument uit naar andere supermarkten of worden de boodschappen on-

handelsbeleid van 2016. De Jumbo-supermarkt zal matig draaien qua

het aantal klanten toenemen. Een grotere supermarkt die beter inspeelt

line gedaan, want de concurrentie is groot. De opdrachtgever geeft aan

omzet en qua bezoekersaantallen. Daarmee concludeert BRO dat het

op de hedendaagse consumentenbehoefte trekt extra publiek. Hoewel

dat de Jumbo supermarkt momenteel matig functioneert. Nadere af-

combinatiebezoek tussen Jumbo en de andere centrumvoorzieningen

het combinatiebezoek als aandeel (%) zal afnemen wordt dit wel verre-

stemming met Jumbo onderschrijft deze stelling en het wordt door BRO

matig zal zijn, want (1) het percentage combinatiebezoek ligt lager en

kend over een groter aantal bezoekers. De sterke combinatie van een

reëel geacht gelet op de matige ruimtelijke uitgangspositie van de

(2) het aantal bezoekers van Jumbo zal lager liggen dan gemiddeld.

discount supermarkt (Lidl) en een fullservice supermarkt trekt extra klan-

Jumbo supermarkt: •

•

•

•

ten en versterkt de positie van het gebied als schakel tussen het cen-

Maatvoering: de hedendaagse consument wil moderne supermark-

3. Alternatieve ontwikkelscenario’s Jumbo

trum en het KVL-terrein. Tegelijkertijd is zichtbaar dat het centrum van

ten van voldoende omvang. Nieuwe ‘standaard’ Jumbo-supermark-

In het verleden heeft BRO met gemeente Oisterwijk gesproken over een

Oisterwijk meer verbreed richting het KVL-terrein. Hoewel detailhandel

ten hebben een omvang vanaf circa 1.500 m² wvo, maar ook gro-

eventuele herontwikkeling van de Jumbo-supermarkt op de huidige loca-

hier niet is toegestaan bevinden zich hier enkele belangrijke trekkers zo-

tere winkels komen voor. De huidige Jumbo-supermarkt is daarmee

tie. Het leegstaande pand aan het Fabriekspad 3 zou dan bij de super-

als Bij Robèrt en andere ambachten. Een goede verbinding van het

iets aan de kleine kant met 1.425 m2 wvo.

markt betrokken worden en datzelfde geldt voor de bloemist aan de

KVL-terrein met het centrum van Oisterwijk is cruciaal om synergiewer-

Matige bereikbaarheid: de parkeersituatie en de verkeerssituatie

Hoogstraat 2. In dat geval zou, qua omvang, een moderne supermarkt

king tussen beide gebieden te creëren. Het Fabriekspad dient hierbij als

van en naar het parkeerterrein is matig. Ook vanwege congestie

mogelijk zijn. Ook zou een extra in- en uitgang aan de Hoogstraat kun-

een belangrijke verbinding. Het vertrek van Jumbo aan het Fabriekspad

door de spoorovergang.

nen worden gerealiseerd t.b.v. combinatiebezoek. Dit lijkt echter een

biedt kansen om de synergiewerking tussen beide gebieden te vergro-

Geen andere trekkers nabij: consumenten kiezen ook voor super-

weinig reëel scenario. Het plan vergt een grote en complexe investering

ten. In de detailhandelsstructuurvisie en de economische visie is één

markten met andere voorzieningen in de directe omgeving. Bij

(meerdere eigenaren, verplaatsen bloemist) waarbij het grote knelpunt

van de doelstellingen om het KVL-terrein en het centrum beter met el-

Jumbo is dit niet het geval, bij Albert Heijn wel.

(parkeren en autobereikbaarheid) niet wordt opgelost. Daarbij zijn extra

kaar te verbinden. Ondanks de afstand kan het centrum profiteren van

Geen andere dagwinkels nabij: sterke supermarkten bieden kan-

in- en uitgangen voor supermarkten niet efficiënt (meer verkeersruimte

de trekkers in dit deel.

sen voor allerlei dagwinkels (bakker, slager etc.) die profiteren van

i.p.v. ruimte voor assortiment en onveilig door meerdere ingangen). Ook

het combinatiebezoek. Nabij Jumbo zitten echter nauwelijks dagwin-

blijft de looproute van het Fabriekspad een opgave want supermarkten

5. De kansen van beoogde ontwikkeling Fabriekspad

kels, terwijl de passage (waar Domino’s zit) daar wel ruimte voor

hebben veelal ‘blinde gevels’ wat weinig aantrekkelijk is.

De herontwikkeling biedt kansen voor een integrale gebiedsontwikke-

biedt. De invulling van deze passage met voornamelijk fastfood-

ling. Dat is hoognodig. De Jumbo-supermarkt zelf heeft een wat geda-

horeca en dienstverleners en de structurele leegstand van de Fa-

Ook een verplaatsing van Jumbo naar een alternatieve locatie in cen-

teerde uitstraling, maar vooral het leegstaande blok ten zuiden van

briekspad 3) zijn sterke indicaties voor de matige uitgangssituatie

trum Oisterwijk is weinig reëel. Er zijn geen alternatieve leegstaande

Jumbo aan het Fabriekspad heeft al jaren een zeer matige uitstraling en

van zowel dit deel van het centrum als de Jumbo-supermarkt.

panden die qua omvang eventueel geschikt zijn. Uit informatie van ge-

doet afbreuk aan de statuur van centrum Oisterwijk (zie figuur 1). Te

4/7

meer vanwege de entree- en schakelfunctie tussen centrum en KVL-ter-

regio door het ruime en onderscheidende aanbod (horeca, winkel-

rein. De ontwikkeling biedt kans om dit hele gebied te transformeren

aanbod, diensten).

(sloop-nieuwbouw). Het plan voorziet in een levendige plint wat de loop-

•

Functiemix Op basis van het wvo (m²)

Het onderscheidend vermogen blijkt ook uit het profiel, dat sterk

route een impuls geeft. Daarbij zorgt de beoogde levendige plint ook

hangt recreatief winkelaanbod. Andere vergelijkbare centra zijn

voor trekkracht en ‘loop’ in dit deel van centrum. Ook de nieuwe bewo-

meer afhankelijk van dagelijkse boodschappen. Voor deze centra is

ners en bezoekers genereren omzet voor centrum Oisterwijk.

het boodschappenaanbod veel bepalender voor het functioneren

Centrum Oisterwijk

van het centrum. Het centrum van Oisterwijk heeft deze afhankelijk6. Uitgangspositie van centrum Oisterwijk

heid een stuk minder.

Ook de uitgangspositie van centrum Oisterwijk is relevant. Hoe draait het centrum nu? Hiervoor maken we gebruik van de gegevens van het

Zijn er vergelijkbare centra met één supermarkt?

KSO2021 en dit hebben we ook vergeleken met de huidige situatie (april

Mocht Jumbo verplaatsen telt centrum Oisterwijk nog één reguliere su-

2025). Uit het KSO2021 blijkt dat centrum Oisterwijk een goede uit-

permarkt (Albert Heijn). We analyseerden soortgelijke centra als Oister-

gangspositie heeft. Noemenswaardig is het (veel) grotere aanbod recre-

wijk in Nederland met één reguliere supermarkt3. In veel gevallen is dit

atieve winkels en horeca. Hieruit blijkt dat het recreatieve winkelaanbod

de formule Albert Heijn. Dat is verklaarbaar: Albert Heijn heeft als full-

relatief sterk vertegenwoordigd is qua omzet en ook goed is voor een

service supermarkt gemiddeld genomen het grootste assortiment 4. We

groter deel van de totale omzet van het centrum. Het functioneren van

analyseerden de uitgangspositie van de centra5 waar Albert Heijn de

het centrum van Oisterwijk is minder afhankelijk van de dagelijkse bood-

enige centrumsupermarkt is6. Daaruit blijkt dat de samenstelling van het

schappen. Qua bezoekerswaardering scoort centrum Oisterwijk gemid-

voorzieningenaanbod niet wezenlijk afwijkt t.o.v. centra met meer super-

deld een 8,2, wat hoger ligt dan de benchmark 7,7. Positieve uitschie-

markten. Ook de leegstand is niet wezenlijk anders en de bezoekers-

ters zijn ‘horeca’ (8,7 versus 7,6) en ‘sfeer en uitstraling’ (8,3 versus

waardering ligt eveneens op niveau en scoort ruim bovengemiddeld.

Gemiddelde in de benchmark

0%

20%

40%

60%

80%

100%

Functiemix Op basis van het aantal verkooppunten

Centrum Oisterwijk

7,4). Een relatief negatieve uitschieter is ‘parkeren auto’ (7,0 versus 7,5). Gemiddelde in de benchmark

Goede uitgangspositie Oisterwijk (actuele benchmark) Als aanvulling op het KSO 2021 stelde BRO ook een eigen actuele

0%

benchmarkvergelijking op o.b.v. actuele cijfers. Daarin is centrum Oisterwijk vergeleken met enkele benchmarkcentra 2 (zie figuren). Hieruit blijkt het volgende: •

Centrum Oisterwijk heeft een goede uitgangspositie. Oisterwijk is nadrukkelijk onderscheidend van vergelijkbare winkelgebieden in de

Leegstand Vrije Tijd Transp&Brand Diensten

50%

Dagelijks In/Om Huis Cultuur & Ontspanning

100% Mode & Luxe Detailh Overig Horeca

2

Dit zijn allen hoofdcentra in kernen met een soortgelijk aantal inwoners als Oisterwijk en gelegen in Noord-Brabant. Te weten de centra van Best, Boxmeer, Boxtel, Cuijk, Deurne, Dongen, Geldrop, Gemert, Kaatsheuvel, Schijndel, Veghel, Valkenswaard, Veldhoven en Zundert. Te weten de Locatus-categorie ‘Kernverzorgend centrum groot’. Met reguliere supermarkten bedoelen we supermarkten groter dan 800 m² wvo. Consumenten Onderzoek supermarkten. Deloitte (meerdere jaargangen). 5 Te weten de centra: Huissen, Soest, Aalten, Steenbergen, Velp, Oosterbeek, IJsselstein, Huizen, Vaals, Coevorden, Doesburg, Volendam en Grave. 6 Dit doen we via de factsheets uit verschillende KSO’s en de data-analyse 3 4

5/7

Integrale afweging: balans in de boodschappenstructuur Supermarktplannen kunnen invloed hebben op de winkelstructuur en op de algemene doelen en uitgangspunten van ruimtelijk detailhandelsbeleid. Daarbij hebben supermarktplannen vaak zowel ruimtelijke voor- als nadelen. Daarom is in integrale analyse nodig o.b.v. de ruimtelijk-relevante criteria. BRO hanteert het schema in figuur 3. Hierbij zijn de drie samenhangende leidende principes van de supermarktstructuur relevant, weergegeven in de bollen. Deze principes zijn ook benoemd in het Oisterwijkse detailhandelsbeleid. We geven eerst een algemene toelichting op de principes en vervolgens passen we dit toe op de situatie voor Oisterwijk. •

De goede consumentenverzorging is leidend. Dat betekent dat de consument in de nabijheid van de eigen woning de boodschappen moet kunnen doen en supermarkten moeten inspelen op de actuele consumentenbehoeften. Ook keuzemogelijkheden spelen mee.

•

Een vitale voorzieningenstructuur betekent sterke winkelcentra in een goed samenhangend geheel. Supermarkten zijn belangrijke trekkers van winkelgebieden. De algemene beleidslijn is concentratie van winkels in die centra en het voorkomen van nieuwe winkels daarbuiten. Ruimtelijke randvoorwaarden van sterke centra zijn: goed parkeren, goede bereikbaarheid voor de auto en langzaam verkeer, voldoende geschikt vastgoed etc.

•

Economisch functioneren: supermarkten moeten aantrekkelijk zijn en blijven. Dat betekent dat supermarkten voldoende omzet moeten kunnen halen en dat alle aspecten op orde zijn (qua omvang, zichtbaarheid, parkeren, verkeer, laden en lossen etc.). In te kleine winkels kunnen groeiende ondernemingen niet optimaal functioneren en kunnen tot negatieve effecten leiden op winkelcentra, (parkeerdruk, verkeerssituatie, laden en lossen etc.). Beleidskaders onderstrepen dan ook oog voor maatwerk en (letterlijk) ruimte voor ondernemerschap. Figuur 3: Balans in de boodschappenstructuur

6/7

Afwegingskader toegepast op ontwikkeling Oisterwijk

Overwegingen: wat als er geen ontwikkeling plaatsvindt?

Tabel 1 is een integrale ruimtelijke effectafweging, van de verplaatsing

In een ‘ideale wereld’ zijn aantrekkelijke, toekomstbestendige super-

van Jumbo voor centrum Oisterwijk en de kern als geheel o.b.v. de voor-

markten ruimtelijk gunstig gepositioneerd aan de randen van de centra,

gaand beschreven leidende principes:

zodat het combinatiebezoek optimaal is. Daarvan is in werkelijkheid ech-

•

Consumentenverzorging: het effect op de consumentenverzorging

ter vaak geen sprake. De afgelopen decennia was sprake van schaal-

is positief. De Oisterwijkse consument krijgt een modern uitgeruste

•

Tabel 1: integrale ruimtelijke effectafweging

Ruimtelijk toetsingscriterium

Oordeel

Consumentenverzorging

Positief

vergroting van supermarkten en alle facetten moeten op orde zijn (om-

Voorzieningenstructuur: combinatiebezoek centrum Oisterwijk

Negatief

Jumbo-supermarkt (qua omvang, ligging, parkeren en verkeersaf-

vang, bereikbaarheid etc.). In Nederland zijn er veel supermarkten die

Positief

wikkeling). Omdat het een verplaatsing over kleine afstand is, hoe-

niet kunnen moderniseren, omdat zij ‘klem zitten’ in hun winkelgebied.

Voorzieningenstructuur: kwaliteitsverbetering Fabriekspad en wisselwerking KVL

ven Oisterwijkse consumenten niet wezenlijk verder te reizen voor

Jumbo Oisterwijk is hiervan een voorbeeld. In veel gemeenten zijn be-

Economisch functioneren van Jumbo op nieuwe locatie

Positief

de Jumbo-supermarkt.

leidsmakers en andere belanghebbenden zich wel bewust van de problematiek van de supermarkten, maar zijn terughoudend bij verplaatsin-

Economisch functioneren andere dagelijkse voorzieningen (concurrentie)

Neutraal

Voorzieningenstructuur: het combinatiebezoek met centrum Oisterwijk zal afnemen, maar hier zijn wel nuances nodig:

gen. Supermarktplannen liggen vaak (politiek) gevoelig. Dat geldt zeker

Integrale ruimtelijke afweging

Positief

-

In de huidige situatie zal het combinatiebezoek al beperkt zijn.

voor ‘uitplaatsingen’ zoals in Oisterwijk. We zien dat de waarde van zo’n

-

Daarnaast wordt het verlies van combinatiebezoek (deels) ge-

supermarkt voor een centrum echter soms wordt overschat.

compenseerd door de bestedingen van zowel nieuwe bewoners,

•

bezoekers en werkers van het concept op de planlocatie. Daar-

Tot heden blijkt dat supermarktformules niet vaak supermarkten ‘zo-

naast biedt het vertrek van Jumbo ruimte voor de gewenste

maar’ sluiten. De supermarktstructuur is verre van ideaal maar ‘het

schakel tussen het centrum en het KVL-terrein.

werkt zolang het werkt’. Maar dat biedt geen garantie voor de toekomst.

Economisch functioneren: in de eerste plaats biedt de ontwikke-

De marges in supermarktland lopen terug. Het is denkbaar dat super-

ling kans voor Jumbo om een goede winkel en exploitatie neer te

marktformules in de toekomst vaker supermarkten zonder perspectief

zetten. Tegelijkertijd wordt de matige parkeer- en verkeerssituatie

sluiten. Dan staan gemeenten en centrumgebieden voor een voldongen

en het laden en lossen geoptimaliseerd. Er zullen omzeteffecten zijn

feit en is er helemaal geen sprake meer van combinatiebezoek of meer-

op concurrerende winkels in dagelijkse artikelen, maar dat zal naar

waarde voor het centrum. Het is daarom een misvatting dat het tegen-

verwachting niet dusdanig zijn dat er verdringing plaatsvindt.

houden van een ontwikkeling gelijk staat aan het behoud van de huidige

Resumerend kan gemeente Oisterwijk gemotiveerd afwijken van de be-

situatie.

leidslijn tot concentratie van winkels in het centrum en niet daarbuiten. Het plan scoort per saldo positief op de voorgaande ruimtelijke toetsingscriteria (zie tabel 1).

7/7