Raadsvoorstel vaststelling BP Verplaatsing De Reebok

Raadsvoorstel Vaststelling bestemmingsplan "Verplaatsing De Reebok" Onderwerp

Vaststelling bestemmingsplan "Verplaatsing De Reebok"

Zaaknummer

1036810

Datum raadsvergadering

11 december 2025

Domein/Afdeling

Fysieke leefomgeving

Voorstel Wij stellen u voor om: 1. De “Nota van zienswijzen en ambtshalve aanpassingen” vast te stellen; 2. Het bestemmingsplan “Verplaatsing De Reebok” met planidentificatienummer NL.IMRO.0824.BPVerplReebok-VA01 gewijzigd vast te stellen; 3. Geen exploitatieplan op basis van artikel 6.12 lid 2 van de Wet ruimtelijke ordening vast te stellen; 4. Gedeputeerde Staten te verzoeken om in te stemmen met een vervroegde bekendmaking van het gewijzigd vastgestelde bestemmingsplan.

Inleiding De huidige exploitant van Camping De Reebok wil zijn bedrijf in verblijfsrecreatie – gevestigd aan Duinenweg 4 te Oisterwijk – verplaatsen naar een nieuwe locatie aan de Oirschotsebaan te Oisterwijk. Deze verplaatsing vloeit voort uit de overeenkomst die in 1992 met de toenmalige exploitant van Camping De Reebok is gesloten, met als doel sanering van de camping met een oorspronkelijke omvang van ongeveer 22 hectare ten behoeve van natuurversterking. De verplaatsing is tevens in overeenstemming met de op 4 oktober 2018 door de gemeenteraad vastgestelde “Startnotitie verplaatsing Camping De Reebok”. Nieuwvestiging van het recreatiepark op de toekomstige locatie past echter niet in het geldende bestemmingsplan. Met onderhavig bestemmingsplan (bijlage 3) wordt een passend planologisch kader gecreëerd, te weten een recreatiebestemming met een oppervlakte van ongeveer 8 hectare ten behoeve van maximaal 200 standplaatsen voor kampeermiddelen en/of vakantiewoningen en centrale voorzieningen, en groenbestemmingen voor de landschappelijke inpassing en kwaliteitsverbetering van het landschap. Het bestemmingsplan voorziet tevens in een

natuurbestemming voor het huidige recreatiepark aan de Duinenweg, waarbinnen geen gebouwen zijn toegestaan. Het ontwerpbestemmingsplan heeft gedurende acht weken ter inzage gelegen en is nu gereed om in uw raad te worden behandeld.

Argumenten 1.1

De Nota van zienswijzen bevat een beantwoording van de ingekomen zienswijzen

Tegen het ontwerpbestemmingsplan zijn vijftien zienswijzen ingebracht. Daarvan zijn veertien zienswijzen binnen de gestelde termijn ingediend en daarmee ontvankelijk. Eén zienswijze was te laat. Omdat er sprake is van onvoorziene omstandigheden, is deze zienswijze alsnog ontvankelijk verklaard. Het merendeel van de zienswijzen gaat in op de nieuwe locatie van het recreatiepark aan de Oirschotsebaan. Een beperkt deel gaat in op de nieuwe bestemming voor de achterblijvende locatie Duinenweg 4. Een deel van de zienswijzen is gegrond. De overige delen zijn ongegrond. In bijgevoegde Nota van zienswijzen (bijlage 2) zijn alle zienswijzen samengevat en van een reactie voorzien. De zienswijze van de provincie Noord-Brabant gaf aanleiding tot extra gesprekken. Die hebben geleid tot overeenstemming over de inhoud van het bestemmingsplan.

2.1

De zienswijzen geven aanleiding tot het aanpassen van de planregels

De zienswijzen hebben geleid tot diverse aanscherpingen en aanvullingen van de toelichting, en tot aanpassing van planregels en verbeelding, te weten: •

verduidelijking planregels voor calamiteitenontsluiting aan de Kollenburgsebaan;

•

beperking van de oppervlakte van het restaurant op 300 m²;

•

vrijstelling verplichting omgevingsvergunning voor werken en werkzaamheden voor uitvoering van het natuurinrichtingsplan op de vrijkomende locatie;

•

toevoeging van de voorwaardelijke verplichting dat - voorafgaand aan het verlenen van de omgevingsvergunning voor het bouwen -, goedkeuring nodig is van het college voor het inrichtingsplan voor het nieuwe recreatiepark dat gebaseerd is op de nieuwe, toegevoegde structuurschets;

•

uitsluiting van gebouwen en overkappingen in de groenbestemmingen;

•

uitsluiting van de mogelijkheid tot aanbrengen van erf- en terreinafscheidingen op de vrijkomende locatie.

De Nota van zienswijzen bevat tevens een aantal ambtshalve aanpassingen, te weten: •

aanpassing van de formulering van een aantal planregels om de toepasbaarheid daarvan te verbeteren;

•

aanpassing van de formulering van de voorwaardelijke verplichting inzake de sanering van het bestaande recreatiepark voordat gestart mag worden met de aanleg van het nieuwe recreatiepark. Daarbij is de einddatum van 13 december 2025 verwijderd, omdat

het bestemmingsplan dan nog niet in werking getreden is, waardoor deze verplichting onuitvoerbaar zou zijn. Deze aanpassing doet overigens géén inbreuk op de privaatrechtelijke overeenkomsten die zien op beëindiging van het gebruik van De Reebok dat reeds heeft plaatsgevonden op 30 september 2025 en het natuurschoon opleveren van de gronden door exploitant aan Natuurmonumenten c.q. de gemeente op 13 december 2025. Volledigheidshalve wordt opgemerkt dat het hoofdgebouw van De Reebok niet valt onder genoemde overeenkomsten inzake sanering van De Reebok en derhalve niet op 13 december 2025 gesaneerd dient te zijn.

2.2 De in het bestemmingsplan opgenomen ontwikkelingen passen binnen gemeentelijke beleidskaders Het bestemmingsplan past in de gemeentelijke beleidskaders Omgevingsvisie Oisterwijk 2016, Visie Buitengebied gemeente Oisterwijk en Visie Toerisme en Recreatie 2022, omdat het plan bijdraagt aan de ambities ten aanzien van natuur en landschap, onder meer door versterking van het Natura 2000-gebied Kampina & Oisterwijkse Vennen, én recreatie en toerisme, door de kwaliteitsimpuls van het nieuwe park ten opzichte van de bestaande Camping De Reebok. In de Visie Buitengebied is de nieuwe locatie van het recreatiepark expliciet opgenomen als zoekgebied voor leisure-ontwikkeling met een intensief karakter en/of hoge dynamiek. Het planvoornemen sluit hier qua karakter op aan. Het bestemmingsplan past ook in de “Startnotitie verplaatsing Camping De Reebok”, die door de gemeenteraad op 4 oktober 2018 is vastgesteld, vooruitlopend op de voorbereiding van onderhavig bestemmingsplan. De nieuwe locatie van het recreatiepark is daarin expliciet opgenomen. Daarin is bovendien de opgave opgenomen om passende planologische kaders voor de huidige en toekomstige locatie van het recreatiepark te formuleren. Onderhavig bestemmingsplan voorziet hierin.

2.3 De in het bestemmingsplan opgenomen ontwikkeling past binnen provinciale beleidskaders Het bestemmingsplan maakt gebruik van de maatwerkregel in de Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant, waarin de volledige sanering van Camping De Reebok voorwaarde is voor de nieuwvestiging van het recreatiepark aan de Oirschotsebaan. Voor de benodigde oppervlakte aan bebouwing van maximaal 1,5 hectare sluit het plan, met goedkeuring van de provincie, aan bij de regels van de Omgevingsverordening NoordBrabant, die formeel gezien geen toetsingskader is voor bestemmingsplannen onder de Wet ruimtelijk ordening.

2.4 De verplaatsing van het recreatiebedrijf geeft invulling aan de in 1992 overeengekomen beëindiging van de camping op de locatie Duinenweg 4 In 1992 heeft de gemeente een overeenkomst gesloten met de toenmalige exploitant van Camping De Reebok tot stapsgewijze afbouw van het recreatiepark van – destijds – ongeveer 22 hectare tot volledige beëindiging in 2012. Hoofddoelstelling daarvan is het verbeteren van de ecologische verbinding tussen de natuurgebieden “Oisterwijkse bossen en vennen” en “De Kampina”. De einddatum is daarna in samenspraak met de exploitant en Natuurmonumenten

enkele malen in de tijd naar achteren geschoven. Onderhavig bestemmingsplan voorziet onder meer in de beëindiging van het thans nog resterende deel van het recreatiepark, groot ongeveer 8 hectare, door het wegnemen van de recreatiebestemming en het toepassen van een natuurbestemming.

2.5 De verplaatsing geeft tevens invulling aan de inspanningsverplichting om te zoeken naar een vervangende locatie In voornoemde overeenkomst is de inspanningsverplichting van gemeente jegens exploitant opgenomen om te zoeken naar een vervangende locatie. Deze locatie is – in samenwerking met de huidige exploitant van Camping De Reebok – gevonden in het perceel K-1265, groot 11,5 hectare, in de noordwesthoek van de Oirschotsebaan en Kollenburgsebaan te Oisterwijk. De oppervlakte van de recreatiebestemming bedraagt ongeveer 8 hectare.

2.6 De verplaatsing van het recreatiebedrijf leidt per saldo tot een afname van het recreatieoppervlakte van 22 hectare naar 8 hectare Zoals onder argument 2.4 aangegeven bedroeg de oorspronkelijke oppervlakte van Camping De Reebok in 1992 ongeveer 22 hectare. Daarvan resteert momenteel nog een recreatiebestemming met een oppervlakte van ongeveer 8 hectare, waarop 290 recreatieeenheden zijn toegestaan. Het nieuwe recreatiepark krijgt eveneens een oppervlakte van ongeveer 8 hectare (exclusief landschappelijke inpassing en structureel groen), met ruimte voor maximaal 200 recreatie-eenheden. Per saldo is sprake van een afname met 14 hectare recreatiebestemming ten opzichte van 1992.

2.7

Er is een omgevingsdialoog gevoerd

De initiatiefnemer en gemeente hebben een uitgebreide omgevingsdialoog gevoerd. Tijdens de voorbereiding van het ontwerpbestemmingsplan heeft de initiatiefnemer direct omwonenden meerdere malen geïnformeerd over het planvoornemen en in de gelegenheid gesteld om bezwaren hiertegen kenbaar te maken. De conclusies van de gevoerde omgevingsdialoog zijn weergegeven in paragraaf 7.1.1 van de toelichting van het bestemmingsplan. In het kader van de zienswijzeprocedure hebben initiatiefnemer en gemeente op 19 november 2024 tezamen een goed bezochte dialoogavond gehouden. Daarin is door de initiatiefnemer meer in detail ingegaan op de ontwikkeling van het recreatiepark. De gemeente gaf een beantwoording op de meest voorkomende zienswijzen. Het verslag van de dialoogavond is opgenomen als bijlage bij de toelichting. Uit de zienswijzen en omgevingsdialoog zijn vijf terugkerende inhoudelijke punten van aandacht te herkennen: 1. de locatiekeuze voor het nieuwe recreatiepark; 2. de recreatiedruk op het gebied; 3. de effecten van het bestemmingsplan op de natuur; 4. de effecten van het nieuwe recreatiepark op het verkeer; 5. de wijze van toepassen van de maatwerkregel uit de Interim Omgevingsverordening.

Op deze punten is een uitgebreide beantwoording opgenomen in paragraaf 2.4 van de Nota van zienswijzen.

3.1

Het verhaal van de kosten is anderszins verzekerd

Op grond van artikel 6.12 Wro stelt de gemeenteraad een exploitatieplan vast voor dit type ruimtelijke ontwikkelingen, om ervoor te zorgen dat de kosten van grondexploitatie verhaald kunnen worden op de ontwikkelaar. De raad kan afzien van een exploitatieplan indien het verhaal van kosten anderszins is verzekerd. Initiatiefnemer en gemeente hebben hiertoe een anterieure overeenkomst gesloten. Het kostenverhaal is daarmee anderszins verzekerd. Het is daardoor niet nodig om een exploitatieplan vast te stellen.

4.1

Vervroegde bekendmaking voorkomt onnodige vertraging in de procedure

In artikel 3.8 lid 4 van de Wet ruimtelijke ordening is bepaald dat, als er wijzigingen zijn aangebracht ten opzichte van het ontwerpbestemmingsplan, zes weken moet worden gewacht met de publicatie van het vastgesteld bestemmingsplan. Dit om Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant in staat te stellen via een reactieve aanwijzing het provinciaal belang te waarborgen. Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant hebben aangegeven dat een gemeente die een besluit eerder bekend wil maken daartoe een verzoek kan indienen. Dat verzoek dient te zijn opgenomen in het vaststellingsbesluit. Daarom wordt voorgesteld om gebruik te maken van deze mogelijkheid en onnodige vertraging te voorkomen.

Kanttekeningen 2.1 De sloop van alle bouwwerken van het bestaande recreatiepark is voorwaarde voor de start van de aanleg van het nieuwe recreatiepark Voorkomen moet worden dat het bestaande recreatiepark wordt voortgezet onder het overgangsrecht en er daardoor twee recreatieparken aanwezig kunnen zijn. Daarom bevatten de planregels de voorwaarde dat het bestaande recreatiepark geheel moet zijn gesaneerd, voordat omgevingsvergunning kan worden verleend voor het nieuwe park. Sanering van het bestaande recreatiepark is grotendeels verzekerd middels een privaatrechtelijke overeenkomst met de exploitant van Camping De Reebok, waarin is opgenomen dat deze het bestaande recreatiepark uiterlijk op 13 december 2025 ‘natuurschoon’ oplevert aan Natuurmonumenten c.q. de gemeente. Het hoofdgebouw met (voormalige) bedrijfswoning is eigendom van derden. De gemeente voorziet in een overeenkomst met derden dat deze bedrijfswoning gesaneerd kan worden.

2.2 Voor de in het bestemmingsplan opgenomen ontwikkeling is een omgevingsvergunning voor Natura 2000-activiteiten nodig De aanleg van het nieuwe recreatiepark leidt tot een stikstofdepositie op Natura 2000gebieden. Uit het stikstofdepositieonderzoek volgt dat door toepassing van interne saldering – waarbij de stikstofemissie van het bestaande gebruik wordt ‘ingeruild’ – voldaan kan worden aan de grenswaarde voor stikstofdepositie. Sinds de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 18 december 2024 is intern salderen

omgevingsvergunningplichtig. De gemeente heeft geen invloed op deze vergunningverlening, omdat de provincie hiervoor het bevoegd gezag is en vergunningverlening mede afhankelijk is van nieuw rijksbeleid. De kans dat de omgevingsvergunning voor de Natura 2000-activiteit verleend kan worden is ongewis, maar vormt geen belemmering voor de vaststelling van het bestemmingsplan.

Financiën Dit voorstel kent geen financiële consequenties voor de gemeente Oisterwijk. De kosten die gemaakt worden bij de uitvoering van deze ontwikkeling zijn voor de initiatiefnemers. Dat geldt ook voor de procedurekosten en eventuele nadeelcompensatie. De omvang van de bijdrage die de initiatiefnemers dienen te betalen voor de gemeentelijke inzet is vastgelegd in een anterieure overeenkomst.

Communicatie Het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan wordt bekendgemaakt in de Nieuwsklok en het Gemeenteblad. De gebruikelijke overleginstanties en de indieners van zienswijzen worden geïnformeerd over de vaststelling van het bestemmingsplan. Het bestemmingsplan is voor de inwoners te raadplegen via de landelijke websites RuimtelijkePlannen.nl en omgevingswet.overheid.nl/regels-op-de-kaart/ en op afspraak in te zien bij de publieksbalie.

Uitvoering Na vaststelling door uw raad wordt het gewijzigd vastgesteld bestemmingsplan voor de duur van zes weken ter inzage gelegd. Gedurende deze termijn kan er door belanghebbenden beroep worden ingediend bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Op de dag dat de beroepstermijn afloopt treedt het bestemmingsplan in werking, tenzij beroep is ingesteld én een verzoek om voorlopige voorziening (schorsing) is ingediend.

Bijlagen 1. Planregels en verbeelding van het vast te stellen bestemmingsplan “Verplaatsing De Reebok”, overige stukken zijn te raadplegen via: https://www.ruimtelijkeplannen.nl/view?planidn=NL.IMRO.0824.BPVerplReebok-ON01 2. Nota van zienswijzen

Ter inzage gelegde stukken Ontwerpbestemmingsplan “Verplaatsing De Reebok”: https://www.ruimtelijkeplannen.nl/view?planidn=NL.IMRO.0824.BPVerplReebok-ON01

Oisterwijk 4 november 2025, Het college, de gemeentesecretaris,

de burgemeester,

Judith Koppers-van der Krabben

Hans Janssen