Raadsvoorstel vaststelling bestemmingsplan Heiligenboom 6 Moergestel

Raadsvoorstel bestemmingsplan Heiligenboom 6, Moergestel Onderwerp

Bestemmingsplan Heiligenboom 6, Moergestel

Zaaknummer

1017089

Datum raadsvergadering

10 april 2025

Domein/Afdeling

Fysieke leefomgeving

Voorstel Wij stellen u voor 1. De zienswijzen conform de bijgevoegde ‘Nota zienswijzen bestemmingsplan Heiligenboom 6, Moergestel’ deels gegrond te verklaren en in te stemmen met de ambtshalve aanpassingen op het bestemmingsplan; 2. Het bestemmingsplan Heiligenboom 6, Moergestel, waarmee wordt voorzien in de sanering en passende herbestemming van de varkenshouderij aan de Heiligenboom 6 te Moergestel tot woning met aanhorigheden en in het kader van de beëindiging van de varkenshouderij in de realisatie van drie woningbouwkavels, gewijzigd vast te stellen; 3. Op basis van artikel 6.12 lid 2 van de Wet ruimtelijke ordening geen exploitatieplan vast te stellen voor de gronden waarop dit bestemmingsplan is voorzien; 4. De uitgangspunten voor stedenbouw en beeldkwaliteit uit het beeldkwaliteitsplan ‘Heiligenboom 6 Moergestel’, zoals opgenomen in bijlage 3 van de regels en bijlage 9 bij de toelichting van het bestemmingsplan, vast te stellen als onderdeel van de Welstandsnota Oisterwijk 2015 (negentiende wijziging); 5. Gedeputeerde Staten te verzoeken om in te stemmen met een vervroegde bekendmaking van het gewijzigd vastgesteld bestemmingsplan.

Inleiding De initiatiefnemer exploiteert aan de Heiligenboom 6 te Moergestel een varkenshouderij. Conform de vigerende milieuvergunning mogen ter plaatse 330 biggen, 104 zeugen, 1.952 vleesvarkens, 1 dekbeer, 9 zoogkoeien en 2 paarden worden gehouden. Het agrarische bouwvlak kent op grond van het vigerende bestemmingsplan “Buitengebied, correctieve herziening” een omvang van circa 0,93 hectare. De initiatiefnemer heeft besloten om zijn varkenshouderij te beëindigen. De initiatiefnemer wil, na de beëindiging van de varkenshouderij en de sanering van de stallen, zijn agrarische bedrijfswoning met omringende gronden herbestemmen tot een woonbestemming met enkele nevenfuncties. Hij is voornemens om ten zuidoosten van de huidige bedrijfswoning een bijgebouw te realiseren met een omvang van circa 400 m2 ten

behoeve van de nevenfunctie opslag en stalling van agrarische producten. Ook wil de initiatiefnemer ten oosten van de huidige bedrijfswoning een bijgebouw realiseren met een omvang van circa 100 m2 waarbinnen twee verblijfsrecreatieve eenheden worden gerealiseerd. Verder is de initiatiefnemer voornemens om drie woningbouwkavels te realiseren ter plaatse van de planlocatie. Deze woningbouwkavels worden ten dele gerealiseerd met toepassing van de provinciale beleidsregel maatwerk omgevingskwaliteit, waarbij onder meer de sloop van de agrarische bedrijfsgebouwen en het inleveren van fosfaatrechten als kwaliteitsverbetering wordt ingebracht. Voor het resterende deel worden ruimte-voor-ruimtebouwtitels aangekocht bij de Ontwikkelingsmaatschappij Ruimte voor Ruimte. De woningbouwkavels worden gerealiseerd in een lintopzet. Twee kavels zijn beoogd ten noordoosten van de huidige bedrijfswoning en de resterende kavel is geprojecteerd aan de zuidzijde van de huidige bedrijfswoning. De beoogde ontwikkeling is in strijd met het vigerende bestemmingsplan (nu Omgevingsplan gemeente Oisterwijk), waardoor een herziening van het bestemmingsplan benodigd is. Het ontwerpbestemmingsplan Heiligenboom 6, Moergestel heeft gedurende een periode van acht weken ter inzage gelegen en is nu gereed om in uw raad voor vaststelling te worden behandeld.

Argumenten 1.1 Er zijn twee zienswijzen ingediend ten aanzien van het ontwerpbestemmingsplan Gedurende de periode van tervisielegging van het ontwerpbestemmingsplan Heiligenboom 6, Moergestel van 22 december 2023 tot en met 15 februari 2024 zijn twee zienswijzen ingediend, te weten één door de provincie Noord-Brabant en één namens een omwonende. Betreffende de zienswijze van de provincie dient opgemerkt dat diverse overleggen hebben plaatsgevonden. Na afstemming met de provincie is de eerdere erfopzet wederom gewijzigd in een lintopzet met behoud van zichtlijnen. Met betrekking tot de zienswijze van één omwonende is het relevant om op te merken dat de nieuwe woningen op minimaal 50 meter afstand van de emissiepunten van de tegenover gelegen paardenhouderij worden gesitueerd. Ter onderbouwing dat de beoogde ontwikkeling geen onevenredige belemmering van de ontwikkelingsmogelijkheden van deze paardenhouderij oplevert, is daarnaast door een specialistisch bureau op het gebied van milieuzaken een notitie voor geur opgesteld. Hieruit komt naar voren dat van een onevenredige belemmering van de ontwikkelingsmogelijkheden geen sprake is. Voor een nadere motivatie van de binnengekomen zienswijzen en de wijze waarop deze tot aanpassingen hebben geleid, wordt verwezen naar de nota zienswijzen die als bijlage 2 aan dit raadsvoorstel is opgenomen.

In de nota zienswijzen is ook aangegeven welke ambtshalve aanpassingen worden doorgevoerd. 2.1 De gemeente heeft een positieve grondhouding uitgesproken Op 15 december 2021 is een principeverzoek ingediend voor medewerking aan de sanering en passende herbestemming van de varkenshouderij aan de Heiligenboom 6 te Moergestel tot woning met aanhorigheden en in het kader van de beëindiging van de varkenshouderij in te stemmen met de realisatie van drie ruimte-voor-ruimte kavels ter plaatse van de planlocatie. Op 25 januari 2022 is door het college besloten om in principe, maar onder voorwaarden, mee te werken aan de beoogde ontwikkeling. 2.2 De beëindiging van de varkenshouderij heeft een afname van het aantal dieren tot gevolg Met de beëindiging van de varkenshouderij en de herbestemming van de planlocatie is verzekerd dat de varkenshouderij wordt beëindigd en dat ter plaatse de mogelijkheid vervalt om een intensieve veehouderij te exploiteren. Nu binnen de huidige inrichting sprake is van een vergunde situatie voor het houden van 330 biggen, 104 zeugen, 1.952 vleesvarkens, 1 dekbeer, 9 zoogkoeien en 2 paarden, heeft de bedrijfsbeëindiging een aanmerkelijke afname van het aantal dieren tot gevolg. Deze afname vertaalt zich in onder meer in een afname van de emissie van geur (geuroverlast), ammoniak en fijnstof

en heeft daarom een positief effect op de omgeving en het woon- en leefklimaat ter plaatse van omliggende woningen. 2.3 De bedrijfsbeëindiging leidt tot ruimtelijke kwaliteitswinst Met de bedrijfsbeëindiging, de passende herbestemming van de planlocatie en de deelname aan de provinciale beleidsregel maatwerk omgevingskwaliteit is verzekerd dat in zijn totaliteit circa 1.600 m2 aan stallen wordt gesloopt. Verder wordt het bouwblok zoveel mogelijk verkleind, gelet op het principe van zorgvuldig ruimtegebruik. De afname van bebouwing leidt tot ‘ontstening’ van het buitengebied en een kwaliteitsverbetering. Daarnaast wordt met passende herbestemming van de planlocatie aan de initiatiefnemer toekomstperspectief geboden. Op deze manier wordt de bedrijfsbeëindiging aantrekkelijker en wordt leegstand en verrommeling van het buitengebied voorkomen. 2.4 Elders in de provincie Noord-Brabant is ook aanzienlijke kwaliteitswinst behaald De beoogde woningbouwkavels binnen de planlocatie worden ten dele gerealiseerd met toepassing van de provinciale beleidsregel maatwerk omgevingskwaliteit, waarbij onder meer de sloop van de agrarische bedrijfsgebouwen en het inleveren van fosfaatrechten als kwaliteitsverbetering wordt ingebracht. Voor het resterende deel worden ruimtevoor-ruimtebouwtitels aangekocht. Deze bouwtitels worden naar alle waarschijnlijkheid bij ons aangekocht.

Ten behoeve van deze bouwtitels is reeds elders in de provincie Noord-Brabant bebouwing ten behoeve van de intensieve veehouderij gesloopt en zijn fosfaatrechten uit de markt gehaald. Hiermee is verzekerd dat aanzienlijke kwaliteitswinst is behaald. 2.5 De beëindiging van de varkenshouderij heeft een positief effect op de ontwikkeling van de woningbouwlocatie ‘Heiligeboom’ Het gebied ‘Heiligeboom’ is aangeduid als woningbouwlocatie ter uitbreiding van de kern Moergestel. Het bestemmingsplan “Heiligeboom, Moergestel” is op 30 januari 2025 door uw gemeenteraad vastgesteld. Deze woningbouwlocatie bevindt zich op korte afstand ten westen van de planlocatie aan de Heiligenboom 6 te Moergestel. Een globaal geuronderzoek laat zien dat de geurcontour van de huidige varkenshouderij aan de Heiligenboom 6 te Moergestel over het gehele plangebied van ‘Heiligeboom’ reikt. Gelet hierop beperkt de aanwezigheid van de varkenshouderij ter plaatse van de Heiligenboom 6 te Moergestel de ontwikkeling van deze woningbouwlocatie. Met de beëindiging van de varkenshouderij verdwijnt deze geurcontour en wordt deze beperking opgeheven. 2.6 De beoogde ontwikkeling past binnen de omgeving De omgeving van de planlocatie betreft een overwegend agrarisch en gemengd gebied.

De planlocatie bevindt zich aan de Heiligenboom tussen een tweetal bebouwingslinten/bebouwingsconcentraties aan het Stokske/de Zandstraat enerzijds en de Oirschotseweg anderzijds. In deze bebouwingslinten is sprake van functiemenging en de aanwezigheid van woningen. De beoogde herbestemming naar wonen met aanhorigheden en de realisatie van drie woningbouwkavels passen binnen het gemengde karakter van de omgeving. Bovendien bevindt de planlocatie zich tevens op zeer korte afstand van de woningbouwlocatie ‘Heiligeboom’. Gelet hierop is de herbestemming naar wonen en de komst van woningen overwegend passend binnen de omgeving. 2.7 De beoogde ontwikkeling past binnen provinciale beleidskaders Het planvoornemen is passend binnen relevante provinciale beleidskaders. Conform relevant provinciaal beleid is het namelijk onder voorwaarden toegestaan om een voormalige bedrijfswoning in gebruik te nemen als burgerwoning. Dit als is verzekerd dat er geen splitsing in meerdere woonfuncties plaatsvindt en overtollige bebouwing wordt gesloopt. In de toelichting van het bestemmingsplan is uitvoerig onderbouwd om welke reden hieraan wordt voldaan. Verder is het conform de artikelen 3.78 en 3.79 van de Interim Omgevingsverordening onder voorwaarden toegestaan om binnen de structuur ‘Landelijk gebied’ woningen te realiseren. Dit onder meer wanneer er sprake is

van aanzienlijke winst van de omgevingskwaliteit, goede landschappelijke inpassing, er geen sprake is van aanzet tot stedelijke ontwikkeling en de woningen op een planologisch aanvaardbare locatie in een bebouwingsconcentratie ligt. In de toelichting van het bestemmingsplan is uitvoerig onderbouwd om welke reden wordt voldaan aan vorenstaande voorwaarden. 2.8 De beoogde ontwikkeling past binnen gemeentelijke beleidskaders Het planvoornemen is tevens passend binnen relevante gemeentelijke beleidskaders. Zo staat vigerend gemeentelijk beleid onder voorwaarden bij bedrijfsbeëindiging de herbestemming van een agrarisch bouwvlak tot wonen toe. Verder zijn de beoogde nevenfuncties naar aard en omvang passend binnen de woonfunctie en tevens passend binnen relevant gemeentelijk beleid. Daarnaast kan, vanwege de aanmerkelijke afname van bebouwing, met het oog op de bestaande matenregeling en de forse afname van bebouwing, medewerking worden verleend aan de realisatie van bijgebouwen met een gezamenlijke omvang van 500 m2. Ten aanzien van de beoogde woningbouwkavels kan opgemerkt worden dat in de Visie Buitengebied voor maatschappelijk zeer gewenste ontwikkelingen, waaronder de sanering van een intensieve veehouderij, is opgenomen dat een ruimte-voor-ruimteontwikkeling of vergelijkbaar ook buiten de in de Visie Buitengebied aangeduide bebouwingsconcentraties afweegbaar is.

Dit wanneer een ontwikkellocatie toch aangemerkt kan worden als een planologisch aanvaardbare locatie binnen of aansluitend aan een bebouwingsconcentratie. In het onderhavige geval wordt hieraan voldaan nu sprake is van een planologisch aanvaardbare locatie binnen een bebouwingsconcentratie. Voor een nadere motivering wordt verwezen naar de toelichting van het bestemmingsplan. 2.9 Een omgevingsdialoog is gevoerd De initiatiefnemer heeft een omgevingsdialoog gevoerd. Hierbij zijn directe omwonenden geïnformeerd over het planvoornemen en in de gelegenheid gesteld om hun bezwaren hiertegen kenbaar te maken. Uit de gevoerde omgevingsdialoog blijkt dat geen enkele omwonende bezwaren tegen het planvoornemen heeft geuit. Wel is tijdens de gevoerde omgevingsdialoog de voorkeur uitgesproken voor lage beplanting. Hier is in het landschappelijk inpassingsplan zoveel als mogelijk rekening mee gehouden. Voor een nadere motivatie wordt verwezen naar paragraaf 6.4 van de toelichting van het bestemmingsplan. 2.10 Het vooroverleg is afgerond Het vooroverleg met de provincie Noord-Brabant, de Veiligheidsregio Midden- en West Brabant en het Waterschap De Dommel is afgerond. De Veiligheidsregio Midden- en West Brabant en het Waterschap De Dommel hebben ingestemd met het plan.

Naar aanleiding van een vooroverlegreactie van de provincie hebben diverse overleggen plaatsgevonden en is onder meer aan de hand van een notitie de ontwikkelingsrichting van het gebied in kaart gebracht. Ook is de eerdere lintopzet gewijzigd in een erfopzet, waarbij is aangesloten bij de stedenbouwkundige opzet voor de woningbouwontwikkeling ‘Heiligeboom’. Deze opzet is nadien naar aanleiding van een zienswijze van de provincie en verdere afstemming wederom aangepast in een lintopzet met behoud van zichtlijnen. 3.1 De financiële uitvoerbaarheid is op een andere wijze verzekerd Conform artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening moet uw raad een exploitatieplan vaststellen voor gronden waarop een bouwplan is voorzien. De gemeente is namelijk wettelijk verplicht om de initiatiefnemers een bijdrage te laten betalen voor de gemeentelijke kosten. De financiële bijdrage is in dit geval via de anterieure overeenkomst "anderszins" verzekerd als bedoeld in artikel 6.12 lid 2 sub a van de Wet ruimtelijke ordening. Het is daardoor niet nodig om een exploitatieplan vast te stellen. 4.1 Er zijn uitgangspunten voor stedenbouw en beeldkwaliteit opgesteld die aan de Welstandsnota Oisterwijk 2015 moeten worden toegevoegd

Op 16 april 2015 is de Welstandsnota Oisterwijk 2015 vastgesteld. Daarin is bepaald dat binnen de gemeente geen redelijke eisen van welstand van toepassing zijn. In de welstandsnota is bepaald dat gemeente Oisterwijk voor sommige projecten, van grotere omvang of op een bijzondere locatie, een bijzondere ruimtelijke kwaliteit nastreeft. Dit is ook het geval bij de nieuwe woningen die met voorliggend bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt. Daarom is hiervoor een beeldkwaliteitsplan opgesteld (zie bijlage 3 bij de regels van het bestemmingsplan en bijlage 9 bij de toelichting van het bestemmingsplan) Om hieraan te kunnen toetsen dient dit beeldkwaliteitsplan als onderdeel van de welstandsnota vastgesteld te worden. 5.1 Vervroegde bekendmaking voorkomt onnodige vertraging in de procedure In artikel 3.8 lid 4 van de Wet ruimtelijke ordening is bepaald dat, als er wijzigingen zijn aangebracht ten opzichte van het ontwerpbestemmingsplan, zes weken moet worden gewacht met de publicatie van het vastgesteld bestemmingsplan. Dit om Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant in staat te stellen via een reactieve aanwijzing het provinciaal belang te waarborgen. Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant hebben aangegeven dat een gemeente die een besluit eerder bekend wil maken daartoe een verzoek kan indienen. Dat verzoek dient te zijn opgenomen in het vaststellingsbesluit.

Daarom wordt voorgesteld om gebruik te maken van deze mogelijkheid en onnodige vertraging te voorkomen.

Kanttekeningen N.v.t.

Financiën Het voorstel kent geen financiële consequenties voor de gemeente Oisterwijk. De kosten die gemaakt worden bij de uitvoering van deze ontwikkeling zijn voor de initiatiefnemers. Dat geldt ook voor de procedurekosten en eventuele planschadeclaims. De omvang van de bijdrage die de initiatiefnemers dienen te betalen voor de gemeentelijke inzet is vastgelegd in een anterieure overeenkomst.

Communicatie Het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan wordt bekendgemaakt via de gewoonlijke kanalen. De gebruikelijke overleginstanties (provincie, waterschap en veiligheidsregio) en de indieners van zienswijzen worden geïnformeerd over de vaststelling van het bestemmingsplan. Het bestemmingsplan is voor de inwoners te raadplegen via de landelijke website ruimtelijkeplannen.nl en op afspraak in te zien bij de publieksbalie.

Uitvoering Na vaststelling door uw gemeenteraad wordt het bestemmingsplan voor de duur van zes weken ter inzage gelegd. Gedurende deze termijn kan er door belanghebbenden beroep worden ingesteld bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Op de dag dat de beroepstermijn afloopt, treedt het bestemmingsplan in werking, tenzij beroep is ingesteld én een verzoek om voorlopige voorziening (schorsing) is ingediend.

Bijlagen 1. Verbeelding, regels en toelichting bestemmingsplan Heiligenboom 6, Moergestel en landschappelijk inpassingsplan, overige stukken zijn te raadplegen via: https://www.ruimtelijkeplannen.nl/view?planidn=NL.IMRO.0824.Heiligenboom6-ON01 2. Nota zienswijzen bestemminsplan Heiligenboom 6, Moergestel; 3. Aanvullende notitie geur De Roever.

Ter inzage gelegde stukken Oisterwijk 18 februari 2025, Het college, de gemeentesecretaris,

de burgemeester

Judith Koppers-van der Krabben

Hans Janssen