Raadsvoorstel stedenbouwkundige visie Wonen aan het Beekdal Moergestel

Raadsvoorstel Onderwerp

Stedenbouwkundige visie Wonen aan het Beekdal Moergestel / Moergestel-Noord

Zaaknummer

1013868

Datum raadsvergadering

12 december 2024

Domein/Afdeling

Fysieke leefomgeving

Voorstel Wij stellen u voor 1. In te stemmen met de stedenbouwkundige visie voor Wonen aan het Beekdal Moergestel/ Moergestel-Noord.

Inleiding Moergestel-Noord is één van onze kompasprojecten en beoogt een ontwikkeling in het noorden van Moergestel grenzend aan het beekdal van de Reusel en met klooster Nieuwenhof binnen haar grenzen. In juli 2021 is een intentieovereenkomst afgesloten, waarbij ook de gemeentegronden ten oosten van de Molenstraat in beeld waren. Deze gronden vormen inmiddels onderdeel van de vernieuwing van sportpark Stokeind. De ontwikkeling voorziet in de bouw van circa 350 woningen. Hiervan komen circa 75 woningen binnen het voormalige klooster en kloosterterrein en circa 275 woningen op de gronden van de voormalige camping de Bosfazant, de bestaande bedrijfslocatie van Van Iersel en de agrarische gronden grenzend aan het klooster. Het plan beoogt eveneens de vestiging van een woonzorgconcept (circa 20 woningen) gericht op het huisvesten van mensen met dementie. De ontwikkeling Moergestel-Noord is onderdeel van de woondeal die is afgesloten in het kader van de Stedelijk Regio Breda Tilburg. Daarnaast voorziet het plan in het weer zichtbaar en beleefbaar maken van de bestaande watergang. Deze watergang vormt een zijtak van de Reusel en dient als groenblauwe centrale as binnen het gebied. Het gebied is als ontwikkellocatie aangewezen en ook als zodanig opgenomen in het koersdocument Oostflank en vormt een logische afronding aan deze zijde van de kern Moergestel.

Argumenten 1.1 De stedenbouwkundige visie is het resultaat van een zorgvuldig proces De visie is gezamenlijk door de gemeente en projectontwikkelaars tot stand gebracht en op een tweetal momenten (januari 2024 en augustus 2024) in de kapel van klooster Nieuwenhof gepresenteerd aan belanghebbenden en belangstellenden. De input van deze avonden is betrokken bij de totstandkoming van de visie en met betrekking tot de zorgen rondom de verkeersafwikkeling en de transformatie van het klooster is aanvullend extern onafhankelijk advies ingewonnen en ook als zodanig vertaald in de visie.

1.2 Hiermee brengen we het kompasproject Moergestel-Noord (Nieuwenhof) een stap verder Majeure projecten of ontwikkelingen zijn in onze gemeente aangemerkt als zogenoemde kompasprojecten. De eerste stap voor dit project is het opstellen van een stedenbouwkundige visie / kader. Na deze stap kan de visie vertaald worden in een ruimtelijk (omgevings)plan.

1.3 Hiermee geven we invulling aan de Woondeal en onze woonzorgvisie De ontwikkeling Moergestel-Noord is aangewezen als sleutelproject binnen de Woondeal. De woondeal beoogd om op korte termijn, start bouw uiterlijk in 2026, voor minimaal tweedere betaalbare woningen te realiseren, waarvan minimaal 30% sociaal. Door nu de visie vast te stellen is start bouw in 2026 haalbaar. De visie en de daarin opgenomen proefverkaveling gaan daarnaast uit van 30% sociale huur en 40% betaalbare woningen en realiseert woningen voor diverse doelgroepen. Uitgangspunt van de visie is een groene woonomgeving en de visie beoogt om ook woningen te realiseren voor mensen met een specifieke zorgvraag.

1.4 Hiermee geven we invulling aan een passende herbestemming voor het Rijksmonument Kasteel Nieuwenhof Kasteel Nieuwenhof is een rijksmonument en vereist daarom, naast een advies van onze adviescommissie voor omgevingskwaliteit en cultuur erfgoed, een advies van de Rijksdienst voor Cultureel Erfgoed (RCE). Een eerste idee voor herontwikkeling door de ontwikkelaar is voorgelegd aan de RCE. Hierop is door de RCE gereageerd via een preadvies waarbij een positieve grondhouding wordt aangenomen, maar waarbij door de RCE is aangegeven dat het kwalitatieve kader om de ontwikkeling aan te toetsen ontbreekt. De stedenbouwkundige visie en het bijbehorende transformatiekader specifiek voor Kasteel Nieuwenhof voorziet in dit kwalitatieve kader en de uitgangspunten uit dit kader zijn vertaald in de visie. Met de RCE staan ontwerpateliers gepland om te komen tot een nadere uitwerking waarbij aandacht is voor de nieuwbouw en het gewenste behoud van de kapel.

Kanttekeningen 1.1. Participatie betekent niet dat alle wensen meegenomen kunnen worden De ontwikkelingen in het gebied raken veel betrokkenen en de belangen zijn soms tegenstrijdig. Tijdens het participatietraject hebben belanghebbenden en geïnteresseerden hun argumenten voor/tegen, wensen en ideeën ingebracht, maar dit betekent niet dat in de verdere uitwerking ook aan alle wensen en ideeën invulling kan worden gegeven. Er zijn door omwonenden met name zorgen geuit over de verkeersafwikkeling over de Industrieweg en de maximale hoogte van bebouwing in de kloostertuin. Voor beide onderdelen is daarom extern advies ingewonnen. Hieruit volgt dat Industrieweg dusdanig op te waarderen is dat deze geschikt is voor de verkeersafwikkeling van de toe te voegen woningen. Dit rapport is eveneens als bijlage aan de stedenbouwkundige visie toegevoegd. Voor de ontwikkelingen op het kloosterterrein geldt dat visie de maximale bouwhoogte (gebaseerd op de hoogte van het huidige gebouw) respecteert en de nieuwbouw beoogd is binnen de zone waar nieuwe bebouwing voorstelbaar is.

1.2 Realisatie van de visie is niet in één keer mogelijk In het gebied spelen meerdere belangen en ontwikkelingen, waardoor realisatie van het gebied niet in één keer mogelijk is. Zo is verwijdering van de bestaande hoogspanningsmasten voorzien in 2027 en kan hier niet in 2026 gestart worden met de bouw van woningen. De visie en beoogde afspraken met de ontwikkelaars zijn zodanig dat de visie ook gefaseerd gerealiseerd kan worden. In het gebied is een waterberging gelegen en een reservering voor een regionale waterberging. Daarnaast heeft Waterschap de Dommel de ambitie om de Reusel in dit gebied meer historisch te laten meanderen, maar heeft hier nog geen concrete tijdsplanning aangekoppeld. De visie beoogt om de huidige watergang in het gebied te verbreden, beleefbaar te maken, maar het gebied ook zo in te richten dat er een goede wisselwerking ontstaat met de Reusel bij hoogwater in de toekomst. Hierover zijn we ook actief in overleg met het Waterschap.

Samenwerking De ontwikkeling van Moergestel-Noord is opgenomen in het Koersdocument Oostflank als een belangrijke locatie voor woningbouw. In het kader van de Stedelijke Regio Breda-Tilburg is een woondeal gesloten. Binnen de woondeal werken provincie, gemeenten en woningcorporaties samen om een bijdrage te leveren aan de het realiseren van meer betaalbare woningen (30% sociale huur en minimaal 2/3e betaalbaar). Moergestel-Noord is hierin opgenomen als sleutellocatie. Sleutellocaties zijn locaties waarvan start bouw uiterlijk in 2026 is voorzien. Het plan voorziet in 30% sociale huur en 40% betaalbaar en daarmee aan de voorwaarden van de woondeal.

Financiën In juli 2021 is een intentieovereenkomst ondertekend waarbij afspraken zijn gemaakt over het verhalen van de kosten van de onderzoeken naar de haalbaarheid. Financiële afspraken over het vervolg worden vastgelegd in een anterieure overeenkomst.

Communicatie Op 24 januari en 28 augustus hebben inloopbijeenkomsten in de kapel van het voormalige klooster Nieuwenhof plaatsgevonden. De gemaakte opmerkingen zijn betrokken bij het opstellen van de visie en hebben voor een tweetal onderdelen (verkeersafwikkeling en transformatie klooster) geleidt tot verdiepende onderzoeken. De uitkomsten van deze onderzoeken zijn op 28 augustus teruggekoppeld aan de omgeving. Specifiek voor het transformatiekader is de offerte om te komen tot een transformatiekader besproken in de adviescommissie omgevingskwaliteit en cultureel erfgoed (voorheen monumentencommissie) en zijn de uitkomsten de vertaling in de visie met hen gedeeld en besproken in de vergadering van 24 september 2024. Met de Rijksdienst voor Cultureel Erfgoed staan meerdere sessies gepland specifiek gericht op een passende herbestemming van het kasteel Nieuwenhof. Tijdens de omgevingsplanprocedure wordt een omgevingsdialoog gevoerd en is het voor omwonenden en andere belanghebbenden mogelijk om mee te denken in de verdere uitwerking. Deze procedure staat open voor bezwaar en beroep. Het is voor omwonenden of belanghebbenden niet mogelijk om bezwaar of beroep aan te tekenen tegen vaststelling van deze visie.

Uitvoering Indien uw gemeenteraad instemt met de visie, wordt deze visie daarna verder uitgewerkt in het omgevingsplan met beeldkwaliteitsplan. Na vaststelling en onherroepelijk worden van het omgevingsplan kunnen er omgevingsvergunningen verleend worden en kan gestart worden met de bouw van de woningen.

Bijlagen 1. Stedenbouwkundige visie Wonen aan het Beekdal 2. Transformatiekader 3. Verkeersadvies Moergestel Noord

Ter inzage gelegde stukken Geen

Oisterwijk 29 oktober 2024, Het college, de gemeentesecretaris,

de burgemeester,

Judith Koppers-van der Krabben

Hans Janssen