Raadsvoorstel Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2025.docx

Raadsvoorstel Vaststellen Meerjarenperspectief Grondexploitaties Onderwerp

Vaststellen Meerjarenperspectief Grondexploitaties

Zaaknummer Datum raadsvergadering

2-7-2026

Domein/Afdeling

Fysieke leefomgeving

Voorstel Wij stellen u voor: 1. het Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2025 vast te stellen; 2. de volgende grondexploitaties expliciet per 1-1-2026 vast te stellen:   

De Leye (Beekdalpark) 2026 KVL-terrein 2026 Pannenschuur Buiten 2026

3. de volgende grondexploitaties per 31-12-2025 af te sluiten    

KVL studiegebied ’t Hopveld Beekdal 2.0 Haaren Bedrijfsweg

Inleiding Zoals aangegeven in de Kadernota grondbeleid worden de grondexploitaties jaarlijks geactualiseerd. Bij de actualisatie wordt gekeken naar mogelijke wijzingen op de onderdelen kosten en opbrengsten, rente, (woning)programma en de planning. Dit document verschaft een actueel beeld van de bedrijfseconomische situatie van de grondgebruiksfunctie en draagt bij aan het verschaffen van inzicht. Dit is nodig om tot betere besluitvorming te komen. De opzet van het Meerjarenperspectief is zo dat dit niet vertrouwelijk moet worden behandeld. De ramingen zijn op hoofdkostensoorten opgesteld. Dit geeft een goed beeld van de financiële stand van zaken zonder dat de gemeente het risico loopt dat vertrouwelijke gegevens worden geopenbaard.

Argumenten 1.1 Met dit voorstel wordt voldaan aan de voorschriften uit het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) In deze voorschriften (paragraaf 4.2.2) staat dat herziening van de grondexploitaties jaarlijks door de raad moet worden vastgesteld.

1.2 Het vaststellen van het Meerjarenperspectief Grondexploitaties verschaft inzicht in de actuele ontwikkelingen en toont de financiële stand van zaken van de grondbedrijfsfunctie De financiële resultaten uit het Meerjarenperspectief worden beïnvloed door bestuurlijke ambities. De focus ligt op betaalbare woningbouw. Door de gemeente Oisterwijk wordt hier actief op gestuurd. De Woonzorgvisie schrijft voor dat minimaal 35% van de nieuwe woningen moet bestaan uit sociale huur- en sociale koopwoningen en 40% moet bestaan uit betaalbare koopwoningen van minder dan € 420.000 of huurwoningen voor het middensegment. De overige maximaal 25% mag gerealiseerd worden in het segment boven de € 420.000. De gemeente volgt hiermee de binnen de regio gemaakte afspraken. Deze uitgangspunten zijn bepalend voor de uitkomsten van de grondexploitatie omdat deze uitgangspunten het resultaat sterk beïnvloeden. Door de focus te leggen op betaalbare woningbouw is het financieel op orde krijgen van een grondexploitatie een grotere uitdaging geworden, waarbij gewaakt moet worden voor het teruglopen van de kwaliteit in de leefomgeving. Het maximeren van de Vrij op naam prijzen (VON)heeft tot gevolg dat de nieuwbouwwoningen kleiner worden.

Door het geringe aanbod op de markt (125 koopwoningen, februari 2026) voor bestaande woningen neemt de vraag naar nieuwbouwwoningen toe, met een opwaartse (nieuwbouw)prijsdruk tot gevolg. In 43,3% van de verkopen wordt opnieuw overboden. De gemiddelde verkooptijd loopt terug. Zoals aangegeven moet er blijvend gelet worden op kwaliteit, ook wanneer de budgetten hiervoor kleiner worden.

1.3 De financiële parameters ten behoeve van de herziening zijn onderbouwd en marktconform Alle grondexploitaties worden jaarlijks herzien en door uw raad opnieuw vastgesteld. Bij de herziening worden verschillende parameters gebruikt. Deze parameters zijn eerder door het college vastgesteld en gebuikt als uitgangspunt. Deze parameters zijn onderbouwd en marktconform. Bij de herziening worden voor alle grondexploitaties de volgende parameters worden gehanteerd.

Parameters 1-1-2026

2026

2027

2028

2029 e.v.

Rente

0,30%

0,30%

0,30%

0,30%

Disconteringsvoet

2,00%

2,00%

Kostenstijging GWW en overige kosten

3,00%

3,00%

3,00%

Plankosten

4,00%

3,00%

3,00%

2,00%

Gemiddeld

3,50%

3,00%

3,00%

2,00%

Vrije sector

Grondprijsbrief

5,00%

5,00%

2,00%

Betaalbare koop

Grondprijsbrief

3,00%

3,00%

2,00%

Sociale koop

Grondprijsbrief

3,00%

3,00%

2,00%

Middenhuur

Grondprijsbrief

2,00%

2,00%

2,00%

Sociale huur

Grondprijsbrief

Bedrijventerrein

Grondprijsbrief

3,00%

3,00%

2,00%

2,00%

2,00%

2,00%

2,00%

3,00%

3,00%

2,00%

Opbrengstenstijging

Overige opbrengsten Gemiddeld

2.1 Vaststellen gemeentelijke grondexploitaties per 1-1-2026 De gemeente Oisterwijk had op 1-1-2025 nog 7 grondexploitaties in beheer. Per 1-1-2026 resteren na afsluiting van de onder 3.1 voorgestelde grondexploitaties nog drie lopende grondexploitaties. Dit zijn: Te maken kosten tot einde looptijd

Te realiseren opbrengsten tot einde looptijd

Netto contante Eindwaarde bij waarde bij einde looptijd einde looptijd

Exploitatie

Boekwaarde 31-12-2025

De Leye

€

1.110.396

2028 €

2.310.394

€

5.654.376

€

2.233.586 €

2.104.758

KVL Terrein

€

9.343.482

2029 €

945.795

€

3.714.950

€

-6.530.513 €

-5.898.190

Pannenschuur Buiten

€

421.215

2028 €

168.660

€

1.541.221

€

1.131.867 €

1.066.583

Totalen

€ 10.875.093

€

3.424.849

Einde looptijd

€ 10.910.547

€ -3.165.060

€ -2.726.849

Deze grondexploitaties laten een verbetering zien ten opzichte van een jaar eerder. Dit wordt veroorzaakt door een stijging van de grondprijzen en een daling van de plankosten. Het totale verlies op netto contante waarde is afgenomen, maar er blijft sprake van een negatief resultaat. Hier staan voorzieningen tegenover, er is dus al rekening gehouden met dit verlies. 2.2 Het Meerjarenperspectief Grondexploitaties geeft inzicht in de conjuncturele risico’s en de projectgebonden risico’s In het kader van de herziening van de jaarrekening 2024 is per project gekeken naar projectgebonden en conjuncturele risico’s. Projectgebonden risico’s zijn beïnvloedbaar door het nemen van beheersmaatregelen. Conjuncturele risico's

Risicobedrag

Stijging omslagrente over de portefeuille

€

Stijging materiaalkosten door externe heffingen € Totaal

€

1.000.000 1.000.000

De conjuncturele risico’s zijn opgenomen in de algemene risicoreserve van de gemeente Oisterwijk. De projectgebonden risico’s zijn onderverdeeld in verschillende categorieën, waarbij gekeken is naar de kans dat een risico zich daadwerkelijk voordoet en de impact die dit heeft op het project. Op deze manier ontstaat er een gewogen risicobedrag per project.

Projectgebonden risico’s per project

Gewogen risicobedrag

De Leye

€

69.610

KVL - terrein

€

126.500

KVL - Studiegebied (afgesloten)

€

-

Bedrijfsweg (afgesloten)

€

-

Beekdal 2.0 (Haaren)

€

-

Pannenschuur Buiten

€

354.449

‘t Hopveld

€

Totaal

€

550.559

3.1 Afsluiten gemeentelijke grondexploitaties per 31-12-2025 Per 31-12-2025 wordt voorgesteld om per 31-12-2026 de volgende vier grondexploitaties af te sluiten. 

Beekdal 2.0 Het project is inmiddels gereed. Het resultaat op contante waarde is ten opzichte van 2025 gelijk gebleven met een tekort op contante waarde van € 61.649.



’t Hopveld De werkzaamheden binnen deze grondexploitatie zijn nagenoeg afgerond. 1 kavel is nog niet verkocht. De grondexploitatie sluit met een geprognotiseerd verlies van € 415.254. De inkomsten van het nog te verkopen kavel zijn meegenomen in het geprognotiseerde verlies.



KVL-studiegebied De gemeente en de ontwikkelaar hebben een overeenkomst gesloten over de betaling van het geleverde parkeerterrein. Een deel moet nog betaald worden. Daarover bestaat geen onenigheid, wel bestaat er discussie over de termijn waarop moet worden betaald. Omdat de werkzaamheden in het plangebied zijn afgerond kan de grondexploitatie per 31-12-2025 worden afgesloten. Het projectresultaat is € 2,2 miljoen verlieslatend na afrekening van het parkeerterrein De vordering op de ontwikkelaar blijft openstaan.



Bedrijfsweg 5 maart 2025 heeft de gemeente de integrale aanpak bedrijventerreinen vastgesteld. In deze integrale aanpak wordt de Bedrijfsweg niet meer genoemd als potentieel bedrijventerrein. De gronden binnen de grondexploitatie worden als strategische voorraad op de balans gezet tegen agrarische waarde.

Kanttekeningen 1.1 Grondexploitaties zijn dynamisch en gevoelig voor veranderingen De ramingen in de exploitaties zijn gemaakt op basis van de meest actuele inzichten. Ramingen zijn gevoelig voor veranderingen, bijvoorbeeld door macro-economische

ontwikkelingen, wijzigingen in plannen, programmering, kostenontwikkelingen en vertragingen.

1.2

Hoewel het resultaat van de grondbedrijfsportefeuille is verbeterd, blijft er sprake van een verlies De positie van het grondbedrijf vraagt doorlopend aandacht. Ondanks de verbetering van het resultaat is er nog steeds sprake van een negatief saldo binnen de grondexploitaties. Op netto contante waarde bedraagt het verlies per 31-12-2025 € 3.543.088. Voor de verlieslatende complexen is een voorziening getroffen. Voor de Bedrijfsweg is naar verwachting geen verliesvoorziening nodig, omdat hier alleen sprake is van niet gerealiseerd opbrengsten zonder dat er moet worden afgeboekt. Voor Pannenschuur Buiten is geen voorziening getroffen. De algemene reserve van het grondbedrijf is verhoogd om hiermee het saldo van de projectgebonden risico’s te kunnen dekken. 1.3 Strak sturen blijft noodzakelijk Het is van belang om de komende jaren strak te sturen op de grondbedrijfsfunctie. De kostenkant moet beter in beeld worden gebracht en de opbrengsten moeten periodiek worden gewaardeerd. Daarnaast is het van belang om meer grip te krijgen op schattingsonzekerheden en waar mogelijk grondexploitaties af te sluiten.

Financiën De actualisatie van de grondexploitaties per 1-1 heeft plaatsgevonden. De financiële consequenties zijn verwerkt in de jaarrekening 2025. Het Meerjarenperspectief Grondexploitaties licht de stand van zaken verder toe. Peildatum is 1-1 van het lopende jaar. De resultaten van de herziene grondexploitaties zijn door de accountant getoetst.

Communicatie Het Meerjarenperspectief Grondexploitaties vormt een nadere toelichting op de jaarrekening. Hierover wordt verder niet gecommuniceerd.

Uitvoering Het Meerjarenperspectief is hiermee ter vaststelling aan uw raad aangeboden. Het concept raadsbesluit is bijgevoegd.

Bijlage 1. Het Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2025 inclusief de financiële onderbouwingen.

Ter inzage gelegde stukken n.v.t.

Oisterwijk 26 mei 2025, Het college, de gemeentesecretaris,

de burgemeester

Judith Koppers-van der Krabben

Hans Janssen