Raadsvoorstel Investeringskrediet nieuwbouw gemeenschapshuis Den Domp

Raadsvoorstel Investeringskrediet nieuwbouw gemeenschapshuis Den Domp Onderwerp

Investeringskrediet nieuwbouw gemeenschapshuis Den Domp

Zaaknummer

1035792

Datum raadsvergadering

25 september 2025

Domein/Afdeling

Fysieke leefomgeving

Voorstel Wij stellen u voor: 1. De gewijzigde kaders vast te stellen voor de nieuwbouw van gemeenschapshuis Den Domp; 2. Het investeringskrediet voor de nieuwbouw Den Domp in Haaren op te hogen met € 4.450.000 naar een totaal investeringskrediet van € 10.400.000; 3. De hogere kapitaallasten van € 244.400 op te nemen in de programmabegroting 20262029.

Inleiding Gemeenschapshuis Den Domp heeft een belangrijke maatschappelijke functie voor de kern Haaren. Het huidige gebouw is aan vervanging toe. In 2019 verdeelde de gemeente Haaren in haar Programmabegroting 2020 € 4 miljoen over drie projecten die ten goede moesten komen aan de gemeenschap van de voormalige gemeente Haaren. Voor de renovatie van gemeenschapshuis Den Domp werd toen € 1,5 miljoen beschikbaar gesteld door de gemeenteraad van gemeente Haaren. Het gemeentehuis van de gemeente Haaren kwam door de fusie vrij. Hierdoor ontstond ook de vraag over de toekomst van dit gebouw. In 2022 is daarom een haalbaarheidsonderzoek uitgevoerd met daarin verschillende scenario’s voor het voormalige gemeentehuis en gemeenschapshuis Den Domp. Het voorkeurscenario uit dit onderzoek is sloop van het voormalig gemeentehuis en nieuwbouw van het gemeenschapshuis inclusief het toevoegen van woningen. Dit scenario heeft de basis gevormd voor het ontwikkelkader Hart voor Haaren, dat in 2023 door uw gemeenteraad is vastgesteld. In het voorjaar van 2024 is met meerderheid het ontwerp van architect De Twee Snoeken gekozen door inwoners. Zij wonnen hiermee de aanbesteding en mogen het nieuwe gebouw ontwerpen. In het gebouw zijn naast Stichting Gemeenschapsvoorzieningen Haaren (SGH) ook Bibliotheek Noord-Brabant en Heemkundekring de Kleine Meijerij als gebruiker opgenomen.

Op basis van dit eerste ontwerp en de ontwikkelvisie heeft uw raad op 27 juni 2024 een besluit genomen over de financiële richtinggevende kaders voor de planuitwerking van het project herontwikkeling Den

Domp/Mgr. Bekkersplein. Voor de nieuwbouw van Den Domp, de sloop van het voormalige gemeentehuis Haaren en de herinrichting van de openbare ruimte (Mgr. Bekkersplein) zijn hiermee drie investeringskredieten vastgesteld. Onderliggend voorstel richt zich uitsluitend op het investeringskrediet voor de nieuwbouw van gemeenschapshuis Den Domp. Het in juni 2024 vastgestelde investeringskrediet bedraagt € 5.100.000. Inclusief het voorbereidingskrediet (€ 500.000) en toegekende SPUK-subsidie (€ 350.000) bedraagt het totale investeringskrediet € 5.950.000. Sinds de start van het project in 2019 zijn de uitgangspunten van de ontwikkeling wezenlijk gewijzigd: • • • •

In plaats van renovatie van het bestaande gemeenschapshuis Den Domp is gekozen voor sloop en nieuwbouw op de locatie van het gemeentehuis van Haaren. De activiteiten die worden georganiseerd in het gemeenschapshuis zijn met de jaren gegroeid en deze groei zet zich nog steeds door. Er zijn extra gebruikers aan het nieuwe gebouw toegevoegd: Bibliotheek NoordBrabant en Heemkundekring de Kleine Meijerij. Uit onderzoek is gebleken dat de bestaande kelder niet te behouden is waardoor het verlies van deze vierkante meters elders in het gebouw is opgevangen.

Het afgelopen jaar is samen met de gebruikers toegewerkt van een visie op de nieuwbouw naar een programma van eisen (pve) en voorlopig ontwerp (VO). Alle eisen en uitgangspunten aan het gebouw en de benodigde oppervlakte per functie zijn nu helder en de belangrijkste keuzes zijn gemaakt in de ruimtelijke indeling. Op basis hiervan hebben we een extern kostendeskundig bureau gevraagd een elementenraming te maken van de nieuwbouw. Deze raming komt uit op €10.400.000. De grootste verschillen zijn toe te wijzen aan: -

De extra benodigde vierkante meters ruimte in het gebouw, van 1325m2 BVO naar 1667m2 BVO. Hierdoor zijn de bouwkosten toegenomen. Doordat de bouwkosten zijn toegenomen stijgen ook een aantal andere kosten, zoals het btw-bedrag, evenredig mee. Een aantal posten zoals de bouwkosten interieur, indexatie en onvoorzien waren geen onderdeel van het besluit in juni 2024.

In onderstaand financieel overzicht zijn de verschillen tussen de financiële raming van juni 2024 en de huidige raming voor de nieuwbouw weergegeven.

Tabel 1: Financieel overzicht tekort raming juni 2024 en huidige raming investeringskrediet Tekort (afgerond)

Toelichting

Grondkosten en kosten opstallen

-

Bouwkosten MFA (excl. woningen.

€ 2.200.000

Het exacte programma is nu bekend, dit heeft geleid tot extra benodigde m2 BVO. Gebouw is gegroeid van 1325m2 BVO naar 1667m2 BVO.

Bijkomende kosten

€ 100.000

Doordat de bouwkosten hoger zijn stijgen ook de legeskosten.

Bouwkosten interieur

€ 500.000

Het besluit van 27 juni 2024 was exclusief inrichtingskosten, deze zijn nu bekend.

Directiekosten MFA (excl. woningen)

€ 300.000

De kosten voor de begeleiding van het project van ontwerp tot realisatie was niet volledig.

Plankosten

€ 200.000

Plankosten worden voortaan (beleidslijn) direct op de projecten geboekt.

Rentekosten

In het besluit van 27 juni 2024 was geen rekening gehouden met een post onvoorzien en indexatie tot en met realisatie.

Overige kosten:

-

Indexering t/m realisatie

€ 500.000

-

Onvoorzien (8%)

€ 500.000

Btw

€ 1.000.000

Totaal

€ 5.300.000

Doordat de bouwkosten hoger uitvallen, neemt het btw- bedrag ook toe.

Argumenten 1.1 Het benodigde programma is nodig voor een toekomstbestendige invulling van het gemeenschapshuis Het programma van eisen en het voorlopig ontwerp van de nieuwbouw is in samenspraak met de gebruikers tot stand gekomen. Hierin is kritisch gekeken naar het benodigde programma (oppervlaktes per functie) voor een toekomstbestendige invulling van het gemeenschapshuis. 2.1 De nieuwbouw van gemeenschapshuis Den Domp is onderdeel van het vastgestelde ontwikkelkader Hart voor Haaren De nieuwbouw van het gemeenschapshuis Den Domp is een belangrijk onderdeel van het ontwikkelkader Hart voor Haaren dat op 6 juli 2023 door uw raad is vastgesteld. Het extra benodigde investeringskrediet is nodig om de nieuwbouw binnen deze kaders te kunnen financieren. 2.2 Met het extra investeringskrediet ligt er een goede basis voor het vervolg van het ontwerptraject Het programma van eisen (pve) is overeengekomen met de gebruikers. Hierin staat exact vermeld wat in de nieuwbouw moet terugkomen. Het pve vormt de basis voor het ontwerptraject en voorkomt grote ruimtelijke wijzigingen. Op basis van het pve en het voorlopig ontwerp is door een extern kostendeskundig bureau een elementenraming gemaakt. Deze raming vormt de basis van het financiële overzicht in bovenstaande tabel. Hiermee ligt een goede basis voor de uiteindelijk benodigde investering.

Kanttekeningen 2.1 De daadwerkelijke investering is pas bekend na het selecteren van een aannemer Het investeringskrediet is gebaseerd op een raming van het voorlopige ontwerp. De daadwerkelijke investering is pas bekend als er een aannemer is geselecteerd op basis van het technisch ontwerp. In de volgende stappen van het ontwerptraject vragen wij een extern kostendeskundig bureau opnieuw een raming te maken van de verder uitgewerkte ontwerpen om grip te houden op het investeringskrediet. Op basis van toekomstige ramingen informeren wij uw raad. 2.2 Mogelijk ontstaat er een voordeel doordat een deel van de btw kan worden teruggevraagd De maatschappelijke functies in het gemeenschapshuis zorgen ervoor dat de btw niet kan worden teruggevraagd. Dit gaat op basis van de verwachte bouwkosten om een bedrag van € 1.800.000. In het voorstel voor ophoging van het investeringskrediet hebben we deze kosten meegenomen (worst-case). Voor de horeca in het gemeenschapshuis en de bibliotheek liggen er kansen om een deel van de btw wel terug te vragen. Op basis van extern advies van een belastingadviesbureau kan dit maximaal oplopen tot een bedrag van circa € 300.000. Dit betekent dat de btw dan € 1.500.000 bedraagt (best-case).

Dit mogelijke voordeel wordt vooralsnog niet meegenomen in het investeringskrediet omdat het exacte bedrag afhankelijk is van verschillende zaken zoals de uiteindelijk definitieve bouwkosten na inschrijving, afspraken met SGH en de bibliotheek en afstemming met de belastingdienst.

Tabel 2: Overzicht verschil tussen huidige en nieuwe btw-kosten Huidig

Nieuw

Verschil

Worst-case

€ 800.000

€ 1.800.000

€ 1.000.000

Best-case

€ 800.000

€ 1.500.000

€ 700.000

2.3 De opbrengst van de woningen en het toekomstige ontwikkelresultaat van de locatie van de huidige Den Domp is niet meegenomen in het investeringskrediet De toekomstige opbrengst van de grondverkoop aan TBV Wonen (12 sociale huurwoningen) en de inbreng van de huidige locatie Den Domp zijn niet verrekend met het investeringskrediet. Deze opbrengsten komen uiteindelijk wel toe aan de gemeente en hebben dus in de toekomst een positief effect. 2.4 Dit besluit gaat alleen over de investering voor de nieuwbouw van het gemeenschapshuis Het besluit dat voorligt gaat over de benodigde investering voor het nieuwe gemeenschapshuis. De investeringskredieten voor de sloop van het voormalige gemeentehuis Haaren en voor de herinrichting van de openbare ruimte staan hier buiten. Vooralsnog is er geen aanleiding voor ophoging van deze andere twee investeringskredieten.

Financiën Voor de nieuwbouw van Den Domp is € 10.400.000 inclusief btw nodig. Het huidige investeringskrediet bedraagt € 5.950.000 (inclusief voorbereidingskrediet en beschikbare SPUK-subsidie). Het extra benodigde investeringskrediet komt hiermee op € 4.450.000. Dit zorgt voor een verhoging van de kapitaallasten van € 244.400 naar totale kapitaallasten van € 540.800. Voorgesteld wordt om de hogere kapitaallasten te dekken uit de stelpost overige perspectiefposten vanuit de perspectiefnota 2026 en de begroting hiermee te wijzigen.

Tabel 3: Overzicht verschil tussen huidige en nieuwe investeringskrediet en kapitaallasten Huidig

Nieuw

Verschil

Investeringskrediet

€ 5.950.000*

€ 10.400.000

€ 4.450.000

Kapitaallasten

€ 296.400

€ 540.800

€ 244.400

*(inclusief voorbereidingskrediet en beschikbare SPUK-subsidie)

Communicatie De samenwerkingspartners worden over het raadsbesluit geïnformeerd. De omgeving wordt via de gebruikelijke kanalen op de hoogte gehouden van de vorderingen in het project.

Uitvoering Na het raadsbesluit gaan we samen met het ontwerpteam en de gebruikers toewerken naar een definitief ontwerp en daarna een technisch ontwerp. Wij verwachten hier tot eind 2025 mee bezig te zijn. Begin 2026 staat de aanbesteding gepland voor het selecteren van een aannemer. Na de zomer van 2026 staat de start van de realisatie van de nieuwbouw gepland.

Oisterwijk 24 juni 2025, Het college, de gemeentesecretaris,

de burgemeester

Judith Koppers-van der Krabben

Hans Janssen