Raadsvoorstel Haarendael.docx

Raadsvoorstel bindend advies herontwikkeling Landgoed Haarendael Onderwerp

Bindend advies Landgoed Haarendael/Raamse Akkers 15 te Haaren

Zaaknummer

1048511

Datum raadsvergadering

5 maart 2026

Domein/Afdeling

Fysieke leefomgeving

Voorstel Wij stellen u voor: 1. Een positief bindend advies te geven voor de herontwikkeling van Landgoed Haarendael te Haaren waarin het historische landgoed toekomstbestendig wordt gemaakt door de realisatie van 260 woningen in combinatie met horeca en een maatschappelijke functie; 2. het positief bindend advies te verlenen onder de voorwaarde dat het college van burgemeester en wethouders pas mag overgaan tot verdere besluitvorming nadat alle milieuonderzoeken positief zijn beoordeeld door het daarvoor bevoegde overheidsorgaan.

Inleiding Op 6 juli 2023 heeft uw raad het ontwikkelkader voor Landgoed Haarendael vastgesteld (https://www.ruimtelijkeplannen.nl/documents/NL.IMRO.0824.StructuurvisieHrdl-VA01/ d_NL.IMRO.0824.StructuurvisieHrdl-VA01.pdf). Naar aanleiding daarvan heeft initiatiefnemer (Lithos Bouwontwikkeling) het plan voor de herontwikkeling verder uitgewerkt in lijn met het vastgestelde ontwikkelkader. Voorliggend plan is daarvan het resultaat. Het plan voorziet in een gemengd programma met woningen, een maatschappelijke functie en horecavoorzieningen. Er zullen 260 nieuwe appartementen worden gerealiseerd welke worden verspreid over het landgoed. Het plan brengt de historische structuren waar mogelijk terug en versterkt de bestaande structuren. In het Voorlopig Ontwerp Stedenbouwkundig plan (bijlage 2 in de onderbouwing) is de beoogde ontwikkeling en planopzet nader toegelicht. In het bijbehorende Beeldkwaliteitsplan (bijlage 3 in de onderbouwing) is de gewenste uitstraling en ruimtelijke kwaliteit van de toekomstige bebouwing en landschap inzichtelijk gemaakt. De ontwikkeling past niet binnen het geldende omgevingsplan 'Buitengebied Haaren, herziening 2020'. Om het planologisch gebruik mogelijk te maken vraagt de initiatiefnemer een omgevingsvergunning voor de buitenplanse omgevingsplanactiviteit (hierna: BOPA) aan.

Het college is bevoegd gezag voor het verlenen van de omgevingsvergunning voor de BOPA. Het beoogde planologisch gebruik is opgenomen in hoofdstuk 7. De functiekaart met hoge

resolutie is weergegeven op bladzijde 683 van de onderbouwing. Het groot seminarie en bestaande bebouwing daaromheen krijgt in het beoogde plan de functie 'gemengd' met daarin wonen, maatschappelijk gebruik en horeca. De nieuw te realiseren bebouwing met daarin appartementen op het voorterrein ten noorden van het grootseminarie krijgt een woonfunctie. Het parkeren is zoveel als mogelijk aan de westrand van het plangebied gesitueerd en aangeduid met (p). Dit om het hart van het landgoed zoveel mogelijk autoluw te houden. Voordat het college de omgevingsvergunning mag verlenen, dient zij als processtap bindend advies te vragen aan uw raad. Het initiatief valt namelijk onder artikel 2 lid 1.6 van de lijst gevallen waarbij de gemeenteraad gebruik maakt van het bindend adviesrecht bij aanvragen om een omgevingsvergunning voor een BOPA. Met dit raadsvoorstel wordt deze processtap doorlopen en wordt u als raad gevraagd om bindend advies te geven. Bij een positief bindend advies kan het college het besluit over de omgevingsvergunning verder voorbereiden.

Argumenten 1.1

Het beoogde plan voor Landgoed Haarendael past binnen het Ontwikkelkader Landgoed Haarendael Het plan voor de herontwikkeling van het landgoed Haarendael waarin het historische landgoed toekomstbestendig wordt gemaakt door de realisatie van 260 appartementen in combinatie met horeca en een maatschappelijke functie is uitgevoerd in lijn met het door de raad in 2023 vastgestelde ontwikkelkader. Daarbij zijn relevante adviesinstanties, waaronder het Rijk en de provincie, betrokken en hebben zij ingestemd met de beoogde invulling.

1.2

Er heeft een zorgvuldig participatieproces plaatsgevonden In het kader van de herontwikkeling van Haarendael zijn bewoners en andere belanghebbenden meermaals betrokken. Na de eerste omgevingsdialoog op 29 juli 2020 heeft een tweede omgevingsdialoog plaatsgevonden op 10 januari 2024 en een derde op donderdag 4 december 2025. Tijdens deze bijeenkomsten zijn aanwezigen bijgepraat over het planvoornemen en is er via interactieve sessies informatie ingewonnen bij de aanwezigen. Zo hebben zij meermaals de gelegenheid gekregen om hun visie over Haarendael te uiten. De uitkomsten van deze dialogen is meegenomen in de uitwerking van het voorlopig ontwerp stedenbouwkundig plan. Tot slot is naar aanleiding van eerder geuite zorgen en een brief over de verkeersontsluiting op 19 januari 2026 het gesprek met omwonenden verder aangegaan. Ook na deze avond blijft de gemeente in gesprek met omwonenden over het plan, met aandacht voor de verkeerssituatie.

1.3

Voor de buitenplanse omgevingsplanactiviteit herontwikkeling landgoed Haarendael is bindend advies vanuit de gemeenteraad vereist De gemeenteraad van Oisterwijk heeft op 21 april 2022 een lijst vastgesteld met gevallen waarbij de gemeenteraad gebruik maakt van het bindend adviesrecht bij aanvragen om een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit. De herontwikkeling van Landgoed Haarendael is door de gemeente aangewezen als een kompasproject waardoor de ontwikkeling onderdeel is van deze lijst. De gemeenteraad wordt voorgesteld een positief bindend advies te geven.

2.1

Akkoord op de milieuonderzoeken is geborgd in dit raadsbesluit Ten tijde van dit raadsvoorstel zijn nog niet alle milieuonderzoeken definitief akkoord bevonden door de Omgevingsdienst. Daarmee staat op dit moment nog niet onherroepelijk vast dat er sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Om te voorkomen dat u als raad vooruitloopt op het akkoord op enkele milieuonderzoeken, is in dit raadsvoorstel een expliciete voorwaarde als beslispunt opgenomen. Deze voorwaarde houdt in dat het college dit bindend advies pas mag betrekken bij verdere besluitvorming nadat de omgevingsdienst de onderzoeken inhoudelijk akkoord heeft bevonden. Op deze manier worden zowel de voortgang van het plan als de zorgvuldigheid van uw raadsbesluit geborgd. Na definitief akkoord op de milieuaspecten kan er worden overgegaan tot besluitvorming over de BOPA waardoor vertragingen in het proces worden voorkomen.

Kanttekeningen 1.1

Bij een negatief bindend advies kan de omgevingsvergunning niet verleend worden U geeft als gemeenteraad een bindend advies waarin u wel of niet instemt met beoogde herontwikkeling van Landgoed Haarendael. Het college moet het advies van de gemeenteraad opvolgen. Bij een negatief bindend advies vanuit de gemeenteraad betekent dit dan ook dat de omgevingsvergunning voor de herontwikkeling van Landgoed Haarendael niet verleend kan worden. De aanvraag omgevingsvergunning zal in dat geval moeten worden geweigerd.

Financiën Tussen initiatiefnemer en gemeente wordt een anterieure overeenkomst opgesteld. In deze overeenkomst worden afspraken vastgelegd met betrekking tot leges- en plankosten.

Communicatie Zowel het college- als raadsbesluit met betrekking tot het bindend advies wordt gepubliceerd in de Nieuwsklok en in het Gemeenteblad. Het uiteindelijke besluit om de omgevingsvergunning te verlenen zal ook gepubliceerd worden in zowel de Nieuwsklok als het Gemeenteblad. De gemeenteraad is in aanloop naar dit raadsbesluit aangehaakt via de raadswerkgroep. De laatste sessie van de raadswerkgroep heeft plaatsgevonden voor de behandeling van dit raadsvoorstel in de raad. Nadat het bindend advies is afgegeven zal uw raad worden geïnformeerd over de voortgang van het plan via de actualiteitensessies. Verder worden andere samenwerkingspartners en de toekomstige gebruikers op de hoogte gesteld na het college- en raadsbesluit. Inwoners en andere geïnteresseerden worden daarnaast actief geïnformeerd over het college- en raadsbesluit via de projectpagina op de gemeentelijke website en een bericht op dorpsplatform HaarenEEN.

Uitvoering Het besluit op dit raadsvoorstel is een bindend advies aan het college. Op basis van een positief besluit kan het college, mits wordt voldaan aan het tweede beslispunt in dit voorstel, overgaan tot het verlenen van omgevingsvergunning. De doorlooptijd voorafgaand aan het definitieve besluit van het college van burgemeester en wethouder is afhankelijk van het definitieve akkoord op alle milieuaspecten. Het definitieve besluit zal uiterlijk in Q3 genomen

worden. Het besluit en de stukken behorend bij de aanvraag omgevingsvergunning worden dan gepubliceerd, gevolgd door een bezwaartermijn van 6 weken. Gedurende deze periode kan bezwaar worden gemaakt tegen het besluit van het bevoegd gezag.

Bijlagen 1. Onderbouwing evenwichtige toedeling van functies aan locaties

Oisterwijk 20 januari 2026, Het college, de gemeentesecretaris,

de burgemeester

Judith Koppers-van der Krabben

Hans Janssen