Raadsvoorstel Bestemmingsplan Heiligeboom Moergestel

Raadsvoorstel Vaststelling bestemmingsplan Heiligeboom Moergestel Onderwerp

Vaststelling bestemmingsplan Heiligeboom Moergestel

Zaaknummer

1028450

Datum raadsvergadering

30 januari 2025

Domein/Afdeling

Fysieke leefomgeving

Voorstel Wij stellen u voor 1. De “Nota van zienswijzen en ambtshalve wijzigingen” vast te stellen; 2. Het bestemmingsplan “Heiligeboom, Moergestel” met planidentificatienummer NL.IMRO.0824.BPHeiligeboom-VA01 gewijzigd vast te stellen; 3. De Crisis- en herstelwet (Chw) van toepassing te verklaren op het bestemmingsplan; 4. Op basis van artikel 6.12 lid 2 van de Wet ruimtelijke ordening geen exploitatieplan vast te stellen; 5. Het beeldkwaliteitsplan “Heiligeboom” vast te stellen als onderdeel van de Welstandsnota Oisterwijk 2015 (zestiende wijziging); 6. Gedeputeerde Staten te verzoeken om in te stemmen met een vervroegde bekendmaking van het gewijzigd vastgestelde bestemmingsplan.

Inleiding Sinds 2021 zijn de gemeente en projectontwikkelaar BPD in gesprek over de ontwikkeling van een nieuwe woonwijk, aansluitend aan de wijk Oostelvoortjes in Moergestel. In opdracht van BPD is een bestemmingsplan opgesteld, inclusief de noodzakelijke onderzoeken. Ook is een beeldkwaliteitsplan opgesteld. Het voorliggende bestemmingsplan biedt de juridischplanologische basis voor de ontwikkeling van de nieuwe woonwijk “Heiligeboom”, waar maximaal 220 woningen zijn voorzien in verschillende typen en prijsklassen. Het ontwerpbestemmingsplan is in procedure gebracht en heeft vanaf 22 december 2023 gedurende acht weken ter inzage gelegen.

Argumenten 1.1 De Nota van zienswijzen en ambtshalve wijzigingen geeft de voorgestelde wijzigingen in het bestemmingsplan weer. Er zijn negen zienswijzen ingediend tegen het ontwerpbestemmingsplan. De zienswijzen zijn ingediend door verschillende omwonenden en de eigenaar van de paardenhouderij die grenst aan het plangebied. Deze stelt dat zijn bedrijfsmogelijkheden worden beperkt. De omwonenden brengen verschillende bezwaren naar voren, onder andere over de verkeerseffecten die de nieuwe woonwijk heeft op het centrum van Moergestel. Ook de provincie Noord-Brabant en Waterschap De Dommel hebben een reactie gegeven. Naar aanleiding daarvan heeft er met beide instanties ambtelijk overleg plaatsgevonden. Naar aanleiding van de zienswijzen is het bestemmingsplan op onderdelen aangepast en aangevuld. Deels ter onderbouwing van de beantwoording van de zienswijzen is een aantal onderzoeken aangevuld en geactualiseerd. Zo is in alle onderzoeken gebruik gemaakt van de meest actuele verkeersgegevens. Naar aanleiding van de reactie van de provincie is een memo toegevoegd waarin wordt ingegaan op de ‘lagenbenadering’. Ook is de bestemmingsplantoelichting aangepast en op onderdelen aangevuld. De verbeelding en de planregels zijn aangepast, zodat planologisch is geregeld op welke plaats het appartementengebouw kan worden gebouwd.

Daarnaast wordt een aantal ambtshalve wijzigingen voorgesteld. Deze hebben enerzijds betrekking op de geurcontour die nu nog rond het varkensbedrijf Heiligenboom 6 ligt. Dit bedrijf wordt gesaneerd, waarna het perceel een woonbestemming krijgt. Om dit planologisch te regelen is voor het perceel een bestemmingsplan in procedure gebracht (bestemmingsplan “Heiligenboom 6, Moergestel”). In de procedure is vertraging ontstaan, waardoor besluitvorming door uw raad over dat bestemmingsplan naar verwachting in februari 2025 zal plaatsvinden, dus nadat uw raad een besluit heeft genomen over het nu voorliggende bestemmingsplan. Om die reden is op de verbeelding een ‘milieuzone-geurzone’ opgenomen en wordt een regeling aan de planregels toegevoegd. De andere aanpassingen hebben betrekking op het onderwerp parkeren. Bij het opstellen van het ontwerpbestemmingsplan is uitgegaan van de parkeernormen op basis van de Nota Parkeernormen 2016. In mei 2024 zijn de nieuwe parkeernormen vastgesteld. Het bestemmingsplan is op dit onderdeel geactualiserd. In de “Nota van zienswijzen en ambtshalve wijzigingen” is een overzicht opgenomen van alle aanpassingen.

2.1

Uw raad is het bevoegd gezag.

In de Wet ruimtelijke ordening is opgenomen dat uw raad moet besluiten over de vaststelling van een bestemmingsplan. Bij de besluitvorming betrekt de raad de zienswijzen die tegen het ontwerpbestemmingsplan zijn ingediend.

2.2

Het plan levert een belangrijke bijdrage aan de woningbouwambitie.

In de regio en in de gemeente Oisterwijk is een grote vraag naar (betaalbare) woningen. Het plan voorziet in 220 woningen, waarvan 35% in het sociale segment en 25% in het betaalbare segment. Het plan levert daarmee een belangrijke bijdrage aan onze bouwambitie.

De nieuwe woningen hebben een positief effect op de leefbaarheid in het dorp Moergestel. Als het aantal inwoners toeneemt heeft dat een positief effect op de instandhouding van voorzieningen zoals (sport)verenigingen en het winkelbestand.

2.3

Nieuwbouw Heiligeboom is benoemd als sleutellocatie in de Woondeal.

We willen een antwoord geven op de mismatch tussen vraag en aanbod in de huidige woningvoorraad. Hiervoor is het noodzakelijk om de komende jaren het bouwtempo te verhogen en sneller en meer passende woningen bij te bouwen. Het vaststellen van een bestemmingsplan is onderdeel van het proces om te komen tot de realisatie van woningen in het plangebied Heiligeboom. Hiermee zetten we een belangrijke stap om uitvoering te geven aan de afspraken in de Woondeal.

2.4 Uit de bestemmingsplantoelichting volgt dat wordt voldaan aan een goede ruimtelijke ordening In de bestemmingsplantoelichting wordt ingegaan op de verschillende milieuaspecten (bodem, geluid, luchtkwaliteit), ecologie, externe veiligheid, archeologie en de relevante beleidskaders op rijks-, provinciaal en gemeentelijk niveau. Hieruit blijkt dat de ontwikkeling zowel planologisch als beleidsmatig aanvaardbaar is.

2.5

De nieuwe woningen zijn milieutechnisch inpasbaar.

Uit de milieuonderzoeken blijkt dat voor het overgrote deel van het plangebied sprake is van een goed woon- en leefklimaat. Op basis van de feitelijke bedrijfsactiviteiten, verleende vergunningen en indicatieve normen zijn de milieucontouren van omliggende bedrijven bepaald. De indicatieve geluidcontouren van twee bedrijven liggen over een deel van het project. Het betreft ongeveer 25 woningen die in latere fasen worden gebouwd. De ontwikkelaar kan voor deze woningen pas een omgevingsvergunning aanvragen als door middel van onderzoek is aangetoond dat sprake is van een goed woon- en leefklimaat.

2.6

Bestaande bedrijfsactiviteiten worden gerespecteerd.

Het bestemmingsplan legt de bedrijven en de rijvereniging aan de Heiligeboom geen beperkingen op ten opzichte van hun bestaande bedrijfsactiviteiten. In de aanloop naar het bestemmingsplan zijn de bedrijfsactiviteiten, de verleende vergunningen en het geldende bestemmingsplan in beeld gebracht om de geurcontouren te bepalen. De nieuwe woningen vallen buiten de geurcontouren van de paardenhouderij aan de Heiligeboom 1 en de rundveehouderij aan de Heiligeboom 8b. De rijvereniging aan de Heiligeboom 1b heeft helemaal geen geurcontour omdat er geen dieren worden gehouden of mest wordt opgeslagen. Dit betekent dat de genoemde bedrijven en de rijvereniging hun huidige activiteiten kunnen blijven uitvoeren. Zij moeten in de toekomst wel rekening houden met de nieuwe woningen. De nieuwe woningen zijn namelijk geurgevoelige objecten. Deze zijn bepalend als een uitbreiding van de (bedrijfs)activiteiten ook een vergroting van de geurcontouren met zich meebrengt.

2.7

De omgeving is betrokken bij de uitwerking van het project.

Voorafgaande aan de bestemmingsplanprocedure heeft BPD op 21 september 2021 en 10 juli 2023 omgevingsdialogen georganiseerd (zie paragraaf 7.1 van de bestemmingsplantoelichting). Daarbij zijn de conceptplannen gepresenteerd aan de omwonenden, belanghebbenden en belangstellenden. Bewoners waren positief over de ontwikkeling maar hebben hun zorgen geuit over de verkeersafwikkeling.

3.1 Met de Crisis- en herstelwet (Chw) wordt de proceduretijd versneld. Het toepassen van deze wet, wat mogelijk is vanaf 11 woningen, zorgt voor een versnelling en vereenvoudiging van de beroepsprocedure. Op grond van de Chw moet bij het vaststellingsbesluit vermeld worden dat deze wet van toepassing is. Verder wordt bij de bekendmaking van het besluit vermeld dat de beroepsgronden in het beroepschrift moeten worden opgenomen en dat de beroepsgronden na de beroepstermijn niet meer kunnen worden aangevuld. Een pro forma beroepschrift is dus niet toegestaan. Ook dient de Raad van State binnen 6 maanden een uitspraak te doen wanneer er een beroep wordt ingediend.

4.1

De financiële uitvoerbaarheid is op een andere wijze verzekerd.

Op grond van artikel 6.12 Wro stelt de gemeenteraad een exploitatieplan vast voor dit soort bouwplannen. De raad kan hiervan afzien indien het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan begrepen gronden anderszins is verzekerd. In dit geval is een grondexploitatie- en planschadeovereenkomst gesloten met BPD, waarmee het kostenverhaal is verzekerd. De raad kan daarom afzien van het vaststellen van een exploitatieplan.

5.1 Er is een beeldkwaliteitsplan opgesteld dat aan de Welstandsnota moet worden toegevoegd. In de Welstandsnota Oisterwijk 2015 is bepaald dat binnen de gemeente geen welstandseisen van toepassing zijn. In de welstandsnota is bepaald dat de gemeente voor sommige projecten, van grotere omvang of op een bijzondere locatie, een bijzondere ruimtelijke kwaliteit nastreeft. Dit is ook het geval bij de nieuwe woonwijk “Heiligeboom”. Daarom is hiervoor een beeldkwaliteitsplan opgesteld. Het beeldkwaliteitsplan heeft gelijktijdig met het ontwerpbestemmingsplan ter inzage gelegen. Nadat het beeldkwaliteit door uw raad is vastgesteld geldt het als toetsingskader bij de welstandsbeoordeling van de bouwplannen.

6.1

Vervroegde bekendmaking voorkomt onnodige vertraging in de procedure.

In artikel 3.8 lid 4 van de Wet ruimtelijke ordening is bepaald dat, als er wijzigingen zijn aangebracht ten opzichte van het ontwerpbestemmingsplan, zes weken moet worden gewacht met de publicatie van het vastgesteld bestemmingsplan. Dit om Gedeputeerde Staten in staat te stellen via een reactieve aanwijzing het provinciaal belang te waarborgen. Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant hebben aangegeven dat een gemeente die een besluit eerder bekend wil maken daartoe een verzoek kan indienen. Dat verzoek dient te zijn opgenomen in het vaststellingsbesluit. Daarom wordt voorgesteld om gebruik te maken van deze mogelijkheid en onnodige vertraging te voorkomen.

Kanttekeningen 1.1 De nieuwe woonwijk maakt het belang van de aanpak van de verkeersknelpunten in Moergestel nog groter Het toevoegen van 220 woningen leidt tot meer verkeersbewegingen in en rond het plangebied. Op de Heiligenboom zelf en op de Oirschotseweg leidt de verkeerstoename niet tot knelpunten. Een deel van het verkeer rijdt door de kern van Moergestel. Een aantal wegen (Raadhuisstraat, Kerkstraat, Schoolstraat) is nu al gevoelig voor filevorming. Als gevolg van de nieuwe woonwijk zal de druk op deze wegen toenemen. Op dit moment wordt onderzocht welke maatregelen op korte en op de (middel)lange termijn kunnen worden ingezet om de verkeersdruk in de kern Moergestel te verlichten. Het is echter niet zo dit individuele woningbouwplan de oorzaak is van de hoge verkeersdruk. Ook los van het voorliggende plan moet de verkeersdruk in Moergestel verlicht worden.

Financiën Ontwikkelaar BPD realiseert het bouwplan. In een anterieure overeenkomst zijn financiële afspraken vastgelegd over de kosten die voor rekening van BPD komen. Het gaat hierbij onder meer om: •

bijdragen voor de ambtelijke kosten, bovenwijkse voorzieningen en kwaliteitsverbetering landschap;

•

een afdracht voor 10 Ruimte-voor-ruimtetitels aan de gemeente;

•

vergoeding van eventuele planschadeclaims.

Communicatie Het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan wordt bekendgemaakt in de Nieuwsklok en het Gemeenteblad. De provincie, het Waterschap en de indieners van zienswijzen worden geïnformeerd over de vaststelling van het bestemmingsplan. Het bestemmingsplan is voor de inwoners te raadplegen via de landelijke website www.regelsopdekaart.nl en op afspraak in te zien bij de publieksbalie.

Uitvoering Na vaststelling door de raad ligt het bestemmingsplan voor de duur van zes weken ter inzage. Gedurende deze termijn kunnen belanghebbenden beroep instellen bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Het vastgestelde plan treedt na afloop van de beroepstermijn in werking, tenzij er een verzoek om voorlopige voorziening (een schorsingsverzoek) is ingediend bij de voorzieningenrechter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Indien er geen beroep wordt ingesteld, is het bestemmingsplan een dag na het aflopen van de beroepstermijn onherroepelijk.

Bijlagen - Raadsvoorstel met bijlagen: 1. Nota van zienswijzen en ambtshalve wijzigingen 2. Gewijzigd vast te stellen bestemmingsplan bestaande uit: a. Toelichting met bijlagen b. Regels c. Verbeelding

Ter inzage gelegde stukken Ontwerpbestemmingsplan “Heiligeboom, Moergestel”: https://www.ruimtelijkeplannen.nl/view?planidn=NL.IMRO.0824.BPHeiligeboom-ON01

Oisterwijk 10 december 2024, Het college, de gemeentesecretaris,

de burgemeester

Judith Koppers-van der Krabben

Hans Janssen