Nota van uitgangspunten herbestemming De Noenes - Raadsvoorstel en -besluit

Raadsvoorstel

Onderwerp: Nota van uitgangspunten herbestemming De Noenes

Zaaknummer: 1008136

Raadsvergadering d.d. 28 september 2023 Afdeling: Fysieke leefomgeving Voorstel 1. In te stemmen met de nota van uitgangspunten voor herbestemming van De Noenes waarin onder meer is vastgelegd op welke manier en onder welke voorwaarden binnen De Noenes permanente bewoning kan worden toegestaan; 2. Een Voorziening Landschapsverbetering te vormen waarbinnen per herbestemde woning een financiële bijdrage gestort wordt en waarbij de voorziening wordt ingezet ten behoeve van de benodigde kwaliteitsverbetering in het landschap. Inleiding Antea Group Nederland (verder: Antea) is ingeschakeld om uitvoering te geven aan een proces wat kan worden gezien als de voorbereidende fase om te komen tot een keuze voor een passende planologische regeling voor De Noenes waarmee onder meer permanente bewoning kan worden toegestaan. Het door te lopen proces bestaat onder meer uit een verkennend onderzoek naar de (juridische) mogelijkheden voor het toestaan van permanente bewoning, diverse overleggen met onder meer de provincie, de vorming van een klankbordgroep en een omgevingsdialoog. Bij besluit van 7 september 2021 heeft het college ingestemd met het procesvoorstel en besloten om Antea in principe opdracht te verlenen om uitvoering te geven aan dit procesvoorstel.

Uw gemeenteraad is hierover geïnformeerd met een raadsinformatiebrief (https://oisterwijk.raadsinformatie.nl/document/10514792/1/1410+rib-+Procesvoorstel+De+Noenes). Inmiddels zijn we op een punt aangekomen in het afgestemde proces dat aan de hand van een nota van uitgangspunten door uw gemeenteraad besloten kan worden op welke manier en onder welke voorwaarden binnen De Noenes permanente bewoning kan worden toegestaan met een herziening van een omgevingsplan. De nota van uitgangspunten is als bijlage 1 aan dit raadsvoorstel bijgevoegd. Argumenten 1.1 In de nota van uitgangspunten is vastgelegd op welke manier en onder welke voorwaarden binnen De Noenes permanente bewoning kan worden toegestaan De nota van uitgangspunten beschrijft op welke manier en onder welke voorwaarden binnen De Noenes permanente bewoning kan worden toegestaan. Voorgesteld wordt om te kiezen voor een hoofdbestemming “Bos”. Een bosbestemming is passend is bij het groene karakter van De Noenes. Deze hoofdbestemming biedt ook de mogelijkheid om de natuurlijke waarden binnen De Noenes te beschermen en te voorkomen dat bijvoorbeeld zonder een aanlegvergunning diverse houtopstanden en dergelijke worden verwijderd. Deze hoofdbestemming wordt aangevuld met een specifieke bestemming/aanduiding ter plaatse van de woningen en direct aangrenzende gronden waar bewoning wordt toegestaan.

Dit krijgt bij de herziening van het Omgevingsplan een nadere uitwerking. Verder geldt als voorwaarde dat het uitsluitend onder voorwaarden toegestaan is om een aan huis gebonden beroep te exploiteren. Kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten en een ‘bed and breakfast aan huis’ worden niet toegestaan, aangezien dit ruimtelijk gezien ongewenste effecten heeft wat niet passend is bij de groene omgeving en het karakter van De Noenes. Voor de volledige uitgangspunten wordt verwezen naar de nota van uitgagspunten die als bijlage 1 aan onderhavig raadsvoorstel is opgenomen. 1.2

Een verruiming van de bouwmogelijkheden is ruimtelijk aanvaardbaar

1

De Noenes wordt gekenmerkt door kleinschalige bebouwing in een groene omgeving. De huidige bouwmogelijkheden zijn echter erg beperkt. Zeker wanneer ter plaatse permanente bewoning wordt toegestaan, ontstaat een grotere ruimtebehoefte. Bewoners hebben behoefte aan een grotere oppervlakte voor de woning om de woningen te kunnen verduurzamen en levensloopbestendig te kunnen maken. Ook bestaat de behoefte aan een bewoonbare verdiepingsvloer en een bijgebouw van enige omvang voor opslag van materiaal en dergelijke ten behoeve van het onderhoud van de percelen. In de nota van uitgangspunten wordt daarom een verruiming van de bouwmogelijkheden voorgesteld. Zo wordt onder meer voorgesteld om de maximale oppervlakte en de goot- en bouwhoogte van de woningen te verruimen tot 90 m2, respectievelijk tot 3,5 meter en 7 meter en de oppervlakte van bijbehorende bouwwerken tot 25 m2, waarbij afhankelijk van de perceelsoppervlakte een omvang van ten hoogste 40 m2 wordt toegestaan. Deze verruiming is ruimtelijk aanvaardbaar, aangezien een en ander gelet op de omvang van de percelen binnen De Noenes geen afbreuk doet aan het karakter van De Noenes. Ook is de verruiming van de oppervlakte in beginsel passend binnen de huidige bestemmingsplansystematiek voor recreatiewoningen op grond van het bestemmingsplan “Verblijfsrecreatieterreinen” en latere herziening.

Het bestemmingsplan “Verblijfsrecreatieterreinen” en latere herziening staat namelijk onder voorwaarden in de ruil voor een aanmerkelijke kwaliteitsverbetering een grotere oppervlakte toe voor recreatiewoningen inclusief bouwwerken. Hierbij wordt een maximale oppervlakte van 95 m2 voorgeschreven in het geval van percelen groter dan 500 m2. In het geval van De Noenes kennen de percelen een gemiddelde oppervlakte van circa 1.000 m2. 1.3

De nota van uitgangspunten dient als basis voor de herziening van het omgevingsplan Zoals hiervoor reeds is aangegeven, wordt in de nota van uitgangspunten onder meer beschreven op welke manier binnen De Noenes permanente bewoning kan worden toegestaan en wordt voorgesteld om de huidige bouwmogelijkheden enigszins te verruimen. Verder bevat de nota van uitgangspunten ook uitgangspunten voor de openbare ruimte en tuinen, alsook enkele algemene uitgangspunten. Uitgangspunt voor de openbare ruimte is onder meer dat de huidige situatie ongewijzigd blijft. Voor tuinen is onder meer bepaald dat het aanbrengen van oppervlakteverhardingen of het verwijderen van houtopstanden alleen is toegestaan met een verleende omgevingsvergunning. Daarnaast bevat de nota van uitgangspunten een aantal algemene uitgangspunten, waaronder ten aanzien van de ontwikkelingsmogelijkheden van omliggende bedrijven, het woon- en leefklimaat, het bouwbesluit, parkeren en waterberging. Alle uitgangspunten gezamenlijk geven aan op welke manier en onder welke voorwaarden binnen De Noenes permanente bewoning kan worden toegestaan. Dit vormt de basis voor de herziening van het omgevingsplan.

1.4

De beoogde herbestemming gaat gepaard met een forse kwaliteitsverbetering Het toestaan van permanente bewoning binnen De Noenes en de geringe verruiming van de bouwmogelijkheden gaat gepaard met bestemmingswinst. Van deze bestemmingswinst dient conform provinciaal beleid en regionale afspraken 20% geïnvesteerd te worden in kwaliteitsverbetering van het landschap. De waardevermeerdering is door Antea geraamd op circa € 18.000 per woning. Dit zou betekenen dat de kwaliteitsverbetering circa € 3.600 per woning bedraagt. Ervan uitgaande dat circa 207 woningen worden herbestemd, wordt tot een bedrag van circa € 744.000 gekomen wat kan worden ingezet voor de kwaliteitsverbetering van het landschap. Bij een verdere planvorming dient sprake te zijn van een concreet plan voor de kwaliteitsverbetering van het landschap die is afgestemd met grondeigenaren en stakeholders.

1.5

De wensen van bewoners zijn inzichtelijk gemaakt aan de hand van een enquête Om de wensen van bewoners van De Noenes inzichtelijk te maken is in januari 2023 een enquête verspreid. Deze enquête bevatte onder meer vragen over het huidige gebruik, het toestaan van permanente bewoning, de bouwmogelijkheden, de landschappelijke- en natuurwaarden en de openbare ruimte. De enquête is door ruim 75% van de bewoners van De Noenes ingevuld en geeft daardoor een representatief beeld. Bij het opstellen van de nota van uitgangspunten is zoveel als mogelijk rekening gehouden met de wensen vanuit bewoners voortvloeiende uit deze enquête.

1.6

De nota van uitgangspunten is besproken en afgestemd met de klankbordgroep Een klankbordgroep is gevormd vanuit bewoners en omwonenden die mee willen denken. Ook de nota van uitgangspunten is voorgelegd aan en besproken met de klankbordgroep tijdens een klankbordgroepbijeenkomst afgelopen 25 april. De nota van uitgangspunten is overwegend positief ontvangen. Tijdens de

2

klankbordgroepbijeenkomst zijn met name enkele kritische vragen gesteld en enkele opmerkingen geplaatst. Naar aanleiding hiervan is de nota van uitgangspunten op enkele kleine onderdelen aangevuld c.q. gewijzigd. 1.7

Een dialoog heeft plaatsgevonden met bewoners, omwonenden, grondeigenaren en enkele instanties Een belangrijk onderdeel van het proces is een dialoog met onder meer bewoners, omwonenden, grondeigenaren en andere relevante instanties. Dit zodat alle relevante stakeholders in de gelegenheid worden gesteld om hun input te geven en hun bezwaren kenbaar te maken. De nota van uitgangspunten fungeert hierbij hoofdzakelijk als bespreekpunt. Zo heeft op 8 juni een dialoog plaatsgevonden met bewoners en op 15 juni met omwonenden. Verder hebben er gesprekken plaatsgevonden met de provincie Noord-Brabant en hebben er oriënterende gesprekken plaatsgevonden met het Brabants Landschap. Het complete verslag van de gevoerde dialoog is als bijlage aan de nota van uitgangspunten gevoegd.

2.1

Een Voorziening Landschapsverbetering dient gevormd te worden De kosten voor de benodigde kwaliteitsverbetering van het landschap komen voor rekening van de eigenaren/bewoners binnen De Noenes. Op basis van een gemiddelde waardestijging van circa € 18.000 per woning, waarvan 20% besteed moet worden aan kwaliteitsverbetering van het landschap, bedraagt de bijdrage circa € 3.600 per woning. Deze bijdrage wordt ingezet voor de benodigde kwaliteitsverbetering van het landschap. Bewoners dienen deze bijdrage aan de gemeente af te dragen, waarna een en ander ingezet kan worden in de benodigde kwaliteitsverbetering van het landschap. Hiervoor is het noodzakelijk dat een Voorziening Landschapsverbetering wordt gevormd waar deze bijdragen in gestort kunnen worden.

Kanttekeningen 1.1 De daadwerkelijke kwaliteitsverbetering van het landschap is afhankelijk van het aantal percelen waar permanente bewoning wordt toegestaan De resultaten van de enquête laten zien dat circa 86% van de bewoners van De Noenes aangeeft het perceel in de toekomst te willen gaan gebruiken voor permanente bewoning. Bij het berekenen van de kwaliteitsverbetering van het landschap is dit percentage overgenomen en is de aanname gedaan dat op 207 van de in totaal circa 240 percelen permanente bewoning toegestaan gaat worden. Aan de hand van de berekende bestemmingswinst wordt tot een totale kwaliteitsverbetering van circa € 744.000,00 gekomen. Dit betreft slechts een inschatting aangezien pas later in het traject daadwerkelijk bekend wordt ter plaatse van hoeveel percelen daadwerkelijk permanente bewoning mogelijk wordt gemaakt en hiervoor een kwaliteitsbijdrage wordt gedaan. Dit betekent dat de daadwerkelijk te realiseren kwaliteitsverbetering van het landschap ook pas later in het traject bekend volledig bekend is. 1.2

De daadwerkelijke kwaliteitsverbetering is ook afhankelijk van grondeigenaren De kwaliteitsverbetering van het landschap is beoogd binnen en in de directe omgeving van De Noenes. Het overgrote deel van de percelen is echter niet in eigendom van de gemeente Oisterwijk. Dit betekent dat in overleg getreden moet worden met andere grondeigenaren over een eventuele vergoeding of aankoop van de desbetreffende gronden. Dit betekent dat de daadwerkelijke landschappelijke kwaliteitsverbetering afhankelijk is van medewerking van grondeigenaren. Mocht het niet mogelijk zijn om de benodigde kwaliteitsverbetering van het landschap binnen en in de directe omgeving van De Noenes te realiseren, kan een en ander ook elders gerealiseerd worden. Echter, dit heeft nadrukkelijk niet de voorkeur.

1.3

De ruimtelijke procedure om permanente bewoning mogelijk te maken dient nog doorlopen te worden Het proces wat momenteel lopende is, kan worden gezien als de voorbereidende fase om te komen tot een ruimtelijke procedure waarmee permanente bewoning mogelijk wordt gemaakt. Na de besluitvorming in uw gemeenteraad is duidelijk op welke manier en onder welke voorwaarden binnen De Noenes permanente bewoning mogelijk gemaakt kan worden. Na de besluitvorming dient de ruimtelijke procedure gestart te worden. Een dergelijke ruimtelijke procedure kent doorgaans een doorlooptijd van circa 1 jaar. Hierbij dient opgemerkt te worden dat de Omgevingswet op 1 januari 2024 in werking treedt, waardoor er geen sprake is van een 3

bestemmingsplanherziening, maar van een omgevingsplanherziening. De aankomende inwerkingtreding van de Omgevingswet en onduidelijkheden in dat kader kunnen ervoor zorgen dat de ruimtelijke procedure een enigszins langere doorlooptijd kent dan normaal het geval is. 1.4

Met iedere grondeigenaar afzonderlijk moet een anterieure overeenkomst worden gesloten Aangezien er geen sprake is van een vereniging van eigenaren dient met iedere grondeigenaar afzonderlijk een anterieure overeenkomst afgesloten te worden. In deze anterieure overeenkomst moeten onder meer afspraken worden vastgelegd over de bijdrage ten aanzien van de kwaliteitsverbetering van het landschap en planschade. Aangezien met iedere grondeigenaar afzonderlijk een overeenkomst afgesloten dient te worden, is dit een erg tijdrovend proces.

Financiën De kosten die gepaard gaan met het proces om te komen tot een herziening van het omgevingsplan voor het toestaan van permanente bewoning binnen De Noenes inclusief de voorbereidende fase om te komen tot een keuze voor een passende planologische regeling worden geraamd op circa € 120.000,00. De kosten voor de ruimtelijke procedure komen voor rekening van de gemeente Oisterwijk. In de begroting is reeds voor zowel de jaren 2023 als 2024 een budget van € 80.000,00 opgenomen voor onder meer het traject voor De Noenes. Dit budget van € 160.000,00 is nog volledig beschikbaar, waardoor dit budget toereikend is voor het gehele proces om te komen tot een herziening van het omgevingsplan voor het toestaan van permanente bewoning binnen De Noenes inclusief de voorbereidende fase. De kosten voor de kwaliteitsverbetering komen voor rekening van de eigenaren/bewoners binnen De Noenes. Op basis van een gemiddelde waardestijging van circa € 18.000 per woning, waarvan 20% besteed moet worden aan kwaliteitsverbetering van het landschap, vragen we een bijdrage van circa € 3.600 per woning. Deze bijdragen storten we in een nieuw te vormen voorziening Landschapsverbetering of op daarvoor bestemde balansrekening. We zijn immers op grond van provinciaal beleid en regionale werkafspraken verplicht om deze bijdrage te besteden aan Landschapsverbetering.

Op basis van 207 herbestemmingen met een bijdrage van circa € 3.600 per woning voor landschapsverbetering verwachten we een totale bijdrage van circa € 744.000. De kosten van landschapsverbetering van circa € 744.000 brengen we ten laste van deze nieuwe voorziening. Ook eventuele planschadekosten komen in beginsel voor rekening de eigenaren/bewoners binnen De Noenes. In een later stadium zal een planschaderisicoanalyse worden uitgevoerd om inzichtelijk te krijgen of daadwerkelijk sprake is van planschade. Afspraken omtrent de bijdrage voor de kwaliteitsverbetering van het landschap en planschade zullen vastgelegd worden in een anterieure overeenkomst die met iedere eigenaar/bewoner afgesloten dient te worden. Communicatie Na de besluitvorming in uw gemeenteraad zal de nota van uitgangspunten voor iedereen raadpleegbaar zijn op het raadsinformatiesysteem. Ook zal hierover gecommuniceerd worden richting de klankbordgroep en bewoners. Uitvoering Na de besluitvorming in uw gemeenteraad kan gestart worden met de herziening van het omgevingsplan. Een extern bureau zal ingeschakeld worden om de benodigde stukken hiervoor op te stellen en onderzoeken uit te voeren. Bijlagen 1. Nota van uitgangspunten herbestemming De Noenes met bijlagen.

Oisterwijk 22 augustus 2023,

4

Het college, de gemeentesecretaris a.i.,

de burgemeester,

Marco Wilke

Hans Janssen

5

Raadsbesluit Voorstel tot instemming met de Nota van uitgangspunten herbestemming De Noenes

De raad van de gemeente Oisterwijk, gelezen het voorstel van het college d.d. 22 augustus 2023, afdeling Fysieke leefomgeving, gelet op het bepaalde in de Wet ruimtelijke ordening en het Besluit ruimtelijke ordening, met inachtneming van de volgende overwegingen: •

De nota van uitgangspunten beschrijft op welke manier en onder welke voorwaarden binnen De Noenes permanente bewoning kan worden toegestaan;

•

De nota van uitgangspunten dient als basis voor de herziening van het omgevingsplan;

•

Een Voorziening Landschapsverbetering noodzakelijk is om de benodigde kwaliteitsverbetering van het landschap te kunnen realiseren.

besluit : 1. In te stemmen met de nota van uitgangspunten voor herbestemming van De Noenes waarin onder meer is vastgelegd op welke manier en onder welke voorwaarden binnen De Noenes permanente bewoning kan worden toegestaan; 2. Een Voorziening Landschapsverbetering te vormen waarbinnen per herbestemde woning een financiële bijdrage gestort wordt en waarbij de voorziening wordt ingezet ten behoeve van de benodigde kwaliteitsverbetering in het landschap.

Aldus besloten in de openbare vergadering van de raad van de gemeente Oisterwijk op 28 september 2023. de griffier,

de voorzitter,

Daniëlle Robijns

Hans Janssen

6