Inbreng 1 (geredigeerd) - Brief aan gemeenteraad bestemmingsplan Kerkhovenbaan-Pannenschuurlaan 23-05-2024

Woningbouwplan 13 woningen Kerkhovenbaan/Pannenschuurlaan Oisterwijk 22-5-2024

Geachte Gemeenteraadsleden,

Onlangs heeft u in een uitgebreide Raadssessie gesproken over het woningbouwplan op bovengenoemde locatie. Een locatie met een lange geschiedenis voor wat betreft woningbouw. Wij zijn als projectontwikkelaar reeds sinds 2020 eigenaar van de locatie en derhalve actief betrokken bij het plan. Naar aanleiding van het verloop van de Raadsessie hebben we behoefte te reageren op de discussie die ontstaan is over de bescherming van de molen in relatie tot de totstandkoming van het woningbouwplan. We constateerden dat tijdens de Raadsessie emotie en feitelijkheden door elkaar gingen lopen en hierbij de emotie de overhand kreeg. Uiteraard hebben we daar begrip voor, echter willen we u wel de feiten benoemen. In deze brief, aangevuld met 2 ondersteunende memo's van deskundigen, belichten we deze feiten. Maar eerst geven we u een inkijk in het doorlopen proces.

Proces Reeds in juni 2018 is door de oorspronkelijke eigenaar van deze locatie een principeverzoek ingediend voor de realisatie van 5 vrije sector koopwoningen. In januari 2019 heeft het toenmalige College een principeakkoord verstrekt voor de 5 grote woningen met hoogteaccent. Uw Gemeenteraad is hierover geïnformeerd in 2019: Raadinformatiebrief 2019W00644. Citaat: "Het plangebied ligt tegenover de karakterish'eke Kerkhovense molen en vormt een zichtlocatie bij de entree van Oisterwijk..... De woningen worden voorzien van een forse kap met lage goothoogte. Om de molen als werktuig en als beeldbepalend cultuurhistorisch element te beschermen, gelden er voor de bouwhoogte van de woningen restricties. Deze zijn vastgelegd in het vigerend bestemmingsplan en dienen derhalve ook in het nieuwe bestemmingsplan opgenomen dan wel gerespecteerd te worden." Deze uitgangspunten in 2019 zijn tot stand gekomen door raadpleging van de onafhankelijke stedenbouwkundig adviseur Urban Jazz en geven een goed beeld van de door de gemeente gewenste beeldkwaliteit. De voorwaarde van het College (en Gemeenteraad) was een versterking van de entree van Oisterwijk met respect voor de werking van de molen.

Wij hebben als ontwikkelaar een groot aangrenzend perceel kunnen verwerven waardoor de locatie en met name de abrupte beëindiging van de straat Bieslook sterk kon worden verbeterd. In samenwerking met de gemeente Oisterwijk, de onafhankelijke stedenbouwkundige van de Gemeente en Pauwert Architectuur, is een woonhofje ontwikkeld met 13 woningen. De uitgangspunten uit 2019 hebben altijd aan de basis gelegen voor de uiteindelijke stedenbouwkundige oplossing. In 2021 is als gevolg van de door de Raad vastgestelde volkshuisvestelijke uitgangspunten het plan aangepast door toevoeging van 3 sociale woningen. Dit was mogelijk door 1 vrije sector woning op te offeren en binnen de reeds vastgestelde stedenbouwkundige kaders 3 sociale woningen te projecteren. Feit: de stedenbouwkundige kaders voor ontwikkeling van deze locatie zijn reeds in 2019 vastgesteld.

De omgevingsdialoog Parallel aan deze aanpassingen liep de door ons geïnitieerde omgevingsdialoog. Dit is gedaan met direct aangrenzende omwonenden van het plangebied, de Kerkhovense molen en een grote bijeenkomst voor alle wijkbewoners. Al in 2022 was helder dat de Kerkhovense molen geen voorstander was van het plan. Pogingen om een compromis te vinden door een deskundig adviseur in te schakelen op het gebied van molenbiotopen was niet gewenst. Het standpunt van de Kerkhovense molen was niet hoger bouwen dan 7-7,5 m. Als ontwikkelaar hebben we aangegeven dat er stedenbouwkundige uitgangspunten door de gemeente aangereikt zijn welke gedeeltelijk uitgaan van hogere bouwhoogtes. De omgevingsdialoog leverde verder op dat omwonenden geen behoefte hadden aan sociale woningen en als ze er wel moesten komen, dan bij voorkeur op een andere locatie in het plangebied dan toen voorgesteld. In goede samenspraak met Gemeente Oisterwijk en de omwonenden is het bouwplan aangepast door de sociale woningen te verplaatsen binnen het plangebied. Onzes inziens een mooi resultaat en daarmee een goed voorbeeld van een open omgevingsdialoog!

Verder is ons door de gemeente geadviseerd de deskundigheid in te roepen van een molendeskundige om zodoende te kunnen vaststellen welke invloed de bouwhoogtes van het bouwplan op de molen hadden.

Feit: er is een uitgebreide omgevingsdialoog gevoerd met belanghebbenden Molenbiotoop

EAGM werd geraadpleegd. EAGM is een toonaangevend adviesbureau op het gebied van cultuurhistorie in Nederland. EAGM heeft onderzoek gedaan door een simulatieberekening te maken die het verschil berekend tussen de huidige situatie en de nieuwe situatie met de nieuwe woningen. Uw Raad is inmiddels op de hoogte van deze analyse en van de conclusie. Het bouwplan blijkt geen nadelig effect te hebben op de molenbiotoop als gevolg van de beoogde woningen! EAGM heeft te kennen gegeven open te staan voor een nadere toelichting van de berekeningsmethodiek.

Feit: De berekening van EAGM toont geen noemenswaardig verschil tussen de huidige situatie en de situatie na realisatie.

Bestemmingsplan (toelichting) Uit de Raadsessies bleek dat enige onduidelijkheid aanwezig is over de juridische kant van het bestemmingsplan. Middels deze brief met bijbehorende bijlagen (memo RO adviseur Crijns en memo EAGM) willen we dan ook het vigerend bestemmingsplan (vastgesteld 18-12-2014 door de Gemeenteraad) in relatie tot het voorliggende bestemmingsplan 'Kerkhovenbaan/Pannenschuurlaan' toelichten.

Vigerend bestemmingsplan: Het bestemmingsplan biedt binnen het 'bouwvlak' de mogelijkheid om 23 woningen met een maximale bouwhoogte van 10 m te realiseren. Deze woningen zijn reeds gerealiseerd, met inbegrip van één bestaande woning aan Pannenschuurlaan 197. Pannenschuurlaan 197 wordt gesloopt, waarvoor in de plaats 13 nieuwe woningen worden gerealiseerd. Het geldende aantal 23 is daarmee niet meer toereikend, waarvoor in het nieuwe plan het aantal wooneenheden dient toe te nemen. Vandaar een bestemmingsplanwijziging voor deze locatie.

In het geldende bestemmingsplan 'Woongebieden' is tevens de dubbelbestemming 'Waarde Cultuurhistorie' opgenomen ten behoeve van de Molenbiotoop. In de regels (artikel 25) is opgenomen dat er geen bebouwing opgericht mag worden binnen bepaalde stralen vanaf de molen. Uit de Raadsessies bleek (mede door input van de molenaar) dat bebouwing derhalve niet mogelijk is op de locatie. Dit is niet correct! Het bestemmingsplan heeft wel degelijk bouwmogelijkheden. Om de juiste feiten te kunnen benoemen wordt verwezen naar de door Ruimtelijke Ordeningsadviseur Crijns Rentmeesters bv opgestelde memo.

Feiten: De bestaande bouwhoogte uit het bestemmingsplan (woondoeleinden) prevaleert boven de beperking van bouwhoogte van de molenbiotoop Voor de aanleg van nieuw hoog groen is een aanlegvergunning noodzakelijk. Voor Bestaand groen zijn geen regels opgenomen waardoor de bestaande bomen legaal zijn en handhaving op de hoogte van de bomen niet mogelijk is. (wat de molenaar nader onderzoekt) De Gemeenteraad heeft in het belang van een goede werking van de Kerkhovense molen in het vigerend bestemmingsplan duidelijke spelregels vastgesteld. Thans is sprake van een afwijking van de bouwregels door toevoeging van woningen. Het College B&W heeft conform de regels van het bestemmingsplan advies ingewonnen bij molendeskundige EAGM en heeft een berekening geëist om het belang van de molen te waarborgen. Het College geeft uitvoering aan de door de gemeenteraad opgelegde regels uit het vigerend bestemmingsplan. Hieruit blijkt dat gemotiveerd kan worden afgeweken van de regels uit de dubbelbestemming 'Waarde - Cultuurhistorie'.

Résumé U neemt als gemeenteraad 30 mei aanstaande een besluit over het thans voorliggende bestemmingsplan. In deze brief hebben we de feiten benoemd. We kunnen niet anders concluderen dat dit plan weloverwogen tot stand is gekomen. De stedenbouwkundige uitgangspunten voor de entree van Oisterwijk worden behaald. Er worden 3 sociale woningen en 10 levensloopbestendige woningen gerealiseerd passend bij de volkshuisvestelijke uitgangspunten van de Gemeente Oisterwijk. De molen is en blijft beschermd tegen ongewenste bebouwing. Vaststelling van het voorliggende bestemmingsplan 'Kerkhovenbaan/Pannenschuurlaan' leidt niet tot een mogelijk gevreesde precedentwerking in de toekomst

We hebben u deze aanvullende informatie met feitelijkheden gestuurd waardoor u naast de inspraakreactie ook de feitelijke input heeft op basis waarvan u een weloverwogen besluit kunt nemen. Aanpassing van het bestemmingsplan leidt tot onnodige vertraging en extra kosten waardoor dit woningbouwplan niet meer haalbaar is. En dat terwijl Oisterwijk dringend behoefte heeft aan woningen. Wij staan er klaar voor en vertrouwen er dan ook op dat u de juiste beslissing neemt!

Indien u behoefte heeft aan een nadere toelichting, zijn wij uiteraard bereid u mondeling te woord te staan. 5.1,2,e 5.1,2,e 5.1,2,e

FLS vastgoed BV