Doelgroepenverordening Oisterwijk - raadsvoorstel - mondeling geamendeerd - geamendeerd

Raadsvoorstel

Onderwerp: Doelgroepenverordening Oisterwijk

Zaaknummer: 1013088

Raadsvergadering d.d. 14 december 2023 Domein/Afdeling: Ruimte

Voorstel Wij stellen u voor: 1. In te stemmen met de doelgroepenverordening Oisterwijk en daarmee in te stemmen met de volgende wijzigingen en prijsgrenzen in het streefprogramma woningbouw van de woonzorgvisie Oisterwijk 2022-2027: De koopprijsgrens voor de sociale koopwoning onderscheiden in twee subcategorieën: a) Sociale koopwoning met een maximale prijs van €250,000,- (prijspeil 2024). b) Betaalbare koopwoning met koopprijs van maximaal € 390.000,- (prijspeil 2024) en daarmee aansluiten op maximale betaalbaarheidsgrens van het Rijk (Programma Woningbouw). Inleiding Op 2 mei 2022 heeft uw gemeenteraad de Woonzorgvisie gemeente Oisterwijk 2022-2027 vastgesteld en daarna het uitvoeringsprogramma. In de woonzorgvisie en het uitvoeringsprogramma zijn een aantal instrumenten benoemd die kunnen bijdragen aan het realiseren van de ambities en doelstellingen van de woonzorgvisie. Voorliggende verordening is een van die instrumenten. In de woonzorgvisie gemeente Oisterwijk 2022-2027 is vastgelegd dat de gemeente 1500 woningen worden gebouwd in de komende jaren, en ieder jaar 150 woningen wil realiseren. Van deze woningen moet minimaal 75 % in het betaalbare segment (huur of koop) worden gerealiseerd.

Met een doelgroepenverordening kan publiekrechtelijk worden geregeld dat er voldoende woningen in het sociale en betaalbare segment (huur of koop) worden gerealiseerd in nieuwe woningbouwontwikkelingen. De verordening geeft regels waardoor de woningen voor langere tijd beschikbaar blijven voor de betreffende doelgroepen. Over de inzet van een doelgroepenverordening is regionaal afstemming gezocht. De gemeente Goirle heeft ook besloten doelgroepenverordening per 1 januari 2024 in te stellen. De gemeente Hilvarenbeek heeft al in 2022 een doelgroepenverordening vastgesteld.

Argumenten 1.1 Met de doelgroepenverordening wordt het woonbeleid juridisch verankerd en neemt de gemeente meer regie op de uitvoering van de woonzorgvisie Oisterwijk 2022-2030. De doelgroepenverordening legt de juridische link tussen bestemmingsplan (waarin de verordening van toepassing wordt verklaard) en het woonbeleid van de gemeente. Hiermee wordt juridisch verankerd dat er betaalbare woningen worden gerealiseerd en dat deze woningen bij de doelgroep terecht komen. Ook wordt geregeld dat woningen gedurende een aantal jaren in het betreffende segment verhuurd/verkocht kunnen blijven. Daarmee neemt de gemeente meer regie op de bouw en beschikbaar houden van woningen in het sociale en betaalbare segment. De doelgroepenverordening is alleen van toepassing bij nieuwbouw en regelt niet de toewijzing van woningen. In mei 2022 heeft de gemeenteraad in de Woonzorgvisie het volgende streefwoningprogramma 2022 vastgesteld: Prijspeil huur- en koopprijzen 2022 gemeente Oisterwijk. Woningmarktsegment prijsklasse)

(eigendom

en

2020-2030

Huur < € 763,- (sociaal)

25%

Huur € 763,- € 1000,-

6%

Huur > € 1000,-

3%

Totaal Huur

34%

Koop < € 225,000,- (sociaal)

10%

Koop € 225,000,- € 355.000,-

34%

Koop € 355.000,- € 450.000,-

19%

Koop > € 450.000,-

3%

Totaal koop

66%

Totaal

100%

•

75% van de totale nieuwbouwopgave is betaalbaar (sociale huur, middel dure huur en koopwoningen tot de NHG grens). Minimaal 25% van de totale woningbouwopgave bestaat uit sociale huurwoningen (regionaal Perspectief op Wonen) Minimaal 35% van de totale woningbouwopgave bestaat uit sociale woningbouw, het zij huur of koop.

• •

1.2 Met de doelgroepenverordening wordt het woonbeleid op onderdelen verder uitgewerkt en geconcretiseerd. In maart 2022 heeft de minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening de Nationale Woonen Bouwagenda gepresenteerd, waarbij het uitgangspunt is het realiseren van voldoende sociale en betaalbare woningen. Vervolgens heeft elke provincie met het rijk en gemeenten prestatieafspraken over het realiseren van die betaalbare opgave opgesteld en ondertekend. De basis daarvoor is een derde sociale huur, een derde middenhuur en/of betaalbare koop en een derde vrij. Zo ook de provincie Noord- Brabant. De gemeente Oisterwijk heeft hiervoor de SRBTwoondeal op 9 maart 2023 ondertekend.

In de woondeal zijn ook afspraken gemaakt over de programmering. Het Rijk wil tweederde betaalbaar (30/40/30); de gemeente Oisterwijk zit op 75 % betaalbare woningen. 1.3 Aanpassing koopprijzen nieuwbouwwoningen De woningmarkt blijft constant in beweging. Door de stijgende rente, de hoge kosten voor de woningbouw, verminderde belangstelling en terugtredende kopers voor nieuwbouw koopwoningen, zijn en worden woningbouwprojecten steeds vaker uitgesteld of doorgeschoven naar betere tijden. Maar de vraag en het tekort aan betaalbare woningen blijft onverminderd groot. Ook in gemeente Oisterwijk, de provincie en andere regiogemeenten van Brabant. Juist vanwege deze dynamiek en een nieuwe situatie, is het belangrijk duidelijke keuzes te maken, om verder aan de slag te gaan met de woningmarkt van Oisterwijk en te zorgen dat er betaalbare woningen worden gebouwd. Het Rijk heeft per 1 januari 2023 de NHG grens als bovengrens van de “betaalbare” categorie losgelaten en daarvoor in de plaats een eigen grens bepaald (Besluit van 20 maart 2023, nr. 2022002927 tot wijziging van het Besluit woningbouwimpuls 2022 (aanpassing definitie betaalbare koopwoningen). De koopprijsgrens is per 1 januari 2024 door het rijk verhoogd naar € 390.000,.-; was in 2023 € 355.000,- (NGH grens 2022).

Voorgesteld wordt de prijsgrens voor betaalbare woningen over te nemen, daarmee conformeren we ons aan de grens die door het Rijk bepaald is. Enerzijds ontstaat hierdoor een beter perspectief voor de woningbouwers voor de realisatie van een haalbaar, uitvoerbaar én rendabel woningbouwproject. Anderzijds biedt de aanpassing van de prijsgrenzen meer onderhandelingsperspectief met de woningbouwers om het aantal gewenste betaalbare woningen daadwerkelijk te kunnen realiseren en aanbieden aan de woningzoekenden in de gemeente. Daarom het voorstel om de prijsgrens voor de sociale koopwoningen in te delen in 2 subcategorieën: 1) Sociale koopwoning met een maximale koopprijs tot €250.000,- (prijspeil 2024). 2) Een betaalbare koopwoning met een maximale koopprijs tot € 390.000,- (prijspeil 2024). In de doelenverordening gemeente Oisterwijk 2023 zijn bovengenoemde aanpassingen voor de sociale koopwoningen en prijsgrenzen verwerkt. De huur- en koopprijzen nieuwbouwwoningen Oisterwijk gelden per 1 januari 2024. In onderstaande streefwoningbouwprogramma voor 2024 zijn de wijzigingen verwerkt.

Streef woningbouwprogramma per 1 januari 2024: Hieronder zijn in het streef woningbouwprogramma voor 2024 de verschillende categorieën en koopprijsgrenzen aangepast en verwerkt. Categorie, huurof percentage

eigendom, koop en

Koop

Huur

Percentage

Sociaal

Koop maximaal 10%

€ 808,-prijspeil 2023)

Minimaal 25%

Betaalbaar

1.Sociale koopwoning tot € 250.000,2.Betaalbare koop woning tot € 390.000,-

Sociale koop: Maximaal 10%

Vanaf € 808,- tot €1023,-(prijspeil 2023) Bereikbaar/Middel duur Duur

Vanaf € 390.000,tot € 450.000,Vanaf € 450.000,-

Minimaal 5% Maximaal 40% Maximaal 10%

Vanaf € 1023,-

Maximaal 20%

In de doelgroepenverordening worden de woningen en inkomensgroepen verder gespecificeerd (prijsgrenzen en inkomensgroepen), waardoor concrete sturing in planontwikkeling mogelijk wordt gemaakt. Waarna de woningen ook langjarig voor die groepen ook beschikbaar blijven. 1.4 Met de doelgroepenverordening kan, vooruitlopend op het nog op te stellen omgevingsplan voor de hele gemeente, op individueel planniveau gestuurd worden op de betaalbare opgave. Een doelgroepenverordening kent als wettelijke basis het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Per individueel (bestemmings)plan wordt de doelgroepenverordening van toepassing verklaard en wordt in het plan aangegeven voor welke doelgroepen er gebouwd moet worden (differentiatie woningbouwprogramma). 1.5 Nationale woon- en bouwagenda, regionaal bod, woondeal en regionale prestatie afspraken Voor de nationale woon- bouwagenda heeft het rijk verschillende bouw- en woonopgaven opgesteld om in samenhang aan te pakken, te financieren en te monitoren. De regio gemeenten van de SRBT regio zijn nu in gesprek met de provincie over het bod en de kwantitatieve bijdrage die hiervoor door de regio gemeenten moet worden geleverd en het (definitief) aantal betaalbare woningen dat in de komende jaren hiervoor moet worden gebouwd in de regio gemeenten.

Het gaat daarbij om de bouw en het aanbod van (tenminste) 2/3 betaalbare woningen (huur en koop)en de onderlinge verdeling van de regionale woonopgave over de regiogemeenten. Daarnaast wordt nu in regio verband gewerkt aan een regionale woonzorgvisie (kwalitatief), de overige programma’s (duurzaamheid en vitaliteit) volgen daarna.

Kanttekeningen 1.1 Naast de woningbouwambities spelen ook ambities vanuit andere werkvelden, zoals mobiliteit, duurzaamheid, natuur en klimaatadaptatie een rol bij de ontwikkeling van woningbouwlocaties. Niet alleen de ambitie voor het realiseren van voldoende betaalbare woningen spelen een rol bij het daadwerkelijk realiseren van een woningbouwlocatie. Ook ambities uit andere werkvelden drukken op de financiële haalbaarheid van een locatie. Hierdoor is het in sommige gevallen nodig om keuzes te maken die op een of meerdere ambities van invloed zijn. 1.2 De doelgroepenverordening kan niet worden ingezet voor lopende ontwikkelingen waarvoor al (andere) randvoorwaarden zijn meegegeven. In het kader van behoorlijk bestuur is het niet mogelijk om de doelgroepenverordening van toepassing te verklaren op woningbouwontwikkelingen die al in een vergevorderd stadium zijn en waarvoor de gemeente Venray al andere uitgangspunten, op basis van eerder beleid, heeft meegegeven. Het kan daarom voorkomen dat de gemeenteraad de komende tijd nog plannen ter vaststelling krijgt voorgelegd, waarop de doelgroepenverordening niet van toepassing is. Echter voor alle nieuwe plannen die nog worden opgestart zal de doelgroepenverordening wel worden ingezet.

Ontwikkelaars kunnen het opleggen van regels en het stellen van randvoorwaarden voor het bouwen en exploiteren van sociale woningbouw en midden dure huurwoningbouw, als belemmering ervaren om te gaan bouwen in de gemeente. Door in de regio gelijkluidende regelingen vast te stellen wordt het speelveld gelijkvormig, waardoor weglopen van ontwikkelende partijen minder aan de orde zal zijn. Uit navraag bij andere gemeenten blijkt dat de doelgroepenverordening niet belemmerd werkt, indien er duidelijke regels en goede afspraken zijn. Uitvoering De doelgroepenverordening is het wettelijk en publiekrechtelijk instrument dat kan worden ingezet en borgt dat er voldoende betaalbare woningen worden gebouwd en beschikbaar komen voor de doelgroepen van beleid. Daardoor kan in ieder geval de bouw van betaalbare woningen (huur- en koop) volgens het Nationale programma woningbouw worden gerealiseerd in Oisterwijk. De vaststelling van de doelgroepen verordening als instrument geeft tevens de mogelijkheid om nu toe te passen voor de initiatieven en projecten voor woningbouw, waarover nu wordt gesproken en onderhandeld met ontwikkelaars en bouwers.

Omgevingswet en Doelgroepenverordening De Omgevingswet treedt op 1 januari 2024 in werking en vanaf dat moment stelt de gemeente niet meer verschillende bestemmingsplannen op, maar wordt gewerkt aan een omgevingsplan voor het hele grondgebied van de gemeente. In dit omgevingsplan kunnen de regels en voorwaarden uit de doelgroepenverordening worden opgenomen. Echter het omgevingsplan voor Oisterwijk is er nog niet op 1 januari 2024. En de bouwopgave conform het Omgevingsplan Wonen moet wel gerealiseerd worden. Daarom is het nodig om vooruitlopend op het omgevingsplan, nog voor 1 januari 2024 de doelgroepenverordening vast te stellen. De Omgevingswet kent namelijk een overgangstermijn tot 2032 voor de toepassing van een vastgestelde doelgroepenverordening. Hiermee kan dan op individueel planniveau gestuurd worden op de bouwopgave, zoals bedoeld in het Omgevingsplan Wonen.

Financiën De stukken die nu voorliggen hebben geen financiële consequenties. Communicatie Na een positief besluit over het raadsvoorstel voor de doelgroepenverordening zal de verordening worden gepubliceerd en een persbericht worden uitgegeven. Een bericht over de vaststelling van de doelgroepenverordening Oisterwijk 2023 zal in de gemeentelijke pagina in de lokale media worden opgenomen. Bijlagen 1.Raadvoorstel Doelgroepenverordening Oisterwijk. 2.Doelgroepenverordening Oisterwijk 2023. Ter inzage gelegde stukken 1. Raadvoorstel Doelgroepenverordening Oisterwijk. 2. Doelgroepenverordening Oisterwijk.

Oisterwijk 2023, Het college, de gemeentesecretaris,

de burgemeester,

Marco Wilke

Hans Janssen

Raadsbesluit

Voorstel tot vaststelling Doelgroepenverordening Oisterwijk

De raad van de gemeente Oisterwijk, gelezen het voorstel van het college d.d. 7 november 2023, domein/afdeling Ruimte;

gelet op de gemeentewet 1. In te stemmen met de doelgroepenverordening Oisterwijk en daarmee in te stemmen met de volgende wijzigingen en prijsgrenzen in het streefprogramma woningbouw van de woonzorgvisie Oisterwijk 2022-2027: De koopprijsgrens voor de sociale koopwoning onderscheiden in twee subcategorieën: a) Sociale koopwoning met een maximale prijs van €250,000,- (prijspeil 2024). b) Betaalbare koopwoning met koopprijs van maximaal € 390.000,- (prijspeil 2024) en daarmee aansluiten op maximale betaalbaarheidsgrens van het Rijk (Programma Woningbouw).

Aldus besloten in de openbare vergadering van de raad van de gemeente Oisterwijk op 14 december 2023; de griffier,

de voorzitter,

Daniëlle Robijns

Hans Janssen