Bijlage 1 Visie Wonen aan het Beekdal Moergestel

WONEN AAN HET BEEKDAL

MOERGESTEL - GEMEENTE OISTERWIJK

VISIE & PROEFVERKAVELING november 2024

COLOFON Betrokken partijen:

Gemeente Oisterwijk

Van der Weegen i.s.m. De Nederlandse Provincie van de Congregatie van de Zusters van Liefde van Onze Lieve Vrouw, Moeder van Barmhartigheid

Van Grunsven Groep

HarQ Vastgoed

HarQ Vastgoed Opgesteld door:

Taktor B.V.

URBAN JAZZ B.V.

Leerfabriek KVL, Almystraat 14 5061 PA Oisterwijk 06 - 12 75 02 32 www.urbanjazz.nl

Leystromen

Datum: 29 november 2024 3

Situatie omstreeks 1965: historische wegen, klooster Nieuwenhof, de Heideloop (ook Rootvense Loop genoemd) centraal door het plangebied en de ligging aan het beekdal 4

INHOUD 1. OPGAVE

DEEL A: ONDERZOEKSFASE 2.

INVENTARISATIE & ANALYSE

3.

SPECIFIEKE ONTWIKKELKADERS

4.

INPUT INFORMATIEAVOND

5. CONCLUSIES

DEEL B: ONTWERPFASE 6.

SEPARATE BIJLAGEN

RUIMTELIJKE VISIE

7. PROEFVERKAVELING

5

1.

Kloosterterrein Nieuwenhof Transformatiekader

2.

Verkeersadvies Moergestel Noord

Gemeente Oisterwijk

Van Grunsven Groep HarQ Vastgoed

Waterschap De Dommel

Van der Weegen i.s.m. congregatie

Taktor B.V.

Plangebied en deelgebieden initiatiefnemers 6

1. OPGAVE Het plangebied ligt tussen de Industrieweg-Molenstraat en de Reusel. Het bestaat momenteel uit grotendeels onbebouwde agrarische gronden (perceelnummers 2278, 6205, 3410, 6206, 5469, 6204, 6202, 6201, 4081, 4433, 5178, 2129, 2130, 4047, 6172, 6173, 6174 3676, 3675 en 2550). In dit gebied is sprake van vier verschillende initiatiefnemers, zie nevenstaande afbeelding. De locatie heeft door de nabijheid van diverse voorzieningen en de directe ligging aan het landschap de potentie voor het ontwikkelen van een aantrekkelijk nieuw woonmilieu. De vier initiatiefnemers hebben in een intentieovereenkomst de ambitie uitgesproken gezamenlijk tot een plan te komen voor deze transformatie. Het uiteindelijke plan zal bestaan uit woningbouw, waarvan in lijn met de afspraken in de regionale woondeal 30% voorzien wordt voor sociale woningen, 40% voor betaalbare woningen en 30% voor middeldure en dure woningen. De uitdaging is om de locatie een eigen, herkenbare kwaliteit te geven en tevens te zoeken naar relaties en verbanden die goed aansluiten op de karakteristieken in omgeving. In deze rapportage worden de conclusies uit de inventarisatie en analyse van het gebied toegelicht. Deze vormen de basis voor een set van randvoorwaarden en uitgangspunten die vertaald zijn in de stedenbouwkundige en landschappelijke visie.

Deze ontwikkelvisie is het ontwerpkader voor het opstellen van het daadwerkelijke verkavelingsplan. Het resultaat van een eerste proefverkaveling is tevens opgenomen in dit document. De ontwikkelvisie doet uitspraken over o.a. de volgende onderdelen: • • • • • • • • • •

Het globaal woningbouwprogramma (bijv. maximaal aantal woningen en verdeling naar type woningen). Overige gebouwde functies (bijv. zorg- of buurtvoorzieningen). Omvang bebouwing (bijv. maximaal aantal bouwlagen). Contouren bouwvelden (waar wordt gebouwd en waar niet). Oriëntatie bebouwing (waar komen de voorgevels). De verkeersstructuur (aansluiting op de bestaande straten en de route door het plangebied). Parkeeroplossingen (bijv. auto’s in de straat of geclusterd op parkeerpleintjes). Groen (locaties en type groen). Water (waar vangen we het regenwater op en hoe ziet dit eruit). Sfeer (bijv. historiserende of moderne architectuur, natuurlijk of gecultiveerd groen).

boven: het plangebied gezien vanuit het noordoosten, onder: het plangebied gezien vanuit het westen 7

cluster van sportvoorzieningen noordzijde Moergestel

tracé hoogspanning verdwijnt

profiel van vrije ruimte (t.b.v. behoud en herstel watersysteem)

huidige loop Reusel heeft weinig landschappelijke kwaliteit, maar is wel ecologische verbindingszone in NNB

historische wegen

voormalige stortlocatie (verontreinigd)

regionale waterberging

reservering waterberging

smal wegprofiel, beperkte ruimtelijke kwaliteit

aantrekkelijk beekdallandschap

A-watergang bedrijvigheid achterkanten van woningen gericht op het plangebied

voormalig kasteel/klooster Nieuwenhof gebouw en terrein met rijksmonumentale waarde waardevolle bomen achterkanten van woningen gericht op plangebied karakteristieke bomenlanen kansen aandachtspunten

verscholen liggend park

Conclusies uit de inventarisatie & analyse 8

2. INVENTARISATIE & ANALYSE Om de ruimtelijke en functionele kwaliteiten en aandachtspunten binnen het plangebied en in de omgeving ervan goed in beeld te krijgen is een uitgebreide inventarisatie en analyse uitgevoerd. Zowel van de situatie op het schaalniveau van de specifieke locatie als binnen de context van het gehele dorp Moergestel. Hierbij zijn de volgende onderdelen bekeken: • • • • • • • • •

cultuurhistorie, bebouwingsgeschiedenis en archeologie, verkeer en routing, functiegebieden, natuur en landschap, maaiveldhoogtes, water, stedenbouwkundige situatie, ondergrondse infrastructuur, het omgevingssplan, de omgevingsvisie en overige beleidsdocumenten.

Op nevenstaande afbeelding zijn de conclusies samengevat. Zie voor de volledige inventarisatie de separate bijlage. Kansen Het klooster en de inrichting van de openbare ruimte van de Kloosterdreef hebben een grote cultuurhistorische en monumentale waarde. Ze bepalen gezamenlijk het kwalitatief hoogwaardige straatbeeld. Naast deze kwaliteiten van de gebouwde omgeving ligt de waarde van de locatie in de ligging aan en het zicht over het beekdallandschap van de Reusel en de landschapselementen die in en aan dit beekdal liggen in de vorm van lanen, struwelen en bosschages. Zo is een waardevolle laanstructuur van volwassen bomen van de 1e grootte aanwezig in de Kloosterlaan, in de Kloosterdreef en haaks op de Kloosterdreef, behorende bij het kloostercomplex van Nieuwenhof. Ter plaatse van de westelijke punt van het complex zijn 3 bomen als waardevol aangemerkt. Het kloostercomplex is in het midden van de vorige eeuw vergroot door de omringende gracht richting het noordoosten te verleggen/ verlengen. De ontwikkeling van het plangebied kan met name profiteren van de (groene) kwaliteiten die het gebied omringen: het uitzicht over het relatief open landschap aan de oostzijde, het groene profiel van

ONDERZOEK

de lanen rondom klooster/kasteel Nieuwenhof, de monumentale uitstraling van het voormalig kasteel zelf en de bossages langs de Reusel.

Bij de uitwerking van de visie moet ook rekening worden gehouden met de milieuzonering van de omliggende bedrijvigheid. Dit kan nog effect hebben op de in de visie opgenomen proefverkaveling.

Met de transformatie naar een woongebied ontstaat daarnaast de kans om de waterretentiefunctie van het beekdal, in navolging van de reconstructie in het Moergestelsbroek, nog verder te vergroten. Het bergend vermogen dat hierdoor beschikbaar komt, kan worden benut voor toekomstige woningbouw.

De huidige loop van de Reusel heeft ter hoogte van het onderzoeksgebied weinig landschappelijke en ecologische kwaliteiten door zijn strakke kanaalachtige loop. Het vormt daarmee een fysieke barrière tussen het plangebied en het omliggend landschap.

Het uitbreiden van het beekdal kan samengaan met het vergroten van de ecologische kwaliteit ervan. Door de ontwikkeling van bio-diverse natuur en het betrekken van al bestaande landschapselementen in directe omgeving van het plangebied, zoals het groene park achter zorginstelling Park Stanislaus, kan naast de ecologische kwaliteit ook de verblijfskwaliteit verbeterd worden.

Een herinrichting van het beekdal zou (op termijn) verbetering moeten brengen in de landschappelijke kwaliteit en toegankelijkheid. Hiervoor is in het provinciale omgevingsverordening al een zone gereserveerd. Ook voor het bergen van water in natte periodes is in deze verordening een reservering opgenomen.

Buiten de ligging aan het beekdal, ligt de locatie ook in de nabijheid van het dorpscentrum waar diverse voorzieningen geclusterd zijn. Een verzameling voorzieningen bevindt zich ook direct ten noorden van het plangebied, in de vorm van een cluster van verschillende sportaccommodaties. Deze gaan niet alleen door de toekomstige bewoners van deze ontwikkeling gebruikt worden, maar worden ook momenteel al veelvuldig gebruikt door o.a. Moergestelnaren. Ontwikkeling van het plangebied biedt de kans een directere verbinding naar de Moergestelse woongebieden aan te legen voor fietsers en voetgangers. Aandachtspunten De omringende infrastructuur biedt niet direct een aantrekkelijke ontsluitingsmogelijkheid voor het ontwikkelingsgebied, door het smalle profiel van de Kloosterdreef en de niet optimale verkeersveiligheid van de Industrieweg (onoverzichtelijk, vrachtverkeer, relatief smal profiel). Aanpassing en opwaardering van de Industrieweg zou daarom gekoppeld moeten worden aan de woningbouwontwikkeling. Zoals de naam Industrieweg al doet vermoeden, wordt deze straat geflankeerd door bedrijfspercelen. Deze bebouwing aan Industrieweg is divers (wonen en werken) en zal de entree tot het toekomstig woongebied gaan vormen.

9

De bestaande woningen staan voornamelijk met de achterkanten naar het plangebied toe en zijn er langs de zuidelijke plangrens direct tegen aan gesitueerd. Hiermee dient bij de inpassing van nieuwe woningbouw rekening gehouden te worden, zowel wat betreft de ruimtelijke kwaliteit van de bestaande achterkanten, als de impact van nieuwe bebouwing op de bestaande woonpercelen. Ook voor nieuw te realiseren achtertuinen geldt dat verrommeling in de nieuwe dorpsrand langs het beekdal voorkomen moet worden. Het beperken van diversiteit in bouwvolumes en architectonische uitstraling, plus het vermijden van vergunningsvrije bouwwerken in achtertuinen direct aan het beekdal zijn daar onderdeel van. Het bereiken van ruimtelijke kwaliteit die passend is voor deze locatie betekent dat er gestreefd dient te worden naar een optimale woningbouwprogrammering en zo goed mogelijk gebruik gemaakt wordt van de landschappelijke kwaliteiten. De toename in verkeers- en parkeerdruk, die samengaat met de transformatie van de locatie naar woningbouw, moet daarbij niet de overhand krijgen in de beleving van het gebied. Op grote delen van het campingterrein bevindt zich een voormalige stortplaats waarvan onderzoek heeft aangetoond dat er sprake is van bodemverontreiniging. Dit vraagt om maatregelen om de functieverandering naar wonen mogelijk te maken.

P.M. kernkwaliteiten kloostercomplex

linksboven: kasteel Nieuwenhof omstreeks 1775, rechtsboven: kernkwaliteiten kloostercomplex Nieuwenhof, onder: afbeeldingen uit het Koersdocument Oostflank m.b.t. de planlocatie 10

3. SPECIFIEKE ONTWIKKELKADERS

ONDERZOEK

Naast de meer algemene gemeentelijke beleidskaders voor bijv. parkeren, waterberging en groen zijn er een viertal specifieke documenten die sturend zijn op de stedenbouwkundige en landschappelijke invulling van het plangebied. In dit hoofdstuk worden deze beknopt toegelicht. Woonzorgvisie Gemeente Oisterwijk 2022 - 2027 (mei 2022) In de woonzorgvisie geeft de gemeente Oisterwijk aan hoe de uitdagingen op het gebied van wonen, zorg, welzijn en leefbaarheid worden aangegaan. De visie vormt een belangrijke bouwsteen in samenwerking met ontwikkelaars, zorg- en welzijnspartijen en woningcorporaties. De woonzorgvisie heeft 6 speerpunten: 1. Meer woningen bouwen, op natuur-inclusieve wijze. 2. Nieuwbouw is betaalbaar en gericht op doorstroming. 3. Woningen van duurzame kwaliteit. 4. Plek bieden aan bijzondere doelgroepen. 5. Prettig wonen voor mensen met een zorgvraag. 6. Gemixte, groene wijken voor een inclusieve samenleving.

In het Koersdocument is het volgende voor de planlocatie opgenomen: ‘Deze ontwikkellocatie in het noorden van Moergestel grenst aan het beekdal van de Reusel en aan kasteel Nieuwenhof. Het gebied biedt ruimte voor woningbouw in een landschappelijke setting, georiënteerd op het beekdal. Het gebied kent hoge waarden qua cultuurhistorie, landschap en natuur. Hier kan woningbouw plaatsvinden, en er is ruimte voor natuurontwikkeling rond de zijtak van de Reusel. Deze zijtak vormt het centrale groenblauwe deel van de nieuwe wijk. Daarbij houden we rekening met het open karakter van het buitengebied, dat direct grenst aan het kasteel. Kleinschalige transformatie van kasteel Nieuwenhof en nieuwbouw op het terrein is mogelijk, als het cultuurhistorisch ensemble van het gehele complex en het landschap gerespecteerd blijft.’

Koersdocument Oostflank (juli 2024)

Klooster Nieuwenhof - Transformatiekader

In het Koersdocument Oostflank zijn de uitgangspunten van de verstedelijkingsstrategie voor de stedelijke regio Breda Tilburg (SRBT) gebiedsgericht uitgewerkt, vanuit de specifieke omstandigheden en kansen die de Oostflank biedt. Deze uitgangspunten zijn: 1. Bodem en watersystemen zijn sturend bij ruimtelijke ontwikkelingen. 2. We realiseren, faciliteren en stimuleren interactiemilieus en innovatie. 3. De juiste woning op de juiste plek. 4. Versnellen mobiliteitstransitie en vergroten nabijheid. 5. Groen en voorzieningen groeien mee met verstedelijking.

Het voormalige kloosterterrein Nieuwenhof maakt onderdeel uit van het gebied dat ontwikkeld wordt naar een woonwijk. Globaal gaan deze plannen over een herbestemming van het voormalige kloostergebouw en de realisatie van nieuwbouw binnen de voormalige kloostertuin. Om de monumentale waarden van het gebouw en de cultuurhistorische waarden van het terrein op een goede manier in het ontwerp te kunnen passen, is een cultuurhistorische waardering van het terrein uitgevoerd en zijn uitgangspunten opgesteld voor het maken we een transformatiekader voor zowel het monumentale kloostergebouw als de cultuurhistorische waardevolle elementen in, op en om het terrein.

Vanaf het begin is de Oostflank SRBT opgezet als een integrale gebiedsontwikkeling. Hiermee is dit Koersdocument ook een gebiedsgerichte uitwerking van het ‘Integraal Ruimtelijk Voorstel’ dat alle provincies in 2023 uitwerken, als bijdrage aan de nieuwe Nota Ruimte.

In het transformatiekader, zoals opgenomen in bijlage 1, is aangegeven welke ruimte er ligt voor het ontwerpen van een transformatie, waarbij de geconstateerde waarden geborgd blijven. Het transformatiekader betreft een beschrijving en een eenvoudige visualisatie/ schetsmatige weergave hiervan. Bij het 11

transformatiekader is zowel gekeken naar de ontwikkelruimte in de kloostertuin, als de mogelijkheden voor transformatie van het bestaande kloostergebouw. Omgevingsvisie Oisterwijk (december 2016) In de omgevingsvisie worden de kaders omschreven, waarbinnen initiatiefnemers worden uitgenodigd om hun plannen op te stellen. De gemeente bepaalt niet meer wat ergens moet komen, maar geeft enkel aan binnen welke kaders projecten de meeste slagingskansen hebben. Het is vervolgens aan de burger en/ of ondernemer om hiermee aan de slag te gaan. De visie dient daarmee mede als toetsingskader voor individuele verzoeken en initiatieven die niet passen binnen de bestemmingsplannen. Per gebied wordt onderscheid gemaakt in sectorale thema’s, waarden en ambities. Past een project binnen deze kaders, dan kan een initiatiefnemer rekenen op een positieve houding van de gemeente. De sectorale thema’s zijn uiteindelijk vertaald naar integrale ambities. De ambities die van toepassing zijn op de transformatie van het plangebied naar een woonbuurt zijn: • Gezonde wijken, • Oisterwijks wonen, • Goed bereikbaar met de fiets voorop. Een initiatiefnemer dient aan te tonen in welke mate zijn initiatief een bijdrage levert aan het bereiken van deze ambities. Naast de bovenstaande ambities zijn er ook twee kernwaarden genoemd, die een belangrijke rol spelen bij alle projecten en ontwikkelingen.

Deze kernwaarden zijn: • Meer ruimte voor initiatieven uit de samenleving, • Samenwerken aan duurzaamheid en klimaatadaptatie.

4. INPUT INFORMATIEAVOND Bij het bepalen van de ontwikkelkaders in de vorm van een stedenbouwkundige en landschappelijke visie is het van belang dat ook de meningen en de lokale kennis van de huidige bewoners van Moergestel meegewogen worden. Op 24 januari en 28 augustus 2024 zijn daarom een informatieavonden georganiseerd waarvoor belanghebbenden zijn uitgenodigd en daarnaast alle belangstellenden welkom waren.

ONDERZOEK

de stedenbouwkundige en landschappelijke visie gepresenteerd. Samen met (3D) impressies en een proefverkaveling van de mogelijke uitwerking van de visie.

Samen met de conclusies uit de overige onderzoeken hebben onderstaande reacties als basis gediend voor de uiteindelijke visie zoals in hoofdstuk 6 toegelicht wordt.

Tijdens deze avonden is door de initiatiefnemers (de gemeente, Van der Weegen, Van Grunsven Groep en Taktor B.V.) informatie gegeven over het proces, de planning en is de conceptversie van

Naast veel positieve geluiden over de gepresenteerde ambities zijn er ook vragen en aandachtspunten meegegeven. Onderstaand is een overzicht gegeven van de reacties per thema die relevant zijn voor het opstellen van de visie. De reacties die betrekking hebben op specifieke uitwerkingen van de visie zijn in dit overzicht niet opgenomen, maar zullen betrokken worden bij de nadere uitwerking van de visie.

Bij het opstellen van deze visie is rekening gehouden met de ruimtelijke effecten (bijvoorbeeld ten aanzien van privacy en bezonning) van de verschillende plandelen voor omwonenden. Bij de nog te voeren omgevingsdialoog zal hier opnieuw aandacht aan besteed worden. De bouwplannen kunnen als gevolg van de gesprekken met omwonenden nog wijzigen.

THEMA - PARKEREN

THEMA - VERKEER

THEMA - BOUWHOOGTE

‘Parkeerplaats verplaatsen. Wij wonen op Coolhof, uitzicht niet fijn op auto’s + pricacy is weg.’

‘Verkeerafwikkeling rond deze nieuwe ontwikkeling, maar ook in het centrum baart grote zorgen. Het is aloverbelast. Er dient een alternatief te komen zodat mensen niet onnodig door het centrum hoeven. Hier kan met deze ontwikkeling beter rekening worden gehouden.’

‘4/5 hoog is te hoog. Zicht vanuit onze tuin wordt weggenomen, licht wordt weggenomen, privacy is weg, vrij uitzicht is weg, rust is weg door parkeerplaats. Driehoog + breder is te doen.’

THEMA - GROEN ‘Groenstrook verplicht scheiding tussen werken en wonen.’

‘Maximaal drie bouwlagen is dorps. Graag dorps houden.’

‘d’n Oudenhof is een doodlopende straat waar voornamelijk bedrijven zijn gevestigd die afhankelijk zijn van aan en afvoer van groot materieel/ vrachtwagens. Meerdere keren per dag zijn hier meerdere keermomenten. Om hier een doorgaand fietspad te leggen is zeer onveilig.’

‘Vijfhoog => driehoog max’

‘Wandelpad langs Reusel graag behouden.’ ‘Hoofdontsluiting via bedrijventerrein geeft problemen voor bedrijven en bewoners.’

THEMA - WONINGTYPOLOGIE ‘Seniorenwoningen (=hofjes) 30%’

‘Het hoogtepunt van het gebouw zorgt voor inkijk in de tuin en neemt de zon in de avond weg. Betreft de vier bouwlagen voor de achtertuinen Vonderhof.’ Tijdens de tweede inloop op 28 augustus 2024 is de angst hiervoor op basis van de uitgewerkte plannen weggenomen.

‘Molenstraat heropenen voor ontsluiting van verkeer i.p.v. Industrieweg.’

THEMA - VUILSTORTPLAATS ‘Goede locatie i.v.m. Stanislaus en dicht bij centrum voor seniorenwoningen.’

‘Doorgaande weg/fietspad industrieterrein.’

niet

mogelijk

i.v.m.

vrachtwagens

=

‘Vervuilde grond: wordt dit gesaneerd?’

THEMA - VOORZIENINGEN ‘Seniorenwoningen.’

‘Capaciteit school en opvang i.v.m. ongeveer 500 woningen.’

Ontsluiting auto óók via Stanislaus

12

5. CONCLUSIE

ONDERZOEK

Uit de voorgaande onderzoeken naar de aanwezige kwaliteiten en aandachtspunten, relevante beleidsstukken, inbreng van de ambtelijke vakdisciplines en hetgeen opgehaald is tijdens de informatieavond, is een overzicht te geven van alle resultaten die de onderzoeksfase opgeleverd heeft. In de hierna volgende samenvatting is een verdeling van de uitgangspunten gemaakt die uit de onderzoeken gehaald zijn. In de resultaten van de verschillende onderzoeken zitten de nodige overlappen. Er is daarom een verdeling gemaakt aan de hand van de zogenaamde lagenbenadering. Deze lagenbenadering is in de ruimtelijke ordening gebruikelijk om een stedenbouwkundige en landschappelijke opgave inzichtelijk te maken. De verdeling bestaat uit drie lagen: 1. de (fysieke) ondergrond, 2. de netwerklaag (de bovengrondse en ondergrondse infrastructuur), 3. de occupatielaag (de laag met de menselijke activiteiten zoals wonen, werken en recreëren). Informatieavond 24 januari 2024

UITGANGSPUNTEN Ondergrond • Het plangebied verweven met het aangrenzende beekdallandschap door het toevoegen van biodiversiteit en landschap (groen groeit mee met verstedelijking). • Het plangebied verweven met het aangrenzende beekdallandschap door het inpassen van waterberging in een nieuwe zijtak van de Reusel, waarbij rekening gehouden wordt met de aanwezige waterhuishoudkundige contouren. (bodemen watersysteem is sturend). • Rekening houden met de aanwezige bodemverontreiniging. Infrastructuur • Aandacht besteden aan het goed verkeerskundige functioneren van de Industrieweg en de nieuwe aansluitingen daarop. • Aanleg van een verkeersveilig fietspad dat het cluster van sportvoorzieningen beter en directer verbindt met het dorp en daarmee bijdragen aan de mobiliteitstransitie en het vergroten van de nabijheid (tevens ambitie ‘Goed bereikbaar met de fiets voorop’). • Versnellen van de mobiliteitstransitie door onderzoek naar haalbaarheid van het realiseren, faciliteren en/of stimuleren van innovatieve mobiliteitsvormen.

•

In een fijnmazig voetgangersnetwerk voorzien, dat ook verbinding maakt met het Reuseldal.

Inpassing bebouwing en inrichting buitenruimte • In de opgave voor woningbouw voorzien, waaronder sociale en betaalbare woningen conform de afspraken in de regionale woondeal. • De cultuurhistorische waarden van het voormalig kloostercomplex Nieuwenhof respecteren en het ensemble een nieuwe toekomst geven. • Als onderdeel van de instandhouding van het monument is toevoeging van bebouwing in de kloostertuin mogelijk, mits gerealiseerd in samenhang met de karakteristieke en rijksmonumentale waarden ervan (zie transitiekader in bijlage 1). • Een woonomgeving realiseren die past bij de dorpse karakteristieken (ambitie ‘Oisterwijks wonen’). • Bestaande waardevolle groenstructuren, zoals aanwezige lanen, houtwallen en volwassen bomen zoveel mogelijk behouden. • Parkeren zoveel mogelijk uit beeld houden, ten behoeve van een groene, landschappelijke sfeer. • De openbare ruimte klimaatadaptief inrichten. 13

•

• •

Realiseren van een kleinschalig horecapunt tegen het beekdal, daarmee faciliteren en stimuleren van een interactiemilieu dat passend is bij het groene karakter en de dorpse schaal. Waardoor ook de voorzieningen meegroeien met de toevoeging aan woningen. Rekening houden met de aanwezige milieucontouren. Zorgen voor een gezonde leefomgeving, waarin bewegen wordt gestimuleerd (ambitie ‘Gezonde wijken’).

De uitgangspunten die voortgekomen zijn uit de input van de informatieavond zitten grotendeels verwerkt in de voorgaande uitgangspunten. Specifiek worden nog de volgende uitgangspunten benoemd: • Bij de uitwerking van de bouwplannen rekening houden met de input van omwonenden en daarover bij de omgevingsdialoog in gesprek te treden. • Bij de inrichting van het wegprofiel en routing van verkeer rekening houden met de verkeersveiligheid. • Voorzien in levensloopbestendige woningen, zodat er geschikte huisvesting voor senioren geboden wordt.

14

6. RUIMTELIJK VISIE In het voorgaande hoofdstuk is een overzicht gegeven van de ruimtelijke en functionele uitgangspunten die uit de onderzoeksfase naar voren gekomen zijn. Deze uitgangspunten worden in de hierna volgende visie vertaald naar een ruimtelijk kader, waarin het gewenste globale eindbeeld geformuleerd wordt, dat past bij de uitgangspunten die uit het onderzoek komen. Vervolgens wordt middels een proefverkaveling een goede indruk gekregen van de mogelijkheden voor de inpassing van het woonprogramma en de bijbehorende parkeercapaciteit en waterberging. Het stedenbouwkundig en landschappelijk ontwerpen op basis van de uitgangspunten is geen optelsom van alle losse onderdelen, maar vormt een integrale opgave. Daarbij moet met verschillende ruimtelijke en functionele thema’s rekening worden gehouden. Bij het opstellen van de visie en de uitwerking ervan zijn keuzes gemaakt, om deze opgave tot een breed gedragen, goed functionerend en aantrekkelijk plan te leiden dat tevens haalbaar en uitvoerbaar is. Groen-blauw raamwerk als basis nieuwe woonomgeving De uitgangspunten resulteren in een ruimtelijk concept waarin het gehele plangebied een duidelijk groene, landschappelijke uitstraling krijgt. Middels brede, groen en blauw ingerichte, oostwest en noord-zuid zones door het gehele gebied heen, wordt het beekdallandschap met alle zijden van het plangebied verbonden.

Op deze wijze ontstaan er doorzichten vanuit de Industrieweg, Molenstraat, Kloosterdreef en de Aanstede naar het nieuw in te richten en het bestaande aangrenzende landschap. De meest prominente landschappelijke zone is de centrale as die de loop van de A-watergang Rootvense Loop volgt. Door de Rootvense Loop aan weerszijde ruimte te geven voor een meer natuurlijke inrichting, ontstaat een nieuwe tak van de Reusel. De capaciteit die toegevoegd moet worden om regenwater te bufferen zal in deze zones bijdragen aan de gewenste landschappelijke sfeer, en de gelegenheid bieden om in het watersysteem aan te sluiten op die van de Reusel. Ook de beoogde hermeandering van de Reusel zal een grote bijdrage leveren aan de beleving van dit woonlandschap. Het gehele groen-blauwe raamwerk en aansluiting daarvan op het beekdal nodigt uit tot bewegen en ontmoeten, en zal een diversiteit aan natuurlijke speelaanleidingen herbergen.

ONTWERP Bebouwing in samenhangende clusters en compacte blokken De sfeer van wonen aan een landschappelijk beekdal vormt het ontwerpkader voor de inpassing van het diverse woonprogramma. Zowel de 30% sociale woningen, als de 40% betaalbare woningen en de duurdere woningen dienen te profiteren van de ruimtelijke kwaliteiten. Om dit te bereiken worden de woningen aan de westzijde van het plangebied geclusterd in samenhangende bouwvelden met vooral grondgebonden woningen en worden er compacte bouwblokken met gestapelde woningen aan de oostzijde van het gebied gesitueerd. Door het woonprogramma met gestapelde woningen voornamelijk aan de oostzijde te situeren, ontstaat er openheid naar het beekdal, die doorzichten vanuit het overgrote deel van het plangebied op het landschap mogelijk maken. Met het toepassen van deze appartementenblokken in vier tot maximaal vijf bouwlagen kan het bebouwd oppervlak beperkt blijven en ontstaat er ruimte tussen en rondom deze gebouwen voor de gewenste groene inrichting. De afstand van deze appartementenblokken naar de omringende woningen is zodoende ook groot genoeg, dat er geen significante ruimtelijke impact of inbreuk op de privacy is. Bovendien wordt met het toepassen van gestapelde woningen, langs het beekdal van de Reusel, die een alzijdige representatieve uitstraling hebben, een verzorgd ogende nieuwe dorpsrand geborgd.

Er wordt namelijk mee voorkomen dat private zij- en achtertuinen van grondgebonden woningen (met vergunningsvrije bouwmogelijkheden) deze nieuwe dorpsrand een rommelige uitstraling gaan geven. Ten westen van deze appartementenblokken bevindt zich een mix van grondgebonden en gestapelde woningen die in duidelijk samenhangende clusters in een landschappelijke setting gesitueerd zijn. Ter hoogte van de Industrieweg is de nieuwe bebouwing op enige afstand van deze bestaande straat gepositioneerd. Hiermee staan de woningen buiten de milieucontouren van de aanwezige bedrijven en kan er aan de tussenliggende zone o.a. een groen karakter gegeven worden. De grondgebonden woningen en gestapelde woningen die niet in de rand met het landschap staan tellen maximaal 3 bouwlagen, waarmee ze overeenkomen met de bouwhoogtes die overwegend voorkomen in Moergestel. Buiten de appartementen aan het landschap wordt er ook in de zuidwestelijke punt van het plangebied een uitzondering op het maximale aantal van 3 bouwlagen gemaakt. Aangezien bestaande woningen hier het plangebied deels omringen. Voor een groot deel 15

wordt het nieuwe bouwvolume daarom beperkt tot maximaal 2 bouwlagen. In de noordoostelijk hoek van dit bouwblok wordt een accent mogelijk gemaakt tot maximaal 4 bouwlagen. De uitkomst van de participatieavond is dat bij de concretere uitwerking van dit bouwplan rekening wordt gehouden met de input van omwonenden en daarover in het kader van de omgevingsdialoog in gesprek getreden worden. Naast woonbebouwing wordt er in het plan een kleinschalig horecapunt opgenomen. Op een locatie aan/in het beekdal dat nu, vanwege de voormalige camping, ook al een recreatieve bestemming heeft. Deze voorziening vormt een ‘stapsteen’ in de (recreatieve) route naar het beekdal en de verderop liggende bossen en vennen, maar heeft daarnaast ook de functie van ontmoetingsplek voor de nieuwe woonbuurt. Verkeersfuncties bundelen De keuze om de groene oost-west en noord-zuid verbindingen een zo hoog mogelijke landschappelijke kwaliteit te geven, resulteert in het zoveel mogelijk beperken van het oppervlak aan benodigde verkeersontsluitingsstructuren. Dit wordt bereikt door de bestaande Industrieweg en Molenstraat, met aanpassingen van het straatprofiel, geschikt te maken als ontsluitingsweg om de verschillende bouwvelden aan de westzijde van het plangebied te bereiken.

Hierdoor hoeft er geen uitgebreide wegenstructuur in het plangebied aangelegd te worden, dat ten koste gaat van het areaal aan groen en water. De enige straat die tot in het centrale deel van het plangebied doordringt en daarmee de watergang oversteekt, vormt de ontsluitingsroute voor meerdere aangrenzende bouwvelden. Waaronder ook de nieuwe bebouwing aan de oostzijde van de groen-blauwe as. De Kloosterstraat-Kloosterdreef wordt voor gemotoriseerd verkeer enkel benut voor de ontsluiting van de ontwikkelingen binnen de gracht van het voormalige klooster. Voor fietsers gaat de route Kloosterstraat-Kloosterdreef in deze visie wel een belangrijke functie vervullen, aangezien deze verlengd wordt en (via Den Oudenhof) aansluit op de Industrieweg/ Molenstraat. Daarmee kan niet alleen de nieuwe woonwijk goed toegankelijk gemaakt worden voor fietsers en het gebruik van de fiets gestimuleerd worden, maar wordt ook een directe en aantrekkelijke verbinding gecreëerd tussen het centrum en de zuidoostelijke woongebieden van Moergestel enerzijds en de sportvoorzieningen anderzijds.

VERBEELDING RUIMTELIJKE PRINCIPES

1. De groen-blauwe as is de drager van de ruimtelijke kwaliteit. Deze as heeft vertakkingen tussen de woonvelden.

2. Bouwcluster met grondgebonden woningen aan de westzijde en doorzichten tussen appartementenblokken langs het beekdal

16

3. Beperken van het aantal straten om de groene woonsfeer te kunnen laten domineren. 4. Parkeren zoveel mogelijk uit het zicht, door het te situeren in de woonvelden en in te passen in het groen.

ONTWERP Om de ruimtelijke verblijfskwaliteit van de groene structuren en de zichtlijnen op het landschap optimaal te houden, wordt het parkeren dat in de openbare ruimte nodig is zoveel mogelijk buiten deze zones gesitueerd. Hiervoor is het parkeren waar mogelijk binnen de bouwvelden opgenomen, waarbij het parkeren in of tegen de achtertuinen van de woningen plaatsvindt. Aan de voorzijde is het zo niet noodzakelijk een reguliere woonstraat aan te leggen en kan de verharding daar beperkt blijven tot een inrichting die primair bedoeld is voor voetgangers en fietsers. Het parkeren dat niet ingepast kan worden binnen een bouwveld, zoals de parkeerbehoefte voor de appartementen, zal zoveel mogelijk geclusterd worden en een groene inpassing krijgen. Zo sluit de inrichting van deze plekken aan bij de landschappelijke omgeving waar ze onderdeel van uitmaken. Parkeren vindt op deze plekken plaats op, onder en/of tussen het groen. Toekomstgerichte transformatie voormalig Klooster Nieuwenhof Voor de transformatie van de huidige bebouwing en het toevoegen van nieuwe bebouwing in de kloostertuin zijn de uitgangspunten gehanteerd zoals deze zijn opgenomen in het daarvoor opgestelde transformatiekader (zie bijlage 1).

5. Bebouwing is herkenbaar ‘familie’ van elkaar. 6. De gracht en bomenlanen behouden en versterken. 7. Subtiele verwijzing aanbrengen naar de verdwenen gracht. 8. Bestaande en nieuwe bebouwing opnemen in de omgeving door zichtlijnen op de bestaande monumentale voorzijde en de nieuwbouw aan de ‘achterzijde’.

Op het uitwerkingsniveau van deze visie, waarin met name de bouwvolumes en positionering ervan bepaald worden, is dit vertaald naar het behouden van de wijze waarop de huidige bebouwing ruimtelijk is opgezet (de met elkaar verbonden vleugels) en het toevoegen van een compact, solitair bouwblok in de kloostertuin. Dit nieuwe bouwblok wordt in de noordwestelijke hoek van de tuin gesitueerd, grofweg parallel aan de omringende sloten. Waarmee het in het verlengde ligt van de monumentale bouw en het er zodoende qua positionering mee correspondeert. Tevens is er zo voldoende ruimte tussen het oude cluster en de nieuwbouw. Daarmee blijft het historische pand rondom prominent in het zicht staan en wordt de uitstraling ervan gerespecteerd. Bovendien past de toevoeging op deze wijze in het voorgaand beschreven algemene bebouwingsbeeld van compacte appartementenblokken in de overgang naar het beekdal. Ook in de maximale bouwhoogte zal de nieuwbouw de bestaande bebouwing niet domineren, doordat de goot- en eventuele nokhoogte lager zal zijn dan die van (de hoofdvleugels van) het hoofdgebouw. 17

Het bestaande klooster en de nieuwe toevoeging in de kloostertuin hebben niet alleen een relatie ten opzichte van elkaar, maar gaan ook (samen met de lanen en ringsloot) onderdeel van de nieuwe woonomgeving uitmaken. Het geheel ligt straks namelijk niet meer aan de rand van het dorp, maar ligt in, en maakt onderdeel uit van, een nieuwe en langere dorpsrand aan de Reusel. Een oriëntatie op de nieuwe aangrenzende woningbouwontwikkeling vanuit het gehele kloostercomplex, en andersom vanuit de nieuwe woonwijk op het kloostercomplex, is daarom ook gewenst. In de visie zijn hiervoor zichtlijnen vanuit de omgeving op de monumentale bebouwing en de nieuwe toevoeging aangegeven: • een prominente zichtlijn in het verlengde van de fietsroute op de kop van de vleugel aan de Kloosterdreef. • een prominente zichtlijn over de Kloosterdreef, komende vanuit het dorp, op de kapel en de vleugel aan de Kloosterdreef. • vanuit de nieuwe ontsluitingsweg aan de noordwestzijde van het kloostercomplex op de nieuwbouw in de kloostertuin. Aan de Kloosterdreef en de verlenging daarvan in de vorm van het fietspad, gaat het monumentale deel nadrukkelijk het beeld bepalen.

Ondanks de (fraaie) buffer die de bomenlaan vormt tussen de woningbouwontwikkeling en het kloostercomplex, en waardoor de beslotenheid ervan herkenbaar blijft, ontstaat er met de noordwestelijke zichtlijn op de nieuwbouw toch een duidelijke visuele verbinding. Deze vormt een nieuwe tegenhanger van de historische opzet met zichtlijnen vanuit de Kloosterstraat en Kloosterdreef. Met het ontwikkelen van bebouwing in de kloostertuin wordt een nieuwe tijdslaag toegevoegd aan de geschiedenis van het voormalig kloostercomplex, zoals dat bij de transformatie van veel vergelijkbare kloosterlocaties in het land het geval is. Door het gedeelte van de gracht dat verdwenen middels een inrichtingselement (bijv. als sloot, greppel, haag of wandelpad) in de transformatie weer herkenbaar te maken wordt niet alleen een nieuwe tijdslaag toegevoegd, maar ook een oudere, verdwenen tijdslaag weer zichtbaar gemaakt. Met betrekking tot de verdere uitwerking van deze visie gelden tevens de uitgangspunten zoals opgenomen in het transformatiekader.

5. PROEFVERKAVELING De ruimtelijke en functionele kaders zoals deze gesteld zijn in de visie, zijn in een proefverkaveling uitgewerkt. Uit deze verkaveling blijkt wat het woningbouwprogramma, met de bijbehorende parkeerplaatsen kan zijn en hoe het groen en water een plek kan krijgen. Dit alles binnen de kaders van de visie. Het is nadrukkelijk nog niet een definitief plan, maar geeft een indruk van het mogelijke eindresultaat. De uitdaging daarbij is om de locatie een eigen, herkenbare kwaliteit te geven en tevens te zoeken naar relaties en verbanden die op een verantwoorde manier aansluiten op de omgeving. De ontwikkeling van het plangebied zal optimaal moeten inspelen op de gebiedseigen karakteristieken. Bij het opstellen van de proefverkaveling is de aandacht uitgegaan naar maatschappelijke opgaven als identiteit, gezondheid & inclusiviteit, klimaatadaptatie, biodiversiteit, duurzaamheid en veiligheid. Een aantal onderdelen is al herkenbaar in de proefverkaveling en komen daarom terug in de hierna volgende toelichting. Andere onderdelen zullen in de vervolgfases nader uitgewerkt worden. Ook onderzoeken, die mede in het kader van de planologische procedure uitgevoerd worden, kunnen nog invloed hebben op het verkavelingsplan.

Indicatief woningbouwprogramma In totaal wordt er plaats geboden aan circa 273 woning buiten de kloostergracht, verdeeld over de volgende woningcategorieën: • 114 appartementen • 20 zorgappartementen • 88 rijwoningen • 24 benedenbovenwoningen • 8 tweekappers • 4 vrijstaande woningen Met dit woningbouwprogramma kan voldaan worden aan de afspraak uit de regionale woondeal met 30% sociale woningbouw (huurprijs tot ca. € 850,-), 40% betaalbare woningen (huurprijs tot ca. €1100/ koopprijs tot €390.000,-) en 30% duurdere woningen (huurprijs vanaf €1100,-/koopprijs vanaf €390.000,-). Binnen de kloostergracht wordt in de proefverkaveling uitgegaan van circa 75 woningen. In deze verkaveling is hierin geen verdeling gemaakt naar woningcategorieën. Dit is onderdeel van de nadere uitwerking, mede gebaseerd op het transformatiekader. 18

ONTWERP 3D-IMPRESSIES PROEFVERKAVELING Voorzieningen De ontwikkeling voorziet met name in het toevoegen van woningen. Er wordt echter ook de mogelijkheid geboden om aanvullende functies te realiseren. Zo biedt het vrijliggend appartementenblok dat als zodanig aangeduid is op de visiekaart de potentie om er een combinatie van wonen en zorg te huisvesten. Deze locatie is in beeld voor de vestiging van een zorginitiatief gericht op dementerenden (of mensen met dementie) en biedt plaats aan 20 dementerenden. Het is een open instelling (mensen mogen naar buiten), maar het terrein kent een besloten karakter, door een omheining in de vorm van een haag en een toegangshek, zodat mensen niet gaan dwalen in de wijk Vogelvlucht vanuit het oosten

Zicht over de groen-blauwe as richting het horecapunt

Vogelvlucht vanuit het westen

Zicht vanuit woonhofje op de groen-blauwe as

Zicht vanuit het beekdal op de groen-blauwe as 19

Voor de inpassing van een kleinschalig horecapunt is een locatie in, of direct aan, het beekdal beoogd. De randvoorwaarden voor de exacte situering en vormgeving van deze functie dient bepaald te worden in een specifieke ruimtelijke en functionele studie. Hierbij is namelijk van belang hoe de inrichting van de groen-blauwe as eruit komt te zien. De routes die door het nieuwe landschap lopen en de zichtlijnen die dit oplevert zijn mede sturend in deze vervolgstudie. Bij de verdere uitwerking kan mede gedacht worden aan een uitkijkpunt, dat deze plek markeert als verbindingspunt tussen het buitengebied en de dorpskern.

Groen & water De uitgesproken woonkwaliteit van dit plan is de groene, landschappelijke sfeer die langs de randen en binnen het plangebied geboden zullen worden. De ruim opgezette groene zones zullen door een extensief onderhouden inrichting met bloemen- en kruidenrijke beplanting en enkele solitaire bomen en boomgroepen een landschappelijke uitstraling hebben. Hierin is tevens ruimte voor het bergen van regenwater in de vorm van wadi’s en het verbreden van de huidige watergang met een flauw, natuurvriendelijk talud. Daarnaast worden de zones voorzien van natuurlijke speelaanleidingen.

bestaande bomen nieuwe bomen

watergang krijgt ruimte en natuurlijke taluds

Door in de uitwerking van het plan hoogteverschillen toe te passen langs de randen van de bouwvelden die aan de groenblauwe as grenzen, wordt het contrast herkenbaar tussen het wonen en het (nieuwe) beekdal. Hierin krijgt de huidige A-watergang de ruimte om met wisselende waterstanden een nieuw landschap te vormen. Deze transformeert daarmee (geleidelijk) van de huidige strakke sloot naar een meer natuurlijk en dynamisch beekje. De bestaande bomen van enige omvang worden waar mogelijk ingepast in de verkaveling. Zo wordt de ecologische waarde ervan behouden en al bij aanvang een aantrekkelijk ruimtelijk beeld bereikt. Met de nieuwe ontwikkeling zullen er echter ook bomen verwijdert worden. Hiervoor in de plaats komen nieuwe (inheemse) dracht- en waardplanten die van toegevoegde waarde zullen zijn op het ecosysteem. Ze bieden voedsel en nestgelegenheid voor o.a. vogels en insecten. Met name langs de westelijke plangrens zal beplanting worden toegevoegd om de bedrijfsbebouwing aan het zicht te ontnemen. Richting het beekdal zal juist meer openheid gecreëerd worden om het zicht op het landschap te verbeteren.

natuurlijke speelaanleidingen

natuurlijke speelaanleidingen

inrichting kloostertuin nader uit te werken

De monumentale bomenlanen rondom het klooster worden opgenomen in het plan en door het aansluiten van deze lanen op de nieuwe looproutes door het gebied krijgen ze meer betekenis dan de huidige doodlopende paden. Onderzocht kan worden of het netwerk van nieuwe looproutes in de toekomst ook een aansluiting kan krijgen naar de overzijde van de Reusel.

woonhoven met ruimte voor wadi’s

De inrichting van de kloostertuin vormt een specifieke opgave die in de verdere planvorming nader uitgewerkt wordt.

20

ONTWERP REFERENTIEBEELDEN INRICHTING BUITENRUIMTE Verkeer In de proefverkaveling zijn de ontsluitingsstructuren en de parkeerlocaties zoals gedefinieerd in de visie, globaal uitgewerkt met maatvoering conform de geldende normen. Zoals in hoofdstuk 6 is toegelicht, wordt er gestreefd naar een woonsfeer waarin de auto ondergeschikt is in de openbare ruimte. In de nevenstaande referentiebeelden worden oplossingen getoond hoe naast de beschreven clustering en positionering van de parkeerruimte, ook middels een goede inrichting de verharding en het zicht op voertuigen kan worden beperkt.

Parkeren aan binnenzijde bouwveld

Opritten passend uitvoeren bij de groene inrichting

De inrichting is bij voorkeur toegespitst op de voetgangers, zodat de automobilist het gevoel krijgt er te gast te zijn. Dit geldt tevens voor de fietsstraat door het plangebied, die op dorpsniveau een belangrijke route kan gaan vormen voor fietsers. Deze fietsstraat zal (deels) ook toegankelijk zijn voor gemotoriseerd verkeer om aangrenzende percelen bereikbaar te maken (of te houden) en als calamiteitenontsluiting te kunnen dienen. Doorgaand gemotoriseerd verkeer zal op deze route echter voorkomen worden. Aangezien de huidige Industrieweg en Molenstraat een belangrijke functie zullen krijgen in de ontsluiting van deze ontwikkeling, dient ook de nodige aandacht uit te gaan naar een passende en veilige inrichting van deze straten. Het separate onderzoek en uitwerking van deze straatprofielen toont de benodigde maatregelen en aanpassingen (zie bijlage 2, Verkeersadvies Moergestel Noord).

Parkeren onder en tussen het groen

Natuurlijke speelaanleidingen

Parkeren Zowel in de openbare ruimte als op eigen terrein wordt in parkeerplaatsen voorzien. Voor het bepalen van de benodigde parkeercapaciteit zijn er geldende gemeentelijke parkeernormen. In het nog volgende ontwerpproces zal bekeken worden hoe deze normen vertaalt kunnen worden naar de specifieke woningtype en doelgroepen.

Bloem- en kruidenrijke wadi’s

Landschappelijke sfeer groen-blauwe as 21

Mede op basis van de ambities uit de omgevingsvisie (gezonde groene wijken, goed bereikbaar met de fiets voorop) en het Koersdocument Oostflank (versnellen mobiliteitstransitie) is er aanleiding om ook innovatieve mobiliteitsoplossingen te onderzoeken. Daarnaast is het doel met dit plan het groene karakter en de ruimte voor het bergen van water te optimaliseren. In de verdere uitwerking wordt daarom onderzocht welke parkeercapaciteit daadwerkelijk ingepast dient te worden en welke aanvullende voorzieningen of maatregelen bij kunnen dragen aan de ruimtelijke en mobiliteitsambities.

HarQ Vastgoed