Bijlage 1 - Evaluatierapport Startersleningen

Evaluatierapportage Startersleningen PERIODE 1 APRIL 2021 TOT 1 JUNI 2024 GEMEENTE OISTERWJK

Inhoudsopgave 1 Inleiding................................................................................................................. 2 2 De Starterslening .................................................................................................... 3 2.1 Achtergrond ...................................................................................................... 3 2.2 Doel ................................................................................................................. 3 2.3 SVn.................................................................................................................. 3 2.4 De starterslening in Oisterwijk ............................................................................. 3 3 Kengetallen en resultaten ......................................................................................... 4 3.1 Aantal verstrekte startersleningen ........................................................................ 4 3.2 Leeftijd op moment van de aanvraag .................................................................... 4 3.3 Plaats van herkomst en plaats van aankoop ........................................................... 4 3.4 Doorstroming ....................................................................................................

5 3.5 Bestaande- of nieuwbouw.................................................................................... 5 3.6 Koopprijs aangekochte woning ............................................................................. 5 3.7 Hoogte verstrekte leningen .................................................................................. 6 4 Evaluatie van de Starterslening ................................................................................. 6 4.1

Resultaten op een rij ...................................................................................... 6

4.2 Voorwaarden en doelgroep .................................................................................. 7 4.3 Beleid ............................................................................................................... 7 5 Conclusies .............................................................................................................. 8 6. Advies .................................................................................................................. 8 7. Vervolg ................................................................................................................. 9 7.1 Uitvoeringsprocedure .......................................................................................... 9 7.2 Budget starterslening ......................................................................................... 9

1

1 Inleiding In het raadsbesluit van 18 maart 2021 is opgenomen dat de verordening Starterslening na twee jaar geëvalueerd moet worden. Sindsdien is de verordening in 2023 aangepast. Voor een betere aansluiting bij de huidige woningmarktsituatie is toen de maximale koopprijsgrens verhoogd. In dit rapport worden de resultaten van de uitvoering van de Verordening Starterslening gemeente Oisterwijk 2023 geëvalueerd en geactualiseerd. Het gaat dan om de volgende aspecten: • • • • • •

Het aantal verstrekte startersleningen in de periode 1 april 2021 – 1 juni 2024. De leeftijd van de starters op moment van de aanvraag. De plaats van herkomst en plaats van aankoop. Doorstroming vanuit de vorige woonsituatie. De koopprijs van de aangekochte woning. De hoogte van de verstrekte leningen.

Deze aspecten vormen de basis voor de evaluatie op de Verordening Starterslening gemeente Oisterwijk 2023. Dit rapport geeft daarmee inzicht in de uitvoering van de verordening. Daarnaast wordt aan de hand van de resultaten van de evaluatie een advies gegeven over de voorzetting van de starterslening.

2

2 De starterslening 2.1 Achtergrond De prijzen op de woningmarkt zijn sterk toegenomen. Hierdoor wordt het voor koopstarters vaak onmogelijk om een voor hen betaalbare woning te kunnen kopen. Om koopstarters hierin beter te faciliteren is in samenwerking tussen het Rijk, provincie, gemeenten en de Stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (hierna: SVn) de starterslening ontwikkeld. De starterslening biedt de mogelijkheden aan koopstarters die niet voldoende reguliere hypotheek kunnen krijgen van een bank. Daarmee overbrugt de starterslening het verschil tussen de koopprijs van het huis en het bedrag dat maximaal geleend kan worden bij een bank.

2.2 Doel De starterslening is een dienst die de gemeente verleend aan haar inwoners. Startende kopers kunnen dan sneller toetreden tot de koopwoningmarkt. Hiermee wordt een financiële impuls gegeven aan de lokale (koop)woningmarkt. Ook kan de aanwezigheid van de starterslening doorstroming in de (middeldure) huursector bevorderen. Hiermee is de uitvoering van de starterslening een middel in de grote volkshuisvestelijke opgave en ambitie van de gemeente Oisterwijk. Starters zijn in dit geval personen die nog nooit een woning hebben gekocht, binnen of buiten de gemeente. Om een starterslening aan te vragen moet een aanvrager aan bepaalde voorwaarden voldoen. Naast de maximale koopprijs en -leenbedrag moet de aanvrager ook een natuurlijk persoon zijn van boven de 18 jaar. Ook mag de aanvrager niet eerder eigenaar van een woning zijn geweest. Mocht een gemeenteraad het nodig achten, zijn er mogelijkheden om extra voorwaarden te verankeren in de Verordening Starterslening.

2.3 SVn Het SVn is de beheerder van de revolverende investeringsfondsen voor (met name) gemeenten. Uit deze fondsen verstrekt SVn op toewijzing van de gemeente leningen aan particulieren en initiatiefnemers op het brede terrein van wonen en stedelijke vernieuwing. De rente en aflossing op deze leningen vloeit terug in het gemeentelijke investeringsfonds. Hierdoor komen deze middelen weer beschikbaar voor het verstrekken van nieuwe startersleningen. Hiermee beheert SVn een duurzaam investeringsfonds.

2.4 De starterslening in Oisterwijk Sinds 1 april 2021 is de starterslening weer beschikbaar in Oisterwijk. Destijds is er € 1.000.000,- beschikbaar gesteld voor koopstarters om hun eerste woning te kunnen kopen. Begin 2023 is de verordening aangepast om beter aan te sluiten bij de (koop)woningmarktsituatie. De maximale koopprijs is verhoogd naar € 355.000,- en het maximale leenbedrag is daarmee verhoogd naar € 71.000,-. Het beschikbare budget van de starterslening was eind 2023 nagenoeg volledig ingezet, waardoor er geen leningen meer toegewezen konden worden door de gemeente. Desondanks bleven er aanvragen binnenkomen voor de starterslening. Daarom is er in maart 2024 besloten om € 500.000,- toe te voegen aan de rekening-courant, waardoor er weer budget beschikbaar is voor koopstarters in Oisterwijk.

3

3 Kengetallen en resultaten Hieronder vindt u een overzicht van de verstrekte startersleningen vanaf 1 april 2021 tot 1 juni 2024. Daarnaast wordt inzicht gegeven in de belangrijkste gegevens van de koopstarter wat betreft: leeftijd, plaats van herkomst, huidige woonsituatie van de aanvrager, bestaande koop of nieuwbouw, koopprijs van de woningen en de hoogte van de verstrekte lening.

3.1 Aantal verstrekte startersleningen In de periode van 1 april 2021 tot 1 juni 2024 zijn in totaal 29 leningen verstrekt. Sinds de toevoeging van € 500.000,- per maart 2024 zijn er vier aanvragen toegewezen. Aantal verstrekte leningen* Jaren

Aantal verstrekte leningen

2021 2022 2023 2024 Totaal

3 7 15 4 29

*In de huidige verordening staat geen concrete voorwaarde waarin expliciet staat dat de aanvrager nog nooit een woning heeft gekocht.

3.2 Leeftijd op moment van de aanvraag Van het aantal koopstarters waaraan een lening is verstrekt, was op het moment van de aanvraag 79% jonger dan 30 jaar. Daarvan was 41% (tevens het grootste aandeel) 25 jaar of jonger. Leeftijd op moment van de aanvraag Leeftijdsklassen Tot 25 26 tot 30 31 tot 35 36 tot 40 41 tot 45 46 en ouder Totaal

Aantallen 12 11 4 1 0 1 29

Percentages 41% 38% 14% 3% 0% 3%

Cumulatief 41% 79% 94% 97% 97% 100%

3.3 Plaats van herkomst en plaats van aankoop Ruim de helft van de koopstarters (55%) waaraan een starterslening is verstrekt was op het moment aanvraag woonachtig in één van de kernen van de gemeente Oisterwijk. Daarnaast was 31% van de aanvragers was afkomstig uit de Regio Hart van Brabant, voornamelijk overloop uit Tilburg. De overigen (14%) was afkomstig uit andere delen van Noord-Brabant.

4

Plaats van herkomst en plaats van aankoop Plaats van herkomst*

Aantallen

Percentages

4 9 3 4 1 2 1 1 1 1 1 1 29

14% 31% 10% 14% 3% 7% 3% 3% 3% 3% 3% 3%

Oisterwijk Moergestel Haaren Tilburg Berkel-Enschot Udenhout Waspik Biezenmortel Breda Oosterhout Roosendaal Huijbergen Totaal

Plaats van aankoop

Aantallen

Oisterwijk Moergestel Haaren Heukelom

17 11 1 0

29

*Regio van herkomst: gemeente Oisterwijk (groen), Regio Hart van Brabant (oranje), Elders (blauw)

3.4 Doorstroming Van de 29 aanvragers waren er 16 uit de gemeente Oisterwijk afkomstig. Van deze 16 starters stroomden er 6 (37,5%) door vanuit een huurwoning. Doorstroming van uit Oisterwijk afkomstige starters Vorige woonsituatie

Afkomstig van

Aantal starters

Buiten gemeente

Binnen gemeente

29

13

16

Huurwoning 6

Overig* 10

*Onder overig behoren de keuzeopties eigen koopwoning (inwonend) of ‘geen van beide’ (bijvoorbeeld kamerverhuur)

3.5 Bestaande- of nieuwbouw Het overgrote deel (83%) van de aangekochte woningen waarvoor een starterslening is verstrekt waren bestaande bouw, slechts 17% van de aangekochte woningen waren afkomstig uit nieuwbouwprojecten. Bestaande- of nieuwbouw Type

Aantallen

Percentages

Bestaande bouw Nieuwbouw*

24 5

83% 17%

Totaal

29

*Project: De Bosmeester (Moergestel)

3.6 Koopprijs aangekochte woning De laagste koopprijs van de aangekochte woning met behulp van een starterslening was € 230.000,-. De hoogste koopprijs woning was € 355.000, -. Het gemiddelde aankoopbedrag was € 309.149,35. Er zijn relatief veel woningen aangekocht in de prijsklassen vanaf € 310.000,tot € 355.000,-. Bijna driekwart van de aangekochte woningen (48%, 12 woningen) viel binnen deze prijscategorie.

5

Verwervingskosten aangekochte woning Verwervingskosten

Aantallen

210.000 tot 230.000 230.000 tot 250.000 250.000 tot 270.000 270.000 tot 290.000 290.000 tot 310.000 310.000 tot 330.000 330.000 tot 355.000

0 3 4 4 5 6 8

Totaal

29

3.7 Hoogte verstrekte leningen Het minimumbedrag van de verstrekte leningen bedroeg € 30.000,-, maximaal verstrekte lening € 71.000,-. De gemiddelde hoogte van de lening bedroeg € 53.172,86. In de meeste gevallen wordt er bovengemiddeld geleend. Bij 15 gevallen (60%) is er meer dan € 53.172,86 geleend. Geleende bedragen Geleende bedrag 30.000 tot 40.000 40.000 tot 50.000 50.000 tot 60.000* 60.000 tot 71.000

Aantallen

Totaal

4 6 10 9

Percentages 14% 21% 34% 31%

25

*Waarvan 2 leningen < € 53.172,86 (onder gemiddeld)

4 Evaluatie van de Starterslening Hieronder een overzicht gegeven van de resultaten en effecten van de verstrekte startersleningen in de periode 1 april 2021 tot 1 juni 2024. Hieronder zijn de resultaten op een rij gezet en kort samengevat. Vervolgens zijn de effecten hiervan geëvalueerd.

4.1

Resultaten op een rij

•

In de periode 1 april 2021 tot 1 juni 2024 zijn er in Oisterwijk 29 startersleningen verstrekt. In totaal is er € 1.542.012,80 aan leningen verstrekt. Hierdoor is het mogelijk geworden voor 29 koopstarters om 24 bestaande koopwoningen en 5 nieuwbouwwoningen te kunnen kopen. De gemiddelde koopprijs van de bestaande koopwoningen is € 321.428,18. De gemiddelde koopprijs voor nieuwbouwwoningen waarvoor een starterslening verstrekt is bedroeg € 256.300,-. Van de 29 starters was 79% op het moment van de aanvraag 30 jaar of jonger. Het grootste deel van de starters (41%) was op het moment van de aanvraag 25 jaar of jonger. De gemiddelde leeftijd is ca. 27 jaar. Ruim de helft van de starters (55%) was afkomstig uit de gemeente Oisterwijk. Daarnaast kwam 31% van de starters uit de Regio Hart van Brabant, met name overloop uit Tilburg. De overige 14% kwam uit andere regio’s van Noord-Brabant. Van de 16 starters afkomstig uit Oisterwijk stroomden er zes (37,5%) door vanuit een huurwoning. Het gemiddelde leenbedrag van een starterslening is € 53.172,86. De laagste bedrag was € 30.000,-. Het hoogste leenbedrag was € 71.000,-. Voor 15 verstrekte starterslening is er een bovengemiddeld leenbedrag verstrekt; € 53.172,86.

•

•

•

• •

6

4.2 Voorwaarden en doelgroep Om een starterslening af te sluiten moet een aanvrager aan verschillende voorwaarden voldoen. Deze voorwaarden staan beschreven in de Verordening Starterslening gemeente Oisterwijk 2023. Gemeenten hebben mogelijkheden om de voorwaarden die in de verordening verankerd staan te wijzigen, of voorwaarden toe te voegen. Hierdoor wordt er geborgd dat de starterslening ingezet wordt voor de doelgroep die de gemeente voor ogen heeft. De toewijzing van een starterslening wordt op basis van de voorwaarden gedaan. Momenteel staan de volgende voorwaarden in de Verordening Starterslening: • De aanvrager moet in Nederland woonachtig en verblijfsgerechtigd zijn (doelgroep). • Een maximale koopsom van de woning van € 355.000,-. • De aanvrager moet de woning waarvoor een starterslening is aangevraagd zelf gaan bewonen. De doelgroep In de voorwaarden wordt de doelgroep beschreven als alle in Nederland woonachtige en verblijfsgerechtigde personen. Hierdoor kan iedereen in Nederland bij ons een aanvraag doen voor een starterslening. Uit de cijfers blijkt dat dit maar een klein gedeelte is van de aanvragers. We faciliteren vooral lokale- en regionale koopstarters (86%) met de starterslening. In totaal zijn er vier startersleningen verstrekt aan koopstarters van buiten de regio.

Hoewel slechts een klein gedeelte (14%) van de starters niet uit eigen gemeente of de regio afkomstig was, heeft het relatief veel budget gekost. Met deze vier aanvragen was ruim € 220.000,- gemoeid. Omdat we slechts toetsen op de bovenstaande voorwaarden, is er geen informatie beschikbaar of deze aanvragers van buiten de gemeente wel binding hebben met Oisterwijk. Een gemeente kan een voorwaarde voor lokale binding toevoegen in de verordening, waardoor de doelgroep specifieker gedefinieerd wordt. Dit wordt al door meerdere gemeenten uitgevoerd.

4.3 Beleid Door middel van de starterslening heeft de gemeente Oisterwijk 29 koopstarters gefaciliteerd bij het kopen van hun eerste woning. Dit heeft voor een totale impuls van € 12.586.130,- geleid in de Oisterwijkse woningmarkt. Woonzorgvisie De uitvoering van de starterslening sluit goed aan bij de ambities en doelstellingen uit de Woonzorgvisie Oisterwijk 2022-2027. De komende jaren staat de gemeente Oisterwijk voor een grote volkshuisvestelijke opgave. Er moet voor 75% betaalbaar gebouwd worden, met starters als een van de belangrijkste doelgroepen. Hoewel de starterslening nu incidenteel ingezet wordt voor betaalbare bestaande voorraad, kan het in de toekomst ruimer worden ingezet. Dit was te zien bij de ontwikkeling van de Bosstraat 1 in Moergestel. Toen bij dit project koopwoningen werden aangeboden in het sociale segment zijn er in totaal vijf aanvragen binnengekomen voor dit project, waarvan vier zijn toegekend. Naar verwachting is er dan ook meer vraag naar de starterslening als nieuwbouwprojecten, waarin meer betaalbare koopwoningen verankerd zitten, worden gerealiseerd.

7

5 Conclusies In periode van 1 april 2021 tot 1 juni 2024 heeft de gemeente Oisterwijk 29 koopstarters geholpen aan hun eerste woning. Dit is gefinancierd door de gemeentelijke bijdrages van de €1.000.000,- in 2021 en de € 500.000,- uit 2024 die in het revolverend fonds gestort zijn. Er staat momenteel (prijspeil, 1 juni 2024) € 375.261,57 op de rekening-courant van de gemeente Oisterwijk. Hiermee kunnen nog gemiddeld 7 startersleningen verstrekt worden, voordat het revolverend fonds ontoereikend is. Tijdens de evaluatie is er slechts gekeken naar de huidige woonplaats op het moment van de aanvraag van een starterslening. Vanuit hier is de conclusie getrokken of een aanvrager wel of geen lokale binding heeft. Hier is echter geen rekening gehouden of deze persoon in het verleden jaren in Oisterwijk heeft gewoond, al meer dan een jaar hier werkt of mantelzorg verleend voor een familielid in de gemeente. Om dus te zorgen dat we de starterslening inzetten voor de beoogde doelgroep moet er getoetst worden op lokale-, maatschappelijke- en/of economische binding met Oisterwijk. Er zijn al meerdere gemeenten in Nederland die dit hebben verankerd in de Verordening Starterslening. Wanneer deze voorwaarde vastgesteld wordt bedienen we de beoogde doelgroep: koopstarters met lokale-, maatschappelijke- en/of economische binding met de gemeente Oisterwijk.

In de verordening staat echter niet expliciet de voorwaarde genoemd dat de aanvrager een koopstarter is. Het is echter lastig na te gaan voor een gemeente, buiten de moraliteitsvraag die nu al is opgenomen in de aanvraagprocedure. Toch zijn er meerdere gemeenten die in de verordening dit concreter hebben gedefinieerd, waardoor GHO gemeente Goirle. Met de concretere voorwaarde dat een aanvrager nooit eerder een woning gekocht heeft wordt de beoogde doelgroep beter gedefinieerd in de verordening.

6. Advies Er is veel vraag naar de starterslening in Oisterwijk. Op basis van de evaluatie wordt hier een advies gedaan over hoe de gemeente Oisterwijk dit middel zo effectief mogelijk inzetten, om zo de beoogde doelgroep te bedienen. Een toetsingsmogelijkheid verankeren voor lokale-, maatschappelijke- en/of economische binding met de gemeente Oisterwijk. Momenteel kunnen alle in Nederland woonachtige en verblijfsgerechtigde personen een starterslening aanvragen in Oisterwijk. Hiermee bedienen we een brede doelgroep in het betaalbare segment terwijl er juist voor deze woningen een grote schaarste heerst. Om te borgen dat we als gemeente lokale koopstarters meer kansen bieden, moet er een toetsingsmogelijkheid op lokale-, maatschappelijke- en economische binding worden verankerd in de verordening starterslening. Zo zetten we het beschikbare budget in voor een kleinere doelgroep die wél binding heeft met de gemeente Oisterwijk. Een aanvrager mag nooit eerder een eigen koopwoning in bezit hebben gehad. Bij het invullen van de aanvraag van een starterslening wordt de moraliteitsvraag gesteld of de persoon nog geen woning heeft gekocht in het verleden. Deze vraag wordt altijd met nee ingevuld. Dit is ook lastig te achterhalen. Het SVn geeft aan dat de vraag op goed vertrouwen wordt gesteld, en zo wordt uitgevoerd in de meeste gemeenten.

Toch is het beter definiëren van de beoogde doelgroep een meerwaarde voor de verordening.

8

7. Vervolg Voordat het vervolg verduidelijkt kan worden moet de huidige procedure toegelicht worden. Aan de hand van een beoordelingsformulier wordt, een aanvraag getoetst aan de voorwaarden uit de verordening. Momenteel betekent dit dat we kijken naar de leeftijd (ouder dan 18), koopprijs woning (maximaal € 355.00,- incl. meerwerk/verbeterkosten) en maximale hoogte van de lening (maximaal € 71.000,-).

7.1 Uitvoeringsprocedure Om te kunnen toetsen op de geadviseerde voorwaarden in H6 moet de uitvoeringsprocedure van de starterslening anders worden ingericht. Gemeente Goirle gebruikt hiervoor een procedure die toe te passen is op Oisterwijk. Hiervoor moet er bij het toetsen intern gekeken worden of de aanvrager aan de lokale bindingseis voldoet. Om aan de lokale bindingseis te voldoen wordt het volgende gevraagd: 1. Heeft de aanvrager in de afgelopen 12 maanden minimaal 6 maanden in de gemeente Oisterwijk gewoond? 2. Heeft de aanvrager in de afgelopen 10 jaar een periode van 6 jaar aansluitend in de gemeente Oisterwijk gewoond (zelfstandig of inwonend)? 3. Heeft de aanvrager op het moment van de aanvraag minimaal 1 jaar en/of vaste aanstelling binnen de gemeente Oisterwijk van ten minste 18 uur per week? Vraag 1 en 2 worden intern uitgezet bij persoonsadministratie, waar nagegaan wordt of de persoon aan de voorwaarden voldoet. Dit wordt in het beoordelingsformulier aangepast waardoor de verordening in de uitvoeringsprocedure wordt gewaarborgd. Voor vraag 3 wordt er bij de aanvrager een uitvraag gedaan over bewijsstukken van het dienstverband in de gemeente Oisterwijk.

7.2 Budget starterslening Op 7 maart jl. is door de gemeenteraad besloten om € 500.000,- beschikbaar te stellen voor de starterslening. Sindsdien is de uitvoering weer opgepakt en zijn er op 1 juni 2024 vier aanvragen positief behandeld. Om te borgen dat bij toekomstige ontwikkelingen – waarbij sociale koopwoningen aan de voorraad worden toegevoegd – moet er binnenkort wederom meer budget beschikbaar worden gesteld. Momenteel (prijspeil 1 juni 2024) is er nog € 375.261,57 beschikbaar om startersleningen mee te verstrekken.

9