250 Afdoening motie Merodelaan

Afdoening motie Nummer Onderwerp

250 Merodelaan (Vreemd aan de orde van de dag, motie 11)

Toegezegd in Datum toezegging Portefeuillehouder Datum afdoening Behandelaar

Raadsvergadering 04 november 2021 wethouder Eric Logister 07 december 2021 Laurie Kamerling, Radjin Bindesrisingh

Toezegging Motie M11 (VVD) Verzoekt het college om: 1. Te onderzoeken welk ander perceel in gemeentelijk bezit in de kernrandzone of bebouwingscluster in het buitengebied, voor deze Ruimte-voor-ruimte titel kan worden ingezet. 2. Daarbij integraal te letten op minder ingrijpende gevolgen op landschappelijk, ruimtelijk en juridisch vlak en in relatie tot natuurbehoud, biodiversiteiten de waarderingsgrondslag. 3. Het plan van de financiële consequenties van de alternatieven en de haalbaarheid van kostencompensatie van project Merodelaan concreet in beeld te brengen. 4. Binnen 6 weken de raad hiertoe voorstellen aan te bieden en deze motie vorm te geven.

Uitwerking 1. Onderzoek 1.1. Kaders en begrippen ruimte voor ruimte kavels Enkele voorwaarden waar aan moet worden voldaan bij een ruimte voor ruimte kavel toewijzing volgens de Interim omgevingsverordening (IOV) van de provincie: • Een bestemmingsplan van toepassing op ‘Landelijk gebied’ kan voorzien in één of meerdere ruimte-voor-ruimtekavels indien de ruimte-voor-ruimtekavel op een planologisch aanvaardbare locatie in een bebouwingsconcentratie ligt; • En er is daarbij geen sprake is van (een aanzet voor) een stedelijke ontwikkeling behoudens in geval de locatie ligt binnen een gebied in de omgevingsverordening (IOV) aangeduid als ‘Verstedelijking afweegbaar’. De begripsbepalingen (definities aangehaald uit de IOV): • bebouwingsconcentratie: ‘ kernrandzone, bebouwingslint of bebouwingscluster’; • kernrandzone: ‘overgangszone van bestaand stedelijk gebied naar het buitengebied, met daarin relatief veel bebouwing op korte afstand van elkaar met een toenemende menging van functies’;

• •

bebouwingscluster: ‘ vlakvormige verzameling van bebouwing, gelegen buiten Stedelijk gebied’; bebouwingslint: min of meer aaneengesloten lijnvormige reeks van bebouwing langs een weg buiten Stedelijk gebied;

1.2. De benoemde kernrandzones in onze Visie bebouwingsconcentraties Buitengebied:

Hoog Heukelom

0

Percelen te ontwikkelen / principe medewerking particulier 19 plan RvR + 2 Pannenschuurlaan 0

’t Stokske

0

3+1 Heiligenboom en Zandstraat

’t Draaiboompje

0

1

Vinkenberg

0

3+1 Heuvelstraat, Heuveldwarsstraat

Molenbaan

Percelen in eigendom 0

Er is tevens gekeken naar het grondgebied Haaren. Dat gebied maakt geen onderdeel uit van de visie bebouwingsconcentraties buitengebied. Er zijn ook daar geen geschikte gronden beschikbaar en in ons eigendom voor de ontwikkeling van een kavel. Er zijn geen locaties die aan de in de vraagstelling gestelde randvoorwaarden voldoen en waarbij gesteld kan worden dat er sprake is van minder ingrijpende gevolgen op landschappelijk, ruimtelijk en juridisch vlak, danwel dat het vraagt om extra infrastructurele aanpassingen in de vorm van bereikbaarheid. Om in de toekomst (solitaire) locaties aan te kunnen wijzen die mogelijk wel als ruimte voor ruimte kavel in aanmerking kunnen komen is uitgebreider onderzoek en het opstellen van een ruimtelijke (buitengebied-) visie nodig en ook is vooroverleg met de provincie noodzakelijk om de haalbaarheid daarvan te beoordelen. Dit betekent ook dat dit extra voorbereidingskosten en voorbereidingstijd met zich meebrengt. Het is niet te overzien of die kansen er zijn en of aankoop van gronden voor dat doel een optie is.

2. Gevolgen op het landschap In de visie bebouwingsconcentraties is vrij gedetailleerd in beeld gebracht waar kansen en mogelijkheden zijn voor ruimte voor ruimte ontwikkelingen, ook uit het oogpunt van landschap. Maar dan nog geldt dat voor plannen die ontwikkeld worden in de kernrandzones deze altijd getoetst moeten worden aan de geldende regels ten aanzien van de gevolgen op landschappelijk, ruimtelijk en juridisch vlak en in relatie tot natuurbehoud, biodiversiteiten de waarderingsgrondslag.

Deze feitelijke toetsing vindt plaats in de diverse (voor-) onderzoeken bij een bestemmingsplan. (Ecologie, Aerius berekening, kwaliteitsverbetering voor het landschap, wetgeving, etc.) Daar waar ingrijpende gevolgen zich voordoen in een plan, zal er gecompenseerd moeten worden, of alsnog afgewezen als compensatie niet mogelijk blijkt. Een dergelijk plan zal niet in procedure worden gebracht. 3. Financiële consequenties Eigen grondbezit en de ligging in de kernrandzone c.q. bebouwingsconcentratie is vooral een voorwaarde om als gemeente een RvR titel voor een kavel in te zetten. De in dit verband genoemde locaties die in de kernrandzone liggen zijn niet in bezit van de gemeente en zouden derhalve moeten worden aangekocht. Om de situatie met de Merodelaan vergelijkbaar te houden wordt uitgegaan van een kavelgrootte van 1.680 m 2. De verwervingsprijs om een kavel (ca 1.680 m 2) gelegen in de kernrandzone te verwerven ligt tussen de € 344.100 - € 546.600 (grondwaarde cf. grondprijsbeleid). Daarnaast moet rekening gehouden worden met de kosten voor het doorlopen van de procedure en de onderzoeken, deze kosten worden ingeschat op ca € 25.000 exclusief de interne ambtelijke uren. Totaal te compenseren kosten voor een kavel vanaf: € 370.000 - € 572.000.

De opbrengsten per locatie kunnen verschillen omdat daarbij ook eventuele aanpassingen in de infrastructuur, die nodig zijn in het kader van bereikbaarheid en aanverwante civiel technische ingrepen, alsmede bouw- en woonrijp maken, meegenomen moeten worden. Daarnaast zal per locatie bekeken moeten worden of het ruimtelijk inpasbaar is. De totaal te verwachten winst (opbrengst minus kosten) voor een kavel is op voorhand niet te berekenen omdat de kosten niet bekend zijn. Ook is de waarde van een kavel sterk afhankelijk van de gekozen locatie. Een taxatie kan hier t.z.t. uitsluitsel over geven. Voor potentiele percelen buiten de kernrandzones is meer onderzoek nodig en dit vraagt om meer vooroverleg met provincie en het opstellen van een ruimtelijke (buitengebied-) visie alvorens een perceel in aanmerking kan komen voor een RvR locatie. Dit betekent meer inzet en kosten en de daarvoor noodzakelijke procestijd. Ten aanzien van het plan voor de locatie Merodelaan is het van belang te weten dat de verkregen titel uiteindelijk hier is toegekend ondanks dat deze later is geregistreerd dan binnen de 3 jaar na sloop, zoals in de regels staat beschreven. Het is niet vanzelfsprekend dat doorverkoop van deze titel een optie is, gezien de lange ontstaansgeschiedenis. 4.

Conclusie Uit het onderzoek blijkt: • Er zijn geen gronden in ons eigendom die in een van de vijf aangeduide bebouwingsconcentraties liggen conform de visie bebouwingsconcentraties.

•

Ook hebben we geen reële opties voorhanden van percelen in eigendom ter plaatse van locaties die mogelijk wel als een bebouwingslint of een bebouwingscluster bestempeld

kunnen worden, maar niet als zodanig aangeduid zijn in de visie bebouwingsconcentraties of gelegen zijn in Haaren.

Bijlage - overzicht bebouwingsconcentraties.

Bijlage overzicht in de visie aangewezen bebouwingsconcentraties in het Buitengebied Oisterwijk