22-48A Definitieve VVGB 22 appartementen KVL Oisterwijk - Bijlage 3 Ruimtelijke onderbouwing

22 appartementen KVL-terrein Oisterwijk Omgevingsvergunning ex artikel 2.12, lid 1, sub a, onder 3

projectnummer 0474298.100 8 november 2021

22 appartementen KVL-terrein Oisterwijk Ruimtelijke Motivatie Omgevingsvergunning ex artikel 2.12, lid 1, sub a, onder 3

projectnummer 0474298.100 8 november 2021

Opdrachtgever BPD Bouwfonds Gebiedsontwikkeling BV Regio Zuid Kronehoefstraat 72 5622 AC Eindhoven

datum vrijgave 8/11/2021

beschrijving revisie concept

gecontroleerd M.L.M. Stabel

vrijgave H.A.M. van de Wetering

Inhoudsopgave

Blz.

1

Inleiding

1

1.1 1.2

Aanleiding Ligging en begrenzing projectgebied

1 1

2

Motivatie afwijkingen

3

2.1 2.2 2.3

Huidige situatie Onderbouwing overschrijdingen Resume

3 4 5

3

Uitvoerbaarheid

7

3.1 3.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid Economische uitvoerbaarheid

7 7

4

Afweging en conclusie

8

4.1 4.2

Aanleiding Conclusie

8 8

22 appartementen KVL-terrein Oisterwijk Omgevingsvergunning ex artikel 2.12, lid 1, sub a, onder 3 11 april 2017

1

Inleiding

1.1

Aanleiding Tot 2000 was Koninklijke Verenigde Leder (KVL) in Oisterwijk de grootste leerlooier van Europa. In dat jaar sloot de fabriek - met bijbehorend gebouwencomplex op een terrein van circa 11 hectare ten noorden van het centrum - haar deuren. Vanaf dat moment zijn er verschillende stappen ondernomen om tot herontwikkeling van de locatie te komen en daarmee een element te behouden dat ruimtelijk en emotioneel ligt verankerd in de samenleving van Oisterwijk. In 2015 is het bestemmingsplan ‘KVL-terrein’ vastgesteld en is de herontwikkeling van het terrein van start gegaan. Eén van de laatste ontwikkelingen betreft de realisatie van een appartementengebouw aan de zuidwestkant van het terrein. De locatie ligt tussen de Lakfabriek, het U-gebouw en de Leerfabriek KVL (zie figuur 1.1). Het plan is om op deze locatie een appartementengebouw met 22 appartementen te realiseren. In het vigerende bestemmingsplan is hiervoor de mogelijkheid geboden, door een woonbestemming met bouwvlak op te nemen. Het beleid en de milieuaspecten zijn hierin onderbouwd en gelden ook voor onderhavig plan. Het bouwplan past grotendeels binnen het vigerende bestemmingsplan. Echter, is er een afwijking noodzakelijk op drie verschillende punten, namelijk:  een overschrijding van de bouwhoogte.

Conform het bestemmingsplan is een maximale bouwhoogte van 14 meter toegestaan, onderhavig plan bestaat uit de realisatie van een appartementengebouw van 15, 165 meter.  een overschrijding van het bouwvlak;  een overschrijding van het bestemmingsvlak. Voor de overschrijdingen van de bouwhoogte en het bouwvlak kan gebruik worden gemaakt van een binnenplanse afwijkingsmogelijkheid. Voor de overschrijding van het bestemmingsvlak dient een buitenplanse afwijkingsprocedure te worden doorlopen. Om geen twee verschillende procedures te hoeven doorlopen, is ervoor gekozen om alles binnen de uitgebreide procedure mee te nemen. In het kader hiervan is deze ruimtelijke onderbouwing opgesteld waarmee aangetoond wordt dat de omgevingsvergunningaanvraag voldoet aan een goede ruimtelijke ordening.

1.2

Ligging en begrenzing projectgebied Het KVL-terrein ligt centraal in de kern Oisterwijk, ingeklemd tussen de woningen langs de Gasthuisstraat (westzijde), het bedrijventerrein Kerkhoven (noord- en oostzijde) en het spoor (zuidzijde). Direct ten zuiden van het spoor bevindt zich het dorpscentrum. De exacte begrenzing van het projectgebied wordt gevormd door de Lakfabriek aan de westzijde, de Leerfabriek aan de zuidzijde, Het U-gebouw aan de oostzijde en wonen aan de noordzijde. In figuur 1.1 is de ligging en begrenzing van het projectgebied opgenomen.

Blad 1 van 8

22 appartementen KVL-terrein Oisterwijk Omgevingsvergunning ex artikel 2.12, lid 1, sub a, onder 3 projectnummer 0474298.100 11 april 2017

Figuur 1.1: Ligging projectgebied

Blad 2 van 8

22 appartementen KVL-terrein Oisterwijk Omgevingsvergunning ex artikel 2.12, lid 1, sub a, onder 3 projectnummer 0474298.100 11 april 2017

2

Motivatie afwijkingen

2.1

Huidige situatie De locatie van het te realiseren appartementengebouw bevindt zich op het KVL-terrein in Oisterwijk. In de huidige situatie is het projectgebied onbebouwd. Vigerend bestemmingsplan In het bestemmingsplan ‘KVL-terrein’ kent de beoogde locatie voor het appartementengebouw reeds de bestemming ‘Wonen’ en deels de bestemming ‘Gemengd’. Binnen deze bestemmingen zijn woningen toegestaan. Echter, de bestemming gemengd staat enkel woningen toe op de derde en vierde bouwlaag. Voor het projectgebied geldt tevens de bouwaanduiding 'gestapeld' en bedraagt de maximale bouwhoogte 14 meter.

Figuur 2.1: Uitsnede verbeelding KVL-terrein’ , bouwvlak zichtbaar

Figuur 2.2: Uitsnede verbeelding ‘KVL-terrein’, rood vak is contour gebouw (indicatief)

Blad 3 van 8

22 appartementen KVL-terrein Oisterwijk Omgevingsvergunning ex artikel 2.12, lid 1, sub a, onder 3 projectnummer 0474298.100 11 april 2017

2.2

Onderbouwing overschrijdingen Om onderhavig plan mogelijk te maken, is er een afwijking van het bestemmingsplan noodzakelijk. Het plan overschrijdt op drie onderdelen de bestemmingsplanregels. Onderstaand wordt ingegaan op de afwijking en de onderbouwing of hiermee wordt voldaan aan een goede ruimtelijke ordening. 1.

Toegestane bouwhoogte.

Overschrijding Conform het bestemmingsplan is de maximaal toegestane bouwhoogte 14 meter. Het ingediende plan kent een hoogte van 15,163 m. Onderbouwing De bouwhoogte is tot stand gekomen na overleg met omwonenden over de positie van de inrit van de halfverdiepte stallinggarage. De beoogde inrit is in onderhavig plan verplaatst van de west- naar de noordzijde van het gebouw. In het oorspronkelijke plan zou de inrit voor de stallinggarage aan de zijde van de Lakfabriek gesitueerd worden. In onderhavig plan wordt de inrit uitgevoerd als inpandige inrit aan de noordzijde van het gebouw. Door de inpandige uitvoering is een hogere inrijhoogte noodzakelijk wat de hogere bouwhoogte verklaard. Door de terrassen van de appartementen op de bovenste verdieping hoofdzakelijk aan de zijde van de Lakfabriek te realiseren, blijft het bouwvolume aan die zijde ruim onder de 14,00 m en wordt de lichtinval slechts beperkt gehinderd. Op deze manier ondervinden de inwoners van de Lakfabriek minder hinder van het appartementengebouw en het in- en uitrijdende verkeer van de stallinggarage. Dit plan komt de belangen van de inwoners van de Lakfabriek tegemoet. De beperkte overschrijding van de bouwhoogte is niet in strijd met een goede ruimtelijke ordening. 2.

Overschrijding bouwvlak en bestemmingsvlak.

Overschrijding Bij de uitwerking van het plan bleek een bestaande monumentale boom (aan de noordoostzijde) deels in het bestemmings- en bouwvlak te vallen. Hierdoor is het, volgens het bestemmingsplan toegestane, bouwvlak niet volledig te benutten. Tevens werd de lay-out van de bebouwing zodanig dat drie appartementen minder gerealiseerd konden worden dan de toegestane 25 appartementen. Van het te bebouwen terrein vervalt hierdoor circa 130 m2. Het inkorten van het gebouw ter plaatse van de monumentale boom heeft een herziening van de bouwvolumes noodzakelijk gemaakt. Om een stallinggarage te kunnen realiseren die aan de normen voldoet en om het vervallen oppervlak deels te compenseren is de zuidelijke vleugel van het gebouw iets dieper geworden. Hiermee overschrijdt het gebouw aan de langgerekte noordoost gevel het bouw- en bestemmingsvlak ‘Wonen’ met 1,20 m (circa 48 m2). Dit deel komt daarmee in het bestemmingsvlak ’Gemengd’.

Blad 4 van 8

22 appartementen KVL-terrein Oisterwijk Omgevingsvergunning ex artikel 2.12, lid 1, sub a, onder 3 projectnummer 0474298.100 11 april 2017

In figuur 2.3 is bovenstaande gevisualiseerd.

Figuur 2.3: Bouwvolume (groen) in relatie tot bouw- en bestemmingsvlak (rood)

Onderbouwing Door rekening te houden met de monumentale boom past het oorspronkelijke plan niet. Het handhaven van de monumentale boom is als uitgangspunt genomen in het wijzigen van het oorspronkelijke plan. Het behoud van deze boom heeft veel (cultuurhistorische) waarde. Het nieuwe ontwerp leidt tot overschrijding van de bestemmingsgrens en het bouwvlak. In het nieuwe ontwerp is het gebouw geoptimaliseerd en is het behoud van de cultuurhistorisch waardevolle boom gewaarborgd. Uitgangspunt daarbij was het gebouw niet richting de Lakfabriek te verplaatsen. Het overschrijden van het bouw- en bestemmingsvlak met 1,20 aan de oostzijde heeft geen consequenties voor de gebruiksmogelijkheden binnen de bestemming ‘Gemengd’:  Er is geen bouwvlak gelegen binnen de bestemming ‘Gemengd’ op deze locatie;  De functies die zijn toegestaan binnen de bestemming ’Gemengd’ zijn gekoppeld aan gebouwen. Gebouwen zijn enkel binnen een bouwvlak toegestaan. Daar is op deze locatie geen sprake van.  De huidige en toekomstige functie ter plaatse is groen met een aantal bomen. De afwijking doet hier geen afbreuk aan.

2.3

Resume De overschrijding van de bouwhoogte, het bestemmingsvlak en bouwvlak zijn noodzakelijk om de volgende redenen:  Door de verplaatsing van de inrit tot de parkeergarage en de wens om deze inpandig te realiseren, is een hogere bouwhoogte vereist om een passende inrijhoogte te garanderen. Dit leidt niet tot bezwaren vanuit een goede ruimtelijke ordening;  Het sparen van de monumentale boom heeft een optimalisatie van het bouwplan tot gevolg gehad, waardoor het bestemmings- en bouwvlak beperkt worden overschreden.

Blad 5 van 8

22 appartementen KVL-terrein Oisterwijk Omgevingsvergunning ex artikel 2.12, lid 1, sub a, onder 3 projectnummer 0474298.100 11 april 2017

Per saldo wordt de footprint van het gebouw kleiner, is er geen sprake van een beperking van de gebruiksmogelijkheden binnen de bestemming ‘Gemengd’ en worden de belangen van omwonenden niet geschaad. De afwijking van de bestemmingsgrens, het bouwvlak en de bouwhoogte leiden niet tot bezwaren vanuit een goede ruimtelijke ordening.

Blad 6 van 8

22 appartementen KVL-terrein Oisterwijk Omgevingsvergunning ex artikel 2.12, lid 1, sub a, onder 3 projectnummer 0474298.100 11 april 2017

3

Uitvoerbaarheid

3.1

Maatschappelijke uitvoerbaarheid Op grond van artikel 6.18 van het Besluit omgevingsrecht (Bor) wordt het voorgenomen initiatief voorgelegd aan de betrokken overlegpartners. De ontwerp-omgevingsvergunning met bijbehorende stukken wordt gedurende een periode van zes weken ter inzage gelegd. Tijdens deze periode bestaat de mogelijkheid tot het indienen van zienswijzen. Eenieder wordt op deze wijze in de gelegenheid gesteld om zienswijzen op het initiatief kenbaar te maken.

3.2

Economische uitvoerbaarheid Conform artikel 3.1.6, onder f. Bro heeft een onderzoek plaatsgevonden naar de economische uitvoerbaarheid van het plan. Het plan is in eigendom van BPD Bouwfonds Gebiedsontwikkeling. Zij hebben de financiële haalbaarheid van de plannen inzichtelijk; het voornemen om binnen het projectgebied een appartementengebouw met afwijkende maten ten opzichte van het vigerende bestemmingsplan te realiseren, heeft geen negatieve invloed op de economische uitvoerbaarheid. Voor de gemeente zijn er geen negatieve financiële gevolgen als gevolg van de afwijkingsprocedure. In dat kader van afspraken gemaakt met de ontwikkelende partij.

Blad 7 van 8

22 appartementen KVL-terrein Oisterwijk Omgevingsvergunning ex artikel 2.12, lid 1, sub a, onder 3 projectnummer 0474298.100 11 april 2017

4

Afweging en conclusie

4.1

Aanleiding Deze ruimtelijke onderbouwing dient ter afweging voor het verlenen van een omgevingsvergunning ex artikel 2.12 lid 1 sub a onder 3 van de Wabo, waarmee de realisatie van een appartementengebouw met afwijkende maten en locatie in afwijking van het bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt.

4.2

Conclusie De overschrijding van de bouwhoogte, het bestemmingsvlak en bouwvlak zijn noodzakelijk om de volgende redenen:  Door de verplaatsing van de inrit tot de stallinggarage en de wens om deze inpandig te realiseren, is een hogere bouwhoogte vereist om een passende inrijhoogte te garanderen. Dit leidt niet tot bezwaren vanuit een goede ruimtelijke ordening.  Het sparen van de monumentale boom heeft een optimalisatie van het bouwplan tot gevolg gehad, waardoor het bestemmings- en bouwvlak beperkt worden overschreden. Per saldo wordt de footprint van het gebouw kleiner, is er geen sprake van een beperking van de gebruiksmogelijkheden binnen de bestemming ‘Gemengd’ en worden de belangen van omwonenden niet geschaad. De rechten van derden worden niet of nauwelijks geschaad en de (geringe) afwijking geeft geen aanleiding tot het uitvoeren van nadere onderzoeken. Derhalve kan worden volstaan met de aan het bestemmingsplan ten grondslag liggende onderzoeken. Het verlenen van een omgevingsvergunning voor het project is niet in strijd met een goede ruimtelijke ordening.

Blad 8 van 8

Over Antea Group Antea Group is het thuis van 1500 trotse ingenieurs en adviseurs. Samen bouwen wij elke dag aan een veilige, gezonde en toekomstbestendige leefomgeving. Je vindt bij ons de allerbeste vakspecialisten van Nederland, maar ook innovatieve oplossingen op het gebied van data, sensoring en IT. Hiermee dragen wij bij aan de ontwikkeling van infra, woonwijken of waterwerken. Maar ook aan vraagstukken rondom klimaatadaptatie, energietransitie en de vervangingsopgave. Van onderzoek tot ontwerp, van realisatie tot beheer: voor elke opgave brengen wij de juiste kennis aan tafel. Wij denken kritisch mee en altijd vanuit de mindset om samen voor het beste resultaat te gaan. Op deze manier anticiperen wij op de vragen van vandaag en de oplossingen voor morgen. Al 70 jaar.

Contactgegevens Beneluxweg 125 4904 SJ OOSTERHOUT Postbus 40 4900 AA OOSTERHOUT E. martijn.stabel@anteagroup.nl

www.anteagroup.nl

Copyright © 2017 Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd en/of openbaar worden gemaakt door middel van druk, fotokopie, elektronisch of op welke wijze dan ook, zonder schriftelijke toestemming van de auteurs.