22-48A Definitieve VVGB 22 appartementen KVL Oisterwijk - Bijlage 2 Conceptbrief beantwoording zienswijze

VvE Lakfabriek

behandeld door ons kenmerk

drs. J.W. Rama - Alberto 132823

afdeling

Ruimte

onderwerp

Beantwoording van uw zienswijze op de ontwerpverklaring en ontwerpbeschikking voor de bouw van 22 appartementen op het KVL-terrein

datum

2 juni 2022

Geachte leden van het bestuur, In het bestemmingsplan KVL-terrein welke in 2015 is vastgesteld, is de realisatie van een appartementencomplex op het middenterrein, ten oosten van het appartementengebouw Lakfabriek opgenomen. Het plan voor de realisatie van het appartementencomplex met 22 appartementen (Ketelhuis 22 t/m 64) op het middenterrein KVL is op enkele onderdelen in strijd met het geldende bestemmingsplan KVL-terrein waardoor een projectafwijkingsbesluit nodig is. Hiertoe heeft de gemeenteraad op 7 februari 2022 een ontwerpverklaring van geen bedenkingen afgegeven voor het afwijken van het bestemmingsplan KVL-terrein. Vervolgens heeft het college op 15 februari 2022, met in acht name van de ontwerpverklaring, de ontwerpbeschikkingomgevingsvergunning afgegeven voor de realisatie van de 22 appartementen. De ontwerpverklaring en de ontwerpbeschikking hebben met ingang van 18 februari tot en met 31 maart 2022 ter inzage gelegen met de mogelijkheid om zienswijzen in te dienen. Op 22 maart 2022 heeft u bij ons een zienswijze ingediend tegen de ter inzage gelegde ontwerpverklaring en ontwerpbeschikking voor de bouw van de 22 appartementen op het KVLterrein. Uw zienswijze is binnen de ter inzage termijn ingediend en derhalve ontvankelijk. In deze brief beantwoorden wij uw zienswijze (vetgedrukt) puntsgewijs zoals opgenomen in uw brief.

In de aanhef van uw zienswijze heeft u opgemerkt dat niet is vermeld dat de raad een definitief besluit moet nemen over de ontwerpverklaring noch dat zienswijze op de ontwerpverklaring kan worden ingediend.

In de ontwerpbeschikking-omgevingsvergunning is de ontwerpverklaring van geen bedenkingen meegenomen als onderdeel van de beschikking. Dit is als zodanig ook benoemd in de ontwerpbeschikking. Dat de ontwerpverklaring van geen bedenkingen onderdeel is van de ontwerpbeschikking houdt enerzijds in dat deze dezelfde procedure doorloopt als de ontwerpomgevingsvergunning. Anderzijds wordt hetgeen in het raadsbesluit is opgenomen ook van toepassing op de procedure. Een ingediende zienswijze dient derhalve ook aan de raad te worden voorgelegd vanwege de mogelijke gevolgen voor een goede ruimtelijke ordening. De gemeenteraad moet, met inachtname van die zienswijze een beslissing nemen over de definitieve afgifte van de verklaring van geen bedenkingen. Echter, het bevoegde gezag blijft bij de zienswijzeprocedure het college. Zo wordt in dit geval de ingediende zienswijze ook aan de raad voorgelegd voor het besluit tot het verlenen van de verklaring van geen bedenkingen. De belangen van de VvE zijn daarmee voldoende geborgd.

1. Zoals wij reeds meerdere keren hebben aangegeven o.a. (bijlage C en D) is een externe inrit voor de bewoners van de Lakfabriek belangrijk voor de daglichttoetreding en de privacy. Een externe inrit waar nu de interne inrit staat aangegeven betekent dat de in het bestemmingsplan aangegeven hoogte niet wordt overschreden. Wij zijn het niet met het door u gestelde eens, bij de overwegingen om de omgevingsvergunning te verlenen onder motivatie, dat er overleg met de omwonenden is geweest. Overleg wil niet zeggen dat met het eens is met voorgestelde wijzigingen. Het eveneens gestelde dat het afwijken van de bestemmingsplanbepalingen geen negatieve effecten heeft op de omgeving kunnen wij niet onderschrijven. Invloed op de leefomgeving door nieuwe ontwikkelingen, zoals inkijk, zicht in en op naastgelegen panden maar ook vermindering van privacy etc. is (helaas) onvermijdbaar bij het wonen en leven in een binnenstedelijk gebied. Het geldende bestemmingsplan KVL-terrein laat ter plaatse al een gestapeld woongebouw met een bouwhoogte van 14 m toe. In het bestemmingsplan is de mogelijkheid aan het college geboden om van de toegestane bouwhoogte met maximaal 10% af te wijken (15,40 m), mits er geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende percelen.

Het bestaande appartementengebouw Lakfabriek is gesitueerd aan de westkant van de nieuw te bouwen appartementengebouwen. De voorgevellijn van de nieuwe appartementengebouwen wijzigt niet ten opzichte van de voorgevellijn zoals opgenomen in het geldende bestemmingsplan c.q. de bouwmassa overschrijdt het bouwvlak niet aan de zijde van de Lakfabriek. De afstand tussen de Lakfabriek en de nieuwbouw blijft zoals de afstand op basis van het bestemmingsplan was bepaald. Daarnaast zal de bouwmassa van de bovenste etage van het zuidelijke appartementengebouw worden ‘teruggelegd’ ten opzichte van de Lakfabriek, omdat de terrassen van de nieuwe appartementen aan de westzijde van het gebouw worden gerealiseerd. Hiermee wordt de bouwhoogte niet over het gehele nieuwe appartementengebouw overschreden. Dit geldt overigens ook deels voor het noordelijke appartementengebouw. Vanwege dat feit en de ligging van de Lakfabriek aan de westzijde van de nieuwbouw, zal het effect op de daglichttoetreding binnen de appartementen in de Lakfabriek zeer minimaal en mogelijk zelfs nihil zijn ten opzichte van een gebouw van 14 meter hoog.

Uitgangspunt van het plan voor de nieuwe appartementengebouwen is steeds ondergronds parkeren geweest. Hierbij waren er twee opties voor de inrit van de stallingsgarage: 1) een inrijbak maken tussen het bestaande appartementengebouw Lakfabriek en de nieuwe appartementengebouwen of 2) een inpandige inrit realiseren. Vanuit de omwonenden is gebleken dat de meerderheid de voorkeur had om de inrit van de stallingsgarage naar het noorden van het appartementengebouw te verplaatsen en deze inpandig uit te voeren. Op deze manier zouden de bewoners van de Lakfabriek geen hinder ondervinden van het in- en uitrijdende verkeer van de stallingsgarage. Ook zou deze positie van de inrit vanuit verkeer de minste overlast richting de omgeving geven. Op de plek van de inrijbak voor de stallinggarage wordt nu een groene inrichting gerealiseerd. Om voorgaande redenen is de gekozen inpandige inrit ruimtelijke gezien goed inpasbaar in de omgeving. Om de inrit inpandig te kunnen uitvoeren en de te realiseren appartementen aan het Bouwbesluit te kunnen laten voldoen is een hogere bouwhoogte dan 14 m (15,16 m) echt noodzakelijk. De afstand tussen beide gebouwen is ook meer dan 2 meter, namelijk ruim 15 meter. Met deze afstand wordt ook voldaan aan artikel 5:50 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Dit artikel is bedoeld om de privacy te beschermen.

Omdat aan deze afstandsnorm (ruimschoots) wordt voldaan zijn wij van mening dat er geen sprake is van een onevenredige afbreuk van de gebruiksmogelijkheden van de Lakfabriek. Er ontstaat geen onevenredige aantasting van privacy. Het toepassen van maximaal 10% af te wijken leidt op basis van het vorenstaande niet tot een onevenredige afbreuk aan de gebruiksmogelijkheden van de Lakfabriek noch aangrenzende percelen.

2. Een goede ruimtelijke onderbouwing ontbreekt bij de raadstukken en geeft niet de juiste gang van zaken weer. Hierbij verwijzen wij naar de zienswijze van ons aan de raad. Het raadsvoorstel heeft geen goede ruimtelijke onderbouwing, is oppervlakkig, niet volledig en niet correct zoals foutieve weergave dat omwonenden voor inpandige inrit waren, de 2 grote platanen niet zijn genoemd in het rapport van Antea over de ruimtelijke motivatie dat onderdeel was van de raadsstukken, geen degelijke financiële onderbouwing o.a. over de parkeerplaatsen in de openbare ruimte en 48 m2 extra groot. Wij kunnen u niet volgen in de stelling dat een goede ruimtelijke onderbouwing ontbreekt bij de raadstukken. In de ruimtelijke onderbouwing zijn de strijdigheden met het bestemmingsplan benoemd en onderbouwd. De strijdigheden ten opzichte van het huidige bestemmingsplan zijn beperkt. Vanwege het feit dat de nieuwbouw het bestemmingsvlak Wonen aan de oostzijde met maximaal 1,2 m overschrijdt en hier sprake is van nieuwbouw, is een projectafwijkingsbesluit noodzakelijk. Voor de bouwhoogte kon het college reeds binnenplans met 10% afwijken. Juist vanwege de monumentale boom (solitaire plataan) was het noodzakelijk om minder woningen te realiseren en het plan te schuiven, zodat de boom behouden kan blijven.

Middels de krooncirkels op de tekening 2.3, zoals opgenomen op pagina 5 van de ruimtelijke onderbouwing is inzichtelijk gemaakt dat de andere bomen ook niet ‘geraakt’ worden door de nieuwbouw.

Het bouwperceel is niet 48 m2 groter geworden maar (130 – 48) 82 m2 kleiner. Zoals in de ruimtelijke onderbouwing is opgenomen, vervalt door het bouwen van drie woningen circa 130 m2 van het bouwvlak. Het inkorten van het appartementengebouw ter plaatse van de monumentale boom heeft een herziening van de bouwvolumes noodzakelijk gemaakt. Om een stallinggarage te kunnen realiseren die aan de normen voldoet en om het vervallen oppervlak deels te compenseren is de zuidelijke vleugel van het gebouw iets dieper geworden. Hiermee overschrijdt het appartementengebouw aan de langgerekte noordoost gevel het bestemmingsvlak ‘Wonen’ met 1,20 m (circa 48 m2). Van belang is dat 130 m2 die niet wordt bebouwd wordt ‘teruggeven aan het openbaar gebied’. Het bouwplan is een particulier initiatief. Het financiële risico en de financiële uitvoerbaarheid voor dit bouwplan ligt dan ook bij de aanvrager van deze omgevingsvergunning. Terzijde wordt opgemerkt dat het openbaar gebied (c.q. de inrichting ervan) wel de verantwoordelijkheid is van de gemeente. Dit staat dan ook de financiële uitvoerbaarheid van dit bouwplan niet in de weg. Zoals eerder aangegeven is voor woningbouwontwikkeling op KVL een overeenkomst met BPD gesloten en wordt voor de invulling van het plangebied middels het verkoopbesluit afspraken over de kosten gemaakt.

Wij zijn van mening dat er sprake is van een goede ruimtelijke onderbouwing die voldoende ingaat op de beperkte strijdigheden met het geldende bestemmingsplan.

3. De parkeerbalans klopt in theorie maar niet in de praktijk, zie zienswijze aan de raad. De parkeerproblemen op KVL nemen steeds meer toe en goede regulering is hard nodig! De parkeerbalans van 6 december 2021 die onderdeel is van de raadstukken klopt theoretisch maar praktisch niet. In bijlage 6 staat dat bij een groot aantal woningen is gerekend dat 2 auto’s op eigen terrein, zie blauw oprit en garage. Bij een aantal woningen zijn geen garages maar bergingen , tuinkamers enz. er zijn opritten die zo smal zijn dat men de woning niet in kan als er een auto opstaat. Deze bijlage is een indicatie omdat hij deels afwijkt van de gebouwde woningen. Zoals in de zienwijze wordt aangegeven klopt de parkeerbalans voor het nieuwe appartementengebouw. In het algemeen wordt opgemerkt dat ten tijde van de vaststelling van het bestemmingsplan “KVL-terrein” in 2015 een parkeerbalans is opgesteld voor de herontwikkeling van het gebied. Hierbij was sprake van een gesloten parkeerbalans op basis van de voorlopige stedenbouwkundige invulling zoals opgenomen in het Masterplan. Bij de vaststelling van de parkeerbalans is uitgegaan van gecombineerd gebruik door bewoners en bedrijven. Vanwege de concrete invulling van het KVL-terrein met gebouwen/functies, het gemeentelijke parkeerbeleid (nota parkeernormen 2016) en vragen van bewoners is de parkeerbalans geactualiseerd in 2018.

Uit de parkeerbalans blijkt dat in de eindsituatie voldoende parkeerplaatsen op het KVL-terrein gerealiseerd zijn. Met de realisatie van het parkeerterrein bij de Pets Place /Lidl, waar betaald parkeren is ingevoerd, is een herijking van het parkeerregime op het overige KVL-terrein nodig zijn (bijv. parkeervergunning, betaald parkeren, blauwe zones). Hiermee kan het parkeren beter gereguleerd worden en de parkeerdruk op specifieke locaties worden verminderd. Hiertoe zal parkeeronderzoek plaatsvinden naar het parkeren op KVL. Het bovenstaande heeft betrekking op de eindsituatie van het KVL-terrein, waarbij alle locaties zijn ontwikkeld en staat los van het nieuwe appartementengebouw.

4. Wij missen bij de aanvraag voor de omgevingsvergunning de toepassing van de aanbevelingen uit de duurzaamheidsrapportage opgesteld door de adviesbureau Mott MacDonald zoals het toepassen van zonnepanelen. De raad heeft ook het college herhaaldelijk hier op gewezen. Zie ook bijlage E. Tevens heeft de raad meerdere keren gewezen op het toepassen van verticaal tuinieren. (bijlage F) Bij de dialoogsessie burgerinitiatief KVL d.d. 31 januari 2019 wordt, door raadsleden, de suggestie gedaan voor verticaal tuinieren (bijlage 8). Dit is meerdere keren besproken en er zijn toezeggingen gedaan ernaar te kijken. De gemeente wil het KVL-terrein als geheel duurzaam ontwikkelen. In dat kader is een onderzoek uitgevoerd naar een duurzame ontwikkeling van het KVL-terrein en is de rapportage “Duurzaamheid Masterplan KVL” opgesteld door adviesbureau Mott MacDonald, welke onderdeel uitmaakt van het bestemmingsplan KVL-terrein. In de duurzaamheidrapportage is een duurzaamheidsbalans opgenomen waarin duurzame oplossingen zijn geformuleerd voor onder meer de sanering van de grondvervuiling, het behoud van het historisch erfgoed, de verwijdering van asbest en omgang met water. Voorts omschrijft de rapportage aanbevelingen voor een

duurzame ontwikkelingen op 3 niveaus; locatie gebonden, plan gebonden en aanvullende initiatieven. Per niveau worden mogelijke maatregelen omschreven. Voor de herontwikkeling van het middenterrein geldt dat er sprake is van o.a. bodemsanering, behoud van monumentale bomen en realisatie van warmte-koude-opslag. Hiermee is in deze ontwikkeling ook rekening gehouden met duurzame oplossingen als genoemd de rapportage “Duurzaamheid Masterplan KVL”. Voor de toetsing van de omgevingsvergunning gelden de wettelijke eisen van het Bouwbesluit voor energiezuinigheid. Het bouwplan is in overeenstemming met artikel 5.2 van het Bouwbesluit. De BENG berekening is door ons beoordeeld en goedgekeurd. De betreffende duurzaamheidsrapportage dateert alweer van 2011. Dit was nog voor de wettelijke regeling rondom gasloos bouwen en de huidige BENG-eisen. Het rapport is op het punt van het ‘plan gebonden niveau’ inmiddels door die wettelijke regelingen ingehaald. Om te voldoen aan de Bengis aangetoond dat zonnepanelen voor het behalen van de doelstellingen niet noodzakelijk zijn. De appartementen voldoen ruimschoots aan de BENG-eisen en daarom ook aan de doelstellingen zoals destijds in het aangehaalde rapport zijn opgenomen. De gemeenteraad heeft het verticaal tuinieren niet als een ontwerp-vereiste meegegeven, maar als een suggestie benoemd tijdens de dialoogsessie inzake het burgerinitiatief1.

Om er wel voor te zorgen dat het nog steeds een groene omgeving wordt tussen de Lakfabriek en de nieuwe appartementen, maar ook binnen het gehele KVL-terrein heeft de gemeenteraad aangegeven dat het middenterrein meer moet worden vergroend en dat de uitwerking hiervan in gezamenlijkheid met belanghebbenden moet plaatsvinden. Door de openbare ruimte groener aan te kleden is het niet noodzakelijk om de gebouwen nog een groen uiterlijk mee te geven. De ontwikkelaar heeft er bewust voor gekozen om de toekomstige bewoners niet te confronteren met deze vorm van tuinieren. Er ligt reeds een conceptplan voor de groene inrichting van het middenterrein waar in plaats van verticaal groen, een groene tuin wordt ingericht tussen de gebouwen (“horizontaal groen”). Tevens is sprake van een inrichting met groen tussen de Lakfabriek en de nieuwe appartementengebouwen (in plaats van een inrijbak voor de parkeerstalling). Dit conceptplan is in gezamenlijkheid met de bewoners van de Lakfabriek opgesteld. Concluderend merken wij op dat in het plan voor de nieuwe appartementengebouwen wel rekening is gehouden met de oplossingen in de rapportage van Mott MacDonald. Sterker nog, er wordt voldaan aan de BENG-eisen die verder gaan dan de betreffende rapportage. In het plan is geen verticaal, maar horizontaal groen opgenomen tussen de gebouwen en is sprake van een groene inrichting van het middenterrein.

5. Het raadsbesluit van 11 april 2019 geeft onder 1.4 aan dat de appartementen binnen de woonbehoefte van seniorenwoningen in tegenstelling in uw brief van 14 februari 2022 (bijlage G) waarin staat dat er appartementen in de duurdere sector komen. Het raadsbesluit van 11 april 2019 betreft het besluit van de raad om geen medewerking te verlenen aan het burgerinitiatief voor het terugdraaien van het plan voor de bouw van het 1

Het betrof een door de Lakfabriek ingediende initiatief om het appartementencomplex op het middenterrein niet te realiseren.

appartementencomplex op het middenterrein KVL. In dat raadvoorstel is in paragraaf 1.4 het volgende opgenomen:

In de brief is opgenomen: Waarom worden de appartementen niet gebouwd voor de middenklasse zodat ze in het bestaande bouwvlak passen wat ook in belang van de bomen is? Voor de herontwikkeling van het KVL-terrein is gekozen voor een combinatie in het type woningen zijnde duur, middelduur en betaalbaar. Op deze locatie is gekozen voor appartementen in de duurdere sector. Het type woning is in deze niet bepalend voor de inpassing in het bouwvlak. In het oorspronkelijk plan is uitgegaan van 25 appartementen. Ten behoeve van het behoud van de bomen is besloten om minder appartementen te realiseren, namelijk 22 appartementen. Hiermee wordt voldoende afstand gehouden van de bomen. Zoals aangegeven is voor de herontwikkeling van het KVL-terrein gekozen voor mix van dure, middeldure en betaalbare woningen. Op het middenterrein worden appartementen in de dure sector gerealiseerd die ook geschikt zijn voor senioren. Ook onder deze doelgroepen is behoefte aan woningen in de dure sector. In betaalbare sector is voor o.a. seniorenwoningen voorzien in het nog te realiseren appartementengebouw op de hoek Nijverheidsweg.

6. Onze conclusie is dat het bouwen van de appartementen binnen de huidige lijnen van het bestemmingsplan mogelijk is! Het bouwen binnen de huidige vlakken van het bestemmingsplan is, gelet op het te realiseren programma én het behoud van de monumentale boom niet mogelijk. Daarnaast is de beperkte afwijking qua bouwhoogte noodzakelijk om de inpandige inrit te realiseren. Om aan al deze ontwerpeisen te voldoen en daarbij zo min mogelijk overlast voor omwonenden te bezorgen, is het helaas niet mogelijk om binnen de huidige regels van het bestemmingsplan deze appartementengebouwen te realiseren.

Met vriendelijke groet, het college

Coen Boode gemeentesecretaris

Hans Janssen burgemeester