22-48 Ontwerpverklaring van geen bedenkingen voor de bouw van 22 appartementen middenterrein KVL, Oisterwijk- bijlage 2c verslag overleg VvE Lakfabriek 20 sept. 2021
Tekst van het document
Overleg 20-09-2021 in het Ketelhuis op het KVL terrein. Aanwezig: - VvE Lakfabriek - Gemeente Oisterwijk, - Van Santvoort Bouw, - CK2 (Constructeur) en - BPD Ontwikkeling.
Verslag d.d. 08-11-2021
Opmerkingen vooraf: - De behandeltermijn van de omgevingsvergunning is door de gemeente onderbroken. Na indienen gevraagde gegevens (deze week) wordt de behandeling weer opgepakt. - De verkoop is 15-09-2021 gestart, inschrijven tot en met 22-09-2021. - Overdracht gronden van gemeente naar BPD in november 2021. - Start bouw april/mei 2022. - Het gebouw is door vSB in juni uitgezet. Door VvE De Lakfabriek (verder: LF) per mail 24-07-2021 aangedragen vragen en opmerkingen: • Parkeernomen niet gevolgd (nota parkeernormen 2016, aangenomen door Gemeenteraad);
Reactie • • •
•
•
Wijze van funderen onvoldoende beschouwd (trillingen in nabijheid LF niet toelaatbaar, taluds, belendingen, bomen, grondwater, etc.)
20210921 CONCEPT verslag overleg VvE Lakfabriek 20210920.docx
1/8
Plan voldoet aan overeenkomst tussen gemeente en BPD (+5 plaatsen t.o.v. aantal appartementen) . Totale parkeernorm KVL wordt door gemeente bewaakt. Tevens vindt in het kader van de vergunning verlening een toetsing aan de parkeernormen plaats. M.b.t. trillingen is funderen op staal met grondverbetering de minst belastende oplossing voor de omgeving. De grondverbetering wordt, conform memo IFCO d.d. 30-09-2021 uitgevoerd met een trilplaat DPU6055 (of gelijkwaardig).
14-12-2021 16:27
•
•
•
• •
•
•
•
Bereikbaarheid (tijdens bouw) onvoldoende beschouwd, niet toelaatbaar en nadelig voor bewoners LF;
20210921 CONCEPT verslag overleg VvE Lakfabriek 20210920.docx
2/8
CK2 verstrekt de analyse van de beoordeling van de risicocontour. Betreffende beoordeling zal opgesteld worden door het adviesbureau dat door vSB zal worden ingeschakeld. Zie bijgaand memo IFCO d.d. 30-09-2021. De historische grondwaterstand is steeds onder het aanlegniveau van de keldervloer en grondverbetering. Verdichten in natte situatie zal naar verwachting niet aan de orde zijn. Mede omdat er in een droge periode (april/mei) gestart wordt met de bouwwerkzaamheden. Mocht ten tijde van de voorgenomen start bouw een hogere grondwaterstand aan de orde zijn dan treden partijen in overleg. Voor aanvang van de grondwerkzaamheden (in opdracht van de gemeente) wordt door de gemeente een opname gedaan. Van de belendingen wordt voor aanvang bouw door vSB een opname gedaan. De boomkronen worden, waar nodig, door de gemeente gesnoeid. De boomwortels worden middels proefsleuven door de gemeente in beeld gebracht. De gemeente geeft, na beoordeling, aan dat de bomen geen belemmering voor de bouw zijn. Zie e-mail gemeente d.d. 28-09-2021. VvE uit haar zorgen over de stabiliteit (snoeien + talud + groeirichting) van de bomen en daarmee de overlevingskansen ervan. Bovendien dient hierbij het Biodiversiteitsteam te worden betrokken. Hiermee wordt rekening gehouden tijdens het snoeien en de bouw. Er is, na overleg met de gemeente, door vSB een gewijzigd bouwveiligheidsplan opgesteld.
Deze is in het
14-12-2021 16:27
•
•
•
Luchtkwaliteit niet beschouwd, niet toelaatbaar en nadelig voor bewoners LF;
•
•
•
•
Lichtinval en privacy niet beschouwd, nadelig voor bewoners LF (+10% hoogte in bestemmingsplan toegestaan, echter gevolgen voor LF).
•
20210921 CONCEPT verslag overleg VvE Lakfabriek 20210920.docx
3/8
overleg getoond en door de aanwezigen geaccepteerd. De meest recente versie is als bijlage aan dit verslag toegevoegd (versie 21-10-2021). Opstelplaats kraan wordt daarbij nog nader beschouwd (aan welke zijde op te stellen), bij voorkeur (zo veel als mogelijk en afhankelijk van de uit te voeren werkzaamheden) aan oostzijde opstellen. vSB stemt met gemeente af wat de mogelijkheden en onmogelijkheden. Tijdens bestemmingsplan beschouwd, voor omgevingsvergunning niet aan de orde. Tijdens het overleg blijkt het met name de uitlaatgassen vanuit de stallinggarage te betreffen. Deze voldoet aan de regelgeving. Wordt bovendien enkel door bewoners van het nieuw te bouwen complex gebruikt waardoor er geen intensief verkeer zal ontstaan. Daarnaast het verzoek aan vSB om zo min mogelijk met verbrandingsmotoren voor de lakfabriek te draaien. Laat chauffeurs bijv. tijdens het wachten de motor afzetten. Vanwege gewijzigde routing sowieso veel minder aan de orde. Tijdens bestemmingsplan beschouwd (inclusief 10% vrijstellingsbevoegdheid). Vanwege terrassen op bovenste verdieping aan zijde LF is de hoogte aan die zijde grotendeels minder dan de toegestane hoogte. Dit is het gevolg van de keuze van omwonenden zelf: zie verslag van overleg met omwonenden d.d. 14-04-2020: “De voorkeur gaat uit naar een inrit op het noorden, zoals ook is opgenomen in het Inrichtingsplan voor het
14-12-2021 16:27
•
KVL-terrein. Daarbij wordt ook voorgesteld om de inrit in de gevel van het appartementengebouw (inpandig) te realiseren i.p.v. een inrijbak naast het gebouw. Een inrit in de gevel heeft tot gevolg dat de bouwhoogte van het gebouw hoger wordt (hoger dan de toegestane 14 meter in het BP). Dit wordt veroorzaakt door de nodige doorrijhoogte voor de parkeergarage. Daarom is de keuze gemaakt om één woning minder te bouwen. Echter wordt het gebouw nog wel 90 cm hoger, maar blijft het binnen de toegestane hoogte in het bestemmingsplan met gebruikmaking van de algemene vrijstelling van 10%.”
Daarna de vragen en opmerkingen zelf. Funderingsadvies: • Sonderingen: slappe laag op +9,7mNAP. Paalfundering ook beschouwd? Uitgangspunt grondwaterstand ontbreekt? • Geen belendingen meegenomen in plan. Risicocontouren ontbreken: 25m1 rondom belendingen (bijvoorbeeld: trillen met trilblok grondverbetering, bouwlogistiek en kraanbewegingen in nabijheid LF); • Grondverbetering niet uitvoerig beschouwd (totale omvang, uitzonderingen, grondwater, etc.); • Taluds en bomen (wortels) niet beschouwd. Grondverbetering, in combinatie met taluds vormen groter risico; • Verdichten onder grondwater: risicobeschouwing en naleving protocol ontbreken; • Diverse onderzoeken niet uitgevoerd (grondwaterstroming, belendingen, sanering, flora en fauna);
20210921 CONCEPT verslag overleg VvE Lakfabriek 20210920.docx
4/8
•
Zie voorgaande reactie.
•
Zie voorgaande reactie.
•
Zie voorgaande reactie.
•
Zie voorgaande reactie.
•
Zie voorgaande reactie.
•
Belendingen, zie voorgaande punten;
14-12-2021 16:27
•
•
Overige, onderdeel van bestemmingsplan, niet aan de orde voor omgevingsvergunning.
• • •
Beperkte sanering (kleine spot), wordt door gemeente uitgevoerd voor overdracht grond aan BPD. T.b.v. K+L wordt een KLIC melding verzorgd door vSB. Aanwezig glasvezelkastje wordt door gemeente nader onderzocht of deze gehandhaafd kan blijven of verplaatst moet worden.
•
Zie voorgaande reactie.
•
Er wordt niet met een last over de bestaande gebouwen of openbaar gebied gedraaid. Het is niet uitgesloten dat de giek van de kraan over de bebouwing draait. Camerabeelden vanuit de giek worden niet opgeslagen
Stabiliteit kraanopstelplaats naast talud. Type kraan? Geen verbrandingsmotor voor de deuren van LF; Hekken met voetjes op stelconplaten is geen optie (omwaaien + spelende kinderen);
•
Zie voorgaande reactie.
•
vSB kiest voor semi-permanent hekwerk (geen voetjes). De bouwhekken worden door vSB voorzien van dicht/mesh bouwhekdoek aan zijde LF.
Parkeren werknemers getekend in strook (aanname: tekst is niet geheel duidelijk) die dagelijks gebruikt wordt door anderen: dansschool, gebruikers hotel in toekomst;
•
Tekst was bedoeld voor de huidige gebruikers. Werknemers, onderaannemers worden door vSB (regelmatig) gewezen op P-plaats bij Lidl/Boerenbond.
Sanering noodzakelijk bij strook KL? Mag de kraan hier überhaupt op rijden? Het gaat niet alleen over ligging kabels, maar ook over bovenbelasting op glasvezel, overlengte en het te realiseren talud ter plaatse.
Bouwveiligheid: • Kraanopstelplaats/-strook zeer onwenselijk aan westzijde gebouw (voordeuren oostzijde LF bereikbaar in geval van calamiteit: strook van 2,5 à 3,0m breed) + opheffen parkeerplaatsen ook (laadplekken). Toegang anders organiseren, via westen? • Niet draaien over gebouwen wordt nu niet gegarandeerd;
• •
•
20210921 CONCEPT verslag overleg VvE Lakfabriek 20210920.docx
5/8
14-12-2021 16:27
Desondanks kan parkeren in de wijk, nabij bouwplaats, niet uitgesloten worden. •
Veel kinderen en jeugd: zorgen over verkeersveiligheid bij onoverzichtelijke punten en manoeuvres (laden/lossen, keren, achteruit rijden, etc.);
• •
Door gewijzigde routing verbeterd, zal desondanks voor alle partijen (inclusief bewoners) aandachtspunt blijven. Werktijden normaal gesproken 07:00 – 16:00u.
Geluid komt direct naar binnen, ramen staan altijd open (mechanisch aanzuigen buitenlucht). Gepiep van vrachtwagens onwenselijk; • Trillingen en stof door transporten en bouwactiviteiten zeer onwenselijk aan westzijde gebouw (als gemeld: mechanische afzuiging, gecombineerd met open ramen LF). Algemeen: • Integrale toetsing documenten (door architect?) ontbreekt;
• •
Zie eerdere reactie. Enige overlast tijdens de bouw is niet te voorkomen.
• •
Zie eerdere reactie. Enige overlast tijdens de bouw is niet te voorkomen.
•
Integrale toetsing niet noodzakelijk. Ontwerpers hebben in onderlinge samenwerking de stukken opgesteld en met elkaar afgestemd. Gemeente toetst op bijv. door VvE geconstateerd verschil in afstand tussen bebouwing op tekening en in werkelijkheid.
•
•
•
Milieu-prestatienorm: 11.000kg CO2 is gebaseerd op eindsituatie, maar kan bevestigd worden dat de realisatiefase (incl. bewegingen in parkeergarage) eveneens is beschouwd?
•
Realisatiefase niet separaat beschouwd. Plan voldoet aan bestemmingsplan, geen separate beoordeling van realisatiefase nodig.
•
Welke parkeernorm is gebruikt? 26/22 = 1,2 (ruim lager dan norm); Beschouwing luchtkwaliteit in nabijheid parkeergarage ontbreekt (intern beschouwd, echter impact omgeving niet);
•
Zie eerdere reactie.
•
Zie eerdere reactie.
•
20210921 CONCEPT verslag overleg VvE Lakfabriek 20210920.docx
6/8
14-12-2021 16:27
•
Waarom geen zonnepanelen? Emissieloos bouwen? Gemeenteraad heeft ingestemd met nota 'Duurzaamheid in het Masterplan KVL'; Totale waterhuishouding dient opnieuw beschouwd te worden: meer grijs oppervlak en beïnvloeding grondwaterstromingen. Gebruiken van infiltratiekratten om water in bodem te brengen;
•
Plan voldoet aan de BENG eisen, tussen gemeente en BPD geen andere afspraken.
•
Plan voldoet aan eisen en aan de overeenkomst met de gemeente. Voor deze appartementen wordt minder grijs oppervlak gerealiseerd dat het bestemmingsplan toestaat. Aansluiting op gescheiden stelsel, infiltratiekratten niet aan de orde.
•
Doorsnede tekeningen ontbreken bij aanvraag vergunning;
•
Worden toegevoegd.
•
CAR-verzekering afgesloten? Wie draagt verantwoordelijkheid voor schade in directe omgeving (bijvoorbeeld: vrachtwagen toeleverancier beschadigt keerwand terras)? Bewoners zijn bezorgd over eindbestemming pad noordzijde LF, alsmede verlichtingsplan, afvalbeleid, etc.
• •
CAR verzekering is door aannemer afgesloten. Verantwoordelijkheid voor schade ligt bij de veroorzaker.
•
Wordt in de komende tijd door de gemeente verder uitgewerkt.
•
•
Wat verder ter tafel kwam: • Eind oktober/begin november wordt de vervuilde spot door de gemeente gesaneerd. • Voor start bouw wordt door de gemeente de bovenste meter afgegraven. • vSB, gemeente en BPD reageren nog op het bouwexploit. o vSB schakelt voor start bouw een bureau in om binnen- en buitenopnames te doen. o Gemeente voert eveneens voor start sanering en ontgraving opnames uit. o Bewoners melden eventuele schades schades tijdig (binnen 1-2 weken) na constatering. • Communicatie: o Voor start bouw informeert vSB bewoners LF en overige omwonenden; o Spreek vSB of uitvoerder aan wanneer nodig. o Bij gemeente zijn XX de aanspreekpunten. o Bij BPD is dat XX.
20210921 CONCEPT verslag overleg VvE Lakfabriek 20210920.docx
7/8
14-12-2021 16:27
20210921 CONCEPT verslag overleg VvE Lakfabriek 20210920.docx
8/8
14-12-2021 16:27