22-39 Vaststelling bestemmingsplan Heukelomseweg 26- bijlage 1b5 toelichting- Distributieplanologisch onderzoek

stec groep bv willemsplein 5 postbus 217 6800 ae arnhem tel 026 - 751 41 00

van Santvoort Advies Mevrouw van de Pas Per e-mail

Datum Ons kenmerk Onderwerp

info@stec.nl www.stec.nl HR 10144762

: 27 juli 2021 : 21.188 : Distributieplanologisch onderzoek tuincentrum Coppelmans Oisterwijk

Geachte mevrouw van de Pas, beste Jirka, Tuincentrum Coppelmans wil de vestiging aan de Heukomseweg 26 in Heukelom uitbreiden. Om dit mogelijk te maken bent u bezig met het opstellen van een partiële herziening van het bestemmingsplan. Ook is het initiatief inmiddels besproken in het regionale afstemmingsoverleg. U vraagt om een nadere kwantitatieve onderbouwing waaruit blijkt dat er voldoende marktruimte bestaat voor voorliggend plan. Dit wilt u via een distributieplanologisch onderzoek laten uitvoeren waarbij de marktsituatie in het verzorgingsgebied wordt beschouwd. In voorliggend rapport leest u onze bevindingen.

1 Aanleiding Tuincentra ontwikkelen zich steeds vaker tot locaties waar klanten langer kunnen verblijven. Ook de locatie Coppelmans Heukelom wil graag inspelen op deze ontwikkeling. Zo kan het tuincentrum in de toekomst blijven concurreren met tuincentra in de omgeving. Tuincentrum Coppelmans wil daarom het huidige aanbod uitbreiden en meer inspelen op de beleving van klanten. Om dit te bereiken worden de winkel (+2.400 m² wvo) en het magazijn (+350 m² bvo) vergroot. Daarnaast wordt in het nieuwe deel een ondergeschikte horecagelegenheid met terras toegevoegd.

2 Verzorgingsgebied: Oisterwijk, Tilburg, Goirle en Hilvarenbeek Om een goed beeld te kunnen schetsen van de beschikbare marktruimte is het allereerst van belang de reikwijdte van het initiatief in kaart te brengen. Binnen dit gebied toetsen we het aanbod aan de bestaande en toekomstige marktruimte. Grootschalige tuincentra (vanaf zo’n 6.000 m² wvo) hebben namelijk een bovenlokaal verzorgingsgebied. Het exacte verzorgingsgebied van een tuincentrum is daarbij vooral afhankelijk van het type tuincentrum, de bereikbaarheid en de bestaande winkelstructuur (spreiding van tuincentra) in de omgeving. KOOPSTROMENONDERZOEKEN BREED GEHANTEERD ALS ONDERBOUWING VOOR VERZORGINGSGEBIED Koopstromenonderzoek brengt het koopgedrag van consumenten in kaart: wie koopt wat, waar en waarom? Koopstromenonderzoeken geven inzicht in hoe winkelgebieden en gemeenten zich tot elkaar verhouden, en geeft weer wat de aantrekkingskracht van een winkelgebied is. Koopstromenonderzoek is tot op heden de meest betrouwbare methode om het koopgedrag van consumenten vast te stellen. Ze worden dan ook algemeen erkend en geaccepteerd, en breed gebruikt voor analyses met betrekking tot de winkelmarkt. Er zijn in de afgelopen 15 jaar twee koopstromenonderzoeken uitgevoerd in Midden-Brabant: het koopstromenonderzoek Midden-Brabant 2007 en het koopstromenonderzoek MiddenBrabant 2018.

In het koopstromenonderzoek uit 2018 is uitsluitend onderzoek gedaan naar de sectoren ‘dagelijks’ en ‘niet-dagelijks’. Deze indeling is dermate breed dat het geen accuraat beeld geeft van koopstromen specifiek voor tuincentra. In het koopstromenonderzoek uit 2007 wordt op meer specifiek brancheniveau gekeken, namelijk tot op het niveau van doe-het-zelf en tuin. Voor het bepalen van het verzorgingsgebied kijken we daarom primair naar het koopstromenonderzoek Midden-Brabant 2007. Aspecten die de koopstromen sinds 2007 hebben kunnen beïnvloeden, zoals de stedelijkheid van het gebied, de bereikbaarheid van de locatie en natuurlijke barrières zijn sindsdien niet structureel veranderd. Naast het koopstromenonderzoek Midden-Brabant 2007 gebruiken we voor het bepalen van het verzorgingsgebied ook omzetherkomstcijfers van tuincentrum Coppelmans zelf en onze bureauexpertise. Op basis van het koopstromenonderzoek hebben we de herkomst van bestedingen in de branche doe-het-zelf en tuin in gemeente Oisterwijk in kaart gebracht. Hieruit blijkt dat 90,4% van de bestedingen in de gemeente uit Oisterwijk zelf komt. Daarnaast komt een relatief groot deel van de bestedingen uit de gemeente Tilburg (7,4%). De doe-het-zelf en tuinbranche in Oisterwijk is dus met name gericht op inwoners uit Oisterwijk en Tilburg.

Tabel 1: Aandeel in omzet tuincentrum Coppelmans Oisterwijk per gemeente Gemeente Oisterwijk Tilburg Goirle Hilvarenbeek Overige gemeenten Totaal

Aandeel 44% 39% 9% 3% 3% 100%

Bron: Omzetherkomstcijfers tuincentrum Coppelmans, periode januari-juni 2021.

2

Analyseren we daarnaast ook de omzetherkomstcijfers van tuincentrum Coppelmans dan zien we dat 97% van de omzet gegenereerd wordt door inwoners uit de gemeenten: Oisterwijk, Tilburg, Goirle en Hilvarenbeek (zie tabel 1). Wanneer we beide onderzoeken combineren komen we tot het verzorgingsgebied, bestaande uit de gemeenten: Oisterwijk, Tilburg, Goirle en Hilvarenbeek. Figuur 1: Verzorgingsgebied tuincentrum Coppelmans Oisterwijk

Bron: KSO Midden-Brabant 2007, omzetherkomstcijfers tuincentrum Coppelmans Oisterwijk.

2.1 Trends en ontwikkelingen in de tuincentra-branche Omzet tuincentra groeit en vooruitzichten zijn positief Detailhandel in non-food is een branche die al lange tijd onder druk staat en door diverse ontwikkelingen, zoals internetverkoop en branchevervaging, grote veranderingen ondergaat. De omzet daalde vanaf 2008 jaarlijks, maar liet in 2013 voor het eerst een stabilisatie zien. Sindsdien groeit de totale omzet (fysiek en online) jaar-op-jaar. In de periode 2017-2020 is de omzet in de non-food met circa 5% gestegen (Retail Insiders, 2021). Deze ontwikkeling zien we ook terug in de omzetcijfers bij tuincentra. Hier steeg de omzet tussen 2017-2020 met zo’n 12%. CORONACRISIS ZORGT VOOR RECORDOMZET BIJ TUINCENTRA Het droge, zonnige voorjaarsweer en de reisbeperkingen als gevolg van de coronamaatregelen zorgden in 2020 voor een recordomzet bij tuincentra. In totaal kwam de jaaromzet van de tuinbranche vorig jaar uit op € 1,95 miljard. Dit is een stijging van ruim 19% ten opzichte van 2019. De stijging werd vooral veroorzaakt doordat mensen hun tuin als extra groene leefruimte zijn gaan inrichten. Hierdoor steeg de omzet in de productencategorieën: barbecues (+52%), tuinmeubelen (+50%), potterie voor buiten (+44%) en tuinhuisjes en afscheidingen (+36%) het hardst.

3

Tuincentra schalen op: steeds groter en meer divers Het aantal tuincentra in Nederland neemt al een aantal jaren af. In de periode 2017-2020 daalde het aantal tuincentra met zo’n 75 vestigingen (-13%). Tegelijkertijd nam de gemiddelde omvang van een tuincentrum steeds verder toe. In 2017 bedroeg de gemiddelde omvang van een tuincentrum nog zo’n 2.800 m² wvo. In 2020 is de gemiddelde omvang van een tuincentrum gestegen naar zo’n 3.200 m² wvo (+14%). Deze tegengestelde bewegingen duiden op schaalvergroting en concentratie. Hierdoor zijn er in de tuinbranche minder vestigingen, maar een gelijkblijvend of zelfs hoger aantal vierkante meters. Figuur 2: Ontwikkeling gemiddelde omvang per tuincentrum 2017-2020 (in m² wvo) 3.400 3.200 3.000 2.800 2.600 2017

2018

2019

2020

Bron: Retail Insinders, 2021.

Als gevolg van verbreding van het aanbod spelen tuincentra in op de wensen van de consument. Hoewel tuincentra het belangrijkste kanaal voor de levende productcategorieën blijven (bijv. kamerplanten, snijbloemen, bollen, zaden), is een toename te zien in verkoop van aanverwante artikelen (zoals potten, vazen, etc.). Bovendien neemt de diversiteit in productgroepen toe. Het assortiment wordt hierdoor dieper. In plaats van vijf verschillende potten, worden tegenwoordig 30 verschillende potten aangeboden (kleuren, maten, materiaal, etc.). Ook de presentatie van producten is ruimer opgezet dan voorheen. Dit alles om in te spelen op de wens van de consument (ruime keuze, beleving, etc.) Omzet breder dan alleen productgroep ‘planten’ De structuurnota Tuincentra 2013-2018 geeft een beeld van de omzet van tuincentra. Hieruit blijkt dat in tuincentra verreweg de meeste omzet halen in productgroepen gericht op tuin, tuinonderhoud en tuinartikelen (zie tabel 2). Tabel 2: Omzet per productgroep tuincentrum Productgroep Groot onderhoud Eenjarige planten Meerjarige planten Bloemen/planten binnenshuis Klein onderhoud tuin Potten/vazen/schalen Gereedschappen/tuinartikelen/BBQ Dierenartikelen Kerstartikelen Overig

Aandeel in omzet tuincentrum 16% 12% 19% 13% 4% 5% 16% 5% 7% 4%

Bron: Structuurnota Tuincentra 2013-2018.

4

Ook in de tuin is klimaat een opkomende trend Consumenten zijn, ook in de tuin, steeds meer bezig met het klimaat. Hierdoor zagen tuincentra het afgelopen jaar de verkoop van struiken, bomen en planten stijgen. Meer groen in de tuin zorgt voor verkoeling bij grote hitte en bij hoosbuien kan het water makkelijker worden afgevoerd. Wanneer deze trend de komende jaren doorzet verwachten we dat de productgroep ‘planten’ de komende jaren een groter deel van de omzet zal gaan innemen. Meer beleving en inspelen op totaalbehoefte van de consument Gemak en beleving spelen een steeds grotere rol bij consumenten om een tuincentrum te bezoeken. Grootschalige tuincentra beschikken steeds vaker over restauratieve voorzieningen en een steeds groter en diverser assortiment. Een tuincentrum wordt door veel consumenten als een ‘dagje uit’ gezien en consumenten wensen verrast te worden. Vier typen tuincentra, kleinere centra specialiseren of verdwijnen Tuincentra zijn ontstaan vanuit verschillende bedrijfstakken (zoals hoveniers, boomkwekerijen, bloemisterijen en zaadhandel) waardoor er verschillende type tuincentra zijn. In de tuinbranche worden vier typen tuincentra onderscheiden 1. Type I kan omschreven worden als het traditionele groencentrum (met vaak nog een kwekerijfunctie), type II als het traditionele tuincentrum voor doelgerichte aankopen.

Tuincentra van type III en IV zijn vaak gelegen op solitaire of PDV-locaties. Het verschil tussen beide zit vooral in de schaal en (daarmee samenhangend) de breedte van het assortiment. De grotere tuincentra (type IV) met een breed assortiment en regionale aantrekkingskracht groeien uit tot complete productaanbieders, met een uitgebreid aanbod huis en tuin. Dit sluit aan op de vraag vanuit de consument naar beleving en service. Bij type IV tuincentra gaat het om grootschalige vestigingen (6.000 m² wvo of meer), waarbij het tuincentrum een dagje uit is geworden. Tabel 3: Kenmerken typen tuincentra Omvang perceel Overdekt wvo Niet overdekt m² Parkeerplaatsen Ligging

Aankoopgedrag

Horeca

Type I Max. 5.000 m² 500 - 2.000 m² 500 - 2.500 m² 10 - 50 Landelijk gebied, mogelijk agrarische bestemming Doelgerichte aankopen

Type II 4.000 - 7.000 m² 1.000 - 2.500 m² 500 - 2.500 m² 25 - 60 Perifeer stedelijk gebied

Type III 5.000 - 10.000 m² 2.000 - 6.000 m² 500 - 2.500 m² 50 - 150 Stedelijk gebied Grootschalige detailhandelsvestiging

Type IV > 7.000 m² > 6.000 m² 500 - 2.500 m² > 150 Stedelijk gebied Grootschalige detailhandelsvestiging

Doelgerichte aankopen

Recreatief winkelen

Koffiecorner

Lunchroom

Doelgerichte aankopen en deels recreatief winkelen Restaurant

Restaurant

Bron: Structuurnota Tuincentra 2013-2018, Tuinbranche Nederland, 2013.

2.2 Aanbod tuincentra in verzorgingsgebied is momenteel 25.330 m² wvo Aanbod in verzorgingsgebied onder landelijk gemiddelde Voor de inventarisatie van het aanbod baseren we ons op gegevens van Locatus. Voor enkele tuincentra constateren we echter duidelijke verschillen tussen de data van Locatus en de

1

Structuurnota Tuincentra 2013-2018, Tuinbranche Nederland, 2013.

5

werkelijke situatie. We hebben de cijfers daarom gecorrigeerd (op basis van BAG-gegevens en eigen waarnemingen). Zie figuur 3 en tabel 4 voor een overzicht van het tuincentrumaanbod in het verzorgingsgebied. Het totale aanbod aan tuincentra in het verzorgingsgebied komt uit op 10 verkooppunten die een gezamenlijk verkoopoppervlak hebben van 25.330 m² wvo. Hiermee is het aanbod tuincentra in het verzorgingsgebied beperkter dan gemiddeld. Landelijk beschikken consumenten over circa 90 m² wvo per 1.000 inwoners. In het verzorgingsgebied is dit 87 m² wvo per 1.000 inwoners. Figuur 3: Overzicht aanbod tuincentra verzorgingsgebied

Bron: Locatus, 2021; Bewerking: Stec Groep, 2021.

Tabel 4: Overzicht aanbod tuincentra verzorgingsgebied Naam tuincentrum

Gemeente

Tuincentrum Sjef Oerlemans Tuincentrum Klerks Boomkwekerij J. van de Wiel Coppelmans Oisterwijk Het Wandelbos Groenrijk Tilburg De Hemeltjes Hornbach Tilburg Natuurlijk Tilburg Intratuin Tilburg Totaal

Goirle Oisterwijk Oisterwijk Oisterwijk Tilburg Tilburg Tilburg Tilburg Tilburg Tilburg

WVO Locatus

WVO correctie Stec Groep 300 m² 300 m² 1.200 m² 3.700 m² 430 m² 2.300 m² 2.400 m² 3.500 m2 3.000 m²

Bron: Locatus, 2021; Bewerking: Stec Groep, 2021.

6

6.000 m² 2.500 m² 5.000 m² 25.330 m²

2.3 Voldoende marktruimte aanwezig voor tuincentra in verzorgingsgebied Voor het bepalen van de (indicatieve) marktruimte voeren we distributieplanologisch onderzoek (DPO) uit. We beschouwen hierbij hoofdzakelijk de marktsituatie in het verzorgingsgebied. De verwachting is namelijk dat het leeuwendeel van de koopkracht uit dit gebied afkomstig zal zijn. Om de marktruimte te bepalen is een benadering gemaakt van het huidige en toekomstig (we kijken tien jaar vooruit) economisch functioneren van de markt. We hanteren in het DPO de meest recente cijfers. We gaan telkens uit van een ‘veilige’ onderkant van de bestedingen en bindingspercentages. Hieronder beschrijven we kort de uitgangspunten voor het DPO (distributieplanologisch onderzoek): Bevolkingsomvang Volgens de meest recente cijfers ligt het inwonertal in het verzorgingsgebied (gemeenten Oisterwijk, Tilburg, Goirle en Hilvarenbeek) op 288.170 inwoners (CBS, peildatum: 1 januari 2021 en gemeente Tilburg). Het inwonersaantal in het verzorgingsgebied stijgt de komende jaren. We hanteren de bevolkingsprognose van de provincie Noord-Brabant (2020) en kijken tien jaar vooruit. De raming gaat uit van een stijging tot 306.260 inwoners in 2030. Omzet per inwoner Om de omzet per inwoner in tuincentra bepalen, baseren we ons op cijfers van Panteia (Omzetkengetallen 2020, juli 2021).

Volgens de meest recente cijfers is de omzet per inwoner in tuincentra € 73. In 2015 lag de gemiddelde besteding op € 59, en sindsdien is deze jaar-op-jaar gestegen. Indien sprake is van een onder- of bovengemiddeld besteedbaar inkomen in het verzorgingsgebied dient een correctie op de bestedingscijfers te worden toegepast. Volgens de meest recente cijfers (CBS, 2018) is het gemiddelde besteedbaar inkomen in het verzorgingsgebied met € 27.000 zo’n € 900 hoger dan het Nederlands gemiddelde (€ 26.100). We voeren daarom een inkomenscorrectie uit op basis van een inkomenselasticiteit van 0,7 (conform Panteia, 2021). Hierdoor komen we in het verzorgingsgebied uit op een gemiddelde omzet per inwoners van € 76. We kiezen ervoor de omzetstijging van de afgelopen jaren niet verder door te trekken richting de toekomst. Op deze manier corrigeren we voor mogelijke (hoog)conjunctuureffecten (zoals corona) en afvloeiing via internetbestedingen. Of dit reëel is moet in de toekomst blijken. Koopkrachtbinding De koopkrachtbinding betreft de omzet die door inwoners van het verzorgingsgebied in het verzorgingsgebied gegenereerd worden. Wij baseren ons met betrekking tot de koopkrachtbinding op het koopstromenonderzoek Midden-Brabant 2007. Detailgegevens over de koopstromen van uitsluitend tuincentra zijn niet voor handen.

In tabel 5 geven we de kooporiëntatie voor de branche DHZ- en tuinartikelen weer binnen het verzorgingsgebied. Voor elk van de gemeente geldt dat voor DHZ- en tuinartikelen de kooporiëntatie op het verzorgingsgebied tussen de 96% en 100% ligt. Op basis van recente cijfers uit vergelijkbare onderzoeken, diverse koopstromenonderzoeken in Nederland en bureau-expertise gaan we specifiek voor tuincentra in het verzorgingsgebied 7

uit van een koopkrachtbinding van 90%. Doordat het gehanteerde koopstromenonderzoek uit 2007 dateert gaan we hiermee uit van een ‘veilige’ onderkant. Tabel 5: Kooporiëntatie DHZ- en tuinartikelen verzorgingsgebied (verticaal: van gemeente, horizontaal: naar gemeente) Tilburg Tilburg Oisterwijk Goirle Hilvarenbeek

Oisterwijk 94,6% 7,4% 21,7% 10,9%

Goirle 1,3% 90,4% 0% 0,9%

0,4% 0% 76,6% 0,1%

Hilvarenbeek 0% 0% 0,4% 86,2%

Totaal 96,3% 97,8% 98,7% 98,1%

Bron: Koopstromenonderzoek Midden-Brabant, 2007.

Koopkrachttoevloeiing Dit betreft de omzet die door inwoners van buiten het verzorgingsgebied in het verzorgingsgebied gegenereerd wordt. Wij baseren ons hierbij eveneens op het koopstromenonderzoek Midden-Brabant 2007, recente cijfers uit vergelijkbare onderzoeken, diverse koopstromenonderzoeken in Nederland en bureau-expertise. We gaan voor het verzorgingsgebied uit van 5% aan toevloeiing van buiten het verzorgingsgebied. In de regio, zowel binnen als buiten het verzorgingsgebied, is het aanbod aan type IV tuincentra namelijk relatief beperkt. Vloerproductiviteit De vloerproductiviteit geeft aan wat de gemiddelde omzet per m² verkoopvloeroppervlak bedraagt. De gemiddelde omzet per m² wvo tuincentra ligt volgens de meest recente cijfers (Omzetkengetallen 2020, juli 2021) op circa € 559 per m² wvo. In onderstaande tabel verwerken we de uitgangspunten in het distributieplanologisch onderzoek. Tabel 6: DPO tuincentra verzorgingsgebied 2021 288.170 € 76 21.900.920 90% € 19.710.830 5% € 20.748.240 € 559 36.855 25.330 11.785

Inwoners Bestedingen Fysieke bestedingen Koopkrachtbinding Gebonden omzet Toevloeiing Totale omzet Gemiddelde omzet in NL per m² Haalbaar aanbod in m² wvo Gevestigd aanbod in verzorgingsgebied m² wvo Marktruimte in m² wvo

2030 306.260 € 76 23.275.760 90% € 20.948.185 5% € 22.050.720 € 559 39.165 25.330 14.115

Bron: CBS, 2021; Panteia, 2021; Locatus, juli 2021; Bewerking Stec Groep, 2021.

Marktdynamiek hoog: voldoende marktruimte voor uitbreiding Coppelmans Oisterwijk • De markt voor tuincentra is sterk in beweging. Inzet op een breed assortiment, service, gemak en vermaak dwingen tuincentra op te schalen. De toekomst van tuincentra ligt daarom vooral bij type IV tuincentra of bij kleinere specialistische zaken. De uitbreiding van Coppelmans Oisterwijk (naar type IV tuincentrum) speelt in op deze trend.

8

•

•

In het verzorgingsgebied is het aanbod aan tuincentra bovendien beperkter dan gemiddeld. Landelijk beschikken consumenten over circa 90 m² wvo tuincentrum per 1.000 inwoners. In het verzorgingsgebied is dit slechts 87 m² wvo per 1.000 inwoners. Op basis van distributieplanologisch onderzoek blijkt dat er marktruimte bestaat voor de toevoeging van extra tuincentrum meters. Tot 2030 lijkt er marktruimte te zijn voor de toevoeging van maximaal 14.115 m² wvo tuincentrum in het verzorgingsgebied. De uitbreiding van Coppelmans Oisterwijk voorziet in deze behoefte.

9