22-177 Delegatie college besteding bestemmingsreserves aanpak crises - bijlage 2 Programmaplan Versneld bouwen in Oisterwijk
Tekst van het document
VERSNELD BOUWEN IN OISTERWIJK 2023-2033 Programmaplan Versnellingsteam
Programmaplan Versneld Bouwen in Oisterwijk 2023- 2033 1
Samenvatting .............................................................................................................. 4
2
Inleiding ..................................................................................................................... 5
2.1
Aanleiding ............................................................................................................... 5
2.2
Probleemanalyse ..................................................................................................... 5
2.3
Uitdaging ................................................................................................................ 6
2.4
Keuze oplossing ...................................................................................................... 6
2.5
Leeswijzer ............................................................................................................... 7
3
Versnellingsteam ........................................................................................................ 8
3.1
Programma.............................................................................................................. 8
3.2
Voordelen versnellingsteam..................................................................................... 8
4
Programmamanager ................................................................................................. 10
5
Programmatoets ....................................................................................................... 11
6
Stedenbouwkundig kader ......................................................................................... 12
7
Stuurgroep ............................................................................................................... 13
8
Specifiek proces binnen programma ......................................................................... 14
8.1
Kenmerken werkwijze............................................................................................ 14
8.2
Proces GREX door derden ...................................................................................... 15
8.3
Proces eigen grondexploitatie ............................................................................... 15
9
GO-fonds ................................................................................................................. 16
9.1
Gebiedsontwikkelings fonds (GO-fonds) ................................................................ 16
9.2
Personele invulling ................................................................................................ 18
10
Impact stakeholders .............................................................................................. 20
10.1 Gemeenteraad ....................................................................................................... 20 10.2 College (stuurgroep) .............................................................................................. 20 10.3 Ontwikkelende partijen.......................................................................................... 21 11
Conclusie .............................................................................................................. 22
Bijlage A: toelichting stappen programmatoets ................................................................ 23 Bijlage B: proces GREX door derden ................................................................................. 24 Bijlage C: proces eigen grondexploitatie .......................................................................... 28
Pagina 2 van 36
Programmaplan Versneld Bouwen in Oisterwijk 2023- 2033 Bijlage D: rollen woningbouwtraject ................................................................................. 33 Bijlage E: Kenmerken complexiteit woningbouwtraject ..................................................... 35
Datum:
30 september 2022
Auteurs:
Frans-Maarten den Breejen
Bureau:
Versie: Status:
PAS bv & SQALE Hans Silfhout 1.0
definitief
Pagina 3 van 36
Programmaplan Versneld Bouwen in Oisterwijk 2023- 2033
1 SAMENVATTING Nederland bouwt: komende periode moeten 1 miljoen woningen worden gerealiseerd. Gemeente Oisterwijk wil hier haar bijdrage aan leveren. De raad wil de komende 10 jaar 1500 passende woningen realiseren. De huidige inrichting van proces en organisatie is echter niet geëquipeerd voor deze opgave.
In deze rapportage wordt een set van maatregelen gepresenteerd die in samen-
hang zorgen voor een werkwijze waardoor de woningbouwopgave gerealiseerd kan worden. Het totaal van deze maatregelen definiëren we als ‘versnellingsteam’. De maatregelen zijn: •
Versnellingsteam (programmaorganisatie)
•
Programmanager
•
Programmatoets
•
Specifieke processen binnen programma
•
Stuurgroep
•
Stedenbouwkundig kader
•
GO-fonds
Door te werken met een versnellingsteam wordt focus aangebracht en realiseert Oisterwijk 1500 woningen in 10 jaar.
Pagina 4 van 36
Programmaplan Versneld Bouwen in Oisterwijk 2023- 2033
2 INLEIDING Deze rapportage bestaat uit hoofdtekst welke de kern weergeeft en sub tekst welke nadere toelichting bevat. De sub tekst is iets kleiner weergegeven. Door alleen de hoofdtekst te lezen kan de essentie van deze rapportage snel worden gevat.
2.1 AANLEIDING De gemeenteraad van Oisterwijk wil een substantiële bijdrage leveren aan de Nationale Omgevingsvisie; de raad wil de komende 10 jaar 1500 woningen realiseren in Oisterwijk. Op 16 juni 2021 heeft de raad een motie aangenomen waarin wordt
gevraagd de doorlooptijden van procedures te verkorten en regels te vereenvoudigen waardoor de woningbouwplannen versneld worden.
Recent is de woonzorgvisie 2022-2027 opgesteld1. Deze visie geeft de ambities weer op het vlak van wonen, zorg en leefbaarheid. Hierin is de ambitie ‘realisatie van 1500 woningen in
de komende tien jaar’ opgenomen en inhoudelijk verder uitgewerkt. Het onderhavige plan kan beschouwd worden als een onderdeel van de operationele uitwerking van de woonzorgvisie.
De ambitie is tweeledig. Het gaat niet alleen om het aantal woningen, de kwantiteit, maar ook om de soort woningen, de kwaliteit.
2.2 PROBLEEMANALYSE Met de bestaande ambtelijke capaciteit worden gemiddeld 90 woningen per jaar gerealiseerd. Om de komende 10 jaar 1500 woningen te realiseren, moeten gemiddeld 150 woningen per jaar worden gebouwd. Met de huidige werkvoorraad
is er in de ambtelijke organisatie geen ruimte om meer werkzaamheden op te vangen. De werkdruk in de ambtelijke organisatie is hoog. Dit geldt in het bijzonder voor de activiteiten op het gebied van Ruimtelijke Ordening. Nog meer werkdruk is onwenselijk voor zowel de kwaliteit van het werk als voor de gezondheid van de medewerkers.
Op dit moment maakt gemeente Oisterwijk gebruik van een Integraal Afwegingskader Wo-
ningbouwinitiatieven. Dit kader is in 2021 door de raad vastgesteld en zorgt ervoor dat de woningbouwinitiatieven
worden
beoordeeld
op
hun
inhoudelijk
bijdrage
aan
de
1 Woonzorgvisie 2022-2027. Een visie op wonen en leven in Oisterwijk, Moergestel, Haaren
en Heukelom
Pagina 5 van 36
Programmaplan Versneld Bouwen in Oisterwijk 2023- 2033 ontwikkeldoelen van de gemeente (sociale woningbouw, duurzaamheid etc.) 2. Uitkomsten
zijn: 1) het project wordt niet in behandeling genomen, 2) initiatiefnemer wordt geadviseerd verbeteringen aan te brengen en het plan opnieuw voor te leggen aan de beoordelingscommissie of 3) het plan kan doorgang vinden en een positief principeadvies wordt gegeven.
De prioritering vindt vooral inhoudelijk plaats, de op dat moment beschikbare capaciteit (die niet alleen voor woningbouwinitiatieven wordt ingezet) wordt hierbij niet (of minder) afgewogen. Dit veroorzaakt een hoge werkdruk op veel verschillende plekken in de organisatie. Er is geconstateerd dat voor juiste prioritering ook gekeken moet worden naar: • • •
De effectieve bijdrage van een project aan de woningbouwproductie;
De hoeveelheid inspanningen die het project met zich meebrengt, gelet op complexiteit;
De planning van het project in relatie tot andere lopende projecten binnen de organisatie (projectsturing versus programmasturing).
Daarbij is het van belang om sneller keuzes te maken wat betreft prioritering en in die afweging het bestuur voortijdig te betrekken.
2.3 UITDAGING De opgave is:
Hoe kan gemeente Oisterwijk versneld 1500 passende woningen realiseren in de komende 10 jaar? Deze rapportage geeft een advies over de wijze waarop invulling kan worden gegeven aan de opgave. We noemen deze opgave ‘Versneld Bouwen in Oisterwijk 2023-2033’.
2.4 KEUZE OPLOSSING Om bovenstaande opgave te realiseren, hebben we een aantal maatregelen gedefinieerd. De optelsom van deze maatregelen noemen we ‘versnellingsteam’. Onderstaande afbeelding toont de diverse maatregelen. De term versnellingsteam betreft een pars pro toto. VERSNELLINGSTEAM VERSNELLINGSTEAM (PROGRAMMAORGANISATIE)
PROGRAMMAMANAGER
STEDENBOUWKUNDIG KADER
STUURGROEP
PROGRAMMATOETS SPECIFIEK PROCES BINNEN PROGRAMMA
GO-FONDS
2 https://www.oisterwijk.nl/verhuizen-en-verbouwen/woningbouwproject-starten
Pagina 6 van 36
Programmaplan Versneld Bouwen in Oisterwijk 2023- 2033 Het werken met een versnellingsteam behelst een set van maatregelen die samen nodig zijn om de opgave te realiseren. Het concept gaat niet werken als er een of meerdere elementen uit worden gehaald.
De gemeente Oisterwijk dient een keuze te maken: of een scenario waarbij invulling wordt
geven aan een alternatieve werkwijze zoals in dit document beschreven of een scenario waarbij de werkwijze onveranderd blijft waardoor de ambitie niet kan worden gerealiseerd.
2.5 LEESWIJZER Hoofstuk
Naam
Inhoud
3
Versnellingsteam
Introductie van het versnellingsteam als sleutel tot het rea-
4
Programmamana-
Uitwerking van de rol van programmamanager.
5
Programmatoets
Instrument waarmee wordt bepaald of plannen worden ge-
6
Specifiek proces
Beschrijving van de specifieke werkwijze voor plannen met
ger
binnen programma
liseren van de opgave
realiseerd met behulp van het versnellingsteam
een eigen grondexploitatie en voor plannen van derden die in dit hoofdstuk is uitgewerkt.
7
Stedenbouwkundig
Uitwerking voordelen opzet stedenbouwkundige kaders per
8
Stuurgroep
Beschrijving van het gremium stuurgroep: samenstelling en
9
GO-fonds
Overzicht van kosten die het programma met zich mee-
10
Impact stakehol-
Uitwerking van de impact op de gemeenteraad, het college
11
Conclusie
De conclusie met ook het scenario indien niet wordt gewerkt
kader
ders
gebied waarbinnen woningbouw kan plaatsvinden. taken.
brengt en introductie GO-fonds. en de ontwikkelende partijen. met een versnellingsteam.
Pagina 7 van 36
Programmaplan Versneld Bouwen in Oisterwijk 2023- 2033
Versnellingsteam
3
3.1 PROGRAMMA Om de opgave (1500 passende woningen in 10 jaar) te realiseren wordt een versnellingsteam opgericht. Een versnellingsteam is een (tijdelijke) programma organisatie onder leiding van een programmamanager. Het versnellingsteam houdt
zich specifiek bezig met de woningbouwopgave en is de sleutel tot het versneld realiseren van de gebiedsontwikkeling in Oisterwijk. Het versnellingsteam is een tijdelijk team onder aansturing van een programmamanager. Dit
team is specifiek belast met het realiseren van de opgave. Een groot gedeelte van de gebiedsontwikkelprojecten wordt ondergebracht in het versnellingsteam. Hierdoor wordt focus aangebracht.
Niet alle activiteiten kunnen worden ondergebracht in het versnellingsteam. In de reguliere organisatie wordt niet alleen gewerkt aan woningbouwinitiatieven maar ook aan andere initiatieven. Bovendien zijn niet alle projecten geschikt om uitgevoerd te worden volgens de werkwijze van het versnellingsteam.
Dit team is een tijdelijk team dat buiten de huidige teamindeling wordt gepositioneerd. De
programmamanager stuurt de leden van dit team functioneel aan. De leden van het versnellingsteam hebben samen voldoende expertise en capaciteit om de opgave (1500 passende woningen in 10 jaar) te realiseren. Een gedeelte van de programmateamleden komt uit de eigen organisatie, een gedeelte moet worden ingehuurd.
Als de opgave is gerealiseerd, houdt het versnellingsteam op te bestaan.
3.2 VOORDELEN VERSNELLINGSTEAM #
Omschrijving
1
De volgorde van realisatie door het versnellingsteam wordt bepaald door de mate waarin projecten bijdragen aan de opgave. De reguliere organisatie werkt op basis van tijdsvolgordelijkheid van de aanvraag.
2
In het versnellingsteam wordt een werkwijze gehanteerd die ervoor zorgt dat de benodigde capaciteit meer voorspelbaar is. Deze capaciteit kan hierdoor ‘just in time’
worden gepland. Just in time wil zeggen ‘precies op tijd’: niet te laat maar zeker ook
niet te vroeg. In de reguliere organisatie leidt ‘de lopende werkvoorraad’ tot vertraging in het desbetreffende project. 3
De voorspelbaarheid van capaciteit in het versnellingsteam leidt tot duidelijkheid
4
Omdat de projecten in het versnellingsteam per definitie een bijdrage leveren aan de
over de ontbrekende capaciteit die extern aangetrokken moet worden.
opgave kan er met een groter mandaat worden gewerkt waardoor er minder tijd verloren gaat in besluitvormingsactiviteiten.
Pagina 8 van 36
Programmaplan Versneld Bouwen in Oisterwijk 2023- 2033 5
Door het werken met een programma vindt niet alleen gerichte sturing plaats op de verschillende projecten maar ook op het bovenliggende doel (1500 passende woningen in 10 jaar) met behulp van een programma rapportage.
6
Het versnellingsteam is alleen gericht op de ontwikkeling van de woningbouw en wordt daardoor niet verstoord door andere vraagstukken die geen betrekking hebben op de projecten.
7
De totale kosten en opbrengsten voor de realisatie van de woningbouwproductie zijn beter inzichtelijk op programmaniveau waardoor hier gemakkelijke directe sturing op kan plaatsvinden.
8
Het versnellingsteam kan bijdragen een aan consistentere manier waarop projecten worden opgepakt; dit is zorgt voor meer duidelijkheid voor zowel de interne organisatie als de externe betrokkenen.
12
Het versnellingsteam kan een eigen gezicht naar buiten krijgen. Daarmee heeft de gemeente een duidelijk loket voor de woningbouwopgave.
Kortom de versnellingsorganisatie kan focus aanbrengen aan de opgave en daar-
door de principes van Lean management3 volledig toepassen. Dit is in de bestaande organisatie onvoldoende mogelijk omdat daar ook aan andere projecten gewerkt wordt die niet voldoen aan de criteria van het versnellingsteam.
3 Lean management is een filosofie die zich richt op stroomlijnen van processen om zo meer waarde te creëren voor de klant. Binnen Lean kennen we een vijftal principes: 1) waarde: wie is de klant en wat is de toegevoegde waarde voor de klant 2) waardestroom: definieer alle
activiteiten van het proces 3) flow: verwijder alle overbodige activiteiten in het proces 4) pull:
proces zo inrichten dat het start wanneer de klant hierom vraagt en je vervolgens precies op tijd levert, produceren op klantvraag 5) PDCA (plan, do, check, act): blijf continue onderzoeken hoe je verder kunt verbeteren.
Pagina 9 van 36
Programmaplan Versneld Bouwen in Oisterwijk 2023- 2033
4 PROGRAMMAMANAGER Het versnellingsteam wordt aangestuurd door een programmamanager. De programmamanager krijgt de directe verantwoordelijkheid voor de opgave en daarmee aangesproken worden op de gerealiseerde versnelling van de woningbouwproductie.
De programmamanager speelt een cruciale rol in de versnelling. Wanneer het proces staakt, trekt de programmamanager dit weer vlot.
Daarbij is de aan te stellen programmamanager verantwoordelijk voor het relatiebeheer met (externe) partijen: woningcorporaties, projectontwikkelaars etc. Relatiebeheer richt zich op overkoepelende vragen als ‘hoe doen wij het met elkaar?’ en ‘welke ontwikkelingen/ thema’s spelen binnen de woningbouw?’. Relatiebeheer
is niet gekoppeld aan specifieke projecten. De projectleider blijft verantwoordelijk
voor contacten met betreffende organisaties over zaken die direct gerelateerd zijn aan zijn/haar project.
In andere gemeenten wordt deze rol ook wel geduid als ‘woningregisseur’. De programmanager is de verantwoordelijke voor het resultaat van de opgave: 1500 passende woningen in
10 jaar. De programma manager zorgt er bijvoorbeeld voor dat de organisatie “klaarstaat” na een “ter inzage legging” van een bestemmingsplan, zodat er tijd is gereserveerd voor de behandeling van de zienswijzen.
Pagina 10 van 36
Programmaplan Versneld Bouwen in Oisterwijk 2023- 2033
5 PROGRAMMATOETS De vraag die aan de voorkant duidelijk moet zijn is: welke projecten maken onderdeel uit van het versnellingsteam en welke van de reguliere organisatie? Om dit te bepalen is de programmatoets opgesteld. De hoofdgedachte is dat projecten
die een grote bijdrage kunnen leveren aan de ambitie, bouwen van 1500 passende woningen in 10 jaar, worden opgepakt door het versnellingsteam. Dat betekent niet dat andere initiatieven niet uitgevoerd worden, maar deze zullen niet door het versnellingsteam worden gerealiseerd en dus ook niet de prioriteit krijgen die er in het versnellingsteam aan wordt gegeven. De programmatoets staat niet op zichzelf, maar is verbonden aan het Integraal Afwegingskader Woningbouwinitiatieven. De programmatoets is volgend op het afwegingskader: voor initiatieven waarvan middels het afwegingskader wordt bepaald dat deze doorgang kunnen
vinden, wordt door middel van de programmatoets wordt bepaald of dit initiatief wordt opgepakt in het versnellingsteam of de reguliere organisatie. Wanneer wijzigingen plaatsvinden
in het afwegingskader, zal de programmatoets conform deze wijzigingen worden aangepast.
De programmatoets is visueel vormgegeven in onderstaande beslisboom. De tekstuele toelichting op de stappen is opgenomen in bijlage A.
Pagina 11 van 36
Programmaplan Versneld Bouwen in Oisterwijk 2023- 2033
6 STEDENBOUWKUNDIG KADER In de huidige werkwijze wordt per plan nagedacht over een aantal randvoorwaarden. Denk daarbij aan beeldkwaliteit, eisen stedenbouw, eisen openbare ruimte etc. Voorstel is om eenmalig per gebied een duidelijk stedenbouwkundig kader te
creëren waarbinnen de woningbouw plaatsvindt. De gebieden worden nader bepaald. Onderstaand zijn de voordelen van een stedenbouwkundig kader omschreven:
- Een stedenbouwkundig kader zorgt ‘vooraf’ voor duidelijkheid bij een ontwikkelende partij. Een ontwikkelende partij kan direct werken aan een plan waarvan bekend is dat deze op hoofdlijnen voldoet aan wensen/verwachtingen gemeente.
- Het stedenbouwkundig kader leidt tot eenduidigheid in kwaliteit en plannen.
- De gemeenteraad heeft vooraf het comfort dat de gewenste stedenbouwkundige kwaliteit wordt gerealiseerd in de plannen. - Stedenbouwkundige kaders zijn nuttig om eventuele bovenwijkse voorzie-
ningen te benoemen en te becijferen. Deze voorzieningen kunnen alleen verhaald worden op de ontwikkelende partijen als vooraf is geïdentificeerd in hoeverre en op welke wijze deze voorzieningen kunnen worden toegerekend aan de verschillende deelplannen/initiatieven. Advies is om parallel aan op-
starten van het versnellingsteam een nota bovenwijkse voorzieningen op te zetten.
- De ambtelijke organisatie kan zich bij het opstellen van eisen (volledig) baseren op het stedenbouwkundig kader van het betreffende gebied. Op dit
moment wordt verkennend voorwerk voor ieder plan op zichzelf uitgevoerd. Bijvoorbeeld: verkenning van de bestaande stedenbouwkundige karakteristieken van het gebied die terug moeten komen in het te ontwikkelen plan.
- De stedenbouwkundige kaders worden opgesteld middels interactieve beleidsvorming: de belanghebbenden worden betrokken. Dit leidt tot draagvlak bij belanghebbenden. Het realiseren van deze kaders vergt inspanning en ook tijd, maar gaat de totale doorlooptijd essentieel verkorten. Om gedegen kaders te creëren is input van bewoners nodig, hiervoor dient een goed participatieproces opgezet te worden.
Pagina 12 van 36
Programmaplan Versneld Bouwen in Oisterwijk 2023- 2033
7 STUURGROEP Het is belangrijk dat het bestuur nauw betrokken wordt bij de realisatie van de opgave. Tegelijkertijd moet, gezien de opgave, voorkomen worden dat de formele routing richting het college en de raad te veel proceduretijd in beslag neemt. Daarom stellen we voor om te werken met een stuurgroep.
De stuurgroep bestaat uit de de portefeuillehouders Ruiimtelijke Ontwikkeling en Financiën, de ambtelijk opdrachtgever en de programmamanager. De projectleiders zijn agendalid.
De stuurgroep is verantwoordelijk voor afstemming en voorbereiding vooruitlopend op officiële besluitvorming. Dit betreft met name de projectopdracht/ voorovereenkomst, het omgevingsmanagementplan en het stedenbouwkundig plan. Dit is nader uitgewerkt in het proces in hoofdstuk 8.
Projectleiders uit de ambtelijke organisatie kunnen dilemma’s en besluiten voorleggen aan de stuurgroep. De stuurgroep kan het besluit optimaal voorbereiden, dit zorgt voor snelheid.
Pagina 13 van 36
Programmaplan Versneld Bouwen in Oisterwijk 2023- 2033
8 SPECIFIEK PROCES BINNEN PROGRAMMA Het versnellingsteam kent haar eigen werkwijze (proces) die passend is bij de opgave. Met andere woorden: om versnelling aan te kunnen brengen in de woningbouwopgave, is een eenduidige werkwijze wenselijk die leidt tot versnelling. Twee soorten werkwijzen
De plannen met een grondexploitatie (GREX) door derden en grondexploitatie door de gemeente kennen elk een eigen werkwijze. In paragraaf 5.2 is het proces
voor GREX door derden uitgewerkt. Paragraaf 5.3 gaat in het proces voor eigen gronden. De processen worden visueel weergegeven in een procesflow, waarna de processtappen in een tabel nader zijn uitgewerkt. Meeste plannen met een grondexploitatie
Omdat de gemeente geen actief grondbeleid nastreeft, maar situationeel grondbeleid toe-
past waarbij een facilitaire houding de voorkeur heeft, volgen veel plannen de eerstgenoemde route.
Kanttekening
Een belangrijke kanttekening bij de werkwijzen is dat deze niet als statisch gezien moeten worden.
Bepaalde projecten vragen om maatwerk. Van belang is in ieder geval dat niet een ‘toevallig proces’ wordt doorlopen, maar dat zowel de ambtelijk opdrachtgever, de projectgroep als ook de ontwikkelende partij weet welke stappen gezet gaan worden. Deze kanttekening is met name van belang voor de werkwijze ‘eigen gronden’, omdat dit proces complexer is dan de werkwijze ‘GREX door derden’.
Immers, de te volgen werkwijze hangt dan samen met de vraag of de gemeente alle gronden reeds in bezit heeft, danwel of er samengewerkt moet worden met andere partijen. In alle afwijkende gevallen zal een andere werkwijze worden doorlopen. Daarom geldt met name voor deze werkwijze dat het gaat om een leidraad.
In de context van gemeente Oisterwijk kan het gedachtegoed van projectmatig creëren worden toegepast op de processen.
Belangrijke kenmerken van de werkwijze zijn de stuurgroep, de programmamanager en het stedenbouwkundig kader, deze zijn reeds uitgewerkt in voorgaande
hoofdstukken. Overige belangrijke kenmerken zijn uitgewerkt in paragraaf 6.1. Deze kenmerken maken de werkwijze afwijkend van de werkwijze in de reguliere organisatie en brengen versnelling aan in de werkwijze4.
8.1 KENMERKEN WERKWIJZE 8.1.1
WERKEN MET EEN VOOROVEREENKOMST
Enkel van toepassing op proces GREX voor derden 4 Denk daarbij bijvoorbeeld aan de rol van de programmamanager en stuurgroep en de be-
schikbaarheid van beleidskaders die zorgen voor meer snelheid.
Pagina 14 van 36
Programmaplan Versneld Bouwen in Oisterwijk 2023- 2033
Zo snel mogelijk in het proces komen we tot een voorovereenkomst met de initiatiefnemer waarin ook afspraken zijn gemaakt over de verdeling van de kosten, de planning en wordt uitgesproken wat de ontwikkelaar wanneer gaat opleveren.
Op deze wijze wordt voorkomen dat de gemeente geen onnodige kosten maakt in een lang-
lopend voortraject: beide partijen zijn vanaf het moment van sluiten van een voorovereenkomst gebaat bij snelheid.
8.1.2
OMGEVINGSMANAGEMENTPLAN
Standaard (en verplicht) onderdeel van de planvorming is een plan waarin wordt nagedacht/opgeschreven hoe de buurt te betrekken in een voortijdig stadium5.
Op deze wijze wordt (zo veel als mogelijk) voorkomen dat er later bezwaren en beroep worden ingesteld tegen de afgegeven vergunningen en bestemmingswijzigingen. Hiervoor wordt aangesloten bij de handreiking omgevingsdialoog van de gemeente Oisterwijk6.
Met het opstellen van een omgevingsmanagementplan wordt ook geanticipeerd op de komst van de omgevingswet.
8.2 PROCES GREX DOOR DERDEN Zie bijlage B voor het proces GREX door derden. Het proces is eerst visueel vormgegeven waarna een tekstuele toelichting volgt op de diverse stappen.
8.3 PROCES EIGEN GRONDEXPLOITATIE Zie bijlage C voor het proces eigen grondexploitatie. Het proces is eerst visueel vormgegeven waarna een tekstuele toelichting volgt op de diverse stappen.
5 In de praktijk verstrekt de initiatiefnemer/ projectontwikkelaar zelf de meeste input voor dit
plan.
6https://oisterwijk.raadsinformatie.nl/document/8465141/1/05-03_rib_-_Handreiking_om-
gevingsdialoog_-_bijlage
Pagina 15 van 36
Programmaplan Versneld Bouwen in Oisterwijk 2023- 2033
9 GO-FONDS 9.1 GEBIEDSONTWIKKELINGS FONDS (GO-FONDS) Het programma brengt kosten met zich mee. We kunnen deze kosten opdelen in twee categoriën. - Kosten gerelateerd aan een project
- Kosten gerelateerd aan het programma (overall kosten): programmamanager en stedenbouwkundig kader De overall kosten kunnen niet worden terugverdiend. De kosten gerelateerd aan een project kunnen grotendeels worden terugverdiend door middel van een kos-
tenverhaalovereenkomst of een geopende GREX. Er zal altijd een gedeelte voorbereidingskosten zijn die niet verhaald kunnen worden. Programma manager Kosten vooruitlopend op kostenverhaal
Stedenbouwkundig kader Voorbereiding
Voorbereiding
Voorbereiding
Uitvoering o.b.v. kostenverhaal
Uitvoering o.b.v. kostenverhaal
Uitvoering o.b.v. kostenverhaal
Project A
Project B
Project N
Wij pleiten voor een gebiedontwikkelings fonds (GO-fonds) op programmaniveau. Dit fonds geeft de ambtelijke organisatie allereerst ruimte om de benodigde capaciteit in te huren/ aan te nemen. Daarbij geeft dit fonds ruimte om voorberei-
dingskosten te betalen. Groot voordeel hierbij is dat het versnellingsteam al kan worden ingericht voordat de projecten duidelijk en zichtbaar zijn. Het gaat louter om de voorbereidingskosten in een prematuur stadium van planvorming. Zodra er:
- een grondexploitatie (in voorbereiding) kan worden vastgesteld of; - een voorovereenkomst of anterieure overeenkomst kan worden gesloten worden de voorgefinancierde kosten uit het GO-fonds verlaagd (overge-
boekt naar het geopende project), danwel van een opbrengst worden Pagina 16 van 36
Programmaplan Versneld Bouwen in Oisterwijk 2023- 2033
voorzien (exploitatiebijdrage). In beide gevallen worden de voorinvesteringen bekostigd.
Hoeveel geld is er nodig?
De initiële storting zal ongeveer €1 miljoen moeten bedragen.
De inschatting nu is dat voor het versnellingsteam een initiële voeding nodig is van het GOfonds van circa €1 miljoen wat gedurende 2 à 3 jaar aangevuld wordt tot het initiële bedrag.
De totale personeelslasten zullen nog hoger liggen, maar worden ingevuld met reeds bestaande formatieplaatsen. Het genoemde bedrag betreft dus een extra investering op de bestaande formatie.
Na de eerste 2 à 3 jaar wordt het GO-fonds gevuld met exploitatiebijdrages en wordt een gedeelte van de geboekte kosten overgeboekt en geactiveerd als voorbereidingskrediet voor te openen grexen.
Hoe is het genoemde bedrag nu berekend?
-
Het kosten voor het opstellen van de stedenbouwkundige kaders worden geraamd op
-
De kosten voor het inhuren van een programmamanager worden geraamd op een be-
-
een bedrag van € 90.000,=. drag van € 75.000,=.
De berekening van de plankosten is gedaan aan de hand van de uren die benodigd zijn
voor de verschillende planproducten die moeten worden gemaakt. Het aantal uren per project per discipline is vervolgens gecorrigeerd voor de complexiteit van het project.
De complexiteit is bepaald aan de hand van diverse kenmerken. Deze zijn toegelicht in bijlage E.
Hoeveel geld kan worden terugverdiend met de plannen?
Circa 75% van de kosten wordt na 2 à 3 jaar weer terugverdiend uit de te ontwikkelen plannen.
Niet alle kosten kunnen worden terugverdiend doordat: -
Sommige initiatieven nooit tot realisatie komen doordat deze niet haalbaar blijken te
zijn. De plannen blijven als het ware steken in de haalbaarheidsfase. Voor de gemeente vallen ongeveer 20% van de investeringskosten in de haalbaarheidsfase. Op bovenge-
noemd bedrag gaat het om € 240.000,=. Na de haalbaarheidsfase kan dekking gevonden worden door middel van een kostenverhaalovereenkomst of een geopende grex.
De kans dat een plan blijft steken in de haalbaarheidsfase en daarmee niet verhaald kan worden, is nu moeilijk in te schatten. Van de 19 plannen die nu voorzien zijn,
kennen 4 plannen al een grondexploitatie of overeenkomst. Voor deze plannen is dit -
risico daarom niet langer van toepassing.
De gemeente soms meer plankosten maakt dan wettelijk verhaalbaar (doordat kosten meerdere doelen dient dan alleen de planvorming van het specifieke plan); Niet alle plankosten gedekt kunnen worden uit positieve grondexploitatie.
Risico's van een GO-fonds
Het risico bestaat dat de voorbereidingskosten niet kunnen worden verhaald op een initiatiefnemer / gedekt kunnen worden uit een plan, omdat bijvoorbeeld:
Pagina 17 van 36
Programmaplan Versneld Bouwen in Oisterwijk 2023- 2033 -
het project een negatief saldo kent (kostenverhaal beperkt of niet mogelijk); het initiatief om wat voor reden niet tot uitvoering komt;
Het versnellingsteam zal frequent de uitnutting van het GO-fonds en de gerealiseerde baten bestuurlijk moeten verantwoorden zodat tijdige sturing kan plaatsvinden op dit risico. Daar-
naast zal ingezet moeten worden op een zo volledig mogelijk kostenverhaal. Doordat de kosten (met oprichting versnellingsteam) beter inzichtelijk worden, ontstaat er ook een beter beeld van de kosten die verhaald kunnen/moeten worden. Dit betekent een omslag in den-
ken doordat de ontwikkelaars te maken krijgen met hogere exploitatiebijdrages dan tot nu
toe gebruikelijk, ook moet de organisatie zich continue afvragen of de gemaakte kosten en te maken kosten wel gedekt zijn (voordat er vervolgacties worden opgepakt). Hoe weet de gemeenteraad om hoeveel kosten en baten het precies gaat?
De werkelijke kosten en baten zijn nu nog niet voldoende in te schatten omdat er niet voldoende zicht is op de projecten met de bijbehorende risico's en het verwachte financiële
resultaat. Ten tijde van de vaststelling van het stedenbouwkundig raamwerk is de inschatting nauwkeuriger. De gemeenteraad zal daarna periodiek inzage krijgen in de uitnutting van het GO-fonds en de ingeschatte opbrengsten.
Wat is het verschil tussen de voorgestelde werkwijze en reguliere werkwijze?
Op dit moment wordt per project een vanuit de grondexploitatie een voorbereidingskrediet of een projectbudget vastgesteld waarna het projectteam kan worden ingericht en aan de
slag kan. In de voorgestelde werkwijze is een budget beschikbaar om een team samen te stellen dat nieuwe initiatieven kan verkennen en plannen (ook in een prematuur stadium)
kan uitwerken. De financiering wordt met het GOe fonds dus op programmaniveau geregeld
en niet op projectniveau. De gemeenteraad krijgt daarmee, ook in de eerste verkenningsfase, meer inzicht in de kosten en baten vanuit gebiedsontwikkeling op totaalniveau. Kanttekening
De nieuwe werkwijze vraagt om een goede urenverantwoording per project. Alleen op die manier blijven de kosten per project ook daadwerkelijk inzichtelijk, en kunnen deze verhaald worden. Op dit moment werkt de gemeente niet met een urenschrijfsysteem dat daarop ingericht is. De mogelijkheden voor een goed tijdschrijfsysteem per project wordt verkend. Het is belangrijk dat de programmanager, het college en gemeenteraad inzicht hebben in de kosten en baten per project. Goed inzicht in gemaakte kosten draagt ook bij aan een zo volledig mogelijk kostenverhaal.
9.2 PERSONELE INVULLING Voor de versnelling is inzet nodig van adviseurs voor het beoordelen en ontwikkelen van de gebiedsontwikkelplannen. Dit kan in:
Vaste dienst: Waar nodig kunnen extra formatieplaatsen in vaste dienst worden
uitgebreid. Met een duidelijk plan voor de nabije toekomst kan Oisterwijk een aantrekkelijke werkgever worden.
Pagina 18 van 36
Programmaplan Versneld Bouwen in Oisterwijk 2023- 2033
Of Inhuur: Gezien de krapte op de arbeidsmarkt als gevolg van de landelijke versnel-
lingsopgave zal het niet eenvoudig zijn om op korte termijn vacatures ingevuld te kunnen krijgen. Daarnaast zijn sommige functies niet full-time nodig en moet op piekmomenten extra ondersteuning worden ingezet. Daarom is een flexibele schil benodigd die wordt ingehuurd. Belangrijk hierbij is dat de inhuur de gemeente als
aantrekkelijke werkgever ondersteunt: minder werkdruk voor bestaande medewerkers en “eigen mensen eerst” als het gaat om het kiezen/toewijzen van de uitdagende en interessante projecten. Raad College informatievoorziening
Portefeuillehouder
STUURGROEP
Programma manager Projectleider Project med.
RO med.
Jurist
Plan econoom
PL Civiel technisch Project A Ambtelijke organisatie
Project B
Externe inhuur
Project .. VERSNELLINGTEAM
Voor een woningbouwtraject is een veelheid aan kennis benodigd. Om hier een beeld van te
schetsen is in de tabel in bijlage D uitgewerkt welke ambtelijk adviseurs (rollen) zijn betrokken bij een woningbouwtraject.
Pagina 19 van 36
Programmaplan Versneld Bouwen in Oisterwijk 2023- 2033
10 IMPACT STAKEHOLDERS De werkwijze van het versnellingsteam heeft gevolgen voor de diverse betrokken stakeholders. In dit hoofdstuk beschrijven we deze voor: -
Gemeenteraad
-
College (stuurgroep)
-
Ontwikkelende partijen
10.1 GEMEENTERAAD Voorgesteld wordt om periodiek (bijvoorbeeld per kwartaal) een informele raadsinformatieavond in te richten waarbij het college, ondersteund door het versnellingsteam, de gemeenteraad kan bijpraten over de voortgang van de projecten.
Op dat moment kunnen ook vragen worden gesteld door raadsleden. Een dergelijke werkvorm bestaat nu nog niet. Voordeel van een informele raadsinformatieavond is dat het buiten de politieke arena plaatsvindt. Mochten de beraadslagingen leiden tot politieke standpunten/bijstelling van eerdere opdrachten dan kan dit daarna geagendeerd worden in een raadsontmoeting of raadsvergadering. Ook wordt gekeken naar een mogelijkheid om een website in te richten waarop actuele
informatie is te vinden over de voortgang van de plannen. Deze website is voor iedereen te raadplegen. Met het voorstel dat nu voorligt willen we beogen we een aantal dingen te bereiken: -
Efficiënte inzet van de beschikbare tijd. De ambtelijke organisatie krijgt een duidelijk kader waarbinnen plannen kunnen worden uitgewerkt. De gemeenteraad heeft middels het stedenbouwkundig kader ruimte om input te geven.
-
De gemeenteraad wordt voldoende inzicht gegeven rond de voortgang van de plannen. De dilemma's worden niet pas gepresenteerd bij de vaststelling van het be-
stemmingsplan, maar komen eerder op tafel. De gemeenteraad kan voortdurend vinger aan de pols houden als het gaat om het tempo van de ontwikkeling van plannen. -
De gemeenteraad houdt het overzicht. Snelheid moet niet ten koste gaan van zorg-
vuldigheid. Keuzes die gemaakt moeten worden, staan niet op zichzelf. Als bij een plan de eis van sociale woningbouw wordt losgelaten, heeft dit tot gevolg dat er op een andere plek mogelijk extra sociale woningbouw moet komen etc. -
Snelheid in besluitvorming (slagkracht). Doordat de gemeenteraad periodiek wordt geïnformeerd, zijn plannen reeds bekend bij de gemeenteraad voordat deze wor-
den vastgesteld. Dit zorgt ervoor dat de gemeenteraad sneller een besluit kan nemen.
10.2 COLLEGE (STUURGROEP) In de ambtelijke lijn wordt gekozen voor het inrichten van een stuurgroep die de
plannen gaat aansturen. Het college geeft het vertrouwen aan de stuurgroep om
Pagina 20 van 36
Programmaplan Versneld Bouwen in Oisterwijk 2023- 2033
afstemming en voorbereiding vooruitlopend op officiële besluitvorming uit te voeren.
10.3 ONTWIKKELENDE PARTIJEN Door vooraf een helder proces met elkaar af te spreken is het voor de ontwikkelende partijen van tevoren duidelijk wat van hen op welk moment verwacht wordt. Ontwikkelende partijen weten vooraf welke exploitatiebijdrage verwacht wordt
Op deze manier wordt voorkomen dat de ontwikkelaar later in het proces gaat onderhandelen over de exploitatiebijdrage. Deze onderhandeling kunnen het proces vertragen en verstoren.
Ontwikkelende partijen werken met een geaccordeerde planning
Als duidelijk is welke planning gevolgd wordt, weet de ambtelijke organisatie wanneer plan-
nen getoetst moeten worden. Daarvoor kan tijd gereserveerd worden. Tegelijkertijd zet deze planning ook druk op de ontwikkelaars die stukken moeten aanleveren. De planning is maatwerk en kan per project verschillen.
Ontwikkelende partijen weten vooraf binnen welke kaders het plan ontwikkeld kan worden
Met het stedenbouwkundig kader en stedenbouwkundige randvoorwaarden geeft de ge-
meente duidelijkheid vooraf. Dit zorgt ervoor dat direct de juiste weg wordt ingeslagen. Daarnaast weet de ontwikkelaar met de intentieovereenkomst vooraf waarover de gemeente juridische afspraken gaat maken. Dit voorkomt verrassingen in het proces later. Ontwikkelende partijen betrekken voortijdig de omgeving
Het opstellen van een omgevingsmanagementplan wordt een vaste verplichting. De verplichte omgevingsdialoog is reeds vastgelegd en beschreven in de handreiking omgevingsdialoog. Belangrijk is dat de ontwikkelaar vooraf goed nadenkt hoe de omgevingsdialoog
moet worden ingericht. Dat vraagt tijd en inzet van de ontwikkelaar, maar rendeert later in een kleinere kans op bezwaar en beroep en een soepeler gemeenteraadsbehandeling. Niet
alle vormen van omgevingscommunicatie zijn doeltreffend. Het is goed om vooraf goed na
te denken over het hoe en waarom van de omgevingsdialoog om dit goed uit te werken in een plan van aanpak. Daar is het omgevingsmanagementplan voor bedoeld.
Pagina 21 van 36
Programmaplan Versneld Bouwen in Oisterwijk 2023- 2033
11 CONCLUSIE De optelsom van de maatregelen zoals die in de vorige hoofstukken is beschreven, leidt tot een werkwijze die het mogelijk maakt om de opgave van 1500 passende woningen in 10 jaar te realiseren in de context van gemeente Oisterwijk. Scenario 1 – Versnellingsteam
Feitelijk is met bovenstaande uitwerking van het versnellingsteam een scenario voorgesteld (scenario 1) op welke wijze gemeente Oisterwijk invulling kan gegeven aan het versnellen van de woningbouw namelijk door middel van het inrichten van een versnellingsteam. Scenario 2 – Huidige werkwijze
Een alternatief is de huidige werkwijze waarbij kaders, budgetten en besluitvorming op pro-
jectniveau worden gerealiseerd. Per plan komt er op deze wijze al snel een half jaar doorlooptijd bij. In de totaliteit van de plannen leidt dit tot jaren extra doorlooptijd. Voordeel van dit scenario is dat deze aansluit bij de huidige werkwijze maar zeker niet bij de ambities van de raad. Ook de kosten per plan zullen substantieel toenemen. Een algemeen principe van
Lean Management is dat een langere doorlooptijd per definitie leidt tot meer inspanning. Dat geldt zeker ook hier.
Pagina 22 van 36
Programmaplan Versneld Bouwen in Oisterwijk 2023- 2033
BIJLAGE A: TOELICHTING STAPPEN PROGRAMMATOETS Vraag
Toelichting
Betreft het een Kom-
De raad heeft in 2021 diverse projecten als Kompasproject be-
pas project?
stempeld. Dit houdt in dat het project belangrijk is, en dat hier versnelling op aangebracht dient te worden. Kompasprojecten landen daarom altijd in het versnellingsteam.
Bestaat het project uit >5 woningen
Een project dat minder dan vijf woningen behelst, levert onvoldoende bijdrage aan de ambitie. Deze projecten worden uitgevoerd in de reguliere organisatie.
Is de grond (gedeelte-
Wanneer de grond eigendom is van de gemeente, is er over het
gemeente?
bij kan gedacht worden aan ambities met betrekking tot het aantal
lijk) eigendom van de
algemeen veel ruimte om beleidsdoelstellingen te realiseren. Hiersociale woningen, huisvestiging voor doelgroepen waarvoor een
tekort bestaat, levensloopbestendig bouwen, ruimtelijke verbetering etc. Het is wenselijk dat op dit type projecten versnelling plaatsvindt. Deze projecten worden daarom uitgevoerd in het versnellingsteam. Scoort het project >40
Eind 2020 is het integraal afwegingskader voor woningbouwpro-
gingskader
dragen dat bouwplannen voldoen aan de beleidsdoelstellingen van
punten in het afwe-
jecten opgesteld. Het doel van dit afwegingskader is om zorg te de gemeente. Wanneer een project 40 punten of meer scoort, draagt dit project zeer goed bij aan de beleidsdoelstellingen van
de gemeente. Als een project minder dan 40 punten scoort in het afwegingskader, is het minder urgent dat versnelling plaatsvindt
op dit project. Deze projecten worden daarom uitgevoerd in de reguliere organisatie, mits voldoende capaciteit beschikbaar is en
mits het project wel het minimaal aantal benodigde punten scoort om gerealiseerd te mogen worden.
Voor sommige projecten kan het afwegingskader niet worden in-
gevuld, omdat dit grote en complexe projecten betreffen waarbij nog veel onbekend is. De gemeente heeft in dergelijke projecten vaak veel ruimte om te sturen en daarmee ambities te verwezen-
lijken. Deze projecten worden daarom, net als projecten die 40 punten of meer scoren, naar de volgende vraag geleid. Bestaat het project uit > 25 woningen
Tot slot wordt de vraag gesteld of een project uit meer dan 25 woningen bestaat. Projecten tussen de 5 en 25 woningen worden wel door het versnellingsteam opgepakt wanneer deze eigen grond
betreffen, vanwege de ruimte die eigen grond biedt voor het verwezenlijken van ambities. Wanneer de grond geen eigendom is van de gemeente, moet het project meer dan 25 woningen betreffen om uitgevoerd te worden door het versnellingsteam.
Pagina 23 van 36
Programmaplan Versneld Bouwen in Oisterwijk 2023- 2033
BIJLAGE B: PROCES GREX DOOR DERDEN
Versnellingsteam
College
Gesprek initiatiefnemer
Opstellen startnotitie en voorovereenkomst
4 weken
Accorderen projectopdracht
Ondertekenen voorovereenkomst
Opstellen programma van eisen
Vaststellen programma van eisen
4 weken
Afstemmen programma van eisen
Opstellen omgevingsmanagementplan 2 weken Accorderen omgevingsmangementplan
1 week
Startoverleg anterieure overeenkomst
Toets stedenbouwkundig plan 16 weken Vaststellen stedenbouwkundig plan
Verwerken feedback stedenbouwkundig plan
4 weken
2 weken
26 weken
Finaliseren anterieure overeenkomst
Vaststellen ontwerp bestemmingsplan en vaststellen anterieure overeenkomst
Gemeenteraad
Continue informatievoorziening vanuit programmateam -- Continue informatievoorziening vanuit programmateam -- Continue informatievoorziening vanuit programmateam -- Continue informatievoorziening vanuit programmateam -programmateam --
X weken
Stuurgroep
Vaststellen
Ontwikkelaar
Gesprek versnellingsteam
Ontvangen akkoord
Ontvangen voorovereenkomst
Afstemmen programma van eisen
Opstellen omgevingsmanagementplan
Opstellen stedenbouwkundig plan
Opstellen inrichtingsplan openbare ruimte
Pagina 24 van 36
Programmaplan Versneld Bouwen in Oisterwijk 2023- 2033 4 weken
2 weken
26 weken
Finaliseren anterieure overeenkomst
Vaststellen ontwerp bestemmingsplan en vaststellen anterieure overeenkomst
am -- Continue informatievoorziening vanuit programmateam -- Continue informatievoorziening vanuit
Verwerken feedback stedenbouwkundig plan
Opstellen inrichtingsplan openbare ruimte
Vaststellen bestemmingsplan
104 weken
8 weken
4 weken
Bouwen
Woonrijp maken
Opleveren
Pagina 25 van 36
Programmaplan Versneld Bouwen in Oisterwijk 2023- 2033 Processtap
Rol
Toelichting
Gesprek initiatiefne-
Versnellingsteam
Het versnellingsteam voert een verkennend ge-
mer « Gesprek versnellingsteam
Ontwikkelaar
sprek met de ontwikkelaar om beeld te krijgen bij het plan. Dit gesprek kan eventueel opgevolgd
worden door een extra gesprek. Zaak is wel dat zo snel mogelijk een startnotitie opgesteld kan
gaan worden en dat er een duidelijke afbakening gaat plaatsvinden van de volgende (onderzoeks)fase. Opstellen startnotitie
en voorovereenkomst
Versnellingsteam
Op basis van het verkennend gesprek stelt het
versnellingsteam een startnotitie op. Een startnotitie bevat een schets van de opgave. Deze kan worden beschouwd als een projectopdracht.
Daarbij stelt het versnellingsteam een voorovereenkomst op. Deze overeenkomst beschrijft de
procesafspraken tussen de gemeente en de ont-
wikkelaar. Deze hebben met name betrekking op financiën, planning en verwachtingen over en weer. Accorderen project-
opdracht « Ontvangen akkoord
Ondertekenen voor-
overeenkomst « Ontvangen voorovereen-
Stuurgroep
De stuurgroep accordeert de projectopdracht. Dit
Stuurgroep
De stuurgroep ondertekent de voorovereenkomst.
Ontwikkelaar
Ontwikkelaar
komst
Opstellen programma van eisen
Versnellingsteam
wordt teruggekoppeld aan de ontwikkelaar.
Vervolgens wordt deze toegestuurd aan de ontwikkelaar/initiatiefnemer die deze ondertekent.
Het versnellingsteam stelt het programma van eisen op. In dit programma staan de inhoudelijke
eisen die de gemeente stelt aan de initiatiefnemer en het kader waarbinnen de plannen uitgewerkt
moeten worden. In sommige gevallen is het handig om het programma van eisen vooraf infor-
meel af te stemmen met de initiatiefnemer. Ech-
ter, bedacht moet worden dat juist de het de gemeente duidelijk moet zijn over de randvoorwaarden bij de ontwikkeling. Vaststellen pro-
College
Het college stelt het programma van eisen vast.
Afstemmen pro-
Versnellingsteam,
Het programma van eisen wordt afgestemd met
gramma van eisen gramma van eisen
ontwikkelaar
de ontwikkelaar.
In dit gesprek is nog ruimte voor een bepaalde
mate van feedback vanuit de initiatiefnemer en
kunnen nog (kleine) aanpassingen worden verwerkt in het programma van eisen.
Pagina 26 van 36
Programmaplan Versneld Bouwen in Oisterwijk 2023- 2033 Opstellen omgevingsmanagementplan
Versnellingsteam Ontwikkelaar
Het versnellingsteam stelt samen met de ontwik-
kelaar een omgevingsmanagementplan op. Het is vooral het belang van de gemeente om de com-
municatie met de omgeving goed te borgen (ontwikkelende partijen zelf hebben niet altijd een gevoeld belang bij goede omgevingsmanagement). Het omgevingsmanagementplan is de
praktische uitwerking van de verplichting uit de handreiking omgevingsdialoog. Accorderen omge-
vingsmanagement-
Stuurgroep
plan
Startoverleg anterieure overeenkomst
De stuurgroep accordeert het omgevingsmanagementplan. Het is belangrijk dat er bestuurlijk
commitment bestaat over de wijze waarop de omgeving wordt betrokken. Versnellingsteam
Het versnellingsteam heeft een startoverleg met
de ontwikkelaar over de anterieure overeenkomst. Het resultaat van dit overleg is een concept anterieure overeenkomst. Dit concept wordt gedu-
rende de volgende stappen van het proces aangevuld. Opstellen steden-
Ontwikkelaar
De ontwikkelaar stelt een stedenbouwkundig plan
Toets stedenbouw-
Versnellingsteam
Het versnellingsteam toetst het stedenbouwkun-
Vaststellen steden-
Stuurgroep
De stuurgroep stelt het stedenbouwkundig plan
Verwerken feedback
Versnellingsteam
Het versnellingsteam verwerkt de feedback van de
Opstellen inrichtings-
Ontwikkelaar
De ontwikkelaar stelt het inrichtingsplan open-
Finaliseren anterieure
Versnellingsteam
Het versnellingsteam finaliseert de anterieure
bouwkundig plan kundig plan
bouwkundig plan
stedenbouwkundig plan
plan openbare ruimte overeenkomst
op.
dig plan. vast.
stuurgroep in het stedenbouwkundig plan.
bare ruimte op.
overeenkomst met informatie uit het steden-
bouwkundig plan en het inrichtingsplan openbare ruimte.
Vaststellen ontwerp
bestemmingsplan en
College
komst
mingsplan
vast, conform procedure bestemmingsplan.
*Het afdelingshoofd Ruimte is gemandatteerd om de anterieure overeenkomst vast te stellen
anterieure overeen-
Vaststellen bestem-
Het college stelt het ontwerp bestemmingsplan
Gemeenteraad
De gemeenteraad stelt het ontwerp bestem-
mingsplan vast, conform procedure bestemmingsplan.
Bouwen
Ontwikkelaar
Bouwfase (incl.aanvragen omgevingsvergunning)
Woonrijp maken
Ontwikkelaar
Woonrijp maken
Opleveren
Ontwikkelaar
Opleveren
Pagina 27 van 36
Programmaplan Versneld Bouwen in Oisterwijk 2023- 2033
BIJLAGE C: PROCES EIGEN GRONDEXPLOITATIE Versnellingsteam
Stuurgroep
College
Gemeenteraad
Ontwikkelaar
Indienen voorstel initiatief nieuw plan bij stuurgroep
Beoordelen voorstel initiatief
Aanvragen voorbereidingskrediet
Verstrekken opdracht tot vooronderzoek
Uitvoeren verkennende onderzoeken
Maken tekenprent/ rekenprent/ schetsontwerp
Uitvoeren haalbaarheidsstudie
Vaststellen - Plan op hoofdlijnen - Haalbaarheidsstudie - Voorbereidingskrediet - Programma
Uitvoeren vervolgonderzoeken
Opstellen stedenbouwkundig plan
Opstellen beeldkwaliteitsplan
Opstellen omgevingsmanagementplan
Vaststellen - Stedenbouwkundig plan - Beeldkwaliteitsplan - Omgevingsmanagementplan
Verstrekken opdracht tot bestemmingsplan
Opstellen bestemmingplan
Opstellen plan van aanpak marktuitvraag
Pagina 28 van 36 Vrijgeven bestemmingsplan voor inzage
plan - Beeldkwaliteitsplan - Omgevingsmanagementplan
Programmaplan Versneld Bouwen in Oisterwijk 2023- 2033 Verstrekken opdracht tot bestemmingsplan
Opstellen bestemmingplan
Opstellen plan van aanpak marktuitvraag
Vrijgeven bestemmingsplan voor inzage
Uitzetten marktuitvraag
Besluit gunning marktpartij
Reactie zienswijzen bestemmingsplan
Bestemmingsplan ter vaststelling aanbieden aan raad + voorstel tot openen grondexploitatie
Opstellen inrichtingsplan
Uitvoeren bestek- en aannemersselectie
Vaststellen bestemmingsplan
Bouwrijp maken
Bouwen
Woonrijp maken
Opleveren
Pagina 29 van 36
Programmaplan Versneld Bouwen in Oisterwijk 2023- 2033 Processtap
Rol
Toelichting
Indienen voorstel initiatief
Versnellingsteam
Voor een mogelijke locatie kan het ver-
nieuw plan bij stuurgroep
snellingsteam mogelijkheden voor gebiedsontwikkeling zien en een voorstel indienen bij de stuurgroep.
Beoordelen voorstel initiatief
Stuurgroep
De stuurgroep beoordeelt het voorstel
Aanvragen voorbereidings-
Versnellingsteam
Na akkoord van de stuurgroep kan de
krediet
Verstrekken opdracht tot vooronderzoek
initiatief.
aanvraag formeel ingediend worden bij het college.
College
Het college zal besluiten of het initiatief
past binnen het budget voor nieuwe ini-
tiatieven. Met een beperkt budget kan het versnellingsteam een quickscan ma-
ken van een locatie en een voorstel doen voor verdere uitwerking met bijbehorende voorfinanciering. Uitvoeren verkennende onderzoeken
Versnellingsteam
Het versnellingsteam gaat het initatief verder uitwerken en verkennende onderzoeken doen naar de verwachte
sterktes, kansen, risico's en uitdagingen. Hierbij worden ook de relevante
stakeholders in beeld gebracht. Eventueel moeten met deze partijen overeenkomsten worden gesloten. Maken tekenprent/ rekenprent/ schetsontwerp
Uitvoeren haalbaarheidsstudie
Vaststellen
Plan op hoofdlijnen
Haalbaarheidsstudie
Voorbereidingskrediet Programma
Versnellingsteam
Het versnellingsteam zal daarnaast een
teken/rekenprent kunnen maken en/of een schetsontwerp.
Versnellingsteam
De eerste stedenbouwkundige verkenningen kunnen worden doorgerekend en op waarde worden gezet.
Gemeenteraad
De gemeenteraad wordt gevraagd om het plan op hoofdlijnen goed te keuren en een voorbereidingskrediet beschikbaar te stellen voor uitwerking van een
plan tot een aantal producten waaronder een bestemmingsplan. Tot aan het
voorstel tot vaststelling van het bestem-
mingsplan wordt de gemeenteraad alleen geïnformeerd over de voortgang. Er
wordt geen officieel besluit meer geno-
men. De organisatie krijgt het mandaat om één en ander verder uit te werken in een plan.
Pagina 30 van 36
Programmaplan Versneld Bouwen in Oisterwijk 2023- 2033 Uitvoeren vervolgonderzoeken
Versnellingsteam
Omdat bekend is welke kant de gemeenteraad op wil en omdat geld beschikbaar
is,
kunnen
zoeken/verdiepende plaats vinden.
vervolgonder-
onderzoeken
Opstellen stedenbouwkundig
Versnellingsteam
Het stedenbouwkundigontwerp wordt
Opstellen beeldkwaliteits-
Versnellingsteam
Het beeldkwaliteitsplan is een onderdeel
plan plan
uitgewerkt door het versnellingsteam.
van het bestemmingsplan waarin de te
realiseren beeldkwaliteit wordt beschreven.
Opstellen omgevingsmanagementplan
Versnellingsteam
Het versnellingsteam stelt een omgevingsmanagementplan op. Dit loopt pa-
rallel op met het opstellen van het stedenbouwkundig plan en beeldkwali-
teitsplan. Het is bij de uitwerking namelijk de vraag op welke onderdelen de omgeving moet worden betrokken en op welke wijze dit moet gebeuren. Accorderen omgevingsma-
Stuurgroep
De stuurgroep accordeert het omge-
Vaststellen
College
Het college stelt het stedenbouwkundig
nagementplan
Stedenbouwkundig plan
Beeldkwaliteitsplan en om-
bestemmingsplan
plan vast. Overweging kan zijn om dit te mandateren naar de stuurgroep.
gevingsmanagementplan Verstrekken opdracht tot
vingsmanagementplan.
College
Als het college (of eventueel stuurgroep)
akkoord is met het stedenbouwkundig plan en het beeldkwaliteitsplan wordt
het plan verder uitgewerkt in een ruim-
telijk kader (bestemmingsplan, omgevingsvisie). Opstellen bestemmingsplan
Versnellingsteam
Zie hiervoor
Opstellen plan van aanpak
Versnellingsteam
Selecteren van een ontwikkelaar die het
marktuitvraag
plan gaat realiseren. (Het opstellen van een marktuitvraag zal waarschijnlijk extern worden weggezet)
Vrijgeven bestemmingsplan voor inzage
College
Het college besluit, mede op basis van de input van de omgeving (omgevings-
management) tot het ter inzage leggen van het plan.
Uitzetten marktuitvraag
Versnellingsteam
Gedurende de tijd dat de formele procedures van inspraak worden gevolgd, verkent het team de markt verder en zet zij een marktvraag uit.
Pagina 31 van 36
Programmaplan Versneld Bouwen in Oisterwijk 2023- 2033 Besluit gunning marktpartij
College
Het college sluit de ontwikkelovereen-
Reactie zienswijzen bestem-
College
Het college geeft op basis van ambtelijk
mingsplan
Bestemmingsplan ter vast-
stelling aanbieden aan raad +
komst af.
advies een reactie op de zienswijzen (zienswijzen beantwoording).
College
voorstel tot openen grondex-
Het college biedt het bestemmingsplan ter inzage aan de gemeenteraad aan. Belangrijk is ook dat de geactiveerde
ploitatie
voorbereidingskosten worden “overge-
heveld” naar een te openen grondexploitatie. Daarna stopt de onderzoeks-
fase en kunnen de uitvoerende werkzaamheden
plaatsvinden
(slopen,
bouwrijp maken en woonrijp maken). Opstellen inrichtingsplan
Versnellingsteam
Het inrichtingsplan kan eventueel eerder worden opgesteld in het proces. Het
verschil met en GREX van derden is dat
de gemeente hier zelf de regie heeft. Het
is daarom niet strikt noodzakelijk dat het inrichtingsplan beschikbaar is voordat het bestemmingsplan is vastgesteld. Uitvoeren bestek- en aan-
Versnellingsteam
De werken voor het bouw- en woonrijp
Vaststellen bestemmingsplan
Gemeenteraad
Op basis van de gevolgde formele in-
nemersselectie
maken wordt op de markt gezet.
spraak (Zienswijze) en informele inspraak
(omgevingsmanagementplan)
neemt de gemeenteraad een besluit over vaststelling van het plan. Bouwrijp maken
Versnellingsteam
De verdere uitvoering van het bouwrijp
maken wordt door het versnellingsteam opgepakt
Bouwen
Ontwikkelaar
De ontwikkelaar gaat een omgevings-
vergunning aanvragen, neemt de grond af, en gaat bouwen.
Woonrijp maken
Versnellingsteam
Nadat de woningen zijn gebouwd, wor-
Opleveren
Versnellingsteam
Tot slot volgt oplevering van het plan.
den de woonstraten definitief ingericht.
Pagina 32 van 36
Programmaplan Versneld Bouwen in Oisterwijk 2023- 2033
BIJLAGE D: ROLLEN WONINGBOUWTRAJECT Rol
Omschrijving
Projectleider
Aansturing projecten
Projectondersteuner
Ondersteuning van projectleider met archivering, notuleren, schrij-
Advies stedenbouwkun-
Maken van stedenbouwkundige randvoorwaarden, maken en be-
dige
ven van stukken/brieven etc.
oordelen van schetsontwerp, voorbereidend ontwerp en definitief ontwerp. Opstellen inrichtingsplan openbare ruimte en groeninrichting etc.
Adviseur wonen
Advies over woonproducten, relatie met regio en corporaties etc.
Verwerver/taxateur
Ten behoeve van grondaankoop en grondverkoop worden gronden getaxeerd / onderhandelingen gevoerd
Wordt altijd ingehuurd Milieuadvies OMWB
De toetsing van de plannen aan alle milieuregels en controle van
Adviseur ruimtelijke or-
De adviseur ruimtelijke ordening beoordeelt de bestemmingsplan-
dening (BP)
gevoerde onderzoeken is uitbesteed aan de omgevingsdienst
nen en begeleidt de gemeente bij te doorlopen (inspraak) procedures
Planeconomie
Het financiële geweten van alle gebieds-ontwikkelopgaven.
Juridisch advies
Divers spectrum aan juridisch advies rond gronduitgifte, klachten-
Projectleider civiel
Verantwoordelijk voor het bouw- en woonrijp maken van de plan-
behandeling etc.
nen inclusief aansturing van aannemers die werkzaamheden uitvoeren
Advies water
Advies over benodigde watercompensatie en rioleringsontwerp
Advies groen
Advies over benodigd groen en bijbehorend kwaliteitsniveau en on-
Advies afval
Advies over de locatie en hoeveelheid van inzamelpunten en routing
Duurzaamheidsaviseur
Advies over de wijze waarop duurzaamheid gestalte kan krijgen in
Advies verkeerskundige
Beoordelen van plannen op onder andere: capaciteit/aanpassingen
derhoudsplan
van afvaldiensten
de te ontwikkelen plannen.
bestaande wegen, locatie en vormgeving inritten, onderzoek en richtlijnen voor parkeren etc.
Advies samenleving
Advies over alle maatschappelijke thema's die spelen rond gebieds-
Advies erfgoed
Advies over de gebiedsontwikkeling met verwijzing en behoud van
Communicatieadviseur
Hoe en wanneer betrekken we de omgeving bij de plannen.
Advies vergunningen
Aan de voorkant meekijken met de te ontwikkelen plannen om later
ontwikkeling: vergrijzing, zorg aan huis, etc. historische context.
een soepele vergunningsverlening te kunnen bewerkstelligen.
Pagina 33 van 36
Programmaplan Versneld Bouwen in Oisterwijk 2023- 2033 Omgevingsmanager
Het gezicht naar buiten toe voor wat betreft de planvorming. De omgeving kan terecht bij de omgevingsmanager voor alle vragen en
klachten. Deze functie kan eventueel worden gecombineerd met de communicatieadviseur (de functies vereisen wel verschillende capaciteit en kwaliteit).
Pagina 34 van 36
Programmaplan Versneld Bouwen in Oisterwijk 2023- 2033
BIJLAGE E: KENMERKEN COMPLEXITEIT WONINGBOUWTRAJECT Kenmerken
Toelichting
Wijze van scoren
Aantal woningen
Om hoeveel woningen gaat het?
Aantal
Uitleglocatie
Is er sprake van een uitleglocatie?
Ja/nee
Hoe meer woningen, des te complexer het project. Projecten binnen bebouwde omgeving zijn meestal complexer dan projecten op een uitleglocatie.
Betrokkenheid omgeving
Wat is de verwachte mate van betrokkenheid van de 1-5 omgeving? Hoe hoger de mate van betrokkenheid van de omgeving, des te complexer het project.
Infrastructurele complexiteit
Wat is de verwachte mate van infrastructurele complexiteit?
1-5
Hoe hoger de mate van infrastructurele complexiteit, des te complexer het project. Met infrastructurele
complexiteit wordt gedoeld op fysieke aanpassingen in de omgeving die nodig zijn als gevolg van realisatie van het project. Bijvoorbeeld de aanleg van een rotonde. Politieke gevoeligheid
Wat is de verwachte mate van politieke gevoeligheid?
Hoe hoger de mate van politieke gevoeligheid, des te
1-5
complexer het project. Ambitieniveau locatie
Wat is de verwachte ruimte voor het verwezenlijken van 1-5 beleidsdoelstellingen? Hoe meer ruimte er is voor het verwezenlijken van beleidsdoelstellingen, des te meer aandacht en dus tijd vraagt het project. Bij beleidsdoelstellingen kan bij-
voorbeeld worden gedacht aan alternatieve woonvormen. Monument
Is er sprake van een monument?
Projecten waarbij sprake is van een monument zijn
Ja/nee
complexer dan projecten waar dit niet het geval is. Bodemvervuiling
Is er sprake van bodemvervuiling?
Projecten waar sprake is van bodemvervuiling zijn
Ja/nee
complexer dan projecten waar dit niet het geval is. Regionale afstemming
Is (naar verwachting) regionale afstemming nodig?
Projecten waar naar verwachting regionale afstemming
Ja/nee
nodig is, zijn complexer dan projecten waar dit niet het geval is. Waterschap
Is (naar verwachting) afstemming nodig met het water- Ja/nee schap? Projecten waar naar verwachting afstemming nodig is
met het waterschap zijn complexer dan projecten waar dit niet het geval is.
Pagina 35 van 36
Programmaplan Versneld Bouwen in Oisterwijk 2023- 2033 Ontwikkelaar
Wordt het project uitgevoerd door een ontwikkelaar?
Projecten die worden uitgevoerd door een ervaren ont-