22-144 Locatiekeuze flexwonen - raadsvoorstel - aanvaard

Raadsvoorstel Onderwerp: Locatiekeuze flexwonen Raadsvergadering d.d. 29 september 2022

Zaaknummer: 140015 Raadsvoorstelnr: 22-144

Afdeling: Ruimte

Voorstel Wij stellen u voor 1. De locaties Nicolaas van Eschstraat 29 en Moergestelseweg 40a in Oisterwijk, het Gildepad 14 in Haaren en de Scheerman in Moergestel aan te wijzen om vervolgonderzoek voor flexwonen op te starten en bij haalbaarheid de flexwoningen te laten realiseren. 2. De kavelpaspoorten met bijbehorende uitgangspunten per locatie vast te stellen als kaderstellend document voor de ontwikkelende partij. 3. De gronden ‘om niet’ bouwrijp op te leveren aan de woningbouwcorporaties voor een periode van maximale exploitatie periode van 15 jaar. Inleiding Er is een groot te kort aan (sociale huur)woningen in de regio. Voornamelijk voor één- en tweepersoonshuishoudens. De gemiddelde zoektijd naar een sociale huurwoning is de afgelopen jaren gestegen net als het aantal jaren inschrijfduur waarmee men gemiddeld een woning vindt. In de gemeente Oisterwijk zijn er veel plannen voor nieuwe woningen. Naast deze plannen wil de gemeente versneld woonruimte creëren. Daarom kijkt het college naar flexwonen als oplossing voor de woningzoekenden. Op 16 juni 2021 heeft uw raad een motie aangenomen over versnelling van woningbouw. Onderdeel van de motie is het onderzoeken van locaties die geschikt zijn voor tijdelijk wonen. Met dit locatieonderzoek geven we hier invulling aan. In maart 2022 hebben inwoners ideeën voor locaties aangedragen.

Uit die inzendingen en uit de locaties die reeds bij ons bekend waren hebben wij de tien meest kansrijke locaties gekozen. Deze locaties zijn aan de inwoners van de gemeente voorgelegd tijdens drie omgevingsdialogen. In dit raadsvoorstel stellen wij u voor om vier locaties aan te wijzen voor vervolgonderzoek. En voor de locaties die haalbaar blijken over te gaan tot realisatie. Voor de vier voorgestelde locaties hebben we een zogenoemd ‘kavelpaspoort’ gemaakt. De opgehaalde aandachtspunten zijn hierin door een architectenbureau vertaald naar kaders om mee te geven aan de woningbouwcorporatie of ontwikkelaar. Zo is getoetst of er ruimtelijk tegemoet gekomen kan worden aan de aandachtspunten en kansen die we hebben ontvangen, voor we de afweging voor de locatiekeuze gemaakt hebben. Het kavelpaspoort is een document met uitgangspunten, referentiemateriaal voor de uitstraling, maximale of minimale afmetingen en andere kaders. Dit is een middel om te sturen op de leefbaarheid en kwaliteit voor omwonenden en nieuwe bewoners in een snel proces.

1

Argumenten 1.1 De aandachtspunten en kansen die door de omgeving zijn aangedragen zijn de basis voor de locatiekeuze die voorligt. Zoals in maart is aangekondigd en vanaf 14 juni is gecommuniceerd, zijn er tien mogelijke locaties voorgelegd in omgevingsdialogen. Het betrof hier een omgevingsdialoog die als basis diende voor het maken van de locatiekeuze voor flexwoningen. De inwoners zijn hierdoor vroeg in het proces betrokken om mee te denken over locaties, nog voor de keuze gemaakt is. Dat betekent dat er nog geen concrete plannen zijn, dat er nog geen locatie specifiek omgevingsdialoog is geweest en er nog geen vergunningaanvraag is gedaan. Daarvoor was er tijdens de omgevingsdialogen en per mail en telefonisch tot en met 26 juli 2022 mogelijkheid om argumenten en kansen aan te dragen voor de verschillende locaties. De verslagen en later opgestuurde aandachtspunten en kansen zijn bijgevoegd in bijlagen één tot en met vier. Deze verslagen zijn op de website van de gemeente gepubliceerd en per mail gedeeld met mensen die zich hiervoor hebben aangemeld en met de aanwezigen van de dialogen. We hebben na de dialogen circa 80 losse berichten en een petitie met aandachtspunten en kansen ontvangen. Daarnaast hebben mensen gereageerd met vragen over flexwonen en hebben mensen zich gemeld om in aanmerking te komen voor een flexwoning.

1.2 Bij de afweging van de tien locaties is gekeken naar de geschiktheid per locatie en naar hoe de locaties zich tot elkaar verhouden in aantallen en locatie. Op basis van de opgehaalde aandachtspunten en kansen lijken de vier genoemde locaties, Nicolaas van Eschstraat 29 en Moergestelseweg 40a in Oisterwijk, het Gildepad 14 in Haaren en de Scheerman in Moergestel het meest geschikt om flexwoningen te realiseren. Zie bijlage vijf voor de afweging. In alle omgevingsdialogen is genoemd dat er woningen nodig zijn voor inwoners van die specifieke kern. Om op die behoefte in te spelen kiest het college ervoor om binnen de geschikte locaties te kijken naar een verdeling van woningen over de drie kernen. Het Gildepad in Haaren, Nicolaas van Eschstraat in Oisterwijk en de Moergestelseweg in Oisterwijk ziet het college als de meest kansrijke locaties, omdat bij deze locaties het beste tegemoet gekomen wordt aan de aandachtspunten en kansen die de gemeente heeft ontvangen. Het college ziet voor de Scheerman in Moergestel de kans om tegemoet te komen aan de wens om ook woningen voor alleenstaande ouders met kind(eren) te realiseren. 1.3 Aanvullend onderzoek is nodig om te bepalen of locaties echt haalbaar zijn. In het voortraject is een quickscan uitgevoerd op basis van gegevens die beschikbaar zijn.

Nu er vier locaties voorliggen, is het mogelijk om nader onderzoek uit te voeren om haalbaarheid op specialistische vlakken vast te stellen. Het gaat bijvoorbeeld om Flora en Fauna onderzoek en bodemonderzoek die hiervoor nodig zijn. Deze onderzoeken zijn noodzakelijk in de voorbereiding van een woningbouwontwikkeling. Hierop volgt een ontwerpfase waarin de ontwikkelende partij een nieuwe omgevingsdialoog organiseert. 2.1 De kavelpaspoorten zijn door de externe architect opgesteld op basis van de aandachtspunten en kansen vanuit de omwonenden, de gemeente, de corporaties en eigen expertise van de architect en vormen een reëel kader. De opdracht voor de architect om de kavelpaspoorten op te stellen was, onderzoeken binnen welke kaders er een prettig leefbare woonsituatie voor omwonenden en nieuwe bewoners gerealiseerd kan worden op de betreffende locaties. Hierbij hebben de woningbouwcorporaties aandachtspunten meegegeven over bijvoorbeeld het type woningen om een haalbaar kavelpaspoort te krijgen. Wij hebben aandachtspunten

2

meegegeven over bijvoorbeeld geluidscontouren, behoud van volkstuinen en speeltuinen en voldoende ruimtelijke kwaliteit (geen containers). Als basis van de kavelpaspoorten hebben wij de aandachtspunten en kansen uit de omgevingsdialogen en uit de reacties die tot en met 26 juli 2022 zijn binnengekomen meegegeven aan de architect. Waar mogelijk is dus rekening gehouden met wat de omgeving heeft meegegeven per locatie. 2.2 De kavelpaspoorten zijn een middel om de inbreng van omwonenden te borgen in het ontwikkelproces. De kavelpaspoorten geven wij als kader mee aan de ontwikkelende partijen. Dit zijn in eerste instantie de woningbouwcorporaties, en als we hier niet uitkomen commerciële partijen die middels een aanbesteding geselecteerd worden. Hierdoor leggen we aandachtspunten en kansen die door omwonenden aangedragen zijn ook als kader vast. 2.3 Vergunningaanvragen binnen de Crisis- en herstelwet zijn welstandsvrij. De Crisis- en herstelwet, die het tijdelijk afwijken van de bestemming voor vijftien jaar mogelijk maakt met een reguliere procedure, geeft ook vrijstelling van welstand. Om te voorkomen dat de flexwoningen niet aansluiten bij de omgeving en de ruimtelijke kwaliteit in de omgeving verlaagt, biedt het kavelpaspoort kaders. 2.4 De kavelpaspoorten zijn een middel om snelheid in het ontwikkelproces en prefabbouw mogelijk te maken.

De snelheid waarmee de woningen nodig zijn, vraagt om een andere manier van ontwikkelen. Een grote tijdswinst wordt behaald tijdens het bouwproces, door gebruik te maken van prefab woningen. Deze worden in de fabriek geproduceerd en hoeven op locatie alleen nog maar gemonteerd te worden. Dit brengt voordelen met zich mee op gebied van uitstoot, het hergebruiken van materialen en in dit geval het belangrijkste: de snelheid van bouwen. Prefab bouw vraagt echter om een ander ontwerptraject dan traditionele bouw. Door de gewenste snelheid en een beperkt budget zijn we immers gebonden aan de mogelijkheden van de fabrieken en vaak een repetitief ontwerp dat de fabrieken aanbieden. Het aanbod van een fabriek past vaak niet in een tot in detail uitgewerkt ontwerp dat moet voldoen aan alle gestelde beleidskaders vanuit de gemeente en de woningbouwcorporatie. Door kaders aan te bieden waarbinnen een ontwikkelaar een uitvraag kan doen aan leveranciers, krijgt de markt ruimte om met innovatieve en duurzame oplossingen te komen en houden we als gemeente grip over de minimale eisen. Deze nieuwe vorm van ontwikkelen is niet uitsluitend voor prefab bouw. Als er voor traditionelere bouw wordt gekozen, levert dit traject ook een versnelling van het ontwerpproces. 3.1 De gronden worden voor maximaal vijftien jaar geëxploiteerd, waardoor de boekwaarde gedurende de vijftien jaar behouden blijft.

Het gaat om een ontwikkeling waarbij de grond voor maximaal vijftien jaar in gebruik is, waardoor de grond na vijftien jaar weer de huidige bestemming krijgt. De boekwaarde blijft behouden gedurende de vijftien jaar. 3.2 Afdrachten voor de grond en vergoeding van het bouwrijp maken, maken de financiële haalbaarheid voor de corporaties onhaalbaar bij gemaximeerde huur en een maximale periode van vijftien jaar. Door de tijdelijkheid van vijftien jaar kan de investering maar over vijftien jaar afgeschreven worden. We werken samen met de corporaties en provincie aan een constructie waardoor er na vijftien jaar een hogere restwaarde is voor de corporaties.

3

Maar dat is onvoldoende om de investering af te kunnen schrijven. De businesscase is voor de corporaties zo krap dat zelfs zonder een vergoeding voor de grond en het bouwrijp maken de corporaties een onrendabele top behouden. 3.3 Tijdelijke woningbouw is bij dit tekort een gedeelde verantwoordelijkheid. De gemeente is met de corporaties en provincie in gesprek over de realisatie van flexwonen omdat het woningtekort een gedeelde verantwoordelijkheid is. De insteek is dat alle partijen de kosten dragen voor het deel waar zij verantwoordelijk voor zijn. De corporaties dragen bijvoorbeeld de kosten voor de aanschaf en het onderhoud van de woningen en de gemeente draagt de kosten die bij het bouwrijp maken en tijdelijke gronduitgifte horen.

Kanttekeningen 1.1 Voor alle locaties die zijn voorgelegd in de omgevingsdialogen zijn verzoeken binnengekomen om die locatie niet te kiezen. Door het instemmen met alle verzoeken om een locatie niet te kiezen, is het niet mogelijk om uit deze lijst een locatie te kiezen. De argumenten die mensen hebben aangedragen zijn als aandachtspunten geformuleerd. Deze zijn meegenomen in de afweging voor de keuze en in de kavelpaspoorten. Argumenten over bijvoorbeeld parkeerdrukte en verkeer kunnen bijvoorbeeld reden zijn om daar kaders over op te nemen. Argumenten dat bepaalde bomen of een groene uitstraling behouden moet worden, kunnen bijvoorbeeld reden zijn om woningen zo te positioneren dat bepaald groen behouden blijft en de locatie een groen aanzicht heeft. Op deze manier wordt niet tegemoetgekomen aan de verzoeken om een locatie niet te kiezen, maar wordt wel rekening gehouden met de argumenten die mensen hiervoor aandragen. In het vergunningproces is het mogelijk dat belanghebbende alsnog bezwaar maken. Dit levert mogelijk vertraging op. 1.2 Locaties die nu niet zijn voorgesteld, kunnen op een later moment alsnog aan de raad worden voorgesteld. Uit de analyse van de tien locaties zijn vijf locaties gekomen die wij als geschikt zien. Slechts één locatie zien wij als ongeschikt, vier locaties zijn beperkt geschikt.

Als uit het vervolgonderzoek blijkt dat er onvoldoende flexwoningen uit de voorgestelde locaties komen, of als flexwonen een succes blijkt of er meer vraag ontstaat, komen wij mogelijk opnieuw bij uw raad om aanvullende locaties voor te stellen. 2.1 De kavelpaspoorten wijken af van het vastgestelde parkeerbeleid. Het aantal parkeerplekken dat in de kavelpaspoorten is opgenomen, komt voort uit een parkeerstudie van onderzoeksbureau Goudappel. Op basis van microdata van het CBS genereren zij een nauwkeurig beeld van het aantal auto's. Dit onderzoek is niet specifiek voor flexwonen in Oisterwijk uitgevoerd, maar wel van toepassing op de doelgroep en type woningen. 3.1 Kavelpaspoorten zijn niet alomvattend. Hoewel we veel kaders vooraf hebben meegenomen in de kavelpaspoorten, nemen we hier niet alle punten in op waar normaal op getoetst wordt. Punten over bijvoorbeeld veiligheid en gezondheid worden geborgd in de vergunningaanvraag.

4

Samenwerking Gemeente Oisterwijk is onderdeel van de taskforce flexwonen van Hart van Brabant. Gemeente Oisterwijk is trekker van de taskforce flexwonen. In deze taskforce wordt kennis en ervaring uitgewisseld tussen de deelnemende gemeentes om efficiënt en zorgvuldig te werken.

Financiën Aan de uitvoering van deze nota zijn geen kosten verbonden waar nog geen dekking voor is. De onderzoeken die nodig zijn voor de haalbaarheidsstudie worden gedekt uit het incidenteel bedrag van € 300.000,- dat met het amendement bij het raadsvoorstel Begroting 2022 (nummer 21-41) beschikbaar is gesteld, afkomstig van het overschot om de sociale woningbouw te versnellen. Dit zal inclusief de omgevingsdialogen en kavelpaspoorten ca. 55 duizend euro van de € 300.000,- zijn en in de Berap worden toegelicht. De incidentele kosten die volgen uit het “om niet” bouwrijp opleveren van de grond voor een maximale exploitatie periode van 15 jaar leggen we middels een nieuw raadsvoorstel met een grondexploitatie aan u voor als er een concreet plan voor een specifieke locatie is. In de perspectiefnota staat een pro memorie post opgenomen voor flexwonen, die voor de begroting van 2023 nader uitgewerkt wordt. Voor een (gedeeltelijke) bekostiging van het bouwrijp opleveren worden twee mogelijke subsidies onderzocht. Er wordt een aanvraag voorbereid voor de specifieke uitkering Regeling huisvesting aandachtsgroepen (RHA). Een gemeente ontvangt maximaal een bedrag van € 2 miljoen, en de uitkering is maximaal € 7.000 per gerealiseerde woning. Deze regeling opent op 19 september 2022.

Daarnaast is op 11 augustus aanvullend € 100 miljoen beschikbaar gesteld voor het versnellen van flex- en transformatieprojecten. Of een aanvraag hiervoor mogelijk is wordt onderzocht.

Communicatie Afgelopen communicatie In maart 2022 is een oproep gedaan aan inwoners om met mogelijke locaties te komen en is aangekondigd dat er omgevingsdialogen over de locatiekeus georganiseerd zouden worden. In juni zijn de omgevingsdialogen aangekondigd en zijn locaties die besproken zijn in de omgevingsdialogen kenbaar gemaakt. In juli is er een nieuwsbericht verspreid met de oproep om aandachtspunten en kansen voor de locaties te delen met de gemeente, voor wie niet aanwezig was bij de dialogen of voor wie nog punten wilde toevoegen. Toekomstige communicatie Na dit besluit verspreiden we een persbericht (bijlage zes) en een communicatiebericht via onze reguliere kanalen. Personen die zich hebben aangemeld om op de hoogte te blijven, die aanwezig waren bij de omgevingsdialogen of die op een andere manier in het afgelopen proces betrokken zijn geweest, krijgen dit bericht per mail. Uit de vorige mailing is gebleken dat niet iedereen dit ontvangen heeft omdat dit mogelijk bij de ongewenste berichten of spam terecht is gekomen. Wij hopen deze mensen met het communicatiebericht dat voor alle inwoners bedoeld is te bereiken.

Uitvoering Na het maken van de locatiekeuze worden nadere onderzoeken uitgevoerd. Bijvoorbeeld een bodemonderzoek. Op basis hiervan kan blijken dat er nog één of enkele locaties afvallen. De ambitie is om op zeker twee van de locaties de flexwoningen te realiseren met in totaal in ieder geval circa 50 woningen. Parallel start het proces om met de woningbouwcorporaties of

5

ontwikkelaren tot een overeenkomst en ontwerp te komen. De corporaties of ontwikkelaren organiseren in dit proces een vervolg omgevingsdialoog dat gericht is op een specifieke locatie. Hiervoor is het vastgestelde beleid over participatie en omgevingsdialogen leidend en nodigen we de omgeving uit. In dit proces stellen we ook de grondexploitatie op en leggen we aan u voor. Als het ontwerp definitief is dan wordt de omgevingsvergunning aangevraagd. Als deze wordt verleend is er een periode van zes weken waarin belanghebbenden bezwaar kunnen maken. Hierna kunnen de voorbereidende bouwwerkzaamheden starten. Het is nog onbekend hoe lang dit gaat duren, omdat er diverse factoren zijn die de planning beïnvloeden. In overleg met de corporaties wordt een planning voor vervolg opgesteld. Zodra hier meer over bekend is, informeren wij u daarover. Bijlagen -

Bijlage 1 - Verslag omgevingsdialoog Haaren

-

Bijlage 2 - Verslag omgevingsdialoog Oisterwijk

-

Bijlage 3 - Verslag omgevingsdialoog Moergestel

-

Bijlage 4 - Nazendingen aandachtspunten en kansen

-

Bijlage 5 - Afweging locatiekeuze

-

Bijlage 6 - Kavelpaspoorten

Ter inzage gelegde stukken

Oisterwijk 23 augustus 2022, Het college, de gemeentesecretaris,

de burgemeester,

Coen Boode

Hans Janssen

6

Raadsbesluit Voorstel tot Locatiekeuze flexwonen De raad van de gemeente Oisterwijk, gelezen het voorstel van het college d.d. 23 augustus 2022, afdeling Ruimte, raadsvoorstel nr. 22-144

gelet op het landelijk tekort aan woningen dat ook in Oisterwijk speelt en de motie van 16 juni 2021 besluit : 1. De locaties Nicolaas van Eschstraat 29 en Moergestelseweg 40a in Oisterwijk, het Gildepad

14 in Haaren en de Scheerman in Moergestel aan te wijzen om vervolgonderzoek voor flexwonen op te starten en bij haalbaarheid de flexwoningen te laten realiseren. 2. De kavelpaspoorten met bijbehorende uitgangspunten per locatie vast te stellen als kaderstellend document voor de ontwikkelende partij. 3. De gronden ‘om niet’ bouwrijp op te leveren aan de woningbouwcorporaties voor een periode van maximale exploitatie periode van 15 jaar.

Aldus besloten in de openbare vergadering van de raad van de gemeente Oisterwijk op 29 september 2022 de griffier,

de voorzitter,

Daniëlle Robijns

Hans Janssen

7