22-144 Locatiekeuze flexwonen - bijlage 5 - Afweging locatiekeuze

Bijlage 5 – Afweging locatiekeuze

Datum

23 augustus 2022

Aan Betreft

Gemeenteraad Afweging locatiekeuze

In dit memo staat de afweging voor de 10 locaties die voorlagen in de omgevingsdialogen. Overwegingen per locatie volgen onder de gemaakte afweging. Afweging van het college: De aandachtspunten en kansen die uit de omgevingsdialogen zijn gekomen en die naderhand tot en met 26 juli zijn ingediend, zijn geanalyseerd. Er is gekeken welke aandachtspunten oplosbaar zijn en hoe deze oplosbaar zijn. Er wordt gebruik gemaakt van een kavelpaspoort om de aandachtspunten en kansen te vertalen naar kaders die meegegeven worden aan de woningbouwcorporatie of ontwikkelaar. Het kavelpaspoort is een compact document met uitgangspunten, referentiemateriaal voor de uitstraling, maximale of minimale afmetingen en andere kaders. Dit is een middel voor de gemeente om te sturen op de leefbaarheid en kwaliteit voor omwonenden en nieuwe bewoners in een snel proces. Het is bij geen van de locaties mogelijk om alle aandachtspunten volledig weg te nemen. Bij vijf van de tien locaties is het mogelijk om in het kavelpaspoort aan het grootste deel van de aandachtspunten tegemoet te komen. Deze worden naar aanleiding hiervan ‘geschikte locaties’ genoemd. Bij vier locaties zijn meerdere aandachtspunten die niet oplosbaar zijn of gaat het ten koste van een groter belang. Deze worden naar aanleiding hiervan ‘beperkt geschikt’ of ‘niet geschikt’ genoemd.

Geschikte locaties: • Haaren: Gildepad 14 Dit is een geschikte locatie voor flexwonen. Het is mogelijk om in het kavelpaspoort met het grootste deel van de aandachtspunten rekening te houden. •

Oisterwijk: Nicolaas van Eschstraat 29 Dit is een geschikte locatie voor flexwonen. Het is mogelijk om in het kavelpaspoort met het grootste deel van de aandachtspunten rekening te houden.

•

Oisterwijk: Moergestelseweg 40 Dit is een geschikte locatie voor flexwonen. Het is mogelijk om in het kavelpaspoort met het grootste deel van de aandachtspunten rekening te houden.

•

Moergestel: Westzijde en Oostzijde Scheerman / Blankemanseweg Dit is een geschikte locatie voor flexwonen. Het is niet mogelijk om alle aandachtspunten te verwerken, maar er zijn wel mogelijkheden in het kavelpaspoort om ruimtelijk tegemoet te komen aan deze punten en rekening te houden met behoefte aan woningen voor alleenstaande ouders met kind(eren) en woningen in het middensegment.

•

Moergestel: Ten zuiden Het Brieltje / Bosstraat

Dit is een geschikte locatie voor flexwonen. Het is mogelijk om in het kavelpaspoort met het grootste deel van de aandachtspunten rekening te houden en waarde toe te voegen voor de omgeving. Alleen voor de toenemende verkeersdruk is geen oplossing voor handen.

Beperkt en niet geschikte locaties: • Haaren Sportlaantje Deze locatie is beperkt geschikt voor flexwoningen. Het is mogelijk om in het kavelpaspoort met het grootste deel van de aandachtspunten rekening te houden. Maar niet alles is oplosbaar en de meerwaarde van flexwonen lijkt hier beperkt. •

Haaren Tempeliersweg Deze locatie is beperkt geschikt voor flexwoningen. Het is mogelijk om in het kavelpaspoort met het grootste deel van de aandachtspunten rekening te houden. Maar deze locatie zou ten koste gaan van andere initiatieven, gericht op permanente woningen.

•

Oisterwijk Langvennen-Noord Deze locatie is beperkt geschikt voor flexwoningen. Aan veel van de aandachtspunten kan tegemoet gekomen worden, maar dit zou ten koste gaan van het aantal woningen en de plaatsingsmogelijkheid.

•

Oisterwijk Duifhuisweg Deze locatie is niet geschikt voor flexwoningen. Aan veel van de aandachtspunten kan niet tegemoet gekomen worden.

Het college kiest ervoor om binnen de geschikte locaties te kijken naar een verdeling van woningen over de drie kernen omdat in alle omgevingsdialogen is genoemd dat er woningen nodig zijn voor inwoners van die kern. Het Gildepad in Haaren, Nicolaas van Eschstraat in Oisterwijk en de Moergestelseweg in Oisterwijk ziet het college als de meest kansrijke locaties, omdat bij deze locaties het beste tegemoet gekomen kan worden aan de aandachtspunten en kansen die de gemeente heeft ontvangen. Het college ziet voor de Scheerman in Moergestel de kans om tegemoet te komen aan de wens om ook woningen voor alleenstaande ouders met kind(eren) te realiseren. Daarmee kiest het college om op dit moment nog geen vervolgonderzoek voor de vijfde geschikte locatie, namelijk ten zuiden van het Brieltje / de Bosstraat te starten, omdat de kern Moergestel dan onevenredig veel flexwoningen kan krijgen ten opzichte van de kernen Oisterwijk en Haaren. Het college sluit niet uit dat de locaties die nu niet voor vervolgonderzoek worden voorgesteld, later alsnog worden voorgesteld.

Pagina 2

Analyse van aandachtspunten en kansen per locatie: Hieronder volgt uitleg over de analyse van de aandachtspunten en kansen per locatie en of en hoe de hier rekening mee gehouden kan worden in de kavelpaspoorten en bij de ontwikkeling van de woningen.

HAAREN Gildepad 14 (rechts) De impact van woningen op deze locatie op de omgeving is minimaal omdat het niet ten koste gaat van grond dat voor openbaar gebruik is. De locatie heeft een gunstige ligging voor de nieuwe bewoners omdat het in bebouwd gebied is, in de buurt van andere woningen. Voor de omgeving kunnen de flexwoningen een opwaardering van de wijk zijn omdat het huidige pand niet meer in goede staat is. Aandachtspunten over verkeersveiligheid en parkeren worden ondervangen met goede oplossingen in het kavelpaspoort. Het verzoek vanuit de omgeving om aan te sluiten bij de bestaande bouwstijl van wonen en niet van industrie is opgenomen in het kavelpaspoort en bij de positionering van de woningen in het kavelpaspoort is privacy van omliggende woningen ook ondervangen. De geschiktheid van de locatie voor ouders met kinderen en het verzoek voor een gemixte doelgroep kunnen we voorleggen aan de corporatie. Geschiktheid voor ouders met kinderen blijkt in de praktijk financieel minder goed haalbaar te zijn bij flexwonen dan één of tweepersoons huishoudens. Uit het kavelpaspoort komt dat hier 9 - 10 woningen gerealiseerd kunnen worden. Bovenstaande punten overwegend, is dit een geschikte locatie voor flexwonen. Het is mogelijk om in het kavelpaspoort met het grootste deel van de aandachtspunten rekening te houden.

Sportlaantje (links) De impact van woningen op deze locatie op de omgeving is minimaal omdat het niet ten koste gaat van grond dat voor openbaar gebruik is. De locatie heeft een gunstige ligging voor de nieuwe bewoners omdat het in bebouwd gebied is, in de buurt van andere woningen. Voor de omgeving kunnen de flexwoningen een opwaardering van de wijk zijn omdat de huidige grond al lange tijd braakliggend is en het onbekend is voor omwonenden wat hier op termijn gaat komen. Aandachtspunten over parkeren kunnen worden ondervangen met goede oplossingen in het kavelpaspoort. De toenemende drukte langs de parkeerplaats bij de school vraagt echter om grotere aanpassingen buiten het perceel waarvan nog niet bekend is of dit oplosbaar is. Aandachtspunten over privacy bij omliggende woningen kunnen ondervangen worden in het kavelpaspoort door de positionering van de woningen.

Pagina 3

De geschiktheid van de locatie voor ouders met kinderen en het verzoek voor een gemixte doelgroep kunnen we voorleggen aan de corporatie. Geschiktheid voor ouders met kinderen blijkt in de praktijk financieel minder goed haalbaar te zijn bij flexwonen dan één of tweepersoons huishoudens. Er is in de tussentijd nog geen zicht op een mogelijke samenwerking me de eigenaren en daardoor kan het voortraject extra tijd kosten waardoor de meerwaarde van flexwonen hier weg is. De locatie Sportlaantje en Gildepad zijn beiden geschikte locaties, maar liggen erg dicht bij elkaar. Flexwonen op beide locaties zou een grotere impact hebben op de omgeving. Aangezien er voor het Sportlaantje aandachtspunten zijn die minder goed zijn te ondervangen in het kavelpaspoort dan bij het Gildepad is het Gildepad beter geschikt voor flexwonen. Daarnaast is er tot op heden geen concreet zicht op een samenwerking met de eigenaar wat de kans van slagen op korte termijn voor deze locatie verkleint. Een snelle scan leert dat hier circa 30 één of tweepersoons flexwoningen passen. Bovenstaande punten overwegend, is deze locatie beperkt geschikt voor flexwoningen. Het is mogelijk om in het kavelpaspoort met het grootste deel van de aandachtspunten rekening te houden. Maar niet alles is oplosbaar en de meerwaarde van flexwonen lijkt hier beperkt.

Tempeliersweg De impact van woningen op deze locatie op de omgeving is minimaal omdat het niet ten koste gaat van grond dat voor openbaar gebruik is. Door verschillende gebruikers wordt momenteel gebruik gemaakt van delen van het terrein. Hier kan in het kavelpaspoort rekening mee gehouden worden door de woningen zo te positioneren dat dit kan blijven, en voor een deel van de gebruikers is het mogelijk om tijdig in alternatieve ruimte te voorzien. In reactie op de publicatie van deze locatie zijn diverse andere initiatieven naar voren gekomen die kunnen voorzien in de woonbehoefte door permanente woningen te realiseren. Het combineren van deze plannen met flexwoningen is mogelijk, maar vraagt in het voortraject meer afstemming waardoor dit langer zou duren en de meerwaarde van flexwonen verdwijnt. Aan de aandachtspunten over aansluiten bij de omgeving en de waarde van groen kan in het kavelpaspoort tegemoet gekomen worden. Een snelle scan leert dat hier circa 30 één of tweepersoons flexwoningen passen. Bovenstaande punten overwegend, is deze locatie beperkt geschikt voor flexwoningen. Het is mogelijk om in het kavelpaspoort met het grootste deel van de aandachtspunten rekening te houden. Maar deze locatie zou ten koste gaan van andere initiatieven, gericht op permanente woningen.

Pagina 4

OISTERWIJK Nicolaas van Eschstraat 29 De impact van woningen op deze locatie op de omgeving is minimaal omdat het niet ten koste gaat van grond dat voor openbaar gebruik is. De locatie heeft een gunstige ligging voor de nieuwe bewoners. De aandachtspunten die genoemd worden met betrekking tot veiligheid en milieu (geluid, geur en omliggende industrie) worden getoetst conform de wettelijke kaders. Als de locatie daar niet aan voldoet zal deze alsnog afvallen, anders valt het binnen de normen. Voor comfort kunnen aanvullende eisen gesteld worden aan de gebouwen. De aandachtspunten over parkeren, verkeer en groen zijn meegenomen in het kavelpaspoort. Hieruit blijkt dat er een oplossing haalbaar is die rekening houdt met deze aandachtspunten. Uit het kavelpaspoort komt dat hier 12 - 14 woningen gerealiseerd kunnen worden. Bovenstaande punten overwegend, is dit een geschikte locatie voor flexwonen. Het is mogelijk om in het kavelpaspoort met het grootste deel van de aandachtspunten rekening te houden.

Langvennen-Noord Deze locatie heeft een middelgrote impact op de omgeving omdat het voor een deel ten koste gaat van openbaar groen dat door de omliggende wijken gebruikt wordt. Er liggen opties voor de hand om dit groen op het andere deel van de locatie en naastgelegen park te compenseren voor de gebruikers. Door de fruitbomen die op het zuidwesten van de locatie staan is het onwenselijk om daar de woningen te positioneren. Deze zouden daarom op de noordoostkant van het perceel gepositioneerd kunnen worden. Dit zou mogelijk zijn, met behoud van de groenstrook waarbij parkeren tussen de bomen plaats kan vinden. Door op deze manier rekening te houden met de genoemde aandachtspunten blijft er relatief weinig ruimte over voor de woningen en zou het maar om een beperkt aantal kunnen gaan. Daarnaast wordt de plaatsing van geprefabriceerde woningen hier belemmerd bij behoud van de omliggende bomen die als groene buffer dienen. Een snelle scan leert dat hier circa 20 één of tweepersoons flexwoningen passen. Bovenstaande punten overwegend, is deze locatie beperkt geschikt voor flexwoningen. Aan veel van de aandachtspunten kan tegemoet gekomen worden, maar dit zou ten koste gaan van het aantal woningen en de plaatsingsmogelijkheid.

Pagina 5

Duifhuisweg Deze locatie heeft een grote impact op de omgeving omdat het ten koste gaat van openbaar groen dat door de omliggende wijken gebruikt wordt. Er liggen geen opties voor de hand om dit groen elders te compenseren voor de gebruikers. Omdat het op deze locatie om een groot deel van de beschikbare grond gaat, zou er weinig ruimte overblijven om in een kavelpaspoort rekening te houden met het uitzicht van de omliggende woningen. Wel met de uitstraling en aansluiting op de omgeving. Aan de aandachtspunten over de historische waarde kan niet tegemoet gekomen worden in het kavelpaspoort. Aandachtspunten over wateropslag kunnen opgelost worden maar dit zal aandacht en mogelijk extra kosten vragen. Een snelle scan leert dat hier circa 20 één of tweepersoons flexwoningen passen. Bovenstaande punten overwegend, is deze locatie niet geschikt voor flexwoningen. Aan veel van de aandachtspunten kan niet tegemoet gekomen worden.

Moergestelseweg 40 De impact van woningen op deze locatie op de omgeving is minimaal omdat het niet ten koste gaat van grond dat voor openbaar gebruik is. De woningen liggen nabij andere woningen, maar liggen hier niet direct tegenaan waardoor er goed onderscheid gemaakt kan worden in typologieën en toch aangesloten kan worden bij de omgeving. Dit stuk grond is beeldbepalend bij het inrijden van de wijk en de kern Oisterwijk, de “parel in het groen”, en daar is in het kavelpaspoort rekening mee gehouden door het groene aanzicht te behouden en de woningen een hoogwaardige uitstraling te geven. In het kavelpaspoort wordt rekening gehouden met de groene uitstraling, kwalitatief hoge afwerking en waarde toevoeging aan de wijk. Uit het kavelpaspoort komt dat hier 20 - 24 woningen gerealiseerd kunnen worden. Bovenstaande punten overwegend, is dit een geschikte locatie voor flexwonen. Het is mogelijk om in het kavelpaspoort met het grootste deel van de aandachtspunten rekening te houden.

MOERGESTEL Westzijde en Oostzijde Scheerman / Blankemanseweg

Pagina 6

De impact van woningen op deze locatie op de omgeving is minimaal omdat in het gemaakte kavelpaspoort de woningen zo zijn ingetekend dat het niet ten koste gaat van grond dat voor openbaar gebruik is. De woningen liggen nabij andere woningen, maar liggen hier niet direct tegenaan waardoor er goed onderscheid gemaakt kan worden in typologieën en toch aangesloten kan worden bij de omgeving. In het kavelpaspoort wordt rekening gehouden met de groene uitstraling, kwalitatief hoge afwerking, bouwlagen ten opzichte van de molen en waarde toevoeging aan de wijk door bijvoorbeeld openbare wandelpaden en natuur inclusieve tuienen. Hoewel de woningen niet ten koste gaan van openbaar groen, gaat het wel ten koste van (uitzicht op) groen. In het kavelpaspoort kan dit niet volledig voorkomen worden, maar is het wel mogelijk om de woningen zo te positioneren dat belemmeringen van het uitzicht beperkt worden. Dit is gedaan door de richting van de woningen, zichtlijnen, het toevoegen van groen en het beperkte aantal bouwlagen. De beschikbare ruimte op deze locatie heeft als voordeel dat er ook gekeken kan worden naar woningen in het middensegment. Hierdoor ontstaat er een financieel gunstigere situatie, waardoor er mogelijk ook ruimte ontstaat voor woningen waarbij één ouder gezinnen een plek kunnen krijgen met hun kind(eren).

Uit het kavelpaspoort komt dat hier 40 - 50 woningen gerealiseerd kunnen worden. Bovenstaande punten overwegend, is dit een geschikte locatie voor flexwonen. Het is niet mogelijk om alle aandachtspunten te verwerken, maar er zijn wel mogelijkheden in het kavelpaspoort om ruimtelijk tegemoet te komen aan deze punten en rekening te houden met behoefte aan woningen voor alleenstaande ouders met kind(eren) en woningen in het middensegment.

Ten zuiden Het Brieltje / Bosstraat De impact van woningen op deze locatie is groot op de omgeving, omdat een deel van de locatie door veel gebruikers uit de gemeente gebruikt wordt. Hier kan in het kavelpaspoort rekening mee gehouden worden, waardoor de woningen niet ten koste van huidig gebruik hoeven te gaan maar meerwaarde kan opleveren voor de huidige gebruikers. Als het waterbassin verdwijnt, is het mogelijk om die grond, in het verlengde van het bijgebouw van Bosstraat 1a, in te zetten voor flexwoningen. De groenstrook die ontstaat ten zuiden van deze woningen kan deels voor tuinen van de woningen gebruikt worden en deels voor een uitbreiding van de scoutingtuin waardoor zij tot aan de Reusel gebruik kunnen maken van groen en in de toekomst ook gebruik kunnen maken van het water. Het verenigingsgebouw zou inclusief bijgebouw behouden kunnen worden. Om extra parkeergelegenheid toe te voegen en insluiting van de woonwagens door bebouwing te voorkomen kan aan de noordzijde van het bijgebouw en de woningen een uitbreiding van de parkeerplaats plaatsvinden in combinatie met groen. Op deze manier wordt aan de

Pagina 7

aandachtspunten voor de woonwagens tegemoet gekomen en kan de bestaande bebouwing in takt blijven. Het aantal parkeerplaatsen wordt hoger en de tuin van de scouting wordt uitgebreid. De stookvergunning van de scouting is aanleiding om daarvoor maatregelen te treffen bij de flexwoningen, of afspraken te maken over goede communicatie met de bewoners over de momenten waarop gestookt wordt. De parkeerdruk neemt af, maar de verkeersdruk neemt toe. Dit gaat om een beperkte toename omdat het om een beperkt aantal woningen zou gaan. Een snelle scan leert dat hier circa 15 tot 20 één of tweepersoons flexwoningen passen. Bovenstaande punten overwegend, is dit een geschikte locatie voor flexwonen. Het is mogelijk om in het kavelpaspoort met het grootste deel van de aandachtspunten rekening te houden en waarde toe te voegen voor de omgeving. Alleen voor de toenemende verkeersdruk is geen oplossing voor handen.

Pagina 8