21-97C Ontwikkelscenario Beekdal Park Oisterwijk - inbreng inwoners - SVO - bijlage 3 nav 24 november 2022

Oisterwijk, 28 november 2022, Advies van SVO aan de commissieleden Wonen van de raad over Plan Beekdal.

SVO heeft ca. 390 leden, die vertegenwoordigen 700 senioren-leden en we groeien nog steeds. SVO heeft als belangrijkste doel: SVO wil voor iedere senior een passende woning! Dat doen we door: a. Het stimuleren van de bouw van woningen voor senioren, in iedere prijsklasse. b. Helpen om een CPO of CPOH op te zetten. We faciliteren deze doelen, maar daarna wordt separaat een CPO of CPOH - bestuur voor dat project opgericht. c. In het kader van langer thuis blijven wonen geven we informatie over technische veranderingen in huis, energieverbetering, mantelzorgwoningen, pré-mantelzorgwoningen, woningsplitsing en kangoeroewoningen. Sinds 2018 is SVO betrokken bij het project Beekdal. Dit op verzoek van wethouder Peter Smit, die in dat gebied een belangrijke mogelijkheid zag voor het realiseren van seniorenwoningen. Wij als SVO hebben steeds advies gegeven over die veranderingen, maar het bleek dat die niet altijd serieus werden genomen. Het huidige plan van Beekdal wat is gepresenteerd is niet goed voor de senioren en dit kunnen we derhalve niet ondersteunen, vooral omdat het geplande aantal woningen op deze unieke centrumlocatie veel te weinig is op een grondoppervlak van 22.000 m2.

Sinds 2018 zijn er veel zaken veranderd waardoor uitgangspunten ook kunnen/moeten veranderen. -Er kwamen nieuwe verkiezingen, nieuwe wethouders en een nieuwe raad en de uitgangspunten voor Beekdal veranderden voortdurend. Ook de uitgangspunten van de raad veranderden, met name het loslaten van het door Thebe naar voren geschoven Woonleeflandschap wat aansloot bij de 32 PG plaatsen. -Er is een woonzorgvisie gekomen in 2021 en goedgekeurd in 2022. -SVO heeft samen met de Gemeente, Companen en de 3 KBO verenigingen een woonwensenenquête georganiseerd. Companen heeft die resultaten verwerkt in de woonzorgvisie en daar komen een paar belangrijke conclusies uit. 99% van de senioren wil in eigen kern blijven wonen. Het aantal senioren met partner is 70% ; 27% woont alleen en 3% woont anders. 29% van de senioren is op zoek naar een andere woning. Daarvan willen 47% kopen, 39% wil huren en 18% heeft geen voorkeur. Van de senioren die willen kopen wil 57% een grondgebonden woning. 2/3 daarvan wil een betaalbare woning tot de NHG grens. (€355.000 in 2022 en €405.000 in 2023). In de woonzorgvisie is afgesproken dat er voor iedere woonkern een CPO zal worden gerealiseerd. In Haaren en Moergestel zijn al initiatieven genomen voor een CPO. In Oisterwijk zou die CPO uitstekend te realiseren zijn in het Beekdal park.

We hebben gezien dat er een wetsvoorstel ligt van Hugo de Jonge ligt, dat 50% van de betaalbare woningen (NHG grens) moet worden toegekend aan de eigen bewoners. De bouwprijzen zijn tussen 2018 en nu met 40% gestegen a.g.v. eisen voor duurzaam bouwen en stijgingen van materialen en arbeidskosten. Dit betekent dat in het huidige plan geen reeële voorstelling van zaken wordt gegeven mbt de bouwkosten. In het nu gepresenteerde plan blijkt een kostenneutrale exploitatie nauwelijks haalbaar.

Dat heeft er toe geleid dat SVO een alternatief plan aan de Raad adviseert. Dat plan gaat uit van de volgende componenten: Een strook van ca 6700 m2 langs de Vloet met alleen appartementen waarvan alle appartementen een parkeerkelder krijgen, te weten: a. 15 woningen sociale huur met een BVO van 75 m2 voor senioren volgens de norm Woonkeur Plus Rollator Geschikt. 10 voor kleine gezinnen. Drie verdiepingen hoog. De appartementen voor de starters zouden op andere plaatsen in Oisterwijk gerealiseerd kunnen worden. Het is in de toekomst nog altijd mogelijk om hier een verbinding te maken met De Vloet voor PG plaatsen. b. 34 appartementen in 1 of 2 gebouwen, waarvan 22 betaalbaar (NHG) en 12 in vrije sector. Alle appartementen moeten gebouwd worden volgens de norm Woonkeur Plus Rollator Geschikt. Hier is het gebouw 4 verdiepingen hoog. Hier stellen we voor om bij één appartementenblok een CPO te realiseren voor de bewoners uit de gemeente Oisterwijk.

Een tweede strook op de hoek van Baerdijk en Vloeiweg, ca. 5300 m2 We plannen hier een blok van 25 grondgebonden woningen waarvan 16 betaalbaar (NHG) en 9 iets duurder woningen. Hier gaan we uit van een CPO. Op dit moment is daar een hoog appartement gepland hetgeen voor de bewoners van de Vloeiweg veel hinder geeft ( zon en bouwvolume). Dit geeft een groot risico op bouwvertraging.

In totaal plannen we 84 woningen waarvan 63 woningen betaalbaar. Van de betaalbare woningen moet 50% toegewezen worden aan de eigen bewoners, vooral senioren. Het resterend gedeelte van ca 10.000 m2 wordt woonleeflandschap, wat separaat kan worden ontwikkeld door een gespecialiseeerd bureau. Dit park heeft als uitgangspunt een ontmoetingsplek voor de bewoners. Zie bijgaand schetsplan. Financieel gaan we er vanuit dat de grond door de gemeente verkocht wordt voor een redelijke prijs. We gaan in onze berekening uit van de huidige taxatiewaarde die op dit moment bij de WOZ taxateur wordt berekend op €540/m2. Ook gaan we er van uit dat het woonleeflandschap gefinancierd wordt uit de grondexplotatie. Dan is een opbrengst voor de gemeente van ca €1.265.000 alsnog mogelijk. Noot: 1. De waarde van de 8 koopwoningen in het plan van de gemeente is niet reëel en wordt door ons niet overgenomen.

2. Het huidige plan wordt te rooskleurig (groen)voorgesteld. De appartementen zijn groen, de parkeerplaatsen zijn groen, de auto’s zijn groen, hetgeen niet reëel is. De daken zijn zelfs groen terwijl we weten dat er zonnepanelen op moeten komen. In het huidige plan worden geen parkeerplaatsen onder de appartementen van Leystromen gerealiseerd, waardoor er extra stenen nodig zijn. Dit gaat weer ten koste van het groen.

Er zijn nog meer woningen te realiseren. We zouden als alternatief nog een extra appartementenblok kunnen realiseren van 20 appartementen waaroor ca 2000 m2 nodig is. Dat zou welkom zijn omdat er een groot woningtekort is en dan blijft nog 8000 m2 over voor het realiseren van een park, voor het woonleeflandschap. Namens het bestuur van SVO, Eugène Bex, Harrie van Wezel, Jan van Son, Walleke ten Noever Bakker.