21-97C Ontwikkelscenario Beekdal Park Oisterwijk - inbreng inwoners - SVO - bijlage 2 overleg met gemeente

Beste leden, Binnenkort wordt er een voorlichting gegeven over het plan van de Leye. Daarom vinden we het goed dat jullie allen de informatie krijgen over wat wij als SVO de laatste tijd gedaan hebben, zodat iedereen weet welke discussie we de afgelopen tijd met de gemeente gevoerd hebben. Jullie vinden 4 bijlages:

1. Verslag van het kwartaaloverleg met Eric Logister en 10.2.e

op 3 oktober 2022

2. Bespreking verslag overleg op 15-9-2022. Aanwezig voor de gemeente: wethouder A. Spekle en 10.2.e van Wezel, Jan van Son

Namens SVO Eugene Bex, Harrie

3. Bijlage de berekening die gemaakt is voor het overleg met wethouder Spekle.

4. Op de website van SVO vind je een update over de pré-mantelzorgwoningen. Indien je interesse hebt over deze oplossing kun je dat nu al voorbereiden.

Namens SVO-bestuur, Harrie van Wezel

op 3 oktober 2022 1. Verslag van het kwartaaloverleg met Eric Logister en 10.2.e Namens SVO aanwezig.: Eugène Bex, Harrie van Wezel, Jan van Son en 10.2.e

De agenda die SVO heeft opgesteld is besproken. a.

We hebben samen eerst teruggekeken naar de seniorenbeurs die op vrijdag 23 September 2022 is gehouden in Tiliander. Onze conclusie was dat deze seniorbeurs waardevol was voor onze senioren. Er waren ca 300 bezoekers gekomen voor deze beurs en de hele dag waren er veel bezoekers. Er waren 20 verschillende stands met zeer verschillende thema's, waarvan ook de 3 andere seniorenverenigingen in de gemeente Oisterwijk. De voordrachten die werden gehouden werden goed bezocht. Vooral de uitleg van Dion Dankers over de mogelijkheden en ook onmogelijkheden die we hebben over de toewijzing van WMO was een belangrijk thema. De vele vragen daarna toonden aan dat dit thema leeft.

De voordracht van Eric Logister over de woonzorgvisie werd ook zeer goed bezocht en de uitleg was zeker duidelijk voor de toehoorders. De discussie daarna was ook belangrijk. Vooral vragen over Beekdal werden besproken en of daar woningen voor senioren komen. De mogelijkheid van een CPO in Haaren die door 10.2.e werd aangeboden was een belangrijke vraag. LOVO was aanwezig, maar hun verslag was minimaal bij de uitzending later.

De intentie van SVO is die seniorenbeurs iedere 3 jaar te organiseren.

b. Gemeente mag eigen inwoners voortrekken volgens wetsvoorstel Hugo de Jonge per 1-1-2023 Wetswijziging voor koop- en huurwoningen. Koopwoningen tot NHG grens €355.000 in 2022. 50% voor eigen bewoners. Huurwoningen mag ook 50% aan eigen bewoners worden toegewezen, maar ook bepaalde beroepen zoals leraren, verpleegkundigen of agenten. Hoe gaan we dit in Oisterwijk realiseren, werd besproken. Eric Logister gaat dit voorstel zeker bestuderen als het voorstel definitief in de Kamer wordt aangenomen. Het voorstel kan door de Kamer nog worden aangepast, maar de intentie is duidelijk dat er meer aandacht moet komen voor de eigen bewoners in het volkshuisvesting beleid. En dat het beleid hierop moet worden aangepast. Reactie van 10.2.e (met daarbij ook aandacht voor evt. negatieve effecten van het voorstel zoals een beperking van de vrije mogelijkheid tot gaan wonen waar je wil en het risico dat als alle (regio)gemeenten dit doen het moeilijker wordt om te verhuizen naar een gemeente waar je graag heen wilt. Van belang is ook wat precies verstaan wordt onder 'eigen bewoners'; is dat bv ook iemand die geboren is in Oisterwijk, jarenlang elders gewoond heeft, en nu weer terug wil).. Reactie van SVO.

Het is juist de bedoeling van de wet dat de eigen bewoners meer mogelijkheden krijgen om hun eigen dorp sterker te maken en dat de lokale bevolking voorrang krijgt voor 50% van de betaalbare woningen koop en huur. Dat betekent dat 50% van dat segment voor iedereen beschikbaar is en ook alle woningen die boven de NHG grens vallen. Daarom vinden wij dat er nog genoeg mogelijkheden voor bewoners buiten de gemeente Oisterwijk. Daar is ook wat SVO jaren voor heeft gepleit en ook uit de afgelopen jaar gehouden woonwensen enquête komt naar voren dat 99% van de senioren in hun eigen dorp willen blijven wonen. Daar heeft de gemeente op dit moment geen enkel middel om dat te regelen. Het is ook belangrijk dat starters een woning in hun woonplaats kunnen verkrijgen. Het karakter vaan ieder dorp moet worden versterkt

zodat belangrijke voorzieningen blijven zoals scholen, verenigingen, winkels, banken etc, Wij ondersteunen dat voorstel van Hugo de Jonge dan ook van harte en wij hopen dat de gemeente Oisterwijk dat ook doet.

c.

Woonzorgvisie. 1 CPO per woonkern Oisterwijk, Moergestel, Haaren en Heukelom. (zie ook punt 1). We denken voor senioren ook aan een hofjes­ structuur bij grondgebonden woningen maar ook aan appartementen. maakt hierbij de notitie dat dit het streven is voor de gemeente. Reactie van SVO is dat dit wel het afgesproken doel is om dit te bereiken. 10.2.e maakt daar bij de opmerking dat dit het streven van de gemeente is. In de woonzorgvisie is Voorstel CPO Haaren is door 10.2.e aangeboden aan Eric Logister en die zal zorg dragen dat dit bij de projectleider terecht komt en zal zeker mee worden gewogen. In het overleg met Anne Cristien Spekle en 10.2.e met SVO waarbij Eugène Bex, Harrie van Wezel en Jan van Son op 15 oktober 2022 hebben gehouden over het Beekdal project in Oisterwijk heeft SVO een alternatief plan aangeboden voor dat project. 10.2.e

SVO vindt dat het huidige plan onvoldoende rekening houd met de resultaten uit de woonzorgvisie. Vandaar dit alternatieve plan. Hierbij is een voorstel gedaan om 84 woningen te realiseren waarvan: 25 appartement met sociale huur 34 appartement koop waarvan 22 betaalbare koop <€ 355.000 (NHG grens) /middel dure huur tot €1000 /maand) en 12 duurdere appartementen 25 grondgebonden woningen waarvan 16 betaalbare koopwoningen (NHG grens) in hofjesstructuur en 9 duurdere woningen Volgens woonwensen enquête wil 2/3 van de senioren een betaalbare woning voor deze NHG grens norm en 53% wil een grondgebonden woning SVO heeft ook hier twee CPO's voorgesteld .Een voor de grondgebonden woningen en een voor de appartementen Totaal dus 84 woningen waarvan 63 betaalbare woningen.

De gemeente geeft dit een winst van €1.265.000. De wethouder heeft beloofd daar serieus naar te kijken. Ook Eric Logister is gevraagd of dit plan past in de woonzorgvisie? Ook CPO-huur mogelijk bij de Kartonnagefabriek. Volgens Eric Logister komt binnenkort een voorstel van dit project beschikbaar. Wanneer zijn procedures gereed voor:

pré-mantelzorgwoningen. De procedure is besproken met SVO. Samen met 10.2.e en 10.2.e en wij zijn tot de conclusie gekomen dat de procedure van pré-mantelzorgwoningen van Goirle een prima uitgangspunt is voor Oisterwijk. Het voorstel van Hilvarenbeek is niet goed volgens SVO (zie e mail van SVO van Walleke Ten Noever Bakker] Kangoeroe-woningen. Hier is nog geen voorstel uitgewerkt. Splitsen van woningen. Er is ook op 3 oktober overleg geweest over dit onderwerp met 10.2.e

(Ondersteuner

Vreemdelingenzaken en Projectleider Regionale taskforce realisatie flexwonen van de Gemeente Oisterwijk) en SVO, te weten met

Eugène Bex, Walleke ten Noever Bakker, Harrie van Wezel en Jan van Son. Onze conclusie van alle deelnemers was dat de

procedure die de gemeente Houten gebruikt ook prima in Oisterwijk gebruikt kan worden. Levensloopbestendig bouwen betekent volgens normen van Woonkeur Plus rollator geschikt voor senioren. In het voorstel van de woningen in de Bosstraat (Bienekebolder school) wordt dat naar de mening van SVO niet gerealiseerd. Volgens Eric Logister zou daar als voorwaarde Woonkeur Basis als uitgangspunt genomen zijn. 10.2.e gaat dit checken. 10.2.e Antwoord In de verkoopovereenkomst staat het als volgt: Bij realisatie van de senioren conform het programma geldt dat deze moeten voldoen aan woonkeur basis (nieuwbouw) of woonkeur rollatorgeschikt (bestaande bouw).

De parkeernormen voor appartementen van starters en senioren zijn niet reëel. Eén auto per gezin is reëel. We wachten reeds 2 jaar op de verandering zoals o.a. Tilburg dat reeds jaren doet. Volgens wethouder Spekle zou die nu bijna gereed zijn? Wanneer definitief?

In het buitengebied zou per 1-1- 2023 ook meer mogelijk zijn om te bouwen. Is dat juist? Wat is mogelijk? CPO voorstel Heukelom. Dit project is aangekondigd door SVO maar details ontbreken nog op dit moment. Dit komt volgende keer op de agenda. Kunnen we de doorlooptijd van projecten goedkeuring verkorten? Doorlooptijd te lang. Eric Logister heeft een extra budget gekregen van €1.000.000 voor het aantrekken van extra personeel om de capaciteit op dit gebied te vergroten.

Namens het bestuur van SVO,

Eugene Bex, Harrie van Wezel, Jan van Son

Oisterwijk, 25 september 2022

2.

Bespreking verslag overleg op 15-9-2022.

Aanwezig voor de gemeente: wethouder A. Spekle en 10.2.e

Namens SVO Eugene Bex, Harrie van Wezel, Jan van Son

Geachte Mevrouw Anne Cristien Spekle en 10.2.e

SVO heeft onze bevindingen over het gepresenteerde plan van de gemeente aan de raad met u gedeeld. SVO is het niet eens met dit plan.

De bezwaren zijn de volgende:

a.

Er worden volgens het voorstel van de gemeente geen seniorenwoningen gebouwd. Er wordt voor alle doelgroepen gebouwd, maar er wordt geen onderscheid gemaakt in woningtypes voor een bepaalde doelgroep.

b.

Er is tot op dit moment geen enkele garantie dat woningen worden toegewezen aan de Oisterwijkers.

We hebben aandacht gevraagd voor het wetsvoorstel van de minister van Volkshuisvesting dat de wet per 1 jan 2023 gaat regelen dat 50%

van de woningen aan eigen bewoners kunnen/moeten worden toegekend. 99% van de senioren willen in hun eigen dorp blijven wonen. Mevrouw Spekle zal als die wet erdoor komt dit in de plannen verwerken, heeft ze beloofd als die wet definitief is, maar die moet eerst nog in de kamer behandelt worden.

c.

De parkeernormen voor starters en seniorenappartementen worden niet aangepast hetgeen de appartementen onnodig duur maakt. De wethouder heeft beloofd dat binnen korte tijd de regels zullen worden aangepast.

d.

De kosten van de gemeente worden begroot op een van €2,8 miljoen a €4,4, miljoen. De opdracht van de raad is dat dit minimaal

budgetneutraal moet worden volgens de wethouder.

e.

Het alternatieve plan dat SVO in het verleden heeft aangedragen is niet serieus bekeken. Er is slechts een plan en daar wordt niet van afgeweken tot op dit moment, maar mevrouw Spekle wil ons plan wel nader bestuderen.

OP dit moment is er nog geen afspraak met een ontwikkellaar en dat is voor 1 januari 2023 ook niet te verwachten volgens wethouder Mevrouw Spekle.

Daarom heeft SVO het plan van de gemeente vergeleken met het plan dat SVO heeft gemaakt. Dat vergelijk vindt U in de Exel bijlage, maar is door ons ook aangepast aan de huidige situatie volgens de gegevens van de woonzorgvisie. Daarbij hebben we de volgende opmerkingen gemaakt.

1.

Woningen voor starters zijn niet te vergelijken met seniorenwoningen,

la. De seniorenwoningen moeten voldoen aan woonkeurplus rollator geschikt. Zie bijlage Advies aan 10.2.e

Woonkeur plus rollator

geschikt, bijlage bij deze mail.

De betaalbare seniorenwoningen moeten voldoen aan de NHG grens van €355.000

En ze hebben een minimum oppervlakte van 75 m2 BVO 2/3 van de senioren willen een koopwoning volgens deze norm. 1/3 wil een grotere woning.

lb. Bij de starterswoningen ligt het accent op betaalbaarheid van die woning. Het voorstel van de gemeente om starterswoningen te maken met 75 BVO voor €215.000 vinden we niet realistisch. Voor dat bedrag kun je o.i.ca 45 a 50 m2 BVO realiseren.

Daarom adviseren wij om de benadering van seniorenwoningen en starters woningen separaat te benoemen met de bijbehorende criteria. Noot: In een seniorenwoning kunnen wel starters en gezinnen wonen.

Maar starterswoningen zijn niet geschikt voor senioren.

Uit de woonwensen enquête blijkt dat 57% van de senioren een grondgebonden koopwoning wil. Daarom nemen wij in dit plan 25 grondgebonden seniorenwoningen op waarvan 16 betaalbaar en 9 duurdere seniorwoningen in een hofje-structuur.

De patiowoningen van €525.000 vinden wij te duur voor de senioren en ze gebruiken te veel grond. De grondprijs hebben we nu gelijkgesteld aan de WOZ waardeberekening die de gemeente voor 2022 hanteert nl. €540/m2 in plaats van eerder berekende €600/m2. Ook de oppervlakte per woning is naar beneden aangepast om de grondgebonden woningen te kunnen

realiseren.

In het bijgaande plan stellen we derhalve het volgende voor.

1.

25 woningen voor sociale huur te bouwen door de woningstichting.

Waarvan 12 seniorenwoningen met een BVO van 75 m2 en volgens woonkeur plus.

13 Woningen voor starters en algemene doeleinden met een BVO van 45 a 50 m2. 2.

3.

34 appartementen. De parkeerkelder is 0,5 onder gronds voor 1 auto/gezin en voor elektrische fietsen.

a.

22 betaalbare seniorenappartementen volgens de normen voor senioren en een BVO van 75 m2

b.

12 seniorenappartementen met BVO van 110 m2 volgens norm voor senioren.

25 grondgebonden woningen volgens de normen voor senioren. Daarvan gaan we uit van prefab woningen in een hofje structuur

waarvan

A, 16 betaalbare seniorenwoningen met een BVO van 75 m2 en een grondoppervlak van 150 m2/woning en totaal 2400 m2. B, 9 woningen met een BVO van 110 m2. Met een grondoppervlak van 220/woning en totaal 1980 m2.

Totaal oppervlak 4380m2 voor grondgebonden woningen. Auto parkeren op eigen grond.

Met dit plan realiseren we 63 betaalbare woningen en in totaal 84 woningen.

Voorstel voor realisatie van het plan.

1.

De appartementen van Leystromen worden 3 hoog gebouwd tegen de Vloeiweg en de andere appartementen 4 hoog en worden tegen de Vloet en/of tegen de stroom gebouwd waardoor de kans op acceptatie door de omgeving veel groter is dan in het huidige plan.

2.

De grondgebonden woningen worden in een hofje structuur tegen de Baerdijk gebouwd.

3.

Daartussen kan het park gerealiseerd worden. ( zie Beekdal concept)

Een stedebouwkundige kan aangeven hoe het beste de 3 oppervlaktes ingetekend zouden kunnen worden.

De grondgebonden woningen en de 34 appartementen zouden geheel of gedeeltelijk in een CPO gebouwd kunnen worden terwijl het park separaat kan worden aanbesteed. Daarmee bereiken we dat in ieder geval voor 50% de woningen worden toegewezen aan Oisterwijkers en ook dat ze

bewoond gaan wonen door de eerste bewoners en niet naar projectontwikkelaars gaan en dan tegen hoge prijzen worden verkocht. Voor de totale infrastructuur hebben we in de begroting €2.700.000 opgenomen en €1.000.00 voor de parkeerkelder van de sociale huurwoningen. Met dit plan gaat de gemeente €1.265.000 verdienen.

Indien er vragen zijn dan horen we dit graag.

Met vriendelijke groeten

Namens net SVO bestuur,

Eugene Bex, Harrie van Wezel en Jan van Son.

Bijlage bij verslag naar wethouder Spekle

gemeente

vergelijk

plan

Voorstel

Aantal BVO woningen in m2

VON in €

Opbrengst in €

plan SVO

plan

Aantal woningen

BVO in m2

M2 VON in€ grond/

Gemeente:

SVO:____________________

starterswoningen koop

8

75 215.000

Appartementen sociale huur

25

50

215.000

sociale koop

7

85 225.000

Appartementen "betaalbaar" volgens NHG

22

75

355.000

sociale huur

25 75-89

prijs

12

110

520.000

vrije sector

9027 125

500.000

783.173

Totaal aantal woningen

Volgens afspraak van de Gemeenteraad: budgetneutraal. Budget voor infrastructur, parkeerkelder, sociale huur en openbare ruimte Beekdal. Netto opbrengst:

10

77

Voor gemeente

500.000

Appartementen "vrije

Vaste

patiowoningen

woning

Kosten en opbrengsten in €

500.000 sector" Subtotaal appartementen

120 525.000

1.346.923 vrije sector

34

grondgebonden woningen 1.297.563 "betaalbaar" volgens NHG

16

75

355.000

150

1.296.000

Grondgebonden woningen 3.927.659 vrije sector

9

110

480.000

220

1.069.200

Subtotaal grondgebonden woningen.

25

Totaal woningen

84

3.927.659

2.100.000

94.608

2.365.200

4.965.200

kosten infrastructur Beekdal

-1.200.000

parkeerkelder sociale huur

-1.000.000

Maximaal 3.927.659

openbare ruimte Beekdal

0

netto (opbrengst)

-1.500.000

+1.265.200

-Aanleunwoningen voor senioren in appartementen en grondgebonden woningen. Zeer belangrijk! -Realisatie middels onder andere twee CPO's: een voor de grondgebonden woningen (hofjesstructuur) en de andere voor seniorenappartementen.

-Parkeernormen aanpassen voor senioren en starters: namelijk 1 auto per woning. Dus de parkeerkelder wordt goedkoper. Dat is één parkeerkelder

minder. -2/3 van de senioren wil een betaalbare woning (NHG-grens). In 2022 is dat €355.000 , in 2023 is dat €405.000. Hier ligt het accent op Woonkeur Plus Rollator geschikt.

-voor starters moet die grens lager liggen. Daar ligt het accent op de betaalbaarheid. -Bouwen volgens Woonkeur Plus Rollator geschikt is belangrijk om langer thuis te kunnen blijven wonen..

-Accent van Beekdal dient te liggen op woningbouw en niet op volkstuintjes.

-We kunnen besparen op openbare ruimte door meer grondgebonden woningen te maken. -We gaan toch uit van 48 % groen in het Beekdal Park. -De beelden van een "groen" uitelijk in de presentatie van het projectplan van de gemeente (heuvels?) zijn niet reëel. -De patiobungalows in het gemeentelijke plan zijn veel te duur, 2/3 senioren wil NHG grens betalen vboor een woning.

-Horecagelegenheid van De Vloet ? Kunnen we dat combineren met het Inlooppnt?

-In het plan van gemeente is opgenomen: koopwoningen van 75 BVO voor €215.000 . Dit is niet reëel. Een aannnemer kan hiervoor niet bouwen. De woningen zullen dan kleiner of durder moeten worden.