21-97C Ontwikkelscenario Beekdal Park Oisterwijk - bijlage 3 Ontwikkelscenario Beekdal Park Oisterwijk

Ontwikkelscenario Beekdal Park Oisterwijk 1. Inleiding Dit document beschrijft de afwegingen die gemaakt zijn bij het formuleren van het ontwikkelscenario voor het Beekdal Park in Oisterwijk. Er wordt eerst ingegaan op de visie en het concept. Als tweede komt de scenariostudie aan bod. Daarna volgt de “toetsing” aan de visie. Tot slot komen de financiële aspecten en de risico’s aan de orde. 2. Visie Nieuwe vormen van wonen, samen leven en samen werken zijn nodig om een antwoord te geven op de vragen van de toekomst. Als samenwerkende partijen zien de gemeente, Thebe en Leystromen Beekdal Park als een uitgelezen kans om die nieuwe vormen samen uit te werken en in praktijk te brengen. Met de ligging in het centrum van Oisterwijk biedt Beekdal Park alle kansen om een inclusief en toekomstbestendig woonleeflandschap te realiseren waar mensen comfortabel wonen en elkaar op een laagdrempelige manier kunnen ontmoeten in een prachtige, parkachtige omgeving. Er is niet alleen aandacht voor het ontwerp van de gebouwen en de fysieke inrichting van het gebied, maar ook voor betekenisvol sociaal contact tussen bewoners, bezoekers en passanten. Met een goede en vernieuwende inrichting van voorzieningen en diensten versterken we de sociale basis. Mensen die hier wonen zijn trots op de kwaliteit van hun woning en de prachtige, parkachtige omgeving.

De bewoners van Beekdal Park kiezen bewust voor een vorm van samenleven waarin omzien naar elkaar vanzelfsprekend is. De inrichting van het gebied draagt bij aan sterke sociale netwerken en het welzijn van de bewoners. Zo kunnen zij het beroep op ‘zorg’ uitstellen of beperken – traditionele zorg zoals we deze nu kennen zal in de komende jaren immers niet vanzelfsprekend beschikbaar zijn. Met een goede en vernieuwende inrichting van voorzieningen en diensten versterken we de sociale basis. Zo heeft een woonleeflandschap een positieve invloed op een gebied dat veel groter is dan alleen het plangebied. Beekdal Park wordt een voorbeeld van ‘het nieuwe wonen’ in Oisterwijk, in lijn met de uitgangspunten van de recent vastgestelde woonzorgvisie. Wonen, zorg, genieten en ontmoeten zijn met elkaar verweven om een modern, natuur-inclusief woonleeflandschap te creëren met passende diensten en voorzieningen voor iedereen. 3. Het concept met werktitel Beekdal Park De gemeenteraad heeft op 12 juli 2021 het concept voor het Beekdal Park vastgesteld. Op basis van een ruimtelijke analyse is samen met de partners Thebe en Leystromen dit concept opgesteld. Het concept is gebaseerd op 5 stedenbouwkundige principes. Op basis van die principes wordt de visie uitgewerkt. De principes zijn: 1.

Beekdal als gezamenlijk park In Beekdal Park woont een divers palet aan bewoners (jongeren, gezinnen, senioren, bewoners van De Vloet) die zich verbonden voelen door een gemeenschappelijke leefstijl: het willen omzien naar elkaar. Bij de keuzes die we maken over de inrichting laten we ons op deze toplocatie niet leiden door het streven naar een maximale opbrengst, maar het streven naar een maximale maatschappelijke meerwaarde – waarbij een positieve businesscase uiteraard wel het uitgangspunt is. 2. Zorg verbinden met de omgeving Wonen in Beekdal Park betekent comfortabel wonen op een plek waar mensen plezier hebben, zich veilig voelen en samen oud kunnen worden. Een grotere wijkbetrokkenheid betekent een andere rol voor de zorgprofessional: meer gericht op preventie en het leggen van verbindingen tussen bewoners, en minder op klassieke ‘zorg’. We onderzoeken of uitbreiding nodig is van (paramedische) voorzieningen voor de wijk zoals dagbesteding voor omwonenden met een zorgvraag, of een huisarts, apotheek en

fysiotherapeut. We nemen uitbreiding mee in de plannen voor Beekdal Park mits het aantoonbaar meerwaarde heeft. 3. Wonen en ontmoeten als gezamenlijke activiteit Beekdal Park biedt woonruimte voor kleine en grotere huishoudens, voor diverse inkomens en in verschillende levensfasen. Met uitnodigende paden, een beweeg-, beleef- en speeltuin, een ontmoetingsplek aan het water en een restaurant voor de buurt zijn er ruime mogelijkheden om elkaar spontaan te ontmoeten en activiteiten met elkaar te ontplooien. 4. Wonen als landschappelijke interventie Het nieuwe woonleeflandschap wordt ingericht als gezamenlijk park voor alle inwoners van Oisterwijk. passanten. De openbare ruimte heeft een hoge ecologische waarde waarbij duurzaamheid, klimaatadaptatie en biodiversiteit voorop staan. We gaan daarom uit van een gedifferentieerde bouwhoogte tot maximaal vier verdiepingen. We zoeken naar creatieve oplossingen voor mobiliteit en parkeren, en beperken zo het parkeren op het maaiveld. 5. Beekdal Park verbinden met historisch centrum Wonen in en bezoeken van het Beekdal Park kan makkelijk en snel gecombineerd worden met het bezoeken van het historische centrum. Met aantrekkelijke en goed toegankelijke wandelroutes en groenstructuur verbinden we het dorpscentrum met het parklandschap. Bewoners en bezoekers ervaren dat het dorpscentrum en parklandschap samen één gebied vormen.

4. Stedenbouwkundige uitgangspunten Het oorspronkelijke landschap wordt als een leidend principe opgenomen voor de invulling van het gebied. Dit doen we door: • Vier architectonische bouwblokken in een parkachtig landschap te positioneren waar groen de drager van het gebied gaat worden. En waarin de bouwblokken gelaagd worden uitgevoerd. Hierdoor ontstaat een mooie ruimtelijke afbouw richting de beek. Van stedelijk naar beekdalnatuur als uitloopgebied voor de bewoners van het centrum. Het beekdallandschap wordt zo maximaal ervaren. De gebouwen krijgen een robuuste en groene uitstraling die door de schaal (gelaagdheid), maat en details op een soepele wijze het landschap richting de beek volgen. Geen wandvorming aan de beek. • De open ruimtes tussen de bouwblokken openbaar te maken zodat deze worden ingezet voor ontmoeten en het houden van activiteiten, zoals een ecologische pluktuin voor jong en oud. • Wandel en fietspaden lopen niet langs, maar door het gebied. Om zo een maximale verbinding te krijgen tussen de bezoekers, bewoners en het gebied.

•

•

•

Het ‘stedelijk’ regenwater uit het gebied en het aangrenzende centrum kan zichtbaar en beleefbaar worden gemaakt. Met als doel om schoon water in het gebied te krijgen wat de waterkwaliteit en de ecologie van De Voortse Stroom positief gaat beïnvloeden. Parkeren zal, gezien de betaalbaarheid van het woningaanbod, deels centraal aan de Vloeiweg in een parkeerbos worden gerealiseerd en deels, voor het hogere woonsegment, in parkeerkelders. Een toekomstige uitbreiding op de locatie van De Vloet brengt kansen met zich mee om qua uitstraling en functie aan te sluiten bij de ontwikkeling op de locatie van De Leye.

2 1 4 3

Bovenaanzicht ontwikkelscenario met plangrens en 4 bouwblokken

Vogelvlucht perspectief ontwikkelscenario vanuit zuidwestzijde 5. Scenariostudie Raadsbesluit en raadsplein Op 12 juli 2021 heeft de gemeenteraad het Concept Beekdal Park vastgesteld. De stedenbouwkundige visie bij dit concept gaat uit van een zestal bouwblokken in een parkachtige omgeving. Op het perceel van De Leye zijn vier bouwblokken voorzien waarvan drie in de vorm van hoogbouw tot maximaal vier lagen en één voor patiowoningen. De bouwmogelijkheden op De Vloet bestaan uit twee bouwblokken in de vorm van toevoegingen aan het bestaande gebouw waarbij het bestaande gebouw deels wordt aangepast. De commerciële (para)medische ruimte is voorzien op De Vloet.

Het openbare gebied wordt ingericht als park en het doorgaande fietspad wordt verlegd. De bestaande parkomgeving krijgt een kwaliteitsimpuls. Er wordt voorzien in een gezamenlijke tuin. Parkeren wordt zo veel mogelijk ondergronds geregeld. Tijdens het raadsplein van 12 mei 2022 is op basis van het besluit van 12 juli 2021 nog een extra scenario gepresenteerd. De gemeenteraad heeft zich op 12 juli 2021 en 12 mei 2022 uitgesproken over de voorgelegde scenario’s. Belangrijke uitspraken daarbij zijn: • bouwen voor verschillende doelgroepen; • ruimte voor Thebe om, bij voorkeur op eigen grond, psychogeriatrie-zorgwoningen te realiseren; • kwalitatief hoogwaardige nieuwbouw voor deze centrumlocatie van maximaal drie bouwlagen met eventueel een accent van vier bouwlagen; • een groene invulling van het gebied, waarbij de ecologische zone gerespecteerd wordt; • voldoende parkeerplaatsen komen, daarbij heeft ondergronds de voorkeur; • een mix aan woningen, waarvan 50% in de categorie ‘goedkoop’; • het resultaat is minimaal financieel neutraal. Het raadsbesluit en de uitspraken tijdens het raadsplein zijn leidend geweest voor de uitwerking van het ontwikkelscenario. Ontwikkeling in de (woning)bouw Sinds de behandeling van de scenario’s is de (bouw)wereld veranderd. De bouwprijzen stijgen vanwege geopolitieke ontwikkelingen. De woningprijzen stagneren vanwege een oplopende rente.

In het scenario wordt rekening gehouden met risico’s. De kans is groot dat een neutraal financieel resultaat van nu over enkele jaren negatief is. In het ontwikkelscenario zit ruimte om financiële risico’s op te vangen. In paragraaf 7 en 8 wordt concreter ingegaan op de financiële aspecten en risico’s. Woningbouwprogramma De Leye Voor het woningbouwprogramma is de Woonzorgvisie als basis genomen. Ook is rekening gehouden met de wens van de raad om op deze eigen locatie 50% aan sociale woningbouw te realiseren. Het woningbouwprogramma bestaat uit 43% sociale huur en koop, 34% betaalbare koopwoningen en 23% dure, vrije sector koopwoningen. Van alle woningen wordt 87% uitgevoerd als appartement. De blokken 1, 2 en 3 zijn appartementencomlexen. Blok 4 betreft patiowoningen. Hiermee worden verschillende doelgroepen bediend. De onderstaande tabel geeft de programmering per bouwblok weer. Hierbij moet opgemerkt worden dat het definitieve programma nog op enkele woningen kan afwijken van het huidige inzicht. Programmering Blok 1 sociale koop app betaalbaar koop app duur huur/koop app

8 15 4

10% 19% 5%

Blok 2 sociale huur app

25

32%

Blok 3 betaalbaar koop app duur huur/koop app

11 4

14% 5%

Blok 4 duur huur/koop gg

10

13%

totaal

77 100%

Uitvoering Woningbouwcorporatie Leystromen gaat de sociale huurwoningen exploiteren. Dit betreft woningen geschikt voor starters en senioren. Om de sociale koopwoningen goedkoop te kunnen aanbieden en te houden wordt een antispeculatiebeding en zelfbewoningsplicht voor een periode van minimaal 15 jaar opgenomen. Met een anti-speculatiebeding is de koper verplicht de woning een aantal jaren zelf te bewonen voor dat hij deze mag doorverkopen. De koper moet voorafgaande toestemming vragen voor verkoop en bij verkoop wordt (een deel van) de winst afgedragen aan de gemeente. Voor de vrije sectorwoningen wordt de vrijheid bij de ontwikkelaar neergelegd om deze te verkopen of in het dure huursegment aan te bieden. Commerciële ruimte In de scenario’s van 12 juli 2021 en 12 mei 2022 werd uitgegaan van een mogelijke commerciële ruimte van circa 1.200 m² op het zuidwestelijke deel van het terrein De Vloet. De ruimte is bedoeld voor (para)medische functies en lichte, ondergeschikte horeca. Aanpassing van het huidige gebouw van Thebe is dan noodzakelijk. Aan de commerciële ruimte is gerekend. De ruimte kan in principe in ieder scenario kostenneutraal worden opgenomen. Uitgangspunt is een ruimte voor (para)medische functies (huisarts, fysiotherapeut, etc.) met daarbij een ondersteunende horecavoorziening.

Indien de ruimte intensiever gebruikt kan worden en er gecombineerd gebouwd wordt, heeft dit een positief effect op het resultaat. Hierbij moet opgemerkt worden dat een derde partij of investeerder noodzakelijk is voor de bouw en exploitatie. Tijdens de uitwerking van de scenario’s heeft Thebe aangegeven dat het onmogelijk is om een commerciële ruimte op De Vloet in te passen. Op De Leye is de fysieke ruimte beperkt. Een ruimte in de volledige plint van één van de appartementen gebouwen gaat ten koste van woningen. Een extra bouwlaag toevoegen is ruimtelijk ongewenst aan de zijde van de beek. Aan de Vloeiweg komt al een gebouw met vierde bouwlaag als accent. Het laten vervallen van woningen zorgt voor een negatief resultaat en afname van het woningbouwaantal. Een kleinere ruimte die gebruikt kan worden om te voorzien in een gezamenlijke ruimte voor de wijk is wel inpasbaar. De bouwblokken 1 en 3 lijken het meest geschikt. De precieze functie, oppervlakte en plaats is nog nader in te vullen. Tijdens een bijeenkomst met stakeholders vanuit zorg en welzijn is benoemd dat een ruimte als uitvalsbasis voor zorgverlening in de wijk zeker een meerwaarde heeft. Men kan gezamenlijk gebruik maken van die ruimte en elkaar gemakkelijk ontmoeten voor bijvoorbeeld afstemming.

Psychogeriatrie-plaatsen In de scenario’s van 12 juli 2021 en 12 mei 2022 werd uitgegaan van nieuwbouw van 32 PGplaatsen voor Thebe. Gemeente en Thebe hebben gezamenlijk de conclusie getrokken dat er geen haalbaar scenario is voor de toevoeging van PG-plaatsen. De stedenbouwkundig aanvaardbare varianten op het terrein van De Vloet zijn in beeld gebracht. Thebe heeft aangegeven dat zij binnen die varianten geen mogelijkheden zien om PGplaatsen te realiseren op De Vloet. Op het terrein van De Leye ligt de gemeentelijke woningbouwopgave. PG-plaatsen gaan ten koste van reguliere woningen in het gebied. Een goede balans tussen zorgvragers en zorgdragers is van belang. Bovendien wordt het financieel resultaat lager en mogelijk negatief. De opbrengst van reguliere woningen is namelijk veel hoger. De ontwikkeling is met een laag of negatief resultaat niet meer haalbaar. De bouwopgave die Thebe nog wel ziet in het Beekdal Park is het toekomstbestendig maken van het bestaande gebouw. Aan de westelijk gelegen vleugels zijn kleinschalige bouwplannen voorzien. Deze zijn nu nog niet concreet uitgewerkt. Ontwikkelscenario samengevat Het ontwikkelscenario bestaat uit de stedenbouwkundige visie met 4 bouwblokken op De Leye. Er is ruimte voor circa 77 woningen waarvan 43% in het sociale segment en 34% in het betaalbare segment.

Een commerciële, gezamenlijke ruimte is inpasbaar als plint bij de appartementengebouwen. Leystromen neemt 25 sociale huurwoningen af. 6. Toetsing aan de visie en het concept

Het ontwikkelscenario legt de ruimtelijke basis voor de visie en het concept. Een aantal zaken kan pas op een later moment tijdens de realisatie of pas daarna worden uitgewerkt. Hieronder wordt dit voor de 5 principes kort beschreven. 1. Beekdal als gezamenlijk park In Beekdal Park woont een divers palet aan bewoners (gezinnen, jongeren, senioren, bewoners van de Vloet) die zich verbonden voelen door een gemeenschappelijke leefstijl: het willen omzien naar elkaar. Zo ontwikkelen we een inclusieve wijk waarin iedereen kan meedoen en ertoe doet. Een gemengd woningbouwprogramma biedt ruimte voor verschillende doelgroepen. Er wordt onderzocht of bij verkoop en verhuur van woningen via selectiecriteria kan worden geborgd dat de bewoners betrokken zijn en blijven bij hun woonwijk. 2. Zorg verbinden met de omgeving De inrichting van het gebied draagt bij aan sterke en sociale netwerken en het welzijn van bewoners. De focus ligt meer op de mogelijkheden die mensen hebben, dan de beperkingen. De rol van de zorgprofessional verandert hierin mee: deze is meer gericht op preventie en het leggen van verbindingen tussen bewoners. De veranderende rol wordt samen met Thebe en Leystromen als betrokken partijen in dit gebied uitgewerkt. Ook fysiek maken we ruimte voor zorg: in het ontwikkelscenario is een gezamenlijke ruimte opgenomen.

Deze kan dienst doen als gezamenlijke ruimte voor de zorgprofessionals die actief zijn in de wijk en/of als (horeca)ontmoetingsruimte waarin ook ruimte is voor sociaal ondernemerschap. 3. Wonen en ontmoeten als gezamenlijke activiteit Het ruimtelijk ontwerp heeft een gezamenlijk buitenruimte met paden, een beweeg-, beleef- en speeltuin, een ontmoetingsplek binnen en buiten. Het parklandschap nodigt bewoners uit om naar buiten te gaan en in beweging te komen. Zo draagt het landschap ook bij aan gezond ouder worden. Deze opzet draagt bij aan een gezonde leefstijl en is het fundament om naar elkaar om te kunnen zien. Dit is de basis voor een woonleeflandschap. 4. Wonen als landschappelijke interventie De natuur van het Beekdalpark versterkt de kwaliteit van samenleven van de toekomstige inwoners, omwonenden en passenten. De opbrengst van de woningen wordt benut voor de aanleg van het park en de kwaliteitsverbetering van het bestaande groen. Zo zorgen we voor een openbare ruimte met een hoge ecologische waarde waarin duurzaamheid, klimaatadaptatie en biodiversiteit voorop staan. Alleen aan de noordzijde is ruimte voor gebouwen tot vier bouwlagen. Het parkeren wordt grotendeels onder de gebouwen gerealiseerd. 5. Beekdal Park verbinden met historisch centrum De groene openbare ruimte vormt de basis van het plan.

In die openbare ruimte worden logische paden aangelegd waarmee het centrum van Oisterwijk verbonden wordt met het groen langs de Voortse Stroom. 7. Financiële aspecten Grondexploitatie De Leye Het te verwachten saldo op de grondexploitatie bestaat uit het resultaat van de bouwblokken minus de ontwikkelkosten. Het resultaat van de bouwblokken wordt bepaald door de opbrengsten en de bouwkosten van de nieuwe woningen. De ontwikkelkosten bestaan uit de inrichtingskosten, plankosten en sanering van het zwembad. Bij de inrichting is uitgegaan van het gehele plangebied. Het betreft dus zowel het nieuwe park als de kwaliteitsverbetering van het bestaande groen. Opbrengsten bouwblokken Voor de opbrengst van het bouwblok met sociale huurappartementen is uitgegaan van een opbrengst van €20.000 per woning. Deze prijsafspraak ligt vat in de prestatieafspraken tussen gemeente en Leystromen. De bouwkosten zijn wel in beeld gebracht, maar buiten beschouwing gelaten aangezien het een vaste prijsafspraak betreft. Voor de opbrengst van de dure woningen is uitgegaan van markconforme prijzen met peildatum september 2022. De prijzen zijn bepaald aan de hand van de V.O.N.-prijzen van woningen in andere bouwprojecten in Oisterwijk en omgeving. Dit is een comparatieve grondwaardeberekening.

De sociale koopappartementen zijn qua opbrengst gemaximaliseerd op €225.000 (prijspeil 2022). Deze worden beneden de marktwaarde verkocht. Voor deze woningen geldt een antispeculatiebeding en een zelfbewoningsplicht. Voor een inschatting van de bouwkosten van nieuwbouwwoningen is uitgegaan van een landelijke databank (Bouwkostencompas) met peildatum juli 2022. Uitgangspunt is een middel tot hoog kwaliteitsniveau. Er wordt bij de bouwkosten onderscheid gemaakt tussen sociale huurappartementen, starterswoningen en vrije sector woningen. De opbrengst per bouwblok is bepaald door de bouwkosten, inclusief bouwkosten van de parkeerkelder, van de verkoopopbrengst af te halen. Inrichtingskosten De inrichting van de buitenruimte bestaat uit de transformatie van de zwembadlocatie zelf en het opwaarderen van het bestaande groen. Uitgangspunt is een hoog kwaliteitsniveau. Er is uitgegaan van normbedragen per vierkante meter openbaar gebied ongeacht of dit groen of verharding wordt. De sanering van het zwembad is onderdeel van de herinrichting van De Leye. De kosten bestaan uit de boekwaarde en de geraamde sloopkosten. Bijdragen Leystromen Het bouwkavel voor de 25 sociale huurwoningen wordt direct of via een ontwikkelaar gekocht van de gemeente. In de prestatieafspraken is een vast bedrag per woning vastgelegd. Daarnaast doet Leystromen een bijdrage in de gebiedsontwikkeling.

Deze bijdrage bestaat uit de inrichting van het terrein rondom het nieuwe woongebouw. Financiële overzicht Resultaat bouwkavels De Leye Opbrengst 77 woningen, waarvan: 25 Leystromen (€20.000/woning 8 sociale koop (€225.000/woning) 26 betaalbare koop (€355.000/woning) 35 marktconforme dure koop/huur (€500.000-€700.000/woning) Bouwkosten inclusief twee parkeerkelders

€ 4.328.000

Inrichtingskosten: Openbare ruimte rondom bouwkavels op De Leye Kwaliteitsverbetering bestaand groen in gehele projectgebied Sanering zwembad inclusief afschrijving

€ 1.722.000 € 725.000 € 670.000

Plankosten

€ 625.000

Saldo grondexploitatie (exclusief bijdragen)

+€ 530.000

* Bedragen afgerond op €1.000. 8. Risicoanalyse Uitgangspunt voor de ontwikkeling van het Beekdal Park is een financieel neutraal resultaat. Het saldo op de grondexploitatie is circa €0,5 miljoen. Dit is bepaald aan de hand van de huidige inzichten, bouwkosten en opbrengsten van woningbouw. Bij de actualisatie van de grex in januari 2023 zal een risicoanalyse worden gedaan en het eventuele risicobedrag zal in het weerstandsvermogen worden meegenomen. Financiële risico’s zijn niet meegenomen in het resultaat. Hieronder zijn de (financiële) risico’s beschreven. Bouwkosten en woningprijzen Er bestaat een risico dat de bouwkosten harder stijgen dan de woningprijzen. De kans hierop is, gezien de huidige geopolitieke ontwikkelingen en stijgende rente, reëel. De concrete financiële gevolgen zijn afhankelijk van verschillende aspecten zoals het definitieve

woningbouwprogramma, het gewenste kwaliteitsniveau van de gebouwen en de fasering van het bouwproces. Verontreinigingen Gevolg van onverwachte verontreinigingen is mogelijke vertraging en extra ontwikkelkosten. Het risico bestaat dat de bodem (ernstig) verontreinigd is. Er is een bodemen onderzoek uitgevoerd waaruit blijkt dat alleen lichte verontreiniging aanwezig. De kans is klein dat de bodem meer verontreinigd is dan uit het onderzoek blijkt. Het risico bestaat eveneens dat in het zwembad meer asbest aangetroffen wordt dan uit onderzoek is gebleken. De kans is klein. Er is een uitgebreid onderzoek uitgevoerd. Tender Het bouwproject heeft een omvang van bijna 80 woningen. De gebiedsontwikkeling is circa 2,5 hectare groot. De gemeentelijke ambities zijn hoog. Het resultaat is geschat op circa €0,5 miljoen. Er bestaat een risico dat ontwikkelaars niet geïnteresseerd zijn omdat de risico’s niet opwegen tegen de winst op het bouwproject. Als ontwikkelaars niet geïnteresseerd zijn, heeft dat vertraging en aanpassing van het ontwikkelscenario als gevolg. Aanpassing scenario In het totaalplan is ruimte om extra woningen toe te voegen of de goedkopere woningen duurder te maken. Daarmee kan de opbrengst worden vergroot en de financiële risico’s worden opgevangen. Dit heeft wel gevolgen voor het aandeel goedkope en betaalbare woningen in het plan en de ruimtelijke kwaliteit.

Blokken 3 en 4 zouden verdicht kunnen worden. Woningen in blokken 1 en 3 kunnen in een duurder segment worden uitgevoerd. Het ontwikkelscenario ziet op een zeer hoge kwaliteit van de nieuwe openbare ruimte. In zijn algemeenheid kan een lagere kwaliteit worden gesteld. Er kunnen ook specifieke elementen, zoals de waterverbinding en de brug, uit het plan worden gehaald. De ontwikkelkosten kunnen daarmee worden verlaagd. Procedure Bij iedere ruimtelijke procedure bestaat het risico op bezwaar en beroep. Dit heeft vertraging tot gevolg. Door de omgeving tijdig te betrekken wordt de kans hierop verkleind.