21-97A Scenario's de Leye- raadsvoorstel- gewijzigd aanvaard

Raadsvoorstel Onderwerp: Concept Beekdal Park en scenario's De Leye

Zaaknummer: 108794

Raadsvergadering d.d. 12 juli 2021

Raadsvoorstelnr: 21-97

Afdeling

Contactpersoon/email

Ruimte

Marleen Claassen

Voorstel Wij stellen u voor 1. In te stemmen met het concept met werktitel 'Beekdal Park' voor de herontwikkeling van de locatie De Leye en directe omgeving. 2. Het college op te dragen om: a. De voorgestelde drie scenario’s nader uit te werken; b. Na deze uitwerking met een nieuw raadsvoorstel te komen, waarin de keuze voor één van de scenario’s wordt voorgelegd. Inleiding Op 1 oktober 2020 heeft het toenmalige college een raadsvoorstel aan uw raad voorgelegd om in te stemmen met het concept met de werktitel ‘Beekdal Park’ voor de herontwikkeling van de locatie De Leye en de directe omgeving (bijlage 1). De toenmalige raad heeft toen niet ingestemd met dit voorstel. Een aantal partijen gaf aan dat ze eerst meer inzicht wilden in de financiële en maatschappelijke consequenties, voor ze hiermee zouden kunnen instemmen. Het verzoek werd gedaan om een aantal scenario’s uit te werken, om dit inzicht te verschaffen. U bent tussentijds geïnformeerd over de voortgang van het proces middels een raadsinformatiebrief (bijlage 2). Inmiddels zijn er in samenwerking met Thebe en Leystromen 3 scenario’s uitgewerkt. U vindt de scenario’s in bijlage 3. De scenario’s zijn ook gepresenteerd tijdens de raadsontmoeting op 7 juni. U wordt middels dit voorstel opnieuw gevraagd om in te stemmen met het concept ‘Beekdal Park’. Zodat deze scenario’s vervolgens nader kunnen worden uitgewerkt.

Argumenten 1.1 Voor de herontwikkeling van De Leye is een besluit van de gemeenteraad nodig. De Leye is meerdere malen behandeld in de gemeenteraad, maar dit heeft nog niet geleid tot besluitvorming. De bespreking van de discussienota in november 2019 gaf wel richting, maar er was geen formeel besluit. Op basis daarvan is het concept ‘Beekdal Park’ opgesteld. Dit concept is in oktober 2020 door de raad niet vastgesteld. Het college heeft een besluit van de gemeenteraad nodig om verder te kunnen in de herontwikkeling van de locatie. Voor de herontwikkeling van de locatie kiezen we voor een integrale toekomstbestendige en gebiedsgerichte benadering. Het college vraagt dan ook van uw raad om het concept ‘Beekdal Park’ als kader mee te geven voor de verdere gebiedsontwikkeling. We zien dit als een unieke kans om het centrum van Oisterwijk op vele fronten een kwaliteitsimpuls te geven. 1.2 Het concept sluit aan bij de richting die de voormalige gemeenteraad heeft meegegeven. Door de voormalige gemeenteraad zijn bij de bespreking van de discussienota in november 2019 belangrijke uitgangspunten meegegeven (zie bijlage 4). De belangrijkste daarvan is dat de gemeenteraad heeft aangegeven dat zij de kwaliteit van het plan belangrijker vindt dan de snelheid van de realisatie of de financiële opbrengstmaximalisatie.

Bij de ontwikkeling van het concept ‘Beekdal Park’ hebben we hier ook rekening mee gehouden. De herontwikkeling van het gebied is een eenmalige kans voor het centrum van Oisterwijk. Ook andere uitgangspunten zoals 35% sociaal, de wens om een uitbreiding van psychogeriatrische zorgplekken (dementie) te realiseren, bouwen voor senioren maar ook voor andere doelgroepen, gemengde woningtypen zijn verwerkt in het concept.

1

1.3 Het concept is gebaseerd op een stedenbouwkundige visie als basis voor herontwikkeling. Bij de behandeling van de discussienota in november 2019 is aangegeven dat uw raad het van belang vond om een stedenbouwkundige visie te ontwikkelen voor de herontwikkeling. We hebben een stedenbouwkundige de opdracht gegeven om te onderzoeken op welke manier we het beste invulling kunnen geven aan de locatie. Op basis van een ruimtelijke analyse is samen met de partners Thebe en Leystromen het concept opgesteld. Het concept is gebaseerd op 5 stedenbouwkundige principes:  Beekdal als gezamenlijk park  Zorg verbinden met de omgeving  Wonen en ontmoeten als gezamenlijke activiteit  Wonen als landschappelijke interventie  Beekdal Park verbinden met historisch centrum Het concept vormt de basis voor deze integrale gebiedsontwikkeling in het centrum van Oisterwijk. Wat ook de kans biedt om ontwikkelingen in de directe omgeving van De Leye te laten aansluiten op het concept. In bijlage 1 leest u een nadere toelichting over het concept. 1.4 Met het concept spelen we in op de vergrijzing en vermaatschappelijking van de zorg. Er is in onze gemeente sprake van een dubbele vergrijzing. Dit betekent dat het aandeel ouderen in onze samenleving erg hard stijgt ten opzicht van andere groepen. Daarbij komt dat mensen steeds langer zelfstandig thuis moeten blijven wonen.

Heeft een inwoner hulp nodig, dan wordt deze zo lang mogelijk bij de inwoner thuis geboden. Dit laatste leidt tot een ongewenste stijging van de kosten waarvoor de gemeente verantwoordelijk is. Dit is zorg op grond van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning 2015 (hierna Wmo). Het is daarom belangrijk dat we op een andere manier kijken naar wonen en zorg. In het concept ‘Beekdal Park’ richten we ons op het wonen voor de toekomst, door aanbod te creëren voor wonen nabij plaatsen nabij voorzieningen. Om hier richting aan te geven onderzoeken we op dit moment hoe we dit integrale woonzorglandschap op een goede manier vorm kunnen geven en welk scenario daar het beste bij past. Bij het onderzoek brengen we ook in beeld op welke wijze dit concept kan bijdragen aan het beperken van de zorgkosten. De ontwikkelingen ten aanzien van de zorg en vergrijzing zijn in bijlage 8 omschreven door Thebe. Het gaat hierbij met name om landelijke en regionale ontwikkelingen. Het onderzoek van Companen in het kader van de woonzorgvisie gaat nader in op de specifieke situatie van onze gemeente. 1.5 De verbeterde inrichting van de openbare ruimte zorgt voor een grote maatschappelijke meerwaarde. We geven in het concept meer ruimte aan het beekdal van de Voorste Stroom dan nu het geval is. We maken het gebied beleefbaar door wandel- en fietspaden er doorheen te laten lopen.

Langs de Vloeiweg, waar voorheen de Voorste stroom heeft gelopen, komt ruimte voor zichtbare hemelwateropvang vanuit het dorpscentrum. De openbare ruimte heeft een groene uitstraling met een hoge ecologische waarde waarbij duurzaamheid en biodiversiteit wordt meegenomen. Het wordt ingericht als park met ruimte voor (zoveel mogelijk ondergronds) parkeren. Het gebied wordt klimaatadaptief ingericht. We streven naar groene gevels en daken op de nieuwe gebouwen. Het park zal ook ruimte bieden voor ontmoeting voor zowel de bewoners als omwonenden op zowel sociaal als fysiek vlak. Te denken valt aan kleinschalige dorpslandbouw in de vorm van een pluk- of groententuin. 1.6 De partners waarmee we samen werken staan achter het concept Beekdal Park. In de bestuurlijk overleggen die hebben plaatsgevonden tussen gemeente, Thebe en Leystromen hebben de bestuurders uitgesproken dat zij deze richting samen verder willen uitwerken, concretiseren en toetsen op haalbaarheid. Waarbij alle partners eigen wensen en criteria inbrengen, hetgeen mogelijk leidt tot aanvullende subscenario’s. We gaan dit ook vastleggen in een intentieovereenkomst. Ook het waterschap, SVO en de Adviesraad Sociaal Domein zijn betrokken bij de ontwikkeling. Het advies van de adviesraad is bijgevoegd als bijlage 5a en 5b en de reactie van het college als bijlage 5c. Het advies van SVO is bijgevoegd als bijlage 6.

2

1.7 Er heeft een digitale bijeenkomst plaatsgevonden met de omwonenden. De omwonenden zijn op 2 juni geïnformeerd over het concept ‘Beekdal Park’ en de ontwikkelrichting die gemeente, Thebe en Leystromen samen onderzoeken voor de herontwikkeling van de locatie. Een verslag is toegevoegd als bijlage 7. 2.1 De drie scenario’s geven op hoofdlijnen inzicht in de financiële en maatschappelijke consequenties. De gemeenteraad heeft verzocht om voor het concept ‘Beekdal Park’ meerdere scenario’s uit te werken, zodat er inzicht zou komen in de maatschappelijke en financiële effecten van het instemmen met het concept. Op basis van het concept ‘Beekdal Park’ hebben we gekeken naar drie mogelijke fysieke scenario’s die als basis kunnen dienen voor de herontwikkeling. Deze zijn: 1. Het gewenste programma van Thebe en Leystromen krijgt een plaats op de locatie van De Vloet. De vrije sectorwoningen komen op de locatie van De Leye. 2. Alle ontwikkelingen vinden plaats op de locatie De Leye. 3. Het gewenste programma van Thebe krijgt een plaats op de locatie van De Vloet. De sociale huurwoningen van Leystromen en de vrije sectorwoningen komen op de locatie van De Leye. In bijlage 2 is voor ieder scenario op hoofdlijnen te zien, wat de maatschappelijke (aantal/soort woningen) en financiële consequenties zijn.

2.2 Door zowel het fysieke als maatschappelijke spoor te onderzoeken, benaderen we het integraal. De uitwerking van de herontwikkeling van deze locatie gebeurt langs twee sporen:  Het fysieke spoor: Hierin is vooral aandacht voor ruimtelijke en financiële aspecten. Denk hierbij aan vragen als: Welke bouwmassa en programma past op de locatie? Welke financiële gevolgen heeft dit voor de grondexploitatie? Is een transformatie van De Vloet (financieel) haalbaar?  Het maatschappelijke spoor: Hierin onderzoeken we hoe we kunnen komen tot een woonzorglandschap. Welke partijen betrekken we daarbij? Welke voorzieningen zijn daar voor nodig? Hoe richten we het speelveld in? Welke effecten heeft dit op lange termijn voor onze Wmo kosten? Op basis van deze sporen kunnen uitgangspunten vastgesteld worden, waar de scenario's op getoetst kunnen worden. Beide sporen zijn uiteraard met elkaar verbonden. Bij het onderzoeken van het maatschappelijke spoor, kunnen we tot de conclusie komen dat een bepaalde fysieke voorzieningen nodig zijn in het gebied om het woonzorglandschap goed te laten functioneren. Dit kan vervolgens weer gevolgen hebben voor het programma en voor de financiën. Bij de latere informatie over de nadere uitwerking van de scenario’s in combinatie met het zorglandschap brengen we dit wederom ter besluitvorming in beeld.

Kanttekeningen 1.1 Het concept Beekdal Park heeft een lager financieel resultaat dan de vastgestelde grondexploitatie (GREX). De gemeenteraad heeft in 2016 de GREX van De Leye vastgesteld, in het kader van de invoering van de vpb (vennootschapsbelasting). Hierbij is gerekend met een indicatief programma waarbij 54 dure grondgebonden koopwoningen op het terrein zouden worden ontwikkeld. Op dit moment staat er een opbrengst van 2,4 miljoen in de GREX (conform actualisatie GREX, december 2020). Grondgebonden woningen passen echter slecht in de ruimtelijke context van het gebied en voegen geen maatschappelijke meerwaarde toe aan het gebied. Uit de drie verschillende scenario’s blijkt dat in het beste geval een grondopbrengst van ongeveer 1,9 miljoen mag worden verwacht en in het slechtste geval een opbrengst van ongeveer 0,65 miljoen. De verwachte opbrengsten binnen de gemeentelijke begroting moeten nog in lijn worden gebracht met de herontwikkeling van de locatie binnen het concept ‘Beekdal Park’. Dit betekent dus dat er een afboeking van ten minste 0,5 miljoen euro nodig is. Bij de volgende begrotingswijziging zal deze afboeking worden doorgevoerd, indien de

3

gemeenteraad akkoord gaat met dit voorstel. Afhankelijk van het uiteindelijk gekozen scenario, is mogelijk nog een verdere afboeking nodig. 2.1 De scenario’s en het woonzorglandschap moeten nog nader uitgewerkt worden. We onderzoeken samen met Thebe en Leystromen de verschillende scenario’s en het woonzorglandschap. Dit vraagt ook wat van onze samenwerkingspartners. Zo onderzoeken we bijvoorbeeld de technische en sociale vernieuwing en mogelijke verbouwing van De Vloet. De huidige berekeningen zijn gedaan op basis van een grondexploitatieberekeningen. Er moet echter ook nog een gebouwexploitatieberekening plaats vinden. Het heeft tijd nodig om met resultaten te komen. We willen dat we draagvlak houden voor de uitvoering. Als het woonzorglandschap verder is uitgewerkt kunnen we dit toepassen op/invoegen in de drie scenario’s. Mogelijk leidt dit tot een aanpassing van de scenario’s of de uitwerking van extra subscenario’s. Dan is het pas mogelijk voor uw raad om een keuze te maken voor één scenario. Dit scenario wordt dan uitgewerkt tot een programma van eisen wat wordt opgenomen in een ambitiedocument. Zodra dit ambitiedocument gereed is, kan gestart worden met het in de markt zetten van het project. De plannen van de ontwikkelaars worden getoetst aan het ambitiedocument.

Samenwerking Zoals eerder benoemd werken we nauw samen met Leystromen en Thebe bij de ontwikkeling van de plannen. Deze samenwerking zal verder vastgelegd worden in een intentieovereenkomst. Verder laten we ons adviseren door de adviesraad sociaal domein en SVO. Ook het Waterschap is betrokken bij de ontwikkeling van het concept. Daarnaast willen we samen met Thebe en Leystromen een adviseur inschakelen die ervaring heeft met het opzetten van een woonzorglandschap en vernieuwende aspecten van woonzorgconcepten, zodat we hierin gedegen geadviseerd worden. Conform de toezegging aan de gemeenteraad is contactgezocht met de Heemkundekring voor een alternatieve naam voor Beekdal Park. De heemkundekring heeft 2 suggesties gedaan. Deze lenen zich goed voor de namen van panden. Echter minder goed voor de benaming van een totale gebiedsontwikkeling. Vooralsnog wordt daarom de werktitel Beekdal Park gehanteerd. In een latere fase kunnen de suggesties van de heemkundekring mogelijk worden gebruikt. Financiën Zie kanttekening 1.1. Communicatie Er is sprake van een voortdurende communicatie met de samenwerkingspartners Thebe en Leystromen. Daarnaast blijven ook SVO en de adviesraad sociaal domein aangehaakt als adviserende partijen. Alle overige geïnteresseerden, zowel bewoners als ontwikkelaars krijgen regelmatig digitale nieuwsbrieven over de voortgang.

Ook heeft er een digitale sessie plaatsgevonden met de omwonenden. Uitvoering Nadat de gemeenteraad heeft ingestemd met dit voorstel, worden de verschillende scenario’s nader onderzocht en verder uitgewerkt. Hierbij wordt zowel gekeken naar het fysieke spoor als het maatschappelijke spoor. Een adviesbureau zal een strategisch document opstellen om ons te helpen bij het vormgeven van het woonzorglandschap. Uit deze studie moet blijken welke scenario’s haalbaar zijn en welk scenario het best passend is voor Oisterwijk. De gemeenteraad zal dan middels een raadsvoorstel worden gevraagd om één scenario te kiezen als voorkeursscenario. Dit scenario wordt daarna inhoudelijk verder uitgewerkt in de vorm van een ambitiedocument met een programma van eisen. In dit ambitiedocument wordt omschreven hoe de herontwikkeling van het gebied er uit moet zien, inclusief de invulling van het woonzorglandschap. Dit zijn zowel stedenbouwkundige kaders over massa, hoogte, inrichting van de openbare ruimte als programmatische kaders over het type woningen dat gebouwd moet worden binnen welke prijsklasse, als ook de gevraagde inbreng ter

4

verankering van de uitvoering en invulling van het zorglandschap. Dit ambitiedocument vormt de basis voor de verkoop van de locatie. Bijlagen 1. Concept met werktitel ‘Beekdal Park’ 2. Raadsinformatiebrief Proces De Leye 3. Scenario’s De Leye 4. Samenvatting uitkomsten bespreking discussienota gemeenteraad 5. A. Advies van Adviesraad Sociaal Domein augustus 2020 B. Advies van Adviesraad Sociaal Domein mei 2021 C. Reactie college op advies Adviesraad Sociaal Domein mei 2021 6. Advies SVO 7. Verslag bijeenkomst omwonenden (wordt nagezonden) 8. Notitie ontwikkelingen wonen en zorg van Thebe Ter inzage gelegde stukken n.v.t.

Oisterwijk 8 juni 2021, Het college, de secretaris,

de burgemeester,

Coen Boode

Hans Janssen

5

Raadsbesluit Voorstel tot

De raad van de gemeente Oisterwijk,

gelezen het voorstel van het college d.d. 8 juni 2021, afdeling Ruimte, raadsvoorstel nr. 21-97;

gelet op: - de wens van de gemeenteraad om te komen tot een kwalitatief goede woningbouwontwikkeling op de locatie De Leye; - de resultaten van de raadsontmoeting van november 2019 over de discussienota m.b.t. de herontwikkeling van De Leye; - de eerdere bespreking over het concept ‘Beekdal Park’ in de raad van oktober 2020; - het draagvlak bij samenwerkingspartners Leystromen en Thebe en adviesorganen SVO en adviesraad sociaal domein;

besluit : 1. In te stemmen met het concept met werktitel 'Beekdal Park' voor de herontwikkeling van de locatie De Leye en directe omgeving. 2. Het college op te dragen om: a. De voorgestelde drie scenario’s nader uit te werken; b. Na deze uitwerking met een nieuw raadsvoorstel te komen, waarin de keuze voor één van de scenario’s wordt voorgelegd. c. Er daarbij voor te zorgen dat het scenario in het nieuwe raadsvoorstel voldoet aan de volgende uitgangspunten:  We bouwen voor verschillende doelgroepen, waaronder in ieder geval voor senioren in verband met nabijheid van zorgvoorzieningen, maar ook voor starters en gezinnen;  We geven ruimte aan Thebe om, bij voorkeur op eigen grond, PGzorgwoningen te realiseren;  De nieuwbouw sluit aan bij het dorpse karakter van Oisterwijk en de directe omgeving van het plangebied; dat betekent kwalitatief hoogwaardig voor deze centrumlocatie en daarnaast maximaal 3 bouwlagen met eventueel een accent van 4 bouwlagen;  We gaan voor een groene invulling van het gebied, waarbij we de ecologische zone respecteren, maar ook in de rest van het gebied rekening houden met de biodiversiteit;  Er moeten voldoende parkeerplaatsen komen (conform de geldende parkeernormen), waarbij we rekening houden met de nieuw te bouwen woningen, de huidige parkeerplaatsen (eventueel dubbelgebruik) en personeel Thebe.

Daarbij heeft ondergronds de voorkeur;  Daarbij is aandacht voor het verbeteren van de verkeersveiligheid, bijvoorbeeld op het kruispunt op de Baerdijk;

6



We zetten in op een mix aan woningen van koop en huur en van goedkoop, middelduur en duur. Voor de categorie ‘goedkoop’ zetten we op deze eigen locatie in op tenminste 50%. Voor ‘goedkope’ koop geldt als randvoorwaarde dat deze langdurig ‘goedkoop’ blijft (bijvoorbeeld via antispeculatie en zelfbewoningsplicht).

Aldus besloten in de openbare vergadering van de raad van de gemeente Oisterwijk op 12 juli 2021 de griffier,

de voorzitter,

Daniëlle Robijns

Hans Janssen

7