21-97A Scenario's de Leye- bijlage 3- Scenario's de Leye

SCENARIOSTUDIE bijlage 3 bij raadsvoorstel

1

BESTAANDE SITUATIE

2

AANLEIDING Herontwikkeling locatie De Leye

Woonzorglandschap

Eind 2018 is gestart met het proces om te komen tot een herontwikkeling van de locatie De Leye. Hiervoor zijn bijeenkomsten gehouden met bewoners en belangstellenden om input op te halen. In 2019 heeft er een discussie plaatsgevonden in de gemeenteraad Hierbij zijn uitgangspunten meegegeven over de richting van de herontwikkeling. Deze uitgangspunten zijn verder uitgewerkt in een stedenbouwkundige studie.

Er is in onze gemeente sprake van een dubbele vergrijzing. Het gevolg hiervan is ook een stijging van de zorgkosten. Het is daarom belangrijk dat we op een andere manier kijken naar wonen en zorg. Mensen moeten langer thuis kunnen wonen op plaatsen nabij (zorg)voorzieningen. Om hier vorm aan te geven onderzoeken we op dit moment hoe we bij deze gebiedsontwikkeling een woonzorglandschap op een goede manier vorm kunnen geven. Deze ontwikkeling moet een voorbeeld zijn voor een nieuw woonlandschap waar zorg en wonen op een aantrekkelijke en vanzelfsprekende manier samen komen. Mogelijk zijn daarbij facilitaire ruimtes nodig. Hierbij kan gedacht worden aan een ontmoetingsruimte, maar ook aan functies als een bibliotheekpunt, een huisarts of fysiotherapeut. Omdat nog onderzocht moet worden wat er nodig is om het woonzorglandschap goed te kunnen laten functioneren, is er in een aantal scenario’s mét en zonder de mogelijkheid voor facilitaire ruimtes.

Concept Beekdal Park Op basis van een ruimtelijke analyse door de stedenbouwkundige, is samen met de partners Thebe en Leystromen het concept ‘Beekdal Park’ opgesteld voor de integrale gebiedsontwikkeling van de locatie De Leye en de directe omgeving. Het concept is gebaseerd op 5 stedenbouwkundige principes: 1. 2. 3. 4. 5.

Beekdal als gezamenlijk park Zorg verbinden met de omgeving Wonen en ontmoeten als gezamenlijke activiteit Wonen als landschappelijke interventie Beekdal Park verbinden met historisch centrum

3

BOUWBLOK NUMMERING

4

Verzoek gemeenteraad scenario’s Het concept ‘Beekdal Park’ is voorgelegd aan de gemeenteraad in oktober 2020. De gemeenteraad gaf toen aan dat zij nog niet kon instemmen met het concept. Een aantal partijen gaf aan dat ze eerst meer inzicht wilden in de financiële en maatschappelijke consequenties, voor ze hiermee zouden kunnen instemmen. Het verzoek werd gedaan om een aantal scenario’s uit te werken, om dit inzicht te verschaffen. In dit document worden de verschillende scenario’s nader toegelicht.

Scenario’s Er zijn drie scenario’s die op hoofdlijnen zijn onderzocht. Dit zijn: 1. Het gewenste programma van Thebe en Leystromen krijgt een plaats op de locatie van De Vloet. De vrije sectorwoningen komen op de locatie van De Leye. 2. Alle ontwikkelingen vinden plaats op de locatie De Leye. 3. Het gewenste programma van Thebe krijgt een plaats op de locatie van De Vloet. De sociale huurwoningen van Leystromen en de vrije sectorwoningen komen op de locatie van De Leye. Op scenario 1 zijn drie subscenario’s (A, B en C) doorgerekend.

Gehanteerde uitgangspunten Voor het opstellen van de berekeningen in de diverse scenario’s zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: • • • • • • •

Programma Om te kunnen rekenen aan de scenario’s zijn 6 bouwblokken gedefinieerd. Ieder blok heeft een woningbouwprogramma met al dan niet een parkeerkelder. Op tekening zijn de bouwblokken aangegeven als nummer 1 t/m 6.

• • •

32 PG-plaatsen door Thebé. Minimaal 25 sociale huurwoningen door Leystromen, waarvan 10 starters- en 15 seniorenwoningen met een huurprijs van maximaal €752,-. Sociale koopwoningen in de prijsklasse tot €210.000,Vrije sector koop appartementen door een marktpartij in de prijsklasse ongeveer €350.000, en €450.000,-. Vrije sector koop patiowoningen door een marktpartij in de prijsklasse van ongeveer €450.000,-. Ca 1200 m2 commerciele ruimte t.b.v. het zorglandschap. Parkeren volgens de gemeentelijke parkeernorm, gebaseerd op het programma per scenario. Voor de vrije sector appartementen zal parkeren plaatsvinden in een parkeerkelder. De huidige (bovengrondse) parkeerplaatsen op de locatie de Leye komen in alle scenario’s, conform de uitkomst van de bespreking van de discussienota in 2019, te vervallen. De gehanteerde grondprijzen voor de vrije sector en voor de sociale (huur)woningen zijn overeenkomstig gemeentelijk Grondprijsbeleid. De aan aanleg van; paden en fietspaden, openbare verlichting, waterinfiltratievoorzieningen voor regenwater, aanleg openbaar groen en dementievriendelijke tuinen voor sociale activiteiten. Reconstructie Baerdijk is niet meegenomen.

De gehanteerde uitgangspunten kunnen bij de uitwerking van de definitieve plannen zonodig aangepast worden. 5

6

SCENARIO 1 In dit scenario worden er op de locatie De Leye vier woonblokken gerealiseerd voor 55 vrije sector woningen (blok 1,2 & 3), waaronder 10 patiowoningen (blok 4). Op de locatie van De Vloet vindt een transformatie plaats van het bestaande pand. Er wordt één vleugel gesloopt en er komen twee nieuwe vleugels voor in de plaats. In één van de vleugels is ruimte voor 25 sociale huurwoningen van Leystromen (blok 5). In de andere vleugel is plaats voor 32 PG-plaatsen en is er de mogelijkheid voor facilitaire ruimtes ten behoeve van het woonzorglandschap (blok 6). In totaal kunnen er 90 nieuwe woningen worden gerealiseerd waarvan 28% in de sociale sector (32 PG-plaatsen zijn niet meegerekend). Het parkeren van de vrijesector appartementen vindt plaats in ondergrondse parkeergarages. Daarnaast is er parkeren op het maaiveld voor bezoekers en voor de overige woningen. Er vindt ook een optimalisatie plaats van de parkeerplaats van De Vloet. De totale parkeerbalans voldoet aan de gemeentelijke parkeerverordening.

SCENARIO 1A

De Leye Blok 1 Blok 2 Blok 3 Blok 4 Subtotaal De Leye De Vloet Blok 5 Blok 6 Subtotaal De Vloet Totaal Eindtotaal

type woning vrije sector app vrije sector app vrije sector app vrije sector patio

sociale huur PG plaatsen

Resumé scenario 1 Blok 1 vrije sector app Blok 2 vrije sector app Blok 3 vrije sector app Blok 4 vrije sector patio Blok 5 sociale huur Blok 6 PG plaatsen Subtotaal inrichtingskosten Saldo

aantal

20 20 15 10 65

25 32 57 122

aantal woningen 20 20 15 10 25 32 122

Opbrengst € 1.050.000 € 1.100.000 € 1.250.000 € 1.340.000 € 4.740.000

inrichtingskosten € 700.000 € 700.000 € 700.000 € 700.000 € 2.800.000

€ 500.000

€ 380.000 € 380.000 € 760.000 € 3.560.000 € 1.680.000

€ 500.000 € 5.240.000

Opbr. Gemeente € 1.050.000 € 1.100.000 € 1.250.000 € 1.340.000

€ 4.740.000 € 2.800.000 € 1.940.000 Eindtotaal De Vloet + De Leye

Opbr. Thebe

€ 500.000 € 500.000 € 760.000 -€ 260.000 € 1.680.000

We hebben ook gekeken naar een alternatief scenario zonder extra facilitaire ruimtes die ten behoeve van het woonzorglandschap kunnen worden ingezet. In dit scenario bestaat de vleugel in blok 6 alleen uit PG plaatsen. Dit heeft geen invloed op de grondopbrengst voor de gemeente. 7

8

SCENARIO 1B In de discussie in de gemeenteraad van oktober 2020 is gesproken over het vergroten van het aantal sociale woningen. Om die reden is een variant onderzocht, waarbij één van de vrije sector blokken is vervangen door een blok met sociale koopwoningen (blok 1). Het aantal sociale woningen wordt daarmee verhoogt met 35 stuks. In totaal zijn er dan 35 sociale koop- en 25 sociale huurwoningen. In dit scenario worden 105 woningen gerealiseerd op beide locaties (De Leye en de Vloet). Het aandeel woningen in de sociale sector (koop en huur) van het totaal is 57% (32 PG-plaatsen zijn niet meegerekend). Het aandeel sociale huur is in dit scenario 24%. Doordat er in deze variant geen parkeerkelder voor de sociale woningen wordt gebouwd onstaat er een negatieve parkeerbalans van 38 parkeerplaatsen in het gebied. Hiermee voldoet dit scenario niet aan de gemeentelijke parkeerverordening. De negatieve parkeerbalans is oplosbaar door de realisatie van een parkeerkelder (scenario 1C). In dit scenario is ruimte gereserveerd voor een facilitaire ruimtes ten behoeve van het woonzorglandschap.

De Leye Blok 1 Blok 2 Blok 3 Blok 4 Subtotaal De Leye De Vloet Blok 5 Blok 6 Subtotaal De Vloet Totaal Eindtotaal

type woning sociale koop vrije sector app vrije sector app vrije sector patio

sociale huur PG plaatsen

Resumé scenario 1B Blok 1 35 sociale koop Blok 2 vrije sector app Blok 3 vrije sector app Blok 4 vrije sector patio Blok 5 sociale huur Blok 6 PG plaatsen Subtotaal Inrichtingskosten Saldo

aantal

35 20 15 10 80

25 32 57 137

Opbrengst € 954.000 € 1.140.000 € 1.130.000 € 1.340.000 € 4.564.000

inrichtingskosten € 700.000 € 700.000 € 700.000 € 700.000 € 2.800.000

€ 500.000

€ 380.000 € 380.000 € 760.000 € 3.560.000 € 1.504.000

€ 500.000 € 5.064.000

aantal woningen Opbr. Gemeente Opbr. Thebe 35 € 954.000 € 1.140.000 20 € 1.130.000 15 10 € 1.340.000 25 € 500.000 32 € 4.564.000 137 € 760.000 € 2.800.000 -€ 260.000 € 1.764.000 Eindtotaal De Vloet + De Leye € 1.504.000

9

10

SCENARIO 1C In dit scenario worden 105 woningen gerealiseerd op beide locaties (De Leye en de Vloet). Het aandeel woningen in de sociale sector (koop en huur) van het totaal is 57% (32 PG-plaatsen zijn niet meegerekend). Het aandeel sociale huur is in dit scenario 24%. Om de negatieve parkeerbalans op te lossen wordt onder blok 1 een parkeerkelder aangelegd voor de 35 woningen in de sociale sector. Deze investering drukt negatief op de grondexploitatie. In dit scenario is ruimte gereserveerd voor een facilitaire ruimtes ten behoeve van het woonzorglandschap.

De Leye Blok 1 Blok 2 Blok 3 Blok 4 Subtotaal De Leye De Vloet Blok 5 Blok 6 Subtotaal De Vloet Totaal Eindtotaal

type woning sociaal koop vrije sector app vrije sector app Patio

sociale huur PG plaatsen

Resumé scenario 1C Blok 1 soc. koop ondergr. Parkeren Blok 2 vrije sector app Blok 3 vrije sector app Blok 4 vrije sector patio Blok 5 sociale huur Blok 6 PG plaatsen Subtotaal Inrichtingskosten Saldo

aantal

35 20 15 10 80

25 32 57 137

Opbrengst -€ 395.000 € 1.140.000 € 1.130.000 € 1.340.000 € 3.215.000

inrichtingskosten € 700.000 € 700.000 € 700.000 € 700.000 € 2.800.000

€ 500.000

€ 380.000 € 380.000 € 760.000 € 3.560.000 € 155.000

€ 500.000 € 3.715.000

aantal woningen Opbr. Gemeente Opbr. Thebe -€ 395.000 35 € 1.100.000 20 15 € 1.130.000 € 1.340.000 10 25 € 500.000 32 137 € 3.175.000 € 760.000 € 2.800.000 -€ 260.000 € 375.000 Eindtotaal De Vloet + De Leye € 115.000

11

12

SCENARIO 2 In scenario 2 wordt het gehele programma gerealiseerd op de locatie van De Leye. Op de locatie van De Vloet vindt alleen een reconstructie plaats van de parkeerplaats om deze te optimaliseren. Blok 1 wordt ingevuld door 30 sociale huurwoningen van Leystromen. In blok 2 komen de 32 PG-plaatsen van Thebe. Daardoor is er minder ruimte over voor vrije sector woningen. In blok 3 is ruimte voor 15 appartementen en in blok 4 komen 10 patiowoningen. In totaal kunnen er 55 woningen worden gerealiseerd op de locatie De Leye. Waarvan 55% in de sociale sector (32 PG-plaatsen zijn niet meegerekend). Alleen blok 3 heeft ondergronds parkeren. Alle andere parkeerplaatsen moeten op het maaiveld worden gerealiseerd. De totale parkeerbalans voldoet aan de gemeentelijke parkeerverordening. In dit scenario is niet gerekend met extra facilitaire ruimtes ten behoeve van het woonzorglandschap.

De Leye Blok 1 Blok 2 Blok 3 Blok 4 Subtotaal De Leye

type woning sociale huur PG plaatsen Thebe vrije sector app vrije sector patio

De Vloet Blok 5 Blok 6 Subtotaal De Vloet Totaal Eindtotaal

Resumé scenario 2 Blok 1 sociale huur Blok 2 PG plaatsen Blok 3 vrije sector app Blok 4 vrije sector patio Blok 5 Blok 6 subtotaal Inrichtingskosten Saldo

aantal

30 32 15 10 87

0 87

aantal woningen 30 32 15 10 0 0 87

Opbrengst € 600.000 € 420.000 € 1.130.000 € 1.340.000 € 3.490.000

€0 € 3.490.000

Opbr. Gemeente € 600.000 € 420.000 € 1.130.000 € 1.340.000 €0 €0 € 3.490.000 € 2.800.000 € 690.000 Eindtotaal De Vloet + De Leye

inrichtingskosten € 700.000 € 700.000 € 700.000 € 700.000 € 2.800.000

€ 380.000 € 380.000 € 760.000 € 3.560.000 -€ 70.000

Opbr. Thebe

€ 760.000 -€ 760.000 -€ 70.000

13

14

SCENARIO 3 In scenario 3 wordt het programma van Thebe gerealiseerd op de locatie van De Vloet. De vrije sectorwoningen en sociale huurwoningen komen op de locatie van De Leye. In blok 1 en 3 is ruimte voor 35 vrije sector appartementen. In blok 4 komen 10 patiowoningen. In blok 2 komen 30 sociale huurwoningen van Leystromen. Op de locatie van De Vloet vindt een transformatie plaats van het bestaande pand. Er wordt één vleugel gesloopt en in plaats daarvan komt een nieuwe vleugel met daarin ruimte voor de 32 PG-plaatsen en facilitaire ruimtes ten behoeve van het woonzorglandschap (blok 6). In totaal worden er 75 woningen gerealiseerd. Waarvan 40% in de sociale sector (32 PG- plaatsen zijn niet meegerekend). De vrije sector appartementen krijgen een parkeerkelder, de overige woningen parkeren op het maaiveld. Er vindt ook een optimalisatie plaats van de parkeerplaats van De Vloet. De totale parkeerbalans voldoet aan de gemeentelijke parkeerverordening.

De Leye Blok 1 Blok 2 Blok 3 Blok 4 Subtotaal De Leye

type woning vrije sector app sociale huur vrije sector app vrije sector patio

De Vloet Blok 5 Blok 6 Subtotaal De Vloet Totaal Eindtotaal

Resumé scenario 3 Blok 1 vrije sector app Blok 2 sociale huur Blok 3 vrije sector app Blok 4 vrije sector patio Blok 5 PG plaatsen Blok 6 subtotaal Inrichtingskosten Saldo

aantal

20 30 15 10 75

Opbrengst € 1.050.000 € 600.000 € 1.130.000 € 1.340.000 € 4.120.000

32 32 107

aantal woningen 20 30 15 10 32 0 107

€0 € 4.120.000

Opbr. Gemeente € 1.050.000 € 600.000 € 1.130.000 € 1.340.000

€ 4.120.000 € 2.800.000 € 1.320.000 Eindtotaal De Vloet + De Leye

inrichtingskosten € 700.000 € 700.000 € 700.000 € 700.000 € 2.800.000

€ 380.000 € 380.000 € 760.000 € 3.560.000 € 560.000

Opbr. Thebe

€ 760.000 -€ 760.000 € 560.000

15

16

SCENARIO 3A Dit scenario lijkt op scenario 3 en bevat ook 40% woningen in de sociale sector (32 PG plaatsen zijn niet meegerekend). In dit scenario is echter geen extra ruimte gereserveerd voor extra facilitaire ruimtes ten behoeve van het woonzorglandschap. Dit betekent dat er geen vleugel gesloopt hoeft te worden van De Vloet. De 32 PG plaatsen kunnen gerealiseerd worden door een aanbouw aan het bestaande pand (blok 5) in combinatie met een reconstructie van de parkeerplaats.

De Leye Blok 1 Blok 2 Blok 3 Blok 4 Subtotaal De Leye

type woning sociale huur vrije sector app vrije sector app vrije sector patio

De Vloet Blok 5 Blok 6 Subtotaal De Vloet Totaal Eindtotaal

Resumé scenario 3A Blok 1 sociale huur Blok 2 vrije sector app Blok 3 vrije sector app Blok 4 vrije sector patio Blok 5 PG plaatsen Blok 6 subtotaal Inrichtingskosten Saldo

aantal

30 20 15 10 75

Opbrengst € 600.000 € 1.140.000 € 1.130.000 € 1.340.000 € 4.210.000

32 32 107

aantal woningen 30 20 15 10 32 0 107

€0 € 4.210.000

Opbr. Gemeente € 600.000 € 1.140.000 € 1.130.000 € 1.340.000

€ 4.210.000 € 2.800.000 € 1.410.000 Eindtotaal De Vloet + De Leye

inrichtingskosten € 700.000 € 700.000 € 700.000 € 700.000 € 2.800.000

€ 380.000 € 380.000 € 760.000 € 3.560.000 € 650.000

Opbr. Thebe

€ 760.000 -€ 760.000 € 650.000

17

18

SAMENVATTING De studie laat zien dat in de diverse scenario’s verschillende financiële- en maatschappelijke opbrengsten mogelijk zijn. De studie is niet limitatief. Er zijn natuurlijk diverse alternatieven mogelijk. In de verdere uitwerking van Beekdalpark met de inrichting van het zorglandschap zullen deze mogelijk naar boven komen. In het onderstaande tabel worden de diverse scenario’s uit deze studie voor de locatie De Leye overzichtelijk weergegeven.

De Leye

aantal

scenario 1

type

scenario 1A

aantal

type

scenario 1B

aantal

type

scenario 1C

aantal

type

aantal

scenario 2

type

aantal

scenario 3

type

scenario 3A

aantal

type

Blok 1 Blok 2 Blok 3 Blok 4

20 vrije sector app 20 vrije sector app 15 vrije sector app 10 vrije sector patio

20 vrije sector app 20 vrije sector app 15 vrije sector app 10 vrije sector patio

35 sociale koop app 20 vrije sector app 15 vrije sector app 10 vrije sector patio

35 sociale koop app 20 vrije sector app 15 vrije sector app 10 vrije sector patio

30 sociale huur app PG plaatsen 32 15 vrije sector app 10 vrije sector patio

20 vrije sector app 30 sociale huur app 15 vrije sector app 10 vrije sector patio

30 sociale huur app 20 vrije sector app 15 vrije sector app 10 vrije sector patio

Blok 5 Blok 6 Nieuwe facilitaire ruimte

25 sociale huur app PG plaatsen 32 JA

25 sociale huur app 32 PG plaatsen NEE

25 sociale huur app 32 PG plaatsen JA

25 sociale huur app PG plaatsen 32 JA

0 0 Nee

32 0 JA

32 0 NEE

€ 1.680.000

€ 1.940.000

€ 1.504.000

€ 155.000

De Vloet

Saldo GREX gemeente 90 totaal aantal woningen totaal aantal PG plaatsen 32 totaal aantal wooneenheden 122 aandeel sociale sector 28% aandeel vrije sector 72%

90 32 122 28% 72%

105 32 137 57% 43%

105 32 137 57% 43%

75 32 107 40% 60%

PG plaatsen

€ 650.000

€ 560.000

-€ 70.000 55 32 87 55% 45%

PG plaatsen

75 32 107 40% 60%

19

Versie: Datum: 20

5 8 juni 2021