21-71 Bestemmingsplan Ruimte voor Ruimte Merodelaan - beantwoording technische vragen + nagekomen vraag en beantwoording_NAGEKOMEN 29 okt

Technische vragen en beantwoording 21-71 Bestemmingsplan Ruimte voor Ruimte Merodelaan

Nr

Vraagsteller

Vraag

Antwoord

1

Frank de Werdt (CDA)

In het plan Merodelaan staat een nokhoogte van 9.5 meter. De tegenovergelegen bungalows aan de Merodelaan zijn laag. Volgens het CDA moet voorkomen worden dat de nieuwe villa boven de directe omgeving uitsteekt qua hoogte. Vraag: wat zijn de nokhoogtes van de naastgelegen boerderij en van de bestaande woningen aan de Wierdsmalaan.

De maximum hoogte is passend bij de hoogtemaat van enkele woningen aan de Wierdsmalaan (1,5 tot 2 bouwlagen onder zadeldak), waar ook het type van 2 bouwlagen onder de kap is gerealiseerd met een hoogte van ca. 8,6m. De bestaande historische boerderijen, die gelegen zijn op een afstand van 23m respectievelijk 103m afstand, hebben een nokhoogte tussen de 6m en 7,0m, (maten bij benadering). De regels van het ontwerp bestemmingsplan geven een maximaal toegestane goothoogte van 3,0m en een maximaal toegestane bouwhoogte van 9,5m boven peil aan. Het beeldkwaliteitsplan geeft een woningtype aan van ‘vrijstaande woning met een zadeldak’. De mogelijkheid bestaat te kiezen uit de volgende twee types: ‘langgeveltype’ of ‘dorpswoningtype’, waarbij de hoofdvorm bestaat uit 1 tot 1,5 bouwlagen met daarop een kapdak. Uitgaande van de minimum eis voor de hoogte van een verdieping van 2,6m (volgens het huidige bouwbesluit, met vloerdikte van 0,3m), geeft dat voor een woning met één verdieping een minimum binnen maat van 5,8m. Daarbij dient dan een dakconstructie afhankelijk van de kap vorm bijgeteld te worden. Voorbeeld langgeveltype: er wordt gekozen wordt voor een plan met een symmetrisch zadeldak op een woning met een breedte van 11,5 m (ca. 50% van de bouwvlak

Technische vragen en beantwoording 21-71 Bestemmingsplan Ruimte voor Ruimte Merodelaan breedte) met de eerste bouwlaag op een goothoogte van 3,0 m en een dakhelling van 45 graden. In totaal komt dat op een totale bouwhoogte van minimaal 8,75m (=11,5m:2 + 3,0m). Afhankelijk van de dakconstructie moet dit als maakbare minimum maat worden gezien om zo met de vormgeving aansluiting te krijgen bij de directe omgeving. Tot 9,0m is nodig om flexibiliteit te bieden, passend in de omgeving. Vooral het vastleggen van de twee woningtypes maakt dat de verschijningsvorm in verhouding blijft tot de omgeving. Er is voor de maximale bouwhoogte ook aansluiting gezocht bij de woningbouw-regels uit de directe omgeving. Deze hebben een toegestane bouwhoogte van max. 8m (met goothoogte 4m) ter plaatse van de bungalows er direct tegenover en max. 10 m (met goothoogte 6m), ter plaatse van de overige omliggende woningen. Deze maten gelden ook voor de bestaande boerderijen, die gelegen zijn op een afstand van 23m respectievelijk 103m afstand waarvan de hoogte tussen de 6m en 7m is. Voor de goothoogte blijft deze met max. 3m onder de maat van de bungalows en de overige woningen. Tevens is rekening gehouden de perceelgrootte. 2

Carlo van Esch (PGB)

Uit de stukken blijkt dat de Ruimte voor Ruimte-titel afkomstig is van Hoog Heukelom 9. In 2015 heeft de raad echter ingestemd met boerderijsplitsing van Hoog Heukelom 9, via RvR-titel. Op vragen van onze kant is daarop toen geantwoord dat deze afkomstig is van bedrijf in Sint-Oedenrode. Kan het college uitleggen

De twee trajecten op een locatie Op Hoog Heukelom 9 zijn de stallen gesloopt en milieurechten ingeleverd welke uiteindelijk resulteerde in een titel, waarvan in 2005 de kosten en opbrengsten voor rekening van de gemeente kwamen. Dat is de

Technische vragen en beantwoording 21-71 Bestemmingsplan Ruimte voor Ruimte Merodelaan hoe dit in elkaar steekt. Daarbij graag ook nog ingaan op de sloop van de stallen Hoog Heukelom 9 (was dat geen onderdeel van raadsvoorstel uit 2015). En hoe de provincie hier tegenaan kijkt (gelet op hun brief). Bij dat laatste gaat het ook om de vraag hoe het nu precies zit met wel of geen bebouwingsconcentratie.

huidige titel die de gemeente heeft verkregen. De intensieve veehouderij is daar feitelijk gestopt. De daar verkregen RvR titel is toen voorbestemd om in te zetten voor een RvR woning maar is toen niet onmiddellijk in een concreet plan omgezet. Deze RvR bouwtitel vertegenwoordigt wel een waarde die benut moet worden, hetgeen onderschreven wordt door de provincie. De eigenaar / ontwikkelaar van Hoog Heukelom 9 heeft ca. 10 jaar later zelf een nieuwe RvR titel gekocht (tegenover sloop e.d. in st Oedenrode). Deze titel heeft hij ingezet voor een bestemmingsplanherziening voor een extra woning op de achtergebleven locatie Hoog Heukelom 9. Twee eigen trajecten, 10 jaar na elkaar, op deze plek. Ze hebben geen relatie met elkaar. Daarom is er in 2015 ook geen reden geweest deze voorgeschiedenis te koppelen aan het toen voorgelegde woningbouw plan. Kernrandzone/ bebouwingsconcentratie Het gebied langs de Achterste stroom heeft met haar bebouwing en diversiteit van functies en inrichting alle eigenschappen van een kernrandzone. Door de provincie is in het voortraject gevraagd de planologische aanvaardbaarheid van de locatie beter te onderbouwen. Wij hebben in aanvullende stukken nog eens nader onderbouwd dat hier sprake is van een kernrandzone en dat deze locatie planologisch aanvaardbaar is. Er is ingestemd met de nadere onderbouwing en er is geen zienswijze ingediend door

Technische vragen en beantwoording 21-71 Bestemmingsplan Ruimte voor Ruimte Merodelaan de provincie. Daarop is de weg vrij om verder te gaan met het plan. Provincie is achteraf geattendeerd op uitspraken van de Raad van State m.b.t. afwijzingen van RvR plannen, die een schijnbare vergelijkbare ligging zouden hebben t.o.v. bestaand stedelijk gebied en daardoor niet onder de definitie kernrandzone van de provinciale verordening zouden vallen. Achteraf zegt de provincie dat ze hier wellicht anders naar hadden kunnen kijken, en de gemeente in een zienswijze hadden kunnen vragen te onderbouwen waarom hier sprake is van een kernrandzone. Dit is niet gedaan en de provincie is in dit traject geen partij meer. Zij geven nu geen oordeel meer over de locatie. Het is nu aan de raad om op het plan te beslissen. Deze casus zal volgens de provincie niet leiden tot precedentwerking. 3

Ton van de Ven (VVD)

Kun je mij extra informatie verstrekken voorbereiding “raadsvoorstel Merodelaan”:

i.v.m.

1. Welk gat wordt er netto(dus per saldo) in onze begroting/grex geslagen indien de raad niet instemt met het raadsvoorstel Merodelaan? 2. Wat zijn de ontwikkelkosten tot op heden geweest tbv deze ontwikkeling? 3. Wat is de exacte taxatiewaarde van de grond , wanneer is die getaxeerd en door wie?(kan het taxatierapport nog bij de stukken worden gevoegd?) 4. Wat is de exacte waarde van de ruimte voor ruimte titel?

Antwoorden: 1. In de begroting 2022 wordt rekening gehouden met een netto opbrengst van € 0,53 miljoen. Indien de raad niet instemt met het raadsvoorstel betekent dit een tekort van € 0,53 miljoen. Hierdoor zal het berekende weerstandsvermogen nog lager worden dan berekend in de begroting. 2. De ontwikkelingskosten (plankosten) tot heden zijn ca € 40.000. 3. Het antwoord op deze vraag is niet openbaar. Raads- en commissieleden kunnen hiervoor contact opnemen met de griffie.

Technische vragen en beantwoording 21-71 Bestemmingsplan Ruimte voor Ruimte Merodelaan 5. Is de waarde van de bouwtitel Ruimte voor Ruimte in het bedrag wat nu in de Grex is opgenomen of komt die daar nog bovenop? 6. Wat is de netto te verwachten opbrengst van deze grond excl. Bouwtitel Ruimte voor Ruimte?

4. Voor het verkrijgen van een bouwtitel is de gemeente geen geld verschuldigd aan de provincie. De gemeente heeft aan de vijf noodzakelijke voorwaarden voldaan die zijn gesteld in het kader van de regeling Ruimte voor Ruimte. - Er is 3.500 kilogram aan fosfaatrechten gekocht. Hierdoor is sprake van (gedeeltelijk) bedrijfsbeëindiging van één intensieve veehouderijbedrijf. - Ter plaatse van het intensieve veehouderijbedrijf zijn de bedrijfsgebouwen gesloopt. - Er is 3.500 kg fosfaat uit de markt gehaald als gevolg van doorhaling van de geregistreerde rechten voor de intensieve veehouderij. - In het kader van het vastgestelde bestemmingsplan Buitengebied van de gemeente Oisterwijk is de bestemming van de gronden van het voormalige agrarische perceel inmiddels gewijzigd. - Voor het voormalige agrarische perceel is op geen enkele andere wijze subsidie of vergoeding ontvangen voor de sloop van de agrarische bedrijfsgebouwen. Evenmin is op geen andere wijze dan via de regeling Ruimte voor Ruimte een woning op een planologisch aanvaardbare locatie gerealiseerd.

Technische vragen en beantwoording 21-71 Bestemmingsplan Ruimte voor Ruimte Merodelaan 5. Deze bouwtitel valt in de oude RvR regeling en vertegenwoordigd geen geldwaarde. In de grex is hiervoor geen bedrag opgenomen. 6. Het antwoord op deze vraag is niet openbaar. Raads- en commissieleden kunnen hiervoor contact opnemen met de griffie.