21-71 Bestemmingsplan Ruimte voor Ruimte- bijlage 1 Nota van zienswijzen

Memo

DATUM KENMERK VAN AAN CC

26 juli 2021 20171037_001 Gemeente Oisterwijk

PROJECT OPDRACHTGEVER AANWEZIG AFWEZIG BIJLAGE(N)

Bestemmingsplan Ruimte voor Ruimte Merodelaan

NOTA VAN ZIENSWIJZEN

1. INLEIDING Het bestemmingsplan ‘Ruimte voor ruimte Merodelaan’ (hierna: bestemmingsplan) voorziet in de ontwikkeling van een Ruimte voor Ruimte woning aan de Merodelaan in Oisterwijk. Het ontwerp bestemmingsplan heeft vanaf 17 juli 2020 tot en met 27 augustus 2020 gedurende zes weken ter inzage gelegen. Binnen deze periode zijn zienswijzen ingediend door B-team Oisterwijk, omwonenden van de Merodelaan en de bewonersbelangengroep ‘’Wolvensteeg-Achterste Stroom- Heisteeg’’. In onderstaand overzicht is de inhoud van de zienswijzen per onderdeel beknopt omschreven en is vervolgens de beantwoording van deze zienswijzen gegeven. Onder ‘conclusie zienswijzen’ is aangegeven of en zo ja op welke wijze de zienswijzen leiden tot een gewijzigde vaststelling van het bestemmingsplan. Daarnaast is geconstateerd dat de voorwaardelijke verplichting in het kader van de noodzakelijke waterberging niet geheel duidelijk in de regels was opgenomen. Dit geeft aanleiding om de regels van het bestemmingsplan ambtshalve aan te passen. In deze nota wordt deze ambtshalve aanpassing nader toegelicht.

2. BEANTWOORDING ZIENSWIJZEN Zienswijze B-team Oisterwijk 1.

Inhoud zienswijze

Beantwoording

a. In de zienswijze opgesteld door het B-team Oisterwijk wordt gesteld dat de Merodelaan een overgangsgebied vormt van ‘’bebouwde zone’’ naar de ‘’natuurlijke zone’’ rondom Oisterwijk. Naast het perceel waar de ruimte voor ruimte regeling dient te worden toegepast, liggen twee historische boerderijpanden die de overgang van ‘’bebouwde zone’’ naar ‘’natuurlijke zone’’ nog meer benadrukken. In de zienswijze wordt gesteld dat het perceel, een oude boomgaard, een hoge biodiversiteit waarde heeft. Door het toestaan van een bebouwingshoogte van 9,5 meter komt de overgang en de biodiversiteit in gevaar.

a. Het plangebied is gelegen in een overgangszone van dichtere bebouwing naar minder dichte bebouwing. Ten noorden van de Merodelaan en de Wolvensteeg en ten westen van de Wierdsmalaan bevindt zich voornamelijk woonbebouwing in een wijkopzet. Langs de Merodelaan wordt de bebouwing dunner en bevinden zich twee historische woonboerderijen. Verder zijn in de directe omgeving volkstuinen, faciliteiten voor paardensport en een enkele boomgaard aanwezig waardoor functies meer gemengd raken. Het plangebied is daarmee gelegen in de kernrandzone. Vanwege de ligging van het plangebied tussen twee beeldbepalende historische woonboerderijen en de landschappelijke kwaliteiten ter plaatse is in het plan een duidelijke omschrijving opgenomen van de gewenste beeldkwaliteit in bijlage 1 bij de planregels. Het bevoegd gezag heeft op basis van artikel 4.3 van de planregels de mogelijkheid nadere beeldkwaliteitseisen te stellen indien het ingediende bouwplan daar

aanleiding toe zou geven. Deze eisen zien op de bouwstijl, positionering van de bouw, kleurgebruik en de landschappelijke inrichting van het perceel en het behoud van bestaande beplantingen en structuren. De bouwhoogte van 9,5 meter wijkt niet af maar sluit aan bij de gehanteerde bouwhoogte elders in het buitengebied. Doorzichten naar het achterliggende landschap blijven bovendien behouden door de voorgeschreven oriëntatie van de woning, dwars op de Merodelaan. Uit de quickscan ecologie van d.d. 21 oktober 2020 blijkt dat er binnen het plangebied geen beschermde wilde plantensoorten zijn aangetroffen. Zie ook het antwoord onder 1b. Bij de uitvoering van het bouwplan zullen bovendien ecologie-werkprotocollen in acht worden genomen. Om genoemde redenen is met het plan voldoende geborgd dat de bestaande landschappelijke waarden, beeldkwaliteit en ecologische waarden behouden blijven.

2/12

b. Het B-team maakt zich zorgen over de zorgvuldigheid waarmee het natuuronderzoek is uitgevoerd. Er wordt gesteld dat het perceel een ideale habitat is voor kleine marterachtigen. Ook wordt benoemd dat uit waarnemingen van omwonenden blijkt dat de wezel en bunzing voorkomen in de omgeving. Hierdoor kan de aanwezigheid van deze desbetreffende soorten niet worden uitgesloten in het plangebied. Het B-team stelt dat een gericht onderzoek naar kleine marterachtigen minimaal noodzakelijk is. De zorgen over de magere onderbouwing wordt ondersteund door de achtergrond van de door de gemeente opgevoerde deskundige, de heer van den Berg. De heer van de Berg is nl. ruimtelijk adviseur bij Rho, een ruimtelijk adviesbureau. Bovendien is het niet toegestaan de waarnemingen van ‘waarnemingen.nl’ voor commerciële doeleinden te benutten.

b. De ecologische onderbouwing van het plan is in eerste instantie verzorgd door de heer ir. J.J. van den Berg, landschapsarchitect en ecoloog en Floron-coördinator voor Zeeland. De heer Van den Berg beschikt daarmee over de vereiste kwalificaties om vanuit zijn deskundigheid ecologische observaties te doen en daaruit conclusies te trekken. In aanvulling op deze ecologische onderbouwing is een quickscan ecologie uitgevoerd en is een aanvullend onderzoek naar de Steenuilenkast uitgevoerd. Op basis van de quickscan flora en fauna en het aanvullende onderzoek wordt geconcludeerd dat het planvoornemen geen nadelige effecten heeft op soorten die beschermd zijn volgens de Wet natuurbescherming. De resultaten van het onderzoek zijn opgenomen in de toelichting van het vast te stellen bestemmingsplan.

c. Het B-team verwijst naar bijlage 6 van de geconsolideerde versie van het vigerende bestemmingsplan van de gemeente Oisterwijk. In deze bijlage is de gebiedsvisie opgenomen, waarin de bebouwingsconcentraties voor Ruimte voor Ruimte door de raad zijn vastgesteld. In deze bijlage zijn 5 gebieden aangewezen die in aanmerking komen voor de Ruimte voor Ruimte regeling. De Merodelaan valt niet binnen één van deze aangewezen gebieden. Volgens het B-team is een andere aanvraag voor een Ruimte voor Ruimte kavel afgewezen, vanwege het feit dat de locatie niet ligt in één van de aangewezen gebieden geschikt voor de Ruimte voor Ruimte regeling. Het B-team vindt het van belang dat eerdere uitspraken van de Raad gerespecteerd worden en dat de overheid voorspelbaar is.

c. Het voorliggende plan dient te worden getoetst aan de op dit moment geldende Omgevingsvisie voor Oisterwijk. Deze visie is door de raad vastgesteld op 22 december 2016. Het voorliggende plan past gezien de gestelde voorwaarden voor beeld- en landschappelijke kwaliteit, bouwoppervlak en -hoogte binnen de in deze visie geschetste kaders. De voorwaarden dragen bij aan het behalen van het streefbeeld van landelijk wonen in en aan de natuur. De natuur blijft beleefbaar doordat doorzichten tussen de bebouwing behouden blijven. De door het B-team genoemde vijf gebieden zien op bebouwingsconcentraties waar tevens ruimere bouw- en gebruiksmogelijkheden worden geboden in de vorm van nevenactiviteiten en vervolgfuncties op (voormalige) agrarische bedrijven. Dat is in onderhavige situatie niet het geval.

De Ruimte voor Ruimte regeling heeft hier een maatwerkoplossing die al in een vroeger stadium geïnitieerd is. Het gaat bij Ruimte voor Ruimte juist om het volledig opheffen en slopen van bebouwing op een elders gelegen locatie in het buitengebied in ruil voor woningbouw op een locatie die nog niet in die mogelijkheden voorziet. Conclusie zienswijzen

De zienswijze wordt deels gegrond verklaard. De ingediende zienswijzen leiden niet tot een aanpassing van het juridische deel van het bestemmingsplan. Wel worden de resultaten van de quickscan flora en fauna in de toelichting van het bestemmingsplan verwerkt.

Bewonersbelangengroep ‘’Wolvensteeg-Achterste Stroom- Heisteeg’’ 2. Inhoud zienswijze Beantwoording a. De zienswijze komt overeen met de ingediende ziensa. Voor zover in de zienswijze wordt verwezen naar de wijze van de groep omwonenden van de Merodelaan. zienswijze ingediend door omwonenden Merodelaan (onder 3), is de beantwoording van deze zienswijze terug te lezen bij de beantwoording van zienswijze 3. b. In aanvulling op deze zienswijze wordt aangegeven dat in tegenstelling tot het gestelde in par. 3.3.1 van de plantoelichting, een Ruimte voor Ruimte kavel niet passend is binnen de gebiedsvisie ‘Achterste Stroom’. Het plangebied vormt namelijk een natuurlijke overgang van de bebouwde kom naar de Achterste Stroom en Natura 2000-gebied. Verdere bebouwing in dit gebied, gezamenlijk met een bebouwingshoogte van 9,5 meter, zorgt voor een verdere aantasting van het Beekdal en is in strijd met het streefbeeld van de gebiedsvisie ‘Achterste Stroom’. Ook gezien het belang van de biodiversiteit en de ecologische, landschappelijke en cultuurhistorische waarden van het beekdal dient er te worden afgezien van bebouwing in het plangebied. In de zienswijze wordt ook verwezen naar een eerder opgestelde brief aan de Commissie Ruimtelijke Zaken van 1 december 2013 met als onderwerp ‘’reactie burgerinitiatief op de vragen van Commissie Ruimtelijke Zaken van 28 november 2013’’.

In deze brief geeft het burgerinitiatief aan een voorkeur te hebben voor het niet bebouwen van de kavel. Echter heeft het burgerinitiatief geen juridische gronden gevonden om de bebouwing via de gebiedsvisie tegen te kunnen houden. In de brief stelt het burgerinitiatief verder dat indien bebouwing niet tegen is te houden, dat de bebouwing dan aan een aantal voorwaarden t.a.v. beeld en hoogte dient te voldoen. Hierbij wordt de huidige tekst uit de gebiedsvisie gehandhaafd.

3/12

b. Het voorliggende plan past gezien de gestelde voorwaarden voor beeld- en landschappelijke kwaliteit, bouwoppervlak en -hoogte binnen de in de gebiedsvisie voor de ‘Achterste stroom’ geschetste kaders. De in de planregels verankerde voorwaarden dragen bij aan het behalen van het streefbeeld van landelijk wonen in en aan de natuur. De natuur blijft beleefbaar doordat doorzichten tussen de bebouwing behouden blijven. Vanwege de ligging van het plangebied tussen twee beeldbepalende historische woonboerderijen en de landschappelijke kwaliteiten ter plaatse is in het plan een duidelijke omschrijving opgenomen van de gewenste beeldkwaliteit en landschappelijke inpassing in bijlage 1 bij de planregels. Het bevoegd gezag heeft op basis van artikel 4.3 van de planregels de mogelijkheid nadere beeldkwaliteitseisen te stellen indien het ingediende bouwplan daar aanleiding toe zou geven. Deze eisen zien op de bouwstijl, positionering van de bouw, kleurgebruik en de landschappelijke inrichting van het perceel en het behoud van bestaande beplantingen en structuren. De bouwhoogte van 9,5 meter wijkt niet af maar sluit aan bij de gehanteerde bouwhoogte elders in het buitengebied. Doorzichten naar het achterliggende landschap blijven bovendien behouden door de voorgeschreven oriëntatie van de woning, dwars op de Merodelaan en de opgenomen bestemming ‘Groen’.

Uit de quickscan ecologie van 21 oktober 2020 en het nader onderzoek naar de steenuilenkast van 15 juni 2021

blijkt dat de voorgenomen plannen geen nadelige effecten zullen hebben op soorten die beschermd zijn volgens de Wet natuurbescherming. Bij de uitvoering van het bouwplan zullen bovendien ecologie-werkprotocollen in acht worden genomen. Om genoemde redenen is met het plan voldoende geborgd dat de bestaande landschappelijke waarden, beeldkwaliteit en ecologische waarden behouden blijven. c. Verder wordt er in de zienswijze gesteld dat het gemeentelijke idee voor een Ruimte voor Ruimte kavel destijds gebaseerd was op een inventarisatie naar mogelijkheden om een Ruimte voor Ruimte regeling toe te passen op gemeentegrond en op deze wijze de begroting rond te krijgen. Volgens de bewonersbelangengroep is niet diepgaand gekeken naar de wettelijke en planologische criteria die uitsluitsel geven of bebouwing in het plangebied mogelijk is.

c. Uit de toelichting blijkt dat op zorgvuldige wijze tot een keuze voor de locatie is gekomen en voldoende waarborgen in het plan zijn opgenomen om ter plaatse inpassing van de woning met behoud van de bestaande landschappelijke kwaliteit, beeldkwaliteit en ecologische waarden mogelijk te maken. De stelling dat bij de locatiekeuze economische motieven een rol zouden hebben gespeeld is niet nader onderbouwd en wordt voor kennisgeving aangenomen.

Conclusie zienswijze

De zienswijze wordt deels gegrond verklaard. De ingediende zienswijzen leiden niet tot een aanpassing van het juridische deel van het bestemmingsplan. Wel worden de resultaten van de quickscan flora en fauna in de toelichting van het bestemmingsplan verwerkt.

Zienswijze omwonenden Merodelaan 3. Inhoud zienswijze Inleiding De gemeente heeft in de procedure van het bestemmingsplan twee verschillende belangen. Een financieel belang en op grond van de Wro een neutrale hoeder van het algemene belang. De Wro schrijft voor dat de gemeente een goede ruimtelijke ordening dient na te streven. Bebouwing ter plaatse van het plangebied is vanuit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening niet mogelijk en planologisch niet aanvaardbaar. Er wordt gesteld dat het bestemmingsplan in strijd is met het volgende beleid; gemeentelijke gebiedsvisie, de Omgevingsvisie Oisterwijk, Visie bebouwingsconcentraties buitengebied Oisterwijk en de Interim Omgevingsverordening van de provincie Noord-Brabant. Er is volgens de opstellers van de zienswijze sprake van ‘gelegenheidsplanologie’. De gemeente gaat voorbij aan

4/12

Beantwoording Inleiding Het plan voor toevoeging van een woning aan de Merodelaan in het kader van de Ruimte-voor-Ruimte regeling is op zorgvuldige wijze tot stand gekomen. Alle belangen afwegend meent het bevoegd gezag dat zij in redelijkheid tot het genomen besluit heeft kunnen komen. Het plan is in overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening, zoals de toelichting bij het plan betoogd. Uiteraard kan hierover van mening worden verschild, maar uiteindelijk is het aan de raad om die afweging te maken en tot een besluit te komen. Dat een gemeente in een dergelijk proces zowel grondeigenaar als planwetgever is, is niet ongebruikelijk. Dit laat onverlet dat het bestemmingsplan aan dezelfde vereisten dient te voldoen als ieder ander plan. Voor het mogelijk maken van deze nieuwe bouwlocatie is rekening gehouden met de verbetering van de ruimtelijke kwaliteit. Om de benodigde kwaliteitsverbetering in

haar eigen planologische uitgangspunten en de algemeen wettelijke uitgangspunten. Toch wil de gemeente over gaan tot de bouw op eigen grond. De gemeente heeft op geen enkele wijze gekeken naar alternatieven voor de Ruimte voor Ruimte regeling. Een gat in de begroting mag geen reden zijn om de geldende wet- en regelgeving selectief en niet correct te interpreteren, uit te leggen en zelfs te passeren.

casu in beeld te brengen zijn gemeentelijke criteria ontwikkeld waaraan getoetst wordt. Zo moet de woning goed aansluiten op de karakteristiek van de bestaande woningen aan de Merodelaan 11 en 37. Bovendien moet er voldoende ruimte blijven voor doorzichten naar het achterliggende landschap én is het woonperceel reeds landschappelijk ingepast. Benadrukt wordt dan ook dat de Ruimte voor Ruimte-woning past binnen de ruimtelijke structuur van het gebied.

1. Geschiktheid van de locatie voor woningbouw a. Het plan voldoet niet aan Interim Omgevingsverordening (IOV) Noord-Brabant. Dit is in tegenstelling tot wat in par.3.2.2 van het ontwerpbestemmingsplan wordt geconcludeerd. Volgens artikel 3.80, lid 1 van de IOV kan er worden voorzien in een Ruimte voor Ruimte kavel indien er aan een aantal voorwaarden wordt voldaan. Eén van deze voorwaarden is dat er sprake moet zijn van een aanzienlijke winst van de omgevingskwaliteit. Volgens bijlage 1 van de plantoelichting van het ontwerpbestemmingsplan is er voldaan aan de voorwaarden van artikel 3.80, lid 2 van de IOV. Dit betekent dat er door de sloop van de stallen op de locatie Hoog Heukelom 9 te Heukelom een aanzienlijke winst van de omgevingskwaliteit is gecreeerd. Echter wordt door de bouw van een woning in het plangebied een verlies aan omgevingskwaliteit gecreeerd. Het plan voorziet in een 9,5 meter hoog gebouw op een kavel van 1500 m² tegenover lage bungalows en naast langgevelboerderijen, in een openlandschap in het buitengebied. Verder wordt er gesteld dat er aan de Hoog Heukelom 9 naast winst, ook verlies op de omgevingskwaliteit is ontstaan.

1. Geschiktheid van de locatie voor woningbouw. a. De in artikel 3.80 lid 1 sub a IOV genoemde voorwaarde van aanzienlijke winst van de omgevingskwaliteit slaat op de locatie waar bebouwing in het buitengebied van Oisterwijk verdwijnt. De achtergrond van de Ruimtevoor-Ruimte regeling is immers gelegen in het bieden van een stimulans om ongebruikte agrarische bebouwing in het buitengebied ter plaatse daadwerkelijk te slopen en toekomstige hervestiging van een veehouderij planologisch uit te sluiten. In lid 2 wordt de voorwaarde waaronder sprake is van aanzienlijke winst van de omgevingskwaliteit nader uitgewerkt. Alle voorwaarden zien op de (voormalige) agrarische vertreklocatie. In de toelichting is onderbouwd dat de ontwikkeling voldoet aan deze voorwaarden. Op de vertreklocatie aan Hoog Heukelom 9 is eerder de ongebruikte agrarische bebouwing gesloopt en is planologisch geborgd dat geen veehouderijactiviteiten meer kunnen plaatsvinden. Binnen de context van de Ruimte-voor-Ruimte regeling wordt dit beschouwd als winst voor de omgevingskwaliteit. In artikel 3.80 lid 1 sub b t/m d IOV zijn de voorwaarden genoemd die zien op de ontwikkeling van de nieuwe locatie. Het betreft 1) een planologisch aanvaardbare locatie in een bebouwingsconcentratie, 2) een goede landschappelijke inpassing en 3) geen aanzet tot stedelijke ontwikkeling.

Ad 1) wordt opgemerkt dat het plangebied is gelegen in een overgangszone van dichtere bebouwing naar minder dichte bebouwing. Ten noorden van de Merodelaan en de Wolvensteeg en ten westen van de Wierdsmalaan bevindt zich voornamelijk woonbebouwing in een wijkopzet. Langs de Merodelaan wordt de bebouwing dunner en bevinden zich twee historische woonboerderijen. Verder zijn in de directe omgeving volkstuinen, faciliteiten voor paardensport en een enkele boomgaard aanwezig waardoor functies meer gemengd raken. Het plangebied is daarmee gelegen in de kernrandzone. Volgens artikel 1.1 IOV wordt een dergelijke kernrandzone als bebouwingsconcentratie beschouwd. De locatie wordt aanvaardbaar geacht omdat direct wordt aangesloten bij bebouwd gebied, en de locatie te midden van twee

5/12

bestaande historische woonboerderijen een afronding vormt van al aanwezige bebouwing in de hoek Merodelaan, Wierdsmalaan. Ad 2) wordt opgemerkt dat, vanwege de ligging van het plangebied tussen twee beeldbepalende historische woonboerderijen en de landschappelijke kwaliteiten ter plaatse, in het plan een duidelijke omschrijving is opgenomen van de gewenste beeldkwaliteit en landschappelijke inpassing in bijlage 1 bij de planregels. Het bevoegd gezag heeft op basis van artikel 4.3 van de planregels de mogelijkheid nadere beeldkwaliteitseisen te stellen indien het ingediende bouwplan daar aanleiding toe zou geven. Deze eisen zien op de bouwstijl, positionering van de bouw, kleurgebruik en de landschappelijke inrichting van het perceel en het behoud van bestaande beplantingen en structuren. De bouwhoogte van 9,5 meter wijkt in de directe omgeving (buurkavels) af maar sluit aan bij de gehanteerde bouwhoogte elders in het buitengebied. Een hoogte van 9,5 m is een veel voorkomende hoogte voor woningen met twee lagen en een kap. Het hoogteverschil van maximaal 2,65 m is in principe minder dan een verdiepingshoogte. Kleine hoogteverschillen van woningen geven juist een dorpse sfeer in de rand van het dorp. Een kavel van 1500 m² is overigens groot genoeg in verhouding tot de bouwhoogte.

Doorzichten naar het achterliggende landschap blijven bovendien behouden door de voorgeschreven oriëntatie van de woning, dwars op de Merodelaan. Ad 3) wordt opgemerkt dat het plan niet voorziet in een stedelijke ontwikkeling. Op de locatie is sprake van een overgang naar het buitengebied langs bestaand stedelijk gebied. Er is geen sprake van een aanzet voor een stedelijke ontwikkeling. De toevoeging van een enkele woning is gelet hierop geen stedelijke ontwikkeling. Het plan voorziet ook niet in de toevoeging van meerdere woningen tegelijkertijd. Toevoeging van meerdere woningen is ongewenst. Het plan en de locatiekeuze voldoen daarmee aan artikel 3.80 IOV. b. In de visie bebouwingsconcentraties buitengebied Oisterwijk zijn 9 gebieden genoemd en 5 gebieden aangewezen die in aanmerking komen voor verruiming van de gebruiks- en bouwmogelijkheden. De Merodelaan behoort tot geen van deze gebieden en is niet als bebouwingsconcentratie aangemerkt. De gemeente argumenteert dat het plangebied wel een bebouwingsconcentratie betreft omdat het een kernrandzone zou betreffen. Dit is volkomen onjuist. Op basis van de feitelijke situatie

6/12

b. De in de visie buitengebied Oisterwijk genoemde vijf gebieden zien op bebouwingsconcentraties waar ruimere bouw- en gebruiksmogelijkheden worden geboden in de vorm van nevenactiviteiten en vervolgfuncties op (voormalige) agrarische bedrijven. Dat is in onderhavige situatie niet het geval. De Ruimte voor Ruimte regeling heeft hier een maatwerkoplossing die al in een vroeger stadium geïnitieerd

kan op geen enkele manier worden geconcludeerd dat het zou gaan om een zone in het buitengebied met veel bebouwing op korte afstand. Er is namelijk geen sprake van relatief veel bebouwing en ook niet op korte afstand. Daarnaast is er geen sprake van een overgangszone in het buitengebied. De bebouwing aan de noordkant van de Merodelaan en de westkant van de Wiersmalaan vormt een harde stedelijke grens met het buitengebied. Er is geen sprake van een menging van functies, de hoofdfunctie is agrarisch. Het plan is hiermee in strijd met artikel 3.80, lid 1 van de IOV. De locatiekeuze Ruimte voor Ruimte-titel voldoet niet. In par 2.2 van ontwerpbestemmingsplantoelichting wordt geformuleerd dat de locatie voldoet aan de gemeentelijke criteria. De locatie is in strijd met de gemeentelijke visie bebouwingsconcentraties buitengebied Oisterwijk. De beoordeling van de gemeente is niet objectief. De grond is namelijk van de gemeente, de ruimte voor ruimte-titel is van de gemeente en de beoordeling van het plan wordt gedaan door de gemeente.

is. Het gaat bij Ruimte voor Ruimte juist om het volledig opheffen en slopen van bebouwing op een elders gelegen locatie in het buitengebied in ruil voor woningbouw op een locatie die nog niet in die mogelijkheden voorziet. De locatiekeuze is dus niet in strijd met de gemeentelijke visie op dit gebied. Het voorliggende plan past gezien de gestelde voorwaarden voor beeld- en landschappelijke kwaliteit, bouwoppervlak en -hoogte binnen de in de gebiedsvisie voor de ‘Achterste stroom’ geschetste kaders. De in de planregels verankerde voorwaarden dragen bij aan het behalen van het streefbeeld van landelijk wonen in en aan de natuur. De natuur blijft beleefbaar doordat doorzichten tussen de bebouwing behouden blijven. Onder a. is reeds ingegaan op de wijze waarop het planvoornemen voldoet aan de IOV.

Een bouwkavel in het plangebied is planologisch niet aanvaardbaar. • Het planvoornemen is in strijd met de IOV • In de omgevingsvisie Oisterwijk (2016), waarvan de gebiedsvisie Achterste Stroom (2013) onderdeel van uitmaakt, is vermeld dat de bebouwing in het onderhavige gebied het beekdal aantast en in strijd is met het streefbeeld. Indien bebouwing op basis van regelgeving niet tegen is te houden, dan zouden eisen moeten gelden wat betreft maximaal oppervlak, hoogte, soort dakbedekking en dat de bebouwing één geheel moet vormen. In het ontwerpbestemmingsplan wordt uitsluitend vermeld: ‘realisatie van een woning onder voorwaarden wel mogelijk is’. c. Een gebouw met bouwhoogte van 9,5 meter op een kavel van 1500 m2 staat niet in verhouding met de langgevelboerderij van 6,85 meter. Ook zullen de landschappelijke en cultuurhistorische waarden van de langgevelboerderij verloren gaan door een kolossaal bouwwerk. In par 4.9.3 van de toelichting wordt onterecht gesuggereerd dat er geen cultuurhistorische waarde verloren gaat.

7/12

c. Het toevoegen van een enkele woning op gepaste afstand van de bestaande historische woonboerderijen heeft niet tot gevolg dat cultuurhistorische waarden verloren gaan. Het plan brengt daar geen wijziging in aan en is er juist op gericht aan te sluiten bij de bestaande beeldkwaliteit en bouwstijl. Ook de voor het straatbeeld bepalende bomenrij zal behouden blijven. De bouwhoogte van 9,5 meter wijkt in de directe omgeving (buurkavels) af maar sluit aan bij de gehanteerde bouwhoogte elders in het buitengebied. Een hoogte van 9,5 m is een veel voorkomende hoogte voor woningen met twee lagen en een kap. Het hoogteverschil van maximaal 2,65 m is in principe minder dan een verdiepingshoogte. Kleine hoogteverschillen van woningen, geven juist een dorpse sfeer in de rand van het dorp. Een

kavel van 1500 m² is overigens groot genoeg in verhouding tot de bouwhoogte.

8/12

d. In par 4.10 van ontwerpbestemmingsplan toelichting wordt ingegaan op ecologie. Daarin is aangegeven dat het plangebied een habitat kan vormen voor algemene soorten als de veldmuis en de egel. Maar ook als foerageergebied voor vleermuizen. Met geen woord in de plantoelichting is vermeld dat er sprake is van het leefgebied van de vos, fazant en uil. Op het perceel is zelfs een uilenkast aanwezig. De conclusie dat de ecologische waarden door de woningbouw niet worden geschaard is incorrect. De ecologische waarden zullen verdwijnen.

d. In eerste instantie is in de toelichting van het bestemmingsplan volstaan met een ecologische onderbouwing. In aanvulling op deze ecologische onderbouwing is inmiddels een quickscan ecologie uitgevoerd en is een aanvullend onderzoek naar de Steenuilenkast uitgevoerd. Op basis van de quickscan flora en fauna en het aanvullende onderzoek wordt geconcludeerd dat het planvoornemen geen nadelige effecten heeft op soorten die beschermd zijn volgens de Wet natuurbescherming. De resultaten van het onderzoek zijn opgenomen in de toelichting van het vast te stellen bestemmingsplan.

e. In de regels voor het ontwerpbestemmingsplan is ‘landschappelijke inpassing’ op geen enkele wijze genoemd. In de plantoelichting ontbreekt een visie op hoe een goede landschappelijke inpassing vorm en inhoud zou moeten krijgen. Slechts in vrijblijvende bewoording wordt aangegeven wat er met de erfafscheiding kan gebeuren. Er wordt geen enkele manier duiding gegeven aan de hoogte, breedte of hoogte. Ook ontbreekt een onderbouwing vanuit een visie op het landschap zoals beschreven in de Omgevingsvisie van de gemeente. In de beeldkwaliteitscriteria is vermeld dat de erfafscheidingen als heggen of hagen worden uitgevoerd. Dit samen met een woning met een bouwhoogte van 9,5 meter kan op geen enkele wijze zorgen voor een goede landschappelijke inpassing.

e. De aanwezige landschappelijke kwaliteiten zoals de bomenrij, de aanwezige hagen en de doorkijken naar het achterliggende landschap en beekdal zijn omschreven in de toelichting bij het plan. In bijlage 1 bij de planregels is een uitgebreide beschrijving van de gewenste beeldkwaliteit opgenomen waarin ook de landschappelijke inpassing is meegenomen. Het bevoegd gezag kan nadere eisen stellen om landschappelijke inpassing overeenkomstig bijlage 1 zeker te stellen. Het plangebied is dus reeds landschappelijk ingepast. Om planologisch en juridisch te borgen dat deze landschappelijke inpassing in stand wordt gehouden, is in het vast te stellen bestemmingsplan een voorwaardelijke verplichting opgenomen. Daarmee wordt voldaan aan de voorwaarde van de Ruimte voor Ruimte regeling dat de nieuwe woningen landschappelijk wordt ingepast.

f. Ook is het woningtype dorpswoning mogelijk in het plangebied. Dit past op geen enkele wijze bij het landelijk gebied. Er kan daarom geen sprake zijn van een goede landschappelijke inpassing. Ook geeft de toelichting een eenzijdig beeld. Er zijn geen plaatjes van dorpswoningen weergegeven in de plantoelichting.

f. Het genoemde type dorpswoning past in deze rand van het dorp. De locatie ligt immers in de kernrandzone. Gezien de omliggende woningtypen draagt een dergelijk type woning juist bij aan de overgang van het dorp naar een zone met een meer landschappelijk karakter (waarin verschillende dorpse functies liggen zoals volkstuincomplex, paardenweitjes en hobbyboeren). In die zin is er geen sprake van landelijk gebied maar van een dorpsrand. De typologie dorpswoning is voldoende duidelijk en behoeft geen verduidelijking door middel van afbeeldingen.

g. Om de overgang tussen bebouwd en onbebouwd vorm te gegeven is de bestemming ‘Groen’ opgenomen. De indiener van de zienswijze kan niet inzien dat de regels een regeling betreffen en dat hier een goede landschappelijke inpassing uit voortvloeit. Ook is in de plantoelichting op geen enkele manier kenbaar gemaakt waarom de beoogde locatie past binnen de ruimtelijke structuur. Hier wordt ‘ruimtelijke structuur’ ten onrechte

g. In paragraaf 2.3 van de toelichting bij het bestemmingsplan is uitgebreid ingegaan op de ruimtelijke aanvaardbaarheid van het plan, waarbij ook de ruimtelijke structuur van de directe omgeving is benoemd en betrokken. De stelling dat in het geheel niet op de ruimtelijke structuur wordt ingegaan is daarmee feitelijk onjuist. De bestemming ‘Groen’ is opgenomen om te voorkomen dat hier (vergunningsvrij) bouwwerken worden

vertaald in ‘landschappelijke structuur’ en daarenboven is de landschappelijke structuur ter plekke juist de openheíd van het landschap. De landschappelijke inpassing is dus niet verzekerd en in strijd met artikel 3.80 lid 1 sub c van de IOV.

gerealiseerd. Daarmee wordt het doorzicht naar het achterliggende landelijk gebied gewaarborgd en blijft de bestaande groenstrook gehandhaafd. In de bestaande situatie is de betreffende kavel reeds omzoomd met groen. Ter plaatse is dan ook geen sprake van openheid maar is eerder sprake van een besloten kavel. De invulling van dit perceel met een woning in combinatie met de instandhouding van de bestaande landschappelijke inpassing is dan beoordeeld als een goede en ruimtelijk aanvaarbare afronding. In de regels en verbeelding van het vast te stellen bestemmingsplan is wel een voorwaardelijke verplichting opgenomen waarmee de bestaande landschappelijk inpassing planologisch en juridisch in stand wordt gehouden.

h. In tegenstelling tot wat er in de plantoelichting is opgenomen is er wel sprake van (een aanzet) voor een stedelijke ontwikkeling. Er is namelijk in de huidige situatie geen sprake van een bebouwingslint. De twee langgevelboerderijen liggen op 150 meter afstand van elkaar. De plantoelichting suggereert dat er na de bouw van de woning sprake is van een bebouwingslint. In de IOV is een bebouwinglint aangemerkt als bebouwingsconcentratie, dus de tekst suggereert dat er wel sprake is van aanzet tot verstedelijking. De bezwerende zinnen in de plantoelichting ‘’Het is nadrukkelijk niet de intentie om het lint aan de zuidzijde van de Merodelaan verder te ontwikkelen’’ en ‘’Benadrukt wordt dat dit de enige en laatste toevoeging van bebouwing is in dit gebied’’ bieden geen enkele juridische zekerheid aan de belanghebbenden in de omgeving dat er niet verder gebouwd zal worden. Het plangebied is in het vigerende bestemmingsplan aangegeven als buitengebied. Er is in het kader van de toenmalige bestemmingsplanwijziging discussie gevoerd over de grens van de bebouwde kom. Dit deel is daardoor expliciet aangemerkt als buitengebied, waar geen bebouwing is toegestaan. Juist hierdoor moet dit ontwerpbestemmingsplan veel eerder als een stedelijke ontwikkeling worden aangemerkt.

h. Artikel 3.80 lid 1 sub d gelezen in samenhang met de begripsbepaling van ‘bebouwingsconcentratie’ in artikel 1.1 maakt het mogelijk dat sprake is van een bebouwingsconcentratie zoals gedefinieerd in de IOV, zonder dat per definitie sprake hoeft te zijn van (een aanzet tot) verstedelijking. Herhaald wordt dat uitbreiding van bebouwing ter plaatse ongewenst is en ook geen deel uitmaakt van dit plan. Het gebruik van het woord ‘lint’ in paragraaf 2.3 van de toelichting is omschrijvend van aard en ziet niet op de onderbouwing van het begrip ‘bebouwingsconcentratie’ als bedoeld in artikel 1.1 van de begripsbepalingen van de IOV.

In de plantoelichting wordt aangevoerd dat met de bebouwing de locatie geaccentueerd wordt en dat er sprake is van een overgangsgebied. Ook wordt er gesteld dat er duidelijk geen sprake is van een aanzet tot verdere ontwikkeling van het bebouwd gebied, maar juist een afronding door de woning in te passen in het bestaande landschappelijk raamwerk. Deze argumenten zijn ongeloofwaardig, want er is geen sprake van een overgangsgebied. Er is wel aanzet tot verdere bebouwing, want er staat ter plekke slechts één langgevelboerderij. Er is geen sprake van een landschappelijk raamwerk, want het gaat ter plaatste om een open agrarisch gebied. Een passende afronding, zoals vermeld in par 2.3.3. van de

9/12

Verder is onder 1a reeds ingegaan op de aansluiting van het planvoornemen op het IOV.

plantoelichting, is op geen enkele wijze uit de planregels en/of toelichting af te leiden. Kortom het plan is in strijd met artikel 3.80 lid 1 sub d.

10/12

2. Woningtype In de par 2.3.2 van de plantoelichting wordt gesteld dat de woning moet aansluiten op hoogte, vorm, architectuur en sfeer van de naastgelegen langgevelboerderij. Dit is echter niet vertaald in de regels voor bouwhoogte en woningtype. Ook is er geen maximaal bouwoppervlak aangegeven. Dit is in strijd met de Omgevingsvisie Oisterwijk. Een dorpswoning past niet in het landelijke karakter en is niet landschappelijk in te passen. De stedenbouwkundige beoordeling stelt dat het woningtype langgevelboerderij het meest passend is. Het criterium dat dakkapellen en dakramen ondergeschikt zijn aan het dakvlak dient te worden vastgelegd in beeldkwaliteitscriteria. Het toestaan van het woningtype dorpswoning lijkt door niet planologische drijfveren te zijn ingegeven.

2. Woningtype De omvang, de hoogte en positionering van de te bouwen hoofdgebouwen, aan- en uitbouwen en bijgebouwen en van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn alle vastgelegd in artikel 4.2 van de bouwregels. Bouwen mag bovendien enkel binnen het op de verbeelding aangegeven bouwvlak. Beeldkwaliteitscriteria uit bijlage 1 zijn via artikel 4.3 aan de planregels gekoppeld. De stelling dat zowel maximale maten als regels over de beeldkwaliteit ontbreken in de regels is daarmee feitelijk onjuist.

3. Bouwhoogte Een bouwhoogte van 9,5 meter is tegenover de bouwhoogte van de bungalows aan de noordkant van de Merodelaan onevenredig en kolossaal. In de plantoelichting (par 1.1 en par 2.3.2.) wordt benoemd dat er dient te worden aangesloten bij de bouwhoogtes van de omgeving. Dit is dus niet vertaald naar de regelgeving.

3. Bouwhoogte De bouwhoogte van 9,5 meter wijkt in de directe omgeving (buurkavels) af maar sluit aan bij de gehanteerde bouwhoogte elders in het buitengebied. Een hoogte van 9,5 m is een veel voorkomende hoogte voor woningen met twee lagen en een kap. Het hoogteverschil van maximaal 2,65 m is in principe minder dan een verdiepingshoogte. Kleine hoogteverschillen van woningen, geven juist een dorpse sfeer in de rand van het dorp. Een kavel van 1500 m² is overigens groot genoeg in verhouding tot de bouwhoogte. Doorzichten naar het achterliggende landschap blijven bovendien behouden door de voorgeschreven oriëntatie van de woning, dwars op de Merodelaan.

4. Erfafscheidingen Het beoogde gebruik, behoud en ontwikkeling van de erfafscheidíngen zijn onvoldoende scherp vastgelegd. In paragraaf 2.4 (beeldkwaliteit) en in bijlage 1 (Beeldkwaliteitscriteria) is in te vrijblijvende, kwalitatieve bewoordingen ingegaan op het beoogde behoud en ontwikkeling van de erfafscheidingen. Ook is zelfs niet een indicatie van hoogte, breedte of lengte aangegeven.

4. Erfafscheidingen In bijlage 1 is aangegeven dat behoud van de bestaande bomenrij en beukenhaag gewenst is. Ook is aangegeven dat groene erfafscheidingen onderdeel uitmaken van het agrarisch cultuurlandschap en zijn concrete soorten genoemd die als erfafscheiding bij voorkeur gebruikt worden, namelijk beuk, veldesdoorn, liguster, linde en gebiedseigen soorten. Het geheel is ondersteund door beeldmateriaal. Het bevoegd gezag meent hiermee voldoende richting te hebben gegeven aan het gewenste landschappelijke beeld, waarbij ook aan initiatiefnemer een mate van flexibiliteit geboden wordt. Het bevoegd

Het genoemde type dorpswoning past in deze rand van het dorp. De locatie ligt immers in de kernrandzone. Gezien de omliggende woningtypen draagt een dergelijk type woning juist bij aan de overgang van het dorp naar een zone met een meer landschappelijk karakter (waarin verschillende dorpse functies liggen zoals volkstuincomplex, paardenweitjes en hobbyboeren). In die zin is er geen sprake van landelijk gebied maar van een dorpsrand.

gezag heeft via artikel 4.3 van de planregels de bevoegdheid sturend op te treden indien het bouwplan daartoe aanleiding zou geven. In de regels en verbeelding van het vast te stellen bestemmingsplan is een voorwaardelijke verplichting opgenomen waarmee de bestaande landschappelijk inpassing planologisch en juridisch in stand wordt gehouden.

11/12

5. Bestemming groen In de plantoelichting wordt op geen enkele wijze benoemd wat met de groenstrook wordt beoogd. Het is daardoor niet duidelijk wat de bedoeling is. Het beoogde gebruik en verantwoordelijkheid voor de instandhouding en beheer van de bestemming Groen moet juridisch scherp worden vastgelegd en in de beeldkwaliteitscriteria worden aangekondigd. Dit met doel dat het gebruik, behoud en beheer van de groenstrook is gewaarborgd. Het ligt voor de hand dat de gemeente advies vraagt bij het B-team. Als met de groenstrook wordt beoogd om een goede landschappelijke inpassing van de groenstrook te verzekeren (IOV, art 3.80, lid 1, sub c). Dan is dit is onvoldoende verzekerd, aangezien het niet duidelijk is wat er met de groenstrook wordt beoogd.

5. Bestemming groen De strook met bestemming ‘groen’ maakt onderdeel uit van het perceel en zal geen openbaar karakter krijgen. De afwijkende bestemming van de strook heeft tot gevolg dat de strook niet als ‘erf’ mag worden ingericht zoals bedoeld in artikel 1 van bijlage II bij het Besluit omgevingsrecht. Op deze wijze kan worden voorkomen dat vergunningsvrije bouwwerken op de betreffende strook kunnen worden opgericht. Feitelijk betekent dit dat de strook onderdeel zal zijn van de tuin, zij het dat er geen bouwwerken mogen worden opgericht. Hierdoor blijft het doorzicht naar het achterliggende landschap gewaarborgd en blijft de groenstrook gehandhaafd. Het een en ander zal in de toelichting van het bestemmingsplan nader worden omschreven.

De bestemmingsplanregels zijn intern niet consistent. De bestemming groen heeft een openbaar karakter. Er zal mogelijk sprake zijn van een gesplitst perceel, aangezien eenzelfde perceel niet een publiek-en privaatrechtelijke bestemming kan hebben.

De regels van de bestemming ‘Groen’ zullen aangepast worden waardoor een consistenter geheel ontstaat.

De bouwregels voor hoofdgebouwen voorzien in een afstand van minimaal 5 meter tot de perceelgrens. De bestemmingsgrens en het bestemmingsvlak dienen hierop te worden aangepast.

De afstand tot de perceelgrens wordt doormiddel van de regels en het bouwvlak op de verbeelding vastgelegd en kent daarmee voldoende juridische zekerheid.

6. Zorgvuldigheid van de procedure De gemeente is onzorgvuldig omgegaan met de bestemmingsplanprocedure. Er heeft geen openbare bijeenkomst plaatsgevonden waarbij de gemeente het planvoornemen toelicht en in gesprek gaat met belanghebbenden. De gemeente heeft gereageerd dat dit niet mogelijk is door de coronacrisis. Echter wordt er op geen enkele wijze beargumenteerd waarom het aanpassen van de ruimtelijke ordening haast heeft. Hier komt bij dat er vanuit volkshuisvestelijke doelstelling geen aanleiding is om in een bouwkavel te voorzien. De gemeente houdt zich ook niet aan de handreiking Omgevingsdialoog.

6. Zorgvuldigheid van de procedure De voorgeschreven procedure bij voorbereiding van een bestemmingsplan is wettelijk vastgelegd en wordt gevolgd. Deze procedure start met het ter inzage leggen van een ontwerpbestemmingsplan, het ophalen van zienswijzen en het beantwoorden daarvan. In aanvulling daarop en anticiperend op de Omgevingswet wordt in Oisterwijk geoefend met een omgevingsdialoog waarvoor een Handreiking is opgesteld. Binnen de ruimte en flexibiliteit die deze Handreiking biedt heeft het bevoegd gezag in maart 2020 vanwege de Corona-ontwikkelingen gemeend op een andere wijze invulling te moeten geven aan de Omgevingsdialoog. Deze is schriftelijk gevoerd, het verslag is als bijlage bij het plan gevoegd. Gezien de

De gemeente zet een ruimte voor ruimte-titel in die is ontstaan door de sloop van stallen in 2005, waarbij niet aan de Ruimte voor Ruimteregels is voldaan. Bovendien is er op het erf van de gesloopte stallen waarschijnlijk al een ruimte-voorruimtewoning gebouwd, gelet op het bestemmingsplan vastgesteld in 2015. Hier ontbreekt transparantie in deze openbare procedure.

omstandigheden lijkt deze afwijking niet meer dan redelijk.

De plantoelichting geeft een eenzijdig beeld van de feiten en geeft deze niet correct weer. O.a. de cruciale tekst over de Omgevingsvisie is zodanig verdraaid dat in plaats van een negatieve visie ten opzichte van een Ruimte voor Ruimte kavel, een positieve visie wordt gegeven. Het ter inzage gelegde ontwerpbestemmingsplan wijkt op het punt van 'plekinformatie' (bron: ruimtelijkeplannen.nl) af van hetgeen in de fase van het planvoornemen is gepubliceerd en hier is geen enkele ruchtbaarheid aan gegeven.

In paragraaf 2.2.3 van de toelichting is woordelijk benoemd dat de toepassing van de Ruimte-voor-Ruimte regeling op dit plan anders is gelopen, mede doordat het plan lange tijd heeft stilgelegen. Het gestelde gebrek aan transparantie is daarmee feitelijk onjuist. Desondanks heeft de provincie, alle belangen afwegend, ingestemd met toepassing van de regeling.

Conclusie zienswijzen

Vanaf het moment van ter inzage leggen van een ontwerpbestemmingsplan krijgt een plan in beginsel zijn definitieve vorm. In de fase tussen voorontwerp en ontwerp bestaat juist de flexibiliteit om een plan nog aan te passen. Het is dus niet ongebruikelijk dat een plan of onderliggende regelingen gedurende de voorontwerp-fase nog aangepast worden. De zienswijze is deels gegrond en leidt tot de volgende aanpassingen van het plan: • In de toelichting zal het nut en de noodzaak van de bestemming ‘Groen’ nader worden toegelicht. • De regels van de bestemming ‘Groen’ zullen worden aangepast zodat een consistenter geheel ontstaat. • Op de verbeelding zal een strook van 5 meter aan de randen van het perceel de aanduiding ‘specifieke vorm van groen – landschappelijke inpassing’ krijgen. In de regels wordt deze aanduiding gekoppeld aan de voorwaardelijke verplichting om de bestaande landschappelijke inpassing in stand te houden.

3. AMBTSHALVE WIJZIGINGEN De voorwaardelijke verplichting in het kader van de realisatie van voldoende waterberging was alleen van toepassing op de bestemming ‘Wonen’. Het moet echter ook mogelijk zijn om de waterberging (gedeeltelijk) binnen de bestemming ‘Groen’ te realiseren. Dit is in de regels (4.4.2 onder a) gecorrigeerd.

12/12