21-70 Weigering VVGB Tuinsieraad D Monument van Riel - bijlage 1 nota zienswijzen

Nota zienswijzen Ontwerpbeschikking weigering omgevingsvergunning Laag Heukelomseweg 3, Heukelom Het legaliseren van een bouwwerk, geen gebouw zijnde (tuinsieraad D)

Inhoudsopgave Pagina

1.

Inleiding .................................................................................................... 3

2.

Zienswijzen ............................................................................................... 4

2.1 2.2 2.3 2.4

Reikwijdte van de visie bebouwingsconcentratie ............................................... 4 De omvang van het tuinsieraad ...................................................................... 5 Relatie met de pilot voor een museum en theetuin ........................................... 5 Noodzaak tuinsieraad voor de exploitatie van een theetuin ................................ 6

Bijlagen 1. Zienswijze Jonkers Advies, namens de heer M.C.M. van Riel 2. Beoordeling bedrijfsplan en bebouwing, Antea Group, d.d. 9 juni 2015

Nota zienswijzen ontwerpbeschikking weigering omgevingsvergunning Laag Heukelomseweg 3

2

1.

Inleiding

Het ontwerpbesluit van de weigering van de omgevingsvergunning voor het legaliseren van een bouwwerk, geen gebouw zijnde (tuinsieraad D) en deze te gebruiken als onderdeel van een theetuin en museum op het perceel Laag Heukelomseweg 3 in Heukelom heeft op grond van de Algemene wet bestuursrecht ter inzage gelegen van 1 mei 2020 tot en met 12 juni 2020. Gedurende de periode van tervisielegging is één zienswijze ingediend. Deze zienswijze is binnen de gestelde termijn binnengekomen en derhalve ontvankelijk. In hoofdstuk 2 van deze nota zijn de reacties samengevat en beantwoord.

Nota zienswijzen ontwerpbeschikking weigering omgevingsvergunning Laag Heukelomseweg 3

3

2.

Zienswijzen

Gedurende de periode van tervisielegging van het ontwerpbesluit is één zienswijze ingediend door Jonkers advies, namens de heer M.C.M. van Riel. De complete zienswijze is te raadplegen in bijlage 1. Hierna is de zienswijze samengevat weergegeven en beantwoord. Dat de zienswijze is samengevat, betekent overigens niet dat deze slechts gedeeltelijk is beoordeeld. Bij de beantwoording van de zienswijze is de volledige reactie betrokken.

2.1 Reikwijdte van de visie bebouwingsconcentratie In de visie wordt geen onderscheid gemaakt tussen bouwwerken én bouwwerken, geen gebouw zijnde. De visie spreekt over ‘bebouwing’ als verzamelnaam. Voor de uitleg van deze verzamelnaam komt daarom betekenis toe aan de regels van het bestemmingsplan waarin een definitie is opgenomen voor bebouwing. Dit begrip luidt: “een of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde”. Reclamant is daarom van mening dat de Visie bebouwingsconcentraties weldegelijk ook van toepassing is op een bouwwerk, geen gebouw zijnde (tuinsieraad D). Op basis van voorgaande zijn er dus mogelijkheden beschikbaar vanuit de visie als basis voor de legalisatie van tuinsieraad D. In dit geval gaat het specifiek om de bouwmogelijkheden in de visie ten aanzien van een erf met de bestemming ‘Wonen’. Hierbij hanteert de gemeente in de visie de regel dat dit mag leiden tot een bebouwingspercentage van ten hoogste 25% van het erf. De inhoud mag dan (inclusief de bestaande bebouwing) niet meer zijn dan 2.250 m3. Beantwoording: De visie Bebouwingsconcentraties Buitengebied Oisterwijk beschrijft omstandigheden waaronder het vanuit ruimtelijk oogpunt aanvaardbaar is om af te wijken van het bestemmingsplan Buitengebied.

Zoals echter eerder aan reclamant toegelicht is het bedoelde percentage en de inhoudsmaat van de visie niet van toepassing op bouwwerken geen gebouwen zijnde en vormt dus geen (nieuw) toetsingskader. In de visie is hiertoe ook geen noodzaak omdat het bestemmingsplan Buitengebied geen beperking kent voor de inhoud van een bouwwerk geen gebouw zijnde maar enkel een restrictie in bouwhoogte. Gelet op het bestemmingsplan Buitengebied mag een bouwwerk geen gebouw zijnde namelijk enkel 3 meter hoog zijn en met gebruik van de afwijkingsregeling 3.30 meter hoog. De visie biedt daarnaast dus geen aanknopingspunten om het bouwwerk geen gebouwen zijnde met een bouwhoogte van 9 meter te legaliseren. Conclusie: De zienswijze is ongegrond en leidt niet tot aanpassing van het besluit.

Nota zienswijzen ontwerpbeschikking weigering omgevingsvergunning Laag Heukelomseweg 3

4

2.2 De omvang van het tuinsieraad Reclamant ontkent niet dat tuinsieraad D een bouwwerk is met een forse hoogte. Relevant is echter daarbij dat het de bedoeling is om het tuinsieraad volledig te laten begroeien. Voor een groot deel is dit zelfs al zo en wordt in het raadsvoorstel voor de weigering van de ontwerpverklaring van geen bedenkingen ook feitelijk erkend dat het bouwwerk nauwelijks zichtbaar is door de aanwezige begroeiing. Door de beoogde functie van het hoofdgebouw en de ingediende aanvraag voor het museum en de theetuin is een vergelijking met een reguliere woonbestemming bovendien niet terecht. Het perceel is bovendien veel groter, namelijk bijna 7.000 m2, dan een regulier woonperceel in het buitengebied. Beantwoording: Zoals reeds vermeld in het raadsvoorstel voor de weigering van de ontwerpverklaring van geen bedenkingen bevat het woonperceel op dit moment al aanzienlijk meer bebouwing dan op basis van het geldend bestemmingsplan is toegestaan. De eigenaar wenst desondanks nogmaals extra bouwmassa toe te voegen via de legalisatie van tuinsieraad D. Dit bouwwerk, geen gebouwde zijn is qua afmetingen en bouwmassa te vergelijken met een tweede hoofdgebouw. Dit is niet te verenigen met de met elkaar samenhangende uitgangspunten van het bestemmingsplan buitengebied om ongewenste verstening tegen te gaan en het landelijk karakter te behouden.

De aanwezigheid van afschermend groen of de omvang van de woonbestemming (circa 2.600 m2) is op zichzelf ook geen reden om af te wijken van de kaders uit het geldend bestemmingsplan. De gemeente is daarnaast vanaf het begin duidelijk geweest dat dit

bouwwerk, geen gebouw zijnde, in de huidige verschijningsvorm niet legaliseerbaar is. Zo heeft het college bij gelegenheid van schrijven van 19 augustus 2013 en 19 maart 2014 alsmede de terugkoppeling door de portefeuillehouders na de collegevergadering van 11 september 2018 de reclamant hierop gewezen. Conclusie: De zienswijze is ongegrond en leidt niet tot aanpassing van het besluit.

2.3 Relatie met de pilot voor een museum en theetuin Reclamant is van mening dat met deze aanvraag de gemeente geenszins wordt gedwongen om nu al een definitieve keuze te maken voor een museum en theetuin. Relevant is dat het hier gaat om een aanvraag voor het bouwen van het tuinsieraad. Bovendien heeft reclamant de bereidheid uitgesproken om de werkingsduur van de vergunning te koppelen aan de duur van de pilot. Beantwoording: Er is door reclamant op 23 april 2019 een aanvraag omgevingsvergunning ingediend om de afwijkende bouwhoogte van tuinsieraad D te legaliseren én te gebruiken als onderdeel van een theetuin en museum. Reclamant dwingt de gemeente met deze aanvraag dus weldegelijk om nu de keuze te maken of ter plaatse van tuinsieraad D een permanente functie als theetuin en museum is toegestaan.

Nota zienswijzen ontwerpbeschikking weigering omgevingsvergunning Laag Heukelomseweg 3

5

De bereidheid van reclamant om de werkingsduur van de vergunning te koppelen aan de duur van de pilot van 5 jaar is daarnaast alleen uitgesproken in het raadsplein en herhaald als inspreker bij de raadsvergadering van 5 maart 2020. Het maakt dus geen onderdeel uit van de daadwerkelijke vergunningsaanvraag en hetgeen waarop de gemeente een besluit dient te nemen. Voor de volledigheid wordt nog vermeld dat een dergelijke constructie voor de gemeente ook geen optie is. Zoals beschreven in de zienswijzebeantwoording onder 2.2 is de gemeente vanaf het begin duidelijk geweest dat dit bouwwerk, geen gebouw zijnde, in de huidige verschijningsvorm niet legaliseerbaar is. Conclusie: De zienswijze is ongegrond en leidt niet tot aanpassing van het besluit.

2.4 Noodzaak tuinsieraad voor de exploitatie van een theetuin Het is de wens van reclamant om met het tuinsieraad iets bijzonders te creëren waardoor bezoekers worden geboeid. Dat is het unique selling point bij deze theetuin. De toegevoegde waarde van het tuinsieraad wordt bovendien bevestigd in het advies van het extern adviesbureau, dat de gemeente in 2015 heeft ingeschakeld. Reclamant is dus van mening dat er weldegelijk sprake is van een toegevoegde waarde. Dat er geen strikte noodzaak is, is van geheel andere orde. Het is toch evident dat het aan reclamant zelf is om te bepalen op welke wijze hij zich wil onderscheiden. Beantwoording: De gemeente deelt niet de mening van reclamant dat het advies van het extern adviesbureau bevestigd dat sprake is van een toegevoegde waarde bij behoud van het tuinsieraad. In de conclusie van het bijbehorend rapport (bijlage 2) staat namelijk dat de toeristisch-recreatieve waarde van een theetuin groot is maar dat de huidige invulling met de bestaande tuinsieraden en bebouwing onvoldoende aanvullende waarde biedt. Het is daarom niet noodzakelijk om onder meer tuinsieraad D in stand te houden om een aantrekkelijk toeristisch-recreatief product te realiseren. Conclusie: De zienswijze is ongegrond en leidt niet tot aanpassing van het besluit.

Nota zienswijzen ontwerpbeschikking weigering omgevingsvergunning Laag Heukelomseweg 3

6

Bijlagen

Nota zienswijzen ontwerpbeschikking weigering omgevingsvergunning Laag Heukelomseweg 3

7

Bijlage 1 Zienswijze Jonkers Advies, namens de heer M.C.M. van Riel

Nota zienswijzen ontwerpbeschikking weigering omgevingsvergunning Laag Heukelomseweg 3

8

Burgemeester en wethouders van Oisterwijk Postbus 10101 5060 GA OISTERWIJK t.a.v. de heer R. Brandhorst

102812 2019-0279

bijlagen

datum

uw brief van

9 juni 2020 4 oktober 2019

zienswijzen voornemen weigering vergunning en verklaring van geen bedenking -

Geacht college, Namens mijn cliënt, de heer M.C.M. van Riel, wonende aan de Laag Heukelomseweg 3, 5059 AN te Heukelom, maak ik hierbij gebruik van de mogelijkheid om zienswijzen in te dienen tegen het voornemen de gevraagde vergunning voor het tuinsieraad D op de locatie Laag Heukelomseweg 3 te weigeren. Cliënt kan zich met dat voornemen niet verenigen en brengt daartoe het navolgende naar voren. Het voornemen om tot weigering over te gaan is gebaseerd op een aantal argumenten die ik hierna per onderdeel zal bestrijden. De visie bebouwingsconcentraties is niet van toepassing De stelling wordt ingenomen dat de Visie Bebouwingsconcentraties niet van toepassing zou zijn op bouwwerken, geen gebouw zijnde. Dat standpunt is in onze opvatting niet juist. De Visie Bebouwingsconcentraties (hierna: de Visie) geeft voor specifieke delen van het buitengebied, de bebouwingconcentraties, ruimere bouw- en gebruiksmogelijkheden. Per bebouwingsconcentratie zijn die omschreven. In dit geval geldt het beleid voor de bebouwingsconcentratie Hoog Heukelom. Een en ander moet ook worden bezien in het licht van het doel van de visie en de relatie met het bestemmingsplan “Buitengebied”. In de inleiding van de Visie is daarover de navolgende passage opgenomen: Doel “In juni 2011 is het nieuwe Bestemmingsplan buitengebied voor de gemeente Oisterwijk vastgesteld.

Hierin zijn vijf bebouwingsconcentraties aangegeven waarin, binnen de bestaande bebouwing, verruiming van specifiek omschreven gebruiksfuncties mogelijk wordt gemaakt. In het bestemmingsplan zijn echter geen mogelijkheden opgenomen voor het extra bouwen voor niet-agrarische functies. De gemeente vindt dat, voor zover

IBAN NL63RABO0183656490 IBAN NL86INGB0004251146 NL0872.31.803B01 kvk 17 15 76 71

pagina | 2 van 4

grondeigenaren dat willen, in bebouwingsconcentraties extra bouwen voor niet-agrarische functies mogelijk moet zijn. Maar wel onder voorwaarden. (….) Deze visie geeft voor elke bebouwingsconcentratie aan waar extra bebouwing voor niet-agrarische functies mogelijk is en onder welke voorwaarden. Het accent ligt op de ruimtelijke en functionele mogelijkheden. Als een burger of ondernemer een initiatief tot extra bouwen indient, dan zal door de gemeente worden getoetst of dit kan. Deze visie is daarbij, naast bijvoorbeeld het bestemmingsplan en de verordening ruimte, één van de kaders waaraan zo’n bouwinitiatief getoetst wordt. Concreet doet de visie uitspraak over het volgende: - Of, waar en hoeveel extra bebouwing mogelijk is; -Welke functies daarbij gewenst zijn vanuit de functionele structuur van de omgeving en in hoeverre die functies in die structuur inpasbaar zijn; - Onder welke (kwaliteits)voorwaarden dat kan (bouwtype, grootte van de bebouwing, materiaal, inpassing met beplanting etc.); -Op welke wijze bij bebouwingsconcentraties vorm gegeven wordt aan de kwaliteitsverbetering van het landschap. Deze visie vervangt het Bestemmingsplan buitengebied niet, maar vormt er een aanvulling op. Het verandert de huidige bestemming van onbebouwde gronden en gronden die niet worden ontwikkeld niet. Daar blijft het vigerende Bestemmingsplan buitengebied van kracht.

Voor de ontwikkelingen waarvoor deze visie ruimte biedt worden nieuwe bestemmingsplannen opgesteld.” De Visie maakt geen onderscheid tussen bouwwerken en bouwwerken, geen gebouwen zijnde. De Visie spreekt over “bebouwing” als verzamelnaam. En nu de Visie een doorvertaling en detaillering geeft van het bestemmingsplan Buitengebied komt voor de uitleg wat onder dit begrip moet worden verstaan betekenis toe aan de regels van dat bestemmingsplan. Het perceel maakt onderdeel uit van het bestemmingsplan Buitengebied. In dat plan is in artikel 1.14 een definitie opgenomen van bebouwing. Die luidt: bebouwing: een of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde. De term “bebouwing” ziet dus zowel op gebouwen als op bouwwerken geen gebouwen zijnde. Daar waar in hoofdstuk 7 van de Visie wordt gesproken over bouwmogelijkheden gaat het dus zowel over gebouwen als over bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Vervolgens worden daar op pagina 25 van de Visie eisen aan gesteld. Daar staat: Extra bouwen binnen een bestaand bouwvlak. Op erven in Hoog Heukelom met de huidige bestemming ‘agrarisch’ en ‘wonen’ (w1 en w2) staat de gemeente extra bouwen toe voor niet agrarische en niet woonfuncties. Dat kan zowel zijn voor een nieuwe functie als voor de uitbreiding van een bestaande functie (voor zover het niet om wonen en agrarisch gaat).

Wat voor functie dat zijn kan, staat beschreven in de paragraaf hieronder. In het geval het gaat om een erf met de bestemming wonen hanteert de gemeente de regel dat dit mag leiden tot een

pagina | 3 van 4

bebouwingspercentage van ten hoogste 25% van het erf. De inhoud mag dan (inclusief de bestaande bebouwing) niet meer zijn dan 2250 m3. Op deze manier is er altijd voldoende ruimte voor groen en wordt voorkomen dat hele grote bouwmassa’s ontstaan.” Als eerste eis geldt dus het bebouwingspercentage. Dat mag niet meer zijn dan 25% van het erf. Onbestreden is dat aan die eis wordt voldaan. Dat brengt met zich mee dat er vanuit de Visie mogelijkheden tot legalisatie zijn. De omvang van het tuinsieraad is disproportioneel Niet ontkend kan worden dat het een bouwwerk is met een forse hoogte. Echter relevant daarbij is dat het juist de bedoeling is om het tuinsieraad volledig te laten begroeien. Voor een groot deel is dit zelfs al zo en in het concept raadsbesluit voor de vvgb wordt feitelijk ook erkend dat het nauwelijks zichtbaar is door de aanwezige begroeiing. Er wordt een relatie gelegd met de woonbestemming in het bestemmingsplan Buitengebied. Door de beoogde functie van het hoofdgebouw en de ingediende aanvraag voor het museum en de theetuin is een vergelijking met een reguliere woonbestemming niet terecht. Het perceel is veel groter, namelijk bijna 7000 m², dan een regulier woonperceel in het buitengebied. De aanvraag conflicteert met de pilot voor een museum en theetuin De stelling is onjuist dat er sprake is van een conflict.

De aanduiding theetuin is opgenomen omdat de gemeente notabene zelf heeft gevraagd om de gebruiksfunctie aan te geven op de tekening. In de aanvankelijke aanvraag was dat niet het geval. Met deze aanvraag voor vergunning wordt de gemeente geenszins gedwongen om nu al een definitieve keuze te maken voor een museum en theetuin. Relevant is dat het hier gaat om een aanvraag voor een vergunning voor het bouwen van het tuinsieraad. Daar komt bovendien bij dat cliënt de bereidheid heeft uitgesproken om de werkingsduur van de vergunning te koppelen aan de duur van de pilot en derhalve vooralsnog te vergunnen voor een periode van 5 jaar. Een dergelijke constructie is niet noodzakelijk voor de exploitatie van een theetuin Het is de wens van cliënt om met zowel het museum als met de theetuin iets bijzonders te creëren waardoor bezoekers worden geboeid. Dat is het unique selling point voor deze theetuin. Het advies waarnaar wordt verwezen is het advies van Antea die in 2015 advies heeft uitgebracht, zonder overigens de locatie te hebben bezocht. Eén van de conclusies Antea luidt: “Het concept van het Monument van Riel is uniek en daarmee een niet vergelijkbare ontmoetingsplaats en/of toeristische trekpleister. Er zijn geen soortgelijke ondernemers aanwezig in de omgeving en een theetuin/huis kan van toegevoegde waarde zijn op het aanbod in dit gebied. Met name de

pagina | 4 van 4

mogelijkheid om te verpozen tijdens een wandel-, fiets- of paardrijroute biedt een toegevoegde waarde.” Er is dus wel degelijk sprake van een toegevoegde waarde. Dat er geen strikte noodzaak is, is van geheel andere orde. Het lijkt mij evident dat het aan de ondernemer zelf is om te bepalen op welke wijze hij zich met zijn product of dienst wil onderscheiden van de rest. Mijn cliënt wil dat doen door de bezoekers een bijzondere ervaring mee te geven. Ik verzoek u daarom alsnog het voornemen tot het weigeren van medewerking te heroverwegen en alsnog vergunning te verlenen voor het tuinsieraad.

Met vriendelijke groet, M.A.M. Jonkers, Gemachtigde

Bijlage 2 Beoordeling bedrijfsplan en bebouwing, Antea Group, d.d. 9 juni 2015

Nota zienswijzen ontwerpbeschikking weigering omgevingsvergunning Laag Heukelomseweg 3

9

ante a group

Beoordeling bedrijfsplan en bebouwing

Laag Heukelomseweg 3 te Heukekom

Understanding today, Improving tomorrow.

Beoordeling bedrijfsplan en bebouwing Laag Heukelomseweg 3 te Heukekom

projectnummer 0403553.00 concept revisie 0 9 juni 2015

Auteur(s) ing. M. (Marijke) Embregts drs. M. (Marijke) Visser-Poldervaart

Opdrachtgever Gemeente Oisterwijk Postbus 10101 5060 GA Oisterwijk

d a t u m vrijgave

beschrijving revisie 0

goedkeuring

vrijgave

I

I concept

I M. Visser-Poldervaart

I E. Oude W e e r n i n k

anteagroup

Colofon

Contactgegevens: M o n i t o r w e g 29 1322 BK ALMERE Postbus 10044 1301 AA ALMERE

E. marijke.visser@anteagroup.com

Copyright © 2015 Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd e n / o f openbaar worden gemaakt door middel van druk, fotokopie, elektronisch of op welke wijze dan ook, zonder schriftelijke toestemming van de auteurs.

anteagroup

Inhoudsopgave

Inhoudsopgave 1

BIZ.

Inleiding

1

1.1

Aanleiding

1

1.2

Beschrijving plangebied

1

1.3

Huidige situatie

2

2

Plannen

3

3

Museale waarde

4

3.1

Cultuurhistorische waarde

4

3.2

Architectuur-en kunsthistorische waarde

6

3.3

Situationele en ensemblewaarde

7

3.4

Gaafheid en herkenbaarheid

8

3.5

Zeldzaamheid

9

4

Toeristisch recreatieve waarde

10

4.1

Toeristisch recreatieve beleidskaders

10

4.2

Landschappelijke waarden van het gebied

11

4.3

Toegevoegde waarde op het bestaande toeristisch recreatieve product

12

4.4

Potentiële vraag

12

4.5

Bereikbaarheid

13

4.6

Haalbare business case

13

4.7

Belevingswaarde

13

4.8

Conclusie toeristisch recreatieve waarde

15

5

Samenvatting en conclusie

16

anteagroup

Beoordeling bedrijfsplan en bebouwing

Inleiding

projectnummer 0403553.00 9 juni 2015 revisie 0

1 1.1

Inleiding Aanleiding De gemeente heeft tijdens een controle (in 2012) geconstateerd dat ter plaatse van de woning aan de Laag Heukelomseweg 3 te Heukelom werd gebouwd zonder vergunning. Daarnaast is gebleken dat er veel meer bebouwing was opgericht zonder vergunning. Na een bezoek ter plaatse van de wethouder en na diverse gesprekken is uiteindelijk besproken dat een deel van de bebouwing wellicht gehandhaafd kon worden als er een museum met theetuin gerealiseerd zou w o r d e n . De initiatiefnemer heeft middels een bedrijfsplan gemotiveerd hoe de gewenste tweede bestemming (museum en t h e e t u i n ) e e n maatschappelijke e n / o f c u l t u r e l e bijdrage kan leveren aan de gemeente Oisterwijk. Daarnaast heeft de hij gemotiveerd waarom het perceel en de aanwezige bebouwing museaal zijn. In dit document w o r d t beoordeeld o f d e gewenste bestemming bijdraagt aan de toeristische recreatieve waarde van de gemeente Oisterwijk en de vraag o f d e aanwezige bebouwing museaal is.

1.2

Beschrijving plangebied Het plangebied, locatie ' M o n u m e n t van Riel' is gelegen op het perceel Laag Heukelomseweg 3 in Heukelom. Het perceel is aan twee kanten omsloten door een secundaire weg (het Heikesspoor en Laag Heukelomseweg). Aan de zuidzijde w o r d t het perceel begrensd door het spoor en ten noord-oosten door een agrarisch bedrijf. Rondom de erfafscheiding zijn naast een hekwerk en een heg vele hoge bomen en struiken aanwezig, waardoor de bebouwing van het perceel niet zichtbaar is, behalve een deel van de woonboerderij aan de Laag Heukelomseweg.

Figuur 1.1: plangebied

Blad 1 van 16

anteagroup

Beoordeling bedrijfsplan en bebouwing

Inleiding

projectnummer 0403553.00 9 juni 2015 revisie 0

Lí! 4 *i i

^

--. ..

.

' /'

* .

Figuur 1.2: woning Laag Heukelomseweg 3

1.3

Huidige situatie Op het perceel is een woning gelegen en diverse bouwwerken, geen gebouwen zijnde. De (bouw)werken waar een bouwstop voor is opgelegd, zijn door de hoge bomen vanaf de weg niet of nauwelijks zichtbaar. De bouwwerken, door initiatiefnemer tuinsieraden genoemd bestaan uit constructies van steen en staal. Illegale

bouwwerken

Op basis van het bestemmingsplan 'correctieve herziening bestemmingsplan Buitengebied' mag op het perceel een woning met bijbehorende bijgebouwen met een inhoud van maximaal 1.465 m gerealiseerd w o r d e n . De huidige woning met bijbehorende bouwwerken heeft een 3

inhoud van 2.701 m . Dat betekent dat kan worden geconcludeerd dat 1.236 m illegaal is 3

3

gerealiseerd. Daarnaast staat op het perceel een aantal bouwwerken, geen gebouwen zijnde (tuinsieraden). Deze bouwwerken zijn van steen en staal. De hoogte van de stenen bouwwerken is 9 meter en van de stalen bouwwerken is het hoogste punt 7 meter. Op basis van het bestemmingsplan mag slechts 1 meter hoog of met vergunning 3 meter hoog gebouwd w o r d e n . Ook hier kan worden geconcludeerd dat de bouwwerken, geen gebouwen zijnde illegaal zijn.

Blad 2 van 16

anteagroup

Beoordeling bedrijfsplan en bebouwing

Plannen

projectnummer 0403553.00 9 juni 2015 revisie 0

2

Plannen Het concept bestaat uit een authentieke kruidenierswinkel uit 1880 van het kerkplein 4 te Oisterwijk, een museum en een tweetal tuinsieraden met theetuin, welke zich kenmerkt door een uniciteit als gevolg van de verwevenheid tussen het huis, het erf, de schuur en de tuinsieraden. De bomen die binnen de (bouw)werken staan, blijven staan en vormen een onlosmakelijk geheel met het kunstwerk. Bovendien worden de zuilen begroeid, zodat een vorm van een zogenaamde "hangende tuin van Babylon" ontstaat. De tuinsieraden omvatten verscheidene ijzer- en glasconstructies die onderling verbonden zijn door galerijen. Aan de constructie worden tevens kunstwerken gehangen en deze dienen dus ook als expositieruimte. Het is volgens initiatiefnemer noodzakelijk dat de hoogte van de bouwwerken 9 meter w o r d t / b l i j f t . Het is namelijk de bedoeling om op hoogte te kunnen lopen, waardoor men op de verschillende niveauhoogtes een andere kijk op het kunstwerk en de tuin heeft. Voor de exploitatie van het M o n u m e n t van Riel is een stichting "Vrienden van M o n u m e n t van Riel" opgericht, die het volgende doel voor ogen heeft: Beheer, behoud en onderhoud van M o n u m e n t van Riel. De stichting tracht haar doel te bereiken door het openstellen van de locatie waaronder het museum, de tuinsieraden en de kruidenierswinkel.

De stichting heeft winst maken uitdrukkelijk niet ten doel.

Blad 3 van 16

anteagroup

Beoordeling bedrijfsplan en bebouwing

Museale waarde

projectnummer 0403553.00 9 juni 2015 revisie 0

3

Museale waarde In verband met de vragen ten aanzien van de legalisering is in eerste instantie de museale waarde van de bebouwing bepaald. Voor het bepalen van de museale waarde van de bebouwing is de reguliere beoordeling voor monumentale waarde gehanteerd. Hierin w o r d t onderscheid gemaakt tussen: »

Cultuurhistorische waarde

»

Architectuur- en kunsthistorische waarde

»

Situationele en ensemblewaarde

»

Gaafheid en herkenbaarheid

»

Zeldzaamheid

In onderstaande beschrijving gaan wij deze elementen stuk voor stuk na, op basis waarvan een uiteindelijke beoordeling van de museale/monumentale waarde van de bebouwing w o r d t bepaald.

3.1

Cultuurhistorische waarde Onder cultuurhistorische waarde worden de volgende mogelijke waarden beoordeeld: »

Belang van het object/complex als bijzondere uitdrukking van (een) culturele, sociaaleconomische e n / o f bestuurlijke/beleidsmatige e n / o f geestelijke ontwikkeling(en);

»

Belang van het object/complex als bijzondere uitdrukking van (een) geografische, landschappelijke en/of historisch-ruimtelijke ontwikkeling(en);

»

Belang van het object/complex als bijzondere uitdrukking van (een) technische en/of typologische ontwikkeling(en);

»

Belang van het object/complex wegens innovatieve waarde of pionierskarakter;

»

Belang van het object/complex wegens bijzondere herinneringswaarde.

Vergelijking van historische kaarten t o o n t aan dat op het perceel Laag Heukelomseweg 3 de eerste bebouwing tussen ca. 1811 en 1869 is ontstaan. Op de Kadastrale Minuutplan van het gebied (1811) is nog geen bebouwing ingetekend ter plaatse van het perceel. Op dat m o m e n t maakte het perceel nog onderdeel uit van de akkers. Op de topografische kaart van 1869 is wel bebouwing aangegeven ter plaatse van het perceel. De luchtfoto's van de RAF uit 1944 laten op het perceel een cluster van gebouwen zien (zie figuur 3.1).

Blad 4 van 16

anteagroup

Beoordeling bedrijfsplan en bebouwing

Museale waarde

projectnummer 0403553.00 9 juni 2015 revisie 0

Figuur 3.1: Luchtfoto RAF 1944 met ligging van gebouwen ter plaatse van het perceel Heukelomseweg 3 De aanbouwen en tuinsieraden die nu ter discussie staan, zijn in de afgelopen jaren op het perceel aangebracht. Deze elementen hebben geen relatie met de boerderij of het verleden daarvan. Geografisch of historisch-ruimtelijk hebben deze toevoegingen dan ook geen toegevoegde waarde. Het object is evenmin van belang als bijzondere uitdrukking van (een) culturele, sociaal-economische en/of bestuurlijke/beleidsmatige e n / o f geestelijke ontwikkeling(en). De toevoegingen aan de boerderij vormen geen algemene culturele toevoeging. Op het perceel is de inboedel van de kruidenierswinkel vanaf het Kerkplein in Oisterwijk aangebracht. Daarmee is de inhoud van de winkel bewaard gebleven en is inzichtelijk gebleven hoe een kruidenierswinkel in de 1 9 eeuw functioneerde. Deze is echter uit de context gehaald e

van het kerkplein van Oisterwijk. De inboedel is in de boerderij op de Laag Heukelomseweg 3 geplaatst, waarmee het zelfs naar een aangrenzend gehucht is gebracht. Daarmee is evenmin sprake van een historisch-ruimtelijke ontwikkeling. Het behoud van de winkel biedt weliswaar een herinneringswaarde, maar door deze uit de context te halen, is deze waarde beperkt. De tuinsieraden en aanbouw vormen geen bijzondere uitdrukking van technische en/of typologische ontwikkeling of innovatieve waarde of pionierskarakter. Hierop w o r d t in paragraaf 3.2 nader ingegaan. Conclusie Concluderend kan gesteld worden dat de cultuurhistorische waarde van de opstallen, met name de aanbouwen, niet aangetoond is. Het behoud van de kruidenierswinkel uit Oisterwijk is weliswaar waardevol, maar de winkel is op de nieuwe locatie uit de context van het kerkplein gehaald en daarmee is een deel van de waarde verloren gegaan.

Blad 5 van 16

anteagroup

Beoordeling bedrijfsplan en bebouwing

Museale waarde

projectnummer 0403553.00 9 juni 2015 revisie 0

3.2

Architectuur- en kunsthistorische waarde De architectuur- en kunsthistorische waarden zijn uit te splitsen naar de volgende e l e m e n t e n : »

bijzonder belang van het object/complex voor de geschiedenis van de architectuur e n / o f bouwtechniek;

»

bijzonder belang van het object/complex voor het oeuvre van een bouwmeester, architect ingenieur of kunstenaar;

»

belang van het object/complex wegens de hoogwaardige esthetische kwaliteiten van het ontwerp;

»

belang van het object/complex wegens het bijzondere materiaalgebruik, de ornamentiek e n / o f monumentale kunst;

»

belang van het object/complex wegens de bijzondere samenhang tussen exterieur en interieur(onderdelen).

De aanbouwen en tuinsieraden zijn gevormd uit een verzameling bouwmaterialen. Dit geldt met name voor de tuinsieraden, die van bouwmaterialen van diverse bronnen, materialen en stijlen zijn samengesteld (zie figuur 3.2).

Figuur 3.2: foto's tuinsieraad Laag Heukelomseweg 3

Blad 6 van 16

anteagroup

Beoordeling bedrijfsplan en bebouwing

Museale waarde

projectnummer 0403553.00 9 juni 2015 revisie 0

De aanbouwen en tuinsieraden zijn dan ook niet van bijzonder belang voor de geschiedenis van de architectuur e n / o f bouwtechniek, noch van bijzonder belang voor het oeuvre van een bouwmeester, architect, ingenieur of kunstenaar. Evenmin voldoen de objecten aan een hoogwaardig esthetische kwaliteit van ontwerp. De verzameling van elementen, bouwstijlen en materialen is eerder een verzameling bijzondere voorwerpen, dan een samenhangend ontwerp. Samenhang tussen exterieur en interieur (voor zover van interieur sprake is) is niet aanwezig. Ook aan de boerderij zijn elementen aangebracht die geen verband houden met het exterieur en daarmee een eenheid vormen. Op het perceel is sprake van het gebruik van bijzondere materialen en ornamentiek. Doordat de verschillende elementen echter niet in een samenhangend o n t w e r p gebruikt zijn, kan op basis van architectuur- en kunsthistorische waarde geen monumentale waarde toegekend w o r d e n . Conclusie Concluderend kan gesteld worden dat aan geen van de criteria voor architectuur- en kunsthistorische waarden w o r d t voldaan. Daarmee w o r d t de opstallen geen monumentale of museale waarde toegekend.

3.3

Situationele en ensemblewaarde Voor de situationele en ensemblewaarde worden de volgende zaken beoordeeld: »

betekenis van het object als essentieel (cultuurhistorisch, functioneel e n / o f architectuurhistorisch en visueel) onderdeel van een complex; o

bijzondere, beeldbepalende betekenis van het object voor het aanzien van zijn omgeving;

o

bijzondere betekenis van het complex voor het aanzien van zijn omgeving, wijk, stad of streek;

»

bijzondere betekenis van het complex wegens o

de hoogwaardige kwaliteit van de bebouwing in relatie t o t de onderlinge historischruimtelijke context en in relatie t o t de daarbij behorende groenvoorzieningen, wegen, wateren, bodemgesteldheid en/of archeologie;

o

bijzondere betekenis van het object wegens de wijze van verkaveling / inrichting / voorzieningen.

De locatie Laag Heukelomseweg 3 is lange tijd een agrarisch perceel geweest. Voordat de bebouwing in de 19 eeuw werd opgericht was het perceel in gebruik als akkergrond. e

De bebouwing op de locatie v o r m t geen eenheid met de omliggende percelen. De bebouwing ligt verspreid langs de wegen en bestaat voornamelijk uit boerderijen die deels nog een agrarische functie hebben en deels als alleen woonhuis gebruikt worden. Ook de woning aan de Laag Heukelomseweg 3 heeft de agrarische functie verloren. De bouwwerkzaamheden op het perceel houden geen verband met de agrarische geschiedenis van het perceel of de omgeving. De elementen die op het perceel gebracht zijn, hebben geen bijzondere streekgebonden waarde en voegen geen waarde toe die de geschiedenis of kenmerken van de omgeving versterken. Conclusie De bouwwerken worden op grond van de situationele en ensemblewaarde niet als bijzonder waardevol gezien. Vanuit dit aspect vertegenwoordigen de gebouwen en bouwwerken dan ook geen monumentale of museale waarde.

Blad 7 van 16

anteagroup

Beoordeling bedrijfsplan en bebouwing

Museale waarde

projectnummer 0403553.00 9 juni 2015 revisie 0

3.4

Gaafheid en herkenbaarheid Om de gaafheid en herkenbaarheid te beoordelen worden de volgende aspecten toegelicht: »

belang van het object/complex wegens de architectonische gaafheid en/of herkenbaarheid van ex- e n / o f interieur;

»

belang van het object/complex wegens de materiële, technische e n / o f constructieve gaafheid;

»

belang van het object/complex als nog goed herkenbare uitdrukking van de oorspronkelijke of een belangrijke historische functie;

»

belang van het complex wegens de waardevolle accumulatie van belangwekkende historische bouw- e n / o f gebruiksfasen;

»

belang van het complex wegens de gaafheid en herkenbaarheid van het gehele ensemble van de samenstellende onderdelen (hoofd- en bijgebouwen, hekwerken, tuinaanleg e.d.);

»

belang van het object/complex in relatie t o t de structurele en/of visuele gaafheid van de stedelijke, dorpse of landschappelijke omgeving.

Zoals toegelicht in paragraaf 3.2 vormen de objecten een verzameling van bouwkundige elementen, die geen samenhangend o n t w e r p vormen. Van architectonische gaafheid van exe n / o f interieur is daarmee geen sprake. Ook een materiële, technische e n / o f constructieve gaafheid ontbreken. De materialen zijn verzameld en samengesteld t o t een bouwwerk. Van samenhang in het bouwwerk zelf is geen sprake. De bouwwerken hangen niet samen met de oorspronkelijke of een belangrijke historische functie van het gebouw of het perceel. Daarmee v o r m t ook deze inhoud geen reden om te spreken van een monumentale of museale bebouwing. De gebouwen vormen geen waardevolle accumulatie van belangwekkende historische bouw¬ e n / o f gebruiksfasen. Een dergelijke belang w o r d t gehecht aan gebouwen die door de eeuwen heen gebruikt en verbouwd zijn en waarvan de bouwfasen herkenbaar zijn. De tuinsieraden en aanbouwen zijn in te korte tijd gebouwd om een waardevolle accumulatie te zijn. Bovendien zijn deze onderdelen in zichzelf geen eenheid. Daarmee is ook geen sprake van een ensemble van samenstellende onderdelen. Aangezien de bouwstijlen van de elementen zelf geen eenheid vormen kan ook geen sprake zijn van een samenhangend ensemble van onderdelen. Zoals beschreven in de voorgaande paragrafen hangt de bebouwing evenmin samen met de omgeving.

De bouwelementen en bouwstijlen die deze vertegenwoordigen behoren eerder in een stedelijke dan in een landelijke omgeving. Daarmee is geen sprake van structurele e n / o f visuele gaafheid van de landschappelijke omgeving. Conclusie Er is geen sprake van gaafheid en herkenbaarheid. Belangrijkste reden hiervoor is dat de objecten zelf een verzameling van bouwelementen bevat die in zichzelf geen eenheid vormen.

Blad 8 van 16

anteagroup

Beoordeling bedrijfsplan en bebouwing

Museale waarde

projectnummer 0403553.00 9 juni 2015 revisie 0

3.5

Zeldzaamheid Als laatste element voor de monumentale en museale waarde w o r d t gekeken naar zeldzaamheid. Voor dit aspect worden de volgende criteria beoordeeld: »

belang van het object/complex wegens absolute zeldzaamheid in architectuurhistorisch, bouwtechnisch, typologisch of functioneel opzicht;

»

uitzonderlijk belang van het object/complex wegens relatieve zeldzaamheid in relatie t o t één of meer van de onder paragrafen 3.1 t / m 3.3 genoemde kwaliteiten.

De bouwwerken vormen absoluut een zeldzaamheid. De bouwwerken zijn niet in een architectuurhistorisch kader te plaatsen en typologisch bijzonder. Deze zeldzaamheid w o r d t echter niet als reden gezien om de bouwwerken een museale of monumentale waarde toe te kennen. Reden hiervoor is het ontbreken van een eenduidige architectonisch o n t w e r p en het feit dat sprake is van een aantal verzamelde bouwmaterialen die geen eenheid vormen. Aangezien in de paragrafen 3.1 t o t en met 3.3 geen kwaliteiten benoemd zijn die van belang zijn, kan op het tweede punt eveneens geen sprake zijn van belangrijke zeldzaamheidswaarden. Conclusie Er is geen sprake van zeldzaamheidswaarde van de bouwwerken. Met name het ontbreken van eenheid in het o n t w e r p zelf is hierin een belangrijk gegeven.

Blad 9 van 16

anteagroup

Beoordeling bedrijfsplan en bebouwing

Toeristisch recreatieve waarde

projectnummer 0403553.00 9 juni 2015 revisie 0

4

Toeristisch recreatieve waarde De grootte van succes van een toeristisch recreatieve ontwikkeling is afhankelijk van een aantal basisfactoren: »

Landschappelijke waarde;

»

Marktwaarde;

»

Concurrentiepositie;

»

Bereikbaarheid;

»

Haalbaarheid

»

Belevingswaarde.

Daarnaast hebben de houding van de politiek en het gemeentelijk beleid een belangrijke invloed op het succesvol ontwikkelen van een toeristisch- recreatief product. De toeristisch recreatieve waarde van een museum met t h e e t u i n / theehuis op de betreffende locatie in de gemeente Oisterwijk hebben we beoordeeld op onderstaande toetsvragen.

4.1

1.

Past de ontwikkeling binnen de toeristisch recreatieve beleidskaders van de gemeente?

2.

Past de ontwikkeling binnen de landschappelijke waarden van het gebied?

3.

Wat is de toegevoegde waarde op het bestaande toeristisch recreatieve product?

4.

Is er voldoende (potentiële) vraag naar dit product binnen de gemeente?

5.

Is de locatie fysiek en digitaal goed bereikbaar?

6. 7.

Beschikt de ondernemer over een haalbare business case? Welke belevingswaarde kan aan het geheel toegekend worden?

Toeristisch recreatieve beleidskaders Gemeente Oisterwijk heeft op 12 december 2013 de beleidsvisie Toerisme en Recreatie 2014¬ 2020 vastgesteld. Daarnaast hebben zij als uitwerking van dit beleid een kadernota en een uitvoeringsprogramma vastgesteld. In de visie geeft de gemeente richting aan de ontwikkeling van toerisme en recreatie in de gemeente voor de komende jaren. Recreatie is een belangrijke sector in de gemeente Oisterwijk. Het doel is om Oisterwijk duurzaam neer te zetten als trekpleister in de regio en de sector te laten floreren. Dit met behoud van de aantrekkelijke leefomgeving van de eigen inwoners. Een goed ontwikkeld dagrecreatief product is het fundament voor de toeristisch-recreatieve sector in Oisterwijk. Het dagrecreatief product omvat routegebonden recreatie en dagattracties. De basisinfrastructuur voor routegebonden recreatie is goed op orde maar een koppeling met belevingsaspecten is wenselijk. Voor een goede geleiding en zonering van recreanten worden aantrekkelijke startpunten (Toeristische Overstap Punten) aangeboden. In de visie w o r d t geconcludeerd dat er in Oisterwijk plaats is voor een nieuwe dagrecreatieve ontwikkeling in de Parel Oisterwijk, gedacht w o r d t aan het KVL-terrein. Daarnaast kunnen aansprekende en passende evenementen bijdragen aan een positieve uitstraling en het trekken van bezoekers naar Oisterwijk.

Bij de dagrecreatie w o r d t aansluiting gezocht bij sportieve en culturele voorzieningen.

Blad 10 van 16

anteagroup

Beoordeling bedrijfsplan en bebouwing

Toeristisch recreatieve waarde

projectnummer 0403553.00 9 juni 2015 revisie 0

Daarnaast w o r d t in de visie gesteld dat het behoefte patroon van mensen in de afgelopen tijd verandert is. Mensen willen geraakt worden door ervaringen en gaan op zoek naar activiteiten die emotie losmaken. Hierbij kunnen alle zintuigen worden aangesproken. Dit vraagt om een meer persoonlijke aanpak van bedrijven in de toeristische-recreatieve sector. Op basis van de sterkte, zwakte, kansen, bedreigingenanalyse zijn de volgende punten van belang: Sterk: »

Infrastructuur voor wandelen, fiets en paardrijden is met de verschillende netwerken goed op orde.

»

Er is met name in het buitengebied veel verblijfsaccomodatie te vinden in zowel de kampeer¬ , bungalow- als hotelsector.

Kansen: »

De vraag vanuit de markt voor kwalitatief hoogwaardige voorzieningen groeit. Dit past bij het profiel van Oisterwijk.

»

Het chique en hippe imago van Oisterwijk is onderscheidend en kan in marketing en promotie beter benadrukt w o r d e n .

De ontwikkeling van het KVL terrein betekent een impuls voor het centrum van Oisterwijk en de sector toerisme en recreatie. Er zijn verschillende mogelijkheden om het product Oisterwijk voor bezoekers te vergroten. Ideeën hiervoor zijn een binnenactiviteit koppelen met cultuurhistorie en erfgoed of een museum op het KVL terrein. De gemeente telt diverse middelgrote dagattracties en dagrecreatieve voorzieningen specifiek gericht op vermaak van recreanten en toeristen en beleving van het buitengebied. De kernen Heukelom, Moergestel, maar ook het platteland zijn echter geen unieke onderdelen om apart te promoten. De kern Heukelom w o r d t gekenmerkt door de begrippen rust, wandelen en kleinschaligheid. Horeca en een eventuele dagattractie geven daar een invulling aan. Conclusie Het beleid zegt niet specifiek iets over activiteiten die zijn toegestaan. Per activiteit dient te worden worden afgewogen of medewerking verleend kan worden. Aangezien het beleid ook geen functies uitsluit, w o r d t ervan uitgegaan dat het initiatief past binnen het gemeentelijk beleid.

4.2

Landschappelijke waarden van het gebied De bebouwing is vanuit de lucht en vanaf de weg niet t o t nauwelijks zichtbaar en zal daarom geen storende factor zijn in het landschap. Door de verscholenheid van de bebouwing v o r m t het tevens geen aanvulling op de landschappelijke waarde van het gebied. Het gebied heeft een reeds bestaande recreatieve functie, waarbij de routerecreatie het belangrijkste is. Een theetuin past binnen het landschap van lintbebouwing en oude akkers. Een museum w o r d t eerder in een stedelijke omgeving dan in een landelijke omgeving verwacht. De combinatie van theetuin met museum maakt de locatie t o t een pleisterplaats in de routestructuur. Voor de landschappelijke waarde van de bouwwerken w o r d t verwezen naar hoofdstuk 3 van deze memo waarin nader is ingegaan op de museale waarde van de gebouwen en de vraag in hoeverre dit past in de omgeving.

Blad 11 van 16

anteagroup

Beoordeling bedrijfsplan en bebouwing

Toeristisch recreatieve waarde

projectnummer 0403553.00 9 juni 2015 revisie 0

4.3

Toegevoegde waarde op het bestaande toeristisch recreatieve product In Oisterwijk ontbreekt een goede slecht weer voorziening in het toeristisch recreatieve product, evenals een museum (VVV, 2014). In dat kader biedt het concept aan de Laag Heukelomseweg 3 een toegevoegde waarde. Een theetuin kan niet als slecht weer voorziening gelden, maar een gelegenheid waar binnen iets gedronken kan worden en een museum kunnen hieraan wel een bijdrage zijn. Om als museum te kunnen functioneren zijn verbeteringen noodzakelijk in de inrichting. Tevens ontbreekt een helder concept voor het museum. In de huidige situatie w o r d t een aantal verzamelingen getoond, waarvan de vraag is of dit als museum voor Oisterwijk een belangrijke trekpleister vormt. Het concept van het M o n u m e n t van Riel is uniek en daarmee een niet vergelijkbare ontmoetingsplaats e n / o f toeristische trekpleister. Er zijn geen soortgelijke ondernemers aanwezig in de omgeving en een theetuin/huis kan van toegevoegde waarde zijn op het aanbod in dit gebied. Met name de mogelijkheid om te verpozen tijdens een wandel-, fiets- of paardrijroute biedt een toegevoegde waarde.

4.4

Potentiële vraag Potentiële vraag naar het concept Vanuit de toeristische markt is voldoende vraag te verwachten naar een theetuin/huis waar voldoende te beleven is. De museale waarde is echter relatief beperkt, omdat een concept ontbreekt. Daarbij is voor bezoekers de reden voor bezoek niet zozeer gekoppeld aan de museale functie als wel aan de mogelijkheid om iets te gebruiken en een stop in te bouwen in de gekozen route. De toeristische markt kenmerkt zich als positief door het aandeel van de Noord-Brabantse bestedingen en activiteiten ten opzichte van het landelijke totaal en de bovengemiddelde uitgaven aan consumptiekosten bij dagtochten in Brabant (Advies KHN, 2014). Bovendien heeft de provincie de ontwikkeling van extensieve recreatie als belangrijk speerpunt aangemerkt. Daarmee sluit de theetuinfunctie goed aan. De museale functie is in dit kader minder van belang. Het onderhouden en presenteren van collecties vraagt een impuls om ook het museale gedeelte van de onderneming een bijdrage te laten leveren. Samenwerkingsmogelijkheden Samenwerking met andere toeristisch recreatieve organisaties versterkt het product. In de omgeving van de ontwikkeling van het theehuis zijn diverse mogelijkheden t o t samenwerking: »

Het theehuis kan profiteren van bezoekers van het nabijgelegen Best Western Hotel de Druiventros en de camping het Karrewiel.

»

Het nabijgelegen bedrijf "Groen Boer en Doen" organiseert groepsarrangementen. Een goede samenwerking met deze onderneming versterkt het product.

»

Ook samenwerking met de VVV, die gezien de bijgevoegde brief van de VVV, lijkt positief.

Voor de samenwerking kunnen arrangementen opgenomen w o r d e n . Afstemming van de producten en presentatie van de mogelijkheden is daarvan van belang.

Blad 12 van 16

anteagroup

Beoordeling bedrijfsplan en bebouwing

Toeristisch recreatieve waarde

projectnummer 0403553.00 9 juni 2015 revisie 0

4.5

Bereikbaarheid Uit de bestudeerde informatie is gebleken dat de eigenaren de weg naar PR (VVV) en samenwerking (VVV en KHN) goed w e t e n te vinden. Dit kan zowel het product als de overlevingskans van het bedrijf vergroten. Vanaf de A65 - de belangrijkste autosnelweg in de omgeving - is de locatie goed bereikbaar. Of de gasten vanaf deze weg op zoek gaan naar de locatie is twijfelachtig. De A65 aan de noordzijde en de het spoor aan de zuidzijde kunnen ook een barrière vormen voor de bereikbaarheid. Deze barrièrewerking is beperkt, omdat de locatie dichtbij een spoorwegovergang ligt. De meest voor de hand liggende gasten zijn wandelaars, ruiters en fietsers die een route in de omgeving rijden. In de huidige situatie leiden deze routes nog niet langs de locatie. Om een betere aansluiting op de routes te krijgen, is te overwegen om een wijziging in de routes te laten aanbrengen. Samenwerking (zie ook paragraaf 4.4) is hiervoor van groot belang.

4.6

Haalbare business case De ondernemer beschikt over een haalbare businesscase, opgesteld door KHN (2014). Deze businesscase is echter opgesteld aan de hand van feitelijke informatie. Echter valt of staat een toeristisch- recreatieve onderneming met de passie het enthousiasme van de ondernemers. De vraag is of het hebben van een onderneming een wens van de eigenaren is en of zij zelf de zaak zullen runnen.

4.7

Belevingswaarde Idee achter het M o n u m e n t van Riel is dat bezoekers ervaren hoe kunst, cultuur en historie op een alledaagse manier in het leven geïntegreerd kan w o r d e n . Dit maakt het concept onderscheidend. In de uitwerking vraagt dit om een andere manier van presenteren. De beelden van december 2012 van de inrichting van de locatie maken een rommelige indruk. De curiosa zijn op diverse plekken uitgestald en de hoeveelheid stukken is zo groot, dat hierdoor een explosie aan indrukken ontstaat. Mensen die de waarde van de curiosa niet kennen (en vermoedelijk is dat het geval bij een groot deel van de recreanten die toevallig voorbij komen) zullen zich daar niet in thuis voelen. Echter de ambiance van de "tuinsieraden", de bijzondere lichtinval en de natuur binnen zijn uniek en zullen mensen verrassen. Ook de looppaden op hoogte en de mogelijkheid hier een consumptie te nuttigen zijn uniek en niet elders in Noord-Brabant te vinden. De veiligheid van deze constructies is een aandachtspunt. In onderstaande foto's is ingegaan op de sterke en zwakke punten van de inrichting van de locatie.

Blad 13 van 16

anteagroup

Beoordeling bedrijfsplan en bebouwing

Toeristisch recreatieve waarde

projectnummer 0403553.00 9 juni 2015 revisie 0

iiS

Juiste inrichting: maakt nieuwsgierig, veel lichtinval, opgeruimd en welkom gevoel

^^^^ Onjuiste inrichting: doet rommelig en donker aan.

I I. Onjuiste inrichting: rommelige entree

Blad 14 van 16

anteagroup

Beoordeling bedrijfsplan en bebouwing

Toeristisch recreatieve waarde

projectnummer 0403553.00 9 juni 2015 revisie 0

^^^^

Juiste inrichting: open en opgeruimde entree

4.8

Juiste f o t o voor foldermateriaal

Conclusie toeristisch recreatieve waarde Waardevol

Twijfelachtig

Niet waardevol

Beleid Landschappelijke waarde Marktwaarde Concurrentiepositie Bereikbaarheid Haalbaarheid Beleving Gezien de verscholen ligging van de locatie is dit geen storende factor in het landschap. Anders w o r d t het wanneer de tuinsieraden al van veraf zichtbaar zijn. De bebouwing voegt niets toe aan het landschap door de ligging in het bos. Voor de toeristen en recreanten in dit gebied zal een theetuin zeker van toegevoegde waarde zijn. De museale waarde van de locatie is echter twijfelachtig te noemen. Het ontbreken van collectiebeheer en eenduidigheid in het museumconcept leidt t o t weinig toegevoegde recreatieve waarde. Via grote uitvalswegen en diverse landschappelijke wandel-, fiets-, en ruiterroutes is de locatie goed te bereiken. Of vanaf de grote wegen de locatie ook gevonden w o r d t is mede afhankelijk van de zichtbaarheid en aantrekkingskracht via internet. Hier zal de ondernemer extra aandacht voor moeten hebben. Het is voor de haalbaarheid ook van belang dat de onderneming digitaal en via sociale media goed te bereiken is. Volgens het advies van de Koninklijke Nederlandse Horeca (KNH) is de ontwikkeling haalbaar. De continuïteit valt of staat met het enthousiasme van de ondernemers.

Blad 15 van 16

anteagroup

Beoordeling bedrijfsplan en bebouwing

Samenvatting en conclusie

projectnummer 0403553.00 9 juni 2015 revisie 0

5

Samenvatting en conclusie Tijdens een controle (in 2012) heeft de gemeente Oisterwijk geconstateerd dat op het perceel aan de Laag Heukelomseweg 3 te Heukelom zonder vergunning gebouwd is. In deze rapportage is beoordeeld of de gewenste ontwikkelingen bijdragen aan de toeristische recreatieve waarde van de gemeente Oisterwijk en of sprake is van museale bebouwing. Museale bebouwing Ten aanzien van de museale waarde van de bebouwing is vastgesteld dat de bebouwing niet voldoet aan de richtlijnen van monumentale of museale bebouwing. Op zowel cultuurhistorische, architectuur- en kunsthistorische en situationele en ensemblewaarde als op gaafheid en herkenbaarheid en zeldzaamheid ligt de bebouwing te weinig gewicht in de schaal om als museaal of monumentaal aangeduid te kunnen w o r d e n . Met name feit dat sprake is van een verzameling bouwkundige elementen, die niet in een samenhangend o n t w e r p zijn opgenomen, maakt dat de bebouwing niet als museaal aangeduid kan worden. Toeristisch recreatieve waarde Voor de toeristisch recreatieve waarde geldt dat de ontwikkeling van een theetuin/huis goed past in de omgeving. Het format zoals neergelegd aan de Laag Heukelomseweg 3 biedt weliswaar een bijzondere locatie door de curiosa. Er is echter twijfel over de landschappelijke waarde, concurrentiepositie, haalbaarheid en beleving.

Oorzaken hiervoor zijn: de uitwerking van het businessplan, de invulling van de museumfunctie en de rommelige indruk die de gebouwen in de huidige situatie maken. Overigens is de concurrentiepositie van een theetuin/huis op zichzelf waardevol, omdat daaraan duidelijk behoefte is. Er is echter twijfel aan de exploitatie van het museum en de vraag of daarmee voldoende bezoekers getrokken worden. Conclusie Concluderend kan gesteld worden dat de bebouwing geen museale waarde vertegenwoordigd. De toeristisch-recreatieve waarde van een theetuin is groot, maar de huidige invulling met de bestaande tuinsieraden en bebouwing voor het realiseren van een theetuin bieden onvoldoende aanvullende waarde. Het is niet noodzakelijk deze bouwwerken in stand te houden om een aantrekkelijk toeristisch-recreatief product te realiseren. Andere ontwikkelingen zijn hiervoor wel noodzakelijk, zoals aanhaking op recreatieve routes en bekendheid geven aan de ontwikkeling, bijvoorbeeld door social media of een website.

Blad 16 van 16

anteagroup