21-66D - Visie buitengebied - inbreng inwoners 4
Tekst van het document
Beerens Advies
Gemeente Oisterwijk t.a.v. gemeenteraad Postbus 10101 5060GA Oisterwijk
Onderwerp: Visie op het buitengebied / kansen voor Reedijk 3 Moergestel, 5 september 2022
Geachte leden van de Raad,
Op 29 september 2022 behandelt u de 'visie op het buitengebied'. Na vaststelling van de visie door uw raad, zal het een belangrijk toetsingskader voor het college vormen. Alle initiatieven voor onder meer ruimte-voor-ruimte woningen in het buitengebied zullen worden getoetst aan de visie.
Vanuit het belang dat aan een dergelijke visie wordt gesteld, de werkingsduur (de huidige visie bebouwingsconcentraties heeft bijna 10 jaar als toetsingskader gediend) en de gevolgen die een dergelijke visie heeft voor alle inwoners, gebruikers en ondernemers in het buitengebied is het van belang dat zij worden meegenomen en worden gehoord in dit proces. Een zorgvuldig proces met voldoende ruimte voor inspraak is een voorwaarde voor een structuurvisie. Namens eigenaar willen wij u erop wijzen dat u het college niet heeft voldaan aan de door de raad vastgestelde inspraakverordening. Op grond van de inspraakverordening zou het college een ontwerp structuurvisie gedurende 6 weken ter visie moeten leggen op basis van 3.4 Awb. Eén (algemene) online bijeenkomst op 8 juni 2021 en één themabijeenkomst vormen de basis voor de verkregen input. Vervolgens is er één discussiesessie geweest met de gemeenteraad op 10 februari. Uit de 20 minuten durende sessie over ruimte voor ruimte woningen blijkt vooral dat er meer behoefte is aan flexibiliteit (t.o.v. de huidige visie bebouwingsconcentraties). Eigenaar is niet op hoogte gesteld van deze bijeenkomsten. Eigenaar is woonachtig in Breda. Uit het raadsvoorstel, de reactienota en een ons ter beschikking gestelde e-mail maken wij op dat er 22 reacties zijn ontvangen op concept-kaarten en ambities.
Uit de e-mail maken wij op dat de conceptkaarten en ambities - en daarmee dus niet de structuurvisie enkel is toegezonden aan hen die eerder hun mailadres bij de gemeente hebben achtergelaten. Daarmee is er geen inspraak geboden aan alle ingezetenen.
In tegenstelling tot wat de Wro beoogt en de inspraakverordening voorschrijft is voor deze visie niet aan iedereen de mogelijkheid geboden om een inspraakreactie in te dienen op een concept structuurvisie. Wetende dat tegen de vastgestelde visie geen bezwaar en/of beroep open staat, worden inwoners, gebruikers en ondernemers gedwongen om zich nu tot u te richten of na vaststelling een formele vergunning aan te vragen en tegen de weigering van de vergunning te procederen om de inhoud van de visie te bekritiseren. Het is op dat moment echter wel een document dat door uw raad is vastgesteld en derhalve voor het college éénvoudig om zich te beroepen op het raadsbesluit. Tegelijkertijd is het de bedoeling dat u als raad een integrale visie behandelt en zich niet op voorhand al op individuele initiatieven hoeft te buigen. 1
Namens eigenaar van het perceel kadastraal bekend Oisterwijk, 10.2.e plaatselijk bekend 10.2.e richten wij ons daarom tot u.
Nertsenhouderij en huidig bestemmingsplan De percelen Reedijk 1 (14.970 m2) en Reedijk 3 (12.765 m2) vormen van oorsprong één geheel. Het betrof een agrarisch bedrijf met een nertsenhouderij. Alle bedrijfsgebouwen t.b.v. de nertsenhouderij zijn nog steeds aanwezig (2.740 m2 aan bebouwing). Op Reedijk 1 is een woning met bijgebouwen aanwezig. Het eigendom hiervan rust bij derden.
//,
(
y0. ■ \
27
'
//
o
• 8
I
r
24
3
( $ rr / E 58
1152
"r
3,
f2
>
1443
•)
5
Voormalig agrarische bedrijfsl
r
1153
I Locatie bedrijfsbebouwing
tie
I
1444
8
1475
esri
NN Afbeelding 1: locatie Reedijk 1 en 3
Ten tijde van de herziening van het bestemmingsplan buitengebied in 2011 was van agrarische activiteiten ter plaatse geen sprake meer. De eigenaar van het agrarisch bedrijf heeft de percelen gesplitst, de agrarische (bedrijfs)woning verkocht en de eigenaar is zelf geëmigreerd.
In het bestemmingsplan Buitengebied Moergestel 1998 was aan een groot deel van de percelen een agrarisch bouwblok toegekend (artikel 9).
2
ETa i
/
\\
7
/
T
%
2/
F
/ .M
Ahë9a 2,
I
/A,7
—R22X
N8 G 7
(.
A“
ë
N
8 "4a3* r
I
s‘
I
g
1 .1 5D I •ntd"Eh bouwblok. Reedijk 1-3 -2
Afbeelding 2: Bestemmingsplan Buitengebied 1998
Bij de vaststelling van het bestemmingplan buitengebied (2011) heeft de gemeenteraad ervoor gekozen aan het gehele voormalige agrarische bouwblok een 'woonbestemming' toe te kennen voor 1 woning1. Het betreft een bestemmingsvlak van 14.000 m2. Binnen dit vlak van 14.000 m2 mag één woning van 600 m3 en 100 m2 aan bijgebouwen gerealiseerd worden. De bestaande bedrijfsbebouwing (2.740 m2) op het perceel Reedijk 3 is positief bestemd en mag op grond van artikel 39 van het bestemmingsplan opnieuw gebouwd worden. De kwaliteitswinst die de provincie als voorwaarde stelt bij bedrijfsbeëindiging is hiermee niet bereikt en verzekerd.
I
। Perceel K 1150
I I
Afbeelding 3: Bestemmingsplan Buitengebied 2011
1 Uit berichtgeving van de provincie blijkt dat het voor de hand had gelegen om destijds de sloop als voorwaarde te stellen aan de bestemmingswijziging (VAB-beleid).
3
Wat is de bedoeling? De gemeente beoogt met de visie op het buitengebied, het buitengebied mooier te maken. Daarbij richt het beleid van zowel provincie als de gemeente zich op het creëren van omgevingskwaliteit door enerzijds de sloop van voormalige agrarische bedrijfsgebouwen en anderzijds investeringen in de groene kwaliteiten van het buitengebied. In ruil voor het toevoegen van omgevingskwaliteit kan er op een 'aanvaardbare locatie' een woning worden toegevoegd. De vraag of een locatie 'aanvaardbaar is', wordt door u bepaald! De concept visie op het buitengebied is het beleidsdocument waarin u gaat bepalen of een locatie aanvaardbaar is. Nu de gronden al de bestemming 'wonen' hebben kan niet zonder meer gesteld worden dat de locatie niet 'aanvaardbaar' is om te wonen. Enkel het aantal woningen in het huidige bestemmingsplan staat een tweede woning binnen het bestemmingsvlak van 14.000 m2 niet toe. Bij de bepaling of een locatie aanvaardbaar is stelt de provincie de voorwaarde dat het moet gaan om een bebouwingsconcentratie. De provincie definieert dit in de interim omgevingsverordening (zie figuur 1), maar binnen de definitie heeft u als raad beleidsruimte om hier nader invulling aan te geven. De visie op het buitengebied is hiervoor het geijkte document. Bebouwingsconcentratie kernrandzone, bebouwingsiint of bebouwingscluster;
Kernrandzone overgangszone van stedelijk gebied naar het buitengebied, met daarin relatief vee! bebouwing op korte afstand van elkaar met een toenemende menging van functies;
Bebouwingslint min of meer aaneengesloten lijnvormige reeks van bebouwing langs een weg, geheel of gedeeltelijk, in Landelijk gebied; Bebou wingscluster vlakvormige verzameling van bebouwing, geheel of gedeeltelijk, in Landelijk gebied-, Figuur 1: definitie bebouwingsconcentratie interim omgevingsverordening
Het verzoek De huidige eigenaar is sinds 2021 eigenaar van het perceel Reedijk 3. Hij is voornemens om alle agrarische bedrijfsbebouwing incl. asbestsanering te slopen. In ruil hiervoor wenst hij een duurzame woning (ruimte voor ruimte) met een bijgebouw te realiseren. Het woonvlak mag daarbij kleiner worden dan de 7.800 m2 die het nu is en er is bereidheid om te investeren in omgevingskwaliteit (kwaliteitsverbetering landschap). Uitgaande van ca. 400 m2 aan bebouwing in de nieuwe situatie, vindt er dus een afname plaats van 2.340 m2 aan agrarische bebouwing. Met andere woorden dit verzoek draagt bij aan het de ontstenen van het buitengebied. Om dit mogelijk te maken dient het bestemmingsplan aangepast te worden of dient een uitgebreide omgevingsvergunningsprocedure doorlopen te worden.
In onze ogen is dit precies hetgeen partijen voor ogen hebben als het gaat om de kwaliteitsverbetering van het buitengebied.... HELAAS past dit verzoek niet zonder meer binnen de benadering van de provincie en gaat de concept-visie op het buitengebied hierin (vooralsnog) geen oplossing bieden.
De provincie stelt in de interim omgevingsverordening dat voor toepassing van het maatwerk er een onderbouwing moet komen dat de ontwikkeling past binnen de ontwikkelingsrichting van het gebied (artikel 3.77 IOV). De concept visie op het buitengebied die u behandelt kan beschouwd worden als de ontwikkelingsrichting van een gebied. U heeft aan het perceel aan de Reedijk 1 en 3 in het bestemmingsplan al een woonbestemming toegekend. Daarmee lijkt een ontwikkelrichting met het toevoegen van één woning voor de hand te liggen.
4
Daarnaast moet er sprake zijn van een 'aanvaardbare locatie'. Hier is volgens de interim omgevingsverordening sprake van als de locatie is gelegen in een bebouwingsconcentratie of de ontwikkeling een logische afronding geeft van stedelijk gebied of een bebouwingsconcentratie (artikel 3.78 lid 3).
In de visie is het perceel Reedijk geen onderdeel van een aangewezen bebouwingsconcentratie. Daarmee biedt de visie geen houvast. Wanneer we echter naar de huidige bestemming kijken ('wonen') lijkt het perceel zeker wel een aanvaardbare locatie te zijn om te wonen. Een ander perspectief voor dit bouwperceel ligt niet voor hand, gezien de nabijheid van woningen. Bovendien ligt de locatie in het verlengde van de Oirschotseweg, waarvan u in de discussienotitie (d.d. 10 februari 2022) stelt dat op de 'uitlopers' van de bebouwingsconcentratie ruimte voor ruimte woningen mogelijk zouden moeten zijn. Daarmee zou u de ontwikkeling van een ruimte voor woning op deze locatie als een logische afronding kunnen zien van een bebouwingsconcentratie, passend binnen het bebouwingslint of bebouwingscluster. Tot slot definieert de provincie het begrip 'bouwperceel' en kan in dit geval gesproken worden over een bestaand bouwperceel. Zonder interventie van uw raad zal er geen medewerking kunnen worden verleend aan een concreet verzoek op de deze locatie, met als gevolg dat de bestaande bedrijfsbebouwing nog jarenlang zal blijven voortbestaan en dat het perceel erbij blijft liggen zoals nu het geval is. Eigenaar heeft op grond van het huidige planologisch kader zelfs het recht om de bestaande bebouwing te vernieuwen.
Daar is in onze ogen niets en niemand bij gebaat, het druist in tegen hetgeen we met zijn allen willen bereiken in het buitengebied. In plaats van handelen volgens regels, zouden we moeten handelen naar de geest en de bedoeling!
Middels dit schrijven verzoeken wij de gemeenteraad om: 1. Deze casus te betrekken bij behandeling van de visie op het buitengebied 2. Het bouwen van een woning op deze locatie te beschouwen in combinatie met de sloop van alle agrarische bebouwing als een kwaliteitsverbetering te beschouwen 3. Nu er reeds sprake is van een woonbestemming met een oppervlakte van 14.000 m2, te concluderen dat de bouw van een tweede woning geen relevante planologische consequenties heeft. Er mag immers al gewoond worden en de bestaande bebouwing is positief bestemd. 4. Het college te verzoeken om over deze casus het gesprek aan te gaan met de provincie teneinde de beoogde kwaliteitsverbetering van het buitengebied van Oisterwijk te realiseren. 5. Deze casus in een breder perspectief te plaatsen nu er in het buitengebied van Oisterwijk meer adressen zijn aan te wijzen waarbij in 2011 de bestemming 'agrarisch bouwblok' is omgezet in een 'woonbestemming' zonder dat daarbij de kwaliteitswinst is bereikt.
Als bijlage hebben we foto's van de locatie toegevoegd.
Uiteraard is er de bereidheid om een toelichting te geven op dit verzoek. Met vriendelijke groet,
10.2.e
Beerens Advies Bijlagen: Foto's Reedijk 3
5
-,e
5,53 E,2622
e,
85 2 •-
kë, <-4,
së-
38"!
E
6 M035-
q
v,, ' ""
,
‘0 -c 229 1 1- g 1 Ui
!0
i0 20) : 1
£
"W
:8
,goenym -se-e 2 2229 A0auit
2. S’ë■ M.kt 9995 s 65 PV)
7
27he olemt "i,
2. ’ I
2
P 84
*
é1 !
ie
.7
g5c% %WrES 8298 . "G SEMfemrck ' T88 yt 5Nn h/as
EB {
7
30
tg
ëmM) "Ym
l
.1
I
iMe >
"0a
*
V
ie
6,
■
N
A5
141609
aa
LoeYg Aë "1
.oh
1
9
•178 yi2 kk
yama
ë* A, 2684 -.e
6
l in F21
1,
ge -t kan 1 MNK w $3AN WM81 •2533
5,
.97
Se,
~2 00*5
26038 e
", K ;623 V25 39 t, g
27k ■
qgw,! p
—582
3
.. IUUI1|IUUUU
,y- ' Y
(ae
-1
22"
24
5
«
113., i
ü
0
-
“8- -
g-
'5 *
D-.E ler ■
•1
P*et •
jedesi
c2e "3
ës
■
2-35,
-s.HE-u 04a coee ,2a6
■■ - .
a“+ bE
c*haz
mse.' 2) Che
af
A
"s
■M 7
.
3,9
—0a
■.
2-
•* • - - - ■ e 8
üs-ncm=t.s
‘#
‘ra ♦ï ea »
%.e**
3 d
.-7
0
gg
3%
*
4
aMs. 88
s
4dnsd
225
38, 3
2333
:3T
38/-, 2in
3243
1390
<28
MH
oA
5
#
I
£3
F 5 4A45rh
Thlg Me
■
■ „e g
9* dh
64 6
ogdé W2■ *65
gl 0e
i'
$3
55259 SFe
-
6e 1 6,
,5ë
E
26
-ms 2--
--2 22 aLamacunnce
433 a • gene 29 i ’ o- 4 • 3
40
1’
H*j,
n T.-4 s5
2 g
Are29v
,2962 159
er. Sm,
--
’ .2c? * ■ gbese . .. gd5 22239
39 Sa' t-estF
53
223. "s,,
-*.a é A
0
p
2022888g £ 8
7
g-a-e
9; ■
2pe eey *
’ fë
"V’T 12EwBf e4E > 3el23 g’/g 0- :
7 s,
$
32
1
Va: 9)1g 'i
}
5
032
(a
28e
I ’ 3 24 2 g
6
etMkmkddkëi
a
ë
2-9
An
{e
83-
X
1hy. MI
,g-
sm
-
<J
4
9,39'
*
a-e /4.*6
eg
c
hgeg
ba
---
6
00
5,
1’71
I ■
9
Ae-
ss
9,2
b
a; 7*
Ecer 5
.8-3.25.19