21-54 Bestemmingsplan Raadhuisstraat ong.- bijlage 1 Nota van zienswijzen en wijzigingen

Reactie gemeente: Omgevingsdialoog Initiatiefnemer heeft in het kader van de Omgevingsdialoog gesproken met de bewonerscommissie (vertegenwoordiging van omwonenden), een vertegenwoordiger van Stichting Olivier, Woonstichting Leystromen (eigenaar Antoniushuis), de gebruikers van het Medisch centrum, Seniorenvereniging Oisterwijk + Moergestel (doelgroep) en de ontwikkelaar van de naastgelegen Pastorie. De gemeente heeft de uitkomsten van de omgevingsdialoog betrokken bij de besluitvorming rondom het principeverzoek (besluit 26 mei 2020), voorafgaande aan de bestemmingsplanprocedure. Pas als aan alle voorwaarden van de gemeente wordt voldaan besluit het college om het ontwerpbestemmingsplan ter inzage te leggen. Het houden van een Omgevingsdialoog is één van de aspecten waaraan moet zijn voldaan. Met het aanbieden van de rapportage Omgevingsdialoog in januari 2020 heeft initiatiefnemer aan deze voorwaarde voldaan. Woningdifferentiatie/evenwichtige bevolkingssamenstelling/oud plan leystromen: Ongeveer 10-12 jaar geleden was Leystromen voornemens om grondgebonden koopwoningen te realiseren op het braakliggende perceel naast het Medisch centrum (Antoniushuis) aan de Raadhuisstraat in Moergestel. Het realiseren van koopwoningen is voor corporaties op grond van de nieuwe Woningwet niet meer mogelijk. Dit zette Leystromen voor het vraagstuk wat te doen met het perceel.

Uiteindelijk heeft de corporatie ervoor gekozen het perceel grond te verkopen tegen een marktconforme prijs. Dit is ook opgenomen in de prestatieafspraken met de gemeente. De opbrengst van de grond wordt door Leystromen maatschappelijk geïnvesteerd door o.a. op de locatie Van Bommelhof (ook in Moergestel) sociale huurwoningen te realiseren. Omdat het geld dat door Leystromen verdiend is op deze locatie alsnog is geïnvesteerd in sociale huurwoningen op een andere locatie in Moergestel, is het college met dit voorstel akkoord gegaan. Gewijzigd programma n.a.v. ingekomen zienswijzen Ontwikkelaar PPO heeft de grond van Leystromen gekocht. Aanvankelijk was PPO voornemens om hier 21 middeldure koopappartementen te realiseren. Omdat het plan op veel onrust stuitte in de directe omgeving en leidde tot diverse zienswijzen op het ontwerpbestemmingsplan, is besloten het programma aan te passen. Voorzien is nu in 15 koopappartementen; 9 in de dure sector (vanaf 320.000 euro) en 6 in de middeldure sector (tussen 210.000 en 320.000). Woningbehoefte

Uit het kwalitatief woningbehoefteonderzoek dat verricht is in opdracht van de regio Hart van Brabant blijkt dat er in Moergestel veel vraag is middeldure koopappartementen. Tegelijk toont het onderzoek aan dat er een (klein) overschot is aan dure appartementen in het dorp. Toch vinden wij het voorstelbaar c.q. zien wij mogelijkheden om in te stemmen met het (nieuwe) programma. Lokale behoefte aan dure appartementen Er is nauw contact tussen ontwikkelaar PPO en de seniorenvereniging Oisterwijk (SVO) over het plan voor appartementen op de onderhavige locatie. De SVO peilt ook zelf onder haar achterban de woningbehoefte. Hiervoor is recent een enquête uitgezet (d.d. 27 juni 2021). Uit deze enquête, ingevuld door meer dan 520 mensen, komt naar voren dat ook voor de dure koopappartementen voldoende interesse is. Bijna 30% van de respondenten geeft aan binnen nu en 10 jaar te willen verhuizen. Van de mensen die aangeven bereid te zijn om te verhuizen geeft ruim 28% aan graag naar een appartement te willen. Opvallend is dat verreweg de meeste respondenten nu nog in een grondgebonden woning wonen (circa 88%). Het merendeel van de respondenten zou het appartement het liefste kopen. De middeldure sector is daarbij verreweg het populairst, gevolgd door de dure koopsector. Er blijkt dus wel degelijk vraag te zijn naar dure appartementen in Moergestel.

De gemeente Oisterwijk zet in op het stimuleren van de doorstroming door de bouw van woningen en appartementen die geschikt zijn voor senioren te faciliteren. Daarmee komen gezinswoningen vrij die geschikt zijn voor starters en (jonge) gezinnen. Veel senioren die nu nog in een gezinswoning willen graag doorstromen naar een appartementen met lift. Er wordt in Moergestel voor verschillende doelgroepen gebouwd. Het klopt dat het daar veelal om appartementen gaat. Dit is vooral om de doorstroming op de woningmarkt aan te wakkeren. De projecten vallen bovendien in verschillende segmenten (koop, huur) en prijsklassen. Het Van Bommelhof voorziet volledig in sociale huurappartementen (met een zorgcomponent). Dat er om de doorstroming te bevorderen vooral voor senioren wordt gebouwd wil overigens niet zeggen dat er geen starters of gezinnen in deze appartementen mogen wonen. Zichtlijnen De geplande nieuwbouw ligt ten opzichte van de Raadhuisstraat met een kleine 40 meter relatief ver achterop het perceel. Dit zorgt voor een minder grote massa direct aan de straat zelf. De openheid aan de Raadhuisstraat blijft daarmee grotendeels in tact, evenals de zichtlijnen vanuit het openbaar gebied. Ook vanaf het grootste deel van het parkeerterrein voor het Antoniushuis (privaat terrein) zullen de zichtlijnen richting bijvoorbeeld de kerk langs het toekomstige gebouw heen lopen.

De achterzijde van de voormalige pastorie aan de Postelstraat is vanaf de Raadhuisstraat zichtbaar. Hoewel de zichtbaarheid van de pastorie minder wordt, blijft er een zichtlijn aanwezig. Tussen het Antoniushuis en de nieuwbouw blijft namelijk een strook van ruim 20 meter breed vrij van bebouwing. Daarnaast blijven de Postelstraat en de Raadhuisstraat hun kleinschalige karakter behouden door de positionering van het gebouw achterop het perceel. De ontwikkeling doet daarmee geen afbreuk aan de sfeer en karakter van het beschermde dorpsgezicht. Groen/natuur/gezondheid Voor deze locatie (en het omliggende gebied) worden vanuit de gemeentelijke Groenvisie de volgende kansen gezien voor een verbetering van de groenstructuur: - Stimuleren groene dorpse erfafscheidingen en ander particulier groen in oude straatjes en paadjes. - Versterken laanstructuren langs overige wegen. - Behoud onverharde bermen stimuleren.

-

Rand met Reuseldal: recreatieve routes naar pad langs Reusel.

In het op te stellen groenplan, dat na de bouw van de appartementen tot uitvoering wordt gebracht, zal zoveel mogelijk rekening gehouden worden met het bovenstaande. Bijvoorbeeld bij het plaatsen en versterken van de groene (dorpse) erfafscheidingen. Bovendien wordt het perceel aangehaakt op nieuwe (recreatieve) routes naar het pad langs te Reusel. De ontwikkelaar is daarnaast voornemens zoveel mogelijk bestaande iepen in de erfgrens te behouden om het complex in te passen in het groen en zicht op de belendende tuinen weg te nemen. Het wordt in de toekomst mogelijk om het ‘pastoriepark’ in te lopen. Er wordt daarmee kwaliteit toegevoegd aan dit deel van Moergestel en het groen en De Reusel worden meer beleefbaar gemaakt. Het gebied is nu niet of maar zeer beperkt toegankelijk. In de toekomst wordt het gebied (semi-) openbaar toegankelijk. Niet alleen toekomstige bewoners maar ook inwoners van Moergestel hebben baat bij de ontwikkelingen. Het gebied wordt doordringbaar en aantrekkelijker voor iedereen met verbindingen tussen de Postelstraat en Raadhuisstraat en richting De Reusel. Roef Deze opmerking is juist. We hebben de toelichting hierop aangepast. Bebouwingsdichtheid/Anti-dubbeltelbepaling. Het plan om 21 middeldure appartementen te realiseren is mede naar aanleiding van de zienswijzen aangepast.

Het gewijzigde plan voorziet in de bouw van 15 appartementen; waarvan 9 in het dure koopsegment en 6 in het middeldure koopsegment. De woningdichtheid gaat dus ten opzichte van het ‘oude’ plan omlaag. Daarnaast kijken wij niet alleen naar dit perceel, maar ook naar het grotere geheel, waarbij in de toekomst vier woongebouwen (inclusief de te verbouwen pastorie) in het groen (‘Pastoriepark’) staan. Beide ontwikkellocaties aan de Raadhuisstraat en Postelstraat zien wij als één ruimer opgezet geheel, met een woningdichtheid passend bij Moergestel. De woningdichtheid per dorp of stad is bovendien een gemiddelde. De ene locatie is stedelijker van opzet dan de andere. Moergestel kent net als het gros van de andere dorpen en steden in Nederland zowel locaties die stedelijk(er) opgezet zijn als locaties die een dorpser karakter hebben. Drie bouwlagen is niet vreemd voor Moergestel. Ook in en dicht tegen het centrum van Moergestel zijn talloze voorbeelden te noemen van gebouwen met 3 of meer bouwlagen, waaronder het iets hogere Antoniushuis en Moersmidden. Beschermd dorpsgezicht Het complex ligt zelf niet in het beschermd dorpsgezicht, maar is er wel door ingesloten aan drie zijden.

De kleinschaligheid, karakter en sfeer van het beschermde dorpsgezicht in Moergestel blijvend onaangetast, vanwege de ligging van het appartementengebouw vrij ver achterop het perceel (bijna 40 meter vanaf de Raadhuisstraat). Er is vanuit het beschermd dorpsgezicht weinig zicht op dit nieuwe complex. ‘Misleidende’ impressies De impressieschetsen in de toelichting corresponderen inderdaad niet volledig met de inrichtingsvoorstel. De impressiesschetsen zijn opgenomen om een mogelijk beeld te geven van de toe te passen architectuur. Er hoeft in het kader van het bestemmingsplan nog geen uitgewerkt bouwplan of (definitief) inrichtingsplan te liggen. Daarom zijn de impressieschetsen uit de toelichting gehaald. Akoestisch wegverkeerslawaai Er is conform opgave van de gemeente Oisterwijk gerekend met de prognosegegevens van 2030, waarin de verbreding van de A58 is meegenomen. Er is geen reden geweest aan te nemen dat deze gegevens deze gegevens te hanteren incorrect zou zijn.

Enkel obstakels welke resulteren in een halvering van de snelheid worden opgenomen in het model in overeenstemming met het ‘reken en meetvoorschrift geluid 2012’. Zijwegen en bushaltes resulteren niet in een halvering van de snelheid en zijn derhalve buiten beschouwing gelaten. Drempels ter plaatse van 30 km/uur wegen resulteren tevens niet in een halvering van de snelheid, derhalve zijn ook deze buiten beschouwing gelaten. In onderhavig akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai is enkel de nieuwbouw getoetst aan de Wet geluidhinder en het eventueel van toepassing zijnde gemeentelijk geluidbeleid. De overige genoemde aspecten maken hier geen onderdeel van uit. De invloed van de aanwezigheid van warmtepompen, effecten rond ontgroening, verharding en bebouwing zijn niet benoemd in de Wet geluidhinder en maken derhalve geen onderdeel uit van een akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai. Conform de Wet geluidhinder worden 30 km/uur wegen uitgezonderd van toetsing. In het kader van een goed woon- en leefklimaat zijn de omliggende 30 km/uur wegen alsnog beschouwd in onderhavig onderzoek. Met betrekking tot de aftrek wordt in de Wet geluidhinder het volgende benoemd: Dat de geluidproductie van motorvoertuigen in de betrokken periode hoger ligt dan voor de toekomst redelijkerwijs is te verwachten geldt voor zowel 30 als 50 km/uur wegen.

Derhalve is deze aftrek tevens voor 30 km/uur wegen gehanteerd. Een eventuele variatie in de snelheid van het verkeer heeft hier geen invloed op. Een parkeerterrein behorende bij een woonzorginstelling is geen inrichting op zich c.q. inrichting zoals bedoeld in de VNG-uitgave ‘Bedrijven en milieuzonering’. Flora fauna Het klopt dat een quickscan flora en fauna een momentopname is welke bestaat uit een veldinspectie en een bronnenonderzoek c.q. bureaustudie naar bekende ecologische data. Tijdens de veldinspectie wordt door een deskundig ecoloog een inschatting gemaakt van de ecologische potentie van de locatie. Binnen het plangebied zijn geen geschikte verblijfplaatsen en/of essentieel leef- en foerageergebied voor beschermde soorten aanwezig. Voor, bijvoorbeeld de steenmarter zijn er géén geschikte verblijfplaatsen aanwezig in de vorm van bebouwing of voldoende dichte natuurlijke schuilmogelijkheden. Tevens zijn er geen sporen aangetroffen (zoals pootafdrukken, vraatsporen, prooiresten of uitwerpselen) die duiden op de aanwezigheid van beschermde soorten. Ook zijn er beperkte natuurlijke schuilmogelijkheden aanwezig waar, bijvoorbeeld de steenmarter, gebruik kan maken tijdens het foerageren.

Gezien het voorgaande, de kleinschaligheid van het plangebied en geschiktere leefgebieden die in de directe omgeving aanwezig zijn (zoals de agrarische omgeving ten zuidoosten van het plangebied, rondom de Reusel en het gebied rondom het volkstuincomplex) verwachten wij niet dat het perceel aan de Raadhuisstraat in Moergestel onderdeel zal zijn van essentieel leefgebied van de steenmarter, of andere soorten die beschermd zijn volgens de Wet natuurbescherming. AERIUS Mede naar aanleiding van de zienswijzen is de Aerius berekening aangepast en aangevuld in overeenstemming met de meest actuele invoerinstructie van BIJ12. Ten opzichte van de berekening ten tijde van het ontwerpbestemmingsplan is de invoerinstructie en het programma AERIUS voorzien van een grote update. De AERIUS berekening is, naast maatregelen om stikstofemissie te voorkomen, aangepast op de meest actuele berekenwijze. Tot slot moet worden opgemerkt dat per 1 juli de Wsn in werking is getreden waarbij werkzaamheden zijn vrijgesteld van toetsing.

Aanmeldnotitie mer-beoordeling De aanmeldnotitie m.e.r.-beoordeling is geactualiseerd naar het plan met 15 appartementen. Bodem Aangegeven is dat de maaiveldinspectie efficiëntie lager is dan 50 %. In de NEN 5707 is aangegeven dat de waarde van een maaiveldinspectie in dat geval onvoldoende is om het verdachte gebied in te perken. Aangezien het asbestonderzoek ter plaatse van de gehele onderzoekslocatie is uitgevoerd heeft de maaiveldinspectie geen invloed gehad op het uiteindelijk te onderzoeken gebied en is er aan de hand van de gegevens van de maaiveldinspectie geen verdacht gebied ingeperkt. Op basis van de zintuiglijke waarnemingen in de boringen van het verkennend onderzoek en de proefgaten van het verkennend asbestonderzoek blijkt dat over de gehele onderzoekslocatie de asbestverdachte bodemvreemde bijmengingen in dezelfde mate voor komen. Uit de resultaten van het verkennend asbestonderzoek blijkt dat er geen asbesthoudend materiaal is aangetroffen, zowel niet in de grove fractie (>20 mm) als niet in de fijne fractie (< 20 mm) aangetoond. Een bodemonderzoek blijft per definitie een steekproef waarvoor geldt dat indien de resultaten anders zijn dan op basis van het onderzoek verwacht wordt hier de passende maatregelen genomen dienen te worden.

Echter, het betreft hier niet de verwachting dat een maaiveldinspectie met een hogere inspectie-efficiëntie een andere onderzoeksopzet oplevert met gewijzigde onderzoeksresultaten. Derhalve worden de resultaten zoals beschreven in het rapport voldoende representatief geacht en is met voldoende zekerheid aangetoond dat er geen risico’s op de locatie aanwezig zijn. De aangetoonde verschillen met de richtlijnen betreffen conserveringstermijnoverschrijdingen voor de parameters droge stof en Polycyclische Aromatische Koolwaterstoffen (PAK). Het aangetoonde gehalte droge stof in het mengmonster was 90,4, in de deelmonsters 90,6 en 89,6. Deze waardes liggen in dezelfde orde van grootte en worde derhalve voldoende representatief geacht. Met betrekking tot het gehalte PAK betreft de monsternamedatum van de monsters 27-092019. Analyse van de separate monsters is gestart op 10-10-2019 (en afgerond op 17-102019). Het zeker stellen van het gehalte vindt plaats op het moment van extractie. Toetsing vindt plaats op de som van alle 10 de PAK’s gezamenlijk, waarbij de interventiewaarde 40 mg/kg d.s. bedraagt. De conserveringstermijn voor PAK is 14 dagen, met uitzondering van naftaleen waarvoor 4 dagen geldt. De termijn van 14 dagen wordt dus minimaal overschreden, waarbij het effect klein wordt geacht. PAK is een moeilijk afbreekbare stof.

Enkel voor naftaleen wordt deze mogelijk noemenswaardig overschreden. Het gehalte naftaleen in het mengmonster bedroeg 0,075 mg/kg, waardoor ook een eventueel groter effect op het analyseresultaat heeft geen noemenswaardige invloed heeft op de som parameter PAK. Derhalve worden de resultaten zoals beschreven in het rapport voldoende representatief geacht en is met voldoende zekerheid aangetoond dat er geen risico’s op de locatie aanwezig zijn. Archeologisch onderzoek Het klopt dat er nog aanvullend archeologisch onderzoek benodigd is. De initiatiefnemer kiest er voor om dit in het kader van de aanvraag omgevingsvergunning te laten uitvoeren. Conclusie: De zienswijze geeft aanleiding om de toelichting van het plan te wijzigen. De opmerking over ‘Roef’ is verwijderd. Daarnaast is een nieuwe stikstofberekening uitgevoerd in overeenstemming met de Invoerinstructie.

Zienswijze: 10 Binnengekomen op: 21 januari 2021 Gesteld wordt dat de ontwikkeling te groot is voor een te klein perceel. Groen is er nauwelijks, laat staan een parkachtige omgeving. Daarnaast wordt er een beroep gedaan op het naastgelegen kavel van het Antoniushuis voor het creëren van extra parkeerplaatsen (waar al een tekort is) en er wordt een beroep gedaan op bestaande parkeerplaatsen in de omgeving, wat zorgt voor extra drukte in de straat. De Floor Space Index (FSI) van de ontwikkeling sluit op geen enkele manier aan bij de rest van de bebouwing in de straat. Zelfs het medisch centrum heeft een lagere FSI. De nieuwe bebouwing sluit niet aan bij het straatbeeld en het beschermd dorpsgezicht. De FSI past niet bij het geschetste beeld van wonen in het groen, zoals in alle beleidsnotities wordt gesteld. Het argument dat de nieuwe ontwikkeling een tussenmaat is en verbinding van het medisch centrum naar de rest van de staat wordt ter discussie geteld. Een groot gedeelte van het kavel zal worden verhard, waardoor de waterhuishouding niet op orde is. Plan laat niet zien hoe dat wordt opgelost. Oorspronkelijke belofte voor een groene en magere ontwikkeling van het perceel wordt gebroken. Hierdoor zijn met terugwerkende kracht meerdere kernargumenten voor goedkeuring van de plannen voor de bouw van het Medisch centrum komen te vervallen.

Kortom, er is niet sprake van één gebrekkig plan, maar twee. De invulling van de bouwlocatie sluit op geen enkele wijze aan op de woningbehoefte in Moergestel. Het aantal seniorenwoningen explodeert door de realisatie van soortgelijke plannen. Impressieschetsen uit het ondersteunend document voor de aanvraag omgevingsvergunning zijn misleidend. Groene stroken worden tevergeefs gesuggereerd, terwijl parkeerplaatsen juist worden weggelaten. Het plan wordt gepresenteerd als een groene en duurzame ontwikkeling. Op geen enkel punt wordt deze belofte ingelost en/of draagt het plan bij aan een groene en duurzame leefomgeving. Integendeel, meerdere parameters (verharding, parkeren, FSI), worden overschreden. Reactie gemeente: Het plan is aangepast naar aanleiding van de zienswijzen. Het programma wijzigt van 21 middeldure koopappartementen naar in totaal 15 koopappartementen, waarvan 9 duur en 6 middelduur. Op basis van dit nieuwe programma is de parkeerbehoefte berekend op (in hele getallen naar boven afgerond) 31 parkeerplaatsen. Met het creëren van 2 extra parkeerplaatsen op het perceel kan de volledige parkeerbehoefte van het initiatief, inclusief bezoekersparkeren, op eigen terrein worden opgevangen. Hiermee wordt aan de gemeentelijke Nota Parkeernormen 2016 voldaan. Het wordt in de toekomst mogelijk om het ‘pastoriepark’ in te lopen.

Er wordt daarmee kwaliteit toegevoegd aan dit deel van Moergestel en het groen en De Reusel worden meer beleefbaar gemaakt. Het gebied is nu niet of maar zeer beperkt toegankelijk. In de toekomst wordt het gebied (semi-) openbaar toegankelijk. Niet alleen toekomstige bewoners maar ook inwoners van Moergestel hebben baat bij de ontwikkelingen. Het gebied wordt doordringbaar en aantrekkelijker voor iedereen met verbindingen tussen de Postelstraat en Raadhuisstraat en richting De Reusel. Wanneer sec naar de footprint wordt gekeken in relatie tot de grootte van het perceel dan is de fsi inderdaad aan de hoge kant, maar niet als we kijken naar het grotere geheel. De

ontwikkellocaties aan zowel de Raadhuisstraat als Postelstraat zien wij als één ruimer opgezet geheel. In dat totaalplaatje bezien, waarbij in de toekomst vier woongebouwen (inclusief de voormalige pastorie) in het groen staan, vinden wij de huidige opzet voorstelbaar en fsi proportioneel. De woningdichtheid per dorp of stad is een gemiddelde. De ene locatie is stedelijker van opzet dan de andere. Moergestel kent net als het gros van de andere dorpen en steden in Nederland zowel locaties die stedelijk(er) opgezet zijn als locaties die een dorpser karakter hebben. Drie bouwlagen is niet vreemd voor Moergestel. Ook in en dicht tegen het centrum van Moergestel zijn talloze voorbeelden te noemen van gebouwen met 3 of meer bouwlagen, waaronder het iets hogere Antoniushuis en Moersmidden. Daarnaast wijzigt het aantal woningen, mede naar aankleding van de ingediende zienswijzen. Het was de bedoeling om 21 middeldure koopappartementen te realiseren. Dit worden er in het nieuwe plan 15, waarbij 9 appartementen in het duurdere segment worden aangeboden. Door deze wijziging in het programma wordt het ook mogelijk om de tweede verdieping wat terug te leggen (set-back). Hiermee wordt de volume van het gebouw verkleind. Het Antoniushuis staat er al. Deze is met een hoogte van 11 meter (bestemmingplan) niet buitenproportioneel.

Er zijn ook andere projecten van deze omvang gerealiseerd in Moergestel. De hoogte (10 meter) en het volume van het realiseren appartementengebouw is kleiner dan van het Antoniushuis. Dat de nieuwbouw een heel stuk terug ligt (een kleine 40 meter) ten opzichte van de Raadhuisstraat, zorgt voor een minder grote massa aan de straat zelf. De openheid aan de Raadhuisstraat blijft daarmee behouden. Vanaf het Simonspaadje, dat op meer dan 30 meter van de ontwikkellocatie af ligt, wordt het zicht niet verstoord. Daarnaast doet het complex ook geen afbreuk aan de beleving van dit karakteristieke, intieme paadje. Het complex ligt zelf niet in het beschermd dorpsgezicht, maar is er wel door ingesloten aan drie zijden. De kleinschaligheid van het beschermde dorpsgezicht in Moergestel blijft onaangetast, vanwege de ligging van het appartementengebouw vrij ver achterop het perceel (bijna 40 meter vanaf de Raadhuisstraat). Er is vanuit het beschermd dorpsgezicht weinig zicht op dit nieuwe complex, behalve vanuit de tuin van de Postelstraat 15. Deze tuin is nu nog privé, maar zal na realisatie van beide plannen openbaar toegankelijk zijn. De Postelstraat en Raadhuisstraat blijven hun kleinschalige karakter behouden. De ontwikkeling doet geen afbreuk aan sfeer en karakter van beschermd dorpsgezicht. Mede op basis van de zienswijzen is er een aanvullend doorlatendheidsonderzoek uitgevoerd.

Dit aanvullende onderzoek heeft bijgedragen aan een oplossingsrichting voor de benodigde waterberging, welke reeds civieltechnisch is uitgewerkt in een rioleringsplan. In het rioleringsplan zijn relatief ondiepe kratten voorzien. Beoogd wordt om het oorspronkelijke bodemprofiel te verbeteren tot aan de freatische grondwaterspiegel (gemiddeld peil circa 1,2 mmv) zoals geadviseerd in het doorlatendheidsonderzoek. Boven de GHG zal vervolgens ter plaatste van de parkeerplaatsen, en waar nodig om te kunnen voorzien in voldoende capaciteit eveneens ter plaatse van de rijbaan binnen het plangebied, infiltratiekratten (van beperkte diepte) worden geplaatst. Deze bergingsvoorziening biedt ruimte aan in ieder geval de berekende maatgevende berging van 135,84 m3. Ongeveer 10-12 jaar geleden was Leystromen voornemens om grondgebonden koopwoningen te realiseren op het braakliggende perceel naast het Medisch centrum (Antoniushuis) aan de Raadhuisstraat in Moergestel. Het realiseren van koopwoningen is voor corporaties op grond van de nieuwe Woningwet niet meer mogelijk. Dit zette Leystromen voor het vraagstuk wat te doen met het perceel. Uiteindelijk heeft de corporatie ervoor gekozen het perceel grond te verkopen tegen een marktconforme prijs. Dit is ook opgenomen in de prestatieafspraken met de gemeente.

De opbrengst van de grond wordt door Leystromen maatschappelijk geïnvesteerd door o.a. in het Bommelhof (ook in Moergestel) sociale huurwoningen te realiseren. Omdat het geld dat door Leystromen verdiend is op deze locatie alsnog is geïnvesteerd in sociale

huurwoningen op een andere locatie in Moergestel, is het college met dit voorstel akkoord gegaan. Gewijzigd programma n.a.v. ingekomen zienswijzen Ontwikkelaar PPO heeft de grond van Leystromen gekocht. Aanvankelijk was PPO voornemens om hier 21 middeldure koopappartementen te realiseren. Omdat het plan op veel onrust stuitte in de directe omgeving en leidde tot diverse zienswijzen op het ontwerpbestemmingsplan, is besloten het programma aan te passen. Voorzien is nu in 15 koopappartementen; 9 in de dure sector (vanaf 320.000 euro) en 6 in de middeldure sector (tussen 210.000 en 320.000). Woningbehoefte Uit het kwalitatief woningbehoefteonderzoek dat verricht is in opdracht van de regio Hart van Brabant blijkt dat er in Moergestel veel vraag is middeldure koopappartementen. Tegelijk toont het onderzoek aan dat er een (klein) overschot is aan dure appartementen in het dorp. Toch vinden wij het voorstelbaar c.q. zien wij mogelijkheden om in te stemmen met het (nieuwe) programma. Lokale behoefte aan dure appartementen Er is nauw contact tussen ontwikkelaar PPO en de seniorenvereniging Oisterwijk (SVO) over het plan voor appartementen op de onderhavige locatie. De SVO peilt ook zelf onder haar achterban de woningbehoefte. Hiervoor is recent een enquête uitgezet (d.d. 27 juni 2021).

Uit deze enquête, ingevuld door meer dan 520 mensen, komt naar voren dat ook voor de dure koopappartementen voldoende interesse is. Bijna 30% van de respondenten geeft aan binnen nu en 10 jaar te willen verhuizen. Van de mensen die aangeven bereid te zijn om te verhuizen geeft ruim 28% aan graag naar een appartement te willen. Opvallend is dat verreweg de meeste respondenten nu nog in een grondgebonden woning wonen (circa 88%). Het merendeel van de respondenten zou het appartement het liefste kopen. De middeldure sector is daarbij verreweg het populairst, gevolgd door de dure koopsector. Er blijkt dus wel degelijk vraag te zijn naar dure appartementen in Moergestel. De gemeente Oisterwijk zet in op het stimuleren van de doorstroming door de bouw van woningen en appartementen die geschikt zijn voor senioren te faciliteren. Daarmee komen gezinswoningen vrij die geschikt zijn voor starters en (jonge) gezinnen. Het genoemde onderzoek toont aan dat er een tekort is aan appartementen met lift en zeker niet naar gezinswoningen. Veel senioren die nu nog in een gezinswoning wonen, willen graag doorstromen naar een appartementen met lift. De provincie geeft daarnaast ruim baan als het gaat om de realisatie van woningbouwprojecten binnen de bebouwde kom. Hun voorkeur gaat dan ook uit naar het benutten van locaties binnen de bebouwde kom boven uitbreidingslocaties.

Er wordt in Moergestel voor verschillende doelgroepen gebouwd. Het klopt dat het daar veelal om appartementen gaat. Dit is vooral om de doorstroming op de woningmarkt aan te wakkeren. De projecten vallen bovendien in verschillende segmenten (koop, huur) en prijsklassen. Het Van Bommelhof voorziet volledig in sociale huurappartementen met zorgcomponent Dat er om de doorstroming te bevorderen vooral voor senioren wordt gebouwd wil overigens niet zeggen dat er geen starters of gezinnen in deze appartementen mogen wonen. De impressieschetsen in de toelichting corresponderen inderdaad niet volledig met de inrichtingsvoorstel. De impressiesschetsen zijn opgenomen om een mogelijk beeld te geven van

de toe te passen architectuur. Er hoeft in het kader van het bestemmingsplan nog geen uitgewerkt bouwplan of (definitief) inrichtingsplan te liggen. Daarom zijn de impressieschetsen uit de toelichting gehaald. Het plan is ‘gepresenteerd’ als duurzame ontwikkeling in het licht van de Ladder voor duurzame verstedelijking. Hieraan is het plan getoetst. Geconcludeerd is dat de beoogde ontwikkeling, op een locatie in bestaand stedelijk gebied, past in de kwantitatieve en kwalitatieve behoeftevraag. Hiermee wordt voldaan aan de door de Ladder gestelde kaders. Conclusie De zienswijze geeft aanleiding om het bestemmingsplan aan te passen. Het programma is gewijzigd ten opzichte van het ontwerpplan. Daarbij wijzigt ook de parkeerbehoefte. Ook is het bouwvolume wat verkleind. De impressieschetsen zijn uit de toelichting verwijderd.

Zienswijze: 11 Binnengekomen op: 21 januari 2021 Reclamant geeft aan dat elk initiatief moet zorgen voor voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein. De omgeving zou hier zo min mogelijk last van moeten ondervinden. Een deel van de parkeerbehoefte wordt nu afgewenteld op de openbare ruimte. Bovendien is de vrees dat het bestaande parkeerterrein naast het Antoniushuis nog drukker wordt. Daarnaast komt de verkeersveiligheid in het gedrang wanneer meer auto’s over de Raadhuisstraat rijden en hier ook nog moeten parkeren. Zeker in relatie tot het (vele) fietsverkeer. Reactie gemeente: Het plan is aangepast naar aanleiding van de zienswijzen. Het programma wijzigt van 21 middeldure koopappartementen naar in totaal 15 koopappartementen, waarvan 9 duur en 6 middelduur. Op basis van dit nieuwe programma is de parkeerbehoefte berekend op (in hele getallen naar boven afgerond) 31 parkeerplaatsen. Met het creëren van 2 extra parkeerplaatsen op het perceel kan de volledige parkeerbehoefte van het initiatief, inclusief bezoekersparkeren, op eigen terrein worden opgevangen. Hiermee wordt aan de gemeentelijke Nota Parkeernormen 2016 voldaan. Voorts is de Raadhuisstraat aangemerkt als erftoegangsweg en ingericht als 30km-zone. De weg is bedoeld ter ontsluiting van (nieuwe) erven. Op de Raadhuisstraat is sprake van een normale verkeerssituatie.

Bewoners en bezoekers van het nieuwe appartementengebouw doen aan dat verkeersbeeld niets af. Conclusie: De zienswijze leidt niet tot aanpassing van de regels en/of verbeelding van dit bestemmingsplan. Wel wordt de toelichting met betrekking tot parkeren geactualiseerd aan het programma met 15 appartementen.

Zienswijze 12: Binnengekomen: 18 januari 2021, aangevuld op 29 januari Het perceel wordt bijna geheel bebouwd of verhard en het behoud van de rij Hollandse iepen is in de toekomstige situatie niet mogelijk. Voor het kappen van de bomen is een omgevingsvergunning nodig. Deze ontbreekt in het ontwerpbestemmingsplan. Op de Groene kaart van Moergestel ontbreken, in vergelijking met Oisterwijk, de groenstructuren, terwijl er wel vele mogelijkheden zijn om dit realiseren. Door het goedkeuren van dit ontwerpbestemmingsplan worden alle mogelijkheden voor het creëren van een groen hart in Moergestel onmogelijk gemaakt. Reclamant stelt dat de initiatiefnemer geen goede omgevingsdialoog heeft georganiseerd, gelet op de gemeentelijke Handreiking omgevingsdialoog. Aangegeven wordt dat er ad hoc en zeer beperkt gesproken is met enkele contacten in Moergestel. De omgevingsdialoog zou grootschalig opgezet moeten worden. Het aantal parkeerplaatsen op eigen terrein is bij dit project ver onder de gewenste norm. Bovendien is de verkeersveiligheid in het geding door de toename van in- en uitritten en een grote toename van het aantal verkeersdeelnemers. Door de gemeente en door Leystromen is bij de bouw van het medisch centrum bepaald dat de zichtlijnen bij binnenkomst van het dorp vanuit Oirschot aanwezig moeten blijven.

Door dit bouwwerk verdwijnen de zichtlijnen vanuit de tuinen richting het Medisch centrum en de oude Pastorie. De berging van het hemelwater op eigen terrein voldoet niet aan de normen en er zijn geen garanties dart de aanliggende percelen geen problemen krijgen. De locatie maakt deel uit van de inmiddels afgeronde pilot Bouwen Binnen Strakke Contouren. Na de realisatie van het Medisch centrum zouden er nog 8 wooneenheden worden gebouwd. Waarom wordt daar nu van afgeweken? In het bestemmingsplan “Kom Moergestel” staat dat de staatwand Postelstraat en Raadhuisstraat beschermd is. Gezien de huidige ontwikkelingen aan de Raadhuisstraat en Postelstraat lijkt het erop dat de gemeente dit buiten beschouwing laat. Aangegeven wordt dat er wordt voldaan aan de Regionale woningbouwafspraken. Komen deze afspraken overeen met de woonvisie van de gemeente? Waarom geen differentiatie, woningen voor starters? Waarom zoveel woningen? Met de bouw van het medisch centrum werd de verstening ingezet. Met de projecten die nog komen gaan in de tuin rond het medisch centrum / pastorie wordt in grote mate afbreuk gedaan aan de Groenvisie van de gemeente. Reactie gemeente: Voor de locatie wordt een groenplan opgesteld, dat na de bouw van de appartementen tot uitvoering wordt gebracht.

De ontwikkelaar is voornemens zoveel mogelijk bestaande iepen in de erfgrens te behouden om het complex in te passen in het groen en zicht op de belendende tuinen weg te nemen. Wat er gesteld wordt t.a.v. de Groene kaart en de kapvergunning is niet juist. Alleen voor het kappen van de bomen langs de Raadhuisstraat is een omgevingsvergunning nodig, maar dat is niet aan de orde. Verder is de term Groene kaart wat misleidend, want deze kaart is gemaakt voor het beleid dat betrekking heeft op de beschermde houtopstanden. De kaart maakt duidelijk dat als men een boom binnen de bebouwde kom wil kappen, voor welke bomen dan een

omgevingsvergunning nodig is. In Oisterwijk is een groene structuur langs de Voorste stroom aangegeven omdat deze zich hier ook binnen de bebouwde kom bevindt, in Moergestel is de Reusel buiten de bebouwde kom gelegen. Daarmee geldt er langs de Reusel een iets ander, maar (zeker) niet minder zwaar regime t.a.v. het kappen van bomen. De groenvisie voor Oisterwijk is niet de Groene kaart, maar de Kadernota Groen en het Groenprogramma. Voor deze locatie (en het omliggende gebied) worden de volgende kansen gezien voor een verbetering van de groenstructuur: - Stimuleren groene dorpse erfafscheidingen en ander particulier groen in oude straatjes en paadjes. - Versterken laanstructuren langs overige wegen. - Behoud onverharde bermen stimuleren. - Rand met Reuseldal: recreatieve routes naar pad langs Reusel. Het Groenplan spreekt de intentie uit om met het bovenstaande zoveel mogelijk rekening te houden, bijvoorbeeld bij het plaatsen en versterken van de groene (dorpse) erfafscheidingen. Bovendien wordt het perceel aangehaakt op nieuwe (recreatieve) routes naar het pad langs te Reusel. Wat het groen betreft klopt het dat er verder geen gemeentelijke bomen staan. En ook waardevolle/monumentale bomen zijn er niet. In onze Kadernota Groen 2012-2021 is opgenomen dat groen integraal moet worden opgenomen in ontwikkelingsplannen en dat groen geen sluitpost mag zijn.

Het wordt in de toekomst mogelijk om het ‘pastoriepark’ in te lopen. Er wordt daarmee kwaliteit toegevoegd aan dit deel van Moergestel en het groen en De Reusel worden meer beleefbaar gemaakt. Het gebied is nu niet of maar zeer beperkt toegankelijk. In de toekomst wordt het gebied (semi-) openbaar toegankelijk. Niet alleen toekomstige bewoners maar ook inwoners van Moergestel hebben baat bij de ontwikkelingen. Niet alleen zijn er meer (senioren)woningen nodig vlakbij de voorzieningen in Moergestel, ook wordt het groen en de Reusel meer beleefbaar gemaakt. Het gebied wordt doordringbaar en aantrekkelijker voor iedereen met verbindingen tussen de Postelstraat en Raadhuisstraat en richting De Reusel. Indiener verwijst naar de handreiking “omgevingsdialoog voor ruimtelijke ontwikkelingen in de fysieke leefomgeving”. Deze is op 11 februari 2020 door het college vastgesteld en ter kennisname toegezonden aan de gemeenteraad. In de brief aan de gemeenteraad staat dat vanaf 1 maart 2020 de handreiking aan initiatiefnemers kenbaar wordt gemaakt. Initiatiefnemer heeft in november-december 2019 een omgevingsdialoog gehouden en hiervan een rapportage aangeleverd aan het college. Het college heeft ingestemd met deze rapportage. Initiatiefnemer kon ten tijde van de door haar gehouden Omgevingsdialoog geen rekening houden met de handreiking, nu deze op dat moment nog niet beschikbaar was.

Initiatiefnemer heeft in het kader van de Omgevingsdialoog gesproken met de bewonerscommissie (vertegenwoordiging van omwonenden), een vertegenwoordiger van Stichting Olivier, Woonstichting Leystromen (eigenaar), de gebruikers van het Medisch centrum, Seniorenvereniging Oisterwijk + Moergestel (doelgroep) en de ontwikkelaar van de naastgelegen Pastorie. De gemeente heeft de uitkomsten van de omgevingsdialoog betrokken bij de besluitvorming rondom het principeverzoek. Pas als aan alle voorwaarden van de gemeente wordt voldaan besluit het college om het ontwerpbestemmingsplan ter inzage te leggen. Het houden van een Omgevingsdialoog is één van de aspecten waaraan moet zijn voldaan. Met het aanbieden van de rapportage Omgevingsdialoog in januari 2020 heeft initiatiefnemer aan deze voorwaarde voldaan. De dialoog heeft niet tot doel om het met elkaar eens te worden, maar dat er inzicht ontstaat in de wensen van de omgeving in relatie tot de mogelijkheden die de initiatiefnemer heeft. Indiener stelt dat de Omgevingsdialoog ‘grootschalig’ zou moeten zijn. Los van wat indiener hieronder verstaat, geeft de handreiking aan dat de omgevingsdialoog vormvrij is. Initiatiefnemer heeft met verschillende partijen gesproken, dit blijkt ook uit de rapportage.

Het plan is aangepast naar aanleiding van de zienswijzen. Het programma wijzigt van 21 middeldure koopappartementen naar in totaal 15 koopappartementen, waarvan 9 duur en 6 middelduur. Op basis van dit nieuwe programma is de parkeerbehoefte berekend op (in hele getallen naar boven afgerond) 31 parkeerplaatsen. Met het creëren van 2 extra parkeerplaatsen op het perceel kan de volledige parkeerbehoefte van het initiatief, inclusief bezoekersparkeren, op eigen terrein worden opgevangen. Hiermee wordt aan de gemeentelijke Nota Parkeernormen 2016 voldaan. Voorts is de Raadhuisstraat aangemerkt als erftoegangsweg en ingericht als 30km-zone. De aanleg van nieuwe inritten is toegestaan op een erftoegangsweg. Deze is bedoelt ter ontsluiting van (nieuwe) erven. Op de Raadhuisstraat is sprake van een normale verkeerssituatie. Bewoners en bezoekers van het nieuwe appartementengebouw doen aan dat verkeersbeeld niet af. De nieuwbouw is dermate ver achter op het perceel gesitueerd is dat de zichtlijnen vanaf de Raadhuisstraat (openbaar gebied) niet worden verstoord. Ook vanaf het grootste deel van het parkeerterrein naast het Antoniushuis (privaat terrein) zullen de zichtlijnen richting kerk langs het gebouw heen lopen. De achterzijde van de pastorie aan de Postelstraat 15 is vanaf de Raadhuisstraat zichtbaar.

Dat zicht zal in de toekomst weliswaar minder worden, er blijft een zichtlijn aanwezig; tussen het Antoniushuis en de nieuwbouw blijft een strook van ruim 20 meter vrij van bebouwing. Mede op basis van de vooroverlegreacties is er een aanvullend doorlatendheidsonderzoek uitgevoerd. Dit aanvullende onderzoek heeft bijgedragen aan een oplossingsrichting voor de benodigde waterberging, welke reeds civieltechnisch is uitgewerkt in een rioleringsplan. In het rioleringsplan zijn relatief ondiepe kratten voorzien. Beoogd wordt om het oorspronkelijke bodemprofiel te verbeteren tot aan de freatische grondwaterspiegel (gemiddeld peil circa 1,2 mmv) zoals geadviseerd in het doorlatendheidsonderzoek. Boven de GHG zal vervolgens ter plaatste van de parkeerplaatsen, en waar nodig om te kunnen voorzien in voldoende capaciteit eveneens ter plaatse van de rijbaan binnen het plangebied, infiltratiekratten (van beperkte diepte) worden geplaatst. Deze bergingsvoorziening biedt ruimte aan in ieder geval de berekende maatgevende berging van 135,84 m3. Ongeveer 10-12 jaar geleden was Leystromen voornemens om grondgebonden koopwoningen te realiseren op het braakliggende perceel naast het Medisch centrum (Antoniushuis) aan de Raadhuisstraat in Moergestel. Het realiseren van koopwoningen is voor corporaties op grond van de nieuwe Woningwet niet meer mogelijk.

Dit zette Leystromen voor het vraagstuk wat te doen met het perceel. Uiteindelijk heeft de corporatie ervoor gekozen het perceel grond te verkopen tegen een marktconforme prijs. Dit is ook opgenomen in de prestatieafspraken met de gemeente. De opbrengst van de grond wordt door Leystromen maatschappelijk geïnvesteerd door o.a. in het Bommelhof (ook in Moergestel) sociale huurwoningen te realiseren. Omdat het geld dat door Leystromen verdiend is op deze locatie alsnog is geïnvesteerd in sociale huurwoningen op een andere locatie in Moergestel, is het college met dit voorstel akkoord gegaan. Gewijzigd programma n.a.v. ingekomen zienswijzen Ontwikkelaar PPO heeft de grond van Leystromen gekocht. Aanvankelijk was PPO voornemens om hier 21 middeldure koopappartementen te realiseren. Omdat het plan op veel onrust stuitte in de directe omgeving en leidde tot diverse zienswijzen op het ontwerpbestemmingsplan, is besloten het programma aan te passen. Voorzien is nu in 15 koopappartementen; 9 in de dure sector (vanaf 320.000 euro) en 6 in de middeldure sector (tussen 210.000 en 320.000). Woningbehoefte Uit het kwalitatief woningbehoefteonderzoek dat verricht is in opdracht van de regio Hart van Brabant blijkt dat er in Moergestel veel vraag is middeldure koopappartementen. Tegelijk toont het onderzoek aan dat er een (klein) overschot is aan dure appartementen in het dorp.

Toch vinden wij het voorstelbaar c.q. zien wij mogelijkheden om in te stemmen met het (nieuwe) programma. Lokale behoefte aan dure appartementen Er is nauw contact tussen ontwikkelaar PPO en de seniorenvereniging Oisterwijk (SVO) over het plan voor appartementen op de onderhavige locatie. De SVO peilt ook zelf onder haar achterban de woningbehoefte. Hiervoor is recent een enquête uitgezet (d.d. 27 juni 2021). Uit deze enquête, ingevuld door meer dan 520 mensen, komt naar voren dat ook voor de dure koopappartementen voldoende interesse is. Bijna 30% van de respondenten geeft aan binnen nu en 10 jaar te willen verhuizen. Van de mensen die aangeven bereid te zijn om te verhuizen geeft ruim 28% aan graag naar een appartement te willen. Opvallend is dat verreweg de meeste respondenten nu nog in een grondgebonden woning wonen (circa 88%). Het merendeel van de respondenten zou het appartement het liefste kopen. De middeldure sector is daarbij verreweg het populairst, gevolgd door de dure koopsector. Er blijkt dus wel degelijk vraag te zijn naar dure appartementen in Moergestel. Er wordt in Moergestel voor verschillende doelgroepen gebouwd. Het klopt dat het daar veelal om appartementen gaat. Dit is vooral om de doorstroming op de woningmarkt aan te wakkeren. De projecten vallen bovendien in verschillende segmenten (koop, huur) en prijsklassen.

Het Van Bommelhof voorziet volledig in sociale huurappartementen (met zorgcomponent). Dat er om de doorstroming te bevorderen vooral voor senioren wordt gebouwd wil overigens niet zeggen dat er geen starters of gezinnen in deze appartementen mogen wonen. De gemeente Oisterwijk zet in op het stimuleren van de doorstroming door de bouw van woningen en appartementen die geschikt zijn voor senioren te faciliteren. Daarmee komen gezinswoningen vrij die geschikt zijn voor starters en (jonge) gezinnen. Het genoemde onderzoek toont aan dat er een tekort is aan appartementen met lift en zeker niet naar gezinswoningen. Veel senioren die nu nog in een gezinswoning willen graag doorstromen naar een appartementen met lift. Het complex ligt zelf niet in het beschermd dorpsgezicht, maar is er wel door ingesloten aan drie zijden. De kleinschaligheid van het beschermde dorpsgezicht in Moergestel blijft onaangetast, vanwege de ligging van het appartementengebouw relatief ver achterop het perceel (bijna 40 meter vanaf de Raadhuisstraat). De Postelstraat en Raadhuisstraat blijven hun kleinschalige karakter behouden. De ontwikkeling doet geen afbreuk aan sfeer en karakter van beschermd dorpsgezicht. Conclusie De zienswijze leidt niet tot aanpassing van de toelichting van het bestemmingsplan. Vanwege het gewijzigde programma wijzigt ook de parkeerbehoefte.

Deze voldoet nu aan het gemeentelijk beleid.

Zienswijze: 13 Binnengekomen op: 19 januari 2021 Reclamant vindt het te realiseren gebouw met drie bouwlagen veel te hoog. Door de vier balkons en ramen aan de achterzijde wordt de privacy volledig weggenomen en het woongenot ernstig aangetast. Reactie gemeente: Tussen perceel Postelstraat 11 en het beoogde appartementengebouw aan de Raadhuisstraat zit een afstand van ongeveer 12 meter. De woning staat op meer dan 30 meter afstand. Gelet op de hoogte van het geplande gebouw (max. 10 meter) worden deze afstanden voorstelbaar geacht. Daarnaast wijzigt het aantal woningen, mede naar aankleding van de ingediende zienswijzen. Het was de bedoeling om 21 appartementen te realiseren. Dit worden er in het nieuwe plan 15, Door deze wijziging van het programma wordt het ook mogelijk om de tweede verdieping wat terug te leggen (set-back). Hiermee wordt de volume van het gebouw verkleind. In het groenplan dat zal worden opgesteld om het gebouw landschappelijk in te passen, zal bovendien aandacht zijn voor het zicht/privacy van reclamanten. Conclusie: De zienswijze leidt niet tot aanpassing van de toelichting van het bestemmingsplan. van de verbeelding, regels of toelichting van het bestemmingsplan.

Ambtshalve wijzigingen Het gewijzigde plan sluit net niet aan op het bouwvlak, zoals opgenomen op de verbeelding van het ontwerpbestemmingsplan. Derhalve is het bouwvlak iets aangepast, zonder in oppervlakte te laten toenemen. Aan de noordzijde is het bouwvlak iets verkleind, waardoor ten opzichte van het perceel Raadhuisstraat 28 BIJ een iets grotere afstand wordt aangehouden.