21-53 Bestemmingsplan Woonhof Oirschotseweg- bijlage 1- Nota van zienswijzen en wijzigingen

Nota van zienswijzen en wijzigingen

Bestemmingsplan “Woonhof Oirschotseweg, Moergestel”

d.d. 16 maart 2021

Inleiding Het ontwerpbestemmingsplan “Woonhof Oirschotsweg, Moergestel” voor de realisatie van 5 vrijstaande woningen op het perceel aan de Oirschotseweg 15 in Moergestel heeft van 11 december 2020 tot en met 21 januari 2021 gedurende zes weken ter inzage gelegen. Er is binnen de genoemde termijn, op 13 januari 2021, één zienswijze ingediend op het ontwerpplan. Samenvatting zienswijze 1. Kavel 3 van het plan komt dicht op de erfgrens te staan en daarmee wordt de privacy en het woongenot aangetast van bewoners aan de Looijakker. Vanuit de nieuw te bouwen woning op kavel 3 kan mogelijk vrij zicht ontstaan op de achtertuinen, woonkamers en slaapkamers van de achterburen. Indiener vraagt of het plan zodanig kan worden aangepast dat er vier woningen worden gebouwd in plaats van vijf, waarbij kavel 3 vervalt en deze vrijgekomen ruimte zal worden gebruikt als tuin van de overige woningen. Dit past ook beter in de groene, en monumentale omgeving, zo wordt gesteld. Naar de mening van indiener is in het integraal afwegingskader woningbouwprojecten aangegeven dat op de onderhavige planlocatie maximaal 4 woningen gerealiseerd mogen worden, terwijl het bestemmingsplan 5 woningen toestaat. 2. Mocht het aantal kavels ongewijzigd blijven, dan vraagt indiener om de afstand van de erfgrens tot aan het bouwvlak te vergroten van 9 naar 13 meter.

Indiener verwacht dat deze afstand voor minder overlast, aantasting van de privacy en vrije inkijk zorgt. 3. In het ontwerpbestemmingsplan wordt een maximale bouwhoogte toegestaan van 6 meter met een maximale goothoogte van 4 meter, met een binnenplanse afwijkingsmogelijkheid van 10%, waardoor tot een hoogte van 6,6 meter kan worden gebouwd. Als de maximale bouwhoogte voor kavel 3 wordt verlaagd tot 4 meter, zal dit naar verwachting geen of minder weerstand oproepen bij de direct aanwonenden. Beantwoording zienswijze In landelijke regelgeving wordt bepaald dat het niet geoorloofd is om binnen twee meter van de grenslijn van een naastgelegen erf vensters of andere muuropeningen, dan wel balkons of soortgelijke werken te hebben, voor zover deze op dit erf uitzicht geven (5:50, eerste lid van het Burgerlijk Wetboek). In bestemmingsplannen worden doorgaans strengere regels gehanteerd voor wat betreft de toegestane afstand van een te bouwen woning tot een aangrenzend perceel. De bestaande planologische situatie op de planlocatie staat toe (d.m.v. artikel 19.2.2 onder l van bestemmingsplan “Kom Moergestel”) dat er op het perceel aan de Oirschotseweg 15 op 5 meter uit de achterste perceelsgrens mag worden gebouwd.

Dit betekent dat er zonder planologische procedure een omgevingsvergunning kan worden verkregen voor het realiseren van een woning op 5 meter van de erfgrens met de woningen aan De Looijakker. Dat de huidige bestaande woning een grotere afstand heeft tot deze erfgrens, doet hier niets aan af.

De omgevingsdialoog tussen de initiatiefnemer en de omwonenden tijdens de voorbereiding van dit bestemmingsplan heeft ertoe geleid dat de initiatiefnemer deze minimale afstand fors heeft vergroot van 5 meter naar 9 meter. Het bijna verdubbelen van de minimale afstand tot de achterste perceelsgrens is ingegeven als een tegemoetkoming in afstand en gepaste grootte van het bouwblok richting de omwonenden, waardoor het schrappen van één van de kavels niet nodig wordt geacht. Daarnaast is aan de west-, noord- een oostzijde van het plangebied een strook opgenomen met de functieaanduiding ‘tuin’. Binnen deze strook van 5 meter breed, die onder andere grenst aan de percelen van de indieners van de zienswijze, is geen bebouwing toegestaan. Ook vergunningvrije bouwwerken zijn binnen de aanduiding ‘tuin’ uitgesloten. Dit verschilt met de bestaande situatie, waar aan- en uitbouwen en bijgebouwen met een maximale goot- en nokhoogte van resp. 3 en 6 meter tot in de zijdelingse en achterste perceelgrenzen kunnen worden gebouwd. In het integraal afwegingskader woningbouwprojecten is aangegeven dat er 4 nieuwe woningen op de planlocatie toegevoegd kunnen worden. In de huidige situatie is reeds 1 woning aanwezig.

Doordat deze wordt gesloopt en binnen de planlocatie nieuw wordt gebouwd, zijn er in totaal 5 woningen toegestaan (in planologisch opzicht is er in de nieuwe situatie sprake van 4 nieuwe woningen en 1 bestaande woning). De bij de zienswijze als bijlage 3 gevoegde gemeentelijke lijst is louter bedoeld als indicatief overzicht van het aantal toe te voegen woningen per woningbouwlocatie binnen de gemeente (zachte plancapaciteit). In dit geval dus 4 woningen. In de zienswijze wordt verder voorgesteld bouwkavel 3 geheel te laten vervallen om daarmee meer recht te doen aan de parkachtige opzet en het monumentale karakter van de omgeving. Wij zijn van mening dat bij het handhaven van bouwkavel 3 nog steeds sprake is van een parkachtige opzet, passend in het monumentale karakter van de omgeving. Het gaat daarbij om 5 ruime kavels (vanaf 690 m2 tot ruim 1.200 m2), georiënteerd en ontsloten op een eigen toegangsweg. Het plangebied is daarnaast aan drie zijden ‘omzoomd’ door een strook van 5 meter waar bebouwing is uitgesloten (functieaanduiding ‘tuin’). De monumentale bomen op het perceel blijven gehandhaafd. Door een relatief lage goot- en nokhoogte aan te houden (waarover later meer) schikt het plan zich prima in de omgeving en is het programma zeker niet te ‘zwaar’ voor onderhavige locatie.

Zoals reeds beschreven, is de minimale afstand tot de achterste perceelsgrens van een nieuw te bouwen woning op de planlocatie onder het huidige planologisch regime 5 meter. Wanneer het nieuwe bestemmingsplan (en daarmee de nieuwe bouwmogelijkheden) wordt vastgesteld, wordt deze minimale afstand aanzienlijk vergroot (tot 9 meter). Het plangebied maakt bovendien deel uit van de bebouwde kom van Moergestel, waar een dergelijke afstand tussen woonbebouwing niet ongebruikelijk is. Wij zien daarom geen noodzaak om deze minimale afstand tussen het bouwvlak en de perceelsgrens verder te vergroten. Wanneer de afstand wel verder zou worden vergroot, betekent dit een dusdanige inperking van de bouwmogelijkheden op kavel 3, dat er niet meer voldaan kan worden aan de gewenste stedenbouwkundige opzet. Op de planlocatie wordt in het vigerend bestemmingsplan “Kom Moergestel” een maximale bouwhoogte toegestaan van 10 meter met een maximale goothoogte van 6 meter. Ook binnen

het vigerende bestemmingsplan is een binnenplanse afwijkingsmogelijkheid opgenomen van 10%, waarmee de maximale bouw- en goothoogte in theorie 11 meter en 6,6 meter kunnen bedragen. Ter plaatse van de nabijgelegen woningen op Oirschotseweg 17 en De Looijakker geldt dezelfde maximale bouw- en goothoogte van respectievelijk 10 meter en 6 meter. Op de kavel van Oirschotseweg 11 wordt een maximale bouwhoogte van 13 meter en een maximale goothoogte van 9 meter toegestaan. In het ontwerpbestemmingsplan wordt een significant lagere bouw- en goothoogte toegestaan (respectievelijk 6 meter en 4 meter) dan wat op de planlocatie toegestaan was in de oude situatie en dan wat op de omliggende percelen toegestaan blijft. Als de nieuw toegestane bouwhoogte verder wordt ingeperkt tot 4 m, betekent dit dat er geen woning met twee bouwlagen gerealiseerd kan worden, terwijl de nabijgelegen woningen wel allemaal over minimaal twee bouwlagen beschikken. De toegestane bouw- en goothoogte wordt aanzienlijk lager dan wat er op basis van het vigerend planologisch regime mogelijk is en deze verlaging is wat ons betreft prima passend in het kader van het opgestelde beeldkwaliteitsplan en de omgeving rondom het plangebied. De initiatiefnemer heeft voorts een gespecialiseerd bureau opdracht gegeven om de zichtlijnen nader te bepalen (zie bijlage).

Als uitgangspunten voor de verbeelding van de realiteit zijn gehanteerd; - 3 meter hoge hagen op de perceelsgrenzen (ingemeten) - Bouwmassa’s van 6 meter hoog in het bouwvlak op 75 m2 (conform bestemmingsplan) - Zichtlijnen vanaf 1,80 meter. Afgaande om deze impressies is er van inkijk c.q. (onevenredige) aantasting van privacy geen sprake. Conclusie: De zienswijze geeft geen aanleiding tot het aanpassen dan wel het niet vaststellen van het bestemmingsplan. Ambtshalve wijzigingen Na overleg met Waterschap De Dommel worden twee ambtshalve wijzigingen voorgesteld: A. Toelichting bestemmingsplan De Keurregels worden aangepast. Deze gaan in vanaf 1 april 2021. De grenswaarde in algemene regels voor het compenseren van nieuw verhard oppervlak wordt aangepast van 2.000 m2 naar 500 m2. Paragraaf 4.8 Water, Beleid waterschap De Dommel wordt daartoe op dit punt geactualiseerd. Overigens heeft de keur aanpassing voor deze ontwikkeling geen effect op de benodigde hemelwaterberging. B. Regels bestemmingsplan Het navolgende artikel zal worden toegevoegd aan de planregels om te borgen dat voorzien wordt in de realisatie en instandhouding van voldoende hemelwaterberging op eigen terrein: Artikel 8.2 “Waarborgen hemelwaterberging”

Ten behoeve van het voorzien in voldoende hemelwaterberging op eigen terrein en het op duurzame wijze instandhouden hiervan gelden de volgende regels: a. bij de uitoefening van de bevoegdheid voor het verlenen van een omgevingsvergunning voor bouwen en/of afwijken, dient tenminste voldaan te worden aan het geldende gemeentelijke beleid ten aanzien van water.

.