21-13 Bestemmingsplan ruimte voor ruimte Molenbaan- raadsvoorstel - aanvaard

Raadsvoorstel Onderwerp: Bestemmingsplan Oisterwijk

Ruimte

voor

Raadsvergadering d.d. 12 juli 2021 Afdeling Ruimte

Ruimte

Molenbaan

Zaaknummer: 108186

Raadsvoorstelnr: 21-13 Contactpersoon/email Laurie Kamerling / laurie.kamerling@oisterwijk.nl

Voorstel Wij stellen u voor: 1. 2. 3.

4.

5. 6. 7. 8. 9. 10.

De bijgaande ‘nota van zienswijzen en wijzigingen’ vast te stellen, waarmee de zienswijzen worden beantwoord; De zienswijzen ontvankelijk te verklaren; Overeenkomstig de ‘nota van zienswijzen en wijzigingen’ één zienswijze gegrond te verklaren en een zienswijze gedeeltelijk gegrond en een zienswijze ongegrond te verklaren; Het ontwerpbestemmingsplan ‘Ruimte voor Ruimte Molenbaan Oisterwijk’ gewijzigd vast te stellen, waarbij de volgende wijzigingen worden doorgevoerd: A: Wat betreft de verbeelding, regels en toelichting wijzingen aan te brengen, waarbij de in de ‘nota van zienswijzen en wijzigingen’ genoemde aanpassingen worden verwerkt in het bijgaande vast te stellen bestemmingsplan; Op basis van artikel 6.12 lid 2 van de Wet ruimtelijke ordening geen exploitatieplan vast te stellen voor de gronden waarop dit bestemmingsplan is voorzien. Het beeldkwaliteitsplan ‘Ruimte voor Ruimte Molenbaan Oisterwijk’ vast te stellen; De Welstandnota Oisterwijk 2015 gewijzigd vast te stellen en deze direct na publicatie in werking te laten treden; De naamgeving te wijzigen in NL.IMRO.0824.BPRvRMolenbaan-VA01 Gedeputeerde Staten te verzoeken om in te stemmen met een vervroegde bekendmaking van het gewijzigd vastgestelde bestemmingsplan; Het bestemmingsplan op de gebruikelijke wijze te publiceren en ter inzage te leggen voor beroep;

Inleiding Aan de Molenbaan aan de noordzijde van Oisterwijk realiseert de Ontwikkelingsmaatschappij Ruimte voor Ruimte een nieuwbouwplan voor 19 woningen, passend in de provinciale regeling voor ruimte voor ruimte woningen in de Interim Omgevingsverordening / Verordening Ruimte. Het plan voorziet in de herziening van 7 reeds onherroepelijke ruimte voor ruimte woningbouwkavels en 12 extra ruimte voor ruimte woningbouwkavels, gesitueerd in de bebouwingsconcentratie Molenbaan, e.e.a. in combinatie met een robuuste landschappelijke inpassing. Hiervoor moet een nieuw bestemmingsplan worden vastgesteld. Een omgevingsdialoog heeft plaatsgevonden. Binnen dit plan wordt de 35 % regel sociale woningbouw buiten beschouwing gelaten, uw raad is daar in het voortraject per raadsinformatiebrief (15 dec 2020) over geïnformeerd. Het hiervoor opgestelde ontwerpbestemmingsplan heeft gedurende zes weken ter inzage gelegen en is nu gereed om in uw raad voor vaststelling te worden behandeld. 1

Argumenten 1.1 Er vinden ambtshalve wijzigingen plaats ten aanzien van de verbeelding en regels en de toelichting van het bestemmingsplan. In de “Nota van zienswijzen en wijzigingen” zijn de inhoudelijke reacties samengevat en beantwoord. Naast een aanpassing van de regels n.a.v. één van de zienswijzen worden er ook enkele ambtshalve wijzigingen voorgesteld, te weten: - Verbeelding Door een andere kadastrale indeling achter de woning Molenbaan 205 vindt in een gedeelte achter de bebouwing op dit perceel geen goede overlap plaats van het huidige bestemmingsplan Woongebieden en het nieuwe bestemmingsplan Ruimte voor Ruimte Molenbaan Oisterwijk. De verbeelding zal worden aangepast, waardoor dit gedeelte van het perceel in het plangebied van het bestemmingsplan Ruimte voor Ruimte Molenbaan Oisterwijk wordt opgenomen met de bestemming Wonen, zonder bouwvlak. - Maatvoeringen in planregels, toelichting en beeldkwaliteitplan. De gestelde maten voor de minimale inhoud van de woningen, de maximale oppervlakte van een bouwperceel en de minimale dakhelling blijken in de toelichting (p. 13), beeldkwaliteitsplan (p. 5 en 7) en planregels (artikel 6.2.) niet overeen te komen.

De maatvoering wordt op alle genoemde plaatsen als volgt uniform aangepast: - Inhoud woning: minimaal 500 m3 en maximaal 900 m3; - Grootte perceel: minimaal 500 m2 en maximaal 1.000 m2; - Dakhelling: minimaal een hoek van 350 en maximaal 550. 3.1

Er zijn drie zienswijzen ingediend op het ontwerpbestemmingsplan, waarvan één aanleiding geeft tot het aanpassen van het plan.

Het ontwerpbestemmingsplan met bijbehorende stukken heeft vanaf 8 januari 2021 tot en met 18 februari 2021 gedurende zes weken ter inzage gelegen. Binnen de genoemde termijn zijn drie schriftelijke zienswijzen op het plan ingediend, waarmee de zienswijzen ontvankelijk zijn. Eén zienswijze heeft aanleiding gegeven: • om de verwijzing naar het landschappelijke inrichtingsplan op pagina 12 van het bestemmingsplan aan te passen ter verduidelijking; • om paragraaf 5.3. in het bestemmingsplan over de molenbiotoop aan te vullen met een beschrijving van de regeling voor hoog opgaande beplanting. (zie bijgaande “Nota van zienswijzen en wijzigingen”).

4.1

Er is sprake van een goede ruimtelijke ordening

In de toelichting van het bestemmingsplan is vanuit een goede ruimtelijke ordening beschreven om welke reden is voldaan aan relevant gemeentelijk en provinciaal beleid en is uitvoerig ingegaan op alle relevante omgevingsaspecten. Het totale plan betreft de bouw van 19 woningen met de ruimte voor ruimte regeling. Voor het zuidelijke gedeelte van het plangebied is reeds een onherroepelijke bestemming voor 7 ruimte voor ruimte woningen aanwezig. In de tussenliggende jaren is het de eigenaar niet gelukt de kavels te verkopen en de ontwikkeling daadwerkelijk tot stand te brengen. Hiervoor is een

2

aantal oorzaken te geven, waarvan de kredietcrisis er één is. Daarnaast is gebleken dat de kavels, in hun huidige vorm en ligging niet verkoopbaar zijn. De locatie heeft te weinig kwaliteit en de ontsluiting is vreemd gesitueerd. Gelet op de beperkingen van de locatie is in een breder verband naar het gebied gekeken. Hierbij is tevens de eerder door de gemeente opgestelde visie op bebouwingsconcentraties betrokken, alsmede de (later opgestelde) Omgevingsvisie waarin de visie op bebouwingsconcentraties ook is meegenomen. Op basis van het bredere perspectief op de omgeving, is een aangepaste verkaveling opgesteld welke beter aansluit op de omgeving. Het stedenbouwkundig plan wijkt af van het aantal toe te laten ruimte voor ruimte kavels zoals opgenomen in de visie bebouwingsconcentratie Buitengebied. De visie staat de uitbreiding in aantal niet direct toe. De gemeente kán afwijken van haar beleid, maar doet dit alleen wanneer er sprake is van bijzondere omstandigheden die een afwijking rechtvaardigen en waardoor de beleidsdoelstellingen niet geschaad worden. De inpassing van het niet te realiseren eerste plan en de door de ontwikkelmaatschappij gekozen invulling om dit op te lossen door een uitbreiding van het gebied in de trant van de doelstelling van de bebouwingsconcentraties rechtvaardigt deze uitzondering. Op die manier is gekozen voor deze maatwerkoplossing.

Benadrukt wordt wel dat dit een uitzonderingssituatie is. Voorkomen wordt zo dat dit gebied nog langer braak blijft liggen. Naar aanleiding van de discussienotitie Ruimte voor Ruimte, die op 3 september 2020 in een raadsontmoeting is besproken kan geconcludeerd worden dat er ook draagvlak is voor een verbrede inzet van ruimte voor ruimte, als oplossing voor knelpunten. Dit plan draagt tevens bij aan differentiatie in het woningaanbod van de gemeente.

4.2

Alle benodigde onderzoeken zijn uitgevoerd.

Hieruit komt voort dat een hogere waarde geluidsbelasting voor het gebied is vastgesteld t.g.v. het verkeer op de Pannenschuurlaan. De woningen dienen rekening te houden met geluidwerende voorzieningen aan de gevels. De hogere grenswaarde geluidbelasting is bij mandaat vastgesteld en maakt onderdeel uit van dit bestemmingsplan. De aanwezigheid van de Kerkhovense molen (windrechten) leidt tot een hoogte beperking van woningen en bomen. Rekening houdend met de molenbiotoop zijn in het plan de individueel vorm te geven woningen ruimtelijk goed inpasbaar. Voor het hydrologisch neutraal bouwen wordt een retentievijver aangelegd in de het gebied.

4.3

Elders in de provincie Noord-Brabant is aanzienlijke ruimtelijke kwaliteitswinst behaald

De ontwikkelingsmaatschappij ruimte voor ruimte heeft voor de realisatie van de woningbouwkavels 19 zogenoemde RvR -bouwtitels ingezet. Ten behoeve van deze bouwtitels is eerder in de provincie Noord-Brabant bebouwing voor de intensieve veehouderij gesloopt en zijn fosfaatrechten uit de markt gehaald. Hiermee is verzekerd dat een aanzienlijke kwaliteitswinst is behaald.

5.1 De financiële uitvoerbaarheid is op een andere wijze verzekerd Conform artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening moet de raad een exploitatieplan vaststellen voor gronden waarop een bouwplan is voorzien. De gemeente is namelijk wettelijk verplicht om de initiatiefnemer een bijdrage te laten betalen voor de gemeentelijke kosten. De financiële bijdrage is in dit geval via de anterieure overeenkomst "anderszins" verzekerd als

3

bedoeld in artikel 6.12 lid 2 sub a van de Wet ruimtelijke ordening. Het is daardoor niet nodig om een exploitatieplan vast te stellen. 7.1 Er is een beeldkwaliteitsplan opgesteld, die aan de Welstandsnota 2015 moet worden gekoppeld. Op 16 april 2015 is de Welstandsnota 2015 vastgesteld. Voor sommige projecten, van grotere omvang of op een bijzondere locatie, streeft de gemeente een bijzondere ruimtelijke kwaliteit na. Dit is ook het geval bij de locatie Ruimte voor Ruimte Molenbaan, hiervoor is een beeldkwaliteitsplan opgesteld. Om aan dit plan te kunnen toetsen dient deze als onderdeel van de welstandsnota vastgesteld te worden. Met het vaststellen van het bestemmingsplan en beeldkwaliteitsplan wordt ook de Welstandsnota 2015 gewijzigd vastgesteld. 9.1 Vervroegde bekendmaking voorkomt onnodige vertraging in de procedure. In artikel 3.8 lid 4 van de Wet ruimtelijke ordening is bepaald dat, als er wijzigingen zijn aangebracht ten opzichte van het ontwerpbestemmingsplan, zes weken moet worden gewacht met de publicatie van het vastgestelde bestemmingsplan. Dit om Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant in staat te stellen via een reactieve aanwijzing het provinciaal belang te waarborgen. Gedeputeerde Staten hebben aangegeven dat een gemeente die een besluit eerder bekend wil maken daartoe een verzoek kan indienen. Dat verzoek dient te zijn opgenomen in het vaststellingsbesluit.

Daarom wordt voorgesteld om gebruik te maken van deze mogelijkheid en onnodige vertraging voorkomen. Kanttekeningen 4.1 Ruimte reserveren voor een potentiele ontsluiting van het achterliggend gebied in de toekomst. Voor een vrij te houden strook grond ten noorden van de Kerkhovenbaan, aan de zuidzijde van de nieuw te ontwikkelen kavels worden afspraken gemaakt met de ontwikkelingsmaatschappij Ruimte voor Ruimte m.b.t. de overname. Deze strook wordt bestemd als ‘groen’ en zorgt voor een landschappelijke inpassing van het bestemmingsplan. In de toekomst kan deze strook extra ruimte bieden voor een optionele ontsluiting van het achterliggend gebied. Reden waarom de gemeente deze strook in eigendom wenst te verkrijgen. Een ontsluiting maakt nu geen onderdeel uit van dit plan. De vaststelling van het bestemmingsplan hoeft niet te wachten op de afronding van die taxatie en grondreservering, omdat daarmee rekening is gehouden bij de bestemming in het bestemmingsplan. Samenwerking Binnen de gemeente Oisterwijk is het plan door de diverse vakdisciplines beoordeeld. Voor de milieuaspecten waar specialistische kennis of expertise benodigd was is de Omgevingsdienst Midden en West Brabant gevraagd om advies. Deze input en adviezen zijn door vertaald in het bestemmingsplan.

Financiën De omvang van de bijdrage die de initiatiefnemer dient te betalen voor de gemeentelijke inzet is vastgelegd in een anterieure overeenkomst. Dit bedrag maakt in 2020 onderdeel uit van de geraamde baten in Programma 2, thema 2.2 ruimtelijke ontwikkelingen, kostenplaats ‘Anterieure overeenkomsten’ (6810109).

4

Communicatie De indieners van de zienswijzen worden zo spoedig mogelijk na het besluit per brief op de hoogte gebracht van de beantwoording van de zienswijzen en de vaststelling van het bestemmingsplan. Het bestemmingsplan zal ter inzage worden gelegd voor beroep. Een kennisgeving van de terinzagelegging zal worden gepubliceerd in de Nieuwsklok en Staatscourant. Het bestemmingsplan is voor inwoners na publicatie te raadplegen via de landelijke website ruimtelijkeplannen.nl en alleen op afspraak in te zien bij de publieksbalie. Uitvoering Het gewijzigd vaststelde bestemmingsplan zal voor de duur van zes weken ter inzage worden gelegd. Gedurende deze termijn kan er door belanghebbenden beroep worden ingesteld bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Op de dag dat de beroepstermijn afloopt treedt het bestemmingsplan in werking, tenzij beroep is ingesteld én een verzoek om voorlopige voorziening (schorsing) is ingediend. De ontwikkelingsmaatschappij is van plan snel na de inwerkingtreding van het bestemmingsplan te starten met de uitvoering.

Bijlagen  Nota van zienswijzen en wijzigingen  Verbeelding, toelichting, regels en bijbehorende bijlagen en onderzoeken (bestemmingsplan)  Besluit Hogere waarde geluid  Beeldkwaliteitsplan ‘Ruimte voor Ruimte Molenbaan Oisterwijk’  Gewijzigde Welstandsnota 2015

Oisterwijk 1 juni 2021, Het college, de secretaris,

de burgemeester,

Coen Boode

Hans Janssen

5

Raadsbesluit Voorstel tot het gewijzigd vaststellen van bestemmingsplan ‘Ruimte voor Ruimte Molenbaan Oisterwijk’.

De raad van de gemeente Oisterwijk, gelezen het voorstel van het college d.d. 1 juni 2021, afdeling Ruimte, raadsvoorstel nr. 21-13;

gelet op het bepaalde in de Wet ruimtelijke ordening, het Besluit ruimtelijke ordening en de Wet geluidhinder met inachtneming van de volgende overwegingen: Het bestemmingsplan ‘Ruimte voor Ruimte Molenbaan Oisterwijk’ is opgesteld om de realisatie van totaal 19 ruimte voor ruimte woningbouwkavels aan de Molenbaan te Oisterwijk mogelijk te maken; Het ontwerpbestemmingsplan heeft vanaf 8 januari 2021 tot en met 18 februari 2021 ter inzage gelegen. Binnen deze periode is eenieder in de gelegenheid gesteld om zijn of haar zienswijzen(n) bij de gemeenteraad kenbaar te maken. Er zijn binnen de genoemde periode in totaal drie schriftelijke zienswijzen ingediend op het ontwerpbestemmingsplan. Eén van deze zienswijzen heeft aanleiding gegeven om een wijziging door te voeren in het vast te stellen bestemmingsplan. Daarnaast worden enkele ambtshalve wijzigingen voorgesteld.

besluit: 1.

De bijgaande ‘nota van zienswijzen en wijzigingen’ vast te stellen, waarmee de zienswijzen worden beantwoord;

2.

De zienswijzen ontvankelijk te verklaren;

3.

Overeenkomstig de ‘nota van zienswijzen en wijzigingen’ één zienswijze gegrond te verklaren en een zienswijze gedeeltelijk gegrond en een zienswijze ongegrond te verklaren;

4.

Het ontwerpbestemmingsplan ‘Ruimte voor Ruimte Molenbaan Oisterwijk’ gewijzigd vast te stellen, waarbij de volgende wijzigingen worden doorgevoerd: A: Wat betreft de verbeelding, regels en toelichting wijzingen aan te brengen, waarbij de in de ‘nota van zienswijzen en wijzigingen’ genoemde aanpassingen worden verwerkt in het bijgaande vast te stellen bestemmingsplan;

6

5.

Op basis van artikel 6.12 lid 2 van de Wet ruimtelijke ordening geen exploitatieplan vast te stellen voor de gronden waarop dit bestemmingsplan is voorzien.

6.

Het beeldkwaliteitsplan ‘Ruimte voor Ruimte Molenbaan Oisterwijk’ vast te stellen;

7.

De Welstandnota Oisterwijk 2015 gewijzigd vast te stellen en deze direct na publicatie in werking te laten treden;

8.

De naamgeving te wijzigen in NL.IMRO.0824.BPRvRMolenbaan-VA01

9.

Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant te verzoeken om de vaststelling van het bestemmingsplan eerder te mogen bekendmaken.

10.

Het bestemmingsplan op de gebruikelijke wijze te publiceren en ter inzage te leggen voor beroep;

Aldus besloten in de openbare vergadering van de raad van de gemeente Oisterwijk op 12 juli 2021 de griffier,

de voorzitter,

Daniëlle Robijns

Hans Janssen

7