21-120 Voorbereidingsbesluit Sprendlingenstraat - bijlage 2 Gebiedsvisie Nijverheidsweg e.o

Gebiedsvisie Nijverheidsweg e.o. Verkenning transformatie van het bedrijventerrein

23 juli 2020

Colofon

Deze gebiedsvisie is door ‘Urban Synergy’ opgesteld en van inhoudelijke bijdrages voorzien door ‘de Essentie’ in opdracht van de gemeente Oisterwijk.

gemeente Oisterwijk Jennifer Rama-Alberto

de Essentie Bob Langendoen Antal van Lierop

Urban Synergy Laura de Bonth Inge van der Ploeg Datum 23 juli 2020 2

Inhoudsopgave 1. Inleiding 1.1 Wat staat er in de gebiedsvisie? 1.2 Proces

4

2. Gebied in beweging 2.1 Locatie 2.2 Historie 2.3 Bestaande plannen

7

3. Opgave kansen en bedrijven 3.1 Onderzoek marktsituatie bedrijven 3.2 Gesprekken met eigenaren 3.3 Ruimte voor uitplaatsing

10

4. Beleidsanalyse 4.1 Omgevingsvisie 4.2 Woonvisie 4.3 Woningbouwprogrammering 2019-2028 4.4 Uitgangspunten voor herontwikkeling Nijverheidsweg

12

5. Haalbaarheid transformatie 5.1 Ruimtelijke swot 5.2 Planologische haalbaarheid 5.3 Financiële haalbaarheid en risico’s

16

6. Ruimtelijk perspectief 6.1 Ruimtelijk raamwerk 6.2 Gebiedsomvang 6.3 Inpassing ontwikkelingen Nijverheidsweg west 6.4 Perspectieven

19

32 7. Vervolg gebiedsvisie 7.1 Ontwikkelaanpak 7.2 Vervolgstappen

3

t

raa

lin

d ren

Sp

st gen

e

Nijv

Zoekgebied gebiedsvisie 4

eg

sw

id rhe

1. Inleiding De gemeente Oisterwijk wil onderzoeken of het mogelijk is een deel van het bedrijventerrein Kerkhoven aan de Nijverheidsweg te transformeren naar woningen. Op dit deel van het bedrijventerrein is sprake van actieve bedrijvigheid, leegstaande bedrijfspanden en (bedrijfs)woningen. Het aanbod aan bedrijven en kantoren voldoet niet voor het gehele gebied aan de huidige vraag. (Bron: BAG, 2019 en Stec Groep, 2019) Het aangrenzende KVL-terrein is de afgelopen jaren getransformeerd naar een levendige woon- en werkomgeving. Met de transformatie van Kerkhoven kan het KVL-terrein een mooie afronding krijgen en kunnen betaalbare woningen in Oisterwijk ontwikkeld worden. Marktpartijen zijn al actief in het gebied en willen graag starten met de transformatie van een deel van het gebied naar woningen. De raad heeft het college opdracht gegeven om een gebiedsvisie op te stellen voor de toekomstige ontwikkeling van het gebied (Kerkhoven) achter het KVL-terrein en deze aan de raad ter besluitvorming aan te bieden. Met het opstellen van deze gebiedsvisie is in samenspraak met de omliggende bedrijven onderzocht of transformatie naar wonen mogelijk is.

1.1 Wat staat er in deze gebiedsvisie?

In de gebiedsvisie wordt ingegaan op de vraag of het gebied in de toekomst ontwikkeld kan worden met (extra) woningbouw in relatie tot de aanwezige bedrijvigheid en bestaande en toekomstige woonplannen. De gebiedsvisie toetst de haalbaarheid en schept een perspectief voor mogelijke nieuwe ontwikkeling en functies. De toekomstige invulling wordt door meerdere factoren bepaald. Enerzijds zijn de bestaande beleidskaders en de ruimtelijke mogelijkheden van de locatie in beeld gebracht; het gaat hierbij om de aansluiting op het bestaande KVL-terrein, ontsluiting en fasering. Anderzijds is ook de haalbaarheid op basis van de toekomstwensen en belangen van de omliggende bedrijven en mogelijke verplaatsingen onderzocht. De haalbaarheid is vervolgens uiteengezet in een ruimtelijke SWOT-analyse, planologische haalbaarheid en de financiële haalbaarheid. Tijdens het opstellen van de gebiedsvisie is besloten de zoeklocatie wat breder te trekken door ook de strook ten noorden van de Sprendlingenstraat onderdeel te maken van de gebiedsvisie. (zie afbeelding pagina 4) De ontwikkeling van de gebieden ten noorden en zuiden van deze weg zijn ruimtelijk sterk met elkaar verbonden.

Voor de ontwikkeling van het totale gebied zijn twee mogelijke perspectieven geschetst, waarin specifiek aandacht is besteed aan de inpassing van het toekomstige appartementencomplex aan de Nijverheidsweg. De twee perspectieven bestaan uit een vlekkenplan met een ruimtelijk raamwerk voor wonen en/of bedrijven. Ze geven een richting aan de mogelijke transformatie van het gebied. Aanvullend wordt aangegeven wat een mogelijke ontwikkelaanpak is en welke vervolgstappen nodig zijn om de gebiedsvisie tot uitvoering te brengen. De gebiedsvisie voor het transformatiegebied wordt vastgesteld door de gemeenteraad. De visie bevat alleen beleid en is niet normstellend. Daarom bevat de gebiedsvisie beleid in de vorm van algemene uitgangspunten voor transformatie van het bedrijventerrein, die nog concreet uitgewerkt moeten worden in een bestemmingsplan.

1.2 Proces

In de herontwikkeling van het bedrijventerrein dient rekening gehouden te worden met de belangen van de omliggende bedrijven, waarbij onderzocht moet worden of omvorming naar wonen mogelijk is. De inhoud en uitvoering van de visie is mede afhankelijk van het draagvlak onder bestaande bedrijfs- en grondeigenaren in het gebied. Samenwerking tussen deze partijen is van groot belang voor de kans van slagen. Deze partijen zijn daarom vroeg in het proces betrokken. Zowel individuele eigenaren als ontwikkelende partijen die actief zijn in het gebied zijn individueel gesproken middels een interview. Tijdens de interviews is informatie opgehaald en inzicht verkregen in welke bedrijven willen stoppen, willen verplaatsen of in het gebied willen blijven. Na de interviews heeft op 28 oktober een terugkoppeling plaatsgevonden aan betrokken ontwikkelaars, ondernemers en eigenaren van de opgehaalde informatie en mogelijkheden die dit biedt voor ontwikkeling van het gebied. De mogelijke ontwikkelperspectieven zijn in een bijeenkomst met hen gedeeld. De gebiedsvisie heeft vervolgens ter inzage gelegen met de mogelijkheid vragen te stellen en inspraak in te dienen. Er zijn 16 inspraakreacties ingediend op de gebiedsvisie. De gemeenteraad heeft deze inspraakreacties beoordeeld en betrokken bij de besluitvorming over de vaststelling van de gebiedsvisie.

Het resultaat is een gebiedsvisie waarin verschillende belangen worden verwoord.

5

Positie van locatie in Oisterwijk

KVL centraal: herontwikkeling industrieel

Langgevelboerderijen langs de historische groene linten 6

KVL dorp: uitbreiding van het dorpse wonen

2. Gebied in beweging 2.1 Locatie

Deze gebiedsvisie heeft betrekking op het bedrijventerrein, onderdeel van bedrijventerrein Kerkhoven, grenzend aan de oost- en noordzijde van het KVL-terrein. Op dit deel van het bedrijventerrein is zien we actieve bedrijvigheid, (bedrijfs)woningen maar ook leegstand. Oisterwijk is volop in ontwikkeling in en rondom het KVL-terrein. De cultuurhistorische gebouwen op het KVLterrein hebben een nieuwe functie gekregen en zijn getransformeerd naar een hippe hotspot waar ruimte is voor wonen, werken en recreëren. Er worden nieuwe appartementen met een industriële uitstraling ontwikkeld en rondom KVL-Centrum is een woonwijk, KVL-Dorp, in verschillende dorpse stijlen aangelegd. In KVL-Dorp staan circa 100 woningen in een kleinschalige opzet, met voornamelijk rij- en hoekwoningen aan een pleintje of straat. De buurtjes met voornamelijk twee onder een kap woningen aan de flanken verwijzen naar de jaren ‘30.

2.2 Historie

Ten noorden van de locatie ligt het oude buurtschap Kerkhoven. Dit is te herkennen aan de typische langgevel boerderijen en oude brink. Een opvallend

gebouw in Kerkhoven is nog altijd de historische molen. De economie in dit buurtschap was met name op de landbouw gericht. In 1953 werd het zelfs als ‘voorbeelddorp’ in Nederland aangewezen waar men ging beproeven hoe de landbouw en bedrijfsvoering verbeterd zou kunnen worden. Pas begin jaren ‘50 breidde Oisterwijk zich uit met bedrijvigheid aan de noordzijde van het spoor. Waaronder het KLV-terrein. Begin jaren ‘80 werden de Sprendlingenstraat en de Nijverheidsweg aangelegd waardoor tussen het KVL-terrein en Kerkhoven het huidige bedrijventerrein tot ontwikkeling kwam. Aan de zuid-oostzijde van Kerkhoven werd woningbouw ontwikkeld waardoor het buurtschap onderdeel werd van Oisterwijk. In de huidige situatie ligt, door de ontwikkeling van het KVL-terrein naar voornamelijk wonen, het bedrijventerrein Kerkhoven ingeklemd tussen woongebieden aan de noord, oost en zuidzijde. Hier ligt een kans om het verouderde bedrijventerrein te transformeren, en de ontwikkeling van KVL-terrein een mooie afronding te geven.

Kerkhoven Brink

Beekdal

Positie van buurtschap Kerkhoven met brink als middelpunt 7

2.3 Bestaande plannen In en rondom het gebied zien we diverse ontwikkelingen, het is van belang deze ontwikkelingen mee te nemen in de visie. De plannen, zowel hard als zacht, bekent bij de gemeente zijn opgenomen. Nijverheidsweg west Op 11 april 2019 heeft de raad het bestemmingsplan ‘KVL-terrein, locatie Nijverheidsweg (west)” vastgesteld waardoor de realisatie van sociale woningen aan de Nijverheidsweg mogelijk is gemaakt. Het gaat in totaal om 27 sociale appartementen en bijbehorend parkeren, gelegen op de overgang van het KVLterrein naar het bedrijventerrein. Tevens is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om het bedrijfspand Nijverheidsweg 10, gelegen op het bedrijventerrein, te wijzigen naar wonen. Hiermee is de mogelijkheid gecreëerd om vanuit het KVL-terrein deels het wonen door te trekken naar het aangrenzende bedrijventerrein Kerkhoven. Het bestemmingsplan voor het appartementencomplex aan de Nijverheidsweg is mede een aanleiding voor het opstellen van de gebiedsvisie. In de uitwerking van de perspectieven in deze gebiedsvisie is gekeken hoe deze ontwikkelingen passen in de gebiedsvisie.

Oostzijde KVL-terrein Ten oosten van het bestaande KVL-terrein, grenzend aan het zogenaamde Studiegebied KVL, ligt de mogelijkheid om het gebied ruimtelijk af te ronden en wonen tot aan de Ambachtsstraat door te trekken. Dit gebied (deelgebied 1) is voordat de gebiedsvisie werd opgesteld al stedenbouwkundig uitgewerkt, financieel onderzocht en met de auditcommissie besproken. Met de betrokken eigenaren en partijen vinden gesprekken plaats over de herontwikkeling. Noordzijde Sprendlingenstraat Aan de noordzijde van de Sprendlingenstraat liggen enkele particuliere kavels waarvoor verschillende plannen zijn ontwikkeld. Bedrijfskavels tussen de Sprendlingenstraat en de Nijverheidsweg Een ontwikkelaar heeft een optie op verschillende bedrijfskavels in het gebied tussen de Sprendlingenstraat en de Nijverheidsweg, met de intentie om hier woningbouw te realiseren.

Concept uitwerking deelgebied 1

Wijzingingsgebied wonen Vastgesteld

KVL Dorp

KVL Centrum

KVL west

Bestaande plannen in en rondom de locatie 8

Studiegebied KVL vastgesteld

weg eids erh Nijv

aat

str

gen

dlin

ren

Sp

8

Plangebied KVL-terrein, Lokatie Nijverheidsweg

4

6

Enkelbestemmingen

4

5A

2

/5

7-7

BT

Bedrijventerrein

V

Verkeer

W

Wonen

6 5

24/1-24/5

Dubbelbestemmingen

A 8-8

Waarde - Archeologie 3 Waarde - Archeologie 5

Gebiedsaanduidingen

22

10-10B

22/BEDR

WR-A3 WR-A5

wetgevingzone - afwijkingsgebied

WR-A3

1

wetgevingzone - wijzigingsgebied - 1

1

(b≤3.2)

Functieaanduidingen (b≤2)

bedrijf tot en met categorie 2

(b≤3.2)

bedrijf tot en met categorie 3.2

(sb-met)

specifieke vorm van bedrijf - metaalbewerking

W 20 12

10.5

Bouwvlakken 18B

WR-A5

12A

(sb-met)

bouwvlak

idsweg

he Nijver

Maatvoeringen

12B

(b≤3.2)

V (b≤2)

BT

0

12

18A

20

30

40m

Opdrachtgever

Gemeente Oisterwijk

35

27

18

33

31

2

L

van KV

4 30

6

32

8

28

van KV

26

Tekeningnummer

:

NL.IMRO.0824.BPKVLNijverhwest-VA01

16 18

14A/BEDR 22

18

16

Datum

Status

14

24

17

Imro-idn

Blad in bladen

M. Stabel 07-416529-HZ-VA-KVLNW-190411

12

L

19

S. Israel Projectleider

10

Laan

23

1:1000

KVL-terrein, locatie Nijverheidsweg (west)

uis

Laan

Ketelh

25

Schaal

Tekenaar

18

14A

10

39 37

16

maximum bouwhoogte (m)

12

14

Voorontwerp

:

28-08-2018

Ontwerp

:

13-09-2018

Vaststelling

:

11-04-2019

1-1 Formaat

A3

www.anteagroup.nl

20

15

\\oranjewoud.intra\oos\Rprojecten\00415000\00416529\RO-advies\Bestemmingsplan\Kaart + ondergrond\plankaart KVL-West\07-416529-HZ-VA-KVLNW-190411.dwg

Bestemmingsplan omgeving appartementsgebouw Nijverheidsweg west

Impressie van het geplande appartementsgebouw Nijverheidsweg west (impressie: buro ir Herman Sengers) 9

3. Opgave en kansen bedrijven 3.1 Onderzoek marktsituatie bedrijven (Stec 2019)

•

•

•

In mei 2019 heeft Stec Groep in opdracht van de gemeente de lokale marktsituatie voor de bedrijventerreinen in Oisterwijk in beeld gebracht in het rapport, ‘Ruimte voor groei in Oisterwijk’. Het bestaande aanbod en een inschatting van de ruimtevraag zijn tegenover elkaar gezet. In het rapport worden een aantal conclusies getrokken:

• •

•

Er is circa 5 tot 10 ha vraag naar bedrijventerreinen tot 2030 voor de gemeente Oisterwijk, vooral vanuit lokale bedrijvigheid. Dit komt overeen met de provinciale prognose en de langjarige historische uitgifte in Oisterwijk. Er is vooral behoefte aan kleine tot middelgrote bedrijfsruimtes (5000 m2) met functioneel tot moderne uitstraling. Het huidige aanbod kan niet volledig voorzien in de vraag. In totaal is er aanbod van zo’n 1,6 hectare aan particuliere kavels. Er is sprake van een planologisch aanbod maar in praktijk is de beschikbaarheid beperkt. De kavels liggen voornamelijk tussen de Kerkhovensestraat en de Sprendlingenstraat waarbij een maximale milieucategorie van 2 en 3 is toegestaan. Uit de enquête blijkt dat veel ruimtevragende

bedrijven op Kerkhoven gevestigd zijn. Op gemeentelijk niveau is het leegstandsniveau niet problematisch en bedraagt circa 4%. De leegstand concentreert zich echter rondom het bedrijventerrein Kerkhoven. Daar is sprake van een kwalitatieve mismatch. Het verouderde aanbod (lage bebouwing, verouderde functionaliteit, incourante verhouding kantoor en bedrijfsruimte) voldoet niet meer aan de vraag van moderne bedrijfsruimte. Met de Leegstand Risico Indicator (LRI) is een inschatting gemaakt van toekomstige leegstand. Hieruit blijkt dat op bedrijventerrein Kerkhoven en Stokeind de grootste risico’s op leegstand bestaan vanwege bouwjaar, beperkte bouwhoogte en de gebruiksfunctie (relatief veel incourant bebouwingstype). Dit geldt voor het gehele bedrijventerrein Kerkhoven en niet alleen voor het transformatiegebied.

In het Stec onderzoek is een inventarisatie gemaakt van de bouwjaren van de panden op Kerkhoven. In onderstaande afbeelding is te zien dat het grootste deel van de bedrijfspanden tussen 1975 en 1999 gebouwd zijn. Een aantal panden zijn gebouwd in de periode van 1940 tot 1975. De panden aan de Nijverheidsweg 12b en 14 en Nijverheidsweg 11

Bouw- of verbouwjaar 1940-1975 1975-1990 1990-2005 2005-2018

Bouwjaar bedrijven (Bron: BAG, 2019 en Stec Groep, 2019) 10

zijn tussen 1990 - 2005 verbouwd of vervangen en het kantoorpand aan de Sprendlingenstraat 18h is recent opgeknapt. De ruimtelijke kwaliteit van de panden is voornamelijk functioneel van aard, daarnaast is een deel van de panden zeer verouderd. In het Stec rapport wordt geadviseerd om met de eigenaren van deze bedrijfskavels in gesprek te gaan en leegstand te blijven monitoren. De eerste gesprekken hebben in kader van deze gebiedsvisie plaatsgevonden en worden in de volgende paragraaf beschreven. Daarnaast wordt voorgesteld om bedrijven kleinschalig en gefaseerd uit te breiden, bij voorkeur grenzend aan bestaand bedrijventerrein. Uit de lokale marktpeiling en provinciale prognose blijkt dat er behoefte is aan uitbreidingsruimte. Met een gefaseerde ontwikkeling wordt een grote trek vanuit de bestaande bedrijven voorkomen, waardoor veel leegstand zou ontstaan.

3.2 Gesprekken met eigenaren

In oktober hebben de eerste verkennende gesprekken met de eigenaren van bedrijfskavels in het gebied plaatsgevonden. Over het algemeen zijn de bedrijven welwillend het gesprek aan te gaan en mee te denken. De huidige eigenaren zijn grofweg in te delen in een vier categorieën. 1. Eigenaren die gaan stoppen met de bedijfsvoering, gaan verplaatsen naar een locatie buiten Oisterwijk of waarvan het pand al leegstaat. Zij zijn bereid hun panden en gronden te verkopen. Voor een deel van het gebied ligt er al een principeakkoord tussen een ontwikkelend partij en de ondernemers die willen stoppen of verplaatsen naar een locatie buiten de gemeente.

2. Eigenaren die bereid zijn om hun bedrijf te verplaatsen naar een andere locatie. Zij geven aan dat ze nu een neerwaartse spiraal zien door de huidige leegstand of willen graag uitbreiden. De belangrijkste vragen die spelen onder deze eigenaren zijn: ‘Wat betekent de transformatie individueel voor mij en wat is de planning?’ ‘Wat zijn mogelijke locaties om naartoe te verhuizen?’ 3. De derde categorie eigenaren geeft aan net investeringen en uitbreidingen te hebben gedaan op de huidige locatie en niet te willen verplaatsen. Of ze zitten nu op een unieke locatie die ze voorlopig niet willen opgeven. De belangrijkste vraag die zij hebben is ‘Kan de gemeente mij dwingen om weg te gaan?’. Voor een deel van deze bedrijven geldt dat de bedrijfsvoering valt in een milieucategorie die eventueel goed samengaat met wonen. 4. De vierde categorie eigenaren zijn de zelfrealisatoren. Zij geven aan zelf mee te willen doen in de ontwikkelingen en woningbouw te willen realiseren.

3.3 Ruimte voor uitplaatsing

Een groot deel van de ondernemers heeft aangegeven op termijn te willen verplaatsen. Bij transformatie naar woningen zal schuifruimte gevonden moeten worden voor deze bedrijven. In het rapport ‘Ruimte voor groei in Oisterwijk’ (Stec Groep, 2019) staan een aantal mogelijke locaties voor de ontwikkeling van bedrijventerrein binnen de gemeente Oisterwijk aangegeven. Onderzocht moet worden wat geschikte locaties zijn voor de bedrijven die willen verplaatsen.

11

4. Beleidsanalyse In dit hoofdstuk is een analyse gemaakt van het gemeentelijk beleid van Oisterwijk op het gebied van huisvesting en woningbouw. Op basis hiervan kunnen er uitgangspunten geformuleerd worden voor de transformatie van dit bedrijventerrein.

4.1 Omgevingsvisie

•

In de omgevingsvisie worden ambities voor de Gemeente Oisterwijk beschreven. Verschillende van deze ambities dienen als belangrijke basis voor deze gebiedsvisie.

•

Gezonde wijken Aandacht voor specifieke nieuwe woonwensen van b.v. ouderen, alleenstaanden of andere kwetsbare doelgroepen. Waar mogelijk werkt de gemeente mee aan inbreidings- en herstructureringsplannen waarbij woningen voor doelgroepen worden gerealiseerd. In de woonvisie wordt hier verder op ingegaan. Daarnaast is de directe leefomgeving voor mensen medebepalend voor sport, spel en bewegen.

•

Oisterwijks Wonen De kwaliteit van het wonen in de gemeente Oisterwijk is een enorme kracht. Het woningaanbod heeft een bijzondere en onderscheidende samenstelling, er is veel groen en de wijken stralen die kwaliteit over het algemeen ook uit. Dit moet worden vastgehouden. Door te sturen op type bebouwing en behoud van groen moet de inbreiding een dorpse maat en schaal behouden. Ook blijft de gemeente zo in de toekomst de negatieve effecten van de klimaatverandering voor. Als ‘gezonde’ gemeente is het voorkomen van hittestress, ook op kleine schaal, belangrijk. Tevens worden nog ambities uitgesproken over goed bereikbaar met de fiets voorop. Bij transformatie naar wonen is een goede aansluiting op bestaande fietsnetwerken en een veilige verbinding met het centrum van belang om het fietsen te stimuleren.

4.2 Woonvisie

In de recente Woonvisie 2011-2021 (herijkt in 2016) wordt gesproken van een aantal trends en ontwikkelingen in Oisterwijk. In de Woonvisie zijn allereerst een aantal algemene randvoorwaarden voor woningbouw geformuleerd die van toepassing zijn op de gebiedsvisie voor Kerkhoven. •

12

De hoofddoelstelling van het woonbeleid in Oisterwijk is een gedifferentieerd woningaanbod dat primair aansluit bij de vraag van de Oisterwijkse woonconsument en secundair

de vraag van woonconsumenten elders uit de regio. Streven naar duurzame investeringen in kwaliteit, een evenwichtige samenstelling van de bevolking en een hierop afgestemd woningaanbod met ruimte voor jong, oud en specifieke doelgroepen. De nieuwbouwproductie van Oisterwijk is gebaseerd op de regionale woningbouwafspraken regio Hart van Brabant en het coalitieprogramma, maar houdt rekening met de actuele marktomstandigheden. Woningbouw moet bijdragen aan de versterking van de ruimtelijke kwaliteit. Belangrijke manieren waarop dit gebeurt zijn de herontwikkeling van binnenstedelijke locaties.

Naast de algemene randvoorwaarden zijn er ook opgaven voor de toekomst geformuleerd. Deze zijn onder te verdelen in huisvesting voor ouderen, toegankelijkheid voor lagere inkomens en flexibel inspelen op de vraag. De opgaven die van toepassing kunnen zijn op het transformatiegebied Nijverheidsweg e.o. zijn hieronder benoemd. Huisvesting voor ouderen en doorstroming • De bevolking van Oisterwijk verandert van samenstelling. Het aantal jongeren neemt af, het aantal oudere inwoners neemt toe. De verhuisgeneigdheid van ouderen is de afgelopen jaren sterk afgenomen. Veel ouderen zullen (en willen) oud worden in hun huidige woning. • De vraag van oudere huishoudens die wel willen verhuizen, willen we zoveel mogelijk bedienen. Hiermee stimuleren we doorstroming op de woningmarkt en zorgen we voor meer differentiatie in het woningaanbod. Dit is ook op langere termijn belangrijk. • Oudere huishoudens die zelf zoeken naar manieren om hun zelfstandigheid te behouden op latere leeftijd, bijvoorbeeld door het realiseren van een mantelzorgwoning of door hun woning te splitsen met het oog op bewoning door meerdere generaties, willen we zo goed mogelijk faciliteren. • We willen meer woningen voor de zeer kwetsbare groep ouderen die een urgente verhuiswens hebben omdat zij hun woning niet meer kunnen gebruiken.

Toegankelijkheid voor lagere inkomens • De opkomst van de deeleconomie, de flexibilisering van de arbeidsmarkt, de toename van het aantal kleine jonge huishoudens zorgen voor nieuwe vragen op de woningmarkt.

•

•

•

•

•

De aantrekkelijkheid van de Oisterwijkse woningmarkt heeft een keerzijde. Waar veel vraag is naar woningen, zijn de prijzen relatief hoog. Oisterwijk is daarom niet voor alle huishoudens even toegankelijk. Waar het in ons vermogen ligt zal de gemeente sturen op de toegankelijkheid van de woningmarkt voor deze doelgroep. De groep huishoudens met lage inkomens is een belangrijke aandachtsgroep in het woonbeleid. Dat geldt ook voor de groep huishoudens met een laag middeninkomen die door de toewijzingsregels niet meer terecht kan bij Leystromen. Binnen deze primaire en secundaire doelgroepen verdienen starters, senioren en bijzondere doelgroepen extra aandacht. Woningen die specifiek worden gebouwd voor huishoudens met lage (midden) inkomens moeten ook duurzaam in dit prijssegment blijven. We streven ernaar in de komende jaren het tekort aan sociale huurwoningen op te lossen. De slaagkans van huishoudens die recht hebben op huurtoeslag mag niet afnemen als gevolg van de plicht passend toe te wijzen. Een toename van het aantal vrijesectorhuurwoningen –bij voorkeur in het middenprijssegment tussen de € 700 en de € 900 – kan een belangrijke bijdrage leveren aan de slagingskansen van jonge huishoudens op de woningmarkt. Hetzelfde geldt voor het werken met tijdelijke huurcontracten voor jonge huishoudens. Deze huurcontracten lopen vijf jaar en gaan niet ten koste van de inschrijftijd.

Dit verbetert de kansen van jonge (startende) huishoudens op de woningmarkt.

Flexibel inspelen op de vraag: • We willen dat er in de periode 2016 - 2021 gemiddeld 90 woningen per jaar worden toegevoegd aan de woningvoorraad • We willen een meer flexibele woningbouwprogrammering zodat we snel kunnen inspelen op vraag in de markt en kansen die zich voordoen kunnen verzilveren. • We willen meer differentiatie in het woningaanbod. Met het oog op de toekomst is er behoefte aan woningtypes en woonvormen die in de gemeente nog weinig beschikbaar zijn, terwijl de vraag naar de standaard gezinswoning zal afnemen. • We willen meer mogelijkheden voor jongeren, gezinnen en huishoudens met lage middeninkomens om in Oisterwijk een woning te vinden.

4.3 Woningbouwprogrammering 2019-2028 Het vastgestelde woningbouwprogramma 2019-2028 is bedoeld om sturing te geven aan de ontwikkeling van woningbouwplannen. De uitkomsten van het woningbehoefteonderzoek geven richting aan de kwalitatieve opgaven, zowel voor wat betreft woningtype als (sub)prijsklasse. Deze opgave is vertaald in het indicatieve woningbouwprogramma. De motie om 35% van het woningbouwprogramma sociaal te maken is verwerkt in het woningbouwprogramma. Naast het sociale programma kent het woningbouwprogramma 40% middeldure en 25% dure woningen. Het programma is daarmee als volgt samengesteld: 35%-40%-25%. Benadrukt wordt dat dit niet de differentiatie is die per bouwlocatie wordt toegepast, de percentages gelden voor de totale woningbouwopgave. Transformatie van bedrijventerrein Kerkhoven is in het rapport meegenomen als potentiële bouwlocatie. Om de ambitie voor Oisterwijk te realiseren zijn nog ca. 250 woningen nodig tot 2028. De thans bekende locaties kunnen kwantitatief (ruimschoots) voorzien in deze aantallen. Dat vraagt om keuze te maken in programma en fasering. Bij grotere ontwikkellocaties geldt als uitgangspunt dat er afspraken worden gemaakt over een gedifferentieerd programma. Dit biedt de mogelijkheid om middels de realisatie van dure woningen, sociale woningbouw (koop of huur) financieel haalbaar te maken.

Aandachtspunten voor een mogelijk woningbouw programma op deze locatie zijn: Sociale koop • De opgave sociale huur voor de periode 20192028 is grotendeels zeker gesteld. De opgave sociale koop blijft hierop achter. Er zijn op dit moment geen plannen die hierin voorzien. Dit betekent dat er nog een opgave is van 89 sociale koopwoningen in de periode 2019-2028 voor Oisterwijk. • Door een gebrek aan personeel en materialen, maar ook door extra milieueisen zijn de bouwkosten de laatste jaren fors gestegen. Het gevolg van de hoge bouwkosten is dat de traditionele grondgebonden sociale koopwoning niet rendabel is. • De grootste vraag is hoe sociale woningen betaalbaar gerealiseerd kunnen worden en betaalbaar kunnen blijven. De afspraken omtrent stichtingskosten voor betaalbare woningen dienen mogelijk te worden heroverwogen. Voor het betaalbaar houden is het van belang dat er woningen worden gerealiseerd die passen bij de prijs (woninggrootte, niet mogelijk om uit te bouwen etc.) Hiervoor moet worden 13

•

gezocht naar creatieve oplossingen zoals; terugkoopconstructies, erfpacht, huur/koop constructies en andere woonconcepten. Door op grotere ontwikkellocaties afspraken te maken over een woningbouwdifferentiatie is het (wellicht) mogelijk om sociale koopwoningen te realiseren. Een verlies op de exploitatie van sociale koopwoningen kan worden gecompenseerd door winstgevende onderdelen van het bouwprogramma.

Typologie Uit de Woningbouwprogrammering 2019-2028, gemeente Oisterwijk, blijkt een overmaat aan rijwoningen in de toekomstige plannen en een tekort aan appartementen en vrijstaande woningen. In tegenstelling tot Moergestel is er in Oisterwijk nog een groeiende vraag naar grondgebonden koopwoningen en beperkte ruimte voor appartementen binnen het woningbouwprogramma. De kwalitatieve restopgave is 115 appartementen. Het is niet wenselijk om vrijstaande woningen en kavels in het hier besproken transformatiegebied te realiseren. Gezien de ligging nabij het centrum en de wens een goede aansluiting te maken met de omgeving leent dit gebied zich uitstekend voor andere woningtypen met een hogere dichtheid. Naast dat het niet wenselijk is om hier vrijstaande woningen te realiseren is dit ook financieel niet haalbaar. In het huidige woningbouwprogramma is een opgave en ambitie voor vernieuwende woningtypen niet specifiek benoemd. Vanuit de woonvisie is hier wel vraag naar. Experimenten met permanente en vernieuwende woningtypen kunnen in het programma voor deze gebiedstransformatie ingepast te worden. Wonen en zorg Met name voor geclusterde woningen voor ouderen ligt er nog een opgave in de kern van Oisterwijk. De opgave nultredenwoningen wordt ingevuld met de projecten die voorzien in appartementen. Echter er is ook vraag naar nultredenwoningen in het grondgebonden segment.

Bij verdere uitwerking van deze gebiedstransformatie naar een concrete verkaveling zal het woningbouwprogramma getoetst moeten worden aan de Woonvisie en het bestaande woningbouwprogramma van Oisterwijk als onderdeel van de besluitvorming.

14

4.4 Uitgangspunten voor de transformatie

Voor de ontwikkeling en inrichting van het transformatiegebied moet worden uitgegaan van bestaand beleid en gemeentelijke uitgangspunten voor verkeer en vervoer, openbare ruimte, riolering en water. Hieronder zijn per thema de belangrijkste uitgangspunten benoemd. Wonen • Bij transformatie van dit gebied moet aandacht worden besteed aan kansen voor doorstroming binnen de Oisterwijkse woningmarkt. Dit ten behoeve van m.n. de ouderen en starters. • Afspraken over een woningbouwdifferentiatie biedt de mogelijkheid om de leefbaarheid te vergroten en middels de realisatie van dure woningen, sociale koop financieel haalbaar te maken. • Nieuwe afspraken maken over de stichtingskosten voor sociale koopwoningen en het betaalbaar houden van sociale woningen (de prijs moet duurzaam sociaal zijn). • De locatie kan een deel van de opgave voor het ontwikkelen van appartementen invullen. Verkeer en Vervoer • Ontsluiting moet plaatsvinden via de Ambachtstraat - Bedrijfsweg en er dient zoveel mogelijk te worden voorkomen dat het aantrekkelijk wordt om via het bestaande woongebied te ontsluiten. • Rekening houden met het doortrekken van het fietspad langs de Ambachtstraat. • Zuidelijke aansluiting op de rotonde Sprendlingenstraat-Bedrijfsweg is een aandachtspunt vanwege de korte afstand van de aansluiting van de Sprendlingenstraat op de Ambachtstraat.

• Voldoende parkeren realiseren passend bij de doelgroep. Voor het parkeren zijn verschillende zones aangewezen. In de huidige situatie valt het transformatiegebied binnen de zone “rest bebouwde kom”. Groen • Van belang is om aan de randen van het gebied, langs de wegen boomstructuren te behouden en te versterken. • Daarnaast zijn er binnen het gebied nog een aantal gemeentelijke boomstructuren en vrijstaande bomen aanwezig. Omdat grote bomen ‘meer doen’ dan kleine zou het wenselijk zijn deze te behouden, tenminste mits deze ook een duurzame groeiplaats kunnen behouden. Dit moet nog onderzocht worden in relatie tot de verplichte ophoging van het terrein. • Verder zou het vanuit biodiversiteit en groen en

ook in het kader van de hittestress wenselijk zijn om meer groen aan het gebied toe te voegen. Riolering en water • Het regenwater dient op betreffend perceel verwerkt te worden. Tenzij aantoonbaar is dat dit niet kan. Pas dan kan er aangesloten worden op het gemeentelijk regenwater stelsel. • Rekening houden met het stedelijk microklimaat; er dient sprake te zijn van een goede verhouding van water en groen ten opzichte van dak- en verhard oppervlak. Ook handhaving van bestaande bomen voor voldoende schaduw hoort bij het voorkomen van hittestress. Duurzaamheid Bij realiseren van woningbouw moet rekening gehouden worden met de volgende eisen: • Alle woningen worden aardgasloos gebouwd (verplichting Bouwbesluit). • Duurzame situering van de bebouwing, zodat optimaal gebruik kan worden gemaakt van een natuurlijke warmtebron. • Bij de bouw gebruik maken van duurzame/ circulaire materialen met een zo klein mogelijke CO2-emissie. • Voldoende laadpalen in het gebied voor elektrische auto’s. • Alle woningen moeten voldoen aan de zogenaamde BENG- normen (bijna energie neutraal bouwen).

15

5. Haalbaarheid transformatie 5.1 Ruimtelijke SWOT

Voor de ruimtelijke haalbaarheid van een transformatie is middels een SWOT analyse in kaart gebracht wat de kansen en bedreigingen voor het gebied zijn. Sterktes De locatie ligt centraal ten opzichte van het centrum van Oisterwijk en is goed bereikbaar met auto, fiets en openbaar vervoer. Een goede ontsluiting van het gebied met de auto, via de Sprendlingenstraat en Nijverheidsweg, is al aanwezig. Het station ligt op loopafstand, er zijn verschillende voorzieningen gerealiseerd op het KVL-terrein en met de realisatie van de Lidl ligt ook de supermarkt nabij. De locatie heeft een aantal groenstructuren zoals de aanwezige volwassen bomenlanen en de oude Brink ten Noorden van het gebied. Zwaktes Op gemeentelijk niveau is, volgens het onderzoek van Stec (2019), de leegstand op het bedrijventerrein Kerkhoven niet problematisch maar wel zichtbaar. Op het gedeelte van het bedrijventerrein waar deze visie betrekking op heeft, zien we ook een aantal panden met leegstand. In het rapport wordt gewaarschuwd voor een toename van leegstand vanwege een mismatch tussen vraag en aanbod en het gevaar voor leegstandsspiraal (leegstand zorgt voor leegstand). Er is een grote diversiteit in de uitstraling van de bedrijven en panden. Enkele panden zijn verouderd maar er zijn ook bedrijven waar de afgelopen jaren investeringen in zijn gedaan.

Het huidige bedrijventerrein ligt ingeklemd tussen het wonen op het KVL-terrein en het oude woongebied Kerkhoven. Er vindt aan de Nijverheidsweg een directe confrontatie plaats tussen wonen en bedrijventerrein. Dit wordt letterlijk zichtbaar door de geluidswal aan de Nijverheidsweg die aan de achterzijde van de woningen is gerealiseerd. Daarnaast zal vanwege de gerealiseerde woningen op het KVL-terrein de toegestane milieucategorie niet meer uitgeoefend kunnen worden. Bestaande bedrijven kunnen hun functies blijven uitoefenen. Kansen De transformatie van dit deel van het bedrijventerrein Kerkhoven kan zorgen voor een passende afronding van het wonen op het KVL-terrein en een overgang maken naar het oude buurtschap ‘Kerkhoven’. Het aanwezige groene raamwerk is robuust en kan het gebied tot een aantrekkelijk woongebied maken. De barrière van het bestaande bedrijventerrein tussen Pannenschuur, Kerkhoven en het KVLterrein kan daarmee opgeheven worden. Bestaande woongebieden worden met elkaar verbonden en 16

de groene omgevingskwaliteit komt meer tot zijn recht; de brink van het oude buurtschap Kerkhoven wordt zo weer een herkenbaar centraal punt in de structuur. Het geplande appartementsgebouw aan de Nijverheidsweg kan bij transformatie van dit gebied onderdeel worden van een integrale ontwikkeling. Bedreigingen Een bedreiging voor de transformatie is het versnipperde eigendom. Dit vraagt om een ruimtelijk kader waarin afspraken worden gemaakt over de integrale kwaliteit van het gebied om ruimtelijke versnippering te voorkomen. Zo kan er een ontwikkeling ontstaan die net als het KVL-terrein samenhang in identiteit en verschijningsvorm vertoont. Een tweede bedreiging is dat bij verplaatsing van de bedrijven vanuit het transformatiegebied er meer uitbreidingsruimte binnen de gemeente gezocht moet worden. In het Stec rapport worden enkele mogelijke uitbreidingslocaties binnen de gemeente beschreven.

5.2 Planologische haalbaarheid Provincie/regio De transformatie van een deel van het bedrijventerrein naar woningbouw is in de gemeentelijke Woningbouwprogrammering 20192028 opgenomen als potentiële woningbouwlocatie. Deze transformatie naar woningbouw is niet voorzien in de regionaal gemaakte afspraken over de woningbouw. Nieuwe afspraken zijn bij transformatie dus noodzakelijk. Naast afstemming met de regiogemeenten moet ook de provincie instemmen met de transformatie naar woningbouw. Hiervoor zal moeten worden aangetoond dat de woningbouwplannen voor deze locatie aansluiten bij de woningbehoefte. De eerste gesprekken met de provincie zijn hierover zijn reeds gevoerd. Het per saldo minder worden van het areaal aan bedrijfsgrond en de uitplaatsing van de huidige bedrijven naar een nieuwe locatie zijn voor de provincie aandachtspunten. Deze afstemming en beoordeling zal in uitgebreide vorm terugkomen in het bestemmingsplan. Hindercirkels of milieucategorieën De hindercirkels van de aanwezige bedrijven bepalen in belangrijke mate de planologische haalbaarheid van de transformatie naar woningen. Binnen aanwezige hindercirkels mogen geen woningen worden gebouwd. Het bestemmingsplan Bedrijventerrein Oisterwijk laat een hoge milieucategorie (categorie 4 en 3) toe. Echter

5N6 3m in Boxtel - 6 min - 25 min

Eindhoven

X X

station 7 min lopen

in - 7m min urg Tilb - 35 ch Bos

Den

Ontsluiting van de locatie

Groene rand Landelijk gebied

Blinde gevels grote dozen

Brink

Vrijstaande woningen aan lint

Achterkanten nieuw KVL dorp

Appartementen in groen

Bestaande randen 17

vallen de meeste voerende bedrijven een in lager milieucategorie dan in het bestemmingsplan is opgenomen. Daarnaast belet de huidige aanwezigheid van (burger)woningen in de directe nabijheid, de daadwerkelijke vestiging van bedrijven in een hogere milieucategorieën. Bij de gefaseerde transformatie naar wonen of een gemengd woonwerk millieu dient te worden gekeken naar de daadwerkelijk aanwezige milieubelasting van de bestaande bedrijven zoals geur, stof, geluid en externe veiligheid. Door het treffen van zogenaamde mitigerende maatregelen waarbij maatregelen aan de bron of in het overdrachtsgebied worden getroffen, kunnen aanwezige hindercirkels worden verkleind c.q. kunnen de bedrijven goed blijven door functioneren. In overleg met de betrokken ondernemers dient dit goed in beeld te worden gebracht. Bestemmingsplan Om de transformatie, ongeacht welk scenario wordt gekozen, mogelijk te maken dient hiervoor een nieuw bestemmingsplan te worden opgesteld. In het bestemmingsplan kan fasering in de uitvoering van het plangebied mogelijk worden gemaakt door een wijzigingsbevoegdheid op te nemen in een nieuw bestemmingsplan. De gemeentelijke publiekrechtelijke randvoorwaarden worden hierin aangegeven.

5.2 Financiële haalbaarheid en risico’s

Met een groot deel van de eigenaren van de bedrijfskavels zijn gesprekken gevoerd over hun wensen; stoppen, verplaatsen, doorgaan op de huidige plek of de transformatie zelf ter hand nemen. De meeste eigenaren zijn bereid om te verplaatsen of te stoppen. Er lijkt voldoende basis te zijn om te komen tot een transformatie naar woningbouw. Wel zijn er voldoende financiële middelen nodig om dit te realiseren en moeten er passende alternatieven zijn voor de eigenaren die willen verplaatsen. De financiële haalbaarheid is afhankelijk van de medewerking van de eigenaren. Omdat het eigendom in dit gebied versnippert is, zal het gebied op organisch wijze, volgens integraal plan, ontwikkeld worden. De delen die financieel het meest kansrijk zijn zullen als eerste transformeren. Al dan niet aanwezige bebouwing, hindercirkels, de staat van het vastgoed en de mate waarin moet worden gesaneerd bepalen de financiële haalbaarheid van de deelgebieden. Daarnaast zijn er een aantal gemeentelijke uitgangspunten die van invloed zijn op de financiële haalbaarheid zoals parkeerbeleid, waterbeleid en de mate waarin het noodzakelijk is op deze plek een groot aandeel sociale woningen te realiseren. Subsidies kunnen helpen om de haalbaarheid van 18

de gemeentelijke uitgangspunten te vergroten. Daarnaast wordt aanbevolen om nieuwe afspraken te maken omtrent de omvang en de stichtingskosten voor betaalbare woningen. De huidige stichtingskosten van € 185.000,- passen niet meer bij de huidige marktontwikkelingen. Dit in combinatie met de grootte van deze woningen zorgt ervoor dat de prijs en het product niet op elkaar aansluiten. Tegelijkertijd worden deze woningen vaak snel na realisatie voor een hogere prijs doorverkocht waardoor deze woningen niet meer in de categorie betaalbaar vallen. Het verdient aanbeveling om in nader overleg met marktpartijen, eigenaren te bepalen welke scenario’s in welke mate en welke volgorde haalbaar zijn.

6. Ruimtelijk perspectief 6.1 Ruimtelijk raamwerk

Voor de ontwikkeling en inrichting van het transformatiegebied moet worden uitgegaan van bestaand beleid en gemeentelijke uitgangspunten voor type woningen, verkeer en vervoer, openbare ruimte, riolering en water zoals opgenomen in hoofdstuk vier. Deze onderdelen komen samen in een ruimtelijk raamwerk. De bestaande volwassen bomenlanen met her en der nog greppels vormen een stevig raamwerk wat zoveel mogelijk behouden blijft. Het bestaande groene raamwerk kan bijdragen aan de vermindering van de hittestress door verdamping en schaduw tijdens warme dagen. De ontsluiting van de toekomstige locatie vindt plaats via de bestaande wegen. Het zuidelijk deel van de Nijverheidsweg vraagt met de achterkanten van het KVL-terrein en door het plaatsen van de geluidswand om een zorgvuldige en kwalitatieve inpassing.

Bestaand groen raamwerk

Bijzondere woonvormen aansluiten op sfeer en uitstraling van landelijk gebied Middenhoge dichtheid

Duidelijke rand reageren op aangrenzend bedrijventerrein Appartementen

Verbinden nieuw KVL met Pannenschuur Dorpse uitstraling

Ontwikkeling reageert op diversiteit van de bestaande randen

19

Met de juiste inrichting en invulling van het gebied vormt het een schakel tussen het buurtschap Kerkhoven, woonwijk Pannenschuur en het KVLDorp. Het is van belang dat de ontwikkeling zich oriënteert naar de omliggende randen en daarop aansluit in massa en volume. De kwaliteit van wonen in dit gebied ligt in de groene buitenruimte en de landelijke (Kerhoven) en dorpse (KVL-Dorp) sfeer die daarbij past.

6.2 Gebiedsomvang

Met een groot deel van de ondernemers zijn gesprekken gevoerd over hun wensen; stoppen, verplaatsen, doorgaan op de huidige plek of de transformatie zelf ter hand nemen. Er lijkt voldoende basis te zijn om te komen tot een transformatie naar woningbouw. De potentiële ontwikkelruimte ligt in eerste instantie aan de oostzijde van het KVL-terrein en de noordelijke entree van KVL-dorp. Omdat de gebieden ten noorden en zuiden van de Sprendlingenstraat ruimtelijk met elkaar verbonden zijn, wordt de gebiedsvisie wat breder getrokken. Het deel ten noorden van Sprendlingenstraat vormt daarom onderdeel van de gebiedsvisie, als overgangsgebied tussen de nieuwe woonfunctie aan de kant van de Nijverheidsweg en bedrijvigheid met bedrijfswoning aan de kant van de Kerkhovensestraat/Bedrijfsweg. In dit overgangsgebied is bedrijvigheid milieucategorie 2 met bedrijfswoningen toegestaan. Dit sluit aan op de reeds bestaande bestemming van de bebouwing aan de Kerkhovensestraat. Binnen het overgangsgebied zijn alleen kleinschalige

Uitbreiding van de locatie voor de gebiedsvisie 20

bedrijfsgebouwen mogelijk met een bedrijfswoning. Hierdoor wordt een betere overgang van wonen naar bedrijven bereikt wat betreft milieucategorieën (functies) en ruimtelijk beleid (bebouwing). De Gasthuistraat is nog onderdeel van de oude linten die vroeger Kerkhoven en Oisterwijk met elkaar verbonden. Aan de Gasthuisstraat liggen voornamelijk woon/werkkavels die een duidelijke rand vormen van het gebied en de oude lintstructuur voortzetten. Uit de interviews met deze ondernemers bleek dat er beperkt behoefte is om mee te doen in een transformatie. De Gasthuisstraat biedt in zijn huidige vorm en opzet van de kavels een mooie gelegenheid voor het doorzetten van de woonwerkkavels.

6.3 Inpassing ontwikkelingen Nijverheidsweg west

Zoals al eerder benoemd is het bestemmingsplan voor het appartementencomplex aan de Nijverheidsweg mede aanleiding geweest voor het opstellen van de gebiedsvisie. Het toekomstige gebouw vormt enerzijds een afronding van het huidige KVL-dorp maar kan tegelijkertijd ook een opmaat zijn naar verder doorontwikkeling van wonen. De wijzigingsmogelijkheid van het bedrijfsgebouw Nijverheidsweg 10 naar woningen geeft hiertoe al mogelijkheid. In onderstaande tekeningen is een mogelijke doorontwikkeling geschetst van deze locatie, passend binnen de ruimtelijke perspectieven die zijn opgesteld voor het gehele gebied.

Het appartementsgebouw aan de Nijverheidsweg sluit aan op het bestaande KVL-terrein, begeleidt de weg en heeft een dubbele oriëntatie zowel richting het pleintje met groen en spelen aan de oostzijde als richting de ontsluitingsweg aan de zuidzijde. Het parkeren voor de bewoners van het appartementengebouw is gesitueerd aan de noordzijde van het blok uit het zicht van de bestaande wijk. Het appartementengebouw wordt ruimtelijke ingepast door zich richting de bestaande wijk te oriënteren. De kop van het gebouw is gepositioneerd aan en georiënteerd op de openbare ruimte met groen en spelen (2.) De achterkanten van de woningen (3.) ten zuiden van het appartementsgebouw dienen omzoomd te worden met een groenstrook voor een goede ruimte inpassing en woonkwaliteit voor bestaande en nieuwe bewoners. Op deze manier wordt het bestaande groen van de Nijverheidsweg meer het gebied ingetrokken. Waar mogelijk vindt ook parkeren plaats in de groenstrook. Bij een mogelijke transformatie van de bedrijven aan de Nijverheidsweg grenzend aan het appartementsgebouw, is het voorstelbaar dit appartementsgebouw onderdeel te maken van een groter bouwblok en aan de noordzijde grondgebonden woningen of appartementen te plaatsen die ook naar buiten gericht zijn. Parkeren in het groen kan dan voor een groot deel binnen het blok plaatsvinden. De maat en schaal van het

1.

bouwblok sluit aan op de maat en schaal van het KVL-terrein. Op de aangrenzende percelen kan worden aangesloten op de bestaande bebouwing met een bouwvolume dat zich naar de straat oriënteert. Zo ontstaat een nieuwe straat rondom het blok. Bij transformatie van de bedrijven op de hoek van Nijverheidsweg 12 tot en met 14 naar wonen dient met bewoners een werkgroep te worden geformeerd waarin gezamenlijk de uitgangspunten worden opgesteld voor de invulling van het gebied met wonen. Hierbij wordt rekening gehouden met de bestaande woonbebouwing, het woongenot en verkeer/parkeren. Echter, enige mate van inkijk in de woningen en geluid is inherent aan het wonen in het stedelijk gebied. Het is van belang de ontwikkeling van deze hoek rondom het appartementsgebouw integraal op te pakken en één plan te maken voor de verschillende aangrenzende percelen samen. Op deze manier ontstaat er een logische ruimtelijke structuur en is er voldoende ruimte om ook parkeren goed in te passen. Het is daarbij van belang dat bij herinrichting van de Nijverheidsweg en bestaande cul de sac, rekening wordt gehouden met de bestaande woonbebouwing aan de Laan van KVL. De herinrichting van de Nijverheidsweg geschiedt in overleg met de bewoners van de aangrenzende Laan van KVL en met de bedrijven aan de Nijverheidsweg 12 tot en met 14.

1.

2. 3.

4.

2. 3.

1. Appartementsgebouw 2. Inrichting met groen en spelen 3. Groenstrook met parkeren 4. Rooilijn mogelijke bebouwingsmassa’s

Inpassing appartementsgebouw Nijverheidsweg west

Mogelijke doorontwikkeling Nijverheidsweg west

21

6.4 Perspectieven

De transformatie van het gebied is uitgewerkt in twee mogelijke perspectieven die ruimtelijk beide aansluiten op de kwaliteiten en randen van het bestaande gebied. In het vervolg van de gebiedsvisie zal in overleg tussen gemeente, eigenaren en marktpartijen nader bepaald worden welk perspectief verder doorontwikkeld wordt. Perspectief 1: Collectieve hoven Aan de oostzijde van het gebied wordt het bestaande KVL-dorp doorgezet en afgerond met appartementen aan de Ambachtsstraat die een antwoord geven op de grotere schaal van de tegenoverliggende bedrijfsgebouwen. Waar aan de oostzijde van het transformatiegebied de maat, schaal en uitstraling van KVL-dorp doorgezet kan worden, ligt aan de noordzijde van de Nijverheidsweg de kans om een onderscheidend woonmilieu te creëren met een groen en gezonde leefomgeving. De groene bomenlanen rondom het terrein vormen een belangrijke drager van de nieuwe ontwikkeling. De bestaande profielen en bomenlanen worden verder doorgezet en geven het gebied een groen raamwerk waarin verkeer en wateropvang opgelost wordt. Een fijnmaziger netwerk dan nu aanwezig zorgt voor een betere ontsluiting van het gebied voor met name langzaam verkeer. Op de schakel tussen het bestaande KVL-Dorp en het groene woonmilieu aan de Sprendlingenstraat ligt het toekomstige appartementencomplex Nijverheidsweg West.

De noordoosthoek van het gebied blijft behouden als bedrijfslocatie vanwege de ligging aan een kruispunt met veel bedrijfsgebouwen die in maat en schaal verschillen van woningbouw. Een aantal ondernemers in dit gebied heeft aangeven graag te blijven en deze bestaande bedrijven zijn denkbaar i.c.m. de ontwikkeling van woningen. Het is wenselijk bij nieuwe ontwikkelingen in dit gebied geleidelijk

Potentiële woonvormen en doelgroepen perspectief 1 22

een transformatie naar kantoorlocatie in te zetten of andere soorten bedrijvigheid zoals bijvoorbeeld een sportschool die goed samengaan met een woongebied. De overige delen worden getransformeerd naar wonen. In dit perspectief wordt vooral ingezet op collectiviteit en gemeenschappelijk wonen. Door het ontwikkelen van afwijkende woonvormen die in Oisterwijk nog niet zoveel voorkomen zoals rugaan-rug woningen en beneden- en bovenwoningen worden nieuwe types toegevoegd die aansluiten op de woonvisie. Dit zijn samen met appartementen kleinere woningen die met name aansluiten op de doelgroepen ouderen en starters en voor een deel de vraag naar betaalbaar wonen en sociale koop kunnen beantwoorden. Binnen de types is het ook mogelijk nultreden woningen te realiseren. Het gaat om woningen met een kleinere omvang en een kleine buitenruimte in de vorm van een terras, veranda of balkon. Dit wordt gecompenseerd in het realiseren van groene gemeenschappelijke ruimte, collectieve hoven. Het aanwezige groene raamwerk biedt een sterk kader maar heeft geen gebruikswaarde. Het is dus van belang binnen de woongebieden groene hoven of plekken toe te voegen. Dit zijn gemeenschappelijke ‘tuinen’ waar de omliggende bewoners gezamenlijk gebruik van kunnen maken en elkaar ontmoeten. Door de verschillende type bebouwing en behoud van groen krijgt de inbreiding een dorpse maat en schaal.

Naast de kleinere woonvormen is er voor een goede mix en leefbaarheid ook plaats voor grondgebonden types met een kleine eigen tuin. Het groene kader moet tevens zorgen voor een goede overgang tussen de bestaande achterkanten van KVL-Dorp aan de Nijverheidsweg en de nieuw te ontwikkelen delen.

In perspectief 1 is het, vanwege de verschillende kleinere kavels binnen het gebied, mogelijk delen van de ontwikkeling gefaseerd en los van elkaar uit te voeren. Elke ruimte binnen het stevige groene raamwerk kan een eigen uitstraling en sfeer krijgen. Grote delen van het gebied zijn al onder optie bij ontwikkelende partijen dus daardoor kan ontwikkeling relatief sneller van de grond komen. Voor logische structuur in de ontwikkeling van dit model is een goede overgang tussen KVL-Dorp en ontwikkelingen aan de Nijverheidsweg en Sprendlingenstraat noodzakelijk. Het gebied rondom het toekomstige appartementengebouw aan de Nijverheidsweg West dient integraal met een aantal percelen gezamenlijk opgelost te worden. Perspectief 2: Dorps wonen aan het groen In het tweede perspectief wordt uitgegaan van een doorzetting van de maat en schaal van het dorpse wonen op het KVL-terrein richting zowel de oost- als noordzijde. Letterlijk een doorzetting doordat de woningen die nu de noordgrens van het KVL-terrein vormen onderdeel worden van nieuwe bouwblokken. Hierdoor kan de overgang tussen de bestaande achterzijde aan de Nijverheidsweg en de transformatielocatie in eenheid worden vormgegeven en komt de nu harde grens te vervallen. De Nijverheidsweg komt te vervallen en de woningen zijn vanaf de buitenranden van het gebied bereikbaar.

De bomenstructuur aan de Sprendlingenstraat blijft behouden om de koppeling met het gebied aan de noordzijde te behouden. Vanuit die weg lopen er kleine inprikkers voor verkeer naar het gebied. Door de ontsluiting van gemotoriseerd verkeer via de randen plaats te laten vinden wordt de hoeveelheid verhard oppervlak binnen het plangebied verkleint en ontstaat er maximaal ruimte voor groen.

In perspectief 2 wordt uitgegaan van een mix van de meer traditionele woonvormen. Grondgebonden woningen als verlenging van het KVL-Dorp aan oost en westzijde en appartementen langs de randen. Zoals benoemd in het woningbouwprogramma is er nog vraag naar appartementen. De appartementen kunnen verschillende omvang krijgen en daarmee voor een deel voorzien in de opgave voor sociale koop en betaalbare woningen doordat er op de andere plekken duurdere woningen gerealiseerd worden. Midden in het gebied ontstaat een grote parkachtige ruimte. Deze groene binnenruimte fungeert zoals de brink in het oude buurtschap, de kern van het gebied. Het biedt een aantrekkelijke verblijfsplek voor de bewoners en draagt bij aan een klimaat adaptieve invulling. In droge en warme zomers biedt de open ruimte met bomen plek voor verkoeling en in de natte winters kan het voorzien in de waterberging. Dit biedt een goed alternatief voor bijvoorbeeld kleinere achtertuinen. De noordoosthoek van het gebied, de hoek van de Nijverheidsweg en de Bedrijfsweg, zal afhankelijk van bestaande milieucirkels ontwikkeld kunnen worden naar wonen of kantoren. Grotere volumes zoals appartementen of kantoren vormen ruimtelijk gezien een passend antwoord op tegenoverliggende grotere bedrijfshallen. De woonkwaliteit voor de woningen ligt dan met name aan de groene binnenruimte.

Perspectief twee is vanwege het verleggen van de bestaande infrastructuur en de aaneengesloten groenzone moeilijker in losse delen te ontwikkelen. Dit perspectief vraagt om een integrale benadering waarbij het verschillende grondeigenaren samen een ‘masterplan’ ontwikkelen waarbinnen weer eigen deeluitwerkingen mogelijk zijn.

Potentiële woonvormen en doelgroepen perspectief 2 23 Tweeverdieners

Perspectief 1

24

Wonen Wonen en werken Bedrijven en kantoren

25

Perspectief 1 referenties

Veghels Buite

Berkel Enschot

https://architectuurfotografie.nu - Grote Boel Oosterhout

26 De Zwarte Hond - Bremen

De Zwarte Hond - Typhoon Grunobuurt

en - De Heerd

27

Perspectief 2

28

Wonen Wonen en werken Wonen of kantoren

29

Perspectief 2 referenties

30

31

7. Vervolg gebiedsvisie 7.1 Ontwikkelaanpak

Omdat vrijwel alle gronden eigendom zijn van private partijen stellen wij voor om dit project volgens het concessiemodel te realiseren. In de praktijk betekent dit dat de gemeente publiekrechtelijk randvoorwaarden stelt aan de ontwikkeling en dit vastlegt in één of meer anterieure overeenkomsten met ontwikkelaars/zelfrealisatoren. Door bij het bestemmingsplan een exploitatieplan vast te stellen kan worden voorkomen dat eigenaren zich onttrekken aan de algemene kosten die overige partijen maken.

7.2 Vervolgstappen

Uitvoering van de gebiedsvisie zal afhangen van de wens van marktpartijen en ondernemers om de locatie daadwerkelijk te herontwikkelen. Hiertoe zal eerst een ontwikkelaanpak moeten worden vastgelegd en vervolgens een bestemmingsplanprocedure moeten worden gevoerd. Tevens moeten alternatieve locaties voor bedrijven die hebben aangegeven te willen verplaatsen onderzocht worden. Dit kan middels nieuwe uitbreidingsruimte voor bedrijven maar ook binnen de bestaande terreinen.

32

33

34