21-110 Bestemmingsplan Heusdensebaan 111- raadsvoorstel

Raadsvoorstel Onderwerp: Bestemmingsplan Heusdensebaan 111

Zaaknummer: 75231

Raadsvergadering d.d. 12 juli 2021

Raadsvoorstelnr: 21/110

Afdeling

Contactpersoon/email

Ruimte

carl.dortmans@oisterwijk.nl

Voorstel Wij stellen u voor: 1. Het bestemmingsplan ‘Heusdensebaan 111’, dat voorziet in; de huisvesting van een bureau voor zakelijke dienstverlening in de veldschuur; drie B&B-kamers en een vergaderruimte in de monumentale Vlaamse schuur; het uitbreiden en verplaatsen van de parkeervoorziening naar een verkeersveiliger locatie. ongewijzigd vast te stellen; 2. Het bestemmingsplan en de bijbehorende stukken voor de duur van zes weken ter inzage te leggen in het kader van de beroepsprocedure; 3. Geen exploitatieplan vast te stellen als bedoeld in artikel 6.12 lid 2 sub a Wet ruimtelijke ordening (Wro) voor de gronden waarop het plan is voorzien;

Inleiding Voorgeschiedenis Aan de Heusdensebaan 111 te Oisterwijk is een organisatiebureau gevestigd op een wijze die in strijd was met het bestemmingsplan. Ingevolge het bestemmingsplan dient het bureau in één pand gevestigd te zijn terwijl de functie zowel in de veldschuur als in de langgevelboerderij werd uitgeoefend. Om handhaving door de gemeente te voorkomen heeft de eigenaar op 15 april 2018 een principeverzoek ingediend om deze functie alleen in de veldschuur te laten voortbestaan. Daarnaast is in dit verzoek een uitbreiding en verplaatsing van de parkeerplaats opgenomen en de vraag om o.a. een woonfunctie in de Vlaamse Schuur. In mei 2019 heeft uw college besloten om in principe medewerking te willen verlenen aan het laten voortbestaan van het organisatiebureau in de veldschuur. Het verzoek om een woonfunctie in de Vlaamse schuur is afgewezen alsmede het invullen van de langgevelboerderij met een mix van functies. De woonfunctie dient namelijk plaats te vinden in de langgevelboerderij. Het verzoek om medewerking aan de voorgestelde aanpassing van de parkeerplaats is eveneens afgewezen.

Om de strijdigheid met het bestemmingsplan op te heffen is voor de vestiging van het organisatiebureau in de veldschuur een tijdelijke vergunning verleend, waarbij de afspraak is gemaakt dat aanvrager de invulling van de veldschuur en andere gebouwen op het perceel uiteindelijk in het ontwerpbestemmingsplan zal meenemen. Huidige aanvraag Naar aanleiding van het verzoek van aanvrager voor de invulling van de Vlaamsche schuur en gebruik van de parkeerplaats heeft de gemeente per brief van 30 september 2019 nadere randvoorwaarden gesteld aan de parkeerplaats en een mogelijke invulling van de Vlaamse

1

schuur. Uit ambtelijk en bestuurlijk vooroverleg blijkt dat de voorgestelde invulling met een vergaderruimte en 3 kamers voor B&B past binnen het gemeentelijke beleid. Daarnaast is afgestemd over een vormverandering van het bouwvlak waarmee de parkeervoorziening op de beoogde locatie kan worden gerealiseerd. De gemeente heeft de initiatiefnemer verzocht om een bestemmingsplan op te stellen waarin de gewenste wijzigingen worden vastgelegd. Voorliggend bestemmingsplan betreft het nieuwe juridisch-planologische kader voor het plangebied. Er wordt aangetoond dat het initiatief haalbaar is en dat sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Het ontwerpplan heeft vanaf 19 maart 2021 tot en met 29 april 2021 gedurende zes weken ter inzage gelegen. Er zijn geen zienswijzen tegen het plan ingediend. Het bestemmingsplan ligt nu gereed voor vaststelling. Argumenten 1.1. De Veldschuur is als locatie geschikt voor de vestiging van het organisatiebureau. De veldschuur heeft zich reeds bewezen als een geschikte locatie voor groepsbijeenkomsten. De ruimte heeft een passende maatvoering en is gunstig gelegen t.o.v. groenvoorziening en i.r.t. verkeershinder. De buren, die het perceel en de langgevelboerderij delen, hebben aangegeven dat deze locatie het minst bezwaarlijk is. 1.2. Een nieuwe functie kan leiden tot het behoud van de monumentale Vlaamse schuur.

De Vlaamse Schuur wordt gekenmerkt als een langsdeelschuur met rieten schilddak en is aangemerkt als gemeentelijk monument. Deze status garandeert echter niet het behoud van het monument. Het pand verkeert in een zeer slechte staat en vervalt steeds verder. De renovatie van de Vlaamse Schuur is een kostbare aangelegenheid. Het bestemmingsplan buitengebied maakt voor percelen waarop zich een monument bevindt ruimere nevenfuncties mogelijk om daarmee het behoud van het monument te kunnen dragen. Zo kunnen, met ontheffing, verblijfsrecreatieve eenheden in bijgebouwen worden gerealiseerd. Gekozen is voor het toevoegen van de functies B&B en een vergaderruimte. De monumentencommissie heeft zich drie keer gebogen over de gewenste aanpassingen voor een nieuwe functie. De initiatiefnemer heeft aangegeven bij de renovatie en inrichting te kunnen voldoen aan de randvoorwaarden die de monumentencommissie voor de renovatie heeft vastgesteld n.a.v. een werkbezoek in september 2020. 1.3. Nieuw aanbod logies met ontbijt past in recreatief beleid Op de zolderverdieping van de Vlaamse schuur worden drie eenheden ingericht voor logies met ontbijt. Hiermee wordt een mogelijkheid geboden voor deelnemers aan de training om op locatie te verblijven. Daarnaast is het concept gericht op een recreatieve doelgroep in het hogere segment die vooral gedurende de weekenden zal verblijven.

Gelet op de doelstelling van het recreatief beleid om te komen tot een kwaliteitsverbetering en uitbreiding van het aanbod en een verdubbeling van het aantal overnachtingen past het initiatief in dit beleid. 1.4. Vervangende parkeerruimte leidt tot verbetering verkeersveiligheid Met de nieuwe parkeervoorzieningen wordt het parkeren in de berm van de Oliviersweg opgeheven. Hier bevinden zich nu parkeerplaatsen die haaks op de Oliviersweg zijn gelegen. Het haaks insteken en uitrijden vindt deels achterwaarts op de rijweg plaats hetgeen tot verkeersgevaarlijke situaties leidt. Daarnaast is de afstand tussen de parkeerplaatsen en de rijbaan zodanig beperkt dat het aan ontwijkruimte ontbreekt bij tegemoetkomend verkeer. Deze verkeersgevaarlijke situatie wordt opgeheven wanneer de nieuwe parkeerplaats wordt

2

aangelegd. Deze zal geen eigen ontsluiting hebben op de Oliviersweg maar bereikbaar zijn via de reeds bestaande parkeerplaats. De beoogde uitbreiding van het parkeerterrein op de locatie van de fruitweide, is niet gelegen binnen maar tegen het bouwvlak. Door een vormverandering van het bouwvlak is de voorgestelde locatie echter binnen het bouwvlak gebracht. Om het groene karakter van de fruitweide te behouden is de initiatiefnemer voornemens om de verharding met open grasbetontegels uit te voeren waarmee de verharding groen blijft. Met de uitbreiding van de parkeercapaciteit wordt ruim voldaan aan de parkeernorm uit het Parapluplan Parkeren Oisterwijk. 1.5. Bestemmingsplan is afgestemd met de buren Gelet op de mogelijke spanning tussen de ruimtelijke effecten van de beoogde nevenfuncties op het perceel van de initiatiefnemer en de woonfunctie in het andere deel van de opgesplitste boerderij is de planontwikkeling afgestemd met de buren op huisnummer 109. Op diens verzoek is in een later stadium van de planontwikkeling ook invulling van de Vlaamse schuur opgenomen zodat daarover geen onduidelijkheid meer kan ontstaan. 1.6. Omgevingsdialoog heeft plaatsgevonden Het plan is twee maal voorgelegd aan de omgeving door middel van een omgevingsdialoog.

De eerste dialoog was naar aanleiding van het plan om de veldschuur te blijven gebruiken als huisvesting van het organisatiebureau en de langgevelboerderij als woning. Deze dialoog heeft in twee fasen plaatsgevonden, en wel op 23 december 2019 en op 7 januari 2020. De tweede dialoog heeft op 17 april 2020 plaatsgevonden naar aanleiding van het aanvullende plan om B&B en een vergaderruimte te realiseren in de Vlaamse schuur. In de beide dialogen zijn de verschillende vragen beantwoord. Bij alle afspraken en voorbereidingen werd ambtelijke ondersteuning verleend om vast te stellen dat de dialoog aan de vereisten van uitnodiging, verzameling en verslaglegging voldeed. De verslagen zijn opgenomen in de bijlagen van het bestemmingsplan. 1.7. Er zijn geen zienswijzen ingediend op het plan Het ontwerpbestemmingsplan heeft vanaf 19 maart 2021 tot en met 29 april 2021 gedurende zes weken ter inzage gelegen. Binnen deze periode is eenieder in de gelegenheid gesteld om zijn of haar zienswijze(n) bij de gemeenteraad naar voren te brengen. Er zijn geen zienswijzen ingediend op het plan.

Kanttekeningen 1.1. Toekenning aanduiding is geen garantie voor renovatie Vlaamse schuur Het bestemmingsplan maakt een nieuwe functie mogelijk voor de Vlaamse schuur maar kan deze niet afdwingen. Gelet op de status als gemeentelijk monument bestaat de plicht om het bouwwerk wind- en waterdicht te houden. Alleen daarop kan de gemeente handhavend toezien. 1.2. Toename verkeers- en parkeerdruk Met een toename van functies nemen ook de parkeer- en verkeersdruk toe. De capaciteit van de wegen is echter voldoende om de verkeerstoename te verwerken. De uitbreiding van de parkeercapaciteit op het eigen terrein voorziet ruim in voldoende parkeermogelijkheden en zal tevens de bestaande verkeersonveilige parkeersituatie oplossen.

3

Financiën Voor het plan worden leges in rekeningen gebracht. Er is namelijk geen sprake van een bouwplan, waardoor er geen kostenverhaal kan worden toegepast.

Communicatie De vaststelling van het plan wordt gepubliceerd in de Nieuwsklok en de Staatscourant. Daarbij worden de gebruikelijke instanties (provincie, waterschap en veiligheidsregio) van het plan op de hoogte gebracht. Het bestemmingsplan is voor de inwoners te raadplegen via de landelijke website ruimtelijkeplannen.nl en in te zien bij de publieksbalie.

Uitvoering Na vaststelling door uw raad wordt het vastgestelde bestemmingsplan voor de duur van zes weken ter inzage gelegd. Gedurende deze termijn kan er door belanghebbenden beroep worden ingediend bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Op de dag dat de beroepstermijn afloopt treedt het bestemmingsplan in werking, tenzij beroep is ingesteld én een verzoek om voorlopige voorziening (schorsing) is ingediend.

Bijlage - Concept raadsbesluit - Concept vast te stellen bestemmingsplan `Heusdensebaan 111’ en bijbehorende stukken.

Oisterwijk 8 juni 2021, Het college, de secretaris,

de burgemeester,

Coen Boode

Hans Janssen

4

Raadsbesluit Voorstel tot het ongewijzigd vaststellen van het bestemmingsplan Heusdensebaan 111 te Oisterwijk

De raad van de gemeente Oisterwijk, gelezen het voorstel van het college d.d. 8 juni 2021, afdeling Ruimte, raadsvoorstel nr. 21/110; gelet op het bepaalde in de Wet ruimtelijke ordening en het Besluit ruimtelijke ordening, met inachtneming van de volgende overwegingen: 

Het voornoemde plan past niet in het vigerende bestemmingsplan;



Het bestemmingsplan ‘Heusdensebaan 111’ voorziet in; de huisvesting van een bureau voor zakelijke dienstverlening in de veldschuur; drie B&B-kamers en een vergaderruimte in de monumentale Vlaamse schuur; het uitbreiden en verplaatsen van de parkeervoorziening naar een verkeersveiliger locatie.



Voldaan wordt aan het principe van een goede ruimtelijke ordening;



De landschappelijke inpassing is geborgd in de regels;



Het ontwerpbestemmingsplan (NL.IMRO.0824.BPHeusdensebaan111-ON01) heeft vanaf 19 maart 2021 tot en met 29 april 2021gedurende zes weken ter inzage gelegen. Binnen deze periode is eenieder in de gelegenheid gesteld om zijn of haar zienswijze(n) bij de gemeenteraad naar voren te brengen. Er zijn geen zienswijzen ingediend op het plan.

besluit : 1. 2. 3.

Het bestemmingsplan ‘Heusdensebaan 111’, dat voorziet in; de huisvesting van een bureau voor zakelijke dienstverlening in de veldschuur; drie B&B-kamers en een vergaderruimte in de monumentale Vlaamse schuur; het uitbreiden en verplaatsen van de parkeervoorziening naar een verkeersveiliger locatie. ongewijzigd vast te stellen; Het bestemmingsplan en de bijbehorende stukken voor de duur van zes weken ter inzage te leggen in het kader van de beroepsprocedure; Geen exploitatieplan vast te stellen als bedoeld in artikel 6.12 lid 2 sub a Wet ruimtelijke ordening (Wro) voor de gronden waarop het plan is voorzien;

Aldus besloten in de openbare vergadering van de raad van de gemeente Oisterwijk op 12 juli 2021

de griffier,

de voorzitter,

5

Daniëlle Robijns

Hans Janssen

6