21-04 Stedenbouwkundige uitgangspunten ontwikkellocatie Baerdijk - raadsvoorstel

Raadsvoorstel Onderwerp: Stedenbouwkundige kaders herontwikkeling (voormalige Kartonnagefabriek) Raadsvergadering d.d. 18 maart 2021 Afdeling Ruimte

Baerdijk

Zaaknummer: 96918

Raadsvoorstelnr: 21-04 Contactpersoon/email Marleen Claassen

Voorstel Wij stellen u voor: 1. De bijgevoegde stedenbouwkundige kaders (bijlage 1) voor de herontwikkeling van de Baerdijk (voormalige Kartonnagefabriek) in Oisterwijk vast te stellen. Inleiding Op 23 januari 2020 heeft de gemeenteraad ingestemd met een startnotitie (bijlage 2) om tot nieuwe stedenbouwkundige kaders te komen voor de ontwikkellocatie Baerdijk, waar voorheen de Kartonnagefabriek was gevestigd. In de startnotitie stond een omschreven proces om te komen tot de nieuwe stedenbouwkundige kaders. Inmiddels is dit proces afgerond en zijn de stedenbouwkundige kaders opgesteld. Deze kaders liggen ter vaststelling voor aan uw raad. Argumenten 1.1 Het proces is interactief verlopen via de BOB-systematiek. Het proces om te komen tot nieuwe kaders is verlopen in drie fasen. Als eerst de Beeldvormende fase, waarbij de stedenbouwkundige een studie heeft gedaan naar de locatie, de geschiedenis en de omgeving. Ook is er bij de omwonenden (klankbordgroep Baerdijk) en eigenaar van de ontwikkellocatie input opgehaald over wat voor hen belangrijk is. De tweede fase was de Oordeelsvormende fase. Hierbij heeft de stedenbouwkundige een eerste concept opgesteld voor de stedenbouwkundige kaders. Dit concept is uitgebreid besproken met de eigenaar, omwonenden en monumentencommissie. De opgehaalde feedback is gewogen en al dan niet verwerkt.

Nu zijn we in de laatste fase, Besluitvorming, waarbij uw raad de kaders kan vaststellen. 1.2 De monumentencommissie is positief over de stedenbouwkundige kaders. De stedenbouwkundige kaders zijn gepresenteerd aan de monumentencommissie. De monumentencommissie heeft naar aanleiding daarvan een positief advies afgegeven, met daarbij enkele suggesties voor de nadere uitwerking door de eigenaar/ontwikkelaar. Zie bijlage 3. 1.3 De omwonenden zijn over het algemeen tevreden over de kaders en over het proces. Er hebben twee sessies plaatsgevonden met de omwonenden (zie verslagen in bijlage 4-5). Na de eerste sessie heeft u ook een raadsinformatiebrief ontvangen in juli 2020 (B20213). De omwonenden gaven in deze sessies aan dat ze erg blij waren met de manier waarop het proces was ingestoken. Zij voelen zich serieus genomen en gehoord door de gemeente. Bij de presentatie van de stedenbouwkundige kaders gaven de meeste omwonenden aan dat ze tevreden waren met deze uitwerking. Uiteraard zijn er ook altijd persoonlijke redenen die meespelen, waardoor niet iedereen helemaal tevreden kan worden gesteld. Input van de omwonenden is ook zoveel als mogelijk verwerkt in de kaders. Zo is de herbouw van het pand met het klokgeveltje aan de Kerkstraat een suggestie geweest van de omwonenden. Ditzelfde geldt voor de groenstrook aan de Baerdijk.

1

1.4 De eigenaar is enthousiast over het plan en werkt aan een uitwerking binnen deze kaders. Gedurende het proces is ook voortdurend contact geweest met de eigenaar/ontwikkelaar en diens architect. Het was voor ons van groot belang dat de stedenbouwkundige kaders ook daadwerkelijk uitgevoerd zouden kunnen worden. De eigenaar heeft aangegeven dat hij graag uitvoering wil geven aan een plan dat past binnen deze kaders. Hij werkt al aan een uitgewerkt plan met een architectenbureau. 1.5 De verloederende locatie kan met behulp van de kaders snel tot herontwikkeling komen. Al 20 jaar lukt het niet om tot een plan te komen voor de herontwikkeling van de locatie. De voormalige Kartonnagefabriek staat al erg lang leeg. Begin vorig jaar is op deze locatie ook een schuur ingestort. De entree van het centrum van Oisterwijk vormt daardoor een triest beeld. Omwonenden ergeren zich aan het straatbeeld en sommigen voelen zich ook onveilig door vandalisme aan de (leegstaande) panden. De kaders die nu voorliggen kunnen rekenen op draagvlak bij alle betrokkenen. De eigenaar geeft aan hier zo snel mogelijk uitvoering aan te willen geven, dus de locatie kan snel tot een herontwikkeling komen. 1.6 De stedenbouwkundige kaders sluiten zoveel mogelijk aan bij de contouren van de huidige bebouwing.

Bij het ontwerpen van de stedenbouwkundige kaders heeft de stedenbouwkundige zoveel mogelijk aansluiting gezocht bij de bebouwing die nu al aanwezig is. Het vorige ontwerp dat aan de omwonenden gepresenteerd is door de eigenaar/ontwikkelaar had een erg grote bouwmassa. Er werd bovendien (te) weinig rekening gehouden met de directe omgeving. Het huidige ontwerp heeft een veel kleiner volume, waardoor het beter past in de stedenbouwkundige context. In het ontwerp zitten 2 dorpswoningen, 8 loftwoningen en 28 appartementen. 1.7 Het parkeren wordt opgelost door middel van een ondergrondse parkeergarage. Door het toevoegen van de nieuwe woningen ontstaat ook een nieuwe parkeervraag van de bewoners en bezoekers. De parkeervraag kan niet worden opgelost door parkeren in de bestaande openbare ruimte. Om die reden wordt er een parkeerkelder gerealiseerd onder het appartementencomplex. Kanttekeningen 1.1 De omwonenden zijn bezorgd over schade aan hun woningen door bouwwerkzaamheden. Tijdens het participatietraject met de omwonenden is naar voren gekomen dat de bewoners uit de Rodebrugstraat en de Kerkstraat zich ernstige zorgen maken over mogelijke schade aan hun woningen bij de werkzaamheden die (met name) nodig zijn voor de aanleg van een ondergrondse parkeergarage.

Deze stedenbouwkundige kaders maken het mogelijk dat de eigenaar met een plan komt om de locatie te herontwikkelen (zie kopje Uitvoering). Als de eigenaar dat plan gemaakt heeft, wordt gestart met een bestemmingsplanprocedure en sluit de gemeente ook een anterieure overeenkomst af met de eigenaar. Vanwege de zorgen van de omwonenden wil de gemeente in de anterieure overeenkomst, met de eigenaar/ontwikkelaar afspraken maken over het voorkomen van schade. Denk hierbij aan afspraken over het doen van een schouw voorafgaande aan de werkzaamheden, het selecteren van geschikte bouwmethoden en afspraken hoe mogelijk ontstane schade wordt afgehandeld. Zie bijlage 6 voor uitleg over de anterieure overeenkomst. Samenwerking Zoals eerder aangeven is het proces interactief tot stand gekomen. In samenwerking met eigenaar/ontwikkelaar, omwonenden en monumentencommissie. Financiën Er zijn geen financiële consequenties van dit voorstel, omdat het geen gemeentegrond betreft. Kosten die door de gemeente gemaakt worden, worden verhaald middels kostenverhaal in de anterieure overeenkomst. Deze overeenkomst wordt gesloten met de eigenaar/ontwikkelaar van de locatie in het kader van de bestemmingsplanprocedure.

2

Communicatie De omwonenden die betrokken zijn in de klankbordgroep Baerdijk zullen na de besluitvorming door uw raad geïnformeerd worden over de uitkomst van de besluitvorming. Ook de eigenaar/ontwikkelaar zal hiervan op de hoogte worden gebracht. Met een publicatie op de gemeentepagina in de Nieuwsklok brengen we overige inwoners en andere geïnteresseerden op de hoogte van de stand van zaken. De media informeren we actief. Uitvoering Uw raad stelt middels dit raadsvoorstel alleen de stedenbouwkundige kaders vast. Deze vormen de randvoorwaarden waarbinnen een plan ontwikkeld moet worden. Het daadwerkelijke plan (bestemmingsplan + een uitgewerkt bouwplan) moet gemaakt worden door de eigenaar/ontwikkelaar. Na het vaststellen van de stedenbouwkundige kaders door uw raad, zal de eigenaar/ontwikkelaar verder gaan met het uitwerken van het plan. Dit plan moet met de omwonenden besproken in het omgevingsgesprek. Hierbij gaat het dan niet meer over de massa, die al vastgelegd is in de stedenbouwkundige kaders, maar vooral om uitwerking, zoals de architectuur. Vervolgens wordt een bestemmingsplanprocedure gestart, waarbij het document met de stedenbouwkundige kaders als beeldkwaliteitsplan wordt door uw raad vastgesteld. Deze procedure duurt ongeveer een jaar, afhankelijk van mogelijke zienswijzen.

Wij hopen het bestemmingsplan nog dit jaar voor vaststelling aan u voor te kunnen leggen. Na het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan kan een omgevingsvergunning worden aangevraagd en kan na verlening gestart worden met de bouw. Bijlagen 1. Stedenbouwkundige kaders herontwikkeling Baerdijk (Kartonnage) 2. A. Raadsbesluit Startnotitie ontwikkellocatie Baerdijk B. Startnotitie ontwikkellocatie Baerdijk 3. Advies monumentencommissie 4. Verslag beeldvormende bijeenkomst klankbordgroep omwonenden Baerdijk 17-6-2020 5. Verslag oordeelsvormende bijeenkomst klankbordgroep omwonenden Baerdijk 29-92020 6. Uitleg anterieure overeenkomst

Ter inzage gelegde stukken nvt

Oisterwijk 9 februari 2021, Het college, de secretaris a.i.,

de burgemeester,

Marc Knaapen

Hans Janssen

3

Raadsbesluit Voorstel tot vaststellen stedenbouwkundige kaders Baerdijk (voormalige Kartonnagefabriek)

De raad van de gemeente Oisterwijk, gelezen het voorstel van het college d.d. 9 februari 2021, afdeling Ruimte, raadsvoorstel nr. 21-04;

gelet op - de jarenlange leegstand en verloedering van de leegstaande panden en; - het uitgebreide BOB-proces (Beeldvorming, Oordeelsvorming, Besluitvorming) dat heeft plaatsgevonden met eigenaar, omwonenden en monumentencommissie om te komen tot stedenbouwkundige kaders voor herontwikkeling besluit : De bijgevoegde stedenbouwkundige kaders (bijlage 1) voor de herontwikkeling van de Baerdijk (voormalige Kartonnagefabriek) in Oisterwijk vast te stellen. Aldus besloten in de openbare vergadering van de raad van de gemeente Oisterwijk op 18 maart 2021 de griffier,

de voorzitter,

Daniëlle Robijns

Hans Janssen

4